Uitwerkingsplan Centrumplan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied

De projectlocatie, ten behoeve van de realisatie van het Centrumplan, ligt ten zuiden van de kern Roelofarendsveen  en ten oosten van het Noordeinde. (zie onderstaande luchtfoto). 

 

Luchtfoto met globale plangrens van het uitwerkingsplan

 

Roelofarendsveen

Roelofarendsveen is met circa 7000 inwoners veruit de grootste kern binnen de gemeente Kaag en Braassem. De kern heeft een goed ontwikkeld centrumgebied waar inwoners uit andere kernen in Kaag en Braassem ook gebruik van maken. Roelofarendsveen zal door de ontwikkeling van Braassemerland in de toekomst verder groeien waardoor de centrumfunctie van Roelofarendsveen binnen de gemeente wordt versterkt.

Hoewel de gemeente op een zeer beperkte schaal in het centrum stedelijk wonen wil introduceren biedt Roelofarendsveen momenteel hoofdzakelijk een zogenaamd groenstedelijk woonmilieu. Dit woonmilieu bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen, die onderdeel uitmaken van de diverse planmatige naoorlogse uitbreidingen. Deze uitbreidingen liggen allemaal ten noorden van de oude bebouwingslinten Noordeinde en Westeinde. Om de historische linten niet te belasten met het verkeer van en naar de nieuwe woonwijken is al voor 1950 de Alkemadelaan aangelegd. Deze weg staat sinds de jaren zestig rechtstreeks in verbinding met de Rijksweg A4, waardoor het dorp zeer goed bereikbaar is. Deze goede bereikbaarheid is vervolgens aanleiding geweest om de bedrijventerreinen Veenderveld en de Lasso te ontwikkelen. Door deze ontwikkelingen is Roelofarendsveen in vijftig jaar van een bescheiden lintdorp veranderd in een volgroeide kern met werkgelegenheid en een divers winkelaanbod.

 

De linten van Roelofarendsveen

In het huidige Roelofarendsveen domineren de naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Naast deze planmatig ontwikkelde gebieden heeft Roelofarendsveen echter tevens een aantal (historische) bebouwingslinten. Deze linten bepalen door de ligging, ruimtelijke opzet en historie voor een groot deel de identiteit van Roelofarendsveen.

Het Noordeinde is het oudste bebouwingslint binnen de kern. De weg werd rond de 13^de eeuw aangelegd als basis voor de ontginning van het achterliggende veengebied. In eerste instantie werd Roelofarendsveen gevormd door een langgerekt cluster van bebouwing langs het Noordeinde. Dit lint heeft zich vervolgens in zuidelijke, oostelijke en westelijke richting uitgebreid langs respectievelijk het Zuideinde, de Langeweg en het Westeinde. In de jaren vijftig zijn er vanaf het Westeinde en Langeweg richting het zuiden tevens enkele kleine tuinderslinten ontstaan. Dit zijn de Galgenkade, de Noordenhemweg de Floraweg en de Geestweg. Naar het noorden toe zijn in de jaren zestig een tweetal tuinderslinten gerealiseerd in de vorm van de Sotaweg en de Baan.

Hoewel de linten onderling verschillen in verschijningsvorm en opbouw hebben de linten wel gemeenschappelijk dat er sprake is van kleinschaligheid, diversiteit en verbondenheid met het achterliggende landschap. De kleinschaligheid komt met name tot uitdrukking in de fijnmazige verkaveling en bescheiden bouwvolumes, met name vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen, die bijna altijd zijn voorzien van een kap. De diversiteit komt voort uit de perceelsgewijze ontwikkeling door de jaren heen. Hierdoor komen verschillende bebouwingsvormen voor, zoals bijvoorbeeld oude agrarische complexen, woonhuizen maar ook bedrijvigheid. Daarnaast heeft de veranderde tijdsgeest ervoor gezorgd dat er verschillende architectuurstijlen in de bebouwingslinten aanwezig zijn.

Een andere belangrijke gemene deler van de bebouwingslinten is dat er een relatie bestaat met het achterliggende landschap. Dit uit zich bijvoorbeeld doordat bebouwing in de richting van het landschap staat, er doorzichten aanwezig zijn of dat ontwateringsloten, houtsingels of dijken dienst doen als erfgrens.

 

Lint Noordeinde

Het Noordeinde is als het oudste bebouwingslint voor onderhavig uitwerkingsplan van belang omdat het de westgrens vormt en daardoor mede de uitstraling van één van de entree's van het plangebied vormt. Kenmerkend voor dit lint is dat het door een niet-afgegraven veengebied loopt. Het lint en het achterliggende landschap liggen dan ook een stuk hoger dan het omliggende land. De vele watergangen in het veengebied lopen op verschillende plekken tussen de lintbebouwing door. Deze doorsteken zijn waardevol voor de beleving van het landschap en geven het lint een enigszins landelijk karakter. Het landelijke karakter komt functioneel momenteel nog tot uitdrukking door de vele tuindersbedrijven die achter de lintbebouwing zijn gelegen. Door de ontwikkeling van Braassemerland zal deze bedrijvigheid echter verdwijnen.

De sfeer van het lint het Noordeinde wordt gedomineerd door centrumfuncties. De detailhandel ligt met name achter de lintbebouwing, waardoor het lint ook hier zijn kleinschaligheid behouden heeft. Verder naar het zuiden neemt het gemengde karakter af en komt er hoofdzakelijk nog woonbebouwing voor.

Op een aantal plekken zijn kleine woningbouwprojecten achter en in het lint gerealiseerd. Deze projecten hebben door hun ligging een besloten karakter en zijn compact opgezet. In een aantal gevallen is gekozen voor individuele bouw, maar de meeste locaties zijn geheel projectmatig ontwikkeld. Door het afgelegen ligging hebben de projectmatige ontwikkelingen weinig invloed op het beeld van het lint. Daar waar deze ontwikkelingen zich wel nadrukkelijk presenteren richting het lint wordt onmiddellijk zichtbaar dat de kleinschaligheid en diversiteit van het lint kwetsbaar is.

 

Lint Noorderhemweg

Dit bebouwingslint vormt de oostelijke grens van het plangebied en heeft een geheel ander karakter dan het Noordeinde. Dit komt doordat de bebouwingsdichtheid beperkt is en het landschap en glastuinbouw de boventoon voert. In het lint komen vrijwel alleen vrijstaande woningen voor. Deze woningen staan op grote kavels die weer afgewisseld worden met watergangen en open weides en glastuinbouw. Naast watergangen komen ook grotere waterplassen voor in het gebied. Deze waterplassen zijn het resultaat van het afgraven van grond ten behoeve van het ophogen van de nog bestaande percelen.

Het lint is oorspronkelijk bedoeld als ontsluitingweg voor de verschillende tuindersbedrijven. In de loop der jaren is echter steeds meer glastuinbouw uit het gebied verdwenen en voert de woonfunctie de boventoon. Met de ontwikkeling van Braassermerland zal uiteindelijk de tuindersfunctie geheel verdwijnen. Daarnaast zal aanmerkelijk meer wateroppervlak in het gebied worden gerealiseerd. Ondanks deze veranderingen zal het beeld van een ruim opgezet lint behouden blijven.