Herontwikkeling voormalig kloostercomplex Rijksweg 8-18

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, alsmede in de vorm van zorgwoningen, mits wordt aangetoond dat de geluidsbelasting niet hoger is dan de verkregen hogere grenswaarde, dan wel de voorkeursgrenswaarde indien géén hogere grenswaarde is vastgesteld;
• b. zorgvoorzieningen;
• c. de instandhouding en bescherming van de ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument’ aangegeven bouwwerken;
• d. het behoud en ontwikkeling van een voormalige kloostertuin;
• e. geluidwerende voorzieningen met een hoogte van maximaal 6 meter, in ieder geval ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal'
• f. indicatieve ontsluiting, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting';
• g. ontsluiting, ter plaatse van de aanduiding 'verkeer';
• h. calamiteitenontsluiting, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - calamiteitenontsluiting';
• i. aan huis gebonden beroepen;
• j. parkeren op eigen terrein;
• k. tuinen, erven en verhardingen;
• l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen ten behoeve van het bergen van water, mede ter plaatse van de aanduiding 'waterberging'.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 14.1.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend in het aangeduide bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat er in totaal maximaal 40 woningen mogen worden gebouwd, waarbij bovendien geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal genoemde wooneenheden voor dat bouwvlak niet mag worden overschreden.
• b. De voorgevel moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn dan wel op een afstand van niet meer dan 3 m. daarachter.
• c. De goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' is aangegeven, met dien verstande dat de goot- en bouwhoogte en het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument’ niet meer mag bedragen dan bestaand.
• d. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen ‘maximum bebouwingspercentage' en ‘maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' is aangegeven.

3.2.2 Bijgebouwen

Voor het bouwen van bijgebouwen bij woningen gelden de volgende bepalingen:

• a. Bijgebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd, met dien verstande dat:
  • 1. bij grondgebonden woningen mag het totaal oppervlak aan bijgebouwen per woning niet meer dan 100 m² bedragen;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument’ geen bijgebouwen mogen worden gebouwd.
• b. Het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduidingen ‘maximum bebouwingspercentage' en ‘maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' mag ten behoeve van bijgebouwen met 10 % worden overschreden.
• c. Bijgebouwen mogen in niet meer dan één bouwlaag worden gebouwd, waarbij de goothoogte niet meer dan 3,3 m. mag bedragen.
• d. De bouwhoogte van een bijgebouw mag niet meer bedragen dan 6,6 m.
• e. De afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de woning mag niet minder bedragen dan 1 m.
• f. Bijgebouwen dienen in de zijdelingse perceelsgrens of op een afstand van niet minder dan 1 m. tot de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. De bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m. bedragen, met uitzondering van de erfafscheidingen die zich voor de naar de weg gekeerde bouwgrens bevinden, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 1 m. mag bedragen.
• b. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m. bedragen.

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.3.1 Overschrijding zijdelingse bouwgrens

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken ten aanzien van het overschrijden van de zijdelingse bouwgrens, met dien verstande dat:

• a. de afstand tot de zijdelingse erfscheiding niet minder dan 3 m. mag bedragen;
• b. de overschrijding van de zijdelingse bouwgrens niet meer dan 4 m. mag bedragen, mits geen onevenredige aantasting van het stedenbouwkundig beeld plaatsvindt.
• c. ten aanzien van het gestelde onder a en b geen gebruik kan worden gemaakt van een algemene ontheffing van 10%.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van opstallen voor:

• a. ambachtelijke en/of industriële doeleinden;
• b. detail- en/of groothandel;
• c. horecadoeleinden;
• d. verblijfsrecreatieve doeleinden;
• e. opslag, anders dan inherent aan het toegelaten gebruik.

3.4.2 Aan huis gebonden beroep

Binnen de bestemming ‘Wonen' is de uitoefening van aan huis gebonden beroepen toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:

• a. De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning inclusief daarbij behorende bijgebouwen tot een maximum van 80 m².
• b. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
• c. Detailhandel is niet toegestaan.
• d. De activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

3.4.3 Realiseren van voorzieningen voor huisvesting van ouders

Binnen de bestemming ‘Wonen' is het realiseren van voorzieningen voor de huisvesting van ouders, kinderen of andere familieleden in (bij)gebouwen, onderdeel uitmakende van de woning toegestaan, mits:

• a. het geen vrijstaande bijgebouwen betreft;
• b. dit niet leidt tot het creëren van een zelfstandige woning;
• c. de totstandkoming van een goed woonklimaat in de betreffende (bij)gebouwen gegarandeerd kan worden;
• d. de betreffende (bij)gebouwen na het beëindigen van het huisvesten van de betreffende persoon, opnieuw onderdeel gaan uitmaken van de reeds bestaande woning;
• e. het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen niet wordt overschreden.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1 Faciliteren bed & breakfast

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 3.4.1 onder d voor het faciliteren van een bed & breakfast, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “bed & breakfast”, met dien verstande dat:

• a. het gebruik ten behoeve van bed & breakfast gekoppeld en ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie ter plaatse;
• b. de woning als zodanig herkenbaar blijft;
• c. de bed and breakfastvoorziening:
  • 1. binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;
  • 2. door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet mag functioneren als zelfstandige woning. Een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan;
  • 3. de landschappelijke, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het gebouw niet aantast;
  • 4. de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig beïnvloedt;
  • 5. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en omliggende bedrijven oplevert;
  • 6. ten hoogste 8 slaapplaatsen heeft.

3.5.2 Toestaan van recreatiewoningen en/ of - appartementen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 3.4.1 onder d voor het toestaan van recreatiewoningen en/of –appartementen, met dien verstande dat:

• a. het pand waarin de recreatiewoning en/of het –appartement wordt gerealiseerd:
  • 1. is aangeduid als een rijksmonument of gemeentelijk monument; respectievelijk handhaving van het pand is noodzakelijk voor of ondersteunend aan de stedenbouwkundige structuur, dan wel;
  • 2. een vrijstaande woning betreft;
• b. het vloeroppervlak van een recreatiewoning en/of -appartement, inclusief daartoe behorende bijgebouwen, niet meer dan 100 m² mag bedragen;
• c. het gebruik ten behoeve van een recreatiewoning en/of -appartement gekoppeld en ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie ter plaatse;
• d. de woning als zodanig herkenbaar blijft;
• e. de recreatiewoning en/of het -appartement:
  • 1. binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;
  • 2. door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet mag functioneren als zelfstandige woning;
  • 3. de landschappelijke, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het gebouw niet aantast;
  • 4. de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig beïnvloedt;
  • 5. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en omliggende bedrijven oplevert.

3.5.3 Lichte bedrijvigheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken voor het uitoefenen van consumentverzorgende en kleinschalige ambachtelijke bedrijfsactiviteiten, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:

• a. De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning inclusief daarbij behorende bijgebouwen tot een maximum van 80 m².
• b. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
• c. Detailhandel is niet toegestaan, met uitzondering van ondergeschikte detailhandel.
• d. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving.
• e. De activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.