Westpunt Zwartsluis

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de zuidwestzijde van Zwartsluis ligt het perceel van een voormalige waterzuiveringsinstallatie. Deze locatie is aangewezen als locatie voor woningbouw. In de periode van 2012 tot en met 2015 zijn verschillende omgevingsvergunningen voor het realiseren van diverse woningen verleend. Om voor dit gebied, dat de naam Westpunt heeft gekregen, een eenduidige juridisch-planologische regeling op te nemen voor de inmiddels gerealiseerde woningen en het geldende bestemmingsplan te actualiseren, kiest de gemeente er nu voor om een bestemmingsplan op te stellen. Dit bestemmingsplan vormt hiermee het nieuwe juridisch-planologische kader. Alle ruimtelijke onderbouwingen die ten grondslag hebben gelegen aan de omgevingsvergunningen zijn hiervoor als basis gebruikt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied Westpunt ligt aan de zuidwestzijde van Zwartsluis. Het ligt in een wig tussen de Rondweg en het Westeinde en vormt daarmee de entree van Zwartsluis. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is planologisch geregeld in het bestemmingsplan Buitenkwartier Cingellanden dat is vastgesteld op 8 mei 2003. De locatie heeft hierin de bestemming “Groenvoorzieningen”. Woningbouw is binnen deze bestemming niet toegestaan. De huidige woningen zijn gerealiseerd op basis van de verleende omgevingsvergunningen. In dit bestemmingsplan wordt uitsluitend de bestaande situatie vastgelegd.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid verwoord. In hoofdstuk 4 wordt getoetst aan de relevante sectorale wet- en regelgeving. Hoofdstuk 5 licht de juridische aspecten van het bestemmingsplan toe en in hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de procedure en de financiële aspecten, die de uitvoerbaarheid van het plan aantonen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plan

2.1 Beschrijving plangebied

Het plangebied ligt nabij de (zuid)westelijke entree van Zwartsluis. Ten westen van het plangebied ligt een rotonde waar de ontsluitingsroute voor het westelijk deel van Zwartsluis, het Westeinde, aansluit op de hoofdroute, Oppen Swolle/Rondweg (N331).

Het plangebied ligt tussen het Westeinde en de Rondweg. Aan het Westeinde ligt een bebouwingslint, voornamelijk bestaande uit woonhuizen. Ten oosten van het plangebied ligt een kleine bedrijfslocatie met lichte vormen van bedrijvigheid (tot milieucategorie 2) en een verenigingsgebouw. Zuidoostelijk is een klein woonwagencentrum aanwezig. Aan de overzijde van de Rondweg zijn ook enkele bedrijven aanwezig.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied betreft een onderdeel van het perceel waarop in het verleden een waterzuiveringsinstallatie aanwezig was. In figuur 2 is een luchtfoto opgenomen van het plangebied.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied

Het woongebied Westpunt vormt een logisch vervolg op de bestaande stedenbouwkundige structuur. De woningen op de kop van het plangebied vormen de stedenbouwkundige afronding van de woningbouwlocatie tussen het Westeinde en de Rondweg. In figuur 3 is de situering van de woonkavels weergegeven.

Figuur 3. Situering woningbouwkavels

In totaal zijn er 32 woningen gerealiseerd. Er is ruimte gemaakt voor verschillende woontypen. Het noordelijke deel bestaat uit rijwoningen, daar tegenover zijn geschakelde woningen gebouwd. Op de kop is sprake grondgebonden woningen. De verschillenden bouwplannen zijn dusdanig op elkaar aangepast qua bouwstijl, kleur- en materiaalgebruik, waardoor het woongebied een geheel vormt. In figuur 4 zijn enkele foto's van de huidige situatie opgenomen. In figuur 5 is een impressie opgenomen van de woningen aan het Westpunt.

Figuur 4. Foto's huidige situatie

Figuur 5. Impressie woningbouwprojecten

Bij de woningen is een speelveldje gerealiseerd. De ligging ten opzichte van de woningbouw is weergegeven in figuur 6. Het speelterrein is met rood gemarkeerd.

Figuur 5. Ligging speelveld ten opzichte van de woningen

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt ver-schillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale deze overheden beleidsvrijheid. Deze 13 nationale belangen zijn:

• Rijksvaarwegen
• Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
• Ecologische hoofdstructuur
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Nota Ruimte is een aantal gebieden aangewezen als Nationaal Landschap. De natuurlijke waarden in deze gebieden moeten waar mogelijk worden bewaard en beheerd.

Nationaal park
Zwartsluis ligt ingeklemd tussen het Nationaal Park Weerribben-Wieden in het noorden en Nationaal Landschap IJsseldelta in het zuiden. Het plangebied ligt in het laatste gebied. De landschappelijke kernkwaliteiten van de IJsseldelta zijn volgens de Nota Ruimte:

• de grote mate van openheid;
• de oudste rationele, geometrische verkaveling;
• reliëf in de vorm van huisterpen en kreekruggen.

Het beleid voor het Nationaal Landschap is gericht op behouden en versterken. Dit betekent in de eerste plaats dat de aanwezige waarden worden gekoesterd en beheerd. Daarnaast zal de beleving van de delta op specifieke plaatsen worden versterkt, onder andere door het uitgraven van kreken en hanken.

De ligging in het Nationaal Landschap heeft geen directe invloed op de ontwikkelingen binnen de bebouwde kom van Zwartsluis, maar biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van recreatie en toerisme in Zwartsluis. Gezien de verbetering van de kwaliteit van het entreegebied van Zwartsluis kan worden gesteld dat het woningbouwproject niet in strijd is met de beleidsuitgangspunten voor het Nationaal Landschap.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is "de ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder moet worden doorlopen indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling van 32 woningen is voor wat betreft het aantal aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Echter, voor de woningen zijn al omgevingsvergunningen verleend, nieuwe woningen maakt dit bestemmingsplan niet mogelijk. In dit bestemmingsplan wordt uitsluitend de bestaande situatie vastgelegd. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De toets aan de ladder is niet nodig.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals genoemd in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

In april 2017 is door de provincie een nieuwe omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op de periode tot 2030. In de visie is opgenomen waar kansen liggen om de provincie leefbaar en vitaal en daarmee toekomstbestendig te houden.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze zijn benaderd vanuit de – overkoepelende – rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Hiervoor zijn kwaliteitsambities geformuleerd.

Op gebied van duurzaamheid zijn vier kwaliteitsambities opgenomen:

• 1. Een klimaatbestendig Overijssel.
• 2. Een duurzame energiehuishouding.
• 3. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie.
• 4. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Om inzicht te krijgen in de actuele stand van zaken en de duurzame ontwikkeling van Overijssel, wordt gewerkt aan een inventarisatie van de provinciale initiatieven en activiteiten op het gebied van duurzaamheid. Hierin worden de duurzaamheidsambities en -initiatieven van ons en onze partners in Overijssel in beeld gebracht. Daarop wil de provincie voortbouwen om de duurzame ontwikkeling van Overijssel te kunnen monitoren. De Leefomgevingskwaliteit effectrapportage (LOK-ER) kan als vertrekpunt voor de monitor dienen.

Daarnaast is ingezet op de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit is van grote betekenis voor het vestigingsklimaat voor bedrijven, bewoners en de toeristische mogelijkheden van een gebied. En daarmee ook voor de werkgelegenheid. Met andere woorden: de inzet op ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan versterking van de sociaal-economische positie van Overijssel. Op het gebied van ruimtelijke kwaliteit zijn de volgende ambities opgenomen:

• 1. Natuur als ruggengraat.
• 2. Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel.
• 3. Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen.
• 4. Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur.
• 5. Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap.
• 6. Het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken.
• 7. Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel.

Om ruimtelijke kwaliteit te realiseren zijn drie zaken van belang:

• 1. een brede gebiedsgerichte blik en aanpak;
• 2. aandacht voor ruimtelijke kwaliteit in alle fases van het planproces;
• 3. een creatief, ontwerpend proces.

Tot slot gaat de rode draad sociale kwaliteit over het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. In deze Omgevingsvisie wordt ingegaan op het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. Op het gebied van sociale kwaliteit zijn de volgende ambities opgenomen:

• 1. Het Overijssels ‘noaberschap’ koesteren.
• 2. Stimuleren van culturele identiteit.
• 3. Verbinden van de lokale kennis en energie met de ontwikkeling van provinciaal beleid en de uitvoering van ruimtelijke opgaven.

De provincie wil de sociale kwaliteit realiseren door bewoners en ‘gebruikers’ te betrekken bij de ontwikkeling van ons provinciaal beleid en de uitvoering van projecten en door ruimte te bieden aan initiatieven van ‘onderop’.

Voor een woonomgeving gelden daarnaast nog centrale beleidsambities. Bewoners moeten goed en plezierig kunnen wonen, nu en in de toekomst. De provincie zet hierbij in op passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief) en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van (boven)regionale voorzieningen.

Het plangebied ligt in een laagveenontginningen (en kraggenlandschap).Veel laagveengebieden zijn ontgonnen en deels ontveend. Dat heeft geleid tot twee veenontginningslandschappen met een karakteristieke maat en schaal van de ruimte: gebieden met grote open ruimtes en gebieden met een langgerekte kavelstructuur met beplanting. Het slotenpatroon en, waar aanwezig, de houtsingels accentueren deze ruimtelijke structuur. De gebieden hebben een hoog waterpeil, waarmee het veen zoveel mogelijk in stand blijft. Het lint in de karakteristieke bebouwingsstructuur is opgebouwd met voorkanten aan de openbare weg en de achterkanten aan het landschap.

Het plangebied ligt verder in een woonomgeving. In Overijssel moet er een passend aanbod zijn van aantrekkelijke woonmilieus waarmee ingespeeld kan worden op veranderende woonbehoeften. Door verschillende woonmilieus aan te bieden is er ruimte voor de huisvesting van alle doelgroepen. Door aanpassing en herstructurering van de bestaande woningvoorraad moet gezorgd worden dat die blijft aansluiten op de woonwensen van verschillende doelgroepen, in alle levensfasen. Vraag en aanbod aan woningen moeten duurzaam in balans zijn. Er moet niet meer gebouwd worden dan waar nu behoefte aan is. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met de toekomstige behoefte. Om te zorgen dat de woningvoorraad ook geschikt is voor toekomstige behoefte, zal er aanpasbaar, levensloopbestendig en energiezuinig gebouwd moeten worden.

In het plangebied is de afgelopen jaren ingezet op het realiseren van een nieuwe woonwijk met verschillende woningtypen voor verschillende doelgroepen. Dit komt ten goede aan de veelzijdigheid van het leefmilieu. Daarnaast is sprake van nieuwbouw en daarbij is rekening gehouden met de toekomstige behoefte en duurzaamheid.

3.2.2 Omgevingsverordening

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie is in april 2017 ook een omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie zijn de onderwerpen benoemd die de provincie op dit moment tot haar belang rekent en is per thema nader uitgewerkt wat de provinciale ambities zijn.

In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provinciale sturing op woningbouwprogrammering geeft invulling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doordat daardoor kan worden onderbouwd dat de woningbouw die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt voorziet in een actuele behoefte die regionaal is afgestemd.

De sturing op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik krijgt invulling in artikel 2.1 waar met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is vastgelegd dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen altijd eerst gezocht moet worden naar een geschikte of geschikt te maken locatie binnen bestaand bebouwd gebied, voordat een claim gelegd mag worden op de Groene Omgeving. Voor ontwikkelingen in de Groene Omgeving geldt een vergelijkbaar principe van ‘inbreiding gaat voor op uitbreiding’ op grond waarvan eerst gekeken moet worden naar mogelijkheden om bestaande bebouwing en bestaande erven daarvoor te benutten.

De onderhavige woningbouwlocatie ligt binnen de bebouwde kom en is aangewezen voor woningbouw. Het maakt deel uit van een herstructureringslocatie van een voormalige waterzuiveringsinstallatie. Inmiddels zijn alle woningen gerealiseerd.

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

De natuurlijke laag: Laagveengebieden (in cultuur gebracht)

Ter plaatse van het plangebied is de natuurlijke laag in cultuur gebracht. Er wordt geen afbreuk gedaan aan natuurlijke kwaliteiten.

De laag van het agrarisch cultuurlandschap: Laagveenontginningen

Kenmerkend zijn langgerekte kavelstructuren geaccentueerd door slotenpatronen en houtsingels. Dergelijke elementen zijn in het plangebied niet zichtbaar. Het plan respecteert de bestaande structuur.

Uitsluitingsgebieden: Windturbines

Het plangebied ligt in het uitsluitingsgebied voor windturbines. Dit geldt voor gebieden die zijn aangewezen als Nationale landschappen. Een deel van Zwartsluis is als dusdanig aangegeven op de kaart, waaronder het plangebied.

Recreatie: Verblijfsrecreatie

Het plangebied, de gehele kern Zwartsluis, is aangemerkt als gebied waarin mogelijkheden bestaan voor het realiseren van nieuwe recreatiewoningen onder voorwaarden.

In dit bestemmingsplan wordt uitsluitend de bestaande situatie vastgelegd. Eerder is al aangetoond dat de woningbouw binnen het beleid past. In het plangebied is woningbouw gerealiseerd op een daarvoor aangewezen locatie. Hierbij zijn de bestaande gebiedskenmerken gerespecteerd en is ingezet op een versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie tevens woonvisie 2013

De meest recente structuurvisie is de op 25 april 2013 door de raad vastgestelde 'Structuurvisie tevens woonvisie Zwartewaterland 2013". In de 'Structuurvisie tevens woonvisie Zwartewaterland 2013' wordt voor Zwartsluis uitgegaan van een woningbehoefte van 10 woningen per jaar. Dit betekent niet dat per jaar maar 10 woningen mogen worden gebouwd. De voorkeur gaat uit om stedenbouwkundig afgeronde eenheden te realiseren. Met het plangebied Westpunt is dat het geval. De gemeentelijke structuurvisie staat dan ook deze ontwikkeling niet in de weg.

3.3.2 Woonvisie Zwartewaterland 2017

De gemeente Zwartewaterland bestaat uit de kernen Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis, met elk een eigen identiteit. Deze verschillen zijn als volgt omschreven:

Hasselt	Genemuiden	Zwartsluis
1. Relatief veel nieuwbouw 2. Vrij veel instroom van buitenaf, met name Zwolle 3. Concurrentie vanuit Stadshagen 4. Sociale huursector hoge vraagdruk	1. Woningmarkt voor eigen behoefte 2. Weinig instroom van buitenaf 3. Aandeel sociale woningbouw laag	1. Kenmerkend: wonen aan het water 2. Instroom van buitenaf (vooral familie) 3. Weinig vraagdruk in sociale huursector

De kernen hebben één ding gemeen: er is sprake van een sterke sociale cohesie. De inwoners zijn betrokken bij de samenleving in hun eigen kern en voelen zich verantwoordelijk naar elkaar. Het beleid is gericht op behouden en waar nodig versterken van de verschillen tussen de kernen en de sterke cohesie in de kernen.

In de Woonvisie Zwartewaterland 2017 is een koers uitgezet, gestoeld op zes pijlers:

Pijler 1. Sterke positionering in de regio

Pijler 2. Voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar

Pijler 3. Duurzame woningvoorraad en leefomgeving

Pijler 4. Wonen, services en zorg

Pijler 5. Bouwen voor vitale kernen

Pijler 6. Voldoende woningen voor jongeren en stimuleren eigen woningbezit starters

Ten aanzien van pijler 3 is uitgesproken dat verreweg het grootste deel van de voorraad voor de toekomst er vandaag al staat (circa 90%)! Er zijn flinke slagen mogelijk op het gebied van energiebesparing, duurzame opwekking van energie en milieukwaliteit. Nieuwe initiatieven van inwoners en marktpartijen die bijdragen aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen zijn welkom. Samen met inwoners en marktpartijen wil de gemeente aan de slag met wijkontwikkelingsplannen om met elkaar kansen en acties voor wijken vast te stellen om de leefomgeving te verbeteren.

Ten aanzien van pijler 5 is uitgesproken dat het accent de komende jaren ligt op de bestaande voorraad: verduurzamen, verbeteren toegankelijkheid en transformatie. De uitgevoerde transformatie van het plangebied Westpunt sluit goed aan bij dit beleid.

3.3.3 Welstandsnota 'slim bekeken' 2013

De welstandsnota 'Slim bekeken' is een vervolg op de welstandsnota 'Opnieuw bekeken'. De uitgangspunten zijn hierbij grotendeels overgenomen. Het plangebied valt binnen het deelgebied 'Oude kern Zwartsluis'. Zwartsluis is een kruispunt van waterwegen. Het beeld wordt bepaald door het oude, oorspronkelijke stadsgezicht met het vele water en drukke vaarverkeer. Kenmerkend zijn de vier schutsluizen met bijbehorende kolken. Bij de toets is rekening gehouden met gebiedsgerichte criteria en objectgerichte criteria.

Gebiedsgerichte criteria:

• Een bouwwerk moet zich qua situering voegen in de voor het deelgebied of betreffende locatie kenmerkende stedenbouwkundige opzet of structuur.
• De hoofdmassa en vorm van een bouwwerk moeten zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving harmoniëren (architectonisch verantwoord zijn).
• De gevelkarakteristiek moet architectonisch verantwoord zijn en overeenstemmen met de karakteristieken zoals deze in het deelgebied aanwezig zijn.
• De detaillering, het materiaal- en kleurgebruik moeten zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving verantwoord zijn.

Objectgerichte criteria

• Als sprake is van lintbebouwing moet de nok van het dak haaks op de weg worden gesitueerd, tenzij de bestaande situatie een andere nokrichting rechtvaardigt.
• De voorzijde van schilddaken moet zijn voorzien van een lijstgoot, passend in de gekozen stijl. Aan de zij- en achtergevels moeten zinken mastgoten worden toegepast.
• Dakbedekking van woningen en andere vanaf het openbare terrein zichtbare bouwwerken moet bestaan uit gebakken dakpannen. Golfplaten zijn hier uitgesloten.
• Gevels van losstaande bijgebouwen, zichtbaar vanaf het openbaar terrein, moeten worden opgetrokken in metselwerk of pleisterwerk, of geheel of gedeeltelijk zwarte houten delen, horizontaal aangebracht.
• Het metselverband van een hoofdgebouw moet worden uitgevoerd in een verband dat hoort bij steens metselwerk (staand- of kruisverband).
• Kozijnen en ramen moeten in hout worden uitgevoerd.

Met bovenstaande criteria is rekening gehouden bij het ontwerp van de woningbouwplannen. De bouwplannen zijn door een speciale welstandskamer beoordeeld. Deze heeft de plannen goedgekeurd bevonden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van gevoelige functies, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

In de VNG-brochure wordt onderscheid gemaakt tussen een rustige woonomgeving en gemengde gebieden. De omgeving van het plangebied karakteriseert zich als een gemengd gebied, omdat er sprake is van een matige functiemenging en omdat het perceel direct langs de hoofdinfrastructuur (N331) ligt. Het plangebied heeft namelijk een directe ontsluiting met de N331 en grenst ten zuiden aan deze weg.

In onderstaande tabel is de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied in relatie tot woningen weergegeven.

Naam	Type	Categorie	Richtafstand * rustig gemengd		Adres	Minimale afstand
Drukkerij Kuiper	drukkerij SBI 2222.6	2	30	10	Westeinde 17	35 m
't Ende	Verenigings- gebouw	2	30	10	Westeinde 23	20 m
Van Welie	installatie <1.000 m2 BO	3.1	50	30	Westeinde 25	30 m
Jan Wiers BV	Aannemer >1.000 m2 BO	3.1	50	30	Wolvenjacht 1	30 m
Yachtcharter Panorama	Jachthaven	3.1	50	30	Wolvenjacht 3	70 m

* Richtafstanden rustige woonomgeving en gemengd gebied

Er wordt voor alle woningen voldaan aan de richtafstanden voor een gemengd gebied. Geconcludeerd wordt dat er in de bestaande situatie sprake is van een verantwoorde milieuzonering. Vanuit de milieuzonering bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor aparte delen van het plangebied zijn omgevingsvergunningen verleend. In het kader van de onderbouwing van deze vergunningen zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd. Uit de onderzoeken is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Rondweg, de Oppen Swolle en het Westeinde werd overschreden. Voor de woningbouwlocatie zijn hogere waardenprocedures doorlopen. Er geldt een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 dB. De hogere waarden zijn vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Voor dit bestemmingsplan is er sprake van een bestaande situatie, het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Drents Overijsselse Delta.

De deelprojecten zijn in het kader van de ruimtelijke onderbouwingen aan het waterschap kenbaar gemaakt door middel van de digitale watertoets. Vanwege de ligging van het plangebied in een nabij een waterkering en vanwege de toename van verharding en de druk op het rioleringsstelsel, is hiervoor de normale procedure doorlopen. Het waterschap heeft hiervoor een watertoetsdocument opgesteld. Hieronder zijn een aantal onderdelen genoemd die speelden bij het woningbouwproject in het plangebied.

Bestaande waterhuishouding 

Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Boezem Noordwest Overijssel. Rond het plangebied liggen watergangen van het waterschap. Het peilgebied heeft een maximumpeil van -0,73 m NAP. De hoogte van het maaiveld ligt gemiddeld op ongeveer 1,50 m NAP. De maximale grondwaterstand ligt tussen 40 en 80 centimeter onder maaiveld. De locatie is opgehoogd.

Waterveiligheid 

Het plangebied ligt op een locatie waar sprake is van een verhoogd risico op overstroming en ligt bovendien in een primaire kering. Voor ontwikkelingen in deze zone is een vergunning op grond van de Keur noodzakelijk. Deze vergunning is verleend voor de aanvang van de woningbouw.

Het plangebied ligt op een dusdanige hoogte dat het niet-overstromingsgevoelig is. Volgens de risicokaart valt het gebied dan ook niet in een gebied waar een "kleine kans" op overstroming is. Dit betekent echter niet dat het plangebied niet wordt geconfronteerd met de gevolgen van een overstroming in de omliggende gebieden. Het plangebied is namelijk hoger gelegen dan de omgeving. Het gebied zal naar verwachting bij een overstroming gebruikt gaan worden als vluchtroute voor mens en dier. De inrichting van het plangebied staat een dergelijk gebruik niet in de weg, het plangebied bevat voldoende open ruimte. Daarnaast zou het scenario zich kunnen voordoen dat het overstroomde gebied rond het plangebied voor langere tijd onder water staat. Wanneer het plangebied dan niet wordt geëvacueerd, zal de veiligheid van mens en dier in het plangebied voor langere tijd moeten worden gewaarborgd. Dit is mogelijk, omdat het plangebied direct is aangesloten op een structuur van dijken in meerdere richtingen.

(Grond)wateroverlast

Een van de doelstellingen van het waterschap is om de veerkracht van het watersysteem te vergroten door problemen niet af te wentelen. Hierbij is het uitgangspunt om te ontwerpen op basis van de trits vasthouden, bergen en afvoeren. Door een toename van het oppervlak aan verharding wordt regenwater versneld afgevoerd. Hiervoor geldt aan maximale afvoer van 1,2 liter per seconde per hectare. Om tijdens piekmomenten aan deze norm te kunnen voldoen is het realiseren van een compenserende bergingscapaciteit noodzakelijk. Uitgangspunt is dan 10% aan extra verharding wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw wateroppervlak.

In dit geval was het praktisch niet mogelijk om binnen het plangebied water aan te leggen. Om wateroverlast binnen het plangebied te voorkomen wordt water, afkomstig vanaf het gehele plangebied, afgevoerd via een watergang aan de zuidoostzijde van de locatie. De waterpartij waarop wordt afgevoerd staat in directe verbinding met het open water.

De locatie is opgehoogd met zand. Er is daarom geen sprake van een slechte waterdoorlating of een te hoge grondwaterstand. Grondwateroverlast is daarom niet aannemelijk. Voor de aanleghoogte van de bebouwing is bij de bouw van de woningen rekening gehouden met de adviezen van het waterschap.

Waterkwaliteit en ecologie

Het waterschap geeft aan dat in (stads)wateren wordt gestreefd naar een situatie met helder water en een rijke vegetatiestructuur. In het plangebied worden geen nieuwe watergangen of wijzigingen in watergangen voorgesteld, daarom is in beginsel geen sprake van invloed op het ecologisch systeem. Waterverontreiniging wordt verder voorkomen door het gebruik van duurzame, niet uitlogende (bouw)materialen.

Riolering

Het uitgangspunt is het verminderen van de hydraulische belasting van het rioleringssysteem. Daarom wordt gestreefd naar een gescheiden afvoer van hemel- en afvalwater. In dit geval is hemelwater afgekoppeld en afgevoerd op het oppervlaktewater. Afvalwater is aangesloten op een gedeeltelijk nieuw aangelegd rioleringssysteem.

Aan alle voorwaarden van het waterschap is voldaan. In dit bestemmingsplan wordt uitsluitend de bestaande situatie vastgelegd. Vanuit het omgevingsaspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang.

Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal het gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 19,3 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 11,7 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie vastgelegd. Er worden geen nieuwe woningbouwprojecten mogelijk gemaakt die negatieve gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit. Het omgevingsaspect luchtkwaliteit levert geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Voor de woningbouwlocatie is in 2000 een bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is in 2012 ten behoeve van de omgevingsvergunningen geactualiseerd. Op basis van de gemeten gehalten is geconstateerd dat er geen risico's zijn voor milieu en volksgezondheid. Er bestonden daarom geen bezwaren tegen de woningbouw. In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie vastgelegd, er worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Het omgevingsaspect bodem levert daarom geen belemmeringen op voor onderhavig bestemmingsplan.

4.6 Archeologie

Via de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Wanneer hier geen mogelijkheden voor zijn, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden, zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Op basis van de gemeentelijke archeologische waardenkaart blijkt dat een strook langs het Westeinde een archeologische verwachtingswaarde heeft van 50%. Dit is ter plaatse van de woningen Westeinde 37 - 65 en Westpunt 1a en 1b. Tijdens het ontgraven van de funderingssleuven zijn geen archeologische resten aangetroffen. De rest van de locatie heeft een archeologische verwachtingswaarde van 0%. Hier waren geen archeologische resten te verwachten en deze zijn ook niet aangetroffen. Het omgevingsaspect archeologie levert dan ook geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Voorheen was sprake van een waterzuiveringsinstallatie. Hierbij waren geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Dit heeft dan ook geen belemmering gevormd voor de woningbouw. Wel is rekening gehouden met de bestaande structuren in de omgeving. Deze zijn leidend geweest voor de inrichting van het plangebied dat in dit bestemmingsplan centraal staat. In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie vastgelegd, het omgevingsaspect cultuurhistorie levert hiervoor geen belemmeringen op.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van Zwartsluis liggen een viertal grote Natura 2000-gebieden: de Wieden, Oldematen & Veerslootlanden, Zwarte Meer en Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht. Het dichtstbijzijnde gebied ligt op circa 100 meter van het plangebied. Het plangebied ligt dus niet binnen een beschermd gebied.

Het plangebied bestaat uit een (inmiddels bebouwde) inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom. Rondom het plangebied is sprake van een sterke verstorende werking door de aanwezigheid van een belangrijke verkeersroute, die tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied ligt. Ter plaatse is enige nautische bedrijvigheid aanwezig. De toevoeging van woningbouw in het plangebied heeft daarom een verwaarloosbare/geen negatieve invloed gehad op het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied.

Soortenbescherming

Voorheen was er sprake van een waterzuiveringsinstallatie. Daarna heeft het plangebied enige tijd braak gelegen. Voor de start van het woningbouw is de grond opgehoogd. Om met zekerheid uit te kunnen sluiten dat geen beschermde soorten in het gebied aanwezig waren, is een ecologisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de vergunningprocedures.

In dit bestemmingsplan wordt alleen de bestaande situatie vastgelegd. Het omgevingsaspect ecologie levert dan ook geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor voornoemd bestemmingsplan zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen relevant. In voornoemde Besluiten en de circulaire is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Voor het groepsrisico is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het groepsrisico onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Voor een inzicht in de externe risico’s in de omgeving van het plangebied is de risicokaart Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Het plangebied ligt ook niet binnen het inventarisatiegebied voor buisleidingen. Verder is de Rondweg niet aangewezen als bijzondere vervoersroute voor gevaarlijke stoffen. Wel wordt er bij ontheffing van burgemeester en wethouders propaan vervoerd via de N331 ter bevoorrading van een tweetal agrarische bedrijven. Het risico dat daarvan uitgaat is klein.

De woningen zijn op circa 100 meter vanaf het Zwartewater gerealiseerd. In het Basisnet Water is deze watergang aangewezen als binnenvaartcorridor zonder toetsafstand. Er is voor dergelijke routes geen sprake van plaatsgebonden risico’s en omdat van deze routes bekend is dat ruimtelijke ontwikkelingen nauwelijks merkbare effecten hebben op het groepsrisico.

Dit bestemmingsplan legt uitsluitend de bestaande situatie vast. Inwoners van de gemeente worden via de gemeentelijke website geïnformeerd over de handelingsperspectieven bij een incident. Er wordt geen nieuwe woningbouw mogelijk gemaakt, daarom levert het omgevingsaspect externe veiligheid geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Bestemmingsomschrijving

Het plangebied is voorzien van drie bestemmingen. Hieronder is per bestemming aangegeven wat aan de orde is.

Tuin

Bij de rij- en geschakelde woningen is de voortuin bestemd als 'Tuin'. Hiervoor is gekozen om te kunnen waarborgen dat er geen gebouwen en overkappingen gebouwd worden. Alleen parkeervoorzieningen, erf- en terreinafscheidingen tot een hoogte van 1 meter en overige bouwwerken tot een hoogte van 5 meter zijn toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Voor de ontsluiting van het plangebied is gekozen voor twee uitritten, een aan de noordzijde en een aan de oostzijde. Deze zijn met een weg aan elkaar verbonden. Deze weg is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Hierbij zijn ook functies al groen-, speel-, nuts- en parkeervoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen ook geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Toegestaan zijn erf- en terreinafscheidingen tot een hoogte van 1 meter en speelvoorzieningen tot een hoogte van 5 meter en overige bouwwerken tot een hoogte van 12 meter.

Wonen

Voor alle woontypen is één bestemming 'Wonen - Aaneengebouwd' opgenomen. Voor de woningen geldt dat het zij- en achtererf ook binnen deze bestemming valt. Binnen de bestemming wonen zijn net als bij 'Verkeer - Verblijfsgebied' de functies groen-, speel-, nuts- en parkeervoorzieningen toegestaan. Op deze manier ontstaat er flexibiliteit in de exacte uitvoering van het plan. Alle wooneenheden mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Gekozen is om te werken met aanduidingen om aan te geven wat de maximale goot- en bouwhoogte is en hoeveel wooneenheden zijn toegestaan.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden minimaal 3 meter achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd en mogen een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 20m2 hebben. In afwijking hiervan mag de gezamenlijke oppervlakte opgehoogd worden naar 60m2, mits niet meer dan 50% van het zij- en achtererf bebouwd wordt. Bij halfvrijstaande of twee-onder-een-kap woningen mag de gezamenlijke oppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen 70 m² bedragen met een maximum van 50% van het zij- en achtererf. De goothoogte bedraagt maximaal de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 25 centimeter. De bouwhoogte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag nooit meer bedragen dan 1,5 m lager dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijgebouw mag een goothoogte hebben van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van 5 meter. Een overkapping mag een bouwhoogte hebben van maximaal 3 meter.

Erf- en terreinafscheidingen mogen vervolgens gebouwd worden tot een hoogte van 1 meter indien het gaat om voor de voorgevel. In andere gevallen is een hoogte tot 2 meter toegestaan. Overige bouwwerken zijn toegestaan tot een hoogte van 3 meter.

Naast deze bestemmingen zijn een aantal dubbelbestemmingen. De eerste dubbelbestemming is 'Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en het behoud van op of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Bouwwerken en/of ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan indien deze een kleinere oppervlakte hebben dan 30 m2. Hiervan kan worden afgeweken ten behoeve van de andere dubbelbestemmingen indien daardoor geen archeologische waarden onevenredig worden aangetast.

Tot slot is het plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waterstaat - Waterkering' en 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Deze gronden zijn bestemd voor de aanleg, het beheer en onderhoud van waterkeringen. Voor beide dubbelbestemmingen geldt dat geen gebouwen mogen worden gebouwd. De tweede dubbelbestemming is iets minder streng dan de eerste. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voor erf- en terreinafscheidingen is iets ruimer.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure.

Voordat het bestemmingsplan formeel in procedure is gebracht zijn overlegpartners geraadpleegd. Het Waterschap Drents Overijsselse delta en de veiligheidsregio IJsselland hebben een reactie gegeven. Het waterschap heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan. Veiligheidsregio IJsselland heeft een meer uitgebreide reactie gegeven die heeft geleid tot een tweetal aanvullingen in deze toelichting ten aanzien van de paragrafen 4.3 en 4.9. Zo is de paragraaf over waterveiligheid aangepast in die zin dat de veiligheid van mens en die moet zijn gewaarborgd bij overstroomde gebieden rondom het plangebied. Daarnaast worden inwoners via de gemeentelijke website geïnformeerd over handelingsperspectieven bij incidenten in het kader van externe veiligheid.

Overleg

Het bestemmingsplan wordt, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De ingekomen reacties worden voorzien van een gemeentelijke reactie en kunnen leiden tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Deze worden verwoord in de beantwoording op de ingekomen reacties en weergegeven in deze toelichting.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens opgesteld.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen.

Op het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan bundelt de eerder voor het plangebied afgegeven omgevingsvergunningen. Hiervoor is reeds de uitvoerbaarheid aangetoond. Alle woningen zijn ondertussen gebouwd. Hiermee is voldoende aangetoond dat dit bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is.

De gronden zijn daarbij (grotendeels) eigendom van de particulieren. Enkele gronden zijn nog in eigendom van de ontwikkelende partij. De gemeente heeft hiermee geen financiële bemoeienis. Voor overige kosten zijn anterieure overeenkomsten opgesteld. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig. In de anterieure overeenkomsten zijn ook afspraken gemaakt over eventuele planschade.