Kwaklaan naast nr. 61

Grote buitenplanse afwijking bijlage C

Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan

(grote buitenplanse afwijking)

Inleiding

 

De aanvraag heeft betrekking op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a Wabo slechts worden verleend met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking, in de bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) aangewezen gevallen of indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

Toetsing

De activiteit is getoetst aan het bestemmingsplan "Juliahof" op de volgende aspecten.

Bestemmingen

Op deze gronden is de bestemming "Wonen" van toepassing.

Gebruiksregels

De aanvraag is in overeenstemming met de gebruiksregels van het bestemmingsplan.

Bouwregels

Conform Artikel 6.2.1 onder b mogen hoofdgebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. De aanvraag is hiermee in strijd omdat op deze plaats geen bouwvlak ingetekend is.

Mogelijkheid tot afwijken

Voor de activiteit zijn in het bestemmingsplan geen regels opgenomen inzake afwijkingen en de activiteit is geen geval zoals genoemd in het Bor, bijlage II, artikel 4.

Wel kan voor de activiteit worden afgeweken van de in het bestemmingsplan gegeven regels met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

In artikel 2.27 lid 1 Wabo is aangegeven dat in de in het Bor aangewezen categorieën gevallen een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuurs-orgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Artikel 6.5 lid 1van het Bor bepaalt dat de omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft.

Ingevolge het tweede lid van dat artikel kan de verklaring slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening.

Het derde lid van genoemd artikel geeft aan dat de gemeenteraad categorieën gevallen kan aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist. Het ingediende project valt niet binnen een door de raad op 15 februari 2011 aangewezen categorie. Het betreft een geval genoemd in bijlage I bij dit raadsbesluit onder B.1. Een verklaring van geen bedenkingen is derhalve niet vereist.

Overwegingen

Stedenbouw

De kavel is een afgesplitste kavel. Deze ligt naast het deelgebied 'Noordweg', dat onderdeel is van het project Juliahof. In dit deelgebied komen woningen die aansluiten op de wijk Vliettuinen en de vrijstaande Tuinderswoningen die daar al in het gebied aanwezig zijn. De woning naast Kwaklaan 61 past goed in dit project, in het gewenste beeld en in het ritme van het lint.

Om eenduidigheid te krijgen in de gerealiseerde woningen ter plaatse, krijgt de op te richten woning dezelfde voorwaarden als de woningen in Juliahof, zoals opgenomen in artikel 6 Wonen - W van het bestemmingsplan “Juliahof”. Aan deze voorwaarden wordt met deze aanvraag voldaan. Het vergunningsvrije bijgebouw is weliswaar dieper dan 3 m achter de achtergevel gesitueerd, maar vanwege de vergunningsvrije status is dit wel passend. Verder geldt dat de nok van de woning hoger is dan de gestelde 10 m (10,05). In het bestem-mingsplan is een mogelijkheid opgenomen in artikel 12 (algemene ontheffingsregels) om af te wijken van de op de plankaart aangeduide maten met ten hoogste 10%. Het bouwplan moet dan geen onevenredige afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de

milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De overschrijding van 5 cm zorgt ervoor dat er geen onevenredige afbreuk gedaan wordt, dus deze is akkoord.

Verder zijn er stedenbouwkundig nog een aantal aanvullende randvoorwaarden opgesteld om de woning, voor wat betreft de positionering in het lint langs de Kwaklaan, te laten passen en geen ongewenste situaties te laten ontstaan voor wat betreft de omliggende percelen. Er is aangegeven dat de voorkant van de woning/representatieve zijde van de woning op de Kwaklaan is gericht. Door de keuze voor een woning met een dwarskap en de architectonische uitstraling wordt hieraan voldaan, ondanks dat de voordeur zich in de zijgevel bevindt.

Er is aangegeven dat de woning minimaal 2,5m van de zijdelingse perceelsgrenzen moet liggen en minimaal 5 m vanaf de voorste perceelsgrens, waardoor de rooilijn min of meer gelijk komt te liggen met de al bestaande woningen. Aan deze gestelde afstandsmaten van het hoofdgebouw wordt voldaan. De woning moet een kap krijgen, omdat dit aansluit bij de nieuwe woningen van de Kwaklaan. Hieraan wordt ook voldaan. Aan het vereiste van 2 parkeerplekken op eigen terrein om te voldoen aan de parkeerdruk, wordt voldaan.

Destijds (in 2010) is ook nog opgenomen dat ook de afstand van de bijgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2,5m moest bedragen. Dit criterium is echter achterhaald door het vergunningsvrij bouwen dat in de Wabo (op 1 oktober 2010 is ingegaan) en de aanpassing hierop in november 2014. Hierdoor zijn de vergunningsvrije mogelijkheden dusdanig dat deze randvoorwaarde niet meer te handhaven is en vervalt.

Water

Aanleiding

De woning zal worden gebouwd aan de Kwaklaan tussen nr. 57 en 61, op een stuk grond van 650 m². Dit gebied ligt in de Wippolder dat een peil van -0,80 m NAP heeft met een toelaat-bare peilstijging van 0,35 m. De nieuwe woning valt buiten het bebouwingsvlak.

Veiligheid en waterkeringen

Dit plan ligt niet in de nabije omgeving van een waterkering en daarmee dus niet in een keur-zone.

Waterkwantiteit (voldoende water)

Aanvrager is van plan om grind aan de voorkant van de woning op het erf toe te passen, waardoor er geen extra verharding dan de te bouwen woning ontstaat. De afmeting daarvan is 12 x 8,4 m. De uitkomst hiervan is ingevoerd in de tool van de waterverdeelsleutel (zie figuur 1). Deze heeft het afgerond naar 100,8 m². Hieruit volgt dat in principe 20 m² open water aangelegd moet worden.

Figuur 1

Voor wat betreft vasthoudmogelijkheden is aanvrager bereid om bijvoorbeeld een vijver aan te leggen of regentonnen te plaatsen. Ter compensatie van 20 m² water, zal de aanvrager op verschillende plaatsen op het perceel (verdiepte) grindbakken aanbrengen, eventueel aangevuld met infiltratiekratten, indien nodig. De grindbakken zullen op het gehele voorerf en aan de linkerzijde van de woning, ter hoogte van de parkeerplaatsen, komen. Daarnaast komt er een strook aan de rechterzijde van de woning. Aan de tuinzijde komen er één of meerdere grindbakken.

Onderhoud en bagger

Er wordt niet gebouwd naast een watergang en er wordt geen water gegraven.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Het bouwplan heeft geen negatieve invloed op de waterkwaliteit van het oppervlaktewater. Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitlogende bouwmaterialen zoals zink, koper of andere uitlogende materialen.

Afvalwater en riolering

In het plangebied zal een gescheiden rioleringsstelsel worden aangelegd. Het afstromend regenwater van de (schone) daken en erfverharding wordt afgevoerd richting de polderwatergangen. De op te richten woning zal hieraan voldoen en gescheiden op het rioleringsstelsel worden aangesloten, waarbij het afstromend regenwater wordt afgevoerd richting de polderwatergangen.

Bodem

Voor het perceel heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden (zie Bijlage 1 “Verkennend bodemonderzoek Kwaklaan nabij 61, Wateringen”). De resultaten van dit onderzoek zijn neergelegd in het rapport van BMA Milieu van 16 maart 2015, rapportnr. NEN.2015.0043 'verkennend bodemonderzoek Kwaklaan nabij 61 Wateringen”. Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de opgestelde hypothese “verdacht' juist is. Ter plaatse zijn in de grond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarde vastgesteld. Voor lichte verontreinigingen behoeft echter geen nader onderzoek te worden aanbevolen.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat er milieuhygiënisch gezien geen knelpunten bestaan voor het afgeven van een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning.

Conclusie

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is medewerking aan dit plan akkoord. Er wordt, behoudens het bouwvlak, voldaan aan de bepalingen uit het bestemmingplan voor wat betreft het wonen. De toevoeging van de woning in het lint past binnen het gewenste beeld en het project Juliahof. Om ervoor te zorgen dat de woning daadwerkelijk past zijn er stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld (2010) waaraan wordt voldaan, met uitzondering van de afstandseis van het bijgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens. Deze randvoorwaarde is echter achterhaald door het verruimen van het vergunningsvrij bouwen in de Wabo.

Vanuit het oogpunt van water is medewerking aan dit plan ook akkoord. Er kan worden ingestemd met de oplossingen die aanvrager aandraagt t.a.v. het compenseren van 20 m² water in het plangebied. Vanuit het oogpunt van bodem is aangegeven dat de onderzoeksre-sultaten aantonen dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen knelpunten bestaan voor het afgeven van een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning.

Gelet op het bovenstaande en het bepaalde in artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo, kan de omgevingsvergunning voor deze activiteit worden verleend.