| Plan: | Landelijk Gebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1916.lg2011-0010 |
Elk bestemmingsartikel is, conform de eerder genoemde standaard, volgens een vaste indeling opgebouwd, te weten:
Het een en ander voor zover van toepassing.
In de volgende subparagrafen wordt themagewijs een toelichting gegeven op de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen.
Agrarische bestemmingen
De agrarische functie neemt in het plangebied een belangrijke plaats in. Omdat deze functie breed invulbaar is, dienen de agrarische activiteiten in de meeste gevallen te worden gespecificeerd. De bestemmingsregeling gaat uit van de bestaande situatie en heeft in eerste instantie een beheerskarakter. Er worden echter ook mogelijkheden geboden voor medegebruik dan wel deeltijdactiviteiten. Met de opgenomen bestemmingsregeling wordt getracht de positie van de melkveehouderijen in dit gebied te versterken. In het plangebied komen de volgende agrarische bestemmingen voor:
'Agrarisch'
De bestemming 'Agrarisch' is toegekend aan de gronden, waar het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeve van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. Bij grondgebonden agrarische bedrijven is de productie hoofdzakelijk afhankelijk van de bij het bedrijf behorende gronden. In het plangebied gaat het met name om melkveehouderijen. De bestemming 'Agrarisch' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen de bedrijfswoning en de bij het bedrijf behorende bebouwing en voorzieningen mogen worden gesitueerd.
Paardenfokkerijen (in zuivere vorm) zijn binnen deze bestemming eveneens toegestaan. Dit zijn bedrijven die uitsluitend gericht zijn op het fokken, opfokken en het eventueel africhten van “eigen” paarden als product. Paardenfokkerijen zijn productiegericht, extensief en kennen geen grote verschillen met andere grondgebonden agrarische bedrijvigheid, behalve dan dat een paard ander graasgedrag kent dan bijvoorbeeld een koe. Deze bedrijven kenmerken zich door veel grond, stallen, een paardenbak en weinig bezoekers. Gelet hierop wordt dit type paardenhouderij als een agrarisch bedrijf beschouwd, hetgeen in de lijn ligt van vaste jurisprudentie.
Ook intensieve agrarische bedrijvigheid als nevenactiviteit bij een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf is binnen deze bestemming toegestaan, echter uitsluitend indien deze bestaat (en legaal is) op het moment dat het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie is gelegd. Deze intensieve veehouderijen kunnen hun bedijfsvoering blijven uitoefenen en beperkt uitbreiden, zolang deze activiteiten ondergeschikt blijven aan de grondgebonden agrarische activiteiten. Nieuwe intensieve agrarische bedrijven zijn niet toegestaan. Een doorgroei van een intensieve nevenactiviteit naar een hoofdactiviteit, is ook niet mogelijk.
De ter plaatse van gronden aan de Meer- en Geerweg opgenomen 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' heeft tot doelstelling een integrale herinrichting van de betrokken gronden te bewerkstelligen, ten behoeve van de vestiging van een paardenfokkerij. Burgemeester en wethouders kunnen het betreffende bestaande bouwvlak zodanig verschuiven dat er een nieuw doorzicht ontstaat tussen de betrokken bouwpercelen. Daarbij dienen alle bebouwing en voorzieningen die door het verschuiven van het bouwvlak, daarbuiten komen te liggen, te worden gesloopt.
'Agrarisch - Paardenhouderij'
Op grond van de standaard voor bestemmingsplannen (SVBP2008) dienen paardenhouderijen bij een agrarische bestemming te worden ondergebracht. In dit bestemmingsplan is de bestemming 'Agrarisch – Paardenhouderij' toegekend aan alle bestaande bedrijfscentra van (legale) paardenhouderijen, niet zijnde een paardenfokkerij. Het betreft gebruiksgerichte paardenhouderijen en stoeterijen. De bestemming 'Agrarisch-Paardenhouderij' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen de bedrijfswoning en de bij het bedrijf behorende bebouwing en voorzieningen dienen te worden gesitueerd. In tegenstelling tot paardenfokkerijen, richten gebruiksgerichte paardenhouderijen zich op de recreatieve beleving van de paardensport. Voorbeelden van gebruiksgerichte paardenhouderijen zijn: een paardenpension, manege, paardenrusthuis en paarden(ver)zorgboerderij. Een stoeterij kent dezelfde productiegerichte activiteiten als een paardenfokkerij (fokken, opfokken en africhten), echter verhandelt en richt ook paarden van derden af. De productiefactor staat bij een stoeterij niet centraal. Een stoeterij heeft daarnaast meer en andere voorzieningen nodig (bijvoorbeeld meerdere paardenbakken, stapmolens, longeercirkel) en heeft een grotere verkeersaantrekkende werking. Gelet hierop zijn, behalve de gebruiksgerichte paardenhouderijen, ook de stoeterijen in het plangebied ondergebracht bij de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Dit ligt eveneens in de lijn van vaste jurisprudentie.
In de Nota 'Schaken met paard en landschap' is het buitengebied gezoneerd in twee deelgebieden, de zogenaamde 'Randgebieden' en 'Agrarische gebieden'. Per gebied is aangegeven in welke vorm paardenactiviteiten toegestaan zijn. Deze deelgebieden zijn in het bestemmingsplan opgenomen onder twee gebiedsaanduidingen: 'paardenbeleid randgebieden' en 'paardenbeleid agrarische gebieden'. Niet alle bestaande paardenhouderijen zijn gevestigd op een locatie, die in overeenstemming is met de gebiedsindeling van de Nota 'Schaken met paard en landschap'. Voor deze gevallen geldt dat de bestaande bedrijfsvoering, mits legaal gevestigd, op basis van de daarvoor geldende rechten mag worden voortgezet. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch' en de bijbehorende nummering, is in de regels en op de verbeelding aangegeven welk type paardenhouderijbedrijf, al dan niet in combinatie met een andere bedrijfstak, per adres is toegestaan.
Een deeltijd-paardenhouderij bij een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf is in beide deelgebieden toegestaan. Nieuwe, op zichzelf staande paardenhouderijen (geen paardenfokkerijen zijnde), zijn niet toegestaan in de als 'paardenbeleid agrarische gebieden' aangeduide gebieden. Op deze manier wordt ongewenste concurrentie met de agrarische bedrijven en het doorbreken van de eenheid van het agrarisch gebied voorkomen, hetgeen schaalvergroting van melkveehouderijbedrijven in de weg zou kunnen staan. Eventuele vestiging van nieuwe, zelfstandige paardenhouderijen is daarom alleen mogelijk in de gebieden aangeduid als 'paardenbeleid randgebieden'. In deze gebieden zijn in principe alle vormen van paardenhouderij toegestaan. Vestiging dient dan wel op een bestaand bouwperceel plaats te vinden en er dient door de gemeente eerst te worden getoetst of aan alle randvoorwaarden wordt voldaan.
'Agrarisch met waarden – landschapswaarden' en 'Agrarisch met waarden – Natuur- en Landschapswaarden''
De bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' en 'Agrarisch met Waarden - Natuur- en landschapswaarden' betreffen zowel het gebruik van de als zodanig aangewezen gronden voor de agrarische bedrijfsvoering, als de bescherming, versterking en/of het herstel van de waarden van die gronden. De gronden met deze bestemming liggen buiten de agrarische bedrijfscentra en kunnen worden gebruikt voor het beweiden van vee. Bij het gebruik van deze gronden dient echter rekening te worden gehouden met de waarden van het gebied. Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' gaat het om landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid, het karakteristieke verkavelings-/slotenpatroon, de graslandvegetatie en de daarmee samenhangende vogelkundige waarden. Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' gaat het naast de eerder genoemde landschappelijke en cultuurhistorische waarden, ook om bestaande en potentiële natuurwaarden. De natuurwaarden bestaan onder meer uit de vegetatie van slootoevers. Voor het beweiden van paarden zijn specifieke gebruiksregels in het plan opgenomen, omdat een intensieve weidegang door paarden een negatief effect heeft op de waarden van het gebied. Deze regels betreffen de intensiteit van beweiding (extensieve weidegang) en de periode van beweiding. In de regels is verder aangegeven onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan nieuwe ontwikkelingen.
Ter bescherming van deze waarden zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningplichtig. Een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk of het uitvoeren van een werkzaamheid als hier bedoeld, wordt alleen verleend indien aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Ruwvoerderteelt is in de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' rechtstreeks toegestaan. In de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' is ruwvoerderteelt, gezien de hogere beschermingswaarde van deze gebieden, slechts met een omgevingsvergunning (afwijken van de gebruiksregels) toegestaan.
Bestaande agrarische hulpgebouwen dan wel schuilgelegenheden voor vee met daarbij behorende voorzieningen, zijn binnen de betreffende bestemmingen op de verbeelding, voor zover legaal dan wel toelaatbaar, aangeduid met 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - agrarische bebouwing'. Daar waar er sprake is van een bestaande voorziening ten behoeve van een paardenhouderij (buiten het bestemmingsvlak), zoals een draf-/renbaan, is dat op de verbeelding met de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - draf-/renbaan' aangegeven. Nieuwe voorzieningen als deze zijn niet toegestaan.
'Agrarisch - Glastuinbouw'
Binnen de bestemming Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT) zijn glastuinbouwbedrijven toegestaan. Omdat het glastuinbouwconcentratiegebied bij Stompwijk geen deel uitmaakt van het plangebied en de meeste verspreid liggende glastuinbouwbedrijven gesaneerd zijn of binnen de planperiode worden gesaneerd, geldt deze bestemming nog alleen voor één locatie. Het betreft een bedrijf aan de Ondermeerweg, dat groenten en/of sierteeltgewassen in kassen teelt. Op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan, heeft de betrokken bedrijfseigenaar geen gebruik gemaakt van de saneringmogelijkheid op basis van de provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling. Dit bedrijf mag niet worden uitgebreid.
Bouwvlakken en bebouwing ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering
Bouwvlakken
Op de verbeelding is te zien dat de bouwvlakken van de agrarische bestemmingen grotendeels samenvallen met de bestemmingsvlakken van de specifieke agrarische bestemmingen (A, A-PH, A-GT). Voor alle agrarische bedrijven is een "bouwvlak op maat" opgenomen. Bij de toekenning van de omvang van de bouwvlakken hebben aspecten, zoals de omvang en opzet van het bedrijf en het bouwvlak in het bestemmingsplan Landelijk gebied 2001, een rol gespeeld.
Over het algemeen worden bedrijven met een omvang van 50 NGE's of meer als levensvatbaar dan wel als volwaardig gezien. Dit verschilt echter per type bedrijf. In het plangebied is voor de grotere dan wel volwaardige bedrijven een bouwvlak van 0,5 tot 1 ha aangehouden. In enkele gevallen is een ruimer bouwvlak toegekend in verband met de bestaande situatie en een reële mogelijkheid tot uitbreiding in de toekomst. Voor agrariërs die agrarische bedrijfsactiviteiten uitoefenen, maar niet van dien omvang dat er sprake is van een volwaardig bedrijf, is een kleiner bouwvlak aangehouden, varierend tussen 0,25 en 0,5 ha. Voor de restcategorie veehouders, de zogenaamde “hobbyboeren” (< 10 NGE's), is geen bouwvlak met een agrarische bestemming opgenomen. Immers, er is geen sprake (meer) van een agrarische bedrijfsvoering. De betreffende percelen kennen een woonbestemming.
In bijlage 3 van de toelichting is een kaartbijlage opgenomen, waarop de bedrijfssituatie (kleinschalig of volwaardig) wordt aangegeven, zoals deze was ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingspan. Deze kaartbijlage heeft echter geen bindende status en fungeert uitsluitend informatief.
In het plan is geen mogelijkheid opgenomen voor het creëren van nieuwe bouwvlakken ten behoeve van nieuwe agrarische bedrijven. De agrarische sector staat onder druk en steeds meer agrarische bedrijven zijn genoodzaakt te stoppen of over te stappen op een andere tak. De kans dat er nieuwe bouwvlakken nodig zijn, is dan ook zeer klein. Vestiging van een nieuw (reëel) agrarisch bedrijf dient op een bestaand agrarisch bouwvlak plaats te vinden.
Wanneer binnen de planperiode blijkt dat de vorm en/of omvang van het bestemmingsvlak en/of bouwvlak niet meer voldoet voor de agrarische bedrijfsvoering, kan gebruik worden gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid om het bestemmingsvlak dan wel het bouwvlak te wijzigen. Het bouwvlak kan worden vergroot tot maximaal 1,25 ha respectievelijk 1,5 ha, afhankelijk de ligging en de waarden van het agrarisch gebied. Wel dient onder andere te worden aangetoond dat een dergelijke vormverandering en/of vergroting noodzakelijk is voor een doelmatige bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf. In het geval van (een uitbreiding van) een intensieve veehouderij als nevenactiviteit dient bovendien te worden aangetoond dat de intensieve agrarische activiteiten, ondanks de wijziging, ondergeschikt blijven aan de grondgebonden agrarische hoofdactiviteiten. Om het een en ander goed te kunnen beoordelen kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij een agrarische deskundige.
Ten aanzien van de resterende verspreid liggende glastuinbouwbedrijven is het algemeen beleid erop gericht sanering of verplaatsing van deze bedrijven naar een duurzaam glastuinbouwconcentratiegebied te stimuleren. Uitbreiding van bestaande glasopstanden is, behalve in een duurzaam glastuinbouwconcentratiegebied, dan ook niet toegestaan.
Voor het in dit bestemmingsplan bestemde glastuinbouwbedrijf is daarom de bestaande situatie vastgelegd, door middel van bouwvlakken strak om de bestaande bebouwing heen. Vormverandering of verruiming van deze bouwvlakken is niet mogelijk.
Bebouwing
Het bouwen ten behoeve van agrarische bedrijven dient binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken plaats te vinden. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Daar waar het bestemmingsvlak niet samenvalt met het bouwvlak, zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. Bij de afweging of van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, dienen onder andere de waarden van het agrarisch gebied in acht te worden genomen. Verder zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor bebouwing dan wel het gebruik van bestaande bebouwing ten behoeve van een medegebruik en/of deeltijdactiviteiten, naast de agrarische hoofdfunctie.
Per agrarisch bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan. Alle agrarische bedrijven beschikken in principe over een bedrijfswoning. Het is niet mogelijk een tweede bedrijfswoning op te richten. Dit omdat toezicht vanuit een tweede huishouden ter plaatse, met de huidige technieken, in de meeste gevallen niet meer nodig is. Daarnaast wordt een tweede bedrijfswoning vaak op den duur aan derden verkocht of verhuurt als burgerwoning, hetgeen strijdig is met het restrictief woonbeleid voor het buitengebied. Wanneer er ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan echter twee legale agrarische bedrijfswoningen (als zodanig vergund en gebouwd) op bedrijfsperceel aanwezig zijn, mogen deze bedrijfswoningen gehandhaafd blijven, vernieuwd of vervangen worden voor zover deze gesitueerd zijn binnen het bouwvlak en nog als zodanig in gebruik zijn.
Voorzover legale voormalige bedrijfswoningen vóór de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan als burgerwoning zijn afgestoten en als zodanig in gebruik zijn, hebben deze woningen in het bestemmingsplan een woonbestemming gekregen, tenzij dit om milieutechnische redenen (afstand tot een bestaand volwaardig agrarisch bedrijf) niet mogelijk is.
Bedrijfssplitsing of het afstoten van een bestaande (voormalige) bedrijfswoning geeft geen recht op een nieuwe bedrijfswoning. Bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een bedrijfswoning worden mede in aanmerking genomen bestaande woningen, welke als bedrijfswoning zijn gebouwd en/of als zodanig in gebruik zijn geweest, maar die ten gevolge van verkoop, verhuur, bedrijfssplitsing of andere transacties niet meer als bedrijfswoning fungeren (anti-dubbeltelregel).
Deeltijdactiviteiten bij agrarische bedrijven
Ontwikkelingen
De landbouwsector staat onder druk. Het aantal gezonde, volwaardige agrarische bedrijven (veelal melkveehouderijen) is in de loop der jaren sterk afgenomen. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de schaalvergroting (met minder bedrijven wordt een grotere landbouwproductie gerealiseerd), aan de andere kant moeten agrarische bedrijven aan steeds strengere normen voldoen. Veel bedrijven weten het hoofd niet meer boven water te houden. Hierdoor zijn deze bedrijven genoodzaakt te stoppen of een nieuwe activiteit aan de bestaande agrarische bedrijfsvoering toe te voegen, om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen. Vaak gaat het niet om een nevenfunctie (een activiteit die in verband staat met de agrarische hoofdfunctie), echter om een activiteit die geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. In het laatste geval is sprake van een deeltijdactiviteit. Voorbeelden hiervan zijn verblijfrecreatie (bed & breakfast, kamperen bij de boer) en pensionstalling.
Een deeltijdactiviteit kan voor de agrariër een welkome financiële aanvulling leveren op het bedrijfsresultaat en tegelijk bijdragen aan de leefbaarheid en/of (recreatieve) beleving van het platteland. Door het bieden van mogelijkheden voor 'verbreding' naast de agrarische bedrijfsvoering, kunnen agrarische bedrijven hun economische basis versterken en een duurzame agrarische bedrijfsvoering voor langere termijn waarborgen. Als 'hoeders' van het landschap zorgen de agrarische bedrijven ervoor dat het karakter van het landschap, met de bijbehorende natuur- en cultuurhistorische waarden, wordt versterkt. Met verbreding worden vooral de 'ondergeschikte' activiteiten bedoeld, die geen direct verband hebben met de agrarische bedrijfsvoering, maar wel op het agrarisch bedrijfsperceel plaatsvinden en bijdragen aan het inkomen van het agrarisch bedrijf. Deze activiteiten worden in dit bestemmingsplan deeltijdactiviteiten genoemd.
De wens voor deeltijdactiviteiten komt vaak voort uit de noodzaak om de agrarische hoofdactiviteit te ondersteunen. Echte 'deeltijd' agrarische bedrijven (ook wel kleinschalige agrarische bedrijven genoemd) zijn in de regel niet in hoofdzaak afhankelijk van de agrarische activiteiten, omdat één of beide 'agrariër(s)' elders een vast dienstverband heeft/hebben. In dit geval zal de wens om die agrarische activiteiten met deeltijdactiviteiten op het agrarisch bedrijfsperceel te ondersteunen vaak dan ook minder groot zijn. Er is echter ook een categorie kleinschalige agrarische bedrijven, waarbij de agrariër(s) geen vaste dienstverband elders heeft (hebben) en er voldoende productieve werkgelegenheid is voor ten minste één volledige arbeidskracht, maar waarvan de inkomsten instabiel zijn door o.a. (grote) fluctuaties in de veestapel. Vooral deze kleinschalige agrarische bedrijven hebben het moeilijk en hebben behoefte aan mogelijkheden om naast de agrarische functie deeltijdactiviteiten uit te oefenen.
Ondergeschiktheid deeltijdactiviteiten
Van wezenlijk belang is dat de deeltijdactiviteiten bij een agrarisch bedrijf ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie. In het algemeen gaat het om kleinschalige activiteiten. Zodra er sprake is van grootschaligheid ofwel dat de deeltijdactiviteiten in het hoofdinkomen voorzien van het bedrijf, kan niet langer worden gesproken over een ondergeschikte deeltijdactiviteit.
Met het in dit bestemmingsplan opgenomen beleid wordt beoogd bedrijfsomschakeling naar (gebiedbelastende) niet-agrarische bedrijfsfuncties en een (te) grote groei van het aanbod van allerlei niet agrarische (bedrijfs)functies te verkleinen. Omschakeling naar niet-agrarische bedrijvigheid en/of een te groot aanbod hierin, kan leiden tot ongewenste concurrentie en beperkingen voor andere agrarische bedrijven, wat een opdrijvend effect kan hebben op de grondprijzen. Dit bemoeilijkt de groeimogelijkheid van agrarische bedrijven, die een reëel toekomstperspectief hebben. Ook bezien vanuit het ruimtelijk en landschappelijk oogpunt is het wenselijk om deeltijdactiviteiten op agrarische bedrijfspercelen in goede banen te leiden. Een te groot aanbod aan deeltijdactiviteiten in het gebied zal, gezien neveneffecten, zoals verkeerstoename, versnippering en verrommeling van percelen, ook ten koste gaan de gebiedseigen waarden en kenmerken. Daarom wordt ernaar gestreefd de (gezamenlijke) productieomvang van de deeltijdactiviteiten ondergeschikt te houden aan de totale productieomvang van agrarische bedrijven.
De ondergeschiktheid van deeltijdactiviteiten kan tot uitdrukking worden gebracht in inkomsten, tijdsbesteding en oppervlakte van het gebruik. De inkomsten uit de (gezamenlijke) deeltijdactiviteiten dienen in principe minder dan de helft van de totale inkomsten van het agrarisch bedrijf te beslaan, om als ondergeschikt te worden aangemerkt. Daarnaast dient de agrariër minder dan de helft van zijn arbeidstijd te besteden aan de deeltijdactiviteit(en) en een beperkt deel van het agrarisch bouwperceel voor de deeltijdactiviteit(en) te gebruiken. Over de aard en omvang van een agrarische bedrijfsvoering en de verhouding van eventuele deeltijdactiviteiten tot de agrarische bedrijfsvoering, kan in de voorkomende gevallen advies worden ingewonnen bij een agrarische deskundige.
Grondgebonden agrarische bedrijven en deeltijdactiviteiten
Om in de behoefte aan verbredingsmogelijkheden te voorzien, zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van verschillende deeltijdfuncties bij grondgebonden agrarische bedrijven. Eén van de voorwaarden is dat de deeltijdactiviteit(en) ondergeschikt dien(t)en te zijn en blijven aan de agrarische functie, zowel in tijdsbesteding, gebruiksoppervlak als in inkomsten. Door middel van een zonering van verschillende deeltijdactiviteiten, opgenomen in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf, wordt rekeninghoudend met de gebiedseigen waarden, aangegeven of een activiteit passend dan wel toegestaan is in een gebied. Alle grondgebonden agrarische bedrijven hebben dezelfde mogelijkheden voor deeltijdactiviteiten, met uitzondering van deeltijd-pensionstalling voor 15 paarden.
Deeltijdactiviteiten die onder voorwaarden met een omgevingsvergunning zijn toegestaan, zijn onder andere: kleinschalig kamperen, recreatief nachtverblijf, een kleinschalig ambachtelijk bedrijf, een theetuin/-schenkerij, agrarische dagrecreatie en kleinschalige opslag/stalling. In een tabel in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt aangegeven welke deeltijdactiviteit, binnen welke zone(s) mogelijk is. In de regels zijn de voorwaarden opgenomen waaraan dient te worden voldaan, voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. Om de kleinschaligheid van deeltijdactiviteiten te waarborgen, zijn in de regels maximum oppervlakten opgenomen. Daarnaast worden, voorzover nodig, eisen gesteld ten aanzien van de landschappelijke inpassing van deeltijdactiviteiten, zoals kamperen bij de boer.
De hier genoemde mogelijkheden van deeltijdactiviteiten gelden niet voor paardenhouderijen (A-PH) en glastuinbouwbedrijven (A-GT), omdat het beleid in dit gebied gericht is op het behoud en faciliteren van vooral melkveehouderijbedrijven.
Grondgebonden agrarische bedrijven en pensionstalling
Als gevolg van het door de gemeente in 2008 vastgestelde paardenbeleid, Nota 'Schaken met paard en landschap', is het binnen de bestemming 'Agrarisch'rechtstreeks mogelijk om bij een volwaardige grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, in deeltijd maximaal 15 paarden in pension te houden. Dit indien aan de geldende milieuvoorschriften kan worden voldaan. Voorzieningen voor paarden zijn met een omgevingsvergunning toegestaan, mits aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Het gaat hier nadrukkelijk om de combinatie van een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf met een deeltijd-paardenpension als ondergeschikte functie. Deze mogelijkheid wordt echter niet geboden voor een agrarisch bedrijf in de vorm van een paardenfokkerij. Het toestaan van pensionactiviteiten of andere gebruiksgerichte paardenactiviteiten bij een paardenfokkerij is niet passend, omdat er dan geen sprake meer is van een agrarisch bedrijf als bedoeld in dit bestemmingsplan.
Pensionstalling voor maximaal 15 paarden als deeltijdactiviteit bij kleinschalige grondgebonden bedrijven, is niet mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid van deze deeltijdactiviteit komt bij kleinschalige agrarische bedrijven al snel in het geding, gelet op de inkomsten die uit deze functie gegenereerd worden. In de 'Nota Schaken met paard en landschap' is voor paardenactiviteiten in het landelijk gebied beleid geformuleerd teneinde richting te geven aan de ontwikkeling van de paardensector in het gebied. Dit beleid is in dit bestemmingsplan verankerd. Doelstelling het beleid is om tot een goede inpassing van paardenactiviteiten in het landelijk gebied te komen, rekeninghoudend met de cultuurhistorische waarden en ruimtelijke kenmerken van het gebied. Hiermee wordt beoogd een goede ruimtelijke ordening te bewerkstelligen. Uit dit beleid volgt uitdrukkelijk de voorwaarde dat paardenactiviteiten (o.a. pensionstalling) als verbrede functie, alleen bij volwaardige grondgebonden agrarische bedrijven wordt toegestaan. Daarbij is ook uitdrukkelijk bepaald dat er per bedrijf niet meer dan 15 paarden mogen worden gehouden en dat de paardenactiviteiten ondergeschikt dienen te blijven aan de agrarische hoofdfunctie. De ondergeschiktheid van pensionstalling kan bij kleinschalige grondgebonden agrarische bedrijven niet worden gewaarborgd, indien deze hetzelfde aantal paarden in pension zouden mogen houden als de volwaardige grondgebonden agrarische bedrijven. Het 'vrijgeven' van de mogelijkheid om op agrarische bedrijfspercelen in bedrijfsmatige zin paarden te houden, zou bovendien betekenen dat er in principe overal in het landelijk gebied pensionstallingen of andere activiteiten met paarden van een noemswaardige omvang kunnen ontstaan. Uit ruimtelijk en planologisch oogpunt is dit geen wenselijke situatie, gezien de neveneffecten hiervan op de waarden en kenmerken van het gebied. Denk aan de voorzieningen die voor paarden nodig zijn en de impact hiervan op het landschap, de intensievere beweiding van de graslanden en de gevolgen hiervan voor o.a. de natuurwaarden, en het extra verkeer dat door bijvoorbeeld pensionstalling wordt aangetrokken.
In het bestemmingsplan is het daarom alleen toegestaan dat bij kleinschalige agrarische bedrijven, net als bij de woonfunctie, maximaal 4 paarden worden gehouden. Voor de bijbehorende voorzieningen geldt dat deze zijn toegestaan, voor zover een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Stalruimte dient bijvoorbeeld binnen de bestaande bedrijfsgebouwen te worden gerealiseerd en een eventuele paardenbak of paddock binnen het bouwvlak.
Zorgboerderij en kinderopvang bij de boer
De functies zorg (bijvoorbeeld opvang van gehandicapten) en kinderopvang bij de boer zijn functies die op een positieve manier kunnen bijdragen aan een algemeen maatschappelijk doel en de aantrekkelijkheid van het landelijk gebied. De meerwaarde van deze functies op een agrarisch perceel zit vooral in de combinatie van zorg- en opvangactiviteiten met de agrarische activiteiten op het boerenbedrijf. Deze functies worden in dit plan mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een 'zorgboerderij' geldt voor zowel de percelen met bestemming 'Agrarisch' als de percelen met de bestemming 'Agrarisch-Paardenhouderij'. Hiermee wordt ook aan paardenhouderijen een mogelijkheid geboden om extra inkomsten te generen. De wijzigingsbevoegdheid voor 'kinderopvang' is beperkt tot de percelen met de bestemming 'Agrarisch'.
Van belang is wel dat een dergelijke functie gekoppeld is en blijft aan een agrarische bedrijfsvoering en dat het extra verkeer dat met die functie wordt aangetrokken, inpasbaar is in het betrokken gebied. Gezien de aard van de functies kinderopvang en zorg, zal het in sommige gevallen voorkomen dat de activiteiten niet (meer) ondergeschikt zijn aan de agrarische bedrijfsvoering, maar voorzien in het hoofdinkomen van het agrarisch bedrijf. De agrarische activiteiten zijn dan ondergeschikt aan de zorgfunctie of de opvang van kinderen. Dit is echter, gelet op het karakter van deze functies, acceptabel, mits er geen sprake is van grootschaligheid en er een koppeling blijft met agrarische bedrijfsactiviteiten. Het aantal verkeersbewegingen gerelateerd aan de betreffende bedrijfsfunctie dient te passen in het betrokken gebied en mag niet ten koste gaan van de gebiedseigen waarden. Voor de vestiging van deze functies geldt de zonering in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf. Afhankelijk van het type functie, de omvang, verkeersaantrekkende werking en de ligging van de functie, wordt (mede) bepaald of toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid. Daarnaast dient aan een aantal in de regels opgenomen voorwaarden te worden voldaan.
Bebouwing
Uitbreiding van de oppervlakte aan gebouwen op een perceel, ten behoeve van een deeltijdfunctie is in principe niet toegestaan. Een dergelijke functie dient binnen de bestaande bebouwing te worden ingevuld. Er zijn wel mogelijkheden om hiervan af te wijken. De afwijkingsmogelijken zijn opgenomen in de regels. Wanneer de agrarische bedrijfsvoering wordt beëindigd, zal ook een einde moeten komen aan de deeltijdfunctie(s). Wijziging van de agrarische functie naar bijvoorbeeldeen woonfunctie is dan een mogelijkheid. Binnen de woonfunctie zijn er (andere) mogelijkheden voor ondergeschikte medegebruik van de voormalige agrarische bebouwing.
Nieuwe functies in vrijkomende agrarische bedrijven (VAB)
Wanneer een agrarische bedrijfsvoering beëindigd wordt, raken de bedrijfsgebouwen hun agrarische functie kwijt, indien daar geen ander agrarisch bedrijf gevestigd wordt.
Met 'vrijkomende voormalige agrarische bebouwing' wordt in dit plan bedoeld de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan. De nieuwe functie die in de genoemde gebouwen mogelijk wordt gemaakt wordt 'vervolgfunctie' genoemd. In dit geval is geen sprake van een 'deeltijdactiviteit' dan wel een 'nevenactiviteit', aangezien er geen agrarische activiteiten meer op het perceel plaatsvinden. Opgemerkt wordt dat het hier uitdrukkelijk gaat om de percelen waar de voormalige bedrijfswoning niet is afgesplitst van het agrarisch bouwperceel en de woning nog deel uitmaakt van het agrarisch bouwperceel of nog wordt bewoond door de voormalige agrariër(s). Afgesplitste agrarische bouwpercelen met alleen een deel van de oorspronkelijke bedrijfsgebouwen, vallen niet onder deze regeling.
Om een ander gebruik van deze bebouwing mogelijk te maken en op die manier verpaupering tegen te gaan, is in de regels voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische functie kan worden omgezet in een landelijk bedrijf, woonfunctie of een paardenhouderij. De laatste functie is alleen in de randgebieden toegestaan. Voor landelijke bedrijven geldt de zonering, zoals genoemd in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding hebben en geen grootschalig of industrieel karakter kennen. Voorbeelden van landelijke bedrijven zijn: een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Verder dient te worden voldaan aan de in de regels opgenomen voorwaarden. Gestreefd wordt naar sanering van overtollige en/of in zeer slechte staat verkerende bebouwing. Dit teneinde de ruimtelijke kwaliteit van erven in het buitengebied te waarborgen.
Ruimte voor Ruimte
De provinciale Ruimte voor ruimte-regeling biedt mogelijkheden voor woningbouw ter compensatie van de sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dan wel kassen als gevolg van bedrijfsbeëindiging. Voor de sloop van elke 1.000 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing kan een burgerwoning worden gebouwd, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Voor kassen geldt dat voor de sloop van elke 5.000 m² aan kassen, een burgerwoning kan worden gebouwd. Dit mits aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan. In beide gevallen geldt dat compensatie niet mag leiden tot de bouw van meer dan 3 burgerwoningen. Deze woningen dienen bij voorkeur in of bij een dorpskern te worden gebouwd. Buiten onderhavige plangebied is dit alleen met een bestemmingsplanherziening mogelijk. De op de verbeelding aangeduide cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, is van de sloopvereiste uitgesloten. In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen die aansluit op de provinciale regeling. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid is het onder voorwaarden mogelijk om een agrarische bestemming (A, A-PH of A-GT) of een bedrijfsbestemming (B) te wijzigen in de bestemming Wonen teneinde één of meerdere burgerwoningen te realiseren. Eén van de voorwaarden is dat gebruikmaking van deze bevoegdheid niet mag leiden tot een aantasting van de in het gebied aanwezige landschappelijke, natuur- en/of cultuurhistorische waarden. Aan de hand van een inrichtingsplan wordt getoetst hoe de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt gewaarborgd en of toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ter plaatse wenselijk is. Daarnaast kunnen randvoorwaarden worden gegeven voor de inpassing van het bouwplan. Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is overigens alleen mogelijk indien de woningen op het voormalig agrarisch bouwperceel worden gebouwd. Dit omdat de bevoegdheid aan de onderhavige agrarische bestemming is gekoppeld. Indien de woningen elders (in of nabij een dorpskern) worden gebouwd, kan dit mogelijk worden gemaakt door middel van een partiële herziening van het bestemmingsplan of postzegelbestemmingsplan. Dit geldt ook wanneer in uitzonderingssituaties maatwerk gewenst is en de toevoeging van de betreffende woningen een wezenlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot gevolg heeft.
In het plangebied is voor een aantal locaties reeds gebruik gemaakt van de provinciale Ruimte voor ruimte-regeling. Op 17 september 2010 is het bestemmingsplan Landelijk Gebied - Ruimte voor Ruimte 2010, dat op 23 juni 2010 door de gemeenteraad is vastgesteld, van kracht geworden. Dit bestemmingsplan is opgenomen in voorliggende bestemmingsplan. Het gaat om de volgende locaties:
Met het onherroepelijk worden van het voorliggende bestemmingsplan, komt het bestemmingsplan Landelijk Gebied Ruimte voor ruimte 2010 te vervallen.
Naast de hiervoor genoemde locaties is er ook een aantal voormalige bedrijfslocaties, dat in projectverband is opgepakt en tijdens de planperiode zal worden gesaneerd. De provincie heeft hiervoor subsidie beschikbaar gesteld, omdat in deze gevallen op individuele basis te weinig glas en/of te weinig bedrijfsgebouwen voor sanering kan worden ingezet. Door het samenbrengen van deze gevallen in een project, kunnen deze saneringen toch worden gerealiseerd. Deze locaties zijn in dit plan herbestemd. Het gaat om de volgende locaties:
Aan de voormalige bedrijfswoningen met bijbehorende erven wordt de bestemming 'Wonen' toegekend. De resterende gronden worden opgenomen in de agrarische gebiedsbestemming. Voor de te realiseren compensatiewoningen is echter nog geen locatie aangewezen, zodat deze woningen te zijner tijd met een aparte bestemmingsplanprocedure mogelijk zullen worden gemaakt.
Rood voor Groen - Landgoederen
Voor 'Rood voor Groen-constructies' in het kader van de provinciale landgoederenregeling is in dit plan geen mogelijkheden opgenomen. Indien het realiseren van een landgoed in het onderhavige plangebied aan de orde is, kan dit door middel van een partiële herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Natuur- en landschapsbestemmingen
In het bestemmingsplan zijn de volgende natuur- en landschapsbestemmingen opgenomen:
Binnen deze bestemmingen mogen, behoudens afwijkingen met een omgevingsvergunning, geen gebouwen worden opgericht.
'Natuur'
De bestemming 'Natuur' is opgenomen voor het vogelreservaat Westeinderpolder (in de Grote Westeindsche Polder) en de gronden rondom de Meeslouwerplas en de Vogelplas Starrevaart. Daar waar recreatief medegebruik dan wel extensieve natuurgerichte recreatie is toegestaan, is dat aangegeven met de functieaanduiding (r). Bij agrarisch medegebruik is dat aangegeven met de functieaanduiding 'agrarisch' (a). Deze vormen van medegebruik zijn mogelijk voor zover de actuele en potentiële natuurwaarden niet worden geschaad.
'Natuur - Landschapselement'
Deze bestemming is opgenomen voor die landschapselementen die, gelet op de omvang, op de verbeelding inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Daar waar recreatief medegebruik is toegestaan is dat aangegeven met de functieaanduiding (r). Deze vormen van medegebruik zijn mogelijk voor zover de actuele en potentiële natuurwaarden niet worden geschaad.
Natuurontwikkelingsgebieden
In de algemene regels is voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om gronden met de bestemming AW-L of AW-NL om te kunnen zetten naar een natuurbestemming. Het een en ander in verband met het provinciaal beleid voor toekomstige natuurgebieden. Wel dient dan onder meer vast te staan dat de natuurbestemming daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Daarbij is medewerking van de grondeigenaren noodzakelijk.
Ecologische verbindingszones
Ook voor het realiseren van ecologische verbindingszones is in de algemene regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de in dit plan opgenomen bestemmingen, bijvoorbeeld op de gronden langs sloten, te wijzigen in de bestemming 'Waarde - Ecologie' (WR-E). Gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid kan uiteraard alleen met instemming en medewerking van de betrokken grondeigenaren.
Ter bescherming van de natuur- en landschapwaarden van gronden is een aantal werken en werkzaamheden in het bestemmingsplan omgevingsvergunningplichtig. Het gaat om werken en werkzaamheden buiten het bouwvlak, in een agrarische bestemming met waarden dan wel een natuurbestemming. Deze werken en werkzaamheden zijn niet op voorhand uitgesloten, echter dienen getoetst te worden op hun effect op de natuur- en landschapswaarden. Wanneer de werken en werkzaamheden geen wezenlijke invloed dan wel (blijvende) negatieve effecten hebben op de natuur- en landschapswaarden, zal een omgevingsvergunning worden verleend. Voor bepaalde werkzaamheden, zoals het aanleggen en dempen van watergangen, is niet alleen een omgevingsvergunning nodig, maar ook een vergunning van de waterbeheerder (Waterschap). Uit waterhuishoudkundig oogpunt dienen dempingen vanwege het verlies aan waterbergingscapaciteit elders volledig te worden gecompenseerd. Dit aspect is geregeld in de Keur (verordening van het Waterschap). Ook (grootschalige) ophogingen in verband met het verwerken van bagger zijn onder de omgevingsvergunningplicht gebracht.
Een omgevingsvergunning is niet vereist wanneer er sprake is van normaal onderhoud of beheer van gronden. Onder normale onderhoudswerkzaamheden worden verstaan: werkzaamheden die periodiek dienen te worden uitgevoerd voor de instandhouding van de binnen een gebied aanwezige functies en waarden, zoals deze worden beschreven in de desbetreffende bestemming.
Ten behoeve van de woonfunctie kent het bestemmingsplan twee bestemmingen:
'Wonen'
Alle bestaande, legale burgerwoningen zijn positief bestemd en hebben de bestemming 'Wonen' (W) gekregen. Elke burgerwoning beschikt over een eigen bestemmingsvlak, waarbinnen ook de bijgebouwen dienen te worden gesitueerd (bestemmingsvlak=bouwvlak). Een uitzondering hierop vormen de woonboerderijen, binnen welke bebouwing meerdere woningen aanwezig zijn of 2 woningen onder één kap, waarbij het bouwperceel niet gesplitst is. In deze gevallen wordt door middel van een aanduiding aangegeven hoeveel woningen dan wel wooneenheden op het erf zijn toegestaan.
Een burgerwoning mag een inhoud hebben van maximaal 650 m³, inclusief aan- en bijgebouwen. De grondoppervlakte van de woning mag niet meer mag bedragen dan 150 m². Bestaande woningen groter dan 650 m³ kunnen bij herbouw vanwege bestaande rechten weer in de oorspronkelijke omvang worden teruggebouwd. Vanzelfsprekend moet de inhoudsmaat van meer dan 650 m³ op legale wijze zijn ontstaan. De bouw van nieuwe burgerwoningen worden in dit plan niet toegestaan, tenzij dit het gevolg is van toepassing van de Ruimte voor ruimte-regeling. Daarnaast is het onder voorwaarden mogelijk om binnen bestaande bebouwing een extra woning ( zie onder: 'Woningsplitsing of extra woning in een bestaand bijgebouw') of een woninguitbreiding te realiseren. De totale oppervlakte van de bijgebouwen bij een burgerwoning mag maximaal 50 m2 bedragen. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, tot een maximale oppervlakte van 75 m². Uitsluitend bij woonboerderijen kan onder een aantal voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken, voor een totale oppervlakte van bijgebouwen van maximaal 150 m2. Onder woonboerderij wordt verstaan een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop een veehouderij gevestigd is geweest en waarvan de inrichting karakteristiek is voor deze agrarische erven, dat in of krachtens dit plan een woonfunctie vervult. Hier moet in ieder geval een voormalige agrarische bedrijfswoning staan, vaak met daarachter een aangebouwde stal. Daarnaast zijn de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen haaks op de weg gesitueerd en de voormalige bedrijfswoning steekt voor de overige gebouwen uit. Gelet op het bouwvolume op dit type erven spreekt het voor zich dat de genoemde maximale inhoudsmaat van 650 m³ met de afwijkingsmogelijkheid voor een 'inpandige' uitbreiding en bijgebouwen mag worden overschreden.
Bijgebouwen dienen vanaf de weg gezien, tenminste 3 m achter het verlengde van de voorgevel van de betreffende woning te zijn gesitueerd en mogen op een afstand van ten hoogste 20 m van de betreffende woning worden gebouwd.
'Wonen - Boerderij met appartementen'
Deze bestemming is opgenomen voor de woonboerderij op het perceel Oostvlietweg 21. Deze boerderij is als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aangemerkt en ligt binnen de zogenaamde rode contour van het stedelijk gebied. Mede gelet hierop geldt voor deze locatie een ruimer planologisch beleid. Er zijn hier meer bouwmogelijkheden dan elders in het gebied. Het is op deze locatie mogelijk om in totaal vier woningen dan wel wooneenheden te realiseren. Het gaat echter niet om nieuwbouw, maar om vestiging van woonfuncties in de bestaande bebouwing. Dit mede ter bescherming van de cultuurhistorische waarden. Het een en ander is toelaatbaar indien in aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan.
In tegenstelling tot andere woonboerderijen zijn hier, behalve een aan huis verbonden beroep, geen andere vormen van medegebruik bij de woonfunctie toegestaan. Dit gelet op de hier geboden mogelijkheid om een groot deel van de (bij)gebouwen een woonfunctie te geven.
Aan huis verbonden beroep
Binnen een woonbestemming mag naast de woonfunctie, een aan huis verbonden beroep worden uitgeoefend. Onder een aan huis verbonden beroep wordt verstaan: een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Enkele voorbeelden zijn: een tandarts, accountant en een architect. Er mag daarbij echter geen sprake zijn van hinder, zoals verkeer-/parkeeroverlast. Onder een aan huis verbonden beroep wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.
Ten behoeve van het onderhavige beroep mag in een woning (inclusief aan- en uitbouwen) of in een daarbij behorende bijgebouw een praktijkruimte worden gerealiseerd, zolang de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Met een praktijkruimte is in dit plan gelijkgesteld, een atelier voor de beoefening van activiteiten op kunstzinnig-cultureel gebied aan huis, al dan niet in combinatie met een galerie.
De voorwaarden waaronder deze vormen van medegebruik zijn toegestaan, zijn opgenomen onder de specifieke gebruiksvoorschriften behorende bij de bestemming 'Wonen'. In beide gevallen geldt dat het medegebruik een uitstraling dient te hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie en niet gepaard mag gaan met horeca en/of detailhandel. Detailhandel in beperkte omvang, die ondergeschikt is aan de uitoefening het beroep of de beoefening van de kunstzinnig-culturele activiteit, is hiervan uitgezonderd. Voorts mag het medegebruik geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer ter plaatse. Buitenopslag ten behoeve van een beroep of andere activiteiten aan huis is niet toegestaan.
Andere activiteiten aan huis/ kleinschalig bedrijf aan huis
Voor woonboerderijen in het plangebied zijn er ruimere medegebruiksmogelijkheden opgenomen. Woonboerderijen zijn karakteristieke voormalige boerderijen (agrarische bouwpercelen) die thans een woonfunctie vervullen. Ter behoud van de karakteristieken van dit soort boerenerven, is gezocht naar mogelijkheden om de op deze percelen, vaak nog aanwezige (bij)gebouwen een nieuwe functie te geven. Daarnaast is het gemeentelijk beleid erop gericht om extensieve recreatie in het buitengebied te bevorderen. In dat licht is gezocht naar functies die hieraan een positieve impuls kunnen geven. Dit heeft geresulteerd in een aantal gebruiksmogelijkheden, zoals een theetuin/-schenkerij, een landwinkeltje en bed & breakfast, dat onder voorwaarden met een omgevingsvergunning te combineren zijn met de woonfunctie. Woonboerderijen die gesplitst zijn of waarbij een extra woning in een bijbehorend bijgebouw is gerealiseerd, komen niet in aanmerking voor deze medegebruiksmogelijkheden.
Andere activiteiten aan huis in de vorm van een 'kleinschalig bedrijf aan huis' zijn in dit plan ook voorbehouden aan woonboerderijen. Ook hier geldt dat de woonboerderijen die gesplitst zijn of worden in meerdere woningen of wooneenheden hiervan zijn uitgezonderd. Op dit laatste perceel zijn de woonmogelijkheden echter ruimer. Voor de overige woonboerderijen geldt dat afhankelijk van het gebied waar de woonboerderij gesitueerd is, het mogelijk is om ter plaatse, naast de woonfunctie, een kleinschalig bedrijf uit te oefenen. De betreffende gebieden zijn in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf aan de hand van zoneringen aangegeven. Te denken valt aan bedrijvigheden die onder categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten vallen, zoals een kapsalon, een schoonheidsalon en het geven van cursussen. Ook hier geldt dat het medegebruik van de woning een uitstraling dient te hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie en niet gepaard mag gaan met horeca en/of detailhandel. Detailhandel in beperkte omvang, die ondergeschikt is aan de uitoefening van het bedrijf, is hiervan uitgezonderd. Voorts mag het medegebruik geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer ter plaatse dan wel verkeer-/parkeeroverlast veroorzaken.
Hobbymatig houden van paarden
In het hele buitengebied is het binnen de woonbestemming toegestaan om hobbymatig per woning maximaal 4 paarden te houden. Dit is echter alleen toegestaan als een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Hiervan is sprake onder meer wanneer het woonerf groot genoeg en voldoende ruimte biedt een stal en/of een paardenbak of paddock. Agrarische gronden (grasland) die aansluiten op het woonerf worden in de praktijk vaak gebruikt voor het beweiden van paarden. Agrarische gronden zijn echter bestemd voor het beweiden van graasdieren in het kader van een (volwaardige) agrarische bedrijfsvoering. Het beweiden van hobbypaarden op deze gronden wordt niet beschouwd als een agrarisch gebruik. Gezien echter de behoefte die er in het gebied is om in de privé-sfeer enkele paarden te houden, is het in dit bestemmingsplan juridisch mogelijk gemaakt om paarden op agrarische gronden te houden. Dit gebruik is echter niet toegestaan wanneer het ten koste gaat van de agrarische belangen, (de waarden van) het grasland wordt aangetast en/of illegaal voorzieningen ten behoeve van dit gebruik worden aangelegd.
Voor de woonbestemming op het perceel Oostvlietweg 21 geldt, in tegenstelling tot het vorenstaande, dat op het gehele perceel maximaal 4 paarden mogen worden gehouden. Op de locatie Oostvlietweg 21 wordt afgeweken van de eerder genoemde voorwaarde van 4 paarden per woning, omdat het woonerf, gelet op het hier toegestane aantal woningen, niet groot genoeg wordt geacht voor allerlei voorzieningen. Deze woonboerderij ligt binnen het stedelijk gebied en heeft om die reden een ruimere woonfunctie gekregen. Het houden van meer paarden zou, gezien het aantal woningen ter plaatse, niet passend zijn in het gemeentelijk beleid en nadelige gevolgen met zich meebrengen voor het aangrenzende (buiten)gebied.
Woningsplitsing of extra woning in een bestaand bijgebouw
Woningsplitsing, dat wil zeggen het verbouwen van de woning tot twee afzonderlijke, zelfstandige woningen (met eigen voordeuren, eigen huisnummers, twee badkamers, twee keukens, etc.) is onder voorwaarden mogelijk. In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee een woonboerderij met een inhoudsmaat van meer dan 1.000 m³ mag worden verbouwd tot maximaal twee woningen. Ook is het met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om een extra woning te realiseren in bestaande bijgebouwen op bouwpercelen, die in dit plan zijn aangeduid met 'cultuurhistorische waarden'. Het gaat hierbij om het toekennen van een woonfunctie aan een bestaand gebouw behorende bij een woonboerderij. Dit uit het oogpunt van behoud van de cultuurhistorische waarden van de betreffende bebouwing. Om de woonfunctie te realiseren mag er dan ook geen sprake zijn van sloop en nieuwbouw van het betreffende bijgebouw. In beide gevallen mag het aantal woningen op het bouwperceel niet meer bedragen dan twee. In de regels zijn de voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Bij splitsing of toevoeging van een extra woning komen de mogelijkheden van medegebruik van de bebouwing te vervallen. De karakteristieke gebouwen hebben immers al een 'vervangende' functie gekregen.
Bedrijfsbestemmingen en bebouwing
In het plangebied komen de volgende bedrijfsbestemmingen voor:
'Bedrijf'
Bedrijven die zich legaal in het gebied bevinden, zijn positief bestemd door middel van de bestemming 'Bedrijf' (B). In de regels wordt per adres aangegeven welke vorm van bedrijvigheid ter plaatse is toegestaan, of een bedrijfswoning is toegestaan en aan welke maatvoering bedrijfsbebouwing moet voldoen. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf' en de bijbehorende nummering wordt onderscheid gemaakt in de verschillende bedrijven. Deze nummering is eveneens op de verbeelding inzichtelijk gemaakt. De regels gaan uit van de bestaande situatie (inclusief vergunde uitbreidingen), voorzover deze legaal is. Uitbreiding van deze bedrijven wordt niet toegestaan. Het algemeen beleid is erop gericht nieuwe, niet agrarische bedrijvigheid, uit het buitengebied te weren en uitplaatsing van bestaande bedrijvigheid waar mogelijk te stimuleren. Hier gaat het vooral om bedrijvigheid die behoud van het karakter van het buitengebied niet ten goede komt dan wel een ongewenste verkeersaantrekkende werking heeft.
Wel voorziet het bestemmingsplan in een mogelijkheid voor vestiging van de bedrijfscategorie 'landelijke bedrijven'. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in of een functionele binding hebben met het landelijk gebied en geen grootschalig of industrieel karakter dragen, zoals een hoveniersbedrijf en een dierenpension. Deze categorie bedrijven valt in dit plan ook onder de bestemming 'Bedrijf'. De aard van de bedrijfsvoering is te onderscheiden aan de hand van de bij de genoemde bestemming aangegeven specifieke aanduiding per bedrijfsperceel. Ten behoeve van deze bedrijven is voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze bevoegdheid is het mogelijk om de bestemming van bestaande percelen met de bestemming 'Agrarisch', 'Agrarisch-Paardenhouderij' of 'Bedrijf', te wijzigen in een passende bedrijfsbestemming ten behoeve van een landelijk bedrijf. Mede afhankelijk van het type landelijk bedrijf en de verkeersaantrekkende werking, wordt in overeenstemming met de zonering opgenomen in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf bepaald of toepassing kan worden gegeven aan de genoemde wijzingsbevoegdheid. Daarbij dient zoveel als mogelijk gebruik te worden gemaakt van de bestaande bebouwing.
Daarnaast is het door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk de bedrijfsbestemming zodanig te wijzigen dat ter plaatse een ander bedrijf kan worden gevestigd, mits er geen verzwaring van de bedrijfscategorie plaatsvindt.
In de regels wordt aangegeven aan welke voorwaarden dient te worden voldaan.
'Bedrijf - Nutvoorziening'
Nutsvoorzieningen en gemalen in het gebied zijn onder de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' ondergebracht.
Bedrijfsbeëindiging
Ingeval van beëindiging van een bestaand bedrijf kan door middel van een wijzigingsbevoegdheid medewerking worden verleend aan de vestiging van een landelijk bedrijf of een ander type bedrijf, mits er geen verzwaring van de bedrijfscategorie plaatsvindt. Er dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan, waarbij mede van belang is dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door het nieuwe bedrijf niet wordt verslechterd. Nieuwbouw (uitbreiding van de bestaande bebouwing) ten behoeve van deze bedrijven is niet toegestaan.
Sanering van de bedrijfsfunctie en de bijbehorende bebouwing is mogelijk door gebruikmaking van de Ruimte voor ruimte- regeling, indien aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan. Hiertoe is eveneens een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Uitsluitend wijziging van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming, zonder dat er nieuwe woningen worden toegevoegd, is ook mogelijk. Het gaat dan om de wijziging van de (voormalige) bedrijfswoning in een burgerwoning en sanering van overtollige dan wel ontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing. Gestreefd wordt naar een goede ruimtelijke inrichting van het perceel. Het is nadrukkelijk niet toegestaan de voormalige bedrijfsgebouwen weer voor een bedrijfsfunctie in te richten, anders dan in de vorm van een 'kleinschalig bedrijf aan huis' op een woonboerderij, zoals bedoeld in de regels behorende bij de woonbestemming. Voor zover voormalige bedrijfsgebouwen worden gehandhaafd dienen deze gebruikt te worden voor een functie passend binnen de woonbestemming.
Ter plaatse van het perceel Dr. van Noortstraat 195 geldt voor de huidige bedrijfsbestemming als enige de 'Wro-zone wijzigingsgebied - 2'. Hiermee is het mogelijk om de bedrijfsbestemming na beëindiging van de bedrijfsactiviteiten te wijzigen in een woonfunctie ten behoeve van twee burgerwoningen. Deze wijzigingsbevoegdheid vloeit voort uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2001, dat reeds in de mogelijkheid van twee burgerwoningen voorzag. De te bouwen twee woningen dienen binnen de (overige) voorwaarden van de Ruimte voor ruimte- regeling, opgenomen in de regels, te worden gebouwd.
Recreatieve bestemmingen
De in het gebied voorkomende recreatieve doeleinden zijn opgenomen onder de volgende bestemmingen:
'Recreatie - Dagrecreatie'
Het zuidwestelijk deel van het recreatiegebied Vlietland en delen van het gebied Leidschendammerhout zijn onder de bestemming 'Recreatie- Dagrecreatie' gebracht. Deze gebieden zijn bestemd voor dagrecreatie, de bijbehorende voorzieningen, en behoud en versterking van de daar aanwezige natuurwaarden. Ter plaatse van bestaande zwemstranden is de functieaanduiding 'strand' opgenomen. De bestaande pitch & putt-baan in Leidschendammerhout is met de aanduiding 'pitch & putt' op de verbeelding aangegeven.
'Recreatie - Kampeerterrein'
De in het gebied aanwezige campings zijn onder de bestemming 'Recreatie-Kampeerterrein' gebracht. Ten behoeve van de activiteiten van de camping annex jachthaven met (boten)trailerverhuur op het perceel Meerburgerlaan 7, is ter plaatse van de betreffende gronden de aanduiding 'jachthaven' opgenomen.
'Recreatie - Recreatiewoning'
Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de bestaande recreatiewoningen aan de Doctor van Noortstraat, plaatselijk bekend als 't Laantje van Kampen. Deze recreatiewoningen, oorspronkelijk gebouwd als tuinhuisjes bij volkstuinen, kunnen mede gelet op de al jaren bestaande situatie niet meer onder de bestemming 'Volkstuinen' worden gebracht. In het verleden zijn veel van deze gebouwen illegaal uitgebreid. Een aantal van deze woningen worden al vele jaren permanent bewoond. Mede op grond van nieuw rijksbeleid en tijdsverloop van deze strijdige situatie, zijn in de betreffende gevallen door de gemeente in 2006 persoonlijke gedoogbeschikkingen afgegeven. Dit betekent dat de rechten van de huidige bewoners niet overgedragen kunnen worden aan een ander dan wel een rechtsopvolger. Gelet op de voorgeschiedenis van de betreffende bebouwing en het gelijkheidsbeginsel, is het bestemmen van alle voormalige tuinhuisjes als recreatiewoningen, dan ook het meest voor de hand liggend. Deze recreatiewoningen mogen echter niet permanent worden bewoond. De bestaande bebouwing mag ook niet worden uitgebreid. Om die reden is in de regels de maximaal toegestane bebouwing per adres aangegeven.
'Recreatie - Volkstuin'
De bestaande volkstuinen in het gebied zijn bestemd als 'Recreatie - Volkstuin'. Het volkstuinencomplex gelegen achter het perceel Stompwijkseweg 23a wordt binnen afzienbare tijd gesaneerd. Daarnaast komt in het gebied Leidschendammerhout, nabij De Star, een nieuw volkstuinencomplex. Hierin wordt voorzien met dezelfde bestemming.
Archeologie
Volgens de Beleidskaart Archeologie van de gemeente kennen delen van het plangebied een hoge of lage archeologische verwachtingswaarde. Dit heeft geleid tot de volgende twee (dubbel)bestemmingen:
De indeling van de gebieden is inzichtelijk gemaakt op de bij het bestemmingsplan behorende archeologische kaart. Ter bescherming van deze verwachtingswaarden is in het bestemmingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen in gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, die een oppervlakte van meer dan 30 m² beslaan en dieper dan 30 cm de grond ingaan, zijn alleen met een omgevingsvergunning toegestaan. Voor ingrepen in gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde, ligt deze grens op een oppervlakte van 1.000 m² of meer en een diepte van meer dan 100 cm.
Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing
Voor de in het gebied voorkomende Rijksmonumenten geldt een bescherming volgens de Monumentenwet 1988, zodat bescherming hiervan plaatsvindt door middel van die wet. Om snel zicht te hebben op de locaties/bebouwing waar het hier om gaat, is ervoor gekozen om deze op de verbeelding aan te geven met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Voor de gemeentelijke monumenten is hetzelfde gedaan. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is in diverse sanerings- en herbouwregelingen, zoals de Ruimte voor ruimte-regeling, uitgezonderd van een eventueel sloopvereiste.
Karakteristieke bruggen en dammen
Voor bruggen en dammen is geen specifieke bestemming opgenomen. De meeste bestaande bruggen en dammen in het plangebied zijn wel te zien op de verbeelding. Bruggen en dammen zijn, voor zover deze bestaand zijn, toegestaan. Gestreefd wordt naar behoud van bruggen, die voor het gebied karakteristiek zijn. Vervanging van deze bruggen door dammen is niet wenselijk. De aanleg van dammen wordt zoveel mogelijk beperkt. Behoudens een omgevingsvergunning mogen in principe geen nieuwe bruggen en dammen worden gebouwd. Dit geldt ook voor de verbreding van deze bouwwerken. Onder de algemene regels zijn regels opgenomen voor bruggen en dammen, ook voor het eventueel afwijken ten behoeve van een andere situering op oppervlakte. Bij de afweging of van de afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, worden landschappelijke en cultuurhistorische aspecten meegewogen. Hetgeen over dammen en bruggen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is opgenomen, zal deel uitmaken van de afweging.
Molenbiotoop
Ter bescherming van de windvang rond de monumentale Molendriegang in Stompwijk en de Knipmolen bij Vlietland is ter plaatse de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. In de regels zijn eisen opgenomen ten aanzien van de hoogte voor bouwwerken en beplanting binnen een zone van 400 m rondom de molens. Daarnaast kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering van bouwwerken en beplanting binnen de vrijwaringszone. Dit geldt ook voor de windvang.
Alle hoofdwatergangen in het gebied zijn bestemd als 'Water' (WA). Met de bestemming 'Water' wordt tevens beoogt de in en direct langs het water (oevers) voorkomende natuurwaarden te beschermen. Verder is aan een deel van de gronden ter plaatse van het perceel Meer- en Geerweg 14 de bestemming 'Water' toegekend ten behoeve de aanvoerroute naar de in de Nieuwe Driemanspolder te realiseren waterberging. Aan de dijken met een waterkerende functie is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' toegekend, gelet op het belang van de waterkerende functie en de noodzakelijke bescherming daarvan.
De Vogelplas Starrevaart en het water in het (zuidwestelijk deel van het) recreatiegebied Vlietland zijn eveneens bestemd als 'Water'. In de Vogelplas dient rekening te worden gehouden met beperkte gebruiksmogelijkheden vanwege de aanwezige natuurwaarden, terwijl voor het water in het recreatiegebied Vlietland, vanwege het recreatieve medegebruik, juist meer gebruiksmogelijkheden zijn, zoals surfen en zeilen. Om dit verschil tot uitdrukking te brengen zijn respectievelijk de aanduidingen 'natuur' (n) en 'recreatie' (r) aan de waterbestemming toegevoegd.
'Maatschappelijk'
Maatschappelijke voorzieningen, zoals beheerstations en opslag en/of werkplaatsen ten behoeve van de provincie of het rijk zijn onder de bestemming 'Maatschappelijk' gebracht.
'Privéverzameling motorvoertuigen'
Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van het perceel ten noorden van het perceel Oostvlietweg 39 (garage annex autospuiterij). Dit perceel behoort bij Oostvlietweg 39, echter hier vinden geen bedrijfsactiviteiten plaats. Wel wordt ter plaatse een privéverzameling antieke motoren en brommers opgeslagen dan wel in beperkte kringen tentoongesteld. Een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten op het perceel Oostvlietweg 39 dan wel omzetting naar die bedrijfsactiviteiten, is op de betreffende locatie niet wenselijk. Dit is in strijd met het beleid ten aanzien van niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied. Gelet hierop wordt de bestemming 'Privéverzameling motorvoertuigen' als de meest passende bestemming beschouwd. Hiermee vindt geen uitbreiding van de bestaande bedrijfsfunctie plaats.
'Sport'
De bestemming 'Sport' is opgenomen ten behoeve van de bestaande tennisbanen en bebouwing ter plaatse van de Star 51.