Echtenerbrug - Delfstrahuizen

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Fryske Marren is bezig de geldende bestemmingsplannen te actualiseren. Als tussenstap in dit proces heeft de gemeente op 19 november 2014 de beheersverordening Balk, Bantega, Echtenerbrug-Delfstrahuizen, Harich, Lemmer en Oudemirdum vastgesteld. In deze beheersverordening zijn de voorheen geldende bestemmingsplannen voor Echtenerbrug en Delfstrahuizen verwerkt. In Echtenerbrug zijn recentelijk een nieuw woongebouw en nieuwe woningen gerealiseerd aan De Splitting. Voor deze herstructureringslocatie is een apart bestemmingsplan gemaakt (bestemmingsplan De Splitting 2013, vastgesteld op 30 oktober 2013).

Het nieuwe bestemmingsplan geeft één regeling voor Echtenerbrug en Delfstrahuizen en heeft overwegend een conserverend karakter. Dit betekent dat er in het nieuwe bestemmingsplan geen (grootschalige) nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen. Het uitgangspunt is dat de bestaande (planologische en/of vergunde) situatie wordt vastgelegd en dat waar mogelijk wordt aangesloten bij de geldende planologische regelingen. Wel is rekening gehouden met recent beleid en regelgeving.

1.2 Ligging plangebied

In de volgende figuur is de exacte begrenzing van het plangebied aangegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de omliggende bestemmingsplannen.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

De toelichting bij het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft kort de bestaande situatie van het plangebied;
• hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen en geeft zo nodig aan welke consequenties dit heeft voor het plangebied;
• hoofdstuk 4 staat stil bij de relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de gehanteerde bestemmingen met de uitgangspunten hiervoor;
• hoofdstuk 6 bevat tenslotte een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

De dorpen Echtenerbrug en Delfstrahuizen zijn twee naast elkaar liggende dorpen ten oosten van de A6. De dorpen zijn gelegen aan het Tsjûkemar en van elkaar gescheiden door de Pier Christiaanssleat. In de dorpen staat de woonfunctie voorop en er zijn enkele bij de dorpen passende voorzieningen en bedrijven aanwezig. Een luchtfoto van de dorpen is opgenomen in de volgende figuur.

Figuur 2: Luchtfoto Echtenerbrug en Delfstrahuizen (bron: Bing maps)

De N924 (de Hoofdweg en de Marwei) is voor deze dorpen een belangrijke verbinding met de A6 en Heerenveen. De open(bare) ruimte(n) in het plangebied vertaalt/vertalen zich verder in agrarische percelen, enkele groenstroken en water. Naast de (bedrijfs)woningen zijn in de dorpen de volgende andere functies aanwezig:

• een agrarisch bedrijf;
• (reguliere) bedrijven;
• detailhandel;
• horeca;
• maatschappelijke voorzieningen;
• recreatie in de vorm van een jachthaven en verblijfsrecreatie;
• een sportterrein en een manege.

In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe deze functies zijn vertaald in de bestemmingen en welke uitgangspunten hiervoor gelden.

Hoofdstuk 3 Beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Streekplan Fryslân 2007, die verder zijn uitgewerkt in respectievelijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Verordening Romte Fryslân.

Verder zijn op basis van zowel rijks- als provinciaal beleid diverse thema's op het plangebied van toepassing. Hierbij worden uitsluitend regels gesteld ten aanzien van ontwikkelingen. Omdat de bestaande situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen, zijn deze thema's niet van belang. In algemene zin wordt gestreefd naar een voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau. Dit geldt dan ook voor het plangebied.

Ook op gemeentelijk niveau gelden er diverse beleidsnota's. De gemeentelijke beleidsnota's geven voor het plangebied geen ontwikkelingen aan die voor het bestemmingsplan van belang zijn. Net als op rijks- en provinciaal niveau wordt gestreefd naar voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het plangebied voorkomende relevante milieu- en omgevingsaspecten.

4.1 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem 'Bedrijven en milieuzonering' ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 tot en met 6, met bijbehorende richtafstanden.

Dit bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. De bestaande milieuhygiënische situatie is en blijft gehandhaafd en een planologische verslechtering is niet mogelijk. Eventuele omgevingsvergunningen voor milieu van de bedrijven en voorzieningen zijn afgestemd op de aanwezigheid van de woningen in het plangebied, waarmee ze in het plangebied op de huidige locaties kunnen blijven functioneren. Voor de (reguliere) bedrijven in het plangebied geldt dat naast de bestaande bedrijven ook andere bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 zijn toegestaan. Zie hiervoor paragraaf 5.2.3. Voor de maatschappelijke voorzieningen in het plangebied geldt dat hier ook andere, qua zwaarte vergelijkbare soorten zijn toegestaan, paragraaf 5.2.8 gaat hier nader op in.

Vanuit milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor het plangebied.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. In en rondom het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig of geluidszones voor industrielawaai.

In de Wgh is bepaald dat met uitzondering van 30 km/uur-wegen elke weg een geluidszone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. De dorpen zijn ingericht als 30 km/uur-gebied. Dit betekent dat de wegen in de dorpen dus geen geluidszone hebben. Tevens is het maximaal aantal rijstroken in de verkeersbestemming op twee vastgelegd en is de realisatie van een nieuwe woning of de uitbreiding van een bestaande woning gekoppeld aan een toetsing aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geluid geen belemmering is voor het plangebied.

4.3 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daarop gebaseerde  Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) gelden bepaalde normeringsafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In het Bevi wordt aangegeven hoe met het plaatsgebonden risico en het groepsgebonden risico moet worden omgegaan.

De risicovolle inrichtingen zijn op de risicokaart van de provincie Fryslân weergegeven. In en nabij het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen en/of transportroutes/transportleidingen voor gevaarlijke stoffen die vallen onder het Bevi. In bijlage 1 is onderzoek opgenomen naar externe veiligheid. Hieruit blijkt dat externe veiligheid geen belemmering is voor het plangebied.

4.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is een onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt. In het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die nader luchtkwaliteitsonderzoek vereisen. Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor het plangebied.

4.5 Bodem

Met betrekking tot de bodem wordt aangegeven dat in het plangebied geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen worden toegestaan waarvoor op voorhand bodemonderzoek noodzakelijk is. Vanuit het omgevingsaspect bodem zijn er dan ook geen belemmeringen voor het plangebied.

4.6 Water

Het plangebied valt onder het beheer van het Wetterskip Fryslân, dat zorg draagt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en dat de grotere boezemwateren en sloten beheert, alsmede de waterkeringen, zoals geregeld in de Waterwet. Ook is het waterschap belast met het peilbeheer in het plangebied.

Voor de watergangen en waterpartijen in het plangebied geldt dat de bestaande situatie wordt gecontinueerd. De kwaliteit- en kwantiteitsfunctie van het water in het plangebied is hiermee gewaarborgd. Het bestemmingsplan is conform de watertoets voor een wateradvies in het kader van het vooroverleg naar Wetterskip Fryslân gestuurd. De resultaten hiervan zijn in het bestemmingsplan opgenomen. Hiermee is de watertoets afgerond en is er een positief wateradvies.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Voor het plangebied is op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg onderzocht of er archeologische waarden aanwezig zijn. Hiervoor is de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân gebruikt. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode Ijzertijd - Middeleeuwen. Deze kaart is ook gekoppeld aan de provinciale ruimtelijke verordening.

Voor het plangebied geldt dat pas onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen vanaf 2500 m2. Dit bestemmingsplan maakt dergelijke grote ingrepen niet mogelijk. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Vanuit archeologie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.7.2 Cultuurhistorie

Het is verplicht om in het bestemmingsplan aandacht te schenken aan de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het kan nodig zijn om cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan te beschermen. Hieronder vallen bijvoorbeeld monumenten, karakteristieke panden, maar ook cultuurhistorisch waardevolle landschappen. In het plangebied zijn dergelijke cultuurhistorische waarden niet aanwezig. Verder betreft het een conserverend bestemmingsplan waar het behoud en versterking van het bestaande karakter van het plangebied voorop staat.

Vanuit cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Het plangebied is getoetst aan de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Wat betreft de gebiedsbescherming, maakt het plangebied geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Wel is het Tsjûkemar (net buiten het plangebied) aangewezen als EHS-gebied. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen hebben voor het Tsjûkemar of voor andere Natura 2000- of EHS-gebieden in de omgeving. In het plangebied wordt een conserverende regeling getroffen voor de bestaande (planologische) situatie. Wat betreft de gebiedsbescherming, zijn er daarom geen belemmeringen te verwachten. Hetzelfde geldt ook voor de soortenbescherming.

Hoofdstuk 5 Bestemmingen en planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen en de daarbij behorende uitgangspunten van het bestemmingsplan.

5.1 Het juridisch systeem

5.1.1 Digitaal plan

Het bestemmingsplan omvat de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels. Dit is opgenomen in een GML-bestand. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de regels behorende tot dit plan en zijn vertaald naar de verbeelding.

Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. Het bestemmingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP). Deze standaard is wettelijk verplicht en is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zo voorziet de SVBP in een standaardopbouw van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voldoet bovendien aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die per 1 oktober 2010 in werking is getreden.

5.1.2 Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren

Na de herindeling van de voormalige gemeenten Lemsterland, Skarsterlân en Gaasterlân-Sleat in de gemeente De Fryske Marren zijn de verschillende bestemmingsplansystematieken die in de oude gemeenten golden, geharmoniseerd. In het handboek zijn standaardregels opgenomen die bij nieuwe bestemmingsplannen als basis genomen moeten worden. De bestemmingsplanregeling van dit bestemmingsplan is opgezet volgens het handboek (de vastgestelde versie van 23 november 2015). Paragraaf 5.2 gaat hier per bestemming specifiek op in.

5.1.3 De regels

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Door middel van aanduidingen worden op enkele specifieke locaties extra bestaande functiemogelijkheden geboden. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik ter verduidelijking van de reikwijdte van de bestemming of om er vervolgens een afwijking van te kunnen verlenen, of begrenzen toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel verbieden alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

Het plan bevat voor een aantal gevallen mogelijkheden om bestemmingen te wijzigen binnen de in de regels aangegeven grenzen. Voor zo'n wijziging bestaan aparte procedureregels. De gemeenteraad heeft het college van Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid gegeven om het plan te wijzigen. Voor zover het een wijziging binnen de bestemming zelf betreft, bijvoorbeeld het verwijderen van een aanduiding, staat deze in het betreffende artikel genoemd. Voor zover het een wijziging naar een andere bestemming betreft, kan deze in het betreffende artikel zijn opgenomen of in een algemeen artikel.

Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Ook tientallen jaren aanwezige bouwwerken of langdurig aanwezig gebruik worden met het overgangsrecht beschermd. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Deze paragraaf geeft een toelichting op de uitgangspunten en de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van alle bestemmingen zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

Het algemene uitgangspunt voor het plangebied is het behoud en de versterking van de aanwezige functies en de huidige ruimtelijke kwaliteit. De mogelijkheden in het plangebied zijn afgestemd op de huidige situatie. Hierbinnen is er ruimte voor kwaliteitsverbetering.

5.2.1 Agrarisch - Bedrijf

Uitgangspunt

In het plangebied is één agrarisch bedrijf aanwezig aan de Hoofdweg 102. Voor het agrarisch bedrijf geldt het uitgangspunt dat deze in het plangebied moet kunnen blijven functioneren, rekening houdende met de woonomgeving. Om deze reden is het agrarisch bedrijf vrij strak bestemd. Hierbinnen is één bedrijfswoning toegestaan, de maatvoering hiervan is afgestemd op de woonbestemmingen. Bij agrarische bedrijven is vaak voldoende ruimte voor een ondergeschikte tweede tak of deeltijdfuncties, zoals bedrijvigheid (waaronder productiegebonden detailhandel), logiesverstrekking en kleinschalig kamperen. Voor dit soort functies is in het bestemmingsplan een regeling opgenomen om deze onder voorwaarden te kunnen toestaan. Dit geldt ook voor een paardrijbak. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat er geen hinder ontstaat voor de omliggende functies en dat de omliggende wegen hiervoor geschikt zijn. Tevens dient de ondergeschiktheid gewaarborgd te worden.

Indien het agrarisch bedrijf wordt beëindigd of verplaatst, moet de vrijgekomen locatie plaats kunnen bieden aan een functie die past in de omgeving. Om deze reden is er in de bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat het voormalige boerderijpand en andere waardevolle verschijningsvormen gehandhaafd moeten worden en dat voormalige (landschapsontsierende) bedrijfsgebouwen verwijderd moeten worden.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen. De bedrijfswoning mag een oppervlakte hebben van 150 m2. Bij de bedrijfswoning zijn ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van bêd en brochje en een aan huis verbonden werkactiviteit onder voorwaarden mogelijk.

Bij het agrarisch bedrijf zijn voor verschillende soorten bedrijfsmatige, recreatieve en zorgfuncties afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Zie bijlage 1 van de regels voor een compleet overzicht hiervan. Om de ondergeschiktheid te waarborgen, is logiesverstrekking toegestaan tot ten hoogste vijf recreatieappartementen met een maximum oppervlakte van 250 m2. Productiegebonden detailhandel is toegestaan tot maximaal 100 m2. Voor een kampeerterrein en een paardrijbak geldt dat deze op een afstand van respectievelijk minimaal 500 en 100 meter van de bebouwde kom en 50 meter vanuit de nabijgelegen woningen gerealiseerd mogen worden. Hiermee wordt ongewenste hinder voorkomen.

Bij het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming om te zetten naar een woonbestemming wordt de sloop van voormalige agrarische gebouwen gestimuleerd. Ter compensatie van de sloop van ten minste 1.000 m2 mag één nieuw woonhuis gebouwd worden. Indien niet van deze regeling gebruik gemaakt kan worden, geldt de voorwaarde dat de landschapsontsierende voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt moeten worden. Het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm dienen in ieder geval gehandhaafd te blijven.

5.2.2 Agrarisch - Cultuurgrond

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Deze bestemming is gericht op het behoud van de open plekken in het plangebied die voor agrarische doeleinden in gebruik zijn. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze gronden is dat ze voor agrarische doeleinden gebruikt kunnen worden en dat op deze gronden niet gebouwd mag worden (een nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf is dus niet toegestaan). Hierbij geldt dat de landschappelijke en natuurlijke waarden in stand gehouden moeten worden.

De gronden zijn dus bestemd voor agrarisch gebruik, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten. Het is niet toegestaan om gebouwen, overkappingen en/of silo's te bouwen.

Om de landschappelijke en natuurlijke waarden te beschermen, zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor de regels in artikel 4.3) omgevingsvergunningsplichtig.

5.2.3 Bedrijf

Uitgangspunt

Deze bestemming is gegeven aan de reguliere bedrijven in de dorpen die op verschillende locaties voorkomen. Het behoud van de bestaande bedrijven en een goede milieuzonering naar de omliggende woningen zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de bestemming. In verband met de milieusituatie zijn binnen deze bestemming alleen bedrijven uit categorie 1 en 2 toegestaan en zijn de bouwvlakken zo veel mogelijk 'strak' om de bestaande gebouwen gelegd. In de bestemming komt een aantal bedrijven voor die ofwel een hogere categorie hebben ofwel qua functie afwijken van de basisbestemming. Om deze reden zijn deze ter plekke aangeduid. Het betreft de volgende bedrijven:

• een garagebedrijf aan de Hoofdweg 58;
• een rijwielherstelinrichting met detailhandel aan de Hoofdweg 104;
• een autohandel aan de Duimstraat 11 en aan De Kampen;
• een jachtwerf aan de Turfkade 15;
• een transportbedrijf aan de Marwei 30a;
• een machinehandel aan de Marwei 55.

Daar waar sprake is van een bedrijfswoning, is deze ook ter plekke geregeld met een aanduiding. De autohandel aan de Duimstraat is gelegen in een bocht waar de woning op nummer 15 uitzicht heeft over de straat. Om dit uitzicht te waarborgen, is parkeren op het bedrijfsperceel ter hoogte van nummer 15 uitgesloten (dit is door middel van een aanduiding geregeld).

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. In de bedrijvenlijst in bijlage 2 van de regels is aangegeven welke bedrijven zijn toegestaan. Voor bedrijven die niet zijn opgenomen in deze lijst, of bedrijven uit een hogere categorie is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ze (onder voorwaarden) toe te staan. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en bedrijfswoningen gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk.

5.2.4 Bedrijf - Nutsvoorziening

Uitgangspunt

Deze bestemming regelt de nutsgebouwen die niet vergunningsvrij zijn (groter dan 15 m2 en 45 m3). In dit geval betreft het de nutsgebouwen tegenover de Hoofdweg 27, naast De Roede 1 en achter de Marwei 18. Het behoud van de bestaande gebouwen is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De bestemmingsregeling is afgestemd op de bestaande afmetingen van de gebouwen. De bouwvlakken zijn hier strak omheen getrokken.

5.2.5 Detailhandel

Uitgangspunt

Deze bestemming is van toepassing op een aantal percelen aan de Duimstraat, de Turfkade en de Marwei. Hier is de uitoefening van detailhandel in zijn algemeenheid mogelijk. Alleen de bestaande supermarkt aan de Duimstraat 51-53 is toegestaan, op de andere percelen is in verband met de overlast voor de omgeving geen supermarkt toegestaan. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoningen) is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en de bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk. Tenslotte geldt er een afwijkingsmogelijkheid om onder voorwaarden horeca ook toe te staan op andere locaties binnen de bestemming. Het gaat hierbij alleen om vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij de detailhandelsfunctie, zoals een lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie.

5.2.6 Groen

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De groenbestemming is van toepassing op de verschillende locaties in het plangebied met grote concentraties van groen bij de sportvelden in de oostzijde van het plangebied en bij de woningen aan de Kromme Warren in de westzijde van het plangebied. Het behoud van de groenstroken en het open karakter hiervan staat voorop. Er zijn daarom geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Wel zijn binnen de bestemming functies die de openbare ruimte en de leefbaarheid in de dorpen versterken mogelijk. Het betreft bijvoorbeeld speelvoorzieningen, (wandel)paden en sloten.

Tenslotte is in de bestemming ten zuiden van De Petten 40 een bergbezinkbassin geregeld, dat dienovereenkomstig is aangeduid. Deze regeling is tevens van toepassing op de bestemming 'Water', zie hiervoor paragraaf 5.2.15.

5.2.7 Horeca

Uitgangspunt

Deze bestemming is van toepassing op een vijftal percelen nabij de brug over de Pier Christiaanssleat. Hier zijn verschillende vormen van horeca (categorie 1 t/m 5, zie hiervoor artikel 1.44 van de regels) mogelijk, alsmede een café (categorie 6) aan het Hellingpad dat specifiek is aangeduid. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoningen) is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Bij het perceel aan het Hellingpad is alleen een bedrijfswoning toegestaan op de etages. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en de bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoningen ook bijbehorende bouwwerken mogelijk en zijn er mogelijkheden voor een aan huis verbonden werkactiviteit.

5.2.8 Maatschappelijk

Uitgangspunt

De bestemming 'Maatschappelijk' komt op een aantal plaatsen voor in het plangebied, namelijk aan de Duimstraat 16, de Zr. Jacobsstraat 20a en aan de Veenscheiding. Er wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke uitwisselbaarheid van qua zwaarte vergelijkbare maatschappelijke functies. Daarbij gaat het om educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. De uitwisselbaarheid van de verschillende maatschappelijke functies binnen de maatschappelijke bestemming is een belangrijk uitgangspunt. Voor de bebouwing geldt als uitgangspunt dat de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Dit geldt ook voor de standplaats aan de Duimstraat naast de kerk.

Bestemmingsbeschrijving

In de begripsbepaling in artikel 1.53 is overeenkomstig het bovengenoemde uitgangspunt vastgelegd voor welke maatschappelijke functies de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden. Detailhandel en horeca anders dan ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen is niet toegestaan.

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. In verband met de afwijkende bouwhoogte is voor de kerktoren een specifieke regeling genomen. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid kan onder voorwaarden buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor de standplaats is een aanduiding opgenomen die is afgestemd op de bestaande situatie.

5.2.9 Recreatie - Jachthaven

Uitgangspunt

De bestemming 'Recreatie - Jachthaven' is van toepassing op de jachthaven met bijbehorende voorzieningen aan de Pier Christiaanssleat in de westzijde van het plangebied. Hier is aan de westzijde van het terrein tevens een recreatieterrein aanwezig waar stacaravans en chalets op mogelijk zijn. Bij de jachthaven zijn ook twee bedrijfswoningen, een kraan en een verkooppunt voor motorbrandstoffen aanwezig en er is watersportgerelateerde detailhandel mogelijk. In verband met de (externe) veiligheidsaspecten is bij het verkooppunt van motorbrandstoffen de verkoop van LPG niet toegestaan.

Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoningen) en waar mogelijk versterken hiervan is het belangrijkste uitgangspunt. Om een verrommeling van het terrein te voorkomen, zijn gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud en watersportgerelateerde detailhandel alleen in de bouwvlakken toegestaan in het oostelijke deel van het bestemmingsvlak bij het Hellingpad. Dit zijn namelijk gebouwen met een grote impact op de omgeving. Voor sanitaire voorzieningen is een meer algemenere regeling van toepassing waarbij ze in het gehele bestemmingsvlak tot een totale maximum oppervlakte zijn toegestaan. Dit zijn namelijk gebouwen die minder impact hebben op de omgeving.

Voor stacaravans en chalets is een minimale oppervlakte van een standplaats c.q. kavel van toepassing. Hiermee wordt voorkomen dat het recreatieterrein te vol wordt. Dit komt de kwaliteit van het terrein ten goede. Ook is de maximale oppervlakte van het kampeermiddel geregeld en de minimale afstanden tot andere kampeermiddelen, de weg en/of het water. Naast de kwaliteit van het terrein is dit noodzakelijk vanwege de brandveiligheid. Bij de kampeermiddelen zijn ook bijbehorende bouwwerken toegestaan. Permanente bewoning is niet toegestaan op het terrein, dit geldt uiteraard niet voor de bedrijfswoningen.

Bestemmingsbeschrijving

De jachthaven is in het gehele bestemmingsvlak toegestaan, waarbij de gebouwen voor onder andere beheer en onderhoud alleen in de bouwvlakken aan de oostzijde zijn toegestaan. De maatvoering hiervan is afgestemd op de bestaande situatie. De kraan en het verkooppunt voor motorbrandstoffen zijn alleen op de locaties toegestaan die daarvoor zijn aangeduid. Ook hiervoor geldt dat de maatvoering is afgestemd op de huidige situatie. Een zelfde soort regeling is ook van toepassing op beide bedrijfswoningen. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en de bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoningen ook bijbehorende bouwwerken mogelijk en zijn er mogelijkheden voor een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje.

Het recreatieterrein is alleen mogelijk ter plekke van de aanduiding 'verblijfsrecreatie'. Hiermee wordt de bestaande omvang vastgelegd en is een verdere uitbreiding niet mogelijk. De stacaravans en chalets dienen te worden gerealiseerd op standplaatsen/kavels van ten minste 150 m2 (tenzij de bestaande oppervlakte kleiner is) en mogen maximaal 70 m2 groot zijn. De maximale goot- en bouwhoogten van deze kampeermiddelen bedragen respectievelijk 3,5 en 5 meter. Per stacaravan of chalet zijn maximaal 10 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

5.2.10 Recreatie - Verblijfsrecreatie

Uitgangspunt

Het recreatiebedrijf aan de Turfkade 19 langs de Pier Christiaanssleat is geregeld in de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Hier is een recreatieterrein voor stacaravans en chalets toegestaan met bijhorende voorzieningen. Het behoud en waar mogelijk versterken van het recreatiebedrijf is het belangrijkste uitgangspunt. Voor stacaravans en chalets is een minimale oppervlakte van een standplaats c.q. kavel van toepassing. Hiermee wordt voorkomen dat het recreatieterrein te vol wordt. Dit komt de kwaliteit van het terrein ten goede. Ook is de maximale oppervlakte van het kampeermiddel geregeld en de minimale afstanden tot andere kampeermiddelen, de weg en/of het water. Naast de kwaliteit van het terrein is dit ook noodzakelijk vanwege de brandveiligheid. Bij de kampeermiddelen zijn ook bijbehorende bouwwerken toegestaan. Om een verrommeling van het terrein te voorkomen, zijn gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud alleen in een bouwvlak toegestaan in het westelijke deel van het recreatieterrein. Permanente bewoning en bedrijfswoningen zijn niet toegestaan op het terrein.

Bestemmingsbeschrijving

De stacaravans en chalets dienen te worden gerealiseerd op standplaatsen/kavels van ten minste 150 m2 (tenzij de bestaande oppervlakte kleiner is) en mogen maximaal 70 m2 groot zijn. De maximale goot- en bouwhoogten van deze kampeermiddelen bedragen respectievelijk 3,5 en 5 meter. Per stacaravan of chalet zijn maximaal 10 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

De gebouwen en overkappingen ten behoeve van het beheer en onderhoud van het kampeerterrein moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd tot de daarin aangegeven maximale hoogte.

5.2.11 Recreatie - Volkstuin

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Deze bestemming is van toepassing op de volkstuin achter de woningen aan de Duimstraat, de Zr. Jacobsstraat en de Hoofdweg. Het behoud van deze functie ten behoeve van hobbymatige tuinbouw en het open karakter van het perceel zijn de belangrijkste uitgangspunten. Er zijn daarom geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Wel zijn binnen de bestemming onder andere paden en verhardingen mogelijk.

5.2.12 Sport

Uitgangspunt

De bestemming 'Sport' is van toepassing op het sportcomplex in de oostzijde van het plangebied. Het behoud van het complex en een goede inpasbaarheid in de (woon)omgeving zijn de belangrijkste uitgangspunten voor deze bestemming. In de bestemming is de uitoefening van uiteenlopende sporten en recreatieve activiteiten toegestaan. De kantines en de kleedruimten zijn in verband met het ruimtebeslag in bouwvlakken vastgelegd volgens de bestaande maatvoeringen. Realisatie van dergelijke gebouwen is buiten de bouwvlakken alleen mogelijk door het toepassen van een afwijkingsmogelijkheid. De inpassing in de omgeving is een belangrijke voorwaarde bij het toepassen hiervan. Voor gebouwen die minder impact hebben op de omgeving (gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer, dugouts en kassahokjes) is een meer algemene regeling van toepassing. Specifiek ten behoeve van de sportbestemming is er verder nog een regeling getroffen om lichtmasten en ballenvangers mogelijk te maken.

Bestemmingsbeschrijving

De kantines en kleedruimten zijn volgens de bestaande mogelijkheden vastgelegd op de verbeelding. Daarbuiten zijn ze zoals hiervoor gezegd alleen met een afwijkingsmogelijkheid te realiseren. In de gehele bestemming zijn maximaal 100 m2 aan gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer en kassahokjes toegestaan. Dit kan - al naar gelang de behoefte - dus flexibel ingevuld worden in het bestemmingsvlak. Lichtmasten en ballenvangers zijn toegestaan tot respectievelijk 10 en 8 meter hoogte, tenzij de bestaande hoogte meer bedraagt, in welk geval de bestaande hoogte geldt.

5.2.13 Sport - Manege

Uitgangspunt

De manege aan het Krompad 1c is geregeld door middel van de bestemming 'Sport - Manege'. Hier is alleen een manege toegestaan volgens de bestaande mogelijkheden. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoning) is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en de bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken mogelijk en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk.

5.2.14 Verkeer en Verkeer - Parkeerterrein

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De wegen en woonstraten in het plangebied zijn onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Ook bermen, sloten, begeleidende groenstroken, parkeerplaatsen en dergelijke zijn in deze bestemming meegenomen. Het parkeerterrein bij het sportcomplex is bestemd als 'Verkeer - Parkeerterrein'. Hier zijn daarbijbehorende wegen, straten, paden en groenvoorzieningen mogelijk. In de verkeersbestemming zijn ook enkele bouwwerken aanwezig, zoals garageboxen, een brugwachtershuis en een kraan. Langs de Pier Christiaanssleat bevindt zich verder een verkooppunt van motorbrandstoffen. In verband met de (externe) veiligheidsaspecten is hier de verkoop van LPG niet toegestaan.

Het behoud van de bestaande wegen- en stratenstructuur en het parkeerterrein in de dorpen en het opnemen van andere functies ter ondersteuning van de openbare ruimte in de bestemmingen zijn de belangrijkste uitgangspunten. Om deze reden zijn behalve de bestaande gebouwen, geen andere gebouwen en overkappingen toegestaan. De garageboxen en het brugwachtershuis zijn volgens de bestaande omvang vastgelegd in de bestemming. In verband met de akoestische aspecten vanuit de Wet geluidhinder is het niet mogelijk het aantal rijstroken uit te breiden naar meer dan twee.

5.2.15 Water

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De bestemming 'Water' is van toepassing op de Pier Christiaanssleat, het water ten zuiden van het recreatiebedrijf en het water bij de woningen aan De Petten. Het behoud van het water is het belangrijkste uitgangspunt, waarbij er ondergeschikt ook mogelijkheden bestaan voor extensief dagrecreatief medegebruik en visserij, aanleggelegenheid en groenvoorzieningen.

Op het karakter van de openbare ruimte te bewaren zijn geen gebouwen en overkappingen in de bestemming toegestaan. Wat betreft de aanleggelegenheid geldt dat dit voor maximaal drie aaneengesloten dagen is toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat het water voor langere periode wordt gebruikt voor de aanleg van boten en dergelijke. Dit is alleen bij het parkeerterrein bij het sportterrein toegestaan daar waar sprake is van de aanduiding 'ligplaats'. Tenslotte is in de bestemming ten zuiden van De Petten 40 een bergbezinkbassin geregeld, dat dienovereenkomstig is aangeduid. Deze regeling is tevens van toepassing in de bestemming 'Groen', zie hiervoor paragraaf 5.2.6.

5.2.16 Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3

Uitgangspunt

Het overgrote deel van het plangebied is ingevuld met een woonbestemming. Het behoud en de versterking van de woonfunctie en aan de woonfunctie aanverwante functies is het belangrijkste uitgangspunt. Met het handboek bestemmingsplannen van de gemeente is gekozen voor een uniforme systematiek voor alle woonbestemmingen in de gemeente. Er wordt gewerkt met drie woonbestemmingen. De bestemming 'Wonen - 1' is gebruikt voor woningen uit één laag met kap, de bestemming 'Wonen - 2' voor woningen uit twee lagen met kap en de bestemming 'Wonen - 3' voor de overige woningen (voormalige boerderijen). Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan. Rijenwoningen zijn alleen toegestaan als deze als zodanig zijn aangeduid, met daarbij het maximum aantal aaneen te bouwen woningen.

In de woonbestemmingen wordt gewerkt met een vaste bouwvlakdiepte. Voor vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen betreft dit twaalf meter, tenzij de bestaande afstand groter is. Bij rijenwoningen ligt de achterbouwgrens tegen de achtergevel van de woningen aan. Zolang er geen ruimte is voor een nieuwe woning tussen bestaande woningen, worden de woningen gezamenlijk in een bouwvlak opgenomen. Het bestaande aantal woningen is in de regels vastgelegd, door middel van een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om extra woningen te bouwen. Een uitzondering hierop vormt het perceel Duimstraat 31, waar mogelijkheden zijn opgenomen om een boven- en onderwoning te realiseren.

De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is, onder andere in verband met brandveiligheidsaspecten, in de regels standaard vastgelegd op minimaal drie meter (met uitzondering van bestaande situaties). Via een binnenplanse afwijking met bijbehorende toetsingscriteria kan deze afstand worden verkleind.

Binnen alle woonbestemmingen is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd, dit is onder andere van belang voor de brandveiligheid. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat voor grotere bouwpercelen meer mogelijkheden gelden. Verder zijn er mogelijkheden voor erkers opgenomen in de woonbestemmingen. Voor de percelen aan de Kromme Warren 2-14 is een specifieke regeling getroffen voor de bijbehorende bouwwerken omdat deze hier op de voorzijde van de percelen zijn gesitueerd.

Er zijn onder voorwaarden verschillende functies bij het wonen toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend. In de woonbestemmingen is een afwijkende functies aanwezig die specifiek is geregeld in de bestemming. Het betreft recreatieappartementen aan de Duimstraat 1d. Hiervoor geldt als uitgangspunt dat deze functie ter plekke kan blijven functioneren volgens de huidige karakteristieken.

Op de percelen Duimstraat 43 en 67 bestaat (overeenkomstig de bestaande mogelijkheden) de mogelijkheid om de woonbestemming onder voorwaarden te wijzigen naar de bestemming 'Detailhandel'. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de levendigheid van het centrumgebied versterkt worden.

Bestemmingsbeschrijving

In de bestemmingen is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, er is een afwijkingsmogelijkheid in de bestemmingen opgenomen om het hoofdgebouw onder voorwaarden gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. In de bestemming 'Wonen - 1' zijn woningen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3,5 en 11 meter toegestaan (een laag met kap), in de bestemming 'Wonen - 2' is dit op 6,5 en 12 meter bepaald (twee lagen met kap). De bestemming 'Wonen - 3' ziet op voormalige boerderijen, hier zijn alleen de bestaande goot- en bouwhoogten toegestaan.

Bij de woonbestemmingen zijn ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan tot een maximaal oppervlak van 50% per bouwperceel. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2. De bijbehorende bouwwerken op de percelen de Kromme Warren 2-14 kunnen alleen worden gebouwd ter plekke van de aanduiding 'bijgebouwen'.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat de gronden en bouwwerken niet gebruikt mogen worden voor detailhandel en bedrijvigheid, met uitzondering van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje. Bij deze functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd. De recreatieappartementen zijn geregeld door middel van een aanduiding op de verbeelding.

Het bestaande aantal woningen is uit te breiden met een afwijkingsmogelijkheid, mits dit niet leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk. Voor het perceel Duimstraat 31 is het maximaal aantal wooneenheden aangeduid en in de regels op twee vastgelegd. Op deze wijze is hier een boven- en een onderwoning mogelijk.

De wijzigingsbevoegdheid om de woonbestemming te wijzigen naar de bestemming 'Detailhandel' is alleen van toepassing binnen gronden die zijn aangeduid als 'gemengd'. In de wijzigingscriteria zijn voorwaarden opgenomen die overlast voor de omgeving voorkomen.

5.2.17 Wonen - Woongebouw

Uitgangspunt

De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is van toepassing op het woongebouw aan De Splitting. Een zorgvoorziening behoort hier tot de mogelijkheden. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

Het appartementengebouw is volgens de bestaande omvang vastgelegd in het bouwvlak. Dit houdt in dat de goot- en bouwhoogte respectievelijk 6 en 10 meter mogen bedragen. De zorgvoorziening mag een oppervlakte hebben van ten hoogste 90 m².

5.2.18 Leiding - Riool

In de westzijde van het plangebied bevindt zich een rioolpersleiding. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze en een strook aan weerszijden van de leiding beschermd moet worden, zodat onderhoud en beheer aan de leiding niet wordt belemmerd. Om deze reden is een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 23.4 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Deze regeling (dubbelbestemming) is van toepassing in een strook van 5 meter aan weerszijden van de leiding.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het vooroverleg bestaat voor belangenorganisaties en burgers de mogelijkheid te reageren op de gemeentelijke beleidsvoornemens, zoals die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Om een ieder de gelegenheid te geven zijn visie naar voren te brengen, is een inspraakprocedure gevolgd, zoals die is opgenomen in de gemeentelijke Inspraakverordening.

In dezelfde fase is het plan ook voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg van het Besluit ruimtelijke ordening. Over alle eventueel ingekomen reacties is een standpunt bepaald. Hiervoor is een Reactienota opgesteld, die is opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting. In de Reactienota is aangegeven in hoeverre de reacties aanleiding hebben gegeven tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Daarna is het bestemmingsplan gereed gemaakt als ontwerp voor de wettelijke vaststellingsprocedure. Er is gelegenheid geweest tot het mondeling en schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij de gemeenteraad. Op basis hiervan is het bestemmingsplan op 25 mei 2016 gewijzigd vastgesteld. In bijlage 3 zijn de raadsstukken van de vaststelling opgenomen. Uiteindelijk is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

Dit bestemmingsplan (de toegestane functies en de bouwregels) is gebaseerd op de bestaande situatie en geldende regelingen voor het plangebied. Geheel nieuwe bouwplannen (volgens het Bro) worden niet mogelijk gemaakt. De grondexploitatieregeling is niet van toepassing en de vaststelling van een exploitatieplan daarom niet nodig.

In principe verandert de economische onderbouwing niet ten opzichte van de eerder geldende plannen. Het weergeven van de economische uitvoerbaarheid voor de inzet van gemeentelijke middelen door middel van een cijfermatige opzet, is daarom voor dit bestemmingsplan niet relevant.