| Plan: | Elst, Schil Westeraam A325 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1734.0149ELSTschilwstrm-ONHE |
Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen. Deze kunnen onder andere betrekking hebben op maatvoeringen en functies. Aan deze aanduidingen wordt verder invulling gegeven doordat ze in de planregels worden aangehaald. De regels geven zodoende uitsluitsel over wat de aanduidingen op de kaart inhouden.
5.3 Planregels
Begrippen
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Agrarisch
De agrarische bedrijfspercelen en de bijbehorende open gronden zijn bestemd als Agrarisch. Binnen deze bestemming zijn akkerbouw- en grondgebonden veehouderijbedrijven toegestaan. Per agrarisch bedrijf is van deze twee de bestaande bedrijfssoort gespecificeerd vastgelegd op de verbeelding.
Omdat in het vigerende plan Westeraam agariërs, woningen en tuintjes samen in één bestemmng waren geregeld, is in de huidige situatie soms onduidelijk waar de tuintjes bij de woningen waarop hobbymatig wordt 'geboerd' overgaan in de bedrijfsmatige agrarische percelen. Om die reden is het hobbymatig houden van dieren en/of telen van gewassen ook binnen deze bestemming mogelijk gemaakt.
De burgerwoningen uit het vigerende plan zijn wel buiten de bestemming gelaten, maar de agrarische bedrijfswoningen blijven binnen het artikel Agrarisch geregeld.
De omvang van de bedrijfsgebouwen is in de bouwregels bevroren, waarbij ook hier een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen om uit te breiden indien een doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt.
Voor de bedrijfswoning is wel een uniforme maat opgenomen, zodat aanpassingen aan de bedrijfswoningen mogelijk zijn voor zover nog niet aan deze maat voldaan wordt. De inhoudsmaat is daarbij op maximaal 600 m3 gesteld, waarbij de goot- en bouwhoogte zijn bevroren.
In het bestemmingsplan is een aantal afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden opgenomen om meer flexibiliteit voor de agrarische bedrijven mogelijk te maken. Het betreft hier onder meer mogelijkheden voor recreatieve nevenactiviteiten en evenmenten (afwijkingsmogelijkheid). Daarnaast zijn vervolgfuncties mogelijk gemaakt met een wijzigingsbevoegdheid.
Bedrijf
De niet-agrarische Bedrijven uit het vigerende plan Westeraam zijn in dit nieuwe plan eveneens van een 'eigen' bestemming voorzien, de bestemming Bedrijf.
Per bedrijfslocatie is het specifieke type bedrijf uit het vigerende plan overgenomen, wat inhoudt dat bij bedrijfsverplaatsing of - beëindiging ter plaatse alleen een zelfde type bedrijf terug kan komen.
De omvang van de bedrijfsgebouwen is in de bouwregels bevroren, waarbij ook hier een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen om uit te breiden indien een doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt.
Voor de bedrijfswoning is wel een uniforme maat opgenomen, zodat aanpassingen aan de bedrijfswoningen mogelijk zijn voor zover nog niet aan deze maat voldaan wordt. De inhoudsmaat is daarbij op maximaal 600 m3 gesteld, waarbij de goot- en bouwhoogte zijn bevroren.
Detailhandel - Tuincentrum
Het tuincentrum aan de Nieuwe Aamsestraat is bestemd als Detailhandel - Tuincentrum. Hiermee wordt alleen een Tuincentrum toegestaan en dus geen andersoortige detailhandel.
Voor de bebouwing is een bouwvlak met een maximumbebouwingspercentage opgenomen. Zolang daar aan voldaan wordt zijn nieuwe ontwikkelingen c.q. uitbreidingen dus mogelijk.
Groen
Een smalle strook die tussen de diverse bestemmingsplannen in ligt, wordt in dit plan meegenomen. Deze is bestemd als Groen.
Maatschappelijk
De scholengemeenschap Het Westeraam is bestemd als Maatschappelijk, waarbij voor de bebouwing een ruim bouwvlak is opgenomen. Daarbinnen is dus nog bewegingsruimte voor eventuele toekomstige ontwikkelingen.
Tuin
De tuinen bij burgerwoningen, voor zover gelegen voor de voorgevel van het hoofdgebouw, zijn bestemd als Tuin. Hierbinnen zijn geen gebouwen toegestaan om zodoende aan de voorkant van de woning en langs het straatbeeld een zekere mate van openheid te garanderen. Wel zijn uitbouwen onder bepaalde voorwaarden voor de voorgevel toegestaan.
De mogelijkheden voor erfbebouwing naast en achter de woning zijn verder geregeld in het artikel Wonen.
Verkeer
De verkeerswegen zijn bestemd met de bestemming Verkeer. Naast de wegen zelf zijn hierin ook andere voorzieningen behorend bij de openbare ruimte toegestaan, zoals groen, parkeren en water.
Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn Arnhem - Nijmegen is bestemd als Verkeer - Railverkeer. Gebouwen zijn hierbinnen niet toegestaan.
Water
De A-watergangen zijn bestemd als Water.
Wonen
De burgerwoningen zijn bestemd als Wonen, waarbij zoals gezegd de gronden voor het hoofdgebouw als Tuin bestemd zijn.
In principe is het woonperceel voor het overige geheel als Wonen bestemd, waarbinnen zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing is toegestaan. De bouwvlakken zijn per woonperceel opgesplitst, waarbij per bouwvlak 1 woning is toegestaan. Bij hele diepe of omvangrijke percelen, waarbij de erfbebouwing op zeer grote afstand van de woning zou kunnen worden opgericht, is afhankelijk van de huidige inrichting de woonbestemming voor een kleiner deel dan het volledige kadastrale perceel opgenomen.
Voor de woningen is een uniforme maatvoering opgenomen, waarbij de inhoud maximaal 750 m3 mag bedragen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 6 en 10 m.
Voor de erfbebouwing is een maximum oppervlakte van 50 m2 en een maximum goothoogte van 3 m toegestaan.
Met betrekking tot de woningen is verder relevant dat algehele herbouw van het hoofdgebouw uitsluitend op de bestaande locatie is toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat woningen, bij vervangende nieuwbouw, elders op het woonperceel worden geplaatst. Dit zou namelijk kunnen leiden tot situaties die niet voldoen aan een acceptabel akoestisch klimaat. Voorts is een regeling opgenomen om algehele herbouw elders op het woonperceel alsnog toe te staan, nadat is aangetoond dat het akoestisch aspect de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.
Verkeer - Uit te werken en Wonen - Uit te werken
Voor één gebied is het bestemmingsplan Westeraam nog niet uitgewerkt. Hiervoor zijn uit te werken bestemmingen opgenomen, die overeen komen met de inhoud van de uit te werken bestemmingen uit het vorige bestemmingsplan. Dit betekent dat woningen tot ten hoogste vier bouwlagen (met stedenbouwkundige accenten tot vijf bouwlagen) zijn toegestaan. Het is niet mogelijk hier te bouwen: dit is slechts mogelijk nadat de bestemmingen zijn uitgewerkt.
Leiding - Riool
Door het plangebied loopt een afvalwatertransportleiding. Zowel de leiding zelf als de belemmeringenstrook aan weerszijden van de leiding zijn als Leiding - Riool bestemd. In de eerste plaats wordt hiermee de leiding zelf mogelijk gemaakt. Daarnaast worden aan de andere ter plaatse aanwezige bestemmingen, die onder de dubbelbestemming liggen, voorwaarden gesteld zodat bij werkzaamheden die het leidingbelang kunnen schaden de bescherming van de leiding voorop wordt gesteld.
Waarde - Archeologie
In het bestemmingsplan zijn de gebieden met bekende archeologische waarde bestemd als Waarde - Archeologie. De gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Door middel van deze regeling wordt voorkomen dat zondermeer bekende waarden door bepaalde activiteiten verloren gaan. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
Waarde - Archeologische verwachting 1 tot en met 4
De gebieden met een zeer hoge, hoge, middelmatige en lage archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als Waarde - Archeologische verwachting 1 tot en met 4. Deze gebieden worden eveneens beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Het volgende geldt in de bestemming:
Waarde - Archeologische verwachting 1, wat gebieden met een zeer hoge verwachtingswaarde betreft:
Waarde - Archeologische verwachting 2, wat gebieden met een hoge verwachtingswaarde betreft:
Waarde - Archeologische verwachting 3, wat gebieden met een middelmatige verwachtingswaarde betreft:
Waarde - Archeologische verwachting 4, wat gebieden met een lage verwachtingswaarde betreft:
Binnen de bestemmingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee binnen bepaalde maten kleine overschrijdingen van bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen als trappen, hellingbanen en balkons worden toegestaan.
Het artikel voorziet eveneens in een regeling waarmee bestaande, legale bouwwerken waarvan de maatvoering afwijkt van de voorgeschreven maten uit het bestemmingsplan mogen worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd. Aanpassingen die leiden tot grotere afwijkingen dan in de huidige situatie aan de orde zijn, worden niet toegestaan.
Tot slot wordt bepaald in hoeverre ondergrondse ruimten zijn toegestaan en in hoeverre die worden meegeteld bij de maatvoering van het gebouw.
Algemene gebruiksregels
Naast de specifieke gebruiksregels die bij diverse bestemmingen zijn opgenomen, zijn in dit artikel algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt de mogelijkheid geboden aan het bevoegd gezag om bij een omgevingsvergunning onder voorwaarden af te wijken van de bestemmingsregels. Het betreft afwijkingsmogelijkheden ten behoeve van maatvoeringen en bouwgrenzen, alsmede ten behoeve van ontwikkelingen van algemeen nut en voor tijdelijk kamperen.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een regeling opgenomen die het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid geeft de bestemmingslegging te wijzigen voor gronden waar de bestemmingslegging niet conform de werkelijke situatie is opgenomen.
Overige regels
In dit artikel is een regeling opgenomen waarmee wordt vastgelegd dat daar waar het plan verwijst naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, de betreffende verwijzing betrekking heeft op het bedoelde document zoals dat van kracht is op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.
Overgangsrecht
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).
Slotregel
Deze regel bevat de titel van het plan.