Bestemmingsplan Wesepe, Tollenaar en Veldwachter

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Wesepe bestaat uit een kerkdorp en een lintdorp. Er zijn twee gebieden, gelegen tussen het kerkdorp en het lintdorp, aangewezen waarop volgens het vigerende bestemmingsplan in totaal maximaal 35 woningen gebouwd mogen worden. Het woongebied Tollenaar is (grotendeels) uitgegeven. De kavels aan de Veldwachter vormen een dorpse uitbreiding van het landelijke Wesepe. Deze uitbreiding sluit aan bij het lintdorp langs de Raalterweg.

Figuur 1: globale ligging plangebied (A= locatie Veldwachter, B= locatie Tollenaar)

De kavels in woonlocatie Veldwachter zijn voor een deel uitgegeven. In totaal mogen hier op basis van het vigerende bestemmingsplan 20 woningen worden gerealiseerd. In verband met marktontwikkelingen in het verleden heeft een andere verkaveling plaatsgevonden dan oorspronkelijk gepland. Er zijn meerdere kleinere kavels uitgegeven voor onder meer een rijtje van vier. Om de wijk nu logisch af te kunnen ronden is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt waarbij naast de geplande 17 woningen nog 7 woningen gerealiseerd moeten worden. Het maximum aantal woningen wordt hiermee overschreden. Er is dan ook een herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk welke regelt dat op deze locatie maximaal 24 woningen gerealiseerd mogen worden. Op de locatie Tollenaar wordt het aantal woningen gefixeerd op 12.

1.2 Geldende planologische situatie

Het geldende plan is het bestemmingsplan Wesepe. Dit plan is vastgesteld op 2 juli 2007 en onherroepelijk geworden op 2008. Op grond van dit bestemmingsplan hebben de locaties van de Tollenaar en de Veldwachter de bestemming Woongebied. Bij de Tollenaar (woonveld B) mogen maximaal 15 woningen gerealiseerd worden en bij de Veldwachter (woonveld A) maximaal 20 woningen.

Figuur 2: uitsnede van de verbeelding

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

In 2009 is er door Bosch Slabbers Landschapsarchitecten een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de twee locaties. Opzet van dit plan waren ruime kavels in het groen. Een dorpse uitbreiding waarin bebouwing en landschapsversterking hand in hand gaan. In het plan werden bouwkavels aangeboden voor uiteenlopende doelgroepen van starterswoningen tot seniorenwoningen en van kleinere kavels tot grotere bouwkavels voor de tuinliefhebber.

Figuur 3 - plan Bosch Slabbers 2009

Door veranderingen in de markt (meer vraag naar kleinere woningen) heeft er aan de Veldwachter een verdichting plaatsgevonden. Er is een rijtje van vier woningen gebouwd. Verder zijn de kavels wat verkleind (meer twee onder een kappers), waardoor het plan toch wezenlijk is veranderd ten opzichte van het oorspronkelijke plan van Bosch Slabbers. Door de verdichting die al heeft plaatsgevonden zijn er nu al 17 kavels verkocht, in optie of te koop. Door het maximale aantal van 20 woningen blijven er nog 3 woningen over. Met deze drie woningen kan de wijk vanuit ruimtelijk perspectief niet goed afgrond worden. Er is daarom een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt voor de Veldwachter. Hieruit blijkt dat naast de 17 reeds verkavelde woningen de wijk met toevoeging van 7 woningen wel een ruimtelijk logische afronding krijgt. Hierdoor moet het maximum aantal voor de Veldwachter met 4 woningen verhoogd worden.

Figuur 4: huidige verkaveling

2.2 Toekomstige situatie

Er is een nieuw stedenbouwkundige plan opgesteld waarin een logische afronding van woongebied de Veldwachter die past bij de structuur van het lintdorp is uitgewerkt. Door de verdichting in het verleden om het gebied ruimtelijk goed af te kunnen ronden wordt het aantal woningen verhoogd van 20 tot 24 woningen. Aan de Tollenaar waren planologisch maximaal 15 woningen mogelijk. Hiervan zijn er 12 gerealiseerd. Deze worden planologisch nu vastgelegd. In totaal voor de twee woongebieden waren er maximaal 35 woningen mogelijk. Dit aantal is nu 36 woningen. Er wordt dus per saldo 1 woning extra gerealiseerd.

Figuur 5: Verkaveling Veldwachter

Als afronding van het woningbouw plan Veldwachter is het logisch om, in lijn met het oorspronkelijke plan, nieuwe kavels in het verlengde van de al uitgegeven kavels aan de zuidzijde van de ontsluitingsweg te situeren. Tussen de al aanwezige woningen en de Raalterweg is er ruimte voor nog eens 5 kavels  De groene erfscheiding met het achtergelegen bedrijf wordt in de richting van de Raalterweg versterkt. Daarnaast komt langs het eerste deel van de ontsluitingsweg aan weerzijde een bomenrij die de entree van het gebied accentueert. De bomenrij eindigt in de bocht van de weg en komt feitelijk uit op een erf waaraan nog eens twee kavels zijn gesitueerd. De woningen vormen samen een ensemble op het einde van de zichtlijn vanaf de Raalterweg Verder oostelijk, richting het open landelijk gebied krijgt het buurtje ook een meer open karakter en wordt er minimaal hoog opgaand groen gerealiseerd. Hierdoor blijven zichten naar het achterliggende landschap vanaf de omliggende wegen behouden en wordt de relatie van het dorp met het omliggende landschap versterkt. Natuurlijk spelen (speelaanleidingen) gaat een belangrijke rol spelen bij de inrichting van de ruimte rond de kavels.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2 Bro).

Een plan om in totaal 4 woningen toe te voegen aan de Veldwachter en per saldo 1 woning (door de drie woningen die aan de Tollenaar niet gerealiseerd zijn) wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer een plan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie, kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

In de Omgevingsvisie Overijssel 2017 wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening 2017 opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De rode draden binnen het beleid zijn duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes
Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Het voorliggende plan betreft het realiseren van woningen in bestaande woonvelden in Wesepe. Het betreft geen nieuwe uitbreidingslocatie.

Ontwikkelingsperspectieven
Voor het huidige woonperceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in kleinschalig mixlandschap. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, dient nadrukkelijk verbonden te worden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. In onderhavige situatie gaat het om de realisatie van in totaal 4 extra woningen in een bestaande in aanbouw zijn woonwijk. Deze woonlocatie is ingepast in het landschap.

Gebiedskenmerken 
De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

• natuurlijke laag: beekdalen en natte laagtes

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. Tussen de woongebieden Tollenaar en Veldwachter ligt een groene zone rondom de waterloop van de Kleine Vloedgraven. Deze waterloop krijgt alle ruimte. Het water wordt daar vastgehouden Door de open structuur van de Veldwachter is het water ook goed beleefbaar en zichtbaar vanuit de woongebieden.

• laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevelandschap en essenlandschap

Het woongebied de Veldwachter ligt deels in het oude hoevelandschap en deels in het essenlandschap.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Beide landschapskenmerken komen terug in de structuur van de woonvelden met daartussen de groenstructuur ter plaatse van de Kleine Vloedgraven. Ook sluit de woningbouw in een soort lintvorm parallel aan de bedrijfslocatie aan de zuidzijde aan op de landschapselementen.

• stedelijke laag: informele trage netwerk. 

Aanduiding van ruimtelijke kenmerken, karakteristieken en kwaliteiten die samenhangen met de ontwikkeling van bebouwing en het verbindende netwerk van infrastructuur.

Het plan past binnen de stedelijke laag, de bestaande structuur wordt gerespecteerd.

• lust- en leisurelaag: donkerte 

Het plan doet geen afbreuk aan de donkerte in het gebied.

Conclusie visie
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

In dit bestemmingsplan worden in totaal 24 woning mogelijk gemaakt aan de Veldwachter en 12 woningen aan de Tollenaar. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Op basis van de nieuwe afspraken over de woningbouwprogrammering (Regionale woonprogrammering West-Overijssel, april 2017) gaat de gemeente uit van een netto toevoeging van ongeveer 470 woningen in de komende tien jaar. Momenteel bedraagt de harde plancapaciteit 351 woningen. Dat betekent dat de harde plancapaciteit 75% bedraagt. Er is dus nog voldoende ruimte om plannen toe te voegen. Er zijn regionale afspraken gemaakt dat gemeenten woningbouwplannen vanaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied met gemeenten in de subregio afstemmen. In dit geval gaat het om de toevoeging van 4 woningen in de Veldwachter en is regionale afstemming niet vereist.

Deze kleinschalige ontwikkeling past binnen de geldende woonafspraken. Bovendien neemt het totaal aantal woningen in de twee woonvelden per saldo slechts met 1 woning toe.

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2017

Op 4 december 2017 is de structuurvisie voor Olst-Wijhe vastgesteld. Het doel / de speerpunten uit deze visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Volgens de visie gaat de gemeente strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij onder meer de uitgangspunten dat vergevorderde woningbouwplannen op een goede manier worden afgerond en dat voorkeur wordt gegeven aan inbreiding boven uitbreiding in het landschap.

Wesepe is in de structuurvisie aangewezen als “sterke dorpen”. Met betrekking tot wonen zijn de belangrijkste speerpunten onder meer:

• Maximaal benutten van de ontwikkelruimte voor woningbouw, voortkomend uit de regionale woningbouwafspraken (circa 500 woningen);
• Realiseren van woningen voor de lokale behoefte (met name voor ouderen en jongeren);
• Inzetten op duurzame woningen om daarmee tevens het duurzaamheidsprofiel te versterken.

De gewenste ontwikkeling voldoet ook aan het beleid van deze structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie Olst - Wijhe 2016 -2020

Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen ons allen en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen. De visie luidt: Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen. Dit vertaalt zich in onder meer de volgende uitgangspunten:

• We streven naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• Wij kennen een rijke differentiatie aan woonmilieus en sluiten aan bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van onze inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.

Kwalitatieve woningbouwprogrammering
In de woonvisie heeft de gemeente Olst-Wijhe de keuze gemaakt voor een flexibele en strategische woningbouwprogrammering. De flexibiliteit houdt verband met de behoefte om niet alles 'vol' te plannen en vrije ruimte te houden in de programmering. Goede flexibele en strategische woningbouwprogrammering gaat niet alleen over de huidige marktvraag, maar zeker ook de behoefte op langere termijn. Door de Stec-groep is een afwegingskader woningbouw opgesteld waaraan plannen worden getoetst. Het afwegingskader moet daarbij richting geven aan woningbouwontwikkelingen en tegelijkertijd ruimte bieden voor zinvolle marktinitiatieven.

De woongebieden in Wesepe zijn gelegen binnen het gebiedstype Dorps-Wonen. De uitgangspunten voor dorps-wonen zijn:

• Ruime opgezette dorpse omgeving met veel aandacht voor groen, aan randen uitzicht op buitengebied
• Overwegend grondgebonden woningen
• Grote buitenruimten, ruime tuinen
• Goede autobereikbaarheid en parkeervoorzieningen bij de deur
• Maximaal contact met omgeving (slimme verbindingen dorpskernen en buitengebied)
• Betreft kleinschalig (naar aard en omvang kern) initiatief.
• Voorziet in behoefte kansrijke doelgroepen

Het plan Veldwachter voldoet aan deze criteria. Het plan past ook binnen het maximale aantal woningen in de bandbreedte die geldt voor gemeente Olst-Wijhe en daarmee ook binnen het afwegingskader.

Onderhavige ontwikkeling
De geplande ontwikkeling sluit goed aan bij de uitgangspunten uit de Woonvisie Olst-Wijhe 2016 - 2020. Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat.

4.1 Bodemkwaliteit

Normstelling en beleid
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Op 21 mei 2007 is er door Tauw bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het totale plangebied van de Tollenaar en Veldwachter (Verkennend bodemonderzoek Scholtensweg te Wesepe met kenmerk R001-4521601WDO-evp-V01-NL). Uit het onderzoek blijkt dat de locatie nagenoeg vrij is van verontreinigingen, met uitzondering van licht verhoogde concentraties. De gemeten concentraties zijn echter dusdanig gering verhoogd dat er geen risico's voor de mens of het milieu zijn te verwachten.

Verder is in het onderzoek opgemerkt ten aanzien van de verhoogde gehalten van arseen dat er mogelijk sprake is van een natuurlijk voorkomen. In de bodem zijn sporen van roest aangetoond. Daar waar in de bodem roest voorkomt kunnen tevens verhoogde gehalten van arseen voorkomen. Ter plaatse van de verhoogde arseengehalten is een sloot aanwezig. Niet uitgesloten kan worden dat bij het uitbaggeren van de sloot mogelijk arseenhoudend slib op het naastgelegen perceel is opgebracht. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er geen milieuhygienische belemmeringenaanwezig voor de voorgenomen nieuwbouw en de daarvoor benodigde bouwvergunningen.

Sinds het onderzoek hebben er geen voor de bodem belastende activiteiten plaatsgevonden.

4.2 Geluid

Normstelling en beleid
Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
De akoestische onderbouwing voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Wesepe, waaronder voor de Veldwachter en de Tollenaar is uitgevoerd door Cauberg-Huygen en dateert van 2 februari 2007. Voor de bebouwing tussen de kern en het lint Raalterweg geldt dat voor een beperkt deel niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan en dat woningbouw aldaar mogelijk is met een hogere grenswaarde.

De locatie wordt belast door wegverkeer en door het bedrijf Meko aan de Raalterweg te Wesepe. Met betrekking tot het wegverkeer geldt dat voor een beperkt deel, ten gevolge van de Raalterweg niet aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden. Woningbouw in dit gebied is alleen mogelijk met een hogere grenswaarde. De maximaal optredende geluidsbelasting bedraagt 59 dB(A). Hiermee wordt de maximale grenswaarde niet overschreden. De benodigde hogere grenswaarden zijn vastgesteld op 31 mei 2007 en op 12 juni 2007 verzonden (beschikking 15397//HGW1/V).

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Normstelling en beleid
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan: het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Op het perceel Raalterweg 50 is het bedrijf Meko Technische Dienst gevestigd. Op het buitenterrein van de inrichting worden tanks opgeslagen en deze tanks worden met elektrische heftrucks in vrachtwagens geladen en aan- en afgevoerd. Voorts is sprake van de revisie van melktanks en daarvoor worden koelmiddelen als freon en dergelijke opgeslagen. In de milieuvergunning is opgenomen dat het geluid op 50 meter van de inrichting niet meer mag bedragen dan 50 dB(A) etmaalwaarde. De piekgeluiden mogen maximaal 70 dB(A) etmaalwaarde bedragen.

In de akoestische rapportage van Cauberg-Huygens uit 2007 is ook de geluidsbelasting voor Meko onderzocht.
Voor wat betreft de voorgenomen woningbouw wordt het volgende geconcludeerd:

• op 50 meter uit de grens van de inrichting wordt voldaan aan de grenswaarde uit de vigerende vergunning;
• de 50 dB(A) etmaalwaarde contour is richting de geplande woningbouw gelegen op ten hoogste 10 meter uit de grens van de inrichting. Buitenruimten mogen in dit gebied wel ontwikkeld worden;
• op de grens van de inrichting wordt reeds voldaan aan de grenswaarde van de maximale geluidsniveaus;
• uitgaande van de berekende etmaalwaarde contour, alsmede de optredende maximale geluidsniveaus op basis van de vastgestelde representatieve bedrijfssituatie met toekomstige ontwikkelingen van Meko, kan de woningbouw binnen een afstand van 50 meter uit de terreingrens geprojecteerd worden.

Aangaande de vestiging van Meko zijn geen geluidklachten bekend. Voor de opslag van koelmiddelen/ inerte gassen dient op grond van de uitgave "Bedrijven en Milieuzonering", zoals die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in verband met veiligheid een afstand van 50 meter te worden aangehouden.

4.4 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid
Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. De toevoeging van een gering aantal woningen aan een bestaand woongebied is aan te merken als een project welke 'niet in betekende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Betreffende woningbouw is pas sprake van 'in betekende mate' indien het gaat om de nieuwbouw van minimaal 1.500 woningen. In het voorliggende plan gaat het om de nieuwbouw van per saldo 1 extra woning. Ook doen zich geen andere ontwikkelingen voor die tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden. Het plan kan daarmee zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Daarnaast is in het onderzoek van Cauberg-Huygen van 2 februari 2007 tevens een onderzoek gedaan naar de immissie van fijn stof (PM10) van de Raalterweg en de nieuwe Rondweg. Hierbij is geconcludeerd dat fijn stof geen belemmering is voor de realisatie van de woonbestemming.

4.5 Externe veiligheid

Normstelling en beleid
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Op basis van de risicokaart, zijn er voor de N348 geen risicocontouren voor het Plaatsgebonden en Groepsrisico vastgesteld. Dit houdt in dat de aantallen transporten zo laag zijn, dat er geen contouren aanwezig zijn. Het risico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen is dan ook verwaarloosbaar.

De dichtstbijzijnde inrichting waarbij een risico is in verband met externe veiligheid is een tankstation met LPG-vulpunt op meer dan 500 meter afstand van het plangebied. Deze afstand is zo groot dat het risico hier ook verwaarloosbaar is.

Figuur 6 - uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Op basis van het geldende bestemmingsplan Wesepe uit 2007 en de risicokaart kan worden geconcludeerd dat er in de omgeving van de locatie geen relevante risicobron voor externe veiligheid aanwezig is.

4.6 Natuur en ecologie

Normstelling en beleid
Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 de Flora- en Faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. De basis wordt gevormd door de zorgplicht (artikel 1.11) waarin gesteld wordt dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
EcoGroen Advies BV heeft bij het bestemmingsplan Wesepe in 1 december 2006 een natuurtoets uitgevoerd (Quickscan natuurtoets bestemmingsplanwijziging Wesepe). In het kader van dit onderzoek wordt, naast de aanwezigheid van beschermde soorten, aandacht besteed aan gebieden met een beschermingsstatus.

Gebiedsbescherming 
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Uiterwaarden IJssel'. De uiterwaarden zijn ook aangewezen als EHS-gebied. Het natuurgebied gebied ligt op een ruime afstand (circa 7,3 kilometer) van het plangebied. Vanwege de aard van de ontwikkeling en de relatief grote afstand zijn er geen negatieve effecten op de instandhoudingdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Ook zijn de afstanden tot de NNN-gebieden meer dan 1 kilometer. Op basis van de ligging en aard van de ruimtelijke ingrepen kan geconcludeerd worden dat zij geen negatieve effecten hebben op Habitatrichtlijngebieden, Vogelrichtlijngebieden, beschermde natuurmonumenten of gebieden met specifieke natuurwaarden (zowel binnen als buiten de NNN).

Soortenbescherming
Het onderzoek dat door Ecogroen is uitgevoerd betreft meerdere locaties in Wesepe. Ter plaatse van de locatie de Veldwachter zijn geen beschermde dier- of plantensoorten aangetroffen. Aanvragen van een ontheffing voor dit gebied was dan ook niet noodzakelijk.

Quickscan
Op 14 juni 2018 is door Ecogroen alsnog een Quickscan uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de de aanwezige natuurwaarden en de de mogelijk effecten van het plan. Deze Quickscan Natuur is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd.

De conclusies uit het onderzoek zijn als volgt:

• Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen, het nemen van vervolgstappen ten aanzien van de soortgroep flora is niet aan de orde;
• In het gebied hoeven geen vervolgstappen genomen te worden ten aanzien van vleermuizen;
• Ten aanzien van de Huisspitsmuis zijn wel vaste verblijfplaatsen aangetroffen en/of te verwachten, in de provincie Overijssel geldt voor deze zoogdieren een vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor het nemen van vervolgstappen niet aan de orde is;
• In het plangebied is een broedbiotoop aanwezig voor algemene vogelsoorten als Fuut, Meerkoet, Wilde eend, Winterkoning, Roodborst en Zwartkop. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt voor het broedseizoen geen standaardperiode gehanteerd, geadviseerd wordt om voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcontrole door een ter zake kundige uit te laten voeren;
• Op basis van het veldbezoek, terreinkenmerken en verspreidingsgegevens wordt aanwezigheid van nationaal beschermde amfibieën uitgesloten;
• Voorplanting en overwintering van algemene soorten amfibieën is te verwachten in de watergangen en strooisellaag binnen het plangebied, voor deze soorten geldt automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor het nemen van vervolgstappen niet aan de orde is;
• Op basis van terreinkenmerken, habitateisen en bekende verspreidingsgegevens wordt in het plangebied geen voorplanting of vaste verblijfplaatsen verwacht van beschermde reptielen, ongewervelden en vissen, het nemen van vervolgstappen is niet aan de orde

Conclusie
Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Normstelling en beleid
Sinds 1 april 2011 is een wijziging van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Eén van de wijzigingen in dit besluit is dat in elk initiatief dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten) van het Besluit m.e.r. aandacht moet worden besteed aan de vraag of er al dan niet een m.e.r.(beoordeling) nodig is. Het komt erop neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op (een) activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarde vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze toets is een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Op 16 mei 2017 is de Wet milieubeheer en de Crisis- en herstelwet gewijzigd in verband met de implementatie van Europese richtlijnen voor m.e.r. Met de wijziging wordt onder meer de m.e.r.-richtlijn in lijn gebracht met de EU-regelgeving. Er worden meer eisen gesteld aan de m.e.r.-beoordelingsprocedure en de kwaliteit en de inhoud van het milieueffectrapport.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer omvat. De voorgenomen wijziging waarbij planologisch 4 aantal woningen aan de Veldwachter worden toegevoegd is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling, maar ligt ver onder de (indicatieve) plandrempel. Er kan daarom volstaan worden met een vormvrij m.e.r.-beoordeling.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Bij het uitvoeren van de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling worden de selectiecriteria van de Europese richtlijn gevolgd. De criteria van bijlage III van de richtlijn omvatten:

• de kenmerken van het project, onder andere omvang en cumulatie:
  Het plangebied is van geringe omvang, het betreft per saldo te toevoeging van 1 woning aan een bestaande wijk aansluitend aan bestaand stedelijke gebied. Er is ook geen sprake van cumulatie, waardoor de verkeersaantrekkende werking gelijk blijft.
• de plaats van het project, de kenmerken van het plangebied in relatie met kwetsbaarheid van de omgeving;
  Het plangebied sluit aan op bestaand stedelijk gebied, de lintbebouwing aan de Raalterweg. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied Rijntakken ligt hemelsbreed op ruim 7,3 kilometer afstand ten westen van het plangebied. Gebieden die zijn aangewezen voor het NatuurNetwerk Nederland liggen op circa 1,5 km van het plangebied. Gezien de ruime afstand en de kleinschaligheid van de ontwikkeling heeft het onderhavige plan hierop echter geen negatieve invloed. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie of waterwingebied. Wel behoort het plangebied tot een grondwaterbeschermingsgebied te weten: de boringsvrijezone Sallands Diep. Deze zone is opgenomen voor de bescherming van het grondwater in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Het is verboden om een lozing uit te voeren of een bodemenergiesysteem te installeren dieper dan vijftig meter onder maaiveld. Het plan heeft geen effect op de diepere ondergrond. Het plangebied behoort niet tot een gebied waarbinnen een rijksmonument ligt.
• Kenmerken van de potentiële effecten, mogelijke effecten van de activiteit, onder andere bereik, waarschijnlijkheid en omkeerbaarheid.
  In dit hoofdstuk zijn tevens de verschillende milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen. Het plan heeft, gezien de kleinschaligheid, geen negatief effect op de omgeving en het effect is ook niet onomkeerbaar.

Conclusie 
Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten, ligt de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde en zijn er geen gevolgen voor kwetsbare gebieden. Het is daarom niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.8 Watertoets

Normstelling en beleid
Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Het beoogde voornemen heeft beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling beperkt toe. Het plan heeft geen invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Ter invulling van de watertoets is op 7 maart 2018 het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat het plan de normale procedure moet doorlopen. Het automatisch gegenereerde rapport is als bijlage 1 opgenomen. Vervolgen heeft de beleidsadviseur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta aangegeven dat: Omdat er slechts gaat om één extra woning er geen waterschapbelang is, omdat in dit plan al voorzien is dat het hemelwater wordt gescheiden en opgevangen wordt in de reeds aangelegde wadi.

Afkoppelen
Een van de uitgangspunten van Waterschap Drents Overijsselse Delta met betrekking tot de waterhuishouding binnen nieuwe stedelijke ontwikkelingen is het gescheiden afvoeren van hemelwater en afvalwater (afkoppelen). Hemelwater moet worden vastgehouden en geborgen binnen het gebied. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk in de bodem geïnfiltreerd. Dit geldt ook voor de nieuwe woongebieden.

Voor het infiltreren van hemelwater zijn infiltratievoorzieningen gerealiseerd. Oppervlakkige hemelwaterafvoer en infiltratie via bijvoorbeeld wadi's is daarbij voor Waterschap Drents Overijsselse Delta het eerste uitgangspunt. Tussen de Tollenaar en de Veldwachter is een wadi aangelegd, welke is ingericht als een groenvoorziening waarbij hemelwater de mogelijkheid krijgt om in de bodem te infiltreren. Het stedelijk gebied moet dusdanig worden ingericht dat het hemelwater via oppervlakkige afvoer de wadi's kan bereiken.

4.9 Overstromingsrisico

Als gevolg van de klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. Op de waterkaart zijn daarom zogenaamde dijkringgebieden vastgelegd. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De wettelijke norm voor een dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Figuur 7 - uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

In de nabijheid van het plangebied is dijkringgebied 53 (Salland) gelegen. Uit de risicokaart blijkt echter dat de kans op overstroming nihil is.

4.10 Stedenbouwkundige inpassing

Voor Wesepe is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is vastgesteld in de raad van 2 juli 2007.

Het beeldkwaliteitsplan geeft de richtlijnen voor de bebouwing en geeft beeldkwaliteitseisen voor de straatprofielen in de wijk. In het beeldkwaliteitsplan worden de kwaliteitseisen per woonveld vastgelegd.

Voor de bebouwing aan de Veldwachter geldt het volgende:

• a. De vorm van de woningen aan de buitenzijde (grenzend aan het landschap) reageert op de bijzondere positie in het open landschap. De kavelgrootte is fors, vanwege een goede aansluiting op het open landschap. Het is daarom ook aannemelijk dat de tuin met groen zal worden ingericht. Qua bebouwing is vooral het dak in zicht. Het dak is de blikvanger. De dakvorm is essentieel voor de beeldkwaliteit. Het voorstel is om in relatie tot het open landschap extra aandacht aan de vorm van het dak te besteden. De dakvorm hoeft niet voor alle woningen dezelfde te zijn. Het is gewenst om vanuit het binnengebied doorzicht te hebben op het achterliggende landschap. Het is gewenst dat de gebouwen reageren op het landschap. Boerderetteachtige types zijn aan deze rand hierom niet gewenst. Het uitgangspunt is een cluster gebouwen die onderling verschillen maar de volgende eigenschappen gemeen hebben:

• bescheiden aardse kleuren;
• goede architectuur;
• de garages;
• en bijgebouwen zijn aangekapt.

• b. De woningen aan de binnenzijde (aan Mekokant) staan dichter op elkaar en gedragen zich als een gesloten wand. Het achterliggende gebied is niet / nauwelijks zichtbaar. Toch is het niet gewenst hier een lange rij woningen te realiseren. Hierom wordt een maximale korrelgrootte van 12 meter voorgesteld. Indien het totale volume groter is dan is een verspringing van de rooilijn en of daklijn gewenst. Vanwege een dorpse uitstraling hebben asymmetrische vormen van woningen / woonvolumes de voorkeur.

Figuur 8 - kwaliteitseisen

4.11 Archeologie en cultuurhistorie

Normstelling en beleid
De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van het erfgoed is de Monumentenwet 1988. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is deze wet gewijzigd. De kern van de wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ).

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

De Modernisering Monumentenwet (MoMo) heeft op 1 januari 2012 tot een wijziging van art. 3.6.1, lid 1 van het Bro geleid. Ieder ruimtelijk plan dient nu tevens een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Zover hier sprake van is, dient daarnaast aangegeven te worden op welke wijze met de mogelijk in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij dient tevens de historische (steden)bouwkunde en historische geografie te worden meegenomen in de belangenafweging. Aangegeven dient te worden welke conclusies aan de geanalyseerde waarden worden verbonden en op welke wijze deze zijn geborgd in het plan.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Cultuurhistorische waarden 
Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Bovendien worden er geen grote fysieke ingrepen gedaan die mogelijk afbreuk doen aan eventuele cultuurhistorische waarden in de omgeving. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologische waarden
Het perceel heeft in de archeologische verwachtingskaart behorende bij de gemeentelijke Beleidsnota Archeologie (vastgesteld in oktober 2010) een hoge en middelhoge verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is niet nodig bij vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing en als het gebied waar de bodem daadwerkelijk wordt verstoord kleiner is dan 2.500 m2. Deze ontwikkeling heeft primair betrekking op realisatie van 1 extra woning waarbij de ingreep kleiner is dan 2.500 m2, Op grond hiervan is geen archeologisch onderzoek nodig.

Figuur 9 - uitsnede plangebied op archeologische verwachtingskaart 

Voor het gebied de Tollenaar is archeologisch onderzoek verricht. Voor de Veldwachter niet.

In de brief van BAAC bv d.d. 12 juli 2006 (zie bijlage 2) is aan gegeven dat wat betreft de zoeklocaties waar bedrijventerreinen en woningen gepland zijn er contact is geweest met de provinciaal archeoloog via Het Oversticht. Zij gaat akkoord met het voorstel om op de locaties die geheel in de zone met een lage archeologische verwachting vallen of waar door recente bebouwing de ondergrond ernstig verstoord is (gebieden 3, 4, en 6 op de kaart in bijlage 3) geen archeologisch onderzoek uit te voeren. Dit is conform de richtlijnen van het Oversticht. De locatie Veldwachter is gebied 3. Dit gebied is dus een ernstig verstoord gebied, waardoor nader onderzoek niet nodig is.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uit makende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Wesepe, dat op 2 juli 2007 is vastgesteld.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene bouwregels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Woongebied, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Woongebied

Gronden met de bestemming woongebied zijn of worden ontwikkeld voor woningbouw(locaties). Vanwege flexibiliteit in het woningbouwprogramma is besloten om voor die gronden (nog) geen gedetailleerde woonbestemming vast te leggen.

5.3 Waarde - Archeologie 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.4 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Overleg
Gezien de geringe omvang van het onderhavige plan is van het maken van een voorontwerp afgezien en is besloten om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, met de mogelijkheid tot het eventueel indienen van zienswijzen.

De naaste buren en de omgeving zijn door de initiatiefnemer op de hoogte gesteld van de voorgenomen plannen.

Zienswijzen
Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 26 april 2018 tot en met 6 juni 2018. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Burgemeester en wethouders hebben besloten om het bestemmingsplan met de volgende wijzigingen gewijzigd vast te stellen:

• De conclusies uit het onderzoeksrapport 'Quickscan Veldwachter Wesepe, Olst-Wijhe' van Ecogroen, opgesteld op 14 juni 2018, verwerken in paragraaf 4.6 van de plantoelichting en het rapport als bijlage bij de plantoelichting opnemen;
• De planverbeelding wijzigen overeenkomstig bijgevoegde gewijzigde verbeelding, opdat de bestemming Agrarisch ten noordwesten van en aansluitend aan het plangebied wordt gewijzigd in Woongebied op grond waarvan deze grond als tuin gebruikt kan worden.

In de Nota ambtshalve wijzigingen worden deze wijzigingen nader toegelicht.

Vaststelling
Het bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld op 16 juli 2018. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De gemeente heeft voor de financiering van dit bestemmingsplan middelen beschikbaar (grondexploitatie Wesepe woningbouw). Het plan is daarmee financieel haalbaar. Er is geen sprake van een bouwplan conform artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, waarvoor op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. Kostenverhaal in het algemeen en in het kader van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening is daarom ook niet aan de orde.