Winschoten - Zuid, Lanengebied, Bomenbuurt en Kloostervallei

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Voor een aantal woonwijken in Winschoten vigeren een aantal kleinere bestemmingsplannen uit de periode 2009 tot en met 2015. Deze plannen kennen een verouderde planologische regeling, die niet in overeenstemming is met het actuele ruimtelijke beleid. Mede gelet op de toekomstige Omgevingswet is het wenselijk om binnen de gemeente tot een eenduidige planologische regeling te komen.

Dit bestemmingsplan voorziet in een actueel planologisch-juridisch kader voor de wijken Bomenbuurt, Kloostervallei, Lanengebied, St. Vittusholt en Winschoten - Zuid in Winschoten. Het plan is vooral conserverend van aard: er vinden weinig ontwikkelingen plaats en de huidige functies en bestemmingen in het plangebied worden in dit bestemmingsplan daarom zoveel mogelijk overgenomen. Er zijn een paar uitzonderingen die verderop in deze toelichting worden toegelicht.

Op onderstaande afbeelding is een luchtfoto weergegeven met daarop de begrenzing van het plangebied.

Plangebied

Huidig planologisch-juridisch kader

Op dit moment zijn voor het plangebied de volgende plannen van kracht:

• Bomenbuurt - Kloostervallei Winschoten (vastgesteld op 21 april 2010)
• Brandweerkazerne (vastgesteld op 16 december 2009)
• Lanengebied - Winschoten (vastgesteld op 26 mei 2011)
• Winschoten - Zuid (vastgesteld op 21 april 2010)
• Buitengebied Oldambt, voor zover het betreft verpleeghuis Old Wolde aan de Blijhamsterweg (vastgesteld op 20 maart 2013 en Partiële herziening 2014 (vastgesteld op 1 juni 2015)
• Speeltuin aan de Kastanjelaan te Winschoten (vastgesteld op 1 juni 2015)

De bovengenoemde plannen worden vervangen door voorliggend bestemmingsplan. Verder zijn er nog een aantal omgevingsvergunningen afgegeven in de afgelopen jaren voor locaties in het plangebied. De op grond hiervan inmiddels gerealiseerde (bouw-)plannen worden in dit nieuwe bestemmingsplan meegenomen (zie paragraaf 2.3).

Uitgangspunt voor de juridische regeling van dit bestemmingsplan is - conform de geldende (bestemmings)plannen - een globale wijze van bestemmen. Er is flexibiliteit nodig om maatschappelijke en economische ontwikkelingen te kunnen faciliteren. Uiteraard is daarbij gekeken naar een gezonde balans tussen ontwikkelingsmogelijkheden ('wat kan') en bestaande waarden ('wat is'). Ook de rechtszekerheid van burgers en bedrijven heeft de gemeente bij het opstellen van dit bestemmingsplan steeds in het oog gehouden.

Leeswijzer

In deze plantoelichting wordt ingegaan op de achtergronden van en de uitgangspunten voor dit nieuwe bestemmingsplan. Na deze inleiding (hoofdstuk 1) komen als onderwerpen aan de orde:

• het rijksbeleid en het provinciale en gemeentelijke beleid als kader voor dit bestemmingsplan (hoofdstuk 2);
• een beschrijving van de huidige situatie en zich voordoende ontwikkelingen, inclusief een toelichting op de bestemmingen (hoofdstuk 3);
• de randvoorwaarden vanuit het milieu-, water- en omgevingsbeleid en wetgeving (hoofdstuk 4);
• een beschrijving van de economische uitvoerbaarheidsaspecten (hoofdstuk 5);
• een beschrijving van de resultaten van inspraak en overleg (hoofdstuk 6).

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijk

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) haar ambities tot 2040 weergegeven. De ondertitel van de SVIR luidt 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Om dat te bereiken zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen aangegeven:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke na-tuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Eén van de nationale belangen uit de SVIR is 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' (nr. 13). Om dit nationaal belang concreet invulling te geven, heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) laten opnemen. Daardoor zal bij ruimtelijke besluiten gemotiveerd moeten worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De stappen die worden gevraagd, bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Op 1 juli 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking vereenvoudigd. Het systeem van 'tredes' is daarbij losgelaten. Daarnaast is het begrip 'regionale behoefte' vervangen door het begrip 'behoefte'. Wat blijft is de noodzaak om een zorgvuldige afweging te maken ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Als de behoefte is aangetoond zal gemotiveerd moeten waarom de bijbehorende ruimtevraag niet binnen het bestaande stedelijke gebied kan worden opgelost.

De ontwikkelingen die op basis van dit bestemmingsplan worden toegestaan zijn beperkt en worden mogelijk gemaakt binnen bestaand stedelijk gebied (zie paragraaf 2.2), op locaties die nu ook al bebouwd zijn. Het gaat om het toestaan van 4 extra woningen. Het gaat daarmee niet om een stedelijke ontwikkeling waarvoor de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden doorlopen.

2.2 Provincie

OMGEVINGSVISIE EN -VERORDENING

De Omgevingsvisie 2016 – 2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De geconsolideerde visie van 6 februari 2019 is de meest recente versie van dit plan. Uitgangspunt van deze omgevingsvisie is het verbeteren van het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie. Vanuit dat perspectief kijkt de provincie naar de kansen die zich voordoen om hier met haar omgevingsbeleid hier een bijdrage aan te leveren. Naast bescherming van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen ligt de nadruk op het benutten van ontwikkelingsmogelijkheden.

Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is geactualiseerd in februari 2019. Hiermee laat de provincie het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) doorwerken in plannen van gemeenten en waterschappen.

Specifiek voor dit plan zijn de volgende onderwerpen van belang:

Maximale oppervlakte woningen in het buitengebied (artikel 2.13.8)

De Verordening geeft aan dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied regels bevat over de oppervlakte van woningen en bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen. Deze regels zorgen er in elk geval voor dat de gezamenlijke grondoppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen, niet groter is dan 300 m2, of dat deze grondoppervlakte de bestaande oppervlakte voor zover groter dan 300 m2, niet mag overstijgen.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

Binnen de bestemming ‘Wonen – 1’ is geregeld dat de maximale oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen niet groter mag zijn dan 300 m2 (tenzij de bestaande oppervlakte meer is). Dit sluit aan bij de verordening.

Nieuwvestiging of uitbreiding van niet functioneel aan het buitengebied gebonden functies

(artikel 2.13.1)

De grens van het buitengebied is aangegeven in de provinciale verordening. De ‘contramal’ van het buitengebied vormt het bestaand stedelijk gebied. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten binnen het bestaand stedelijk gebied plaats te vinden, tenzij wordt aangetoond dat daarvoor geen ruimte beschikbaar is of kan worden verkregen door herstructurering, transformatie of anderszins. In dat geval kan de stedelijke ontwikkeling in het buitengebied mogelijk worden gemaakt, maar wel zo dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling op compacte wijze aansluit op het bestaand stedelijk gebied.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

Een deel van het plangebied is gelegen in het buitengebied, zoals omschreven in de provinciale omgevingsverordening. Het bestemmingsplan maakt op voorhand geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk.

NNN en Bos- en natuurgebieden buiten het NNN (artikelen 2.45 en 2.47)

Ten zuiden van de spoorlijn en in het zuidwesten van het plangebied zijn twee stroken aangewezen als Bos- en natuurgebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland. In de verordening staat dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden die deel uitmaken van de op kaart 6 aangegeven 'bos- en natuurgebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland', niet voorziet in wijziging van de bestemming of wijziging van de regels voor het gebruik van de grond, als door die wijziging significant afbreuk wordt gedaan aan het areaal van de gronden die tot het bos- of natuurgebied behoren of aan de actuele natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het bos- of natuurgebied.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

De gronden in het plangebied die in verordening worden gerekend tot de bos- en natuurgebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland zijn onder de bestemming 'Bos' gebracht. Er is -ter bescherming van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied- een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk of werkzaamheden opgenomen binnen de bestemming 'Bos'.

Glaciale ruggen (artikel 2.57.1)

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de op glaciale ruggen stelt regels gericht op bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid daarvan. De gronden in en rondom het Maintebos zijn in de verordening aangewezen als glaciale rug.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

In de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen ter bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid van de glaciale rug.

Gestapeld houden van vee (artikel 2.30)

Een bestemmingsplan stelt regels die erin voorzien dat binnen gebouwen voor een agrarisch bedrijf ten hoogste één bouwlaag gebruikt mag worden voor het houden van dieren.

Vertaling naar het bestemmingsplan:

De planregels behorende bij de bestemming ‘agrarisch bedrijf’ voorzien in een regeling op dit punt.

Stilte en duisternis (artikel 2.24)

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied biedt inzicht hoe met de aspecten stilte en duisternis rekening is gehouden. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied voorziet niet in een nieuwe stal waarbinnen de lichtsterkte meer dan 150 lux bedraagt, tenzij de stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling met tenminste 90% reduceren.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

De planregels behorende bij de bestemming ‘agrarisch bedrijf’ voorzien in een regeling op dit punt.

Invloedsgebied provinciaal basisnet Groningen (artikel 2.23.3)

Op en rondom de spoorlijn is de 'veiligheidszone 3' opgenomen en op en rondom de provincialeweg N972 (Zuiderveen) zijn de 'veiligheidszone 2' en 'veiligheidszone 3' opgenomen. Deze zones overlappen een deel van het plangebied. De toelichting op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de op kaart 3 aangegeven ‘veiligheidszone 2 invloedsgebied provinciale wegen' bevat een nadere verantwoording van het groepsrisico en biedt inzicht in de manier waarop rekening is gehouden met het advies van de Veiligheidsregio Groningen.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

Met de zones moet rekening worden gehouden bij nieuwe ontwikkelingen. Op de verbeelding is de veiligheidszone 3 voorzien van een gebiedsaanduiding. Verder wordt in paragraaf 4.5 de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt aan het aspect externe veiligheid getoetst en waar nodig van een nadere verantwoording voorzien.

Artikel 2.9.1 Bescherming beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het aardbevingsgebied stelt regels ter bescherming van de hoofdvorm van de karakteristieke en beeldbepalende gebouwen.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

De gemeente Oldambt is op basis van de provinciale omgevingsverordening aangewezen als aardbevingsgebied. Er is een inventarisatie gemaakt van de beeldbepalende en/of karakteristieke panden. Deze inventarisatie is in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt.

2.3 Gemeente

Omgevingsvisie

Ter voorbereiding op de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 van kracht wordt, heeft de gemeenteraad van de gemeente Oldambt op 30 oktober 2017 de Omgevingsvisie vastgesteld. In de visie staat hoe de gemeente over de toekomst van Oldambt denkt en welke koers er gevolgd gaat worden.

Dit plan is voornamelijk conserverend van aard en de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt zijn zeer beperkt. Het plan is niet strijdig met de ambities die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen.

Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief 2011-2012

Met als doel om regieaanwijzingen te geven bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, is in gezamenlijk overleg tussen de provincie Groningen, de stichting Libau en de gemeente Oldambt enige jaren geleden het Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief Oldambt opgesteld. Daarin staat een beschrijving van de gemeente met ‘regieaanwijzingen’ voor de toekomst.

Voor Winschoten is als regieaanwezig het volgende opgenomen: "De inzet is primair gericht op het zichtbaar houden van de ruimtelijke continuïteit van de historische tracés in en rond Winschoten en daarmee op de landschappelijke hechting van Winschoten aan zijn omgeving."

Van belang is de historisch gelaagde stedenbouwkundige structuur van Winschoten, waarbij de hoofd- en dwarslinten met oudere lintbebouwing door schaal en diversiteit zichtbaar blijven als hoofddragers.

Woonvisie Oldambt 2015-2020 (2015)

Op 16 oktober 2015 is de Woonvisie Oldambt 2015-2020 vastgesteld. Met de woonvisie wil de gemeente een bijdrage leveren aan een aantrekkelijk woonklimaat voor alle typen huishoudens. In het licht van de demografische ontwikkelingen (bevolkingsdaling en vergrijzing) ligt de nadruk niet op nieuwbouw, maar op het aantrekkelijker maken van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving voor bewoners en nieuwe bewoners.

Dit bestemmingsplan is vooral conserverend van aard, aan het bestaande aantal woningen van de vier woonwijken wijzigt niets. Uitzondering hierop is de locatie Garst (ongenummerd) tussen nummer 20 en 32. In paragraaf 3.2 wordt hier nader op ingegaan.

Welstandsnota gemeente Oldambt (2013)

De gemeente Oldambt heeft in 2013 een nieuwe welstandsnota vastgesteld. Daarin zijn de welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Het gaat om welstandscriteria die betrekking hebben op onder andere de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk. Er zijn verschillende typen criteria te onderscheiden: algemene welstandsaspecten en gebiedsgerichte criteria. Algemene welstandsaspecten gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. Gebiedsgerichte criteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Winschoten. De ruimtelijke relevante zaken voor de inrichting van de percelen zijn in dit bestemmingsplan vastgelegd.

Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (2011)

Na de fusie van de gemeenten Winschoten, Scheemda en Reiderland is voor de gemeente Oldambt in 2011 een nieuw Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP) opgesteld. In het plan is na een beschrijving van de aanwezige situatie en de toekomstige ontwikkelingen een beleid voor de toekomst van verkeer en vervoer beschreven. Dat vindt gebiedsgedifferentieerd plaats, afgestemd op de aanwezige ruimtelijke kenmerken van bijvoorbeeld dorpsgebieden en landelijke gebieden.

Naast algemene maatregelen worden in het GVVP verder per kern maatregelen aangegeven. Voor Winschoten zijn ook een aantal maatregelen opgenoemd, maar dit bestemmingsplan heeft hier verder geen invloed op.

Nota Archeologie en beleidskaart archeologie (2010)

In 2010 heeft de gemeenteraad van Oldambt de Nota Archeologie en de bijbehorende Beleidskaart Archeologie vastgesteld. In de Nota Archeologie wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met de archeologische, cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke waarden binnen haar grondgebied. Bekende en te verwachten archeologische waarden zijn op de beleidskaart weergegeven. Anderzijds zijn grote delen van de bebouwde kernen vrijgesteld van archeologisch onderzoek omdat door moderne verstoringen hier al geen sprake meer is van archeologische waarden. De beleidskaart kent een vierdeling voor te beschermen gebieden. De eerste twee groepen zijn bekende terreinen en onder 3 en 4 betreft het terreinen met verwachtingswaarden:

• 1. AMK-terreinen en andere terreinen van cultuurhistorische waarde: voor deze terreinen wordt gestreefd naar behoud. Als dat niet mogelijk is, vindt bureauonderzoek plaats;
• 2. historische dorpskernen en bebouwing, alsmede cultuurlandschappelijke waardevolle relicten: bij ingrepen > 100 m² vindt bureauonderzoek plaats;
• 3. gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen >200 m2 vindt bureauonderzoek plaats;
• 4. gebieden met lage archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen >500 m2 vindt bureauonderzoek plaats.

De Nota archeologie geeft richtlijnen voor bestemmingsplanregels. In dit bestemmingsplan zijn deze voorschriften opgenomen.

Vigerend (bestemmings)plannen

Op dit moment zijn voor het plangebied meerdere (bestemmings)plannen van kracht (zie hoofdstuk 1 voor een opsomming). Deze worden nu vervangen door één actueel bestemmingsplan.

Verder zijn er nog een aantal omgevingsvergunningen afgegeven in de afgelopen jaren. De op grond hiervan inmiddels gerealiseerde (bouw-)plannen worden in dit nieuwe bestemmingsplan meegenomen. Het gaat (voor zover hier relevant) om de volgende plannen:

• P.C. Hooftlaan 2, voor het plaatsen van een fietsenberging (onherroepelijk 26-06-2012);
• St. Vitusholt 175B, voor het realiseren van een woning in een (voormalig) bedrijfsplan/showroom (onherroepelijk 14-04-2015);
• Grintweg 122, voor het realiseren van een inloophuis voor veteranen (onherroepelijk 20-05-2015);
• Grintweg 65, voor het realiseren van een klussenbedrijf (onherroepelijk 23-07-2015);
• St. Vitusholt 173, voor het realiseren van een woning in een (voormalig) bedrijfspand (onherroepelijk 05-04-2016);
• St. Vitusholt 4e laan 27, voor het bouwen van een nieuwe woning en tijdelijke woonunits (onherroepelijk 15-09-2016);
• J. van Galenlaan, voor het bouwen van acht rijenwoningen (onherroepelijk 21-01-2017);
• Scheldestraat 40, voor het bouwen van tien garageboxen (onherroepelijk 21-04-2017) ;
• St. Vitusholt 233, voor het realiseren van bewoning (onherroepelijk 15-03-2017);
• St. Vitusholt 4e laan 27, voor het gebruiken van het perceel als tuin (onherroepelijk 16-10-2017);
• St. Vitusstraat, voor het wijzigen van de bestemming van het Deganedterrein (onherroepelijk);
• Brederolaan 51, voor het splitsen van zes zorgappartementen naar twaalf zorgstudio's en inpandige wijzigingen (onherroepelijk 30-01-2018);
• P.C. Hooftlaan 1, voor het realiseren van een berging/fietsenstalling (onherroepelijk 19-11-2018);
• Garst 5, voor het gebruiken van het pand in afwijking van de bestemming (wonen in plaats van maatschappelijk (onherroepelijk 27-09-2018);
• Grintweg 70, voor het uitbreiding/vergroten van een onderwijsgebouw (onherroepelijk 14-03-2019);
• Grintweg 98, voor het realiseren van een kapsalon (onherroepelijk 07-08-2019);

Daarbij zullen, zoals aangegeven, de huidige planologisch-juridische regelingen in grote lijnen worden gehandhaafd. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op punten die afwijken van de vigerende regelingen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Ruimtelijk-historisch ontstaan en kenmerken

Winschoten is ontstaan door zijn gunstige ligging aan de Rensel die een belangrijke handelsroute vormde tussen de stad Groningen en Münster en door zijn ligging op een hoge en droge zandrug temidden van veen, moeras en klei. Naast de Rensel liep ten zuiden van Winschoten nog een handelsroute over het water namelijk de Pekel Aa. De Rensel was tevens van groot belang voor de afwatering. Vanuit de stad Groningen bereikte men via Winschoten Westerwolde om van daaruit langs smalle zandruggen in het veen het Saksische gebied binnen te kunnen gaan. Tijdens de Tachtigjarige Oorlog werd Winschoten daarom ook strategisch van belang waardoor de stad een vesting werd. Er brak een periode aan waarin de macht over de stad in verschillende handen kwam. De Spanjaarden hebben er geregeerd, maar ook de Bisschop van Munster zwaaide er de scepter.

Rond 1653 werd Winschoten beter ontsloten door het doortrekken van het Schuitendiep (Winschoterdiep). De Rensel en de Pekel Aa werden gekanaliseerd zodat ze beter geschikt waren als trekvaart. Ook werden er betere wegen aangelegd. Maar de echte bloei van de stad kwam pas op gang in de achtiende eeuw. In de Franse tijd werd de stad aangewezen als standplaats voor de rechtbank, het kantongerecht, belastingkantoren en het kadaster. De nieuwe welgestelde bewoners van Winschoten namen initiatieven op het gebied van onderwijs en vervoersmogelijkheden. Daarnaast floreerde de handel en de industrie aan het einde van de negentiende eeuw, mede door de aanleg van de spoorwegverbinding met Groningen.

Rond 1850 was de bebouwing van Winschoten geconcentreerd rond de kerk op het Marktplein. Het inwoneraantal van de stad verdrievoudigde in de volgende honderd jaar. Een belangrijke ruimtelijke ingreep was het graven van het zogenaamde Omsnijdingskanaal ten noordoosten van het centrum (nu de Mr. D.U. Stikkerlaan) in 1880. De Binnen-Venne werd als gevolg daarvan gedempt. De Buiten-Venne werd in 1916 gedempt als gevolg van het graven van de Tramhaven.

Winschoten in 1925 (bron: topotijdreis.nl)

Na de omlegging van het Winschoterdiep werden de oude delen (nu de Nassaustraat en Grintweg) gedempt. In de jaren twintig breidde Winschoten met name naar de zuidkant uit. Na de Tweede Wereldoorlog verrezen in snel tempo nieuwe woonwijken ten noorden en ten westen van het centrum, eerst tussen de Mr. D.U. Stikkerlaan en Bovenburen, na 1970 ook ten noorden daarvan. Door het opvullen van de open gebieden tussen de uitvalswegen zijn straalsgewijs woonwijken ontstaan. In 1970 werd het Omsnijdingskanaal weer gedempt en verdween het water definitief uit de stad.

Ten noorden van het vroegere Winschoten lag het buurtschap Bovenburen en ten noordwesten lag Kloosterholt. Kloosterholt lag vlak tegen Heiligerlee aan en dankt zijn naam deels aan het nabij gelegen klooster. Beide buurtschappen bestaan uit oude linten die tegenwoordig geheel of gedeeltelijk zijn opgenomen in het bebouwde gebied van Winschoten en Heiligerlee. De St. Vitusholt, Oude Hornweg, Bovenburen en Kloosterlaan zijn oude bebouwingslinten. Ook de Grintweg is een oud lint en is gedeeltelijk ontstaan langs het voormalige Winschoterdiep. De Acacialaan is van oorsprong ook een lint en stamt uit de jaren 30.

Eind jaren vijftig werd de St. Vitusholt met de aanleg van de Molenweg verlengd tot de noordelijke oever van het Winschoterdiep waardoor de Kloosterlaan zijn doorstroomfunctie voor een groot deel verloor. De eerste uitbreidingswijk aan de westzijde van de St. Vitusholt werd eind jaren '50 gebouwd; de Fabrieksbuurt. In de jaren zestig werd het deel van Winschoten tot aan de St. Vitusholt verder verdicht en werd de Fabrieksbuurt uitgebreid. Het deel van het Winschoterdiep tussen de St. Vitusholt en de Bovenburen werd gedempt. Zowel dit deel als de later gedempte delen van het Winschoterdiep zijn nog steeds herkenbaar in de structuur door brede profielen of groenstroken maar ook de Trekweg is nog een overblijfsel uit deze tijd.

Winschoten in 1980 (bron: topotijdreis.nl)

In de jaren 80 wordt het gebied tussen de Acacialaan en de Grintweg in ontwikkeling gebracht en wordt de driehoek tussen de Molenweg-Grintweg- Bovenburen gevuld met grootschalige functies. Daarna is de Jagershof ten zuiden van de Bomenbuurt gerealiseerd en is de Kloostervallei uitgebreid.

Iets zuidelijker van de uitbreidingswijken, ligt het Lanengebied. Dit gebied was oorspronkelijk een landbouwgebied. In dit gebied is het agrarisch gebruik gewijzigd en sterk afgenomen sinds 1900. De schaal van de agrarische activiteiten in het gebied werd kleiner. In de periode 1900-1940 werden de kenmerkende dwarslinten in het gebied gebruikt voor het bouwen van arbeiderswoningen.

Ten zuiden van het spoor is de oudste bebouwing gelegen aan de Garst, een verhoogde zandrug. Zowel aan de Garst als aan het St. Vitusholt is lintbebouwing aanwezig. Afgezien van bovengenoemde bebouwing en de bebouwing aan de Blijhamsterweg is Winschoten-Zuid onbebouwd gebleven tot begin jaren '60. Toen is de Schrijversbuurt gerealiseerd en er is er een start gemaakt met de realisatie van de Rivierenbuurt. Deze buurt is voltooid in de jaren '70. In de jaren '80 is een deel van het gebied tussen de Zaanstraat en de Garst geherstructureerd en volgebouwd, evenals de rest van het westelijke deel.

Bestaande situatie

Het plangebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als woongebied en de daarbij behorende inrichting van het openbaar gebied met ontsluitingswegen, voetpaden en groenvoorzieningen.

In het zuidelijk deel van het plangebied is de woonwijk Winschoten Zuid gelegen. Deze woonwijk bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Verder is hier een cluster van maatschappelijke voorzieningen, zoals een verzorgingscentrum en een school, gelegen. Daarnaast is (kleinschalige) bedrijvigheid aan de doorgaande wegen gevestigd.

Het zuidwesten van het plangebied is St. Vitusholt en het Lanengebied gelegen. Dit gebied bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en grenst aan vrijwel alle zijden aan agrarische gronden. De overgebleven kleinere agrarische gronden in het centrale woongebied worden steeds meer in gebruik genomen door particulieren. Het betreft dan meestal gebruik als dierenweides of (moes)tuinen. Er zijn twee sportverenigingen gevestigd. Tussen dit gebied en Winschoten Zuid ligt het Maintebos.

Aan de andere kant van de spoorweg liggen de woonwijken Bomenbuurt en Kloostervallei. De Bomenbuurt bestaat voornamelijk uit rijwoningen, de Kloostervallei uit een mix van type woningen. In de wijken zijn ook onder andere een aantal scholen, een begraafplaats en een brandweerkazerne gelegen.

Binnen het plangebied vinden weinig ontwikkelingen plaats.

Cultuurhistorie

In de uitbreidingswijken van Winschoten zijn een aantal cultuurhistorische waarden te vinden. Deze zijn opgenomen op de Beleidskaart nota archeologie van de gemeente Oldambt.

Zo zijn er enkele boerderijplaatsen en vindplaatsen aanwezig en is de bebouwing aan de St. Vitusholt als historische bebouwing opgenomen op de kaart.

In het plangebied is één rijksmonument aanwezig. Dit is de industrie- en poldermolen aan de Grintweg 63.

Uitsnede Beleidskaart nota archeologie (bron: gemeente Oldambt)

Beeldbepalende of karakteristieke panden

De gemeente Oldambt heeft een inventarisatie van haar beeldbepalende en/of karakteristieke panden gedaan. De inventarisatie is verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.

3.2 Nieuwe situatie

Het bestemmingsplan heeft in hoofdzaak betrekking op bestaand bebouwd gebied in een aantal wijken in Winschoten. Met dit bestemmingsplan legt de gemeente het accent op behoud binnen de kenmerkende ruimtelijke structuur van deze wijken. Aangesloten wordt bij de regieaanwijzing uit het Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief Oldambt 2011-2012 (zie paragraaf 2.3) waarin staat dat vooral de historisch gelaagde stedenbouwkundige structuur, met hoofd- en dwarslinten, behouden moeten blijven.

Andere uitgangspunten voor dit bestemmingsplan zijn het rekening houden met maatschappelijke trends, zoals een toename van maatschappelijke vormen van werken en dienstverlening aan huis, openbare voorzieningen die inspelen op nieuwe maatschappelijke vragen, grotere vraag naar toepassing van zonnepanelen en functieveranderingen binnen de agrarische bedrijvigheid. Verder wordt rekening gehouden met aangepaste regelgeving zoals vergunningvrij bouwen met ruimere afwijkingsmogelijkheden (op grond van het Besluit omgevingsrecht, 2014), de provinciale omgevingsverordening en de landelijke standaarden waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Binnen de bestemming Maatschappelijk vallen in deze regeling de kinderdagverblijven en gymzalen bij scholen. Onder de bestemming Sport vallen onder andere dans-, fitness- en boksscholen en voetbal.

Binnen het plangebied vinden weinig ontwikkelingen plaats. Dit bestemmingsplan is voornamelijk een conserverend bestemmingsplan, waarbij de bestemmingsregels in overeenstemming worden gebracht met het actuele planologische beleid. Voor een aantal locaties geldt dat er wel ontwikkelingen zijn of zijn geweest, en daarvoor is afgewogen welk planologisch beleid en welke bestemmingsregels hier passend zijn.

Bedrijven, kleinschalige detailhandel en horeca aan de Grintweg, Bovenburen, St. Vitusholt en Garst

In het plangebied vindt op diverse locaties (kleinschalige) bedrijvigheid plaats, ook tussen woningen. De bedrijven zijn met name gevestigd langs de Grintweg, Bovenburen, St. Vitusholt en Garst. Het gaat hierbij onder andere om kleinschalige detailhandel, horeca, een aannemersbedrijf, bouwmaterialenhandel, transportbedrijf, grondverzetbedrijf, kantoren, sportschool en een sociale werkvoorziening. Vooralsnog leidt deze bedrijvigheid niet tot hinder in de omgeving.

In dit bestemmingsplan wordt het huidige toegestane gebruik bestemd. Waar nodig wordt eventueel, in overleg met de ondernemers, de omvang beperkt om hinder in de toekomst te voorkomen.

Lanengebied

Naar aanleiding van verzoeken om in het Lanengebied meer woningen te mogen bouwen, is vanaf 2001 onderzoek gedaan naar de bebouwingsmogelijkheden binnen het gebied. Samen met een bewonersklankbordgroep en de toenmalige gemeente Winschoten is uiteindelijk een visie opgesteld voor het gehele gebied. In deze visie zijn spelregels geformuleerd voor nieuwe woonbebouwing die als basis dienen bij zowel de locatiekeuze als de aantallen toe te voegen woningen. De visie is gericht op de langere termijn, zodat ook bij nog onbekende ontwikkelingen in de toekomst deze een basis kan vormen voor het gemeentelijke beleid.

De nieuwbouw ruimte die is opgenomen in de 'Visie Lanengebied" is inmiddels ingevuld. De gemeente Oldambt wil de ruimtelijke structuur, met haar open gebieden, van het lanengebied beschermen. Een verdere verdichting van het gebied is niet wenselijk.

Park St. Vitusholt (voormalig Deganed)

Er is een vergunning verleend om het voormalig terein van Deganed te gebruiken als extensief park. Deze vergunning is inmiddels onherroepelijk. Het park is voorzien van de bestemming 'Groen'.

Grintweg ongenummerd (naast nr. 70)

Aan de Grintweg, tussen de gemeentewerkplaats en de Stuwe, ligt een braakliggend perceel. In het verleden stond hier een vestiging van het ziekenhuis. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. Het perceel heeft de bestemming 'Dienstverlening'. In dit bestemmingsplan wordt de bestemming behouden maar wordt geen bouwvlak opgenomen. Bij een eventueel initiatief kan een bestemmingsplan procedure worden doorlopen. Het onbebouwd laten van dit perceel is niet hinderlijk omdat her perceel door een groenstrook wordt omringd en niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

Garst 84

Hier staat een pand waarin voorheen een woonwinkel was gevestigd. Grootschalige detailhandel is niet passend op deze locatie. De panden hebben de uitstraling van woningen. De bestemming van dit perceel wordt daarom gewijzigd naar een woonbestemming waarbij twee woningen mogelijk worden gemaakt. De achtergelegen bedrijfsruimten houden de bestemming 'Detailhandel'. De ontsluiting van deze bebouwing gaat via de ontsluiting zoals deze ook in de huidige situatie is gelegen.

De woonbestemming is in overeenstemming met een reeds afgegeven vergunning voor het gebruik van de bestaande gebouwen ten behoeve van woningen. Het bestemmingsplan maakt op deze locatie geen nieuwe woningen mogelijk.

Garst (ongenummerd) tussen nr. 20 en 32

Tussen de Garst 20 en 32 ligt een perceel dat al enige jaren braak ligt. Volgens het bestemmingsplan mag hier één woning (met kamerverhuur) gerealiseerd worden. In dit bestemmingsplan is het mogelijk om twee woningen te bouwen. Het perceel is gelegen op een prominente plek aan de doorgaande weg. Invulling is daardoor wenselijk. Door de bouw van twee woningen mogelijk te maken wordt de kans op invulling van het perceel vergroot en sluit de verkaveling stedenbouwkundige gezien beter aan bij de omgeving.

Overeenkomstig de toelichting van de Provinciale Omgevingsverordening (POV) wordt er geen onderscheid tussen zelfstandige- en niet zelfstandige woonruimten gemaakt. Dit betekent dat elke niet zelfstandige woonruimte (in dit geval iedere verhuurde kamer) gezien wordt als woning. Op basis van het vigerende bestemmingsplan, zijn volgens de systematiek van de POV ten minste twee woningen mogelijk (namelijk een woning en kamergewijze verhuur). Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie van twee woningen mogelijk. Per saldo worden daarom geen woningen toegevoegd, maar wordt het aantal mogelijke woningen juist beperkt.

Scheldestraat (ongenummerd)

Tussen de Scheldestraat en de Amstelstraat zijn 9 bouwpercelen gelegen, die worden verkocht door Acantus. Deze percelen liggen inmiddels geruime tijd braak. Op deze percelen is het bouwen van van 1 woning per perceel toestaan. In dit bestemmingsplan wordt het huidige beleid gehandhaaft. Inmiddels zijn er een aantal percelen verkocht. De verwachting is dat de percelen alsnog verkocht kunnen worden. De bestemming wijzigt niet ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

P.C. Hooftlaan 99

Aan de P.C. Hooftlaan staat een voormalig schoolgebouw dat al enkele jaren leegstaat. Voor de locatie is in 2015 een vergunning verleent voor de realisatie van zestien wooneenheden. Vooralsnog heeft dit nog niet tot herinvulling geleid. Ten behoeve van de zestien wooneenheden is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, deze is opgenomen in Bijlage 1 Akoestisch onderzoek P.C. Hooftlaan 99.

De bestemming maatschappelijk is in het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd naar 'Gemengd'. Reden hiervoor is dat er met behulp van de eerder genoemde omgevingsvergunning zestien woningen mogelijk worden gemaakt. Omdat een functie als wonen niet mogelijk is in een bestemming 'Maatschappelijk' wordt de bestemming omgezet naar 'Gemengd'. Een toetsing van de milieuaspecten heeft reeds plaatsgevonden tijdens het verlenen van de omgevingsvergunning.

Samengevat

Voor een aantal van bovengenoemde locaties geldt dat het huidige beleid wordt gehandhaafd. De andere percelen zijn opgenomen in overeenstemming met reeds afgegeven vergunning(en).

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan legt in grote lijnen de juridische regeling van de geldende (bestemmings)plannen opnieuw vast. Er worden op drie locaties ruimtelijke ontwikkelingen bij recht mogelijk gemaakt:

• Garst 84: twee woningen (reeds vergund);
• Garst (ongenummerd) tussen nr. 20 en 32: twee woningen toegestaan;
• Tussen de Scheldestraat en de Amstelstraat zijn de bestaande rechten (negen bouwpercelen) opgenomen.

In dit hoofdstuk worden voor deze ontwikkelingen de onderzoeksaspecten behandeld.

4.2 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en wegen die zijn aangeduid als 'woonerf'. Als er sprake is van geluidgevoelige bebouwing binnen een zone, dient er akoestisch onderzoek plaats te vinden. Voor woningen binnen een zone bedraagt de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel: 48 dB (artikel 82, eerste lid, van de Wet geluidhinder). Burgemeester en wethouders kunnen voor bepaalde situaties een hogere waarde vaststellen.

De genoemde percelen zijn opgenomen in overeenstemming met reeds afgegeven vergunning(en). De uitvoerbaarheid is aangetoond in de vergunning(en). Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarvoor aanvullende akoestisch onderzoek nodig is.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Het plangebied maakt in belangrijke mate deel uit van gebiedstype 'rustige woonomgeving'. Langs de Grintweg, Bovenburen, st. Vitusholt, Kloosterlaan, Garst en PC Hooftlaan, is sprake van gebiedstype 'gemengd gebied'.

Binnen en rond het plangebied is diverse (kleinschalige) bedrijvigheid gevestigd. Er zijn twee grotere concentraties van bedrijvigheid, namelijk ten zuiden van de spoorweg waar een aantal maatschappelijke voorzieningen zijn gevestigd, en tussen de Bomenbuurt en de Kloostervallei ligt een cluster scholen en de brandweerkazerne.

Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk waardoor bedrijfsactiviteiten worden toegestaan. Wel wordt er een gevoelige functie (woning) bij recht mogelijk gemaakt.

Garst (ongenummerd) tussen nr. 20 en 32: één extra woning op perceel waar al een woning is toegestaan

Ten noorden van dit perceel zijn een aantal functies anders dan wonen aanwezig.

Aan Garst 6 ligt een sociaal werk- en leerbedrijf. Dit bedrijf is een categorie 2 bedrijf en heeft een richtafstand van 30 meter. De afstand tot het perceel is 50 meter.

Verder is de bestemming Dienstverlening opgenomen voor een groot gebied ten noorden van het perceel. Het gaat hier om Garst 7, in de huidige situatie in gebruik als (deel van) het gemeentehuis, afdeling sociale zaken. Hiervoor geldt milieucategorie 1, richtafstand van 10 meter. De afstand tussen het perceel waar de extra woning wordt toegestaan en de locatie waar de dienstverlenende activiteiten kunnen plaatsvinden is circa 10 meter.

Op 80 meter afstand ligt een hobbywinkel, Garst 35 met bestemming Detailhandel. Voor deze winkel geldt een afstand van 10 meter.

Aan de richtafstanden worden voldaan. Op de woningen die op dit perceel worden toegestaan kan een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is bepaald dat een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Dit bestemmingsplan maakt ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Wel wordt er een gevoelige functie (woning) bij recht mogelijk gemaakt. Deze toename leidt tot een zeer geringe toename van verkeersbewegingen maar het effect op de luchtkwaliteit is zo minimaal dat gesteld kan worden dat er derhalve sprake is van een 'nibm'-situatie waardoor onderzoek achterwege kan blijven.

4.5 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die omgevingsvergunningen verlenen of een bestemmingsplan maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is individuen en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Inrichtingen

Volgens de Risicokaart zijn er binnen het plangebied geen (invloedsgebieden van) Bevi-inrichtingen of andere risicovolle inrichtingen gelegen.

Ook nabij de locaties waar meer woningen worden toegestaan dan op basis van het geldende plan zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Zwembad De Watertoren heeft een chlooropslag, maar deze inrichting ligt op relatief grote afstand (circa 200 meter) van de nieuwe woningen en toetsing van risico is daarom niet noodzakelijk.

Stikstof

Ten zuiden van de Meidoornlaan is een stikstofleiding X-803 en een stikstofopslagstation C-0172 van de Gasunie aanwezig. De caverne voor opslag heeft een capaciteit van circa 800.000 m3 en bevindt zich op een diepte van circa 1.015 meter. De caverne zelf heeft een hoogte van 500 meter en een maximale breedte van ongeveer 60 meter. Bovenin de caverne, ter hoogte van de welhead, bedraagt de werkdruk maximaal 160 bar. Het stikstof wordt via een 8.5/8-inch tubing vanuit de caverne naar de oppervlakte gebracht.

Het eerste gedeelte van de pijpleiding (vanaf de X-mas tree tot aan de aansluiting op de pijpleiding naar de scraper trap) heeft een diameter van 12 inch en bevindt zich bovengronds. Vanaf de scraper trap tot aan het hek heeft de pijpleiding een diameter van 16 inch. Deze pijpleiding ligt bovengronds, met uitzondering van de laatste circa 7 meter tot aan het hek.

Met een 16 inch pijpleiding is de locatie Heiligerlee net de locatie Zuidbroek verbonden. De lengte van de pijpleidingtraject is circa 9,7 kilometer.

Voor de ondergrondse opslag van stikstof op de locatie is een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd door Tebodin Consultants & Engineers (documentnummer 3318004 - 4 juni 2009). Geconcludeerd wordt doordat zich binnen het berekende invloedsgebied geen bevolking bevindt, er sprake is van een verwaarloosbaargroepsrisico. Het rapport is opgenomen in de Bijlage 3 Kwantitatieve risicoanalyse ondergrondse stikstofopslag.

Buisleidingen

Binnen het plangebied bevinden zich geen hogedruk aardgastransportleidingen. De dichtstbijgelegen leiding ligt ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 100 meter. De afstand van deze leiding tot de locaties waar woningen worden toegestaan is meer dan 1.000 meter. Het uitvoeren van een risicoberekening is niet noodzakelijk.

Transportroutes

De A7, de provincialewegen N972 (Zuiderveen) en de N964 en de spoorweg die door het plangebied loopt zijn aangewezen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Voor deze transportroutes zijn in de Omgevingsverordening veiligheidszones aangegeven (zie paragraaf 2.2). Veiligheidszone 3 is op de verbeelding aangeduid als 'veiligheidzone - vervoer gevaarlijke stoffen'. In de regels is bepaald dat hier de vestiging van objecten voor langdurig verblijf van groepen verminderd zelfredzame personen niet is toegestaan.

Uitsnede kaart 3: Veiligheid en milieu uit provinciale verordening Groningen (bron: provincie Groningen)

De nieuwe woningen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt liggen niet in het invloedsgebied van de A7 of de provinciale wegen waardoor verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is. Voor de spoorbaan Groningen - Duitse grens geldt een invloedsgebied van 1.500 meter vanwege (incidenteel) vervoer van ammoniak en chloor. Omdat de woningen wel zijn gelegen binnen dit invloedgebied is verantwoording van het groepsrisico ten aanzien van de spoorweg wel noodzakelijk. Bij het ontwerpbestemmingsplan wordt deze verantwoording verder uitgewerkt.

4.6 Bodem

De provincie Groningen heeft aan Royal Haskoning opdracht verleend voor het opstellen van bodembeheerplannen met bijbehorende bodemkwaliteitskaarten voor het bebouwd gebied van alle gemeenten in de provincie Groningen, met uitzondering van de gemeente Groningen. In dit kader is voor de voormalige gemeente Scheemda het document Bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart; Gemeente Scheemda (2008) opgesteld. Dit bodembeheerplan heeft tot doel grondverzet en grondstromen te reguleren. Het beschrijft de randvoorwaarden voor hergebruik van (licht verontreinigde en schone) grond als bodem in de gemeente. Op dit punt wordt ook verwezen naar de provinciale kaart Bodeminformatie Groningen, die in geval van bodemingrepen eveneens zal worden geraadpleegd.

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het projectgebied voor de voorgenomen functie en dat het de financiële haalbaarheid van het plan niet in gevaar brengt.

Voor de Garst 84, waar twee woningen worden toegestaan, geldt dat deze woningen mogelijk zijn in de bestaande bebouwing. Hier vinden geen bodemingrepen plaats waarvoor bodemonderzoek vereist is.

Voor het perceel aan de Garst tussen nummer 20 en 32 wordt in dit bestemmingsplan de bouw van twee woningen mogelijk gemaakt. Op dit perceel is een bodemonderzoek uitgevoerd waaruit is gebleken dat er sprake is van een verontreiniging. In Bijlage 4 Advies uitvoeren bodemonderzoek is een advies opgenomen over het uitvoeren van een bodemonderzoek in relatie tot het voorgenomen gebruik.

4.7 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

Voorliggend bestemmingsplan is voornamelijk 'conserverend' van aard. Dat wil zeggen dat het grootste deel van het plangebied er bij recht geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Op drie locaties is wel sprake van een ruimtelijke ontwikkeling.

Voor het plan is een watertoets doorlopen (zie bijlage 2 voor de voorlopige uitgangspuntennotitie). Uit de watertoets is gebleken dat de normale procedure wordt doorlopen. Het waterschap stuurt nog de definitieve uitgangspuntennotitie voor dit bestemmingsplan.

Uit de watertoets is in ieder geval gebleken dat in het plangebied een aantal aandachtspunten aanwezig zijn, zoals duikers, de Eemskanaal boezem aan de noordzijde van het plangebied en hoofdwatergangen. Voor de drie locaties waar ontwikkelingen plaatsvinden gelden geen specifieke aandachtspunten. Wel ligt de locatie aan de St. Vitusholt 7e laan binnen het invloedgebied van zoutwinning waarin sprake is van bodemdaling van meer dan 2 centimeter.

4.8 Ecologie

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het provinciaal beleid.

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb artikelen 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb artikelen 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb artikelen 3.10-3.11).

Vanuit het oogpunt van soortbescherming wordt opgemerkt dat het plan primair betrekking heeft op het gebied met bestaande dorpsbebouwing en enkele nader in te vullen locaties. Voor de locatie Garst (ongenummerd) tussen nummer 20 en 32 geldt dat de realisatie van de twee woningen nog niet concreet is. Het is pas zinvol om een ecologische inventarisatie uit te voeren wanneer de plannen op korte termijn kunnen worden uitgevoerd omdat een dergelijk onderzoek snel verouderd.

Naast soortenbescherming richt de Wnb zich op de gebiedsbescherming. Het gaat daarbij in de eerste plaats om Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. In de tweede plaats zijn de natuurgebieden binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden in Nederland. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

Zoals aangegeven in paragraaf 2.2, zijn de gronden in het plangebied die in verordening worden gerekend tot de bos- en natuurgebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland onder de bestemming 'Bos' gebracht.

Tot slot wordt ten aanzien van stikstof opgemerkt dat het bij dit bestemmingsplan gaat om en conserverend plan: het voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen, anders dan reeds hierboven beschreven. Zo bezien leidt dit bestemmingsplan niet tot een toename van de uitstoot van stikstof en is een nadere bestudering niet noodzakelijk.

4.9 Archeologie

Het archeologiebeleid van de gemeente Oldambt is verwoord in de Nota Archeologie (Libau, oktober 2010). In deze nota is aangegeven hoe de gemeente wenst om te gaan met archeologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen haar grondgebied. Op de bijbehorende Beleidskaart Archeologie is aangegeven welke waarden er aanwezig zijn of eventueel verwacht worden.

In paragraaf 3.1 is een uitsnede van Beleidskaart Archeologie opgenomen. Het grootste deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting. Voor de bebouwing aan de Garst, het Maintebos en omgeving en een bosperceel ten noorden van de begraafplaats geldt een hoge archeologische verwachting. Verder is er een vindplaats aanwezig, zijn er enkele boerderijplaatsen gelegen in het plangebied en is de Zuiderveen/Sint Vitusholt (weg) aangewezen als historische kernen en bebouwing.

In dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen voor archeologie opgenomen:

• Waarde - Archeologie 1: gebieden van archeologische en cultuurhistorische waarde (archeologische waardevolle terreinen en boerderijplaatsen);
• Waarde - Archeologie 3: archeologische onderzoeksgebieden (hoge archeologische verwachting).

In de regels is per dubbelbestemming aangegeven aan welke onderzoeksverplichtingen bij grondverzet voldaan dient te worden. Op dit moment is er geen sprake van ingrepen die om archeologisch onderzoek vragen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting, op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige bestemmingsregels puntsgewijs besproken.

5.2 Bestemmingsregels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de bestemmingsregels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs.

5.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast in overeenstemming de eisen van de SVBP2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

Voor de begrippen is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Midwolda-Oostwold. Voor de wijze van meten geldt dat ook deze overeenkomt met dat bestemmingsplan.

5.2.2 Bestemmingsregels

Een bestemming is een omschrijving van aan de grond toegekende functies, zoals wonen, bedrijven, groenvoorzieningen enzovoorts. De aard van de toegelaten inrichting van de gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. In het bestemmingsplan worden verscheidene bestemmingen onderscheiden. Aan deze bestemmingen zijn regelingen als de bestemmingsomschrijving, bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden gekoppeld. Per bestemming wordt de indeling volgens de SVBP2012 gehanteerd. Deze volgorde en de naamgeving zijn standaard en dienen in principe te worden gevolgd. De bestemmingen in het bestemmingsplan worden hieronder afzonderlijk besproken.

Agrarisch - Bedrijf en Agrarisch - Cultuurgrond

De bestemming 'Agrarisch' in de bestemmingsplannen Bomenbuurt - Kloostervallei en Lanengebied - Winschotenzijn gesplitst in 'Agrarisch - Bedrijf' en 'Agrarisch - Cultuurgrond'. Beide zijn bedoeld voor agrarische functies, echter niet allemaal dezelfde soort functies. Opgemerkt wordt dat ter plaatse van de bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond' geen gebouwen zijn toegestaan, dat terwijl de andere agrarische bestemming wel gebouwen toelaat. Tot slot: de bestemming Agrarisch - Cultuurgrond bevat ook een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' te wijzigen naar de bestemming 'Bedrijf - Zoutwinning'. De gemeente wil hierbij opmerken dat deze wijzigingsbevoegdheid alleen bedoeld is voor zoutwinning en niet voor andere mijnbouwactiviteiten dan wel ter voorbereiding van andere mijnbouwactiviteiten zoals bijvoorbeeld opslag van stoffen zijnde waterstof/stikstof et cetera.

Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen in het bestemmingsplan omdat op meerdere locaties in het plangebied bedrijven zijn gevestigd. De bestemming biedt ruimte voor bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 onder de milieucategorieën 1 en 2. Daarnaast is er ook ruimte voor andere functies. Deze functies zijn echter gebonden aan verschillende aanduidingen en daarmee locatiespecifiek.

Bedrijf - Nutsvoorziening

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aanwezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en komt op verscheidene locaties in het plangebied voor. De bestemming laat bouwwerken toe: de goot- en bouwhoogte van een gebouw bij een afdekking met een kap mag ten hoogste 4,00 meter en 6,00 meter bedragen en indien sprake is van een platte afdekking bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 4,00 meter.

Bedrijf - Stikstofopslag

Deze bestemmingen zijn toegevoegd op basis van het rijksinpassingsplan stikstofbuffer Heiligerlee. De voor 'Bedrijf - Stikstofopslag' aangewezen gronden zijn bestemd voor een ondergrondse opslagvoorziening voor stikstof en bijbehorende gebouwen en bouwwerken en de bijbehorende voorzieningen.

Bedrijf - Zoutwinning

Deze bestemming is toegevoegd aan het plan op basis van het bestemmingsplan Lanengebied Winschoten. De bestemming laat bouwwerken toe met een bouwhoogte van niet meer dan 4,00 meter en een oppervlakte van niet meer dan 30 m2.

Bos

Aan de zuidkant van de Meidoornlaan is sprake van een bos. Dit bos is om die reden als 'Bos' bestemd en gronden met deze bestemming zijn bestemd voor bos en bebossing, het behoud van de actuele natuurlijke, landschappelijk en cultuurhistorische waarden van bos- en natuurgebieden, dagrecreatief en educatief medegebruik en voorzieningen die daarbij horen. Ter plaatse van deze bestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 2,00 meter.

Detailhandel

Deze bestemming voorziet in Winschoten in de mogelijkheid van gebouwen ten behoeve van detailhandel en de daarbij behorende voorzieningen. In totaal zijn een vierta percelen toegewezen aan deze bestemming. Bij detailhandel in overeenstemming met deze bestemming is het ook toegestaan om één bedrijfswoning te realiseren, mist sprake van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Deze bedrijfswoning mag niet worden gebruikt voor zelfstandige bewoning.

Dienstverlening

Gronden die de bestemming 'Dienstverlening' kennen zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van dienstverlening en in een aantal -specifieke aangewezen- gevallen ook voor detailhandel. Bij dienstverlening gaat het om het bedrijfsmatig verlenen van diensten. Indien gronden geen aanduiding 'detailhandel' kennen is detailhandel verboden, anders dan productiegebonden of aan het ter plaatse gevestigde bedrijf verwante detailhandel.

Gemengd

Nieuw in het plangebied betreft de bestemming 'Gemengd'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor zowel, wonen, dienstverlening, horeca, maatschappelijke voorzieningen en in locatiespecifieke gevallen detailhandel.

Groen

Een tweede natuurbestemming (na de bestemming 'Bos') betreft de bestemming 'Groen'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen, plantsoenen, paden, oevers, bermen en beplanting en voorzieningen die bij deze functies horen. Gebouwen zijn in deze bestemming niet toegestaan, slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van maximaal 6,00 meter. Erf- en terreinafscheidingen mogen een bouwhoogte hebben van slechts 2,00 meter. Tot slot is het noodzakelijk om bij een aantal werkzaamheden een omgevingsvergunning aan te vragen.

Horeca

Gronden met de bestemming 'Horeca' zijn bestemd voor zowel horeca van categorie 1 als voor horeca van categorie 2. Ook zijn ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' bedrijfswoningen toegestaan.

Maatschappelijk

Gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en een kinderopvang. Een maatschappelijke voorziening betreft een "educatieve, sociaal-medische, zorg-, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen" zoals volgt uit de definitieomschrijving. Verder bevat deze bestemming, zoals reeds eerder in de toelichting besproken, een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Dienstverlening'. Tot slot wordt opgemerkt dat zorgwoningen niet onder deze bestemming vallen. Zorgwoningen vallen onder de reikwijdte van de bestemming 'Wonen - Wooncentrum'. De gemeente maakt een onderscheid tussen begeleid wonen (of wonen met zorg) en beschermd wonen. Bij beschermd wonen is sprake van 24 uurs-zorg en dat valt onder de reikwijdte van 'Wonen - Wooncentrum'.

Maatschappelijk - Begraafplaats

Een meer specifiekere maatschappelijke bestemming, betreft de bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor een begraafplaats en gebouwen ten behoeve daarvan alsmede voor een crematorium. Gebouwen zijn slechts beperkt toegestaan: hoogstens het bestaande aantal, niet hoger dan 6,00 meter en niet groter dan 20 m2.

Recreatie - Volkstuinen

De enige recreatieve bestemming in het bestemmingsplan betreft de bestemming 'Recreatie - Volkstuinen'. Op deze gronden mogen gebouwen worden gebouwd, mits niet groter dan 20 m2 afzonderlijk en 100 m2 in totaal. Ook mogen de gebouwen niet hoger worden dan 3,00 meter. Het bewonen van de gronden en de bouwwerken is niet toegestaan.

Sport

Gronden met de bestemming 'Sport' zijn bestemd voor sport en de daarbij behorende voorzieningen zoals verenigings- en clubgebouwen. Het is in strijd met deze bestemming om gronden en bouwwerken met deze bestemming te gebruiken voor evenementen.

Verkeer

Een groot deel van de wegen in het plangebied heeft de bestemming 'Verkeer'. Ter plaatse van deze bestemming zijn (ontsluitings)wegen, paden, sloten, bermen en beplanting toegestaan alsmede voorzieningen zoals nutsvoorzieningen en groenvoorzieningen. Gebouwen zijn ter plaatse van deze bestemming niet meer toegestaan.

Verkeer - Railverkeer

Een tweede verkeersbestemming betreft de bestemming 'Verkeer - Railverkeer'. Deze bestemming is toegevoegd op basis van het bestemmingsplan Bomenbuurt- Kloostervallei. Ook hier geldt dat gebouwen niet zijn toegestaan.

Verkeer - Verblijf

De derde en laatste verkeersbestemming betreft de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Het gaat dan om wegen, straten, pleinen en paden. Evenals de andere verkeersbestemming zijn ook hier geen gebouwen toegestaan.

Water

Aan de zuidkant van de gronden met de bestemming 'Bos', nabij de Meidoornlaan, is de watergang voorzien van de bestemming 'Water'. Gronden met deze bestemming mogen niet worden bebouwd met gebouewen en voor het het wijzigen en/of dempen van waterlopen of het vergraven van oevers is het nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen. Verder geldt dat de compenserende waterberging in overleg met het waterschap Hunze en Aa's worden bepaald waarbij de vuistregel geldt dat per vierkante meter aan verhardingstoename sprake moet zijn van tachtig liter water aan compensatie.

Wonen - 1

Aan de bestemming 'Wonen - 1' zijn ook de regels (lees: de functieaanduidingen) van 'Wonen - Woongebied' van de bestemmingsplannen Lanengebied - Winschoten, Bomenbuurt - Kloostervallei en Winschoten - Zuid overgenomen. De regels van de bestemming 'Wonen - 1' bevatten een aantal wijzigingen ten aanzien van de regels die golden tot dit onderhavige bestemmingsplan in werking treed. De onderstaande tekst bespreekt de nieuwe regels per deelonderwerp.

Bouwregels

Dit onderhavige bestemmingsplan werkt niet meer met bouwvlakken. Wel wordt gewerkt met bebouwingspercentages. Als algemeen uitgangspunt geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van een hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen ten hoogste:

• a. 200 m² mag bedragen, bij percelen met een kleinere oppervlakte dan 600 m², tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de bestaande oppervlakte als maximum geldt.
• b. 300 m² mag bedragen, bij percelen met een grotere oppervlakte dan 600 m² tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de bestaande oppervlakte als maximum geldt.

Met betrekking tot de plaatsing van de woningen is de aanwezigheid van een voorgevellijn naar de openbare ruimte toe bepalend. Deze is op de verbeelding vastgelegd. Bepaald is dat ten minste 50% van de voorgevel van het hoofdgebouw (en dus het merendeel) in de deze gevel moet worden geplaatst. De voortuin - en in een aantal gevallen ook de bepalende zijtuin - is daarbij bepalend.

Verder gelden afstanden tot de zijdelingse bouwperceelgrens. Voor bijgebouwen gelden situeringseisen tot de naar de weg gekeerde gevel. Voor het overige gelden geen bijzondere plaatsingseisen. Hoofd- en bijgebouwen kunnen binnen het bestemmingsgebied een plaats worden geboden.

De bouw- en goothoogtes in deze woonbestemming betreffen respectievelijk niet meer dan 10 en niet meer dan 6,50 meter.

Voor het aantal woningen geldt dat het bestaande aantal woningen per bestemmingsvlak het uitgangspunt is. Er wordt niet uitgegaan van een verdere toename van het aantal woningen binnen de bestaande woonbuurten. Voor zover er veranderingen optreden, betreft dit renovatie of planmatige herstructurering, In dat geval wordt een regeling op maat gemaakt.

De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken (aan-, uit- en bijgebouwen) zijn met de inwerkingtreding van het Besluit omgevingsrecht (Bor) op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Met dit nieuwe bestemmingsplan zet de gemeente in op een maximale bebouwingsregeling per perceel (maximaal 200 - 300 m2 hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, afhankelijk van de perceelsgrootte). In de regels is onder meer opgenomen dat bijbehorende bouwwerken:

• minimaal 1 meter achter de voorgevel moeten worden gebouwd;
• indien de zijdelingse perceelsgrens grenst aan een openbare bestemming, bedraagt de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de openbare bestemming minimaal 2 meter.

Tot slot geldt dat binnen het bestemmingsplan een regeling is opgenomen voor erf- en terreinafscheidingen die met name voor hoekpercelen enige extra ruimte geeft:

• erf- en terreinafscheiding vóór de voorgevel maximaal 1 meter met binnenplanse afwijkingsbevoegdheid naar maximaal 2 meter met toetsingscriteria over de ruimtelijke aanvaardbaarheid.

Het gaat er hierbij om dat in hoeksituaties hogere erfafscheidingen aanvaardbaar kunnen zijn, mits passend in een goed straatbeeld. De planregels geven daarvoor criteria. In aanvulling daarop gelden ook extra welstandscriteria aan materiaal- en kleurgebruik om een rommelig straatbeeld te voorkomen:

• metselwerk overeenkomstig het gebouw (of eventuele bijgebouwde bouwwerken);
• stijlen, palen en houten delen geschilderd in donkere kleuren (groen of bruin);
• geïmpregneerde houten delen/schuttingen zijn toegestaan indien deze (binnen een jaar) een groene uitstraling krijgen door begroeiing met beplanting;
• rietmatten of vlechtschermen zijn toegestaan;
• geen felle en/of contrasterende kleuren.

Gebruiksregels

Voor de aan huis-verbonden beroepen en/of de bedrijven aan huis geldt dat de regels rekening houden met een gebruik van een nader aangegeven oppervlakte voor beroep en bedrijf aan huis. Dit in combinatie met de woonfunctie. Wel geldt een aantal criteria waarmee gewaarborgd wordt dat het wonen de hoofdfunctie blijft. Het betreft de reguliere regeling van de gemeente. Voor zowel aan-huis-verbonden beroepen als kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is een bijlage bij de planregels een lijst opgenomen. Het wonen blijft de hoofdfunctie.

Voor de woningen in de hoofdstraten in de dorpen is, in het kader van de leefbaarheid, een regeling opgenomen zodat onder voorwaarden kleinschalige detailhandel is toegestaan. Zo moet de woonfunctie behouden blijven en mag de oppervlakte niet meer dan 60 m2 bedragen. De detailhandelsfunctie moet inpandig plaatsvinden. Parkeren moet plaatsvinden op eigen erf. Het inrichten van een etalage is niet toegestaan.

Tot slot wordt opgemerkt dat, gelet op het Besluit omgevingsrecht (Bor), er in de regels van deze bestemming geen aparte regeling voor mantelzorg is opgenomen. Dit wordt voldoende in het Bor geregeld.

Wonen - 3

Eén perceel in het bestemmingsplan is voorzien van de bestemming 'Wonen - 3'. Het gaat bij dit perceel om vrijgekomen agrarische gebouwen. Vanuit ruimtelijk oogpunt is een beschermende regeling voor de karakteristieke hoofdvorm opgenomen. Vrijgekomen (voormalige agrarische) gebouwen mogen niet worden vergroot en er mogen geen nieuwe gebouwen worden opgericht, anders dan vervangende nieuwbouw. Deze bestemming is vergelijkbaar met de bestemming 'Wonen - 1' behalve dat het bij 'Wonen - 3' ook is toegestaan om de gronden te gebruiken voor :

• recreatieve dienstverlenende bedrijven, ambachtelijke bedrijvigheid, kunstnijverheidsbedrijven en bezoekerstuinen, die zijn genoemd in Bijlage 2 onder de categorie B;
• logiesverstrekking;
• daghorecabedrijven;
• productiegebonden detailhandel;
• evenementen.

Tot slot bevat deze bestemming ook een wijzigingsbevoegdheid om een woonhuis te gebruiken ten behoeve van meer dan één woning. Wel zijn daar een aantal voorwaarden aan verbonden.

Wonen - Wooncentrum

Een derde woonbestemming betreft de bestemming 'Wonen - Wooncentrum'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor zowel gebouwen ten behoeve van niet-zelfstandige wooneenheden in combinatie met gemeenschappelijke en/of zorggerelateerde voorzieningen als voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. Een van de bouwregels voor gebouwen betreft de regel dat een bouwvlak voor ten hoogste 80% mag worden bebouwd, tenzij het bestaande percentage hoger is in welk geval de bestaande percentage als maximum geldt.

Wonen - Woongebouw

De vierde en laatste woonbestemming betreft de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor het bouwen ten behoeve van gestapelde woningen. Verder geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur' het is toegestaan om een pension of een kamerverhuurbedrijf uit te baten. Ter plaatse van deze bestemming mag het aantal woningen niet worden uitgebreid.

Leiding - Stikstof

Vanwege de aanwezigheid van stikstofinstallaties (zie ook de bestemming 'Bedrijf - Stikstofopslag') zijn in het plangebied van dit bestemmingsplan stikstofleidingen aanwezig. Deze leidingen zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Stikstof'. Gronden die deze dubbelbestemming hebben mogen uitsluitend worden bebouwd met bouwwerken ten dienste van de bestemming. Ook geldt dat die bouwwerken niet hoger mogen zijn dan 3,00 meter en niet groter mogen zijn dan 10 m2.

Leiding - Water

Een tweede dubbelbestemming betreft 'Leiding - Water'. Vanwege de aanwezigheid van een grote waterleiding in het plangebied van dit bestemmingsplan zijn regels gesteld ter bescherming van deze leiding. Voor bouwen geldt dat op deze gronden ten behoeve van de waterleiding uitsluitend bouwwerken, geen bouwwerken zijnde mogen worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5,00 m. Ook is het in een aantal gevallen noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen.

Waarde - Archeologie 1, Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3

In het bestemmingsplan komen meerdere archeologische waarden voor. Om deze archeologische waarden te beschermen kent het bestemmingsplan drie verschillende gradaties in bescherming van die archeologische waarden. Om die reden zijn drie dubbelbestemmingen in dit bestemmingsplan opgenomen: 'Waarde - Archeologie 1', Waarde - Archeologie 2 en 'Waarde - Archeologie 3'. Alle drie de dubbelbestemmingen bepalen dat het voor een aantal werkzaamheden noodzakelijk is om een omgevingsvergunning aan te vragen. Bij de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' is dat nodig indien het gaat om bouwen van bouwwerken groter dan 50 m2, bij de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' is dat nodig indien het gaat om het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m2 en bij de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' is dat nodig indien het gaat om bouwen van bouwwerken groter dan 200 m2.

Waarde - Inversieruggen en karakteristieke laagten

De vijfde dubbelbestemming betreft 'Waarde - Inversieruggen en karakteristieke laagten'. De gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid van de glaciale heuvels en ruggen. Bij deze dubbelbestemming geldt dat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig is indien de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• het diepploegen, egaliseren en afgraven van de gronden en het afschuiven van de rug;
• activiteiten ten behoeve van houtteelt en de aanleg van bos en boomgaarden.

Waterstaat - Waterkering

De laatste dubbelbestemming betreft 'Waterstaat - Waterkering'. Deze bestemming komt alleen in een smalle strook in het uiterste noorden van het plangebied, langs het Winschoterdiep, voor. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de regionale waterkering met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht indien het gaat om reclamemasten van ten hoogste 6,00 meter of overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ten hoogste 10,00 meter. Tot slot is ook bij deze dubbelbestemming sprake van een vergunningsplicht. De vergunningsplicht geldt voor het ophogen en afgraven van gronden, het planten van bomen en struiken, het dempen en graven van waterlopen en voor het verwijderen en aanbrengen van verhardingen, waaronder de wegen en paden.

5.2.3 Algemene regels

De algemene regels bestaan uit een vijftal regels:

• 1. Anti-dubbeltelregel;
• 2. Algemene afwijkingsregels;
• 3. Algemene aanduidingsregels;
• 4. Algemene gebruiksregels;
• 5. Algemene bouwregels.

De Anti-dubbeltelregel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemmingsplan wordt overgenomen. Voor de overige algemene regels geldt dat is aangesloten bij de algemene regels van bestemmingsplan Midwolda - Oostwold. Wel is aan de algemene bouwregels de volgende regel toegevoegd:

"Ten aanzien van bouwwerken, geldt dat indien de bestaande:
-plaatsing op het perceel;
-goothoogte;
-bouwhoogte;
-dakhelling;
afwijkt van de op grond van Hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) toegestane maatvoeringen, de bestaande maatvoeringen en plaatsing op het perceel zijn toegestaan."

Deze regel is toegevoegd omdat in de geldende bestemmingsregels in Winschoten op uiteenlopende plekken andere (bouw)regels gelden. Om te voorkomen dat door de inwerkingtreding van dit onderhavige bestemmingsplan die bouwwerken onverhoeds illegaal worden, doordat ze bijvoorbeeld een grotere bouwhoogte hebben dan de nieuwe regels toelaten, regelt deze algemene bouwregels dat de bestaande maatvoering of plaatsing op het perceel is toegestaan.

Geluidzone - industrie

In het plangebied van dit bestemmingsplan komen een tweetal geluidszones voor. De eerste gebiedsaanduiding is opgenomen in verband het buiten het plangebied gelegen industrieterrein Hoogebrug. Gronden met de gebiedsaanduiding zijn bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege industrielawaai op geluidsgevoelige gebouwen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat een op grond van de basisbestemming toelaatbaar geluidsgevoelig gebouw of een uitbreiding van een geluidsgevoelig gebouw niet mag worden gebouwd. Wel kan hier met behulp van een omgevingsvergunning van worden afgeweken.

Geluidzone - spoor

De tweede gebiedsaanduiding is opgenomen in verband de spoorlijn Winschoten - Groningen die door het plangebied loopt. Gronden met de gebiedsaanduiding zijn bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege spoorweglawaai op geluidsgevoelige gebouwen. Ook bij deze bestemming geldt dat een op grond van de basisbestemming toelaatbaar geluidsgevoelig gebouw of een uitbreiding van een geluidsgevoelig gebouw niet mag worden gebouwd maar ook hier door middel van een omgevingsvergunning van kan worden afgeweken.

Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen 3

De derde gebiedsaanduiding betreft 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen 3'. De hiervoor aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede aangewezen voor het tegengaan van de bouw van nieuwe objecten of het gebruik van bestaande objecten voor minder zelfredzame personen.

Vrijwaringszone - molenbiotoop

Ten vierde bevat het bestemmingsplan ook een gebiedsaanduiding voor het tegengaan van hoge gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, teneinde het berschermen van het goed functioneren van de molen Berg aan de Grintwet 63. In het gebied van de aanduiding mogen bouwwerken niet hoger zijn dan 10,20 meter.

'Overige zone - karakteristiek'

Tot slot bevat het bestemmingsplan ook regels ter bescherming van karakteristieke panden. De regel functioneert als bescherming voor de hoofdvorm van de panden die worden genoemd in Bijlage 3 (Lijst met karakteristieke panden - Winschoten zuidwest). De regel bevat een verbod om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een karakteristiek gebouw te slopen. De regel bevat verder ook een toetsingscriterium op grond waarvan een omgevingsvergunning niet kan worden verleend zonder dat is onderzocht of zinvol hergebruik van het gebouw mogelijk is.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk 3 de 'Slotregel' waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Het weergeven van de economische uitvoerbaarheid door middel van een cijfermatige opzet is voor dit bestemmingsplan als geheel niet te geven.

Het onderhavige plan is immers in eerste instantie een actualisering van het toetsingskader voor ontwikkelingen in het plangebied. Bovendien geldt dat de ontwikkelingen in het plangebied voor het merendeel particuliere initiatieven betreffen, die voor rekening van de initiatiefnemer komen. Bij meer ingrijpende ontwikkelingen worden aparte afspraken gemaakt met de initiatiefnemende partijen.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Inspraak en overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 7 november 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van ter inzage ligging is een ieder de mogelijkheid geboden een inspraakreactie in te dienen op het voorontwerp bestemmingsplan. Tijdens deze periode zijn drie inspraakreacties ontvangen.

Ten behoeve van het wettelijk verplichte vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingsplan op 4 november 2019 toegezonden aan de provincie Groningen, waterschap Hunze en Aa's en Veiligheidsregio Groningen.

De beantwoording van de inspraak en overlegreacties zijn opgenomen in de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, met betrekking tot het bestemmingsplan 'Winschoten - Zuid, Lanengebied, Bomenbuurt en Kloostervallei'. Deze nota is als Bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen.

7.2 Zienswijzen

Naast de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak, heeft het ontwerpbestemmingsplan terinzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 12 maart 2020 tot 23 april 2020 ter inzage gelegen op grond van artikel 3.8, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Gedurende deze termijn is aan een ieder de mogelijkheid geboden een zienswijze te geven over het ontwerpbestemmingsplan.

Tijdens de periode van ter inzage ligging zijn vijf zienswijzen ontvangen. Ambtshalve is het bestemmingsplan ook aangepast. Naar aanleiding van deze zienswijzen en ambtshalve wijzigingen is de Nota inspraak en overlegreacties en ambtshalve wijzigingen opgesteld. Deze is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.