| Plan: | Bedrijventerrein Woutersweg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1783.ABP00000025-onhe |
In deze paragraaf wordt per artikel een toelichting gegeven op de planregels.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte, oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Agrarisch (Artikel 3)
In de meest noordelijke hoek is één perceel als Agrarisch bestemd. Voor de gebouwen, waaronder ook kassen vallen, en overkappingen zijn een maximum goot- en bouwhoogte opgenomen.
Bedrijventerrein (Artikel 4)
De grootste deel van het plangebied, te weten de bedrijfspercelen, zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. Om die reden wordt de uitleg van dit artikel uitgebreid toegelicht.
Bestemmingsomschrijving
Op gronden met de bestemming Bedrijventerrein zijn zowel bedrijven toegestaan, alsmede wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen.
Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van een Staten van Bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen als bijlagen bij de regels van dit bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan wordt gewerkt met de Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten en met de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Agrarisch aanverwant'. Deze laatste Staat is van toepassing op die gronden die voorzien zijn van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch aanverwant'.
Voor het vaststellen van de milieuzonering is uitgegaan van de bestaande woonbebouwing of solitaire woningen (burgerwoningen en bedrijfswoningen) in of langs de randen van het plangebied. Bedrijven uit een zwaardere categorie dienen op een grotere afstand van de woonbebouwing te worden gesitueerd dan de bedrijven uit lagere milieucategorieën. Voor een uitgebreide toelichting op de aanpak van de milieuzonering zie ook paragraaf 3.3.
De milieuzonering is op de verbeelding aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Op de verbeelding is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld BT b<3.1). Op het bedrijventerrein varieert de algemene toelaatbaarheid van maximaal milieucategorie 2 tot en met maximaal milieucategorie 4.1.
Op het bedrijventerrein bevinden zich naast bedrijven een aantal andere functies. Deze hebben een specifieke functieaanduiding gekregen om het gebruik goed mogelijk te maken. Het betreft twee detailhandelsvestigingen en een benzinestation.
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. Deze regel geldt niet voor de aanwezige Bevi-inrichting (Brinkman) in het plangebied. Dit bedrijf is aangeduidt met de 'specifieke vorm van bedrijf - bevi', uitsluitend binnen deze aanduiding is een Bevi-inrichting toegestaan. De Bevi-inrichting heeft ook een veiligheidszone, deze is in het bestemmingsplan weergegeven middels de aanduiding 'veiligheidszone - bevi'. Binnen deze zone zijn kwetsbare objecten niet toegestaan. Objecten die onderdeel uitmaken van een Bevi-inrichting worden conform het Bevi nooit gezien als kwetsbaar.
In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Daarnaast zijn geluidshinderlijke inrichtingen eveneens niet toegestaan.
Bouwregels
Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Op de verbeelding en in de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in bedrijfsgebouwen en overkappingen, bedrijfswoningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In het plangebied komen tevens enkele bedrijfwoningen voor. Deze zijn apart aangeduid met een bouwaanduiding en twee functieaanduidingen. Ten aanzien van deze bedrijfswoningen is een aparte regeling opgenomen in de bouwregels, waarin onder andere maximale bouw- en goothoogte en inhoud is bepaald.
Nadere eisen
In dit lid is bepaald dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen omtrent de situering van de gebouwen mede in verband met de inrichting van de onbebouwde terreinen voor wat betreft de aan- en afvoerroutes van goederen en de parkeerruimte voor (vracht)verkeer.
Specifieke gebruiksregels
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen die bepaalde gebruiksvormen uitsluiten. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Ook geluidshinderlijke inrichtingen zijn niet toegestaan.
Daarnaast zijn een aantal zaken uit de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerrein (zie paragraaf 2.1.3) in de specifieke gebruiksregels opgenomen. Zo zijn bijvoorbeeld leisure, detailhandel en zelfstandige kantoren in de regel niet toegestaan.
Tot slot zijn er specifieke gebruiksregels opgenomen voor showrooms, onzelfstandige kantoren en opslag van goederen buiten het bouwvlak.
Afwijken van de bouwregels
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om het vergroten van bouwhoogte van gebouwen, alsmede het aanpassen van het maximum bebouwingspercentage.
Afwijken van de gebruiksregels
Uit het oogpunt van flexibiliteit zijn in dit lid een aantal bepalingen opgenomen waarbij het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning kan afwijken.
- Staat van Bedrijfsactiviteiten
De eerste bepaling betreft het afwijken van de Staten van Bedrijfsactiviteiten. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in twee categorieën hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staten van Bedrijfsactiviteiten, op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.
- Detailhandel in volumineuze goederen
Detailhandel is op het bedrijventerrein niet toegestaan, aangezien deze behoren te worden gehuisvest in de daarvoor aangewezen winkelcentra. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van deze gebruiksregel om bepaalde vormen van detailhandel in volumineuze goederen op het bedrijventerrein toe te staan, aangezien deze vorm van detailhandel zich vaak buiten de traditionele winkelcentra wil vestigen. Het deel van het bedrijventerrein bedoeld voor 'agrarisch aanverwante bedrijven' valt overigens niet onder deze regeling. De regeling sluit aan bij de Bedrijventerreinenvisie en de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerreinen.
- Zelfstandige kantoren
In overeenstemming met de Bedrijventerreinenvisie en de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerreinen, kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van de specifieke gebruiksregels voor het toestaan van zelfstandige kantoren. Net als bij de afwijkingsbevoegdheid voor detailhandel in volumineuze goederen geldt dat deze regeling niet van toepassing is op het deel van het bedrijventerrein dat bedoeld is voor agrarisch aanverwante bedrijven. Alvorens omgevingsvergunning te verlenen, dient te worden getoetst aan een aantal voorwaarden die zijn opgenomen in de regels.
Wijzigingsbevoegdheden
Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor verwijderen van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Van deze bedrijfswoning kan gebruik worden gemaakt indien het gebruik als bedrijfswoning is komen te vervallen.
Tuin (Artikel 5)
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen en gedeeltelijk de zijtuinen bij de burgerwoningen.
Water (Artikel 6)
De bestaande watergangen in het plangebied zijn bestemd als Water. Op de gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de bestemming toegestaan, zoals steigers, bruggen en duikers.
Wonen (Artikel 7)
De woningen zijn voorzien van de bestemming Wonen. De regeling voor de woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: Wonen en Tuin. Het artikel Tuin is al besproken onder artikel 5.
De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming Wonen. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn bestemd als Tuin.
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld de garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de bestemmingsplankaart bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. Per hoofdgebouw is de goot- en bouwhoogte vastgelegd.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot de oppervlakte en hoogte van erfbebouwing.
In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.
Aan-huis-gebonden ondernemingen
Aan-huis-gebonden ondernemingen zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Deze mogen alleen voorkomen zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 50 m² per woning.
Leiding - Riool (Artikel 8)
Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige planologisch relevante afvalwatertransportleiding is de bestemming Leiding - Riool opgenomen. Het betreft hier een dubbelbestemming. Bouwen is slechts mogelijk op basis van een door het bevoegd gezag verleende omgevingsvergunning, waarbij getoetst wordt aan het belang van de leiding. Voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden en werken, geen gebouwen zijnde, is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het leidingbelang niet onevenredig wordt geschaad. De leidingbeheerder brengt hierover voorafgaand advies uit aan het bevoegd gezag.
Waarde - Archeologie - 4 (Artikel 9)
Conform het archeologiebeleid wordt een beschermingsregime vastgelegd in het kader van te beschermen archeologische verwachtingswaarden. Het hele plangebied valt onder 'Verwachtingszone III' en is zodoende bestemd als 'Waarde - Archeologie - 4'. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken in het kader van samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een verplichting opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Onderzoek is overigens pas nodig bij werkzaamheden groter dan 500 m².
In het kader van de bescherming van de archeologische verwachtingswaarden is ook voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningsplicht opgenomen.
Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel (Artikel 10)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 11)
De algemene bouwregels omvatten bouwregels die aanvullend op de regels van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Er wordt onder andere verwezen naar de op de verbeelding vastgelegde hoogtematen en bebouwingspercentages. Daarnaast zijn er, tenzij hoofdstuk 2 anders bepaalt, standaard hoogtematen vastgelegd voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Naast deze meer algemene bepalingen kent het artikel de volgende regelingen.
Overschrijding bouwgrenzen
Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Ondergrondse bouwwerken
In dit lid is bepaald dat de regels in de plan ook van toepassing zijn op ondergrondse bouwwerken.
Parkeernormering
In dit lid is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling het Westlands Verkeer- en Vervoerplan van toepassing is.
Dakkapellen
In dit lid zijn de mogelijkheden en toegestane afmetingen voor dakkapellen vastgelegd.
Bestaande bouwwerken
Dit lid bepaalt dat bestaande bouwwerken mogen worden teruggebouwd wanneer deze met een vergunning tot stand zijn gekomen.
Algemene gebruiksregels (Artikel 12)
In dit artikel zijn een aantal vormen van strijdig gebruik als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Daarnaast is aangegeven wat niet onder strijdig gebruik valt. Het gaat hier om gebruik dat ingevolge de APV van de gemeente Westland is toegestaan.
Algemene gebruiksregels (Artikel 13)
In dit artikel is voor de aanwezige gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - munitie' een aanvullende regel opgenomen.
In het bestemmingsplan zijn de mogelijke locaties van conventionele explosieven op de plankaart aangeduid door middel van een gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-munitie'. In de regels is in dit artikel een omgevingsvergunningplicht opgenomen. Dit houdt in dat voor specifieke werkzaamheden, zoals ophogen, afgraven en/of heiwerkzaamheden, een omgevingsvergunning is vereist.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 14)
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwregels, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Hierbij is ook bepaald dat in ieder geval niet kan worden afgeweken van de bouwregels wanneer hiermee onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Dit artikel bepaalt tevens op welke onderdelen de bouwverordening niet van toepassing wordt is. Artikel 9 van de Woningwet regelt immers primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Overige regels (Artikel 15)
In de bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
Overgangsrecht (Artikel 16)
In dit artikel is het overgangsrecht voor gebruik en gebouwen opgenomen conform artikel 3.2.2 Bro.
Slotregel (Artikel 17)
In dit laatste artikel wordt de titel van het bestemmingsplan genoemd.