Centrum Nootdorp

3.2 Visie Parade, Mercato en Dorpsstraat

Algemeen

In deze paragraaf wordt de visie op de ontwikkelingsmogelijkheden voor het centrum van Nootdorp beschreven. Daarbij wordt eerst ingegaan op het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid op het gebied van detailhandel. Vervolgens worden de bovenstaande drie gebieden beschreven en wordt een relatie gelegd met het beleid om af te sluiten met een conclusie.

Gemeentelijk beleid

Het economisch beleid is door de verschillende overheidslagen vastgelegd. De gemeente heeft hiervoor een Integrale Economische Visie anno 2012 opgesteld. Dit beleid heeft als ontwerp ter inzage gelegen, maar is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. Detailhandel en horeca worden hierin als apart onderdeel benoemd. De gemeente zet in op het handhaven en versterken van een evenwichtig en fijnmazig aanbod van detailhandel- en horecavoorziening.

Regionaal beleid

Het Stadsgewest Haaglanden heeft een Structuurvisie Detailhandel 2006-2011 vastgesteld. Deze visie beoogt om detailhandelsontwikkelingen met bovenlokale effecten in goede banen te leiden. Kernelementen van het beleid zijn instandhouding van de bestaande structuur, kwalitatieve versterking en concentratie. Het Stadsgewest legt een restrictief beleid vast. Gezien de marktontwikkelingen en het beschikbare en geplande winkelvloeroppervlak is een terughoudend beleid wat betreft kwantitatieve toevoegingen het uitgangspunt. Voornoemd beleid houdt echter ook rekening met de mogelijkheid dat onder bepaalde omstandigheden het voor kan komen dat een kwantitatieve uitbreiding een gebied weer aantrekkelijk maakt zonder dat dit ten koste gaat van andere winkelgebieden. De structuurvisie van het Stadsgewest Haaglanden laat de gemeenten de ruimte om plannen met een oppervlakte van 1000 m2 of minder zelf af te wegen. Boven deze grens dienen plannen aan het stadsgewest ter toetsing te worden voorgelegd.

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Notitie Detailhandel Zuid Holland en vervolgens vertaald naar de Provinciale Structuurvisie en daarbij behorende Verordening. In voornoemde visie is vastgelegd dat het provinciale detailhandelsbeleid erop is gericht om de hoofdstructuur zoveel mogelijk te versterken. Voor instandhouding zal de gezamenlijke inzet erop gericht zijn om het winkelvloeroppervlak en de zachte planvoorraad in omvang terug te brengen en tegelijk de dynamiek en de vernieuwing te stimuleren. In de verordening is vervolgens een regeling opgenomen die gericht is op behoud en versterking van de detailhandelsstructuur in de centra van steden, dorpen en wijken. Meer specifiek stelt de verordening dat het niet toegestaan is om bestemmingsplannen op te stellen die nieuwe detailhandel mogelijk maken buiten de bestaande winkelconcentraties. De provincie eist dat bestemmingsplannen die detailhandel mogelijk maken binnen de winkelcentra en groter zijn dan 2000 m2, vergezeld gaan van distributieplanologisch onderzoek. Plannen onder deze grens moeten door de gemeente zelf beoordeeld en onderbouwd worden.

Drie deelgebieden: Dorpsstraat, de Parade en Mercato

Binnen het plangebied zijn drie gebieden te onderscheiden waar detailhandel, horeca en dienstverlening gevestigd zijn. Deze drie gebieden verschillen onderling qua ruimtelijke en functionele indeling. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd dit diverse karakter te behouden en waar mogelijk te benadrukken. Het betreft de Dorpsstraat, het winkelcentrum Parade en het complex Mercato.

De drie deelgebieden zijn in hoofdstuk twee van dit bestemmingsplan beschreven. Hieronder wordt de toekomstvisie van deze gebieden weergegeven, waarbij de nadruk ligt op de functionele indeling van de gebieden. In het bijzonder gaat het dan om de functies detailhandel, horeca en dienstverlening.

Dorpsstraat

Bij het opstellen van de visie voor het centrum van Nootdorp is voor de Dorpsstraat ingezet op het versterken van de karakteristiek van de Dorpsstraat. Hierbij is naast behoud van de bestaande panden ingezet op functiewijzigingen. Daarbij is gestreefd naar een functionele driedeling van het gebied met horeca aan de zijde van de Oudeweg, dienstverlening in het middengedeelte en woningbouw in het gedeelte van de Dorpsstraat nabij Veenhage. De driedeling is niet bijzonder scherp, waardoor functies in elkaar over kunnen lopen. Deze visie is inmiddels deels gerealiseerd. Er is nieuwe bebouwing gekomen, zoals bijvoorbeeld de maatschappelijke voorziening Cultura, en er zijn diverse horecagelegenheden in de Dorpsstraat gevestigd. Ook is een belangrijk deel van de detailhandel verplaatst naar de Parade en in een enkel geval naar Mercato. Het voorliggende bestemmingsplan bouwt voort op deze visie. Dat betekent enerzijds dat de nieuwe ontwikkelingen die sinds 2001 in het gebied zijn gevestigd een passende bestemming hebben gekregen. Anderzijds blijft het op enkele plaatsen mogelijk om uitwisseling toe te staan. Vanwege de beperkte parkeermogelijkheden in dit gebied, is het aantal locaties waar deze uitwisseling plaats kan vinden beperkt. Feitelijk legt het bestemmingsplan grotendeels het bestaande gebruik vast.

De stedenbouwkundige visie voor dit gebied, de zogeheten visie Soeters, wordt alleen op het punt van de voorgevelrooilijnen deels verlaten. Daar waar de voorgevelrooilijn ter plaatse van Dorpsstraat 1, Noveé en het Dorpsplein naar voren lag in de visie, is er nu voor gekozen de voorgevelrooilijn direct aansluitend aan de bestaande bebouwing te leggen. Deze openbare ruimte vormt een belangrijke functie voor fietsenstalling en parkeren, welke niet gemist kan worden.

Conclusie

Het bestemmingsplan bouwt voort op de ruimtelijke visie en legt de bestaande functies vast. Daarnaast is waar mogelijk de flexibiliteit in de vorm van de uitwisselingsruimte behouden. Er vindt geen uitbreiding plaats van de functies horeca, detailhandel en dienstverlening. Daarmee wordt gehandeld in overeenstemming met het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid op dit gebied.

Parade

De Parade is het winkelcentrum van Nootdorp. Overeenkomstig de visie op het gehele centrum van Nootdorp is de detailhandel geconcentreerd in de Parade. Het gebied is voor een groot deel ingevuld met detailhandel. Van de beschikbare 15.980 m² is 13.900 m² gevuld met winkels. De oppervlakte aan detailhandel is in de bestaande situatie 700 m² meer dan in het bestemmingsplan is toegestaan. Om te kunnen beoordelen of het planologisch vastleggen van deze kleine uitbreiding vanuit de detailhandelsstructuur verantwoord is, is een actualisatie uitgevoerd van het in 2009 opgestelde onderzoek naar het functioneren van de winkelvoorzieningen in Pijnacker-Nootdorp. Uit dit onderzoek blijkt dat de Parade goed functioneert, niet alleen voor Nootdorp maar ook voor het Haagse deel van Ypenburg. Er is maar heel weinig leegstand, de vloerproductiviteit ligt ruim boven het landelijke gemiddelde en het winkelcentrum wordt door de ondernemers en de bezoekers goed gewaardeerd. De kracht van de Parade zit onder andere in de doelmatige concentratie van, qua bezoekmotief aan elkaar verwante, winkelfuncties in een aantrekkelijke behuizing. Gezien deze argumenten is het wellicht zelfs zo dat het aanbod mogelijk kleiner is dan de vraag rechtvaardigt. Gekozen is daarom om in het bestemmingsplan de bestaande situatie vast te leggen door middel van een percentage van 87%. De overige meters worden ingevuld door publieksgerichte dienstverlening, horeca en praktijkruimten.

Conclusie

Het bestemmingsplan legt de bestaande invulling van de Parade vast. Daarbij is sprake van een uitbreiding van 700 m² detailhandel ten opzichte van de oppervlakte die maximaal voor detailhandel beschikbaar was in het bestemmingsplan Dorpskern. Gezien het daartoe uitgevoerde onderzoek, is deze uitbreiding niet in strijd met het gemeentelijk beleid. De beperkte uitbreiding is in de afgelopen jaren al tot stand gekomen en de Parade kent een evenwichtig aanbod en is een levendig centrum met weinig leegstand. Verder uitbreiding is vanuit het standpunt dat terughoudend moet worden omgegaan met uitbreiding van detailhandel ongewenst. Aangezien de oppervlakte van de uitbreiding minder bedraagt dan de grens die door respectievelijk het stadsgewest (1000 m²) en de provincie (2000 m²) zijn vastgelegd, is er geen afwijking van het regionaal en provinciaal beleid. Het valt binnen de marges van de lokale beleidsvrijheid om hier medewerking aan te verlenen.

Mercato

In 2010 is, een aantal jaar na de opening van de Parade, Mercato gerealiseerd. In de plint van het wooncomplex is circa 2100 m² aan commerciële ruimten beschikbaar. Refererend aan de visie op het centrum van Nootdorp waarin de Dorpsstraat een overwegende horecafunctie heeft en de detailhandel zich concentreert in de Parade, is de functie van Mercato ondersteunend aan zowel de Dorpsstraat als de Parade. Meer specifiek gaat het dan om horeca, publieksgerichte dienstverlening, ambachten en kantoren. Zo is er een nagelstudio, kapper en een (afhaal)restaurant gevestigd. Detailhandel is ter plaatse in samenhang met de Parade wel toegestaan, maar doordat de Parade alle daarvoor beschikbare oppervlakte reeds heeft gebruikt, is hiervoor in Mercato in de praktijk nauwelijks ruimte. Alleen de fietsenhandel, die conform de visie vanuit de Dorpsstraat is verplaatst, is op Mercato gevestigd. Vanwege het verschillende karakter van de Parade en Mercato is ervoor gekozen om deze in het voorliggende bestemmingsplan onder te brengen in twee verschillende bestemmingen (Centrum 1 en 2). In het bestemmingsplan is dan ook de reeds verleende vergunning voor deze fietsenhandel van 670 m² mogelijk gemaakt door een percentage van 32% aan detailhandel mogelijk te maken.

Leegstand

In tegenstelling tot de Parade heeft Mercato het moeilijk. Er is sprake van langdurige en structurele leegstand. Daardoor ontbreekt het de locatie aan de levendigheid die in de Parade juist wel aanwezig is. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is dan ook gekeken naar aanvullende mogelijkheden om deze locatie een nieuwe kans te bieden waardoor de leegstand vermindert en het gebied daarmee een impuls krijgt. Als invulling is gekeken naar detailhandel. Gezien het uitgangspunt om terughoudend om te gaan met uitbreiding van deze winkelfunctie is in de eerder genoemde actualisatie van het onderzoek naar winkelvoorzieningen in de gemeente, gekeken naar de mogelijkheden op deze locatie en de eventuele relatie met de Parade. Daarbij is eveneens gekeken naar de relevante trends die de winkelmarkt beïnvloeden en dan in het bijzonder de toenemende rol en betekenis van internet, demografische veranderingen en schaalvergroting en branchevervaging in de sector en is een actualisatie van de vraag-aanbod situatie opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat in Nootdorp ruimte is voor versterking van het winkelaanbod, met name in de dagelijkse sector. Deze groei kan niet worden gefaciliteerd in de Parade. Hier is nauwelijks sprake van leegstand en de (beperkte) menging van functies (horeca en dienstverlening) die daar momenteel is, blijft wenselijk. Het is echter van belang dat gewaarborgd wordt dat eventuele ontwikkelingen op Mercato geen afbreuk doen aan of strijdig zijn met de kracht van de Parade, maar een versterking zijn van de Parade en Mercato als geheel. Deze ontwikkelingen kunnen gestuurd worden door middel van branchering binnen het bestemmingsplan, maar ook door de grootte van vestigingen te maximaliseren. Er wordt in dit bestemmingsplan voor gekozen om te sturen op het maximale oppervlak van een vestiging en niet op branchering. Hiermee wordt voorkomen dat zich hier winkels vestigen (met name een supermarkt) die niet passen op Mercato, maar thuishoort op de Parade. Kijkend naar de ruimtelijke opbouw van Mercato wordt de maximale maat van nieuwe vestigingen bepaald op 560 m². Mercato bestaat uit verschillende kleine units variërend in grootte van circa 40 m² tot 120 m². De mogelijkheden van samenvoeging van units worden beperkt door de architectuur van het gebouw. In de hoeken zijn trappenhuizen en entrees van de bovengelegen woning gesitueerd. Deze fysieke barrières maken het onmogelijk om verdere samenvoeging tot stand te brengen. Daarnaast ligt aan de rechterzijde nog een hellingbaan, die het gebouw onderbreekt. Wanneer de units gelegen tussen blok A en blok B aan de noordzijde van het plein samengevoegd worden, ontstaat een oppervlakte van maximaal 560 m². Daarbij voorkomt deze maatvoering grote vestigingen die het plein domineren en er zich functies vestigen die geen aanvulling zijn op de Parade. Evenals in de Parade is het daarnaast ook gewenst om ook in Mercato een menging van functies te blijven nastreven en niet alleen detailhandel toe te staan. Op basis hiervan zal in het bestemmingsplan de mogelijkheid worden opgenomen om de detailhandels-mogelijkheden op Mercato te verruimen tot een percentage gelijk aan de Parade, zijnde 87%. Gezien de beschikbare ruimte op Mercato (2100 m²) betreft het een oppervlakte van 1830 m². Hiervan is reeds 670 m² ingevuld door middel van de fietsenzaak. Het betreft dan ook een uitbreidingsruimte van 1160 m². Hieronder zal worden ingegaan op de wijze waarop dit in het bestemmingsplan zal worden opgenomen.

Afwijkingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om detailhandel op Mercato toe te staan. Hieraan worden voorwaarden verbonden die betrekking hebben op de maximale uitbreiding en de maximale oppervlakte per vestiging. Daarnaast wordt er een voorwaarde opgenomen die bepaalt dat alleen toepassing kan worden gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid indien aangetoond is dat er voldoende parkeerruimte beschikbaar is voor de nieuwe functie. In het centrum van Nootdorp is de parkeerruimte schaars en nieuwe functies kunnen alleen worden toegestaan indien blijkt dat de nieuwe functie in zijn eigen parkeerbehoefte voorziet.

Conclusie

Het bestemmingsplan legt de bestaande invulling van Mercato vast. Daarbij is sprake van een uitbreiding van 670 m² detailhandel ten opzichte van de oppervlakte die maximaal voor detailhandel beschikbaar was in het bestemmingsplan Dorpskern. Mede op basis van het daartoe uitgevoerde onderzoek, is deze uitbreiding niet in strijd met het gemeentelijk beleid. De beperkte uitbreiding is in de afgelopen jaren al tot stand gekomen en heeft geen negatieve invloed op het functioneren van de Parade. Tevens past het binnen het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid.

Gezien de structurele leegstand in Mercato, het ontbreken van levendigheid en de wens om dit complex naar de toekomst toe een nieuwe impuls te kunnen geven wordt er in het bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Deze afwijkingsbevoegdheid staat een maximale uitbreiding van 1160 m² toe, in vestigingen met een maximale oppervlakte van 560 m². Aan de andere kant maakt deze constructie het mogelijk om steeds te kunnen afwegen of sprake is van een aanvullende functie. Het gemeentelijk beleid biedt ruimte om de detailhandel niet alleen in de winkelcentra te vestigen maar ook rond de winkelcentra indien hiermee de levendigheid wordt bevorderd en leegstand wordt voorkomen. Aangezien de oppervlakte van de uitbreiding meer bedraagt dan de grens die door het stadsgewest (1000 m²) is vastgelegd, is in de afwijkingsbevoegdheid opgenomen dat advies zal worden gevraagd aan werkgroep detailhandel van het stadsgewest Haaglanden. De in de afwijkingsbevoegdheid opgenomen ruimte blijft onder de door de provincie (2000m²) vastgelegde oppervlakte. Daarom hoeft geen nadere advies ingewonnen te worden dan wel overleg te worden gepleegd. Het valt binnen de marges van de lokale beleidsvrijheid die de provincie heeft geboden om hier medewerking aan te verlenen.