Bestemmingsplan De Kwekerij

3.1 Ruimtelijke en functionele karakteristiek

3.1.1 Historie

Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied van Maarssen-Dorp en behoort tot het deelgebied Maarssen-Dorp Woongebied. Het woongebied waar de Dr. Plesmanlaan de hoofdontsluitingsweg van vormt, behoorde oorspronkelijk tot Maarsseveen.

Nadat het gebied bij Maarssen was gevoegd, kwam hier de eerste grote naoorlogse uitbreiding tot stand. Volgens de stedenbouwkundige inzichten van die jaren werden in een rasterpatroon buurten met woonstraten rondom een hoofdontsluitingsweg gesitueerd, in dit geval dus de Plesmanlaan. De nadruk bij de bebouwing van het gebied ligt op de woonfunctie en de daarbij horende voorzieningen, zoals winkels en scholen. Het winkelcentrum bevindt zich aan de Plesmanlaan.

De wijken rond de Plesmanlaan zijn van de jaren vijftig en zestig. In de jaren tachtig en negentig is er enige woningbouw aan de westkant van het oude dorp gerealiseerd en de Zandweg- Oostwaard werd gebouwd. De woningkwaliteit van Maarssen dorp woongebied is over het algemeen goed tot zeer goed.

De voormalige kwekerij vormt qua bebouwing en structuur geen onderdeel van het in hoofdzaak naoorlogse Maarssen-Dorp Woongebied. De kwekerij is feitelijk een agrarisch 'relict' uit het eerste deel van de twintigste eeuw, in het toenmalige overgangsgebied tussen de historische Vechtzone en het buitengebied. De hoger gelegen en vruchtbare oeverwal vormde een logische vestigingsplaats voor kwekerijen.

3.1.2 Stedenbouwkundige structuur en bebouwingsbeeld

Het plangebied is gelegen aan de Huis Ten Boschstraat, welke haaks gesitueerd is op de Dr. Plesmanlaan. De Huis Ten Boschstraat vormt de belangrijkste verbinding tussen het stedelijk gebied van Maarssen op de oostelijke en westelijke oeverwal. Tevens vormt het de belangrijkste toegangsroute tot het historische (winkel)centrum van Maarssen. Aan weerszijden van de Huis Ten Boschstraat en indirect het plangebied kent het stedelijk gebied een gevarieerde stedenbouwkundige structuur en bebouwingsbeeld. Hetgeen inherent is aan de ligging in het overgangsgebied tussen de historische gegroeide Vechtzone en het planmatige woongebied van Maarssen-Dorp.

De Vechtzone
De stedenbouwkundige structuur ten westen en noordwesten van het plangebied maken onderdeel uit van de cultuurhistorisch waardevolle Vechtzone. De Vechtzone heeft zich vanaf de Middeleeuwen ontwikkeld tot een eigen landschapstype als gevolg van intensief menselijk handelen. Kenmerkend zijn de buitenplaatsen, theekoepels en parkbossen op de oeverwal van de Vecht en vormen nagedachtenis aan de rijke en bloeiende handelsperiode van de rivier. De rivier de Vecht vormt in het landschap het bindend element. De Vechtzone combineert hoge landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Impressie Zandweg

De historische bebouwing aan de Zandweg - grenzend aan het plangebied - en de oude buitenplaats Huis Ten Boschstraat ten noorden van het plangebied zijn gelegen op de rand van de historische kern van Maarssen, een beschermd dorpsgezicht. Het centrum kent een veelheid van functies. Woningen, bedrijven, winkels, kerken, scholen en andere instellingen wisselen elkaar af. De oude buitenplaats Huis ten Bosch vormt een waardige afsluiting van de historische bebouwing in het centrum. De bebouwing in het centrum kent een hogere dichtheid en vormt dikwijls een aaneengesloten grachtwand. Ten zuiden van de buitenplaats Huis Ten Boschstraat zijn aan de Zandweg de historische villa's op ruimere kavels gelegen. De panden aan de Zandweg hebben elk hun eigen karakter en vertonen duidelijke verschillen in opbouw van de bouwmassa, kapvormen en gevels. De villa's hebben een formele opbouw van twee tot tweeënhalve bouwlaag - souterrain - met een kap, de overige vrijstaande woningen bestaan uit één laag met een kap. Voorkomende kapvormen zijn zadeldaken, schilddaken en mansardedaken, welke afwisselend haaks op of parallel aan de weg liggen. Het gevelbeeld wordt onder meer bepaald door topgevels, trapgevels, klokgevels en gevels met kroonlijsten. Een ander essentieel kenmerk van de gevels betreft de verticale geleding, welke tot stand komt door de verticaal gerichte gevelopeningen en andere bouwkundige details.

Thorbeckelaan
Het gebied ten noorden van de Huis Ten Boschstraat kent weinig stedenbouwkundige samenhang door de diversiteit in functies, verschillende bebouwingstype en bouwperiode.

Aan de Huis Ten Boschstraat wordt het beeld ten westen van de Thorbeckelaan bepaald door vrijstaande woningen uit de naoorlogse periode op ruime kavels. Ten oosten van de Thorbeckelaan zijn een basisschool en kinderopvang gelegen. De educatieve voorzieningen zijn qua bouwhoogte gelijk aan de westzijde, wijken in bouwmassa en bouwperiode af.
Inpressie Thorbeckelaan (Oude Maarsseveensevaart)

Ten noorden van de bebouwingswand aan de Huis Ten Boschstraat continueert de diversiteit zich in een afwisseling van vrijstaande woningen op ruime kavels en een inbreidingsplan van rijwoningen in een hoge dichtheid uit de jaren tachtig, om vervolgens aan te sluiten op de planmatige stedenbouwkundige structuur rond de Dr. Plesmanlaan.

De bebouwing bestaat nabij de Huis Ten Boschstraat enkel uit laagbouw in één tot twee lagen met een kap. Het bebouwingsbeeld van de vrijstaande woningen aan de Thorbeckelaan is meer divers door de individuele bouw en de afwisseling van aardse kleurtinten. De woningen - korte rijen en twee-onder-één kappers - aan de Oude Maarsseveensevaart sluiten qua materialisering en kleurgebruik aan bij bouwperiode, lichtrode gevels met donkerrode tot grijze dakbedekking.

Vechtensteinlaan
De zuid en oostkant van het plangebied wordt bepaald door de meer recente ontwikkeling van de Vechtensteinlaan. Het gebied ligt ingesloten tussen het plangebied, de Vechtzone en het park van de buitenplaats Vechtenstein. In groter verband maakt de ontwikkeling deel uit van de ontwikkeling Zandweg-Oostwaard, welke het gehele Park Vechtstein omsluit en met name aan de zuidzijde van het park is gelegen.

Impressie Vechtensteinlaan

De Vechtensteinlaan slingert om de rand van het Park Vechtenstein heen en is door de beperkte ruimte met de achterkant naar het park en het plangebied ontwikkeld. De buurt heeft daardoor geen directe relatie met het zuidelijk gelegen park. De bebouwing bestaat uit laagbouw, waarvan het merendeel twee-onder-één kapwoningen afgewisseld met enkele korte rijtjes. De twee-onder-één kapwoningen bestaan uit één laag met een forse kap over twee verdiepingen. De rijwoningen hebben twee lagen met een kap. Als gevolg van de korte bouwperiode is een relatief eenvormig bebouwingsbeeld ontstaan in bouwvorm, materialisering en kleurgebruik, lichtbruine geveltint en rode daken. De buurt is monofunctioneel en wordt ontsloten via de Zandweg en de Van Lingelaan, welke aansluit op de Dr. Plesmanlaan.

3.1.3 Openbare ruimte

Vanzelfsprekend is ook de openbare ruimte van de buurten rond het plangebied zeer divers. Het profiel van de Huis Ten Boschstraat wordt nagenoeg volledig bepaald door een verkeerskundige inrichting met hoofdzakelijk vrijliggende fietspaden en trottoirs. De Huis Ten Boschstraat heeft toch een relatief groene aanblik door de aangrenzende tuinen.

Het profiel van de Huis Ten Boschstraat nabij de aansluiting met de Thorbeckelaan.

Het profiel van de Zandweg is smal door de korte ligging op de oever van de Vecht. De voortuin van de villa's zijn ondiep en de tussengelegen verkeersruimte is nagenoeg van oever tot aan de voortuin geasfalteerd, zonder afzonderlijke trottoirs. Ook hier wordt de groene aanblik bepaald door de voortuinen en de oeverbegroeiing van de Vecht.

Profiel van het Zandpad

De Thorbeckelaan heeft een eenvoudig profiel met geasfalteerde rijbanen en verhoogde trottoirs met betontegels. De volgroeide bomen geven het profiel een groene uitstraling. Het profiel van de Vechtensteinlaan heeft de uitstraling van een woonerf. De rijbaan is smal en is op gelijke hoogte met de voetpaden gelegen. Het onderscheid tussen rijbaan en voetpaden is de kleur van het gebakken materiaal. De bomen in het profiel zijn nog klein van omvang en het groene aanzicht wordt nog hoofdzakelijk bepaald door de groene aanplant in de voortuinen.

Profiel van de Thorbeckelaan en de Vechtensteinlaan.