| Plan: | Mölnbekke, Ootmarsum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1774.OOTBPOUDEHENGEL-0401 |
De (concept)structuurvisie van de gemeente Dinkelland bevat een integrale ruimtelijke en functionele toekomstvisie voor de gemeentelijke gronden.
De kern Ootmarsum is een van de 3 verzorgingskernen en daarnaast een van de 7 woonkernen van Dinkelland. Van belang is dat de leefbaarheid en sociale samenhang van deze kernen behouden blijft en versterkt wordt.
Voor het buitengebied wordt hierin eerst een algemene visie gegeven en daarna voor vier deelgebieden.
De komende jaren moet er concreet gewerkt worden aan de handhaving en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In het structuurplan worden per deelgebied ontwikkelingsperspectieven gegeven.
Tevens wordt er ingegaan op planonderdelen, waaronder beekdalen.
In het huidige landschap is veel van de herkenbaarheid van het beeksysteem verloren gegaan. Het gehele landschap is drastisch ontwaterd en het watersysteem is onderdanig geworden aan de landbouwontwikkelingen. Het beleid van de gemeente is gericht op versterken en aanzetten van deze beekdalen in combinatie met het behoud van de agrariër in het gebied.
Om het landschapstype weer herkenbaar te maken is gekozen om het beeksysteem in het landschap weer ruimtelijk aan te zetten. Hiermee wordt bedoeld de herkenbaarheid van het systeem te vergroten door onderscheid in het landschap aan te brengen.
Het project Molenbeek past in het beleid dat in de structuurvisie wordt omschreven.
Ootmarsum is een bijzondere kern in de gemeente Dinkelland. Het cultuurhistorische en toeristische karakter zorgt ervoor dat Ootmarsum een bekende stad is in de regio en ver daarbuiten. De gemeente Dinkelland vindt het van belang om het karakter en de (beeld) kwaliteit van deze mooie kern te behouden en waar mogelijk te versterken.
Omdat veel plekken in en om de historische kern Ootmarsum in ontwikkeling zijn of op korte termijn vrijkomen voor nieuwe ontwikkelingen, worden alle lopende zaken in Ootmarsum op projectmatige wijze opgepakt. Hiertoe is het masterplan "Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020, Toekomstvisie voor de toeristische hoofdstad van het Oosten" geschreven.
Het doel van het Masterplan is om een brede, integrale toekomstvisie voor Ootmarsum op te stellen. Daarbij wordt aangegeven welk centraal doel en welke ontwikkelingsrichting de gemeente Dinkelland voor Ootmarsum kiest (deel A), welke ontwikkelingen de gemeente op bepaalde locaties wil realiseren (deel B) en de beoogde (beeld) kwaliteit op diverse plekken (deel C). De voorliggende te ontwikkelen locatie wordt in het masterplan nader beschreven en uitgewerkt. In onderstaande alinea's wordt hier nader op ingegaan.
Ontwikkelingsrichting
De houtzagerij ligt aan een belangrijke en drukke entree naar het centrum. Op het terrein bevindt zich een nog te renoveren windmolen (rijksmonument) die vroeger dienst deed als korenmolen.
Het nu geplande vertrek van het bedrijf is tevens het moment om de oude loop van de beek te herstellen. Opties voor nieuwe invullingen dienen plaats te vinden met respect voor de ecologische en landschappelijke waarde van het terrein en met behoud c.q. herstel van de monumentale stellingmolen.
Ontwikkelingen op het terrein van de houtzagerij kunnen samen gaan met het herstel van het erosiedal van de Molenbeek ter plekken en stroomopwaarts (Paltheweideken). Verder onderzoek naar mogelijk herstel van het erosiedal zal worden gedaan. De altijd watervoerende Molenbeek vormt daarbij een ecologische verbindingsroute vanaf Kuiperberg en Ageler es naar de binnenstad (het terrein van het openluchtmuseum).
Ter plaatse van de locatie Mölnbekke is de overgang van het sterk hellende deel van de bovenloop van de Molenbeek naar het veel vlakkere deel door Ootmarsum. Daarom moet bij herstel van de Molenbeek volgens het waterschap retentie in combinatie met een zandvangfunctie op deze plek aandacht krijgen. Het waterschap actualiseert het plan Lint Molenbeek en heeft in november 2006 haar wensen en eisen ter hoogte van locatie Mölnbekke kenbaar gemaakt. Het is van belang dat er meer ruimte ontstaat voor het mogelijk herstel van het Molenbeekdal en de inpassing van de Molenbeek.
Volgens informatie van de provinciaal archeologe ligt deze locatie binnen een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. In de naaste omgeving zijn resten aangetroffen van bewoning uit de Bronstijd, Romeinse tijd en de Middeleeuwen.
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Gelet op de uitgangssituatie en de programmatische opties zijn tegen de achtergrond van het bovengenoemde ruimtelijk kader voor Ootmarsum de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden maatgevend voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie Houtzagerij Oude Hengel.
Daarnaast worden er nog specifieke beeldkwaliteitseisen genoemd. Deze zijn nu echter niet opgenomen, omdat voor de voorgenomen ontwikkeling een maatwerk beeldkwaliteitplan is opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan sluit aan bij de beoogde beeldkwaliteit voor de onderhavige locatie.
Met betrekking tot het aansluiten bij de geformuleerde randvoorwaarden wordt opgemerkt dat op onderdelen een toelichting noodzakelijk is. Dit heeft allereerst betrekking op de handhaving van het molenhuis en daarnaast het realiseren van
toeristisch recreatieve functies.
Uit onderzoek naar de kwaliteit van het molenhuis is gebleken dat deze uit oogpunt van zowel bouwkundige als stedenbouwkundige kwaliteit het niet verantwoord was dit pand te handhaven. De bouwkundige staat van het pand was zeer slecht. Afbraak en opnieuw opbouwen zou een optie zijn geweest als ook niet de stedenbouwkundige positie van het pland minder goed was, dicht op de weg en afschermend voor het achteliggende gebied. Om die reden heeft er inmiddels amovatie plaatsgevonden.
Ten aanzien van de voorwaarde dat moet worden uitgegaan van reacreatieve functies rondom de molen, wordt verwezen naar een haalbaarheidsonderzoek dat in 2008 is uitgevoerd. Daarin wordt geconcludeerd dat recreatieve functies ecomische gezien niet als haalbaar kunnen worden aangemerkt.
Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen herinrichting op enkele onderdelen niet volledig aansluit bij het masterplan.
Het gemeentelijke beleid op het gebied van wonen wordt uiteengezet in de Woonvisie 2009-2020, dat is vastgesteld op 8 september 2009. De gemeente Dinkelland heeft hierin het volgende toekomstbeeld gesteld:
Dinkelland is in 2020 een aantrekkelijke agrarisch-toeristische gemeente met drie verzorgingskernen; Denekamp, Ootmarsum, Weerselo en zes woonkernen. Alle kernen hebben een diversiteit aan groene woonmilieus en de verzorgingskernen hebben tussen de 4.000 en 10.000 inwoners en bijhorende voorzieningen.
Om in 2020 een aantrekkelijke agrarisch-toeristische gemeente te kunnen zijn, worden de komende jaren gezamenlijk met de meest bij het wonen betrokken partijen, de volgende ambities nagestreefd:
In de periode 2006 tot 2020 groeit het aantal huishoudens in de gemeente Dinkelland naar verwachting met circa 960. Het gaat gemiddeld om 70 huishoudens per jaar die een woning zoeken. Het aantal 55-plussers neemt in deze periode toe, terwijl het aantal inwoners tussen 35 en 55 jaar afneemt. Het aandeel huishoudens onder de 35 jaar blijft in de komende jaren stabiel. Er is dus sprake van ontgroening en vergrijzing in de gemeente.
De gemeente Dinkelland wil de komende jaren zorgen voor voldoende passende huisvesting voor starters. Daarvoor wordt in de samenstelling van het nieuwbouwprogramma rekening gehouden met specifieke wensen van deze doelgroep. Verder worden instrumenten ingezet gericht op de woonruimteverdeling en ter stimulering van het eigen woningbezit van starters.
Volgens de woonvisie is het nieuwbouwprogramma voor Ootmarsum in die periode 270 woningen, waarvan 50 woningen voor het verzorgd wonen, 150 woningen voor overige doelgroepen zoals starters en 70 woningen voor de opvang en gevolgen van gezinsverdunning. De te realiseren woningen zijn in overeenstemming met dit streven.
Het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Dinkelland is een gemeentelijke uitwerking van het LOP Noordoost Twente en Twenterand.
De doelstelling van het plan is richtlijnen te formuleren voor de inrichting van het landschap. Het plan mag daarmee geen belemmeringen voor de landbouw opleveren. Het landschapsontwikkelingsplan kan worden gezien als handreiking voor landschappelijke inpassing. Het plan is mede richtinggevend om te beoordelen of ontwikkelingen landschappelijk aanvaardbaar zijn.
De ontwikkelingsrichting in het LOP wordt bepaald door:
In het streefbeeld zijn rondom Ootmarsum de beekdalen markant zichtbaar in het landschap als "groenblauwe" aders stromend vanaf de stuwwal. Om de kwaliteit van het beekwater te verbeteren is volgens het streefbeeld een overgangszone tussen de beken en de essen wenselijk. Ook de brongebieden zijn in het streefbeeld hersteld.
In de toekomstvisie die is opgesteld voor de Kuiperberg en omgeving wordt het gebied gezien als een kansrijk gebied waar landschap, natuur, recreatie en landbouw zich in samenhang met elkaar kunnen ontwikkelen en elkaar kunnen versterken.
In de visie komt naar voren dat er sprake is van veranderingen in de aansluiting van het landschap op de stadsrand. In de stadsrand zijn nieuwe ontwikkelingen gaande zoals op de locatie Mölnbekke. Deze ontwikkelingen vragen om een visie op het landschap van de Kuiperberg om zodoende weloverwogen beslissingen omtrent ontwikkelingen genomen te kunnen nemen. De Kuiperberg als herkenbaar geologisch/ geomorfologisch element wordt hierbij als basis genomen. Vervolgens gaat het om belangrijke keuzes voor wat betreft de aanpak en ontwikkeling van bestaande landschappelijke elementen, stadsrandzones en ecologisch kansrijke gebieden. Het Molenbeekdal is hierin aangemerkt als ecologisch kansrijk gebied en is als deelproject opgenomen in de toekomstvisie Kuiperberg.
Waterschap Regge en Dinkel en de gemeente Dinkelland hebben gezamenlijk een inrichtingsvisie opgesteld voor de Molenbeek te Ootmarsum. Deze inrichtingsvisie dient als richtlijn voor de inrichting van de watercomponent bij allerlei stedelijke ontwikkelingen nabij de beek. Directe aanleiding hiervoor vormt met name de ontwikkeling op de locatie Mölnbekke en het ontbreken van een adequate visie op de randvoorwaarden die kunnen/moeten worden gesteld om de belangen van het water veilig te stellen. Hiervoor is de gehele molenbeek in opgedeeld in 9 deeltrajecten. In de visie wordt het oorspronkelijke beekdal zoveel mogelijk hersteld. Ter hoogte van het terrein oude hengel moet rekening worden gehouden met de blijvende aanwezigheid van de molen. Globaal betekent dit dat het beekdal evenredig versmalt vanaf het "paltheweideke" tot de Oldenzaalsestraat. In dit traject kan retentie plaatsvinden door het profiel van de beek heel beperkt van omvang te houden, het terrein min of meer begroeid te laten, zodat bij hoge afvoeren het terrein (deels) onder water loopt en de afvoer wordt vertraagd. Beleving van het beekdal kan plaatsvinden vanaf het al bestaande voetpad langs het "paltheweideke" en door een nieuw aan te leggen pad vanaf de kruising in de Oldenzaalsestraat naar het bovenvermelde voetpad, zoveel mogelijk langs de rand van het beekdal.
Zoals elke andere gemeente heeft ook de gemeente Dinkelland een Welstandsnota (mei 2004). Het doel van een dergelijke nota is het streven naar behoud en zonodig versterking van de beeldkwaliteit in het algemeen en die van beschermde stads- en dorpsgezichten in het bijzonder. Naast de toetsing van bouwaanvragen aan het bestemmingsplan dient aldus een toets aan de welstandsnota plaats te vinden. Inhoudelijk zijn beide instrumenten dan ook op elkaar afgestemd. Als regel daarbij geldt dat de welstandscriteria in de welstandsnota zich bewegen binnen de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven. De planregels van het bestemmingsplan gaan met name over de maatvoering en de plaatsing van gebouwen en andere bouwwerken. De zaken die in het bestemmingsplan niet juridisch kunnen worden vastgelegd, maar wel vanuit het oogpunt van welstand belangrijk zijn, worden via de welstandsnota geregeld.
Volgens de Woningwet mogen in de Welstandsnota criteria worden opgenomen die betrekking hebben op het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken. Het is duidelijk dat er een bepaalde overlap tussen het bestemmingsplan en de welstandsnota voor kan komen. Daarom geldt dat bij strijdigheid tussen de welstandscriteria en de planregels in het bestemmingsplan als regel dat de planregels in het bestemmingsplan leidend zijn.
Voor de voorgestane ontwikkelingen in het plangebied is in dit licht een separaat beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin randvoorwaarden zijn gesteld. Het beeldkwaliteitsplan zal tegelijkertijd met het bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad en gaat deel uit maken van de welstandsnota.
Naast een zekere continuïteit moet de Molenbeek ook variatie kunnen tonen. De Molenbeek kan in zijn loop verschillende karakters aannemen, die het karakter van de directe omgeving op het lint weerspiegelen.
Het westelijke deel van de Molenbeek, van zwembad De Kuiperberg tot aan de molen Oude Hengel, bevindt zich in een landelijke omgeving en heeft nog grotendeels het karakter van de vroegere 'Rietebeek'.
Vanaf de molen Oude Hengel tot aan het 'Oldenzaalsvoetpad' is de beek op dit moment overkluisd. Door de zagerij 'Oude Hengel' te saneren kan een nieuwe stedelijke omgeving worden gecreëerd, die aansluit bij de nabije oude stadskern en die tevens op de Molenbeek georiënteerd wordt.