Bedrijventerrein ABC Westland

2.2 Ruimtelijk-functionele structuur

Begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan bedrijventerrein ABC Westland bij Poeldijk wordt globaal begrensd door de Paul Captijnlaan en Arckelweg in het zuiden, de N211 (Nieuweweg) in het westen, de Wennetjessloot in het noorden en de Lange Sloot in het oosten. Het plangebied bestaat uit twee delen. Het grootste deel is het aan de agrarische sector gelieerde bedrijvengebied Agro Business Centrum Westland (Bedrijventerrein ABC Westland). Het terrein van de voormalige Groente- en Fruitveiling Westland Noord is geherstructureerd en uitgebreid. Het tweede deel bestaat uit de stroken langs de Nieuweweg en de Wennetjessloot (Bedrijvenstrook Nieuweweg). Langs de Nieuweweg ligt een bedrijvenstrook die functioneel en fysiek gescheiden is van ABC Westland. In de groenblauwe natuurstrook van de Wennetjessloot staan van oudsher woningen als lintbebouwing langs het fietspad.

Bedrijventerrein ABC Westland

ABC Westland heeft twee ontsluitingen. Eén aan de Paul Captijnlaan en één aan de Arckelweg. Bij beide ontsluitingen staan elektronische hekken die 's nachts gesloten worden. Op ABC Westland is de hoogwaardige vorm van parkmanagement ontstaan die vaker op oude veilingterreinen bestaat, inclusief eigen beheer van wegen, riolering en groen. Op ABC Westland zijn geen (bedrijfs)woningen gevestigd en vrijwel geen publieksfuncties.

Het plangebied is aan te merken als 'regionaal bedrijventerrein' in verband met de feitelijke situatie en de mogelijkheden vanuit het vigerend plan. Regionale terreinen zijn bedrijventerreinen die worden gekenmerkt door de ligging aan rijkswegen en de omvang. Grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een voorkeur voor locaties met een goede verkeersontsluiting. Wat opvalt is de hoge beeldkwaliteit op regionale bedrijventerreinen. De bedrijfsmatige opzet is sterker dan op lokale terreinen. Vermenging van bedrijfsmatige functies met publieksfuncties zoals detailhandel is uitgesloten in bestemmingsplannen.

Binnen het plangebied is sprake van twee soorten regionaal bedrijventerrein: het grootste gedeelte van het plangebied betreft gronden met grootschalige bedrijfsruimtes, en er is een gedeelte waar kleinschaligere bedrijven gevestigd zijn. In het gedeelte met grootschalige bedrijfsruimten zijn voornamelijk terreinen met agrogerelateerde bedrijven gevestigd. Agrogerelateerde terreinen zijn terreinen die voor wat betreft het agrologistieke deel ingericht zijn op logistieke processen rondom de producten uit de glastuinbouw. Dit betreft opslag, verpakking, koeling, handel en transport. De terreinen zijn geheel ingericht op logistieke processen met grote loodsen, veel dockshelters en brede wegen voor vrachtverkeer. De meer dan 90 op ABC Westland gevestigde bedrijven hebben direct of indirect een link met de agribusiness. Gevestigde bedrijven betreffen onder andere telersverenigingen, groothandel en transportbedrijven voor de im- en export- en binnenlandse markt, sorteer- en verpakkingsbedrijven, een koelhuis, tuinbouwtoeleveringsbedrijf, een kwaliteitscontrolebureau en douane-expediteurs, uitzendbureaus en dienstverlening. In de praktijk bestaat de bedrijvigheid voor ruim 90% uit agrologistiek. Het vigerend plan laat echter ook andersoortige bedrijven toe op het terrein en daarom is gekozen het Bedrijventerrein ABC Westland aan te merken als regionaal bedrijventerrein in plaats van agrogerelateerd bedrijventerrein.

Daarnaast is er nabij de ingang van het plangebied een strook kleinschaligere, niet- agrogerelateerde bedrijven. Dit gedeelte is ontstaan als gevolg van uitplaatsingsbeleid van de voormalige gemeente Monster. Het betreft de percelen aan ABC Westland 227 t/m 293 met bedrijven die niet agrogerelateerd zijn, zoals Van der Valk en De Groot en Kippie B.V. Publieksfuncties zijn niet mogelijk in deze strook en grootschalige bedrijvigheid is gewenst.

Bedrijvenstrook Nieuweweg

Het tweede deel van het plangebied betreft een gemengd gebied, gelegen aan de Nieuweweg 57 t/m 83. In dit deel bevinden zich woningen, enkele bedrijven, een kartcentrum en een caravancentrum. Elk bedrijf heeft een eigen ontsluiting op de Nieuweweg. De strook functioneert niet als bedrijventerrein, maar het gaat hier om losse bedrijven. Deze strook krijgt dan een bedrijfsbestemming in plaats van bedrijventerrein.

Strook woningen aan de Zuyt Bruyn

In 2003 is er een raamovereenkomst gesloten tussen de gemeente Westland en ABC Westland Beheer C.V. In deze overeenkomst  is opgenomen dat er maximaal 6 woningen aan de rand van het bedrijventerrein gerealiseerd mogen worden. Dit ter compensatie van de 12 woningen die in het gebied van ABC Westland wegens herbestemming zijn/worden gesloopt. Daarbij was het uitgangspunt dat het aantal woningen, na algehele planrealisatie, teruggebracht zou worden van 12 naar maximaal 6. In het vigerende bestemmingsplan is daarom opgenomen dat er maximaal 6 woningen in deze strook worden gebouwd.

In dit voorontwerpbestemmingsplan is er echter voor gekozen om de kavels van de woningen te verkleinen en om het aantal woningen te verhogen van 6 naar maximaal 8. Hiertoe is op de planverbeelding één bouwvlak opgenomen waarbinnen maximaal 8 woningen mogen worden gebouwd. De reden voor deze aanpassing is dat de 6 grote kavels tot op heden onverkoopbaar blijken. Per saldo blijft er sprake van een planologische verbetering omdat het aantal woningen wordt teruggebracht van 12 naar 8.

Landschappelijke context

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de direct ten noorden van de kern Poeldijk gelegen Dijkpolder. Deze polder werd begrensd door de Nieuwe Weg naar Loosduinen (de huidige Nieuweweg/N211), de Holte Wetering (de huidige Wennetjessloot) en de Polderweg (de huidige Wateringseweg en Voorstraat). De Nieuweweg liep vanaf Hondsholredijk – het huidige Honselersdijk – met een wijde westelijke boog om Poeldijk heen naar Loosduinen. De weg vormde samen met het direct aan de westzijde gelegen water van de Nieuwe Vaart een duidelijke scheiding tussen de aan weerszijden gelegen polders.

Topografische kaart (situatie 1910)

De verkaveling van de Dijkpolder loopt vanuit het zuidwesten naar het noordoosten. De verkaveling van de aan de westzijde van de scheidslijn gelegen West Mae Polder (de huidige Westmade Polder) en de Polder Kerktiend, ligt hier haaks op. Vanuit het westen leidt de Booma Watering naar de Nieuwe Vaart. Deze watering en het in het noorden aansluitende deel van de Nieuwe Vaart en de Wennetjessloot, vormen de gemeentegrens met Den Haag. Hier ligt een brede tot aan de duinen van Kijkduin doorlopende groenzone met sport- en recreatievoorzieningen, de begraafplaats Ockenburg en het sportcomplex van De Uithof.

De oorspronkelijke landschappelijke verkaveling is herkenbaar gebleven in de verkaveling van het bedrijventerrein. De veelal langgerekte bouwmassa's en de lange noordoost-zuidwest gerichte wegen volgen het oorspronkelijke slagenpatroon van de polder. Meerdere voormalige agrarische sloten zijn opgenomen binnen het bedrijventerrein. Samen met de lange straten bieden deze sloten op meerdere plaatsen doorzichtmogelijkheden naar het Wenpad met de wetering en naar de aan de overzijde van het water gelegen groengordel bij De Uithof.

Het binnen het bedrijventerrein opgenomen slotenpatroon, de bij het Wenpad gelegen watering en de groene bermen vanaf de rotonde bij de Paul Captijnlaan naar De Zuyt Bruyn, zijn de belangrijkste groenelementen. Binnen het plangebied komt nog een aantal braakliggende terreinen voor die nog bebouwd moeten worden.

Bedrijven- en bebouwingsstructuur

De binnen het plangebied aanwezige bedrijven zijn voornamelijk gerelateerd aan de agrarische sector. Met name bedrijven voor transport, verpakkingen en handel, maar ook installatietechniek en dienstverlening voor de glastuinbouw. In de strook regionaal bedrijventerrein op ABC Westland richten bedrijven zich onder meer op rioolreiniging en promotie en geschenken. In de bedrijvenstrook langs de Nieuweweg is functiemenging ontstaan met onder andere grootschalige detailhandel (caravans/detailhandel in volumineuze goederen) en Van den Ende Racing Inn.

Aan de westzijde van het Agri Business Centrum Westland staat het nieuwe kantorencomplex Westlandse Poort. Het complex bestaat uit 24 kantoorunits van ieder ongeveer 50 m². Deze units kunnen aan elkaar gekoppeld worden, verdeeld over 5 verdiepingen. In het kantorencomplex zijn circa 12 agribusiness gerelateerde bedrijven gevestigd. Westlandse Poort bevindt zich bij de entree van bedrijventerrein ABC Westland aan de provinciale weg N211, waardoor het complex goed bereikbaar is vanaf de A20 en de A4. De bedrijven binnen Westlandse Poort zijn vooral gericht op de dienstverlening (communicatie, netwerkbeheer en projectmanagement, consultancy, administratiekantoren en horeca (eetcafé Westpoort).

Westlandse Poort

Agri Business Centrum Westland

De overige bedrijfsgebouwen bestaan voor het merendeel uit grote hallen onder sheddaken. Dit zijn daken bestaande uit series asymmetrische zadeldaken waarbij in de steilere, vooral op het noordoosten gerichte dakvlakken, glas is aangebracht ten behoeve van lichttoetreding. Daarnaast komen ook plat afgedekte bedrijfshallen voor. Verder zijn er nog recent gebouwde kleinschalige bedrijfsunits ter plaatse van de achterzijde van de percelen aan de Nieuweweg 57 en 57h.

Zelfstandige kantoorgebouwen bestaan vooral uit twee of drie plat afgedekte bouwlagen. Binnen ABC Westland bedraagt het areaal zelfstandige kantoorgebouwen circa 7.000 m². Het areaal onzelfstandige kantoren, behorend bij de bedrijfshallen, bedraagt circa 10.000 m².

Bedrijfsbebouwing met sheddaken

Op het bedrijventerrein is parkmanagement van toepassing waarbij de gemeente geen beheerstaken heeft. Voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte (wegen, water en groenvoorziening) is de Vereniging van Eigenaren ABC Westland opgericht. ABC Westland Beheer verzorgt het beheer en onderhoud namens de VVE. Bijna alle bedrijven die een bedrijfsruimte op het ABC Westland-terrein huren of hebben aangekocht, zijn gelieerd aan de agribusiness en de facilitaire ondersteuning is veelal op het terrein zelf te vinden.

ABC Westland Beheer is niet alleen verantwoordelijk voor het technisch onderhoud, maar ook het commerciële beheer valt onder haar taken: verhuur, verkoop en aankoop. Bestaande gebouwen worden gemoderniseerd, omliggende percelen verder ontwikkeld en daarnaast behartigt ABC Westland Beheer ook de belangen van de huurders en kopers. Zo wordt er op gemeentelijk en provinciaal niveau gesproken over verbetering van de infrastructuur.