| Plan: | (Eerste) Wijzigingsplan bestemmingsplan De Dijk en Het Land |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1930.BPWDEL1EWIJZIGING-3001 |
Bij besluit van 3 oktober 2012 heeft de raad het bestemmingsplan "De Dijk en Het Land" vastgesteld. Inmiddels zijn de gelijknamige woonwijken volop in ontwikkeling. Bij deze ontwikkeling is geconstateerd, dat het bestemmingsplan een kleine wijziging behoeft om een vanuit stedenbouwkundig oogpunt een optimale verkaveling te kunnen realiseren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de volgende wijzigingen in de verkaveling gewenst.
a. Om het straatbeeld te verlevendigen is het gewenst de voorgevelrooilijn te laten verspringen. De bouwmassa wordt dan in zijn geheel verplaatst en wordt gedeeltelijk gesitueerd buiten het bouwvlak. Het bestemmingsplan bepaalt dat hoofdgebouwen moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak. De voorgevelrooilijn mag worden doorbroken, maar slechts ten behoeve van erkers en dergelijke. Een doorbreking van de voorgevellijn met de gehele bouwmassa is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan.
b. Vrijstaande bijgebouwen (garages) moeten worden gerealiseerd binnen de bestemming "Wonen - 1". In een beperkt aantal situaties leidt het ontwikkelde stratenpatroon in het gebied tot schuinlopende perceelsgrenzen. Door deze verkavelingsvorm moeten garages incidenteel gedeeltelijk geplaatst worden op gronden met de bestemming "tuin". Het bestemmingsplan voorziet niet in deze beperkte afwijking.
c. De gebouwen worden, in het geval de bestemmingsgrenzen worden doorbroken gesitueerd op de bestemming "tuin". Strikt formeel bezien zouden erkers, garages en dergelijk overeenkomstig de bestemming "tuin" moeten worden gebruikt.
Artikel 22 Algemene wijzigingsregels
Op grond van het bepaalde in artikel 22 Algemene wijzigingsregels van genoemd bestemmingsplan is het college van burgemeester en wethouders bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen. Wijzigen van de bestemmingsregeling mag onder meer in het geval een rationele verkaveling een geringe afwijking vergt. Hierbij geldt dat geen onevenredige afbreuk mag worden aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de naastgelegen gronden.
Artikel 21 Algemene afwijkingsregels
Ingevolge artikel 21 kan door het college van burgemeester en wethouders worden meegewerkt aan een afwijking van het bestemmingsplan tot maximaal 10% van alle in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages. Ook toepassing van deze afwijking is mogelijk als de afwijking geen afbreuk doet aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De afwijkingsmogelijkheid geldt niet voor bestemmingsgrenzen.
Toepassing wijziging ex art. 22 op art. 21
Op grond van artikel 22 kan het percentage genoemd in artikel 21 worden gewijzigd naar 20%. Ook de afwijking van het bestemmingsplan in de zin van artikel 21 is gekoppeld aan een specifieke stedenbouwkundige beoordeling van de voorgenomen wijziging. Aanpassing van de afwijkingsregeling leidt er toe, dat per aangevraagde omgevingsvergunning ten behoeve waarvan moet worden afgeweken van het bestemmingsplan, beoordeeld wordt of meegewerkt kan worden aan de afwijking in het licht van het straat- en bebouwingsbeeld enz. Verhoging van de afwijkingsnorm van 10 naar 20% leidt dus sowieso niet tot een directe toelating van die afwijking, een nadere afweging blijft noodzakelijk.
Ondanks dat een nadere afweging altijd noodzakelijk blijft is het vanuit rechtszekerheidsoverwegingen gewenst de toepassing van de 20% te beperken tot die situaties waar een optimale stedenbouwkundige verkaveling in het geding is. Dit houdt in, dat een afwijking van meer dan 10% alleen is toegelaten voor die gevallen, waarin de voorgevellijn doorbroken wordt ten behoeve van het verlevendigen van het straatbeeld en de bebouwing van de bestemming “tuin”uitsluitend aan de orde is ten behoeve van de bouw van een garage indien sprake is van een bijzondere kavelvorm.
Op grond van het vorenstaande wordt voorgesteld het percentage van de afwijkingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen in het bestemmingsplan (artikel 21) op grond van de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan (artikel 22) te wijzigen naar 20%. Het hogere percentage wordt naast de algemene beoordelingsaspecten ook nog gekoppeld aan:
1. een doorbreking van de voorgevelrooilijn ten behoeve van verlevendiging van het straatbeeld
2. voor wat betreft vrijstaande bijgebouwen aan een bijzondere kavelvorm.
Het percentage tot en met 10% blijft gekoppeld aan de minimale eis dat “geen afbreuk” wordt gedaan aan het straatbeeld.
Tevens wordt vastgelegd in artikel 21 dat toepassing van de afwijkingsmogelijkheid ook toeziet op wijziging van de bestemmingsgrens voor het betreffende bouwwerk.
Toepassing van de mogelijkheid tot afwijken leidt ertoe dat woningen en garages in die gevallen, dat de verkaveling hier mee gebaat is, gedeeltelijk worden gesitueerd op de bestemming “Tuin”. Strikt formeel bezien dient ook het gebruik van deze gebouwen te worden geregeld daarom wordt toegevoegd aan artikel 21, lid 2:
“Toepassing van de afwijkingsmogelijkheid bedoeld in lid 1, voorziet tevens in een afwijking van het gebruik overeenkomstig de bestemming voor zover het betreft een gebruik ten behoeve waarvan lid 1 is toegepast.”
Wijziging artikel 21, sub a door toepassing ex artikel 22
Hieronder wordt de tekst van artikel 21 van het bestemmingsplan De Dijk/Het Land in zijn geheel weergegeven met dik gedrukt de wijziging en toevoeging.
- Gewijzigde tekst artikel 21 Algemene afwijkingsregels
1. Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning afwijken van:
a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages en bestemmingsgrenzen tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat voor incidentele verschuivingen in voorgevelrooilijn, noodzakelijk voor verlevendiging van het staatbeeld, en voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen als gevolg van een bijzondere kavelvorm gedeeltelijk gesitueerd buiten het bebouwingsvlak, tot 20% mag worden afgeweken;
b. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 20 m;
d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 16 m2 bedraagt;
2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.
2. Toepassing van de afwijkingsmogelijkheden bedoeld in lid 1, voorziet tevens in een afwijking van het gebruik overeenkomstig de bestemming voor zover het betreft een gebruik ten behoeve waarvan lid 1 is toegepast.
Ingevolge artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) , lid 3 wordt onder een bestemmingsplan mede begrepen een wijzigingsplan. Voor de vaststelling van een wijzigingsplan geldt dus de bestemmingsplanprocedure zijnde vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro en ter inzagelegging ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro). De vaststelling van het wijzigingsplan is op grond van art 3.9a Wro voorbehouden aan het college van burgemeester en wethouders.
Tijdens de vooroverlegronde van twee weken zijn geen reacties ingediend waardoor het wijzigingsplan moet worden aangepast. De opmerking van het Waterschap Hollandse Delta heeft slechts betrekking op een toevoeging die ook niet is opgenomen in het bestemmingsplan De Dijk en Het Land.
De wijziging van het bestemmingsplan wordt is ter inzage te gelegd en is vervolgens voor definitieve vaststelling aan het college van burgemeester en wethouders aangeboden. Hierna is het besluit bekendgemaakt. Zes weken na bekendmaking is het wijzigingsplan onherroeppelijk.