Leidseweg 14 en 22 Oud Ade

Toelichting

 

1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om op het perceel Leidseweg 14 een appartementengebouw met 10 woningen te realiseren en achter op dit perceel en deels op het perceel Leidseweg 22 een opslagloods te vernieuwen en uit te breiden. Nadat de gemeente Kaag en Braassem per brief d.d. 16 februari 2018 had aangegeven in principe in te kunnen stemmen met het eerstgenoemde initiatief, zijn ruimtelijke onderbouwingen opgesteld voor de beide initiatieven. Hierbij worden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor bouwen gecoördineerd.

 

De gronden hebben binnen het vigerend bestemmingsplan 'Oud Ade en Rijpwetering' de bestemming 'Centrum' en 'Bedrijf'. Het realiseren van de beide initiatieven is niet mogelijk binnen dat bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan vereist. Voorliggende bestemmingsplan voorziet daar in.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van voorliggende ruimtelijke onderbouwing is gelegen aan de Leidseweg, midden in de kern Oud Ade. Het plangebied betreft de kadastrale nummer 1098, 1099 en deels 944 en heeft een omvang van ruim 1.600 m². Tevens is, via een grondruil, een klein deel van perceel 964 (Schoolplein 5) bij het initiatief betrokken.

 

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.      

 

^{Globale ligging plangebied (rode omcirkeling). Bron: ruimtelijkeplannen.nl}

^{Globale begrenzing plangebied (rode omkadering). Bron: ruimtelijkeplannen.nl}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Oud Ade en Rijpwetering'. De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft dit bestemmingsplan op 25 januari 2018 vastgesteld. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

 

^{Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan} 

 

De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Centrum', met de 'specifieke bouwaanduiding - vrijstaand en twee-aaneen' en de 'functieaanduiding horeca'. Een deel van het plangebied betreft de bestemming 'Bedrijf', met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf'. Voorts wordt, naar aanleiding van een grondruil, een klein deel van de onbebouwde gronden van de bestemming 'Maatschappelijk' in het voorliggende bestemmingsplan meegenomen.

Daarnaast gelden voor delen van het perceel de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 1’ en 'Waterstaat - Waterkering' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400m'.

 

Het beoogde appartementengebouw en de nieuwe loods passen niet geheel binnen het vigerende bestemmingsplan en worden middels voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt, rekening houdend met de in het geding zijnde waarden en belangen.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie

Het onderhavige plangebied heeft een omvang van ongeveer 1.500 m². Aan de straatzijde heeft het perceel een breedte van ongeveer 30 meter. De diepte bedraagt in totaal deels circa 60 meter.

Aan de zijde van de Leidseweg bevinden zich twee aaneengebouwde panden in één bouwlaag met een kap, met een uitbouw in twee lagen met een flauwe kap. In het westelijk pand was Café Smoorenburg (voorheen Café Het Lage Land) gevestigd, terwijl het oostelijke deel een woonhuis is. Het achterste deel van het perceel Leidseweg 14 is onbebouwd en was in gebruik als parkeerterrein. Op het aangrenzende perceel bevindt zich bedrijfsbebouwing van bouwbedrijf Van der Geest Oud-Ade b.v. (Leidseweg 22). Het betreft een halfopen loods in één royale laag met een flauwe kap en met een opening aan de westzijde.

 

Het plangebied maakt onderdeel uit van gevarieerde dorpsbebouwing met 1-2 bouwlagen en een kap. Ten oosten bevindt zich, iets teruggeplaatst ten opzichte van de Leidseweg, de Rooms Katholieke kerk. Aan het Schoolplein bevindt zich tevens het Dorpshuis. Achter de lintbebouwing van de Leidseweg is het bouwbedrijf Van der Geest Oud-Ade b.v. gevestigd, met enkele bedrijfsgebouwen en buitenopslag. Tegenover het plangebied bevindt zich de aansluiting met de Zwarteweg, die hier met een brug over het riviertje De Oude Ade gaat.

 

Onderstaande afbeeldingen geven de huidige situatie weer.

 

^{Impressie plangebied bestaande situatie met plangebied (bron: google maps)}

 

^{Bestaande situatie (bron: Stol Architecten)}

 

^{Bestaande situatie (bron: rapport Asbestinventarisatie IDDS)}

2.2 Beoogde ontwikkeling

2.2.1 Appartementengebouw

Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing aan de Leidseweg te slopen en ter plaatse een appartementengebouw te realiseren (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1). Hierbij is de voormalige basisschool van Oud Ade als referentie genomen: een relatief langgerekt gebouw met een geleding en een zorgvuldige massa-opbouw. De bebouwing is in de lijn geplaatst met de aangrenzende woningen. Ter plaatse van het hoekaccent springt het gebouw 0,5 m naar voren.

Aan de zijde van de Leidseweg en gemeten vanaf het niveau van die weg, bedragen de goot- en bouwhoogte overwegend respectievelijk circa 6 en 10 m. Maar omdat de entree zich niet aan deze weg bevindt, worden de hoogtes in het kader van het voorliggende bestemmingsplan niet vanaf het niveau van de Leidseweg gemeten, maar vanaf het maaiveld aan de zijgevel, dat zo'n 2 meter lager ligt. De kop aan de zijde van het parkeerterrein bij de kerk, heeft een hoogteaccent. Hierbij vormt deze meest zichtbare kopgevel een fraaie beëindiging van het gebouw.

Op de begane grond en de eerste verdieping worden steeds 4 appartementen van elk ongeveer 80 m² gerealiseerd en op tweede verdieping twee royalere appartementen van elk ongeveer 150 m². De totale oppervlakte van het woongebouw bedraagt ongeveer 350 m².

 

De woningen zijn op de Leidseweg georiënteerd en hebben ook een buitenruimte aan die weg, maar worden aan de achterzijde ontsloten met een galerij. Gebruik wordt gemaakt van het bestaande hoogteverschil op het terrein, waarbij onder het gebouw ruimte ontstaat voor de entree, bergingen en zes parkeerplekken. Op het bijbehorende terrein worden eveneens parkeerplaatsen gerealiseerd, waarbij in totaal 15 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Om dat mogelijk te maken heeft een grondruil plaats gehad met het aangrenzende perceel Schoolplein 5. In verband hiermee wordt tevens een klein perceelsgedeelte voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk'. 

 

De navolgende afbeeldingen geven de plattegronden en gevelaanzichten van de beoogde situatie weer.

 

^{Souterrain toekomstige situatie en parkeren (bron: Stol Architecten, d.d. 11 november 2019)}

^{Begane grond toekomstige situatie en parkeren (bron: Stol Architecten, d.d. 11-11-2019)}

^{Doorsnede toekomstige situatie (bron: Stol Architecten, d.d. 19 februari 2019 )}

^{Perspectief met nieuwe invulling (bron: Stol Architecten, d.d. 30 oktober 2018)}

^{Gevelaanzicht Oud Ade met nieuwe invulling (bron: Stol Architecten, d.d. 21 maart 2018)}

 

2.2.2 Opslagloods

Het voornemen is verder om een bestaande loods op het terrein van bouwbedrijf Van der Geest Oud-Ade b.v.. te slopen en een nieuwe opslagloods te realiseren, deels op het perceel Leidseweg 14. Door Stili architectuur projectmanagement bouwadvies is een Vlekkenplan vervaardigd voor een loods van ongeveer 22 bij 29 meter (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2). De loods heeft een goothoogte van 5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. De toegangsdeuren zitten aan de westzijde, op het terrein van bouwbedrijf Van der Geest Oud Ade b.v.. De overige zijden zijn gesloten.

 

De navolgende afbeeldingen geven de situatietekening van de toekomstige situatie en gevelaanzichten van het initiatief weer. 

 

^{Situatietekening toekomstige situatie (bron: Vlekkenplan 09-02-2018, Stili architectuur projectmanagement bouwadvies)}

^{Perspectief nieuwe opslagloods (bron: Vlekkenplan 09-02-2018, Stili architectuur projectmanagement bouwadvies)}

3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

 

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

 

Planspecifiek

De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek 

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Voorts blijkt uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. In het plangebied worden bestaande panden vervangen door een bedrijfsloods en een appartementengebouw, waarbij per saldo 9 wooneenheden worden toegevoegd. Gezien de binnenstedelijke ligging in de kern van Oud Ade, het feit dat zich hier thans reeds bebouwing bevindt en er voorzien wordt in een behoefte aan woningen en aan een bedrijfsuitbreiding, betekent dit dat er geen verantwoording noodzakelijk is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het beleid bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Deze zijn in werking getreden op 1 april 2019.

 

Daarnaast zijn operationele doelstellingen opgenomen in het Omgevingsbeleid. Hiermee wordt inzicht verschaft in hoe de provincie invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en - plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit.

 

3.2.1 Omgevingsvisie

De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 9 april 2019. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen:

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

• het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
• de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
• het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
• de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
• de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
• het bodem- en watersysteem;
• energie.

2. Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

 

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• naar een klimaatbestendige delta;
• naar een nieuwe economie: the next level;
• naar een levendig meerkernige metropool;
• energievernieuwing;
• best bereikbare provincie;
• gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

3. Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

• een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
• een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
• een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4. Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes.

 

Planspecifiek

De ontwikkeling heeft plaats binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Er worden appartementen toegevoegd, die een kwantitatieve en kwalitatieve toevoeging aan de woningvoorraad van Oud Ade vormen. Daarnaast draagt het vernieuwen van bedrijfsbebouwing bij aan de vitaliteit van het betreffende bestaande bedrijf. Daarmee past het initiatief binnen het provinciale beleid ten aanzien van de hoofdstructuur en de ambities.

Ter beoordeling van de omgevingskwaliteit is de kwaliteitskaart opgesteld. Het plangebied bevindt zich in het veen(weide)landschap. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Het voorliggende initiatief heeft plaats in de kern Oud Ade, deels ter vervanging van een bestaand pand. Geconcludeerd wordt dat de structuur van het veenlandschap niet wordt aangetast met de beoogde ontwikkeling. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. De voorgenomen ontwikkeling betreft een relatief kleinschalige (her-)ontwikkeling die geen nadelige invloed zal hebben op het veengebied of zal zorgen voor extra bodemdaling.  

De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren.

Gezien de bebouwing deels ter vervanging van de huidige (verouderde) bebouwing dient, blijft het stedenbouwkundig patroon behouden waarbij de functies aansluiten bij de behoeften van deze tijd. Het initiatief sluit derhalve aan bij de provinciale beleidsdoelstellingen.

Het plangebied valt voorts binnen een molenbiotoop. Binnen dit cirkelvormig gebied rond de molen gelden beperkingen voor de hoogte van beplanting en bouwwerken om vrije windvang voor de molen te garanderen. In toelichting paragraaf 3.2.2. wordt daar nader op ingegaan.

            

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie, en is in lijn met de provinciale ambities.

    

3.2.2 Omgevingsverordening

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 9 april 2019 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

 

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 lid 1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat 'een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

1. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
2. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.'

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

  

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.   

Planspecifiek

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt in de kern, op het niveau van een kavel en passend bij de aard en de schaal van het gebied. Binnen het plangebied wordt bestaande verouderde bebouwing gesloopt en wordt nieuwe woon- en bedrijfsbebouwing toegevoegd op een centrale plek in het dorp, waarmee per saldo een kwaliteitswinst behaald wordt. Hierbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit, zoals ook bedoeld in de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen.

 

Molenbiotoop

Ten westen van het plangebied, aan de Leidseweg 3, bevindt zich molen 'De Vrouw Venner', een wipmolen uit 1835. Molenbiotopen zijn in artikel 2.3.3 van de verordening beschermd om voldoende windvang en zicht op de molen te waarborgen. Binnen een straal van 100 m tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting. De betreffende molen bevindt zich buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De maximale hoogte van bebouwing en beplanting bedraagt in beginsel niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.

 

De afstand van de beoogde woningen tot het middelpunt van de molen is ongeveer 372 m. Bij een molenbiotoop die buiten het bestaand stads- en dorpsgebied is gelegen bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting volgens artikel 2.3.3 lid 1 van de verordening circa 372 / 100 = 3,7 m. Derhalve wordt niet voldaan aan de norm uit de verordening. Er wordt dan ook gebruik gemaakt van de (binnenplanse) afwijkmogelijkheden. In het kader van het 'Definitief besluit aanvraag omgevingsvergunning W2018/220 versus molenbiotoop' en in de zienswijzennota wordt hier nader op ingegaan. Als de toelaatbare hoogte wordt berekend met de gecombineerde 1/100- en 1/30-regel en bovendien rekening wordt gehouden met al aanwezige bebouwing die de windvang en het zicht op de molen belemmeren, dan blijkt dat de hoogte van de nieuwe bebouwing maximaal 10,95 m zou mogen bedragen, terwijl deze blijkens de omgevingsvergunning 11,78 m wordt. Om het bouwen van de woningen mogelijk te maken wordt op grond van artikel 12.1 onder a van de Algemene afwijkingsregels afgeweken van de regels van het bestemmingsplan.

 

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid

 

3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De kern Oud Ade maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland, waarvoor de betrokken gemeente gezamenlijk een visie hebben ontwikkeld om te werken aan de toekomst van deze regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen.

 

De Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad.

 

In deze Regionale Structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;
2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. Groen-blauwe kwaliteit staat centraal;
5. Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
6. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
7. Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief is met name gerelateerd aan punt c en past binnen deze kernbeslissing.

 

3.3.2 Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017

In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst. De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

 

In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt: 

1. tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn;
2. groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding;
3. een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is;
4. bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt;
5. een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk;
6. groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling;
7. langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren;
8. bereikbaar bouwen;
9. solidariteit.

Planspecifiek

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisering van een appartementengebouw, met 10 appartementen, mogelijk. Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op:

• keuze 2: het betreft hier een inbreidingsmogelijkheid, waarmee de druk op het landschap afneemt.
• keuze 4: het initiatief komt tegemoet aan de eigen vraag vanuit Oud Ade. Dat houdt ook in dat het plan mogelijkheden biedt voor doorstroming binnen de kern Oud Ade.
• keuze 5: het gaat om appartementen, wat een prima aanvulling vormt op het huidige aanbod aan woningen in Oud Ade. 

In de gemeente Kaag en Braassem is in de periode 2017-2022 vraag naar 450 extra woningen. In de periode 2022-2030 bedraagt de behoefte 490 extra woningen. De totale behoefte van extra 940 woningen in de periode 2017-2030 is vrijwel volledig voorzien in een woonmilieu dat te typeren is als 'dorps'. Het voorliggende initiatief betreft een 'dorps' woonmilieu, op een centrale plek in de kern Oud Ade. Overigens heeft voor dit project een afdracht sociale woningbouw plaats, conform de gemeentelijke Nota Vereveningsfondsen  (2013).

 

Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Kaag en Braassem.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie

De gemeenteraad van Kaag en Braassem heeft op 18 december 2017 de geactualiseerde versie van de Maatschappelijke Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV) 2025 vastgesteld. De MRSV is de gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling tot het jaar 2025.

De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis. De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Zo zijn de ‘gebiedsprofielen’ van de provincie gebruikt als basis voor de ruimtelijke structuur. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook is gekeken naar de verschillende beleidsdoelen van de voormalige gemeenten Alkemade en Jacobswoude. De gemeente maakt in de MSRV vijf strategische keuzes:

1. geen nieuwe woningbouwplannen; wel afronding huidige projecten en versterken bestaande woonmilieus.
2. delen verantwoordelijkheid; de gemeente neemt niet meer zelf initiatief, maar faciliteert.
3. verschil tussen groei- en groenkernen; het behoud van voorzieningen is ondergeschikt aan de kwaliteit van (samen)leven. Bundelen van voorzieningen en woningaanbod enkel in de groeikernen. Dit versterkt de levensvatbaarheid van die voorzieningen.
4. ruimtelijke kwaliteit staat voorop; economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Daarmee worden de waardevolle landschappen beschermd.
5. ontwikkeling door beheer; de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in het hart van Oud Ade en levert met het voorgestelde programma een versterking van het bestaande woon- en werkmilieu. Daarbij vormt het voorliggende initiatief een herstructurering, waarbij bestaande, verouderde bebouwing plaats maakt voor een appartementengebouw en voor een nieuwe loods. In het kader van de MRSV is bepaald dat voor ieder nieuwbouwproject een norm geldt van 30% sociale woningbouw. Ter plaatse wordt één woning gesloopt en worden er 10 nieuw gerealiseerd. Van de toename (met 9 woningen), dient 30% in de sociale sector te worden gerealiseerd. Initiatiefnemer kiest er voor om gebruik te maken van de mogelijkheid om dit af te kopen, middels een bijdrage aan de Bestemmingsreserve sociale woningbouw, conform de Nota Vereveningsfondsen  (2013).

Derhalve kan geconcludeerd worden dat de initiatieven passen binnen de ambities van de Maatschappelijke Ruimtelijke Structuurvisie.

 

3.4.2 Nota Inbreidingslocaties

Op 7 februari 2011 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld. De ‘nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel.

 

De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.

 

Planspecifiek

Het plangebied valt onder het lint Leidseweg/de Kolk. Belangrijk bij ontwikkelingen in dit gebied is de positionering op de kavel en de voorgevelrooilijn:

 

  

Bij het ontwerp van het appartementengebouw is de voormalige basisschool van Oud Ade als referentie genomen: een relatief langgerekt gebouw met een geleding en een zorgvuldige massa-opbouw. Hierbij is de bebouwing aan de weg en in de rooilijn van de aangrenzende bebouwing geplaatst, met een licht verspringende rooilijn.

Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling, voor zover relevant, aansluit op de gebiedspecifieke eisen zoals benoemd in de Nota Inbreidingslocaties.

 

3.4.3 Welstandsnota

Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.

 

In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in welstandsluw gebied en is geen onderdeel van een beschermd dorpsgezicht. Ook behoren de bestaande panden binnen het plangebied niet tot de gemeentelijke- of rijksmonumenten. Een nadere toetsing aan het welstandsbeleid is dan ook niet nodig. Uiteraard zal bij de verdere uitwerkingen wel aandacht zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing. Hierbij is het appartementengebouw geïnspireerd op het voormalige gebouw van de lagere school van Oud Ade.

4 Haalbaarheidsaspecten

 

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:   

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in hoofdstuk 4 van het voorliggende bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Door de Omgevingsdienst West-Holland is op 11 december 2018 het 'Besluit vormvrije m.e.r.- beoordeling Leidseweg 14 en 22 Oud Ade (art. 7.19 Wet milieubeheer)' genomen, namens Burgemeester en wethouders van de gemeente Kaag en Braassem (kenmerk 2018199618).

4.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Op het perceel Leidseweg 14, de locatie van het appartementengebouw, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door IDDS (rapportage d.d. 28 september 2018; zie bijlagen bij toelichting, Bijlage 3). Het onderzoek is uitgevoerd volgens de NEN 5740+A1 norm met als doel om de milieuhygiënische bodemkwaliteit te bepalen. Uit het verkennend bodemonderzoek is het volgende naar voren gekomen: 

• In de bodem zijn zintuiglijk bijmengingen met bodemvreemde materialen (baksteen, brokken asfalt en metselpuin) waargenomen.
• De bovengrond is licht verontreinigd met kobalt, kwik, nikkel, lood, zink, PAK en minerale olie.
• De ondergrond is licht verontreinigd met kobalt, zink en PAK.
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.
• De asfaltconstructie heeft een gemiddelde dikte van 8 cm en bestaat wat betreft samenstelling uit gepenetreerde steen.
• Het asfalt betreft teerhoudend asfaltgranulaat. Geadviseerd wordt de asfaltlaag in zijn geheel af te voeren en aan te bieden bij een daartoe erkende verwerker.

Gelet op de onderzoeksresultaten kan de hypothese 'verdacht' voor de onderzoekslocatie worden gehandhaafd. De gemeten waarden zijn echter dermate gering dat er geen aanvullend onderzoek nodig is. Het aspect bodem vormt op basis van de beschikbare rapportage geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van net voorliggende initiatief.

Daarnaast zal nog asbestbodemonderzoek uitgevoerd worden, na de sloop van de verhardingen. Dit komt nader aan de orde in het kader van de omgevingsvergunningen voor het bouwen.    

4.3 Asbest

In verband met de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen is er door IDDS een asbestinventarisatie opgesteld van de planlocatie aan de Leidseweg 14 en 22 in Oud Ade (zie bijlagen bij toelichting Bijlage 4 en Bijlage 5). De rapporten zijn opgesteld op 20 september 2018 en zijn 3 jaar geldig.  

 

Woning Leidseweg 14

In de woning aan de Leidseweg 14 zijn verschillende asbesthoudende en asbestverdachte toepassingen gevonden. Onderstaande tabel geeft een overzicht:

 

Bron	Omschrijving	Locatie	Hoeveelheid	Risicoklasse	Aanbeveling
2	Beglazingskit	Café, gevelkozijnen tussen glas en hout	50 m	1 of 2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
3	Beglazingskit	Café, feestzaal, gevelkozijnen tussen glas en hout	80 m	1 of 2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
4	Stelplaatjes	Café, onder de houten vloer	90 m²	2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
5	Ontluchtingskanaal	Café, ontluchting open haard	0,75 m	2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
6	Vezelplaat	Woning, voorkamer, tegen wand	1 m²	2A	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
9	Schoorsteenpijp	Café, feestzaal, dak	3 m	2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
13	Plantenbakken	Bestrating naast het pand	2 m²	1	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
15	CV-ketel	Kelder, CV-ruimte	1	1	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop

 

Naast bovenstaande vastgestelde toepassingen is er nog een aantal niet onderzochte onderdelen aanwezig op de planlocatie, waarvan het vermoeden bestaat dat deze asbesthoudende materialen bevatten. Voorafgaand aan de sloop is aanvullend onderzoek vereist.

   

Houtopslag Leidseweg 22

Op het dak van de houtopslag aan de Leidseweg 22 zijn asbesthoudende golfplaten aangetroffen. Deze dienen gesaneerd te worden met de best bestaande technieken in risicoklasse 2. Het gaat om de asbestvorm Chrysotiel met een asbestpercentage van 10 - 15 %. Daarnaast zijn er asbesthoudende nokstukken aangetroffen van dezelfde asbestsoort als de golfplaten. Deze dienen eveneens volgens dezelfde normen gesaneerd te worden. Deze bronnen bieden beiden geen direct risico voor de gezondheid, mits zij op een professionele manier worden verwijderd voorafgaand aan de sloop. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de asbesthoudende materialen in de schuur:

 

Bron	Omschrijving	Locatie	Hoeveelheid	Risicoklasse	Aanbeveling
1	Dakbeplating	Houtopslag	380 m²	2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop
2	Nokstukken	Houtopslag	30 m	2	Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan sloop

  

Conclusie

Voorafgaand aan de sloop is aanvullend onderzoek nodig om vast te kunnen stellen of er op het gebied van asbest een risico is bij het slopen van de aanwezige bebouwing van Leidseweg 14. Deze aanvullende asbestinventarisatie wordt uitgevoerd wanneer het pand leeg is, voorafgaand aan de sloop. Onder die voorwaarde zijn er vanuit het aspect asbest geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende initiatief.

 

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijnstof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

 

Planspecifiek

Het project is aan te merken als een project van ‘niet in betekenende mate’ conform de NIBM-toets; de ontwikkeling heeft niet in betekenende mate invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Daarbij liggen de concentraties stikstofdioxide en fijnstof in Oud Ade ruim onder de wettelijke grenswaarde. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

Wegverkeerslawaai

Wonen is in het kader van de Wet geluidhinder een geluidgevoelige functie. Het woongebouw wordt gerealiseerd aan de Leidseweg. Aangezien deze weg en de andere wegen in de directe nabijheid een maximum snelheid van 30 km/uur hebben, geldt geen onderzoekszone waardoor de Wet geluidhinder niet van toepassing is. Desondanks is wel beoordeeld of ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. hiertoe is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Adviesburo Van der Boom (opdrachtnummer 19-034, d.d. 28 februari 2019); zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6.

 

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door wegverkeer op de Leidseweg ten hoogste 59 dB zonder aftrek bedraagt op de gevel van het woongebouw. Aangezien het gebouw niet binnen de wettelijke geluidzone van een weg ligt, wordt de geluidbelasting niet getoetst aan de Wet geluidhinder. Er is dan ook geen hogere waarde nodig voor de geluidbelasting door de Leidseweg.

Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor het woongebouw wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex. artikel 110-g Wgh. De hoogst geluidbelaste gevel ondervindteen geluidbelasting van 59 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering G_A;k bedraagt dan 25 dB. Voor gevels met een geluidbelasting van meer dan 53 dB zijn geluidwerende voorzieningen nodig conform het Bouwbesluit. Dit komt aan de orde in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Voor de gevels met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering G_A;k 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit. Voor de gevels zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

 

Industrielawaai

In de omgeving van het plangebied zijn geen gezoneerde industrieterreinen of spoorwegen gelegen. Ten behoeve van de voorgenomen uitbreiding van de bedrijfsloods is akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd; dit komt nader aan bod in toelichting paragraaf 4.6. In dat verband is ook gekeken naar het verkeer van en naar het bedrijf van Van der Geest Oud-Ade b.v.

 

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn wat betreft geluid.

4.6 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen; 
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De omgeving van het plangebied dient door de mate van functiemenging (combinatie van wonen, bedrijven, maatschappelijke functies en centrumfuncties) aangemerkt te worden als gemengd gebied. Het enige relevante bedrijf is het onderhavige bouwbedrijf Van der Geest Oud-Ade b.v., een categorie 3.2-bedrijf van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Aan de richtafstand van 50 m in gemengd gebied wordt niet voldaan. Ten behoeve van de uitbreiding is akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd door Adviesbureau Van der Boom (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 7), waarin is onderzocht welke geluidbelasting de inrichting veroorzaakt op de omgeving. 

 

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus

Uit het onderzoek blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ten gevolge van alle activiteiten bij het bedrijf in de immissiepunten bij de woningen overdag hooguit 51 dB(A) bedraagt. Daarmee worden de grenswaarde overdag met 1 dB(A) overschreden. De vrachtwagenbewegingen over de entree zijn maatgevend. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de bedrijfsvoering niet wijzigt als gevolg van de realisatie van de nieuwe loods. Het plan leidt daardoor niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat bij bestaande woningen.

Op de overige punten kan worden voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.

 

Maximale geluidniveaus

De maximale geluidniveaus ten gevolge van het laden/lossen en de voertuigbewegingen bedragen in de immissiepunten bij de bestaande woningen hooguit 82 dB(A) overdag. Daarmee worden de richt- en grenswaarden overschreden. Ten gevolge van het laden/lossen liggen de piekniveaus niet hoger dan 70 dB(A). De vrachtwagenpassages leiden bij drie bestaande woningen aan de Leidseweg tot hogere piekniveaus.

Bij de nieuw geplande woningen voldoet het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau aan de richt- en grenswaarden. Ook het maximale geluidniveau voldoet aan de richt- en grenswaarden. Bij de nieuwe woningen is een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

 

Trillingen

Er zijn geen installaties bij het bedrijf die relevante trillingen veroorzaken. Bovendien liggen de woningen voldoende ver van de locatie om – naar verwachting - geen trillingshinder dan wel schade aan gebouwen te ondervinden.

 

Maatregelen en het BBT-principe

Conform de Wet milieubeheer (art. 8.II, 3e lid) mag van een bedrijf worden verwacht dat de geluidemissie van akoestisch relevante geluidbronnen binnen redelijke grenzen en de stand der techniek zo veel mogelijk moet worden geminimaliseerd (het BBT-principe: best beschikbare technieken). Bij het bedrijf is geen sprake van (eigen) dominante geluidbronnen met een onnodig hoge geluidemissie.

 

Bronmaatregelen

De vrachtwagenbewegingen over de entree zijn maatgevend voor de geluidbelasting op de bestaande woningen. De vrachtwagenbewegingen zijn noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en de entree niet op een andere locatie mogelijk is. Hierbij dient te worden opgemerkt dat voor de bestaande woningen de geluidbelasting vanwege de bedrijfsvoering niet wijzigt als gevolg van het plan. Het plan gaat immers over de vervanging van een bestaande opslagloods.

 

Overdrachtsmaatregelen

Om de piekniveaus te verlagen – met name die van de vrachtwagenpassages – zijn afschermingen nodig tussen de rijroute en de bestaande woningen. Deze zullen minimaal circa 2 m hoog moeten zijn. Bij een 2 m hoog en 20 m lang scherm tussen de entree en woning Leidseweg 20 daalt de geluidbelasting tot hooguit 41 dB(A) en liggen de maximale geluidniveaus op deze woning onder de 70 dB(A). De kosten van een dergelijke afscherming worden geraamd op ca € 8000,- uitgaande van € 200,- per m² scherm. Bij de woning Leidseweg 22a is niet effectief af te schermen, gezien de zeer beperkte ruimte. Overigens biedt het Activiteitenbesluit de mogelijkheid om piekniveaus (t.g.v. activiteiten behorende bij laden en lossen) in de dagperiode uit te zonderen van toetsing aan de grenswaarden.

 

Ontvangermaatregelen

De gevels van beide bestaande woningen (Leidseweg 20 en 22a) lijken op begane grondniveau geheel gesloten. Het is dan in beginsel mogelijk om deze gevels als dove gevels te beschouwen, waarmee ze vervallen als toetspunt voor de geluidbelasting. Worden deze gevels wel bij de toetsing meegenomen, dan kan worden overwogen om een hogere geluidbelasting buiten toe te staan, maar een binnenniveau te realiseren dat aan de wettelijke eisen voldoet: LAr,LT 35 dB(A) en LAmax 55 dB(A) overdag. Dit betekent een geluidwering van minimaal 16 dB(A), respectievelijk 27 dB(A) (82-55 dB(A)), een waarde die met standaardvoorzieningen te realiseren is (dubbel glas, goede kierdichting, geluidgedempte ventilatie). Ter plaatse van LAmax = 75 dB(A) kan het binnenniveau worden gegarandeerd bij een geluidwering van minimaal 20 dB(A). Overigens zijn de maximale geluidsniveaus in dit punt het gevolg van laden/lossen met de heftruck, activiteiten die conform het Activiteitenbesluit overdag bij toetsing buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

 

Verkeersaantrekkende werking

De 50-dB(A)-contour t.g.v. verkeer van en naar de inrichting ligt op minder dan 3 m van de wegas. De geluidbelasting op de woningen langs de weg –binnen de invloedssfeer van het bedrijf- ligt onder de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Gezien de bouwkundige staat van de woningen kan worden uitgegaan van een geluidwering van de gevels van minimaal 20 dB(A), waarmee de binnenniveaus van de woningen aan de wettelijke eis van 35 dB(A) kunnen voldoen.

 

Vergunning

Het bedrijf valt onder het Activiteitenbesluit milieubeheer en moet voldoen aan de daar gestelde (geluid)voorschriften. Daarbij zal het referentieniveau van het gebied een belangrijke rol spelen. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarden zal een afweging worden gemaakt tussen de kosten en technische mogelijkheden voor geluidbeperkende voorzieningen en de daarmee te realiseren geluidwinst.

Op basis van deze afweging kunnen afwijkende grenswaarden vastgesteld worden, mits wettelijke maximale waarden niet worden overschreden. Daarbij kunnen de grenswaarden uit de vigerende milieuvergunning een rol spelen.

 

Het aspect bedrijven een milieuzonering vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. 

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in het kader van gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN en vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de Wet natuurbescherming. Verantwoord moet worden dat het slopen van de bestaande bebouwing en het nieuwbouwinitiatief geen schade aan beschermde soorten en of gebieden opleveren. Het plangebied bevindt zich op meer dan 3 kilometer afstand van wettelijk beschermd natuurgebied en is niet gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland. Op basis van een uit te voeren quickscan naar beschermde flora en fauna wordt dit aspect belicht.

 

De quickscan van IDDS (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 8) bestaat uit twee onderdelen, te weten een bureaustudie en een veldbezoek. De quickscan flora en fauna heeft ten doel de voorgenomen plannen te toetsen aan de huidige natuurwetgeving zodat duidelijk wordt welke maatregelen moeten worden getroffen om overtreding van deze wet te voorkomen. Het plangebied is onderzocht en beoordeeld op de aanwezigheid van en betekenis voor door de Wet natuurbescherming beschermde plant- en diersoorten.

 

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland, van de gebieden uit de strategische reservering natuur, van een weidevogelgebied of van de karakteristieke landschapselementen, noch van een ander beschermd gebied, zoals Natura 2000. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn Meijendel&Berkheide op een afstand van 8,2 km en De Wilck op 4,6 km. In het kader van de omgevingsvergunning kan het vereist zijn om een AERIUS-berekening toe te voegen.

 

In het plangebied staan aaneengeschakelde opstallen, waardoor gebouwbewonende soorten kunnen worden verwacht. Uit het veldbezoek blijkt evenwel in het plangebied invliegopeningen ontbreken. Het gebied maakt geen deel uit van een lijnelement en wordt daardoor niet gebruikt als vaste vliegroute van vleermuizen. Als foerageergebied heeft het plangebied geen essentiële functie voor vleermuizen. Op basis hiervan is het uitgesloten dat de voorgenomen werkzaamheden negatieve effecten hebben op vaste rust- en/of verblijfplaatsen, vaste vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen.

Tijdens het veldbezoek zijn verder geen beschermde soorten zoogdieren aangetroffen. Deze worden gezien de verspreidingsgegevens en het ligging van het plangebied in stedelijk gebied ook niet verwacht in de toekomst. Voor eventueel aanwezige algemene zoogdieren geldt de zorgplicht. Tevens wordt geconcludeerd dat de aanwezige vaatplanten geen beschermde status hebben en ontwikkelingen niet in de weg staan.

Het plangebied heeft voorts geen functie voor broedvogels met een jaarrond beschermde status. In het gebied zijn geen (jaarrond) beschermde nesten aangetroffen. Huismussen zijn in het gebied niet gesignaleerd, noch doet het plangebied dienst als (essentiële) foerageerplaats of schuilplaats voor huismussen. Het is echter niet uit te sluiten dat algemene soorten in het plangebied gaan broeden. De Wet natuurbescherming biedt bescherming aan alle in gebruik zijnde nesten en rustplaatsen van vogels. De nestbescherming geldt voor alle soorten gedurende het broedseizoen en voor een beperkt aantal soorten jaarrond. Iedere vogel is tijdens het broeden beschermd. Voor het broedseizoen geldt geen vaste periode, globaal wordt uitgegaan van half maart tot half augustus. 

Beschermde amfibieën en reptielen kunnen op basis van verspreidingsgegevens en biotoop worden uitgesloten. Vanwege de afwezigheid van de beschermde rugstreeppad en andere beschermde amfibieën zijn nader onderzoek naar het voorkomen van rugstreeppad en maatregelen met betrekking tot rugstreeppad en andere amfibieën niet noodzakelijk. Verder hoeft, op grond van biotoop en verspreidingsgegevens, geen rekening gehouden te worden met beschermde ongewervelde diersoorten.

 

Conclusie

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland, van de gebieden uit de strategische reservering natuur, van een weidevogelgebied, van de karakteristieke landschapselementen of van een Natura 2000-gebied. Verder is het, op basis van het uitgevoerde onderzoek, onwaarschijnlijk dat met de voorgenomen plannen de vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetast.

Daarbij wordt er van uitgegaan dat de werkzaamheden, in verband met verstoring van broedvogels, buiten het broedseizoen uitgevoerd worden. Wel kan gestart worden voor het broedseizoen en doorgewerkt worden in het broedseizoen wanneer continue verstoring plaatsvindt. Indien de werkzaamheden starten binnen het broedseizoen, mogen deze pas uitgevoerd worden indien vooraf door een deskundig ecoloog is vastgesteld dat geen verstoring van broedvogels zal plaatsvinden.

Daarnaast moet gehouden worden aan de algemene zorgplicht. Dit betekent dat gelegenheid wordt gegeven aan amfibieën en grondgebonden zoogdieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden. Dit gebeurt door onder andere vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken, steenhopen) gefaseerd te verwijderen.

 

Aanbevelingen

De volgende aanbevelingen worden gedaan om de ecologische structuren in de omgeving te versterken:

• voor vleermuizen zouden open stootvoegen aangebracht kunnen worden in muren, of vleermuiskasten kunnen worden geplaatst in de spouw of tegen de muur van de nieuw te bouwen woningen. Eveneens kunnen vleermuisstenen worden ingemetseld;
• voor huismussen zouden zogenaamde mussenvides gerealiseerd kunnen worden; deze functioneren als nestplaats.    

4.8 Water

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

 

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod. 

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009 - 2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2010 - 2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering.

 

De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

 

Keur en beleidsregels 2015

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De meest actuele versie betreffen de Keur Rijnland 2015 en de Uitvoeringsregels Keur 2015.

 

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding.

 

Planspecifiek

Het zuidelijk deel van het plangebied ligt binnen de kern- en beschermingszone van een regionale waterkering. Bij het ontwerpen van het woongebouw is hiermee rekening gehouden: het woongebouw wordt buiten het denkbeeldige dijkprofiel gebouwd. Er heeft overleg plaats gehad met het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij mail van 20 juli 2018 hebben zij te kennen gegeven akkoord te zijn met het bouwplan. Daarbij is de hoogteligging van het woonpand nog nader afgestemd, waarbij het gebouw 170 mm is opgetild t.o.v. N.A.P., om uit het profiel van de vrije zone te geraken. Op 25 februari 2019 heeft het hoogheemraadschap van Rijnland formeel toestemming voor het uitvoeren van het werk (Besluit watervergunning); zie bijlagen bij toelichting, bijlage 10.

 

In de huidige situatie is het perceel reeds volledig bebouwd en verhard. Er is dan ook geen sprake van een toename van het bebouwd en verhard oppervlak, zodat geen watercompensatie nodig is. De bebouwing wordt aangesloten op het rioolstelsel. De voorkeur gaat uit naar een gescheiden afwatering, wat past binnen de voornemens van het hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente om bij nieuwbouw van woningen een gescheiden rioleringsstelsel toe te passen.

4.9 Cultureel erfgoed

4.9.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

Uit de Welstandskaart blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Nader cultuurhistorisch onderzoek is niet noodzakelijk.

 

4.9.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Gemeentelijk archeologiebeleid

De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 23 mei 2011 de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart vastgesteld. In dit beleid is de verwachting en archeologische bescherming in kaart gebracht en onderbouwd.

 

Erfgoedverordening

De gemeenteraad van Kaag en Braassem heeft op 8 november 2016 de gemeentelijke Erfgoedverordening vastgesteld. In de Erfgoedverordening zijn de lokale regels en procedures voor de omgang met monumenten en archeologie vastgelegd. De gemeente is als bevoegd gezag voor (rijks-)monumenten en archeologie het eerste aanspreekpunt voor vraagstukken over gebouwd en ondergronds erfgoed.

 

Planspecifiek 

Uit de archeologische beleidskaart blijkt dat het zuidelijke en oostelijke deel van het plangebied is gelegen in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Dat deel van het plangebied heeft binnen het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Volgens de bijbehorende regels mag uitsluitend worden gebouwd als het betrekking heeft op:

1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 150 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Er is hier geen sprake van vervanging zoals bedoeld onder 1 en de oppervlakte bedraagt meer dan 150 m². Derhalve dient met nader archeologisch onderzoek aangetoond te worden dat het niet de verwachting is dat archeologisch waardvolle objecten worden aangetast of dat middels archeologische begeleiding behoud van eventuele archeologisch waardvolle objecten wordt gewaarborgd. Ook kan medewerking worden verleend als de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of dat mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de vergunning voorschriften te verbinden. 

 

Uitkomst archeologisch onderzoek

IDDS heeft op 1 oktober 2018 bureauonderzoek en verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd op de planlocatie aan de Leidseweg 14 te Oud Ade (zie bijlagen bij toelichting, Bijlage 9). Uit het onderzoek blijkt dat er zich enkel grondafzettingen bevinden met een zeer lage archeologische verwachtingswaarde. De geplande ingrepen vormen geen bedreiging. Indien er toch archeologische vondsten worden opgegraven dient er volgens de Erfgoedwet mee omgegaan te worden. Er wordt geadviseerd om het plangebied, voor wat betreft archeologie, vrij te geven. Geconcludeerd kan worden dat de archeologie van het gebied geen belemmering vormt voor voorgenoemd plan. Om die reden is in het voorliggende bestemmingsplan geen dubbelbestemming voor archeologie opgenomen.

4.10 Molenbiotoop

In het geldende bestemmingsplan Oud Ade en Rijpwetering is een 'Vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m' aangegeven voor de aan de Leidseweg 3 gesitueerde molen 'De Vrouw Venner'. Op basis daarvan mag de maximale hoogte niet meer bedragen dan 1/100 van de afstand tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf van de onderste punt van de verticaal staande wiek. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning van die maat af te wijken, indien:

1. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en beplanting en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing en de beplanting;
2. toepassing van de bedoelde afstands- en/of hoogtematen de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden.

Planspecifiek

De afstand tot de molen bedraag circa 372 m, terwijl het onderste punt van de verticaal staande wiek zich op een hoogte van ongeveer 1 m bevindt. In het voorliggende bestemmingsplan wordt aangesloten bij de normen voor de molenbiotoop volgens  de provinciale Omgevingsverordening. Het onderhavige initiatief past, gebruikmakend van de (binnenplanse) afwijkingsmogelijkheden, binnen de bepalingen (zie toelichting paragraaf 3.2.2).

4.11 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijk stoffen in of in de directe nabijheid (binnen een straal van 1.500 m) van het plangebied voorkomen.

 

Hiermee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkelingen.

4.12 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen en de benodigde hoeveelheid parkeren, zijn kencijfers ontwikkeld. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. De parkeernormen zijn ook verwerkt in de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2018. Hiermee kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte zullen zijn.

 

Planspecifiek

Verkeer

Gebruik gemaakt wordt van de bestaande infrastructuur (Leidseweg); deze is geschikt voor de toename van het autoverkeer als gevolg van het onderhavige initiatief.

 

Parkeren appartementengebouw

Voor wat betreft het parkeren ten behoeve van het appartementengebouw is in het voortraject met de gemeente gesproken over een minimumnorm van 1,5 parkeerplaatsen per appartement, gelet op de doelgroep (ouderen) en de ligging in het centrum van Oud Ade. Dat betekent dat voorzien dient te worden in ten minste 15 parkeerplaatsen. Het ontwerp van Stol Architecten voorziet in 6 parkeerplaatsen onder  het appartementengebouw, gebruik makend van het hoogteverschil op het terrein (zie afbeelding in toelichting paragraaf 2.2.1). Daarnaast worden 9 parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd (zie onderstaande afbeelding).

In totaal gaat het om 15 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarmee wordt voldaan aan de te hanteren parkeernorm.

 

 

^{Parkeren op eigen terrein (bron: Stol Architecten, d.d. 11-11-2019)}

 

Parkeren bedrijfsbebouwing

Voor wat betreft het parkeren voor de bedrijfsbebouwing dient voldaan te worden aan de normen voor 'Bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief' en 'rest bebouwde kom' uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2018. Uitgegaan dient te worden van 0,8 - 1,3 parkeerplaatsen per 100 m² b.v.o. Er wordt zo'n 280 m² aan bedrijfsbebouwing toegevoegd, wat overeenkomt met ten hoogste 4 extra parkeerplaatsen. Op het perceel van bouwbedrijf Van der Geest Oud-Ade b.v. is voldoende ruimte aanwezig om deze extra parkeerplaatsen te realiseren.

 

Het aspect verkeer en parkeren is daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.4 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.

 

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen, waarbij deze zijn afgestemd op het bestemmingsplan 'Oud Ade en Rijpwetering':

 

Bedrijf

Het noordelijke deel van het plangebied is kent de bestemming 'Bedrijf'. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Tevens zijn de maximale goot- en bouwhoogten weergegeven op de verbeelding.

In de regels is opgenomen dat uitsluitend een aannemersbedrijf is toegelaten, in aansluiting op het geldende bestemmingsplan 'Oud Ade en Rijpwetering'. Ook is eventuele buitenopslag van bouw-, tuin- en bestratingsmaterialen geregeld. Er is hier geen bedrijfswoning toegelaten.

Verder worden de binnen de gemeente Kaag en Braassem gebruikelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden geboden. Naast bouwregels zijn er tevens gebruiksregels opgenomen. Daarin zijn strijdige gebruik en opslag geregeld.

Daarnaast is de wijzigingsbevoegdheid overgenomen uit het geldende bestemmingsplan, op basis waarvan de bestemming -onder voorwaarden- kan worden gewijzigd in de bestemmingen 'Centrum', 'Wonen - 1', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'.

 

Maatschappelijk

Naar aanleiding van een grondruil wordt een klein perceelsgedeelte toebedeeld aan het aangrenzende perceel Schoolplein 5. Dat perceel heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk'. De geldende mogelijkheden worden overgenomen, waarbij in de bouwregels uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden toegelaten.

    

Tuin

De gronden voor de voorgevel hebben de bestemming 'Tuin', bedoeld voor tuinen en groen- en parkeervoorzieningen. De bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zijn beperkt in aard en omvang. Tevens zijn er mogelijkheden voor erkers geboden.

 

Wonen - 1

Het appartementengebouw en het bijbehorende erf zijn opgenomen in de bestemming 'Wonen - 1'. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen. Ook is de woningtypologie ('gestapeld') aangeduid en is het maximum aantal wooneenheden (10) geregeld.

Tevens zijn de maximaal toegelaten goot- en bouwhoogten weergegeven, rekening houdend met een hoogteaccent aan de zijde van het plein. Deze hoogtematen van het hoofdgebouw zijn, conform de opgenomen definitie voor 'peil', gemeten ten opzichte van de hoogte van de Leidseweg.

Voorts gelden de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken. Dat geldt ook voor aan-huis-verbonden beroepen, aan-huis-verbonden (bedrijfs)activiteiten en bed&breakfast.

Verder is in de Algemene regels een voorwaardelijke verplichting parkeren opgenomen, om veilig te stellen dat blijvend voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

 

Dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering

De functie van waterkering is tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.  Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan conform een schriftelijke toestemming of een watervergunning van het hoogheemraadschap van Rijnland. Het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, zoals het ophogen of egaliseren is niet toegestaan, tenzij het normaal onderhoud betreft. De werken of werkzaamheden zijn toelaatbaar als het waterkeringsbelang niet onevenredig wordt aangetast en er een schriftelijk advies van het hoogheemraadschap van Rijnland is aangeleverd.

 

Gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoop 400m

Het plangebied valt binnen de molenbiotoop van een bestaande molen. Er is hiervoor een vrijwaringszone opgenomen om de windvang te waarborgen. Het bestemmingsplan voorziet in een regeling voor nieuwe bebouwing en beplanting binnen een afstand van 400 meter tot het middelpunt van de molen, zoals bedoeld in de provinciale verordening.

 

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De kosten voor de bestemmingsplanwijziging worden, waar nodig, door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Daarnaast zijn er voor de gemeente geen kosten verbonden aan dit initiatief. Bovendien wordt voor dit project een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Het ruimtelijke plan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Voor de aanvraag en verlening van een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing stelt artikel 3.10 van de Wabo dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Voor de uitgebreide procedure geldt afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit houdt in dat het ontwerpbesluit conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd wordt. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen (artikel 3.12 lid 5 Wabo). Alleen belanghebbenden kunnen in beroep gaan. De Wabo voegt hier aan toe dat het ontwerpbesluit en/of het definitieve besluit op grond van de Wabo of het Besluit omgevingsrecht in bepaalde specifieke gevallen aan specifiek personen of instanties wordt gestuurd.

7.2 Participatie

De initiatiefnemer heeft de omgeving geïnformeerd over het voorliggende initiatief. Reeds in mei 2017 zijn de direct omwonenden/buren en de Dorpsraad van Oud Ade persoonlijk op de hoogte gebracht van de voornemens op perceel Leidseweg 14. Vervolgens zijn zij op 7 februari 2018 opnieuw geïnformeerd. Er zijn is informatie verstrekt aan de direct omwonenden/buren. Dit heeft geleid tot de volgende reacties:

• Bij veel oudere Oud-Adenaren doet het ontwerp van de nieuwbouw denken aan de oude inmiddels gesloopte lagere school, die daar in de buurt heeft gestaan. De toenmalige karakteristieke woning van het hoofd van de school met twee aangrenzende lokalen heeft qua verschijningsvorm veel weg van de nieuwbouw. Hierover zijn meerdere malen positieve opmerkingen over gemaakt.
• Met de buren van Leidseweg 16 is uitvoerig overleg geweest over het appartementengebouw. Met hen is volledige overeenstemming bereikt, over de te hanteren afstand tot de erfgrens en de voorgevellijn die de bestaande gevellijn volgt.
• Met de buren van Leidseweg 16 is ook overleg geweest over de loods, waarna aanpassingen aan het ontwerp voor de loods zijn gedaan. Ook zijn afspraken gemaakt over een erfafscheiding en een bevestigingspunt voor een afsluitpoort. Zij hebben verklaard akkoord te zijn met het ontwerp.
• Met een andere betrokken bewoner is met Stol Architecten nogmaals naar het ontwerp gekeken en zijn enkele aanpassingen doorgevoerd. Zo is het appartementengebouw iets teruggeplaatst, in de voorgevellijn van de aangrenzende woning. Tevens is de meest zichtbare kopgevel aan het plein wat meer verlevendigd.
• Op 5 september 2018 zijn de plannen, op verzoek van de Dorpsraad, gepresenteerd en toegelicht aan de bewoners van Oud Ade.

7.3 Vooroverleg

In december 2018 is het bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro onder de aandacht gebracht bij de provincie Zuid-Holland (via e-formulier) en het hoogheemraadschap van Rijnland.

Van de provincie is geen inhoudelijke reactie ontvangen. Het project is besproken met het hoogheemraadschap van Rijnland. Naar aanleiding daarvan is de hoogteligging van het appartementengebouw aangepast, om uit het profiel van de vrije zone van de regionale waterkering te blijven. Vervolgens heeft het hoogheemraadschap op 25 februari 2019 de benodigde watervergunning verleend voor het uitvoeren van de werken die verband houden met het realiseren van het appartementengebouw. Dit besluit is als Bijlage 10 aan het voorliggende bestemmingsplan toegevoegd.

7.4 Zienswijzen

Vanaf donderdag 18 maart 2020 tot en met woensdag 22 april 2020 lagen het ontwerpbestemmingsplan ‘Leidseweg 14 en 22 te Oud Ade’ en de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van tien woningen aan de Leidseweg 14 en 14A1 t/m 14A10 te Oud Ade voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage in het gemeentehuis en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl was het plan in te zien.

Gedurende deze periode zijn twee zienswijzen kenbaar gemaakt. In de bijgevoegde Nota van beantwoording (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 11) worden de ingediende zienswijzen verwoord en inhoudelijk behandeld. Deze zienswijzen hebben op onderdelen (van de punten 2.3 en 2.4) betrekking op de aanvraag om omgevingsvergunning. Voor het overige hebben deze alleen betrekking op het bestemmingsplan. Er is echter sprake van een zodanige verwevenheid dat deze in zijn geheel in de Nota van beantwoording zienswijzen zijn opgenomen. Naar aanleiding van de zienswijzen is de toelichting van het bestemmingsplan aangepast ten aanzien van de molenbiotoop.