2.2 Stedenbouwkundige opzet
Op de locatie Het Oog wordt een benzineverkooppunt met lpg, kantoorgebouw en een daarbij behorende parkeervoorziening gerealiseerd. Aan de hand van de aspecten bebouwing, water, verkeer en infrastructuur en beeldkwaliteit wordt de stedenbouwkundige opzet beschreven.
Bebouwing
Het perceel waarop het kantoorgebouw wordt gesitueerd, ligt lager dan de rijbaan van de rijksweg A4 en het perceel waarop het benzineverkooppunt wordt gerealiseerd. Het perceel van het benzineverkooppunt ligt circa 4 meter hoger dan het perceel waarop het kantoorgebouw staat geprojecteerd. Dit betekent dat de noodzaak ligt in het zo hoog mogelijk realiseren van het kantoor in verband met de ligging op een representatieve zichtlocatie. In de gesloten intentieovereenkomst (23 december 2005) tussen de toenmalige gemeente Alkemade en Wijsman Beheer B.V. is opgenomen dat de maximale bouw-hoogte van het kantoorgebouw 24 meter mag zijn. Als referentiepunt geldt de NAP-bout in de pijlers van het nabijgelegen HSL viaduct (-3,545).
Aangezien het perceel waarop het benzineverkooppunt staat geprojecteerd circa 4 meter hoger ligt dan het perceel waar het kantoorgebouw zal worden gerealiseerd, steekt het kantoorgebouw maximaal 21 meter boven het maaiveld van het benzineverkooppunt uit. Hiermee wordt aangesloten bij de maximale bouwhoogte van 12 meter uit het bestemmingsplan Veenderveld (met mogelijkheid tot een bouwhoogte van 16 meter) en bestemmingsplan De Lasso met een maximale bouwhoogte van 20 meter in de representatieve zone.
De exacte invulling van deze locatie dient nog nader uitgewerkt te worden. Voor wat betreft het kantoorgebouw gaat het op hoofdlijnen om een gebouw met verschillende bouwlagen. Tevens zal er de mogelijkheid bestaan om een parkeergarage op te nemen. Gezien de peilverschillen in het gebied kan de parkeergarage op het huidige niveau van het waterpeil worden aangelegd. De geschatte bruto-vloeroppervlakte (bvo) van het kantoorgebouw bedraagt 5.000 m². Het benzineverkooppunt beslaat een oppervlakte van circa 3.500 m² en bestaat functioneel uit een gebouw van 220 m² bvo, hiervan is circa 125 m2 verkoopruimte, een carwashinstallatie en een zes-gate opstelling met lpg verkooppunt.
Water
Het uitgangspunt is behoud en verbetering van de aanwezige kwaliteit van de waterhuishouding. Gestreefd wordt naar een optimale functionering van het watersysteem in het plangebied. Er zal onder meer rekening worden gehouden met watercompensatie in het plangebied omdat er sprake is van extra verharding in het plangebied. Deze 15% benodigde compensatie wordt binnen het plangebied gerealiseerd. In de waterparagraaf in deze ruimtelijke onderbouwing (paragraaf 6.4) wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige situatie in het plangebied.
Verkeer en infrastructuur
Het uitgangspunt is een optimale ontsluiting van het plangebied en het realiseren van een aansluiting met de infrastructuur van Braassemerland. Ten aanzien van de indeling van het terrein is gekozen om het benzineverkooppunt te situeren nabij de noordelijk gelegen rotonde aan de zijde van Roelofarendsveen. De verkeersstructuur is afgestemd met de besluitvorming omtrent het Verkeerscirculatieplan Roelofarendsveen. Even ten zuiden van de bestaande rotonde voor de richtingen De Lasso en de kern Roelofarendsveen, wordt een nieuwe rotonde gerealiseerd. De voornoemde bestaande rotonde komt daarmee te vervallen. Ter plaatse van de locatie van het toekomstige kantoorgebouw wordt voorzien in parkeergelegenheden, mogelijk door middel van een parkeergarage. Van belang is dat wordt voldaan aan de parkeernormen ten aanzien van kantoren zoals opgenomen in de ASVV 2004. In gevolge de regels voor ruimte dient bij bestemmingsplannen met een omvangrijke ontwikkeling een mobiliteitseffecttoets uitgevoerd te worden. Voor het onderhavige plan heeft Goudappel Coffeng een dergelijke toets uitgevoerd. De uitkomsten van deze toets zijn opgenomen in de verkeersparagraaf.
Beeldkwaliteit
Het bouwplan dient uit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt een bepaalde representatieve kwaliteit uit te stralen ten opzichte van de omgeving. Er zal veel aandacht moeten worden besteed aan de beeldkwaliteit van zowel het bebouwde als onbebouwde deel van het terrein. De beeldkwaliteit dient rekening te houden met de aangrenzende rijksweg A4 en de toegangsweg tot Roelofarendsveen. De locatie ligt namelijk in een representatieve zichtzone.
Daarnaast dient bij de ontwikkeling van het plangebied rekening gehouden te worden met de ontwerpprincipes van het Routeontwerp A4. Het routeontwerp A4 verbindt de noodzakelijke verbeteringen van de Nederlandse hoofdwegen met een kwalitatieve inrichting van de directe omgeving van deze hoofdwegen. De doelen van het Routeontwerp zijn het creëren van samenhang en continuïteit in wegarchitectuur in combinatie met het karakter van de omgeving, het behouden, versterken en ontwikkelen van identiteit en afwisseling van landschappen in de omgeving van de weg en het realiseren van effectieve samenwerking tussen partijen op het vlak van wegontwerp en gebiedsontwikkeling.
Voor de A4, de Deltaroute, geldt specifiek dat deze weg alle kenmerken van het Nederlandse snelwegennet, variërend van hoogstedelijke centra tot open en uitgestrekte polderlandschappen verenigd. Vanaf Amsterdam passeert de A4 een aantal economische kerngebieden, de Zuidas, Schiphol, Den Haag en de haven van Rotterdam, om tot slot aan te sluiten bij de haven van Antwerpen. Daarnaast snijdt de A4 de laagveenpolders van het Groene Hart, Midden-Delfland en de Hoeksche Waard, evenals de kleipolders van West-Brabant. Deze verscheidenheid vraagt om een samenhangende visie op de relatie tussen de A4 en de steeds wisselende landschappen en tussen deze landschappen onderling.
In overleg met de architect van het kantoorgebouw en Rijkswaterstaat, Zuid Holland, is overeengekomen dat het bouwplan wordt toegezonden aan Rijkswaterstaat.
Het beleid voor het Groene Hart is specifiek gericht op behoud van het karakteristieke veenweidelandschap voor de toekomst. Het beleid is dan ook gericht op articulatie van dit veenweidelandschap. Zo worden karakteristieke kenmerken verhevigd en in overeenstemming gebracht met de maat en de schaal van de snelweg, en de snelheid van de beleving. Dit betekent dat ten behoeve van de vergezichten opgaande beplanting langs de snelweg wordt verwijderd, nieuwe wateroppervlaktes en rietzones worden toegevoegd, die de ligging van de A4 in laag Nederland benadrukken en de continuïteit van de waterstelsels van de polders aan weerszijden van de weg wordt versterkt.
Tevens wordt aangesloten bij de beeldkwaliteitseisen zoals vermeld in de bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen De Lasso en Veenderveld. Om de bebouwing op de locatie een duidelijk gezicht naar de snelweg en toegangsweg tot Roelofarendsveen te geven is het van belang dat het te realiseren gebouw een markant en representatief aan-zicht krijgt. Ook zal er extra aandacht moeten worden geschonken aan uitingen van reclame.