Jan Blankenstraat, Bergambacht

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Op 14 juli 2020 is het bestemmingsplan 'Woningbouw Jan Blankenstraat' vastgesteld door de gemeente Krimpenerwaard. Dit bestemmingsplan maakt het realiseren van vier woningen mogelijk op de locatie aan de Jan Blankenstraat in Bergambacht. Daarna zijn de gronden verkocht aan drie kopers die de wens hebben het terrein iets anders te verkavelen dan de gemeente destijds voor ogen had. Het aantal te realiseren woningen wordt teruggebracht naar drie.

De wijziging van de oorspronkelijke ontwikkeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan deze ontwikkeling op basis van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

De projectlocatie is gelegen aan de noordwestzijde van de kern Bergambacht. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Woningbouw Jan Blankenstraat', vastgesteld op 14 juli 2020. Binnen de bestemming 'Wonen' mogen maximaal 4 woningen worden gebouwd met een maximum goot- en bouwhoogte van 4 en 9 meter.

Bij dit bestemmingsplan werden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gehanteerd:

• De woningen aan de zuidkant zijn georiënteerd op de Jan Blankenstraat en worden vanaf hier ontsloten.
• De voorgevels van de achtergelegen woningen zijn georiënteerd op het water aan de oostkant.
• Aan de voorzijde ligt langs het water een groenstrook van gemiddeld 2,5 meter breed en daarnaast een voetpad met een breedte van ca. 2,5 meter.

Om deze uitgangspunten vast te leggen in het bestemmingsplan is op de verbeelding langs de zuid- en oostgrens van het bouwvlak een gevellijn opgenomen. De toekomstige woningen dienen met de voorgevel in of maximaal 2 meter achter deze gevellijn te worden gebouwd. Daarnaast is langs het water aan de oostzijde de bestemming 'Groen' opgenomen. Binnen deze bestemming kan het voetpad worden aangelegd.

In navolgende afbeelding is de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen.

Uitsnede bestemmingsplan 'Woningbouw Jan Blankenstraat' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 Het initiatief

De gronden zijn gekocht door drie kopers, die een gewijzigde verkaveling voorstellen dan waar destijds bij het opstellen van het bestemmingsplan van uitgegaan werd.

De wens is om op het noordelijk deel één woning te bouwen (in plaats van twee), met de voorgevel georiënteerd naar het westen. De achtertuin loopt in dat geval door tot aan de watergang.

De situering van de twee woningen aan de Jan Blankenstraat is niet gewijzigd. Wel krijgen deze twee woningen een diepere achtertuin en loopt de tuin van de oostelijk gelegen woning eveneens door tot aan het water. Het ontsluitingspad aan deze zijde komt te vervallen.

Plattegrond toekomstige situatie (bron: Bongers architecten bna)

Het voorgenomen plan wijkt op twee punten af van het vigerende bestemmingsplan:

• de noordelijke woning wordt niet in of maximaal 2 meter achter de aangegeven gevellijn gebouwd;
• de groenstrook langs het water vervalt.

De bouw van de twee woningen aan de Jan Blankenstraat kan worden gerealiseerd binnen de regels van het geldende bestemmingsplan, waardoor dit gedeelte buiten voorliggende ruimtelijke onderbouwing valt.

Stedenbouwkundige motivering

Stedenbouwkundig zijn er geen bezwaren tegen een gewijzigde oriëntatie van de noordelijke woning. De ontsluiting en het parkeren waren reeds voorzien de westzijde. In de nu gewenste situatie kijkt de woning aan de voorzijde uit op het nieuwe zorgpension De Molenhoeve en de hier gelegen parkeerplaats. De ligging van de tuin grenzend aan het water betekent een vergroting van het woongenot en meer privacy. Dat geldt ook voor de woning aan de Jan Blankenstraat waarvan de tuin nu doorloopt tot aan het water.

De situering sluit op logische wijze aan op de woningen gelegen aan het Molenhofje, aan de andere kant van de watergang. Deze woningen grenzen eveneens met hun achtertuinen direct aan het water. Door de nieuwe situering wordt de afstand tussen de (achter)gevel van de nieuwe woning en de bestaande woningen groter, wat een verbetering van privacy is, ook omdat er geen sprake zal zijn van passanten langs het water.

De groenstrook in het voorgaande plan had een meerledig doel. Het voorzag (deels) in een voetgangersroute tussen de Jan Blankenstraat en de Molenlaan. Deze route is ook mogelijk langs de westkant van de woningen. Dit is openbaar toegankelijk gebied, waarmee voetgangers hier alsnog kunnen komen. Daarnaast was de groenstrook een manier om de openheid van het water De Bijl te borgen en te voorkomen dat er tot op de slootkant gebouwd kon worden. Dit werd ook ingegeven vanwege een in deze strook gelegen leiding. De toegankelijkheid van deze leiding wordt nu privaatrechtelijk geregeld.

Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie.

Maquette toekomstige situatie (bron: Bongers architecten bna)

Gevelaanzichten toekomstige situatie (bron: Bongers architecten bna)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De woningontwikkeling op voorliggende locatie is in het vigerende bestemmingsplan reeds getoetst aan het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. De afwijkingen in voorliggend initiatief zijn van dusdanige aard dat zij niet raken aan dit beleid. Voor de beleidsmatige onderbouwing van voorliggend plan wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan 'Woningbouw Jan Blankenstraat', vastgesteld op 14 juli 2020 door de gemeenteraad van Krimpenerwaard.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Voor een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de uitvoerbaarheid aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De woningontwikkeling op voorliggende locatie is in het vigerende bestemmingsplan reeds getoetst aan de hierboven genoemde ruimtelijk relevante aspecten. De gewijzigde oriëntatie van de woning en het vervallen van een groenstrook leidt niet tot andere toetsresultaten in deze. Voor de inhoudelijke onderbouwing van voorliggend plan wordt hierom verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan 'Woningbouw Jan Blankenstraat', vastgesteld op 14 juli 2020 door de gemeenteraad van Krimpenerwaard.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Inspraak en overleg

Inspraak

De initiatiefnemer heeft gesproken met de eigenaren/bewoners van de kadastrale percelen nrs. 9681, 9683, 8644, 9537, 9640 en 9664. Geen van de omwonenden heeft bezwaar tegen het voorstel om de voorgevel te spiegelen en te oriënteren op de westzijde. Er werd positief gereageerd op het vervallen van het voetpad aan de waterkant vanwege privacy van de omwonenden.

Overleg

Het vigerend bestemmingsplan is reeds in het kader van het wettelijk overleg besproken met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, de GGD Hollands Midden en de Omgevingsdienst Midden-Holland. Voorliggend initiatief betreft geen wezenlijke verandering en raakt dan ook niet deze belangen.

Gezien de beperkte omvang van voorliggend initiatief wordt de vergunning gelijk als ontwerp (voornemen)

gepubliceerd. Belanghebbenden hebben vervolgens nog de ruimte om hun zienswijzen te geven.

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 14 december 2021 besloten om de ontwerpomgevingsvergunning met bijbehorende stukken voor een periode van van zes weken ter inzage te leggen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend.