Duurzame Glastuinbouwgebieden

5.3 Bestemmingen

5.3.1 Bestemming Agrarisch

Voor een beperkt aantal percelen is de bestemming “Agrarisch” opgenomen, en in een enkel geval met agrarisch bouwvlak (bouwperceel). Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Bij de bestemming 'Agrarisch' gaat het om grondgebonden veehouderij (aanduiding 'gv') of om paardenhouderij (aanduiding 'ph'). Voor bedrijfswoningen is de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen.

Voor de bestemming “Agrarisch” geldt een wijzigingsbevoegdheid voor het omzetten van deze bestemming naar de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw'. In het kader van de (her)ontwikkeling naar duurzame glastuinbouw van het plangebied is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

5.3.2 Bestemming Agrarisch - Glastuinbouw

In aansluiting op het doel van dit bestemmingsplan is op grote delen van het plangebied de bestemming “Agrarisch – Glastuinbouw” gelegd. Het overgrote deel van deze gronden is nu reeds in gebruik voor glastuinbouw of kan op grond van het vigerende bestemmingsplan worden bebouwd ten behoeve van glastuinbouw.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om bedrijfsbebouwing, zoals bedrijfsgebouwen, kassen en andere bouwwerken te realiseren. Deze bebouwing dient te worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Aan de naar de weg gekeerde zijde van het bouwvlak is een strook opgenomen waar geen bebouwing is toegestaan, ook niet in de vorm van andere bouwwerken als waterbassins met een aarden wal. De breedte van deze strook wordt bepaald door het karakter van de weg waaraan de bebouwing ligt. Indien sprake is van een gebiedsontsluitingsweg of een erftoegangsweg met een bijzonder welstandsregime, dan ligt het bouwvlak op 18 m vanuit het hart van de weg. Bij overige wegen en paden ligt het bouwvlak op 12 m vanuit het hart van de weg. Uitzondering hierop vormt de aan de zuidzijde van de Delftsestraatweg gelegen parallelweg, waar het bouwvlak op 8 m vanuit het hart van de parallelweg ligt. Uitzonderingen zijn verder de gehanteerde wegprofielen van de 's Gravenweg en de Kooltuin.

Hiermee wordt de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied bewaakt.

• In het bestemmingsplan zijn, gezien de stedenbouwkundige kwaliteit, tevens regels opgenomen voor de zijdelingse afstand tussen verschillende functies en gebouwen:
• De afstand van waterbassins tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder dan 3 m bedragen;
• De afstand van kassen en andere bedrijfsgebouwen en warmteopslagtanks tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder dan 5 m bedragen;
• In afwijking van het hiervoor genoemde, mag de afstand van kassen en andere bedrijfsgebouwen tot de bestemmingsgrens met de bestemming 'Wonen' niet minder dan 7 m bedragen.
• Van de afstanden tot de perceel- en bestemmingsgrenzen kan worden afgeweken, conform de algemene bouwregels (artikel 25), wanneer deze in de bestaande situatie reeds kleiner zijn.

Afbeelding 24: Principetekening zijdelingse afstanden

Binnen de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw' zijn eveneens nieuwe ontsluitingswegen en nieuwe waterwegen toegestaan. Deze kunnen worden aangelegd in het kader van herstructurering van duurzame glastuinbouw.

Aangaande de bouwregels voor bedrijfsbebouwing is een aantal maten vastgelegd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de vigerende bestemmingsplannen, daarbij moet echter worden opgemerkt dat deze bestemmingsplannen grote onderlinge verschillen vertoonden qua bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan Buitengebied heeft de ruimste bouwmogelijkheden en deze zijn dan ook grotendeels overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Voor warmteopslagtanks zijn de bepalingen overgenomen uit de gemeentelijke Beleidsnotitie hoogte warmteopslagtanks in de duurzame glastuinbouwgebieden. Ten aanzien van de opsomming in artikel 4.2.1 onder c van de regels inzake andere bouwwerken wordt opgemerkt dat deze niet limitatief is. Tevens kunnen CO2-tanks en watertanks zondermeer worden toegevoegd, mits de veiligheidsafstanden ten opzichte van milieugevoelige functies in acht worden genomen.

In het bestemmingsplan is een duidelijke keuze gemaakt ten aanzien van bedrijfswoningen. De meeste bedrijven beschikken reeds over een bedrijfswoning. Voor bedrijfswoningen is de aanduiding “bedrijfswoning” opgenomen. Op basis van de inventarisatie van het plangebied is gebleken dat enkele bedrijven nog niet beschikken over een bedrijfswoning. Vervolgens is gekeken of de gronden waarop het bedrijf is gebouwd al eens de beschikking hebben gehad over een bedrijfswoning, maar dat de bedrijfswoning niet in de aankoop van de gronden is meegenomen. Indien er geen bedrijfswoning aanwezig is en voor de gronden nog nooit een bedrijfswoning is aangevraagd, dan is op de plankaart tevens de aanduiding “bedrijfswoning” opgenomen waardoor het mogelijk is alsnog een bedrijfswoning te realiseren. De regels van het bestemmingsplan maken het niet mogelijk om nieuwe bedrijfswoningen te bouwen, anders dan op de aangeduide locatie op de plankaart. De grootte van een bedrijfswoning is gemaximaliseerd op 750 m³ inclusief erfbebouwing, overeenkomstig de gemeentelijke Beleidsnota inhoud (burger)woningen in het buitengebied. De erfbebouwing mag een maximale oppervlakte van 50 m² hebben. De maximale goothoogte en bouwhoogte van zowel de bedrijfswoning als de erfbebouwing is vastgelegd in de regels.

In de praktijk blijkt dat bij herstructurering vaak sprake is van het samenvoegen van bedrijven. Indien beide bedrijven (nog) de beschikking hadden over een bedrijfswoning, kan het zo zijn dat de woning zijn functie verliest. Om te voorkomen dat de woning wordt gebruikt als burgerwoning, maar bestemmingsplanmatig nog een bedrijfswoning is, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de voormalige bedrijfswoning te wijzigen naar de bestemming “Wonen”. Het college is bevoegd om deze wijzigingsbevoegdheid toe te passen, maar zal dit alleen gebruiken indien objectief is vastgesteld dat de bestemmingswijziging geen belemmering is voor duurzame glastuinbouw.

Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor duurzame en innovatieve ontwikkelingen. In het bestemmingsplan is een binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor intensieve vormen van teeltcombinaties. Een voorbeeld hiervan is een combinatie van teelt van gewassen met het kweken van kooikarpers. Aan de binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden, zoals de voorwaarde dat duidelijk moet zijn dat sprake is van een ondergeschikte nevenactiviteit bij een volwaardig glastuinbouwbedrijf door het opstellen van een bedrijfsplan dat wordt getoetst door een onafhankelijk agrarisch deskundige.

Voor de voorgenomen aansluiting van de Komkommerweg op de N470 is de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - aansluiting erftoegangsweg' opgenomen op de plankaart in de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw'. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is de aansluiting toegestaan.

5.3.3 Bestemming Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden

Voor enkele percelen is de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden' opgenomen. Deze gronden zijn naast grondgebonden agrarische bedrijvigheid bestemd voor de instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden. Om de aanwezige waarden te beschermen is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. Zo is onder andere verboden om de bodem zonder omgevingsvergunning af te graven of op te hogen of om watergangen te dempen. Voor enkele werkzaamheden geldt een uitzondering op de omgevingsvergunningplicht. Zo kunnen werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud zonder omgevingsvergunning worden uitgevoerd.

Voor de realisatie van duurzame glastuinbouw binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden' geldt een wijzigingsbevoegdheid voor het omzetten van deze bestemming naar de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw', mits geen bedrijfsactiviteiten meer worden uitgevoerd en de genoemde landschaps- en natuurwaarden niet meer aan de orde zijn. In het kader van de (her)ontwikkeling naar duurzame glastuinbouw van het plangebied is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op de plankaart en de regels is dit 'Wro-zone - wijzigingsgebied 4' genoemd.

5.3.4 Bestemming Bedrijf

Zoals gebruikelijk in een bestemmingsplan voor het buitengebied zijn alle niet-agrarische bedrijven specifiek bestemd volgens het huidige gebruik. In de regels is een tabel opgenomen met alle niet-agrarische bedrijven.

Aparte vermelding verdient de bedrijfsbestemming van de Brandweerkazerne, omdat deze conform de SVBP als 'bedrijf' is aangemerkt en niet als 'maatschappelijk' (wat logischer was geweest). Voor een aantal specifieke vormen van bedrijven zijn aparte aanduidingen opgenomen.

Ook nutsgebouwen en trafo's groter dan 15m² of groter dan 45m³ vallen onder de bedrijfsbestemming.

De bestemming “Bedrijf” bevat verder een wijzigingsbevoegdheid om deze bestemming om te zetten naar de bestemming 'Agrarisch – Glastuinbouw'. Deze mogelijke omzetting past in het kader van de (her)ontwikkeling naar duurzame glastuinbouw van het plangebied. Dat geldt ook voor de bedrijfswoning binnen deze bestemming.

5.3.5 Bestemming Detailhandel

Bestaande detailhandelsvestigingen (o.a. Intratuin) hebben een specifieke bestemming “Detailhandel” met nadere aanduiding “Tuincentrum (tc)” gekregen. Voor Intratuin is tevens een veiligheidszone voor vuurwerkopslag en opslag van bestrijdingsmiddelen van toepassing.

5.3.6 Bestemming Groen

Langs een beperkt aantal wegen en waterlopen is een aparte bestemming “Groen” opgenomen.

5.3.7 Bestemming Maatschappelijk

Binnen deze bestemming zijn onder meer het politiebureau (met aanduiding “sm-01” = specifieke vorm van maatschappelijk) en een zorgboerderij (met aanduiding “zbo”) ondergebracht.

5.3.8 Bestemming Sport

Voor de in het plangebied 4 aanwezige manege is een aparte bestemming “Sport” met nadere aanduiding manege (ma) opgenomen.

5.3.9 Bestemming Verkeer - Wegverkeer - 1

De wegen in de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer - 1' zijn de gebiedsontsluitingswegen, met bijbehorende parkeerstroken, opstelstroken, fiets- en voetpaden, bermen en bermsloten.

5.3.10 Bestemming Verkeer - Wegverkeer - 2

De wegen in de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer - 2' zijn de erftoegangswegen, met bijbehorende fiets- en voetpaden, bermen en bermsloten.

5.3.11 Bestemming Verkeer - Wegverkeer - 3

De wegen in de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer - 3' zijn de overige wegen, met bijbehorende fiets- en voetpaden, bermen en bermsloten.

5.3.12 Bestemming Verkeer - Wegverkeer - 4

De wegen in de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer - 4' zijn parallelwegen, met bijbehorende fiets- en voetpaden, bermen en bermsloten.

5.3.13 Bestemming Water

In het onderhavige plan hebben alle hoofdwatergangen de bestemming “Water” gekregen. Ondergeschikte sloten maken deel uit van de bestemming “Agrarisch – Glastuinbouw”. Bestaande waterbergingsgebieden hebben ook de bestemming “Water” gekregen.

Nieuwe waterbergingsgebieden (zie visiekaart) hebben op de plankaart nog geen reservering gekregen. De locaties die op de visiekaart zijn gereserveerd voor water, zijn vanuit de watertoets veelal niet noodzakelijk. De waterbergingsgebieden zijn voornamelijk een toekomstige gewenste inrichting. De gebieden zijn richtinggevend voor herstructurering, maar worden niet afgedwongen in de komende periode. Uitzondering hierop vormt de watergang ten noorden van de Vrederustlaan. Deze watergang is wel noodzakelijk in het kader van de watertoets en dient daarom binnen de planperiode te worden gerealiseerd. Ruimte voor deze watergang is daarom opgenomen in het bestemmingsplan.

5.3.14 Bestemming Wonen

De functie wonen komt in de verschillende glastuinbouwgebieden veelvuldig voor. Naast bedrijfswoningen bij glastuinbouwbedrijven en andere (agrarische) bedrijven is er in het gebied een groot aantal burgerwoningen aanwezig. Het betreft hier vaak woningen die op basis van de geldende bestemmingsplannen een agrarische bestemming hebben, maar in de loop van de jaren in gebruik zijn genomen door niet-agrariërs. Dat kan zijn gekomen door de samenvoeging van bedrijven, maar in het overgrote deel van de gevallen is hiervoor geen toestemming aan de gemeente gevraagd. Dat leidt ertoe dat bij het indienen van een aanvraag om bouwvergunning de bewoners aanlopen tegen de beperking van de agrarische bestemming.

Met dit bestemmingsplan wordt enerzijds beoogd een goede regeling op te stellen voor de bedrijfswoningen die in gebruik zijn genomen als burgerwoningen en anderzijds geen belemmeringen te creëren voor de ontwikkeling van de glastuinbouw. De hoofdlijnen van de visie op wonen in dit bestemmingsplan valt uiteen in drie delen.

Ten eerste is gekeken naar het bestaande gebruik van de woningen. Er heeft zowel een veldinventarisatie als een bureauonderzoek plaatsgevonden naar verleende bouwvergunningen, eigendomsverhoudingen tussen woningen en bedrijven en verleende milieuvergunningen. Wanneer vast is komen te staan dat een woning wordt gebruikt als burgerwoning en er geen zicht meer is op een toekomstig gebruik als bedrijfswoning is ervoor gekozen het perceel de bestemming “Wonen” te geven. Dat betekent dat het huidige gebruik als burgerwoning gelegaliseerd wordt. Dit is in lijn met constante jurisprudentie en doet ook recht aan het soms al jaren voortdurende gebruik.

Ten tweede is overwogen hoe in het bestemmingsplan met bedrijfswoningen kan worden omgegaan. Op grond van de hierboven genoemde combinatie van veldinventarisatie en bureauonderzoek is duidelijk geworden dat vrijwel alle glastuinbouwbedrijven nu beschikken over een bedrijfswoning. In het bestemmingsplan wordt de bedrijfswoning op de plankaart aangegeven door middel van een aanduiding. Hoewel het in de moderne tijd vaak niet meer nodig is om nabij het bedrijf te wonen, is ervoor gekozen om bij bedrijven die nu geen bedrijfswoning hebben en waar ook nog nooit een bedrijfswoning bij heeft gestaan de op grond van de geldende bestemmingsplannen de mogelijkheid voor een bedrijfswoning weer op te nemen. Op de plankaart is dan een aanduiding “bw” geplaatst. Op die locatie mag dan conform de regels een bedrijfswoning worden gebouwd. Bedrijven die ervoor gekozen hebben om bij reconstructie niet de bij de bedrijven horende bedrijfswoningen aan te kopen krijgen niet alsnog de mogelijkheid een nieuwe bedrijfswoning te bouwen. Doel van de regeling is namelijk om te voorkomen dat er steeds nieuwe woningen in het glastuinbouwgebied worden gebouwd. Dit is een functie die belemmerend kan werken in het streven naar een duurzaam glastuinbouwgebied.

Ook is overwogen hoe kan worden omgegaan met woningen die vrijkomen bij reconstructie. De ontwikkelingen in de glastuinbouw gaan steeds meer richting schaalvergroting. Gezien de grootte van de bedrijven binnen de glastuinbouwgebieden van Pijnacker-Nootdorp ligt het voor de hand dat binnen de planperiode van dit bestemmingsplan bedrijven worden samengevoegd en bedrijfswoningen 'overblijven'. Om te voorkomen dat er weer een situatie ontstaat van gebruik van bedrijfswoningen door burgers in strijd met het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin is bepaald dat wanneer aan een aantal voorwaarden is voldaan, de bestemming van bedrijfswoning kan worden gewijzigd naar 'Wonen'. Verder bevat het bestemmingsplan een regeling die het mogelijk maakt om woningen die in het belang van de duurzame glastuinbouw (bijvoorbeeld een reconstructie) in de weg staan te herbouwen op een andere locatie. Het gaat dan om bedrijfswoningen die 'overblijven' en als burgerwoning, onder voorwaarden, elders binnen het plangebied (deelgebied Rijskade en Overgauw) herbouwd kunnen worden (zie paragraaf 5.5: Wro-zone - wijzigingsgebied 2).