Buitengebied, Raalterweg 27-27a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het erf aan de Raalterweg 27 en 27a te Wijhe is een agrarisch bedrijf gevestigd. Naast veel bedrijfsgebouwen zijn er twee bedrijfswoningen aanwezig. Het agrarische bedrijf wordt nu gestaakt, en de landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen (waar geen vervolgfunctie voor is) worden gesloopt. Hierbij wordt ook het asbest gesaneerd en wordt veel erfverharding verwijderd.

Ter compensatie worden aan de achterzijde van het erf twee woningbouwkavels ontwikkeld, conform de gemeentelijke regeling Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het hoofdgebouw (de hoofdwoning op nummer 27) op het erf blijft behouden. Een deel van dit hoofdgebouw is momenteel als berging in gebruik. In de toekomst is de wens om een deel van deze bergruimte in gebruik te nemen als woonruimte (geen extra wooneenheid). Dit omdat de huidige woonfunctie, qua oppervlak in dit gebouw, relatief beperkt is. Tevens wordt een deel van de ruimte ingericht als boerderijkamer. Bij deze woning wordt een traditionele kapschuur gerealiseerd van maximaal 100 m2. De woning aan de Raalterweg 27a blijft ook behouden. Ook de bijgebouwen bij deze woning blijven behouden. De oppervlakte van deze bijgebouwen bedraagt in totaal 275 m2. Deze bijgebouwen doen dienst als berging, tuinhuisje en in deel van een bijgebouw zit een kleinschalig bedrijf aan huis gevestigd. Ten behoeve van deze ontwikkeling is door Eelerwoude een Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. Een groot gedeelte van deze ruimtelijke onderbouwing is overgenomen in de toelichting. Voor de volledigheid is de onderbouwing tevens toegevoegd als bijlage 1.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het erf Raalterweg 27 en 27a te Wijhe. Het erf ligt in het buitengebied, tussen de kernen Wijhe en Raalte. In onderstaande afbeelding is de ligging van het erf in de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding - Ligging erf Raalterweg 27 en 27a, met omliggende gronden

De volgende afbeelding betreft een luchtfoto van het erf, met daarop de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Begrenzing plangebied, de verbeelding behorend bij het bestemmingsplan bevat de exacte begrenzing van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De voorgenomen ontwikkeling is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 21 mei 2012. Daarnaast zijn de bestemmingsplannen 'Buitengebied 1e herziening' (vastgesteld op 8 september 2014) en 'Buitengebied tweede herziening' (16 oktober 2017) van toepassing. Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' (gedeeltelijk) en 'Waarden – Archeologie – 2' (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – landbouwontwikkelingsgebied'. Het erf heeft daarbij de aanduidingen 'bouwvlak' en 'intensieve veehouderij'. Onderstaande afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'.

De voorgenomen ontwikkeling, waarbij het agrarische erf een woonerf wordt en er twee nieuwe woningen worden gerealiseerd, waarbij de bedrijfswoningen burgerwoningen worden met daarbij een kleinschalig bedrijf en een boerderijkamer in bestaande bebouwing, past niet binnen het vigerende bestemmingsplan.

Afbeelding - Weergave plangebied op verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op het voorgenomen plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt daarbij getoetst aan dit beleid. In hoofdstuk 4 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt tot slot ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Geplande ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

Op het erf zijn twee woningen gesitueerd, met de huisnummers 27 en 27a. De initiatiefnemer van de gewenste ontwikkeling is woonachtig op de Raalterweg 27 met bijbehorende gronden van circa 10 hectare. Op 27a woont familie van de initiatiefnemers. Nummer 27a kent drie eigen kadastrale percelen waarop de woning en diverse te behouden bijgebouwen zijn gevestigd. Het erf kent grote volumes aan schuren en wordt middels twee bestaande inritten ontsloten naar een doodlopend deel van de Raalterweg. Het landschap waarin het erf is gelegen kent een open karakter. Het zicht wordt begrensd door fraaie groenstructuren van (woon)erven, lanen en singels, maar ook enkele agrarische bedrijven zijn zichtbaar. Het erf is klassiek ingedeeld. Het voorerf is kleinschalig en op het woongenot ingericht. Het achtererf is grootschalig en functioneel ingericht. Het erf heeft zich door de loop der jaren ontwikkeld vanuit de 'hoofdwoning' - de boerderijwoning met 'deel' van nummer 27 - en vormt daarmee een belangrijk karakteristiek element van het erfensemble.

Afbeelding - vooraanzicht Boerderij 't Legebeke, huisnummer 27

2.2 Het voorgenomen plan

Het voorgenomen plan is uitgebreid weergegeven in het bijgevoegde inrichtingsplan (zie bijlage 2). Deze paragraaf bevat een beknopte beschrijving van het inrichtingsplan.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden de landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt (waarbij ook asbest wordt gesaneerd), evenals de kuil- en mestplaten. Ook wordt veel erfverharding verwijderd. Onderstaande afbeelding betreft een weergave wat er op het erf wordt gesloopt, en welke gebouwen behouden blijven.

Afbeelding - Weergave wat er op het erf wordt gesloopt en welke gebouwen behouden blijven

In totaal wordt 1734 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt, 840 m2 aan kuilplaten, 225 m2 aan mestplaten en een mestbassin met kelder van 320 m2. Daarnaast wordt erfverharding verwijderd en asbest gesaneeerd.

Door de sloop ontstaat ruimte voor nieuwbouw. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Om het historisch karakter van het erf te waarborgen en te versterken worden de te realiseren woningen aan de noordzijde van het erf gerealiseerd. Daardoor is de impact op het aangezicht van het erf zeer gering. De bestaande woning van nummer 27 is op het erf prominent aanwezig als 'hoofdwoning' zoals dat nu ook het geval is. De nieuwe woningen zijn ruimtelijk gezien, in hiërarchie, ondergeschikt aan de hoofdwoning. Dit is mogelijk door te kiezen voor een type 'schuurwoning'.

In de toekomst is de wens om een deel van deze bergruimte bij de hoofdwoning in gebruik te nemen als woonruimte (geen extra wooneenheid). Dit omdat de huidige woonfunctie, qua oppervlak in dit gebouw, relatief beperkt is. Tevens wordt een deel van de ruimte ingericht als boerderijkamer. Bij deze woning wordt een traditionele kapschuur gerealiseerd van maximaal 100 m2. De woning aan de Raalterweg 27a blijft ook behouden. Ook de bijgebouwen bij deze woning blijven behouden. De oppervlakte van deze bijgebouwen bedraagt in totaal 275 m2. Deze bijgebouwen doen dienst als berging, tuinhuisje en in deel van een bijgebouw zit een kleinschalig bedrijf aan huis gevestigd. De aanwezige bijgebouwen op het perceel van 27a zullen van asbest worden gesaneerd en worden tevens voorzien van een nieuwe begeveling teneinde een authentiek aangezicht te bewerkstelligen.

Het historisch karakter van het erf wordt verder versterkt door de aanplant van erfgroenstructuren; meidoornhagen; erfbosjes; solitaire erfbomen; houtwallen en boomgaarden. Ook een natuurrijke poel of veedrinkplaats vlakbij aangrenzende weiden hoort hierbij. De aanplant van deze robuuste groenstructuren werkt historiserend en voorkomt een 'versteend' beeld van woningen en bijgebouwen door een groene uitstraling. In het bijgevoegde inrichtingsplan (bijlage 2) is een gedetailleerd beplantingsplan opgenomen. Hieruit blijkt dat in het beplantingsplan is gekozen voor streekeigen beplanting uit het Overijssels landschap passend op de ondergrond. Gebruik van deze beplantingen versterken de identiteit van het landschap. Zo wordt er meidoorn toegepast in de nieuwe hagen rond de woningen. Erfbosjes en houtwallen (bosplantsoen) worden aangezet met soorten als meidoorn, sleedoorn, hazelaar, vlier, Gelderse roos en kardinaalsmuts. Er worden twee grote boomgaarden aangeplant met afwisselende soorten hoogstamfruit. Als solitair worden er enkele erfbomen aangeplant, bestaande uit noot, eik, paardenkastanje, en linde.

Afbeelding - Inrichtingsplan erf Raalterweg 27 en 27a

De bestaande boerderij met aanbouw uit halverwege de vorige eeuw betreft een klassieke halleboerderij. De woning blijft behouden in de voorgenomen ontwikkeling als hoofdwoning van het erfensemble. Ook de aanbouw blijft als woonruimte behouden. Om het karakter van het historische erf te versterken dient de nieuwbouwwoning ondergeschikt te zijn aan de hoofdwoning. Dit is goed mogelijk met een type schuurwoning. De schuurwoning kent door vorm en materiaalgebruik een schuurachtig overkomen maar beschikt toch over moderne woonwensen. De referentiebeelden tonen hoe de schuurwoning kan worden vormgegeven. Verschillende materialen kunnen worden toegepast zolang zij natuurlijk en streekeigen van karakter zijn. Denk aan een gemetselde of houten, gepotdekselde, begeveling en een dakbedekking van riet, dakpannen of bij een modernere vormgeving zinkplaten. Uitbouwen met dakkapellen of erkers passen niet binnen het concept schuurwoning.

Afbeelding - referentiebeeld schuurwoning

2.3 Nieuwe planologische situatie

De agrarische bedrijvigheid op het perceel is gestaakt. Het huidige agrarische erf wordt een woonerf en krijgt in totaal 4 woningen: de twee huidige woningen en twee nieuw te bouwen woningen. Het overgrote gedeelte van het perceel krijgt de bestemming 'Wonen' met een bouwvlak waarin 4 woningen planologisch mogelijk zijn gemaakt. De rest van het perceel behoudt de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden'. Omdat hier geen bouwvlak op komt te liggen is de uitoefening van een agrarisch bedrijf niet meer mogelijk. De huidige dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2' blijven behouden.

Hoofdstuk 3 Beleid

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant voor de geplande ontwikkeling, het provinciaal/regionaal en gemeentelijk beleid. Gezien de beperkte onderhavige ontwikkeling wordt niet ingegaan op het rijksbeleid.

Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Omgevingsvisie Overijssel, beken kleur (2017)

De 'Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze is sinds 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). In de omgevingsvisie worden onderwerpen beschreven als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel.

De focus in de omgevingsvisie ligt op de thema's 'klimaat', 'energie' en 'regionale economie.'

• Klimaat

Opgaven en kansen:

• 1. Overijssel met zijn rivierdelta en hoge gronden staat voor een grote opgave voor voldoende waterveiligheid, bescherming tegen wateroverlast en, in tijden van droogte, een goede zoetwatervoorziening (kwantitatief en kwalitatief). In het landelijke Deltaprogramma zijn voorkeursstrategieën opgenomen die zorgen voor bescherming tegen overstromingen en voor voldoende zoetwater, nu en in de toekomst. Voor een goede ruimtelijke vertaling van de wateropgaven en 'verbinding' met andere regionale opgaven, ruimtelijke kwaliteit en het creëren van maatschappelijke meerwaarde is stevige provinciale regie nodig.
• 2. Stedelijke herstructurering en transformatie bieden kansen om in de stad ruimte te maken voor wateropvang en groen, en zo wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen te beperken. Dat geeft tegelijk kansen om de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving te verbeteren.
  

• Energie en milieu

Opgaven en kansen:

• 1. Er is een transitie noodzakelijk naar (vooral ook) decentrale opwekking van hernieuwbare energie, hergebruik van grondstoffen en energie-efficiëntie. De provincie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke keuzen die samenhangen met de opwekking van hernieuwbare energie en het bij elkaar brengen van partijen.
• 2. Herstructurerings- en transformatieopgaven kunnen hand in hand gaan met energieopgaven en kansen bieden voor het zuinig(er) en zorgvuldiger gebruik van energie en grondstoffen.
• 3. Transitie naar een duurzame agrarische bedrijfsvoering, met – in antwoord op de veranderde eisen van consumenten en direct omwonenden – bijzondere aandacht voor volksgezondheid, dierenwelzijn en zorg voor het milieu (onder andere door ketenoptimalisatie). Dit biedt kansen om de concurrentiepositie van de agro- en foodsector – en daarmee de toegevoegde waarde voor de regionale economie - te versterken.
• 4. Energiebesparing en CO2-reductie in het openbaar vervoer, onder andere door zero emissie busvervoer.
  

• Regionale economie

Opgaven en kansen:

• 1. Stimulering van de economie en zorg voor werkgelegenheid is een belangrijke opgave. Overijssel heeft een goede uitgangspositie in de nationale topsectoren hightech, chemie, energie, agro&food en life sciences/health. En in de regionale sectoren: vrijetijdseconomie en de bouw. Verder liggen er kansen voor de logistieke sector: Overijssel heeft qua ligging, infrastructuur, ondernemerschap en kennis belangrijke troeven in handen om een sterkere positie in te nemen in het (inter)nationale logistieke netwerk. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe werkgelegenheid voor zowel laag, middelbaar als hoog opgeleiden.
• 2. Herstel van de balans tussen vraag en aanbod van woon- en werklocaties (zowel kwantitatief als kwalitatief) is een belangrijke opgave. Daarnaast noodzaakt afname van de ruimtedruk tot het kwalitatief op peil houden en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Regionaal is een stimuleringsbeleid en een actieve (re)programmering op bovenlokale ontwikkelingen voor woningbouw en werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel) noodzakelijk. Het feit dat in Overijssel krimp en groei naast elkaar bestaan, vraagt om specifiek maatwerk dat rekening houdt met deze verschillen.
• 3. De verminderde financiële armslag betekent dat we steeds vaker een afweging moeten maken tussen het maatschappelijk belang van een bepaalde voorziening en financiële overwegingen (zoals rendabele voorzieningen op een bepaald schaalniveau). De instandhouding van een goed netwerk van (betaalbaar) openbaar vervoer is bijvoorbeeld een grote uitdaging.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, gebruiken we het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal.

Afbeelding - de roden draden uit de omgevingsvisie

• Of – generieke beleidskeuzes
  Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.
• Waar – ontwikkelingsperspectieven
  Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.
• Hoe – gebiedskenmerken
  Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.
  

Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de structuurvisie vindt je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.

Boringsvrijezones

Het plangebied ligt in de boringsvrije zone Salland Diep. In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.

Beleid boringsvrije zone Salland Diep
Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat we onttrekkingen alleen toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.

In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving
In de Groene Omgeving gaat het wat de provincie betreft vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. Voor het bepalen van de mate van aanvullende kwaliteitsprestaties gelden drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling 'gebiedseigen' of 'gebiedsvreemd?';
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?; en
• 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen?

Hulpmiddel bij toepassing in de praktijk is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat samen met gemeenten is opgesteld. Het werkboek geeft antwoord op vragen als 'Voor welke ontwikkelingen geldt het?' en 'Hoe bepaal je de balans?'. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is opgenomen in de provinciale verordening.

In de Groene Omgeving worden drie ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, ieder met een eigen accent:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Zoals in navolgende afbeelding is weergegeven, valt het onderhavige plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Afbeelding - Uitsnede Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

De voorgenomen ontwikkeling, waarbij o.a. landschapsontsierende agrarische schuren (inclusief erfverharding, mestplaten etc.) worden gesloopt en twee nieuwe wooneenheden worden gerealiseerd, met daarbij de uitoefening van een kleinschalig bedrijf aan huis en een boerderijkamer in de hoofdboerderij, past binnen dit ontwikkelingsperspectief. De functies passen in dit gebied (het is een gebied met veel woonerven en enkele agrarische erven), en de functies beperken aanwezige agrarische bedrijven niet. De te realiseren nieuwe bebouwing sluit qua stijl (o.a. agrarische uitstraling) aan bij de kenmerkende structuur van het agrarische cultuurlandschap.

Gebiedskenmerken - Hoe
Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:

• de natuurlijke laag
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• de stedelijke laag
• de laag van de beleving

Gebiedskenmerken Natuurlijke laag
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:

• natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap
• een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel

Het (beter) afstemmen van locatiekeuzes en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:

• het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf
• het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering
• het voorkomen dat locatiekeuzes leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap)
• het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit)

In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie navolgende afbeelding).

Afbeelding - Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap' Dekzandvlakte en ruggen

De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'. In het voorliggende plan vindt een ruimtelijke ontwikkeling plaats binnen het huidige bouwvlak aan de Raalterweg 27 en 27a. De voormalige bedrijfsbebouwing op het achtererf wordt gesloopt en erfverharding wordt verwijderd. Binnen de contouren van de huidige bebouwing, wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd. De hoeveelheid erfverharding en het bouwvolume neemt fors af en bij de herinrichting wordt natuurlijke beplanting gebruikt. Hierdoor wordt het hoogteverschil weer beter beleefbaar. Met het plan wordt geen reliëf aangetast. Het inrichtingsplan is als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van het bestemmingsplan, zodat de uitvoering geborgd is.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap
De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:

• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.

Het gebied maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'. De ruimtelijke kwaliteitsambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Als ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan het behoud en accentuering van de dragende structuren van het oude hoevenlandschap en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' Oude hoevenlandschap'

De ontwikkelingen zijn niet in strijd met het gebiedstype 'Oude Hoevenlandschap'. In het voorliggende plan wordt een bestaand erf geherstructureerd. Voormalige bedrijfsbebouwing op het achtererf wordt en erfverharding wordt verwijderd. Binnen de contouren van de huidige bebouwing, wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd. De hoeveelheid erfverharding en het bouwvolume neemt fors af en bij de herinrichting wordt natuurlijke beplanting gebruikt. Hierdoor neemt ook de openheid van het gebied toe. Met het plan wordt geen reliëf aangetast. Het inrichtingsplan is als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van het bestemmingsplan, zodat de uitvoering geborgd is.

Stedelijke laag
In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landsschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Uitgangspunten vanuit de stedelijke laag met betrekking tot het plangebied:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het ontwikkelingsplan. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd (landschappelijk inpassing en sloop landschapsontsierende schuren) en is het erf gekoppeld aan het landschap

Laag van de beleving
In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.

De laag van de beleving heeft geen rechtstreekse doorwerking op dit plan, behalve dat het plangebied in 'donkertegebied' ligt. Hier is rekening mee gehouden door extra lichthinder te beperken.

3.1.2 Omgevingsverordening Overijssel, beken kleur (2017)

De Omgevingsverordening geeft vanuit de ambities en doelstellingen, die zijn neergelegd in de Omgevingsvisie, richting aan de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Uitgangspunt daarbij is dat niet meer geregeld is dan strikt noodzakelijk en dat dubbele regelgeving wordt voorkomen.

In de Omgevingsverordening is door de provincie opgenomen dat onderbouwd dient te worden dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken en passen binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie is neergelegd. Bij dergelijke ontwikkelingen geldt bovendien de voorwaarde van een goede landschappelijke inpassing.

3.1.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

De provincie kent een ruimtelijk document getiteld 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO), die in de provinciale verordening is opgenomen. De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied. Dit alleen wanneer hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke ruimtelijke kwaliteit in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend;

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling
De voorliggende ontwikkeling betreft beëindiging van de functie van een bestaand agrarisch bedrijf, met intensieve tak, op het erf aan de Raalterweg 27 en 27a. Het erf ondergaat een functiewijziging naar een woonerf, waarbij twee nieuwe woningen worden gebouwd. Ook is er sprake van het uitoefenen van een kleinschalig bedrijf aan huis, binnen bestaande bijgebouwen en is er de optie om in de hoofdboerderij een boerderijkamer te realiseren. In zijn algemeenheid geldt dat hoe beter de nieuwe functie in het gebied past, des te kleiner de vereiste extra investering is. De nieuwe functies pasen goed in dit gebied. De functies zijn veelvoorkomend en liggen in een gebied dat is aangewezen als 'mixlandschap'. Daarnaast bepaald uiteraard het uiterlijk van het eindresultaat in sterke mate of de ontwikkeling esthetisch past in het gebied of niet. In het inrichtingsplan (zie bijlage 1) zijn hier uitgangspunten voor opgesteld, waaraan voldaan moet worden. Hiermee is geborgd dat het uiterlijk van het eindresultaat esthetisch past in het gebied.

Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving
De nieuwe ontwikkeling past qua schaal goed in het landschap en is qua impact klein, ook vergeleken met de huidige situatie. De ontwikkeling wordt goed ingepast in de omgeving.

Eigen belang versus maatschappelijke belangen 
De initiatiefnemers zijn op zoek naar een goede invulling voor het erf, ter compensatie van het staken van het agrarische bedrijf en de sloop van de bedrijfsgebouwen. Door deze vervolgfuncties wordt de ontwikkeling economisch uitvoerbaar. Het erf wordt landschappelijk ingepast. Functies in maar past binnen het overheidsbeleid.

3.1.4 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 LOP-visie

In 2008 hebben de gemeente Deventer, Olst-Wijhe en Raalte het toekomstbeeld voor Salland in een LOP (landschapsontwikkelingsplan) vastgelegd. De LOP-visie schetst het toekomstbeeld voor Salland. De visie maakt duidelijk welke ontwikkelingen passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. De kern van Salland Eigen is versterking van het al bestaande landschap, behoud van streekeigen kenmerken en het tegengaan van verloedering. De ontwikkelingen die in het gebied spelen en op het gebied afkomen, worden ingezet als 'motoren' voor landschapsontwikkeling.

Volgens het LOP ligt het plangebied in het zandlandschap. Voor dit gebied gelden de volgende uitgangspunten:

• Open ruimtes omsloten door rechte wegen;
• Erven met rationele opzet gekoppeld aan wegen;
• Bebouwing gericht op weg;
• Weg- en erfbeplantingen zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan, variatie open/gesloten;
• Erfbeplantingen langs lanen zijn rationeel en kennen heldere overgang van erf naar landschap (door middel van bijvoorbeeld een haag);
• Blokvormige verkaveling;
• Rationele bosblokken en heiderelicten;
• Dekzandlaagtes kennen minder rationele bosblokken en heiderelicten en andere plantsoorten dan de dekzandvlaktes.

In het voorliggende plan is waar mogelijk rekening gehouden met deze uitgangspunten. Het erf blijft gekoppeld aan de weg, en erfbeplanting op het voorerf vormt een belangrijk ingrediënt van het plan (zie het inrichtingsplan). De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd binnen de contouren van het agrarische bouwblok.

3.2.2 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit", welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving (in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is nader onderbouwd dat geen waarden worden aangetast)?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Elk ruimtelijke plan dat binnen het geldende bestemmingsplan past moet voldoen aan dit beleid. Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. De toets aan dit "KGO-beleid" is opgenomen in paragraaf 3.1.3 van de toelichting. De conclusie is dat met de gehele ontwikkeling daadwerkelijk kwaliteit wordt toegevoegd.

Daarnaast zijn enkele spelregels m.b.t. Welstand opgenomen. Het erf ligt in het gebied 'Landelijk Gebied klasse Goed'. De spelregels voor hoofdgebouwen:

• het materiaalgebruik en kleurgebruik passen in het landelijke gebied, dus geen glimmende materialen of materialen met schitteringen door weerkaatsing van zonlicht (uitgezonderd zonnepanelen). De toepasbare kleuren zijn donker voor bedrijfsgebouwen of rood-, mangaan- of antracietkleurig metselwerk;
• de vorm en indeling van gevels volgt de functie van de ruimte erachter;
• stalverlichting is alleen toegestaan indien sprake is van afschermend groen om de stal of het erf of sprake is van afgeschermde verlichting in de stal;
• schuine daken worden afgedekt met pannen, riet (woningen), sedum, damwandprofiel of golfplaat (schuren), dus geen singles of mastiek. De kleur van de (niet-rieten) daken valt weg tegen de achtergrond en is meestal donker;
• de inrichting van het buitenterrein, het erf wordt meegenomen in het ontwerp van een pand. Er wordt een erfinrichtingsplan gemaakt bij elk pand dat groter is dan 1.000 m2 , waarbij het uitgangspunt is dat maximaal 2% van de bouwkosten wordt besteed aan de aanplant van bomen en/of struiken, met inachtneming van de criteria van het Landschapsontwikkelingsplan. Het kan in plaats van beplanting ook gaan om een fraaie houten gevelbekleding;
• reclameborden zijn toegestaan, indien deze niet groter zijn dan 1 vierkante meter die dienen om ter plekke vervaardigde producten aan te prijzen;

De spelregels voor bijgebouwen:

• past bij karakter van het erf, dus hout of steen op erven bij woningen en naast hout of steen ook plaatmateriaal of damwandprofiel op een bedrijfsterrein.

In het opgestelde Inrichtingsplan (met beeldkwaliteitsparagraaf) zijn deze aspecten voor het plan aan de Raalterweg 27 en 27a geborgd.

3.2.3 Toekomstvisie Olst-Wijhe

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar ideeën en wensen voor de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd in een structuurvisie. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De structuurvisie van Olst-Wijhe is op 22 juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe (d.d. 7 april 2008) en het Realisatiehoofdstuk (d.d. 14 april 2009).

Op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe een actualisatie van de Structuurvisie vastgesteld en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen aangepast.

Kernpunten van het profiel voor Olst-Wijhe
De kernpunten van de Toekomstvisie zijn:

• 1. Inzetten op de lokale samenleving: overzichtelijk, met betrokkenheid, een bloeiend verenigingsleven en ontplooiingskansen voor iedereen.
• 2. Behouden en waar mogelijk versterken van het brede voorzieningenpakket: van detailhandel, scholen, sport, zorg tot cultuur. Extra woningbouw als motor voor dit streven.
• 3. Een brede economische structuur met de focus op de lokale economie met voldoende werkgelegenheid en oog voor verbreding, innovatie en ondernemerschap.
• 4. Versterken van het landschap, de diversiteit en de grote potentie die het landschap en haar natuurwaarden hebben als vestigingsplaatsfactor (wonen) en voor recreatie en toerisme. Het watersysteem en de natuur vormen de duurzame dragers.
• 5. Vitaliteit van het landelijk gebied door in te zetten op een brede, kwalitatieve landbouw en nieuwe economische dragers in het buitengebied.

Wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente
Bestaand beleid
In het beleid van de provincie, zoals verwoord in het Streekplan, geldt Olst-Wijhe als een gemeente zonder bijzondere taakstelling. De gemeente Olst-Wijhe dient te bouwen voor ‘eigen behoefte’ en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Olst-Wijhe heeft op dit moment daarnaast een tijdelijk taakstelling voor de bovenlokale behoefte.

De afspraken rond woningbouw worden niet langer op basis van alleen kwantitatieve aspecten gevoerd (contingenten) maar ook op kwalitatieve aspecten. Het doel is onder meer om de landelijke gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van woonruimte voor sociaaleconomisch gebonden doelgroepen, met name jongeren (starters op de woningmarkt) en ouderen. Het uitgangspunt is dat er vraaggericht wordt gebouwd.

Woningbouw in en nabij de kernen
Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. Het overgrote deel van de nieuw te bouwen woningen wordt geclusterd rond Olst en Wijhe, mede om de voorzieningenstructuur daar te versterken.

Wonen wordt daarnaast als middel ingezet om het landschap in het buitengebied te versterken. Dit kan door wonen in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door rood-voor-rood, in woonlandschappen en door nieuwe landgoederen.

Door de functie te wijzigen van 'agrarisch' naar 'wonen' wordt de mogelijkheid geboden om het landelijk gebied vitaal en levendig te houden. Daarnaast krijgt het landschap een impuls. De onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten in de Toekomstvisie Olst-Wijhe.

3.2.4 Structuurvisie Olst - Wijhe (2017)

De structuurvisie Olst-Wijhe wordt waarschijnlijk in het najaar van 2017 vastgesteld. De structuurvisie Olst-Wijhe beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor onze gemeente voor de komende jaren. De visie beschrijft de aard van de gemeente (de identiteit), de ontwikkelingen die spelen, de ambities en de manier waarop die gerealiseerd kunnen worden. Voor deze visie is de gemeente ingedeeld in vier gebieden:

• Sterke dorpen
• Prachtige IJsselzone
• Lommerrijke landgoederen
• Sallandse platteland.

Het uitgangspunt is het behouden en versterken van de identiteit. De visie is een handleiding voor èn een uitnodiging aan inwoners en organisaties om nieuwe ontwikkelingen te realiseren. Ontwikkelingen die bijdragen aan de versterking van de identiteit en kwaliteit van de leefomgeving en het landschap.

De hoofdpunten uit de visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en ‘IJsselfront Olst-Wijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Wonen
Nieuwe woonvormen voor ouderen en kwetsbare groepen zoals de meer-generatie-woning, kangoeroewoning, meegroeiwoning, maar ook het Vriendenerf Olst, zijn in opkomst als antwoord op veranderende woonbehoeftes. Een logische ontwikkeling met een steeds ouder wordende bevolking die langer (zelfstandig) thuis wil of moet wonen. Ook duurzame woningen zijn een trend, zoals de nul-op-de-meterwoningen (zelfvoorzienend in energie). Daarnaast zijn de gasloze wijken (geen gasaansluiting) in opkomst.

De woningmarkt heeft lange tijd ‘op slot’ gezeten en komt nu weer op gang. Ook in Olst-Wijhe is er de komende tijd sprake van een lichte groei door de vraag naar specifieke woonvormen, bijvoorbeeld private woon-zorg combinaties of klein en betaalbaar wonen. Daarnaast bestaat de trend van minder mensen per woning en de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Op basis van de huishoudensprognose zal de behoefte aan extra woningen het grootst zijn in de dorpen Olst en Wijhe.

Het voorliggende plan past binnen de kaders van de structuurvisie. Uitvoering vindt plaats conform de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. Het plan leidt tot een forse kwaliteitsimpuls op en direct rond het erf.

3.2.5 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020

Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen ons allen en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen.

In dit beleidskader is de volgende visie en uitgangspunten voor het wonen in Olst-Wijhe geformuleerd.

De visie luidt: Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen.

Dit vertaalt zich in de volgende uitgangspunten:

• We streven naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• Wij streven naar een passend aanbod van voorzieningen in de verschillende kernen. Een passend aanbod betekent dat rekening wordt gehouden met verschillen in schaalgrootte en dat bestaande voorzieningen zoveel mogelijk in stand worden gehouden; een aantal voorzieningen zoals winkels, zorg en welzijn is vooral in de kernen Olst en Wijhe geconcentreerd.
• Wij kennen een rijke differentiatie aan woonmilieus en sluiten aan bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van onze inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.
• Alle doelgroepen worden zo goed mogelijk bediend. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar kwetsbare groepen, zorgbehoevenden en jongeren met een kleine beurs die willen starten op de woningmarkt.
• Een aantrekkelijk woonklimaat betekent dat we ons sterk maken voor leefbare wijken en kernen met veel groen en met oog voor ruimtelijke kwaliteit. Ook opteren we voor behoud van goede vervoersverbindingen naar Deventer, Zwolle en Raalte.
• Wij willen inzetten op een duurzame woonomgeving. Onze ambitie is om in de toekomst energieneutrale kernen te ontwikkelen. Daarbij richten wij ons op energie neutrale nieuwbouw, verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en op samenwerking op wijken kernniveau om collectief in te zetten op een duurzaam veilige en leefbare woonomgeving.

Het profiel als woongemeente
De kracht van ons profiel als woongemeente zit met name in de bijzondere ligging aan de IJssel tussen de Hanzesteden Deventer en Zwolle. Daarbij beschikt de gemeente over een prima voorzieningenniveau, - afgezet tegen de schaal van de gemeente en kernen - en kent de gemeente uitstekende verbindingen met de beide genoemde Hanzesteden. Ook is het prettige leef- en woonklimaat met gevarieerde woonmilieus, actief noaberschap en een bloeiend verenigingsleven een duidelijke plus.

Het voorliggende initiatief is gericht op maatwerk binnen de bestaand gebied en sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de Woonvisie. Tevens opteert de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen voor inbreiding indien daar concrete mogelijkheden voor zijn.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn verschillende planologische en milieuaspecten beoordeeld. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd en is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het bestemmingsplan.

4.1 Archeologie

Archeologische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die de archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit bestemmingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding - uitsnede archeologische verwachtingskaart met rood omcirkelt de globale ligging van het plangebied.

Uit bovenstaande figuur volgt dat er zowel een lage, een middelhoge en hoge verwachting is. Binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' zijn dubbelbestemmingen opgenomen die archeologische waarden borgen. Het plangebied heeft de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' en 'Waarde Archeologie - 2'

Onderhavig bestemmingsplan
Voor de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' en 'Waarde Archeologie -2' geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 respectievelijk 5.000 m2 de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Met het voorliggende plan wordt de grond over een aanmerkelijk kleinere oppervlakte geroerd. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.2 Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik. Hiertoe is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd welke is opgenomen als bijlage 3.

Chemisch onderzoek
Plaatselijk is de bovengrond en het grondwater (zeer) licht verontreinigd met enkele zware metalen of PCB. In de grond mengmonsters BG II, Boring 24 (0-0.35) en de ondergrond (OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. De bovengrondse dieseltank (deellocatie A) heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit; er zijn geen minerale oliecomponenten aangetoond in de bovengrond en in het grondwater. De voormalige dieseltank ter plekke van deellocatie B heeft wel een geringe negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit, aangezien het grondwater licht verontreinigd is met benzeen. De bovengrond van deellocatie B is niet verontreinigd met minerale olie. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Asbestonderzoek 
Plaatselijk is asbest aangetoond; de gewogen asbestgehalten zijn (ruim) lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Er is geen saneringsnoodzaak.

Onderhavig bestemmingsplan
Uit milieukundig oogpunt is er naar de mening van het onderzoeksbureau geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.3 Geluid

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. Per 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Hierin staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht er toe om bij ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

Onderhavig bestemmingsplan
In het voorliggende plan wordt het erf aan de Raalterweg 27 en 27a omgevormd naar een woonerf, waarbij op het achtererf twee woningen worden toegevoegd. Wonen betreft een geluidsgevoelige functie. Met betrekking tot het plangebied is industrielawaai en railverkeerlawaai niet van toepassing. Verkeerslawaai komt van de Raalterweg, welke op circa 200 meter afstand van de nieuw te bouwen woningen ligt. En verkeerslawaai komt van de Elshofweg, welke op circa 150 meter van de nieuwe woningen ligt. Gezien de relatief grote afstand tot deze wegen, en gezien er reeds bebouwing ligt tussen de nieuwe woningen en de Raalterweg, is het aannemelijk dat hier voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Een akoestisch onderzoek is daarmee in dit stadium niet noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Onderhavig bestemmingsplan
In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. De functiewijziging van het agrarische erf is aan te merken als een project welke 'niet in betekende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Betreffende woningbouw is pas sprake van 'in betekende mate' indien het gaat om de nieuwbouw van minimaal 1500 woningen. In het voorliggende plan gaat het om de nieuwbouw van twee extra woningen. Ook doen zich geen andere ontwikkelingen voor die tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden. Het plan kan daarmee zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Onderhavig bestemmingsplan
Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. M.b.t het aspect externe veiligheid is het plan dan ook uitvoerbaar.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;

• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Onderhavig bestemmingsplan
Met het realiseren van een milieugevoelige bestemmingen (woningen) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen. Dat is in het voorliggende plan aan de Raalterweg 27 en 27a aan de orde. Dit erf wordt omgeven door burgerwoningen. Alleen aan de noordzijde van het erf ligt een intensieve veehouderij. De rand van het bouwblok van de intensieve veehouderij ligt op crica 250 meter afstand van de nieuw te bouwen woningen. Dit is ruim buiten de aanbevolen richtafstand van 200 meter. Hiermee kan worden geconcludeerd dat met het realiseren van de nieuwe woningen (en de boerderijkamer) bestaande bedrijven niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. Anderzijds kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd voor de nieuw te realiseren woningen en de boerderijkamer ('omgekeerde werking').

4.7 Wet geurhinder en veehouderij

Het realiseren van 2 nieuwe woningen is niet vergunningsplichtig vanuit de Wet milieubeheer. In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen geldt op grond van artikel 14, lid 2 onder c van de Wet geurhinder en veehouderij voor een nieuwe bouwkavel op grond van een 'Rood voor Rood-regeling' (of daarmee gelijk te stellen) een minimale afstand van 50 meter buiten de bebouwde kom ten opzichte van agrarische bedrijven van derden. Het dichtsbijzijnde omliggende agrarische bedrijf ligt ten noorden van het erf, op circa 250 meter afstand. Het voorgenomen plan aan de Raalterweg 27 en 27a is daarmee niet beperkend voor omliggende agrarische bedrijven en het plan voldoet aan de Wet geurhinder en veehouderij.

4.8 Ecologie

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming ingetreden, die Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten beschermt. De wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Gebiedsbescherming 
Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingsweg 1998 beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen.

Soortenbescherming 
De Wet natuurbescherming richt zich op de bescherming van soorten. De wet gaat uit van het 'nee, tenzij'-principe, bepaalde handelingen waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

Het onderhavige bestemmingsplan
Gebiedsbescherming
Het plangebied aan de Raalterweg 27 en 27a maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied of EHS(NNN)-gebied, en deze liggen niet in de directe nabijheid. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het NNN kent geen externe werking. Een toetsing aan het NNN-beleid is daarom niet noodzakelijk.

Soortenbescherming
Ten behoeve van het voorgenomen plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 4). Het plangebied aan de Raalterweg 27 en 27a biedt een potentieel habitat voor een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte en uitgebreide veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en eenmalig veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele algemeen beschermde soorten met een landelijke vrijstelling en voor enkele soorten zonder deze vrijstelling.

Voor veel soorten maakt het plangebied onderdeel uit van het leefgebied van de betreffende soort. Dit betreft echter geen essentieel onderdeel van het leefgebied. Bovendien wordt het leefgebied door de aanleg van beplanting juist geschikter. Het betreft een cascade-effect; meer beplanting zorgt voor meer insecten en meer beschutting, waardoor het voedselaanbod en het aantal schuilmogelijkheden voor vogels, amfibieën en kleine zoogdieren groter wordt en daarmee ook het voedselaanbod van soorten die hoger in de voedselpiramide staan.

Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen. Daarnaast is het verboden vogels opzettelijk te storen, tenzij de storing niet van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van de desbetreffende vogelsoort. In veel situaties kan dit voorkomen worden door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Voor alle broedvogels wordt de datum 15 mei tot 15 juli aangehouden als zijnde broedseizoen. Deze data moet niet te strak aangenomen worden, er zijn soorten die mogelijk eerder broeden. Het broedseizoen van de genoemde soorten kerkuil en steenuil zijn al vanaf half maart tot ver in het najaar. Verder dient er bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met nesten van vogels en de algemene zorgplicht.

4.9 Water

Waterschap Drents Overijsselse Delta
Voor het plangebied is het Waterbeheersplan 2016 – 2021 van het waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Invloed plan op de waterhuishouding
Binnen dit bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt door het waterschap geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via 38 Ruimtelijke onderbouwing Erfontwikkeling Raalterweg 27 en 27a Ontwerp

wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

In het voorliggende plan wordt hemelwater geïnfiltreerd in de bodem.

Watertoets
Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (zie bijlage5). Uit de digitale watertoets komt dat de 'korte procedure' gevolgd kan worden. Dit betekent dat volstaan kan worden met deze waterparagraaf.

4.10 Overstromingsrisico's

Kleine kans op potentieel overstroombaar gebied. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53) aan.

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 á 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd, kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen, dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

4.11 M.E.R.-beoordeling

De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de 'moederprocedure'. Dit is de procedure op grond waarvan de besluitvorming plaatsvindt, bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure.

Onderhavig bestemmingsplan
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen, moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.- beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:

• Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
• Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In bijlage III van de EU-richtlijn m.e.r staan de criteria genoemd waarnaar moet worden gekeken bij de beoordeling. In voorliggende casus is gekeken naar deze Europese criteria.

Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.

4.12 Verkeer en Parkeren

Eind 2014 is de Woningwet gewijzigd waarbij is bepaald dat een groot deel van de bouwverordening uiterlijk op 1 juli 2018 van rechtswege komt te vervallen. Het gaat dan onder andere om de stedenbouwkundige bepalingen waaronder de parkeernormbepaling. Vóór 1 juli 2018 moeten alle bestemmingsplannen op dit onderdeel zijn aangepast. Er kan dan niet meer verwezen worden naar stedenbouwkundige bepalingen. Dit geldt met name voor de parkeernormen. Voor alle bestemmingsplannen van de gemeente Olst-Wijhe dient hiervoor een bepaling worden opgenomen. Vanaf begin 2015 gebeurt dit al bij alle nieuwe bestemmingsplannen, maar omdat vóór 1 juli 2018 niet alle bestemmingsplannen zijn herzien moet dus in elk bestemmingsplan de verwijzing naar de Bouwverordening worden verwijderd en is via deze parapluregeling een nieuw artikel opgenomen waarin het parkeerbeleid wordt geregeld. Om de parkeernormen ook van toepassing te laten zijn op dit bestemmingsplan zijn de bepalingen uit het Parapluplan Parkeren overgenomen. Hierdoor kunnen nieuwe aanvragen worden getoetst aan de vigerende parkeernormen van de gemeente Olst-Wijhe.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn enkele flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Agrarisch met waarden - Landschapswaarden, Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden zijn in de eerste plaats bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf of het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Er is geen bouwvlak opgenomen in de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden.

5.3 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. De woning mag een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Binnen de bestemming is er een aanduiding opgenomen dat er maximaal 4 woningen binnen het bouwvlak zijn toegestaan.

Tevens ligt erop de bestemming Wonen een voorwaardelijke verplichting. De gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming Wonen mogen enkel in gebruik worden genomen indien de landschapsmaatregelen uit het erfinrichtingsplan worden aangelegd en in stand worden gehouden.

5.4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.5 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Het plan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening gaat nemen. Dit is opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel. In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. De initiatiefnemers dragen de kosten van het project. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal inclusief planschade en leges) is geregeld. Hierdoor is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 11 april 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling
Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 1 juli 2019. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.