Oosterhout, Park Tergouw

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Aan de rand van Oosterhout, langs de Waal, bevindt zich Residence Tergouw. Op dit park bevinden zich circa 256 chalets/chaletplaatsen, veruit de meeste van de verblijven wordt permanent bewoond. Permanente bewoning vond al plaats toen het vorige bestemmingsplan nog van kracht was. Hierin had het park de bestemming stacaravanterrein. In 1999 heeft de gemeente Valburg het bestemmingsplan Kom Oosterhout vastgesteld. Hierin kreeg het park de bestemming 'Verblijfsrecreatie'. Gedeputeerde Staten hebben aan deze bestemming goedkeuring onthouden, maar niet aan de plankaart. Hierdoor is een zaakgebonden overgangsrecht ontstaan voor de op dat moment permanent bewoonde chalets (ca. 70% van de chalets). Dit wil zeggen, dat het recht op permanente bewoning blijft bestaan wanneer een chalet wordt verkocht. Deze situatie is niet conform het landelijke (en provinciale) beleid.

Voor de overige recreatieverblijven geldt dat permanente bewoning in strijd is met de bestemming verblijfsrecreatie. Hierbij geldt dat in geval van aantoonbaar permanente bewoning vóór 31 oktober 2003 op grond van aanstaande wetgeving een persoonsgebonden overgangsrecht van kracht wordt. Deze situatie geldt voor circa 15% van de recreatieverblijven.

Voor de resterende 15% van de recreatieverblijven geldt dat deze óf niet permanent bewoond worden, óf dat permanente bewoning na 31 oktober 2003 is ontstaan.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 26 mei 2009 besloten in principe te kiezen voor het positief bestemmen van het Park Tergouw door middel van de bestemming wonen. Om permanente bewoning van de woningen op Park Tergouw positief te bestemmen, wordt de bestemming gewijzigd door middel van het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Oosterhout tussen het nieuwbouwgedeelte van de gemeente Nijmegen en de kern Oosterhout. Aan de zuidzijde grenst het plangebied direct aan de dijk van de Waal, aan de westzijde aan de woonkern Oosterhout, aan de noordzijde deels aan agrarisch gebied in de vorm van grasland en deels aan het nieuwbouwgedeelte van Oosterhout. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Oude Groenestraat met aan de overzijde deels het nieuwbouwgedeelte van Oosterhout en het landgoed 'Huis Oosterhout' (zie figuur 1.1).

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kom Oosterhout', vastgesteld door de gemeenteraad van Valburg op 7 december 1999 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 18 juli 2000. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan grotendeels de bestemming 'Verblijfsrecreatie'. Het meest westelijke gedeelte heeft de bestemming 'Groene Ruime', de randen hebben de bestemming 'Water'. Over het plangebied lopen verder een 'zone ten behoeve van de hoogspanningsleiding' en een dubbelbestemming voor de 'Waterkering'.

Aan de bestemming 'Verblijfsrecreatie' is goedkeuring onthouden. Deze onthouding heeft echter alleen betrekking op de voorschriften en niet op de plankaart. Hierdoor is een zaakgebonden overgangsrecht ontstaan voor de op dat moment permanent bewoonde chalets (ca. 70% van de chalets). Voor de overige chalets geldt dat permanente bewoning in strijd is met de bestemming verblijfsrecreatie.

Om permanente bewoning van de woningen op Park Tergouw positief te bestemmen en om een passende regeling voor bouwen van onder andere bijgebouwen en carports alsook het mogelijk maken van verplaatsen van chalets, wordt de bestemming en de bestemmingsregeling gewijzigd door middel van het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie bevinden zich in het plangebied circa 256 chalets/chaletplaatsen die grotendeels permanent zijn bewoond.

De entree van Park Tergouw is nog aanwezig en bevindt zich direct aan de Oude Groenestraat. Alle woningen worden ontsloten door 1 centrale ontsluitingsweg naar de Oude Groenestraat.

In het midden van het plangebied bevindt zich een forse waterpartij met een lengte van circa 170 meter en een grootste breedte van 50 meter.

2.2 Toekomstige situatie

Alle chalets worden in het onderhavige bestemmingsplan herbestemd naar Wonen - 2 en Tuin. Permanente bewoning wordt met dit bestemmingsplan derhalve gerealiseerd. De gemeente Overbetuwe stelt aan het positief bestemmen de volgende eisen:

Wijze van bestemmen
De chalets en bijbehorende kavels krijgen een Woon- en Tuinbestemming. Het onbebouwde kaveldeel aan de straatzijde krijgt, waar mogelijk, de bestemming Tuin om ongewenste bebouwing aldaar te voorkomen. Het gedeelte van het kavel waarop het chalet staat, krijgt in ieder geval de bestemming 'Wonen'.

De chalets zijn bestemd als Wonen - 2, waarbinnen uitsluitend vrijstaande woningen worden toegestaan. Voor de woningen wordt geen bouwvlak opgenomen. De ligging van de woningen wordt verbaal geregeld, zodat verplaatsing en herbouw van een woning in de toekomst mogelijk zijn (binnen de kaders van het bestemmingsplan) zonder een wijzigingsbevoegdheid. Ook is het mogelijk percelen samen te voegen, woningen te slopen en elders terug te bouwen. Voor al deze ruimtelijke ontwikkelingen gelden de volgende ruimtelijk-stedebouwkundige randvoorwaarden:

• Het aantal bouwlagen van een woning mag niet meer bedragen dan één al dan niet met kap. Indien sprake is van een hellend dak mag deze maximaal 45° bedragen;
• De maximale goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt 4 meter en de maximale bouwhoogte 7 meter, voor bijgebouwen en carports geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 6 meter;
• De woning dient met de kopse kant op de bestemming 'Tuin' zijn georiënteerd, waarbij tenminste 40% van de voorgevel in de voorgevelrooilijn is gebouwd;
• De bestaande breedte van een bestaand hoofdgebouw is ook de maximale breedte van een hoofdgebouw. In geval van sloop en herbouw, nieuwbouw of herbouw na samenvoeging van percelen bedraagt de maximale breedte van het hoofdgebouw 8 meter (mits aan de overige randvoorwaarden voldaan wordt);
• Aan één zijde van van het hoofdgebouw dient minimaal 30% van de breedte van het perceel onbebouwd te blijven, met een minimum van 3 meter. Ook dient de afstand van 2 hoofdgebouwen onderling tenminste 3 meter te bedragen;
• De afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 2 meter;
• Het hoofdgebouw kan in een rechthoek of L-vorm worden gerealiseerd;
• Bijgebouwen zijn uitsluitend binnen de bestemming Wonen - 2 toegestaan. Er geldt een getrapte regeling voor het maximaal te bouwen oppervlak aan bijgebouwen, waarbij de bouwmogelijkheden gekoppeld zijn aan de perceelsgrootte;
• Nieuwe bijgebouwen zijn alleen toegestaan 3 meter achter de (denkbeeldig doorgetrokken) voorgevelrooilijn;
• In de bestemming Tuin zijn uitsluitend erkers en maximaal 1 overkapping per hoofdgebouw toegestaan. Nieuwbouw van een overkapping/carport is slechts toegestaan in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw.

In onderstaande afbeeldingen is het bovenstaande gevisualiseerd.

Samenvoegen van kavels
In het geval van het samenvoegen van twee kavels waarbij 1 chalet wordt gesloopt worden de bestaande bestemmingsplanregels aangehouden gebaseerd op de bestaande situatie. Dit om te voorkomen dat de bestaande structuur wordt aangetast.

Nieuwbouw op samengevoegde bestemmingen
In het geval van sloop en nieuwbouw op samengevoegde percelen, dient het bouwvolume haaks op de weg te worden gepositioneerd. Ofwel de massa van de nieuwbouw is dieper dan de voorgevelbreedte. De nieuwbouw bestaat uit één bouwlaag afgewerkt met plat dak of een kap met een helling van maximaal 45 graden. De maximale breedte van een hoofdgebouw bedraagt 8 meter mits aan de overige randvoorwaarden voldaan wordt.

Groen
Het groen in het park is één van de belangrijkste kwaliteiten van het park, zo niet de belangrijkste. Gezien de kwaliteit van het groen moet hier gezocht worden naar borging hiervan. Bij ruimtelijke ingrepen die noodzakelijk zijn in het kader van de bestemmingsplanherziening (bijvoorbeeld aanleg tweede ontsluitingsweg) dient het bestaande groen zoveel mogelijk behouden te blijven.

Water
Het water in het park dient behouden te blijven en wordt overeenkomstig bestemd. Het water in het park vormt een basis voor de concentrische verkaveling en functioneert als reservoir voor (overtollig) hemelwater. Om het park is een A- en een B-watergang gelegen. Deze worden in het plan als zodanig bestemd.

Verkeer en parkeren
De interne verkeersstructuur blijft gehandhaafd. Ook de bestaande slagboom wordt, mede op verzoek van de bewoners en de parkeigenaren, gehandhaafd. Dit zorgt ervoor dat het park alleen toegankelijk blijft voor bestemmingsverkeer en niet-openbaar blijft voor autoverkeer. Hierdoor zijn er geen aanpassingen nodig aan de interne verkeersstructuur of de wegprofielen. Een bijkomend voordeel is dat bezoekers gedwongen worden buiten het park op de daarvoor bestemde parkeerplaatsen te parkeren. Hierdoor hoeven er geen extra parkeerplaatsen in het park te worden aangelegd. De bestaande parkeerkoffers en parkeerplaatsen op eigen terrein zijn voldoende om de bestaande parkeervraag op te vangen. Indien de slagboom (in de toekomst) verwijderd wordt, moet het park voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen voor wonen, in dat geval is het toevoegen van extra parkeerkoffers noodzakelijk en moeten ook alle paden worden verbreed en aangepast. Deze situatie is onwenselijk waardoor ervoor wordt gekozen de slagboom te handhaven. Alle paden in het park waar autoverkeer komt/mag komen krijgen een verkeersbestemming alsmede de bestaande parkeerkoffers.

Ten behoeve van de brandweer worden enkele opties voorgesteld. Deze zijn opgenomen in de paragraaf externe veiligheid.

Entree gebouw en omliggende bebouwing
Voor het entreegebouw en omliggende bebouwing is een gemengde bestemming opgenomen waarbinnen met name sport- en wellnessvoorzieningen (uitsluitend in gebouwen) met de daarbij behorende ondersteunende en ondergeschikte horeca-activiteiten en een praktijk voor fysiotherapie zijn toegestaan. In de huidige situatie is een sportschool in deze bebouwing aanwezig. Daarnaast is de bestaande woning als zodanig met een aanduiding weergegeven. Tot slot is de bestaande kantoorfunctie van het entreegebouw toegestaan binnen deze bestemming.

Beeldkwaliteitplan (ontwerp)
Ten behoeve van Park Tergouw is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Uitbreidingen van de woningen dienen conform dit beeldkwaliteitsplan te worden vormgegeven. Het (ontwerp) beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

2.3 Bestemmingen

Ter plaatse van het plangebied is in 1999 het bestemmingsplan Kom Oosterhout vastgesteld. In dit bestemmingsplan was het plangebied bestemd als 'Verblijfsrecreatie'. Gedeputeerde Staten hebben aan deze bestemming echter goedkeuring onthouden, maar niet aan de plankaart. Voor een deel geldt voor het plangebied derhalve het voorgaande bestemmingsplan.

Hierdoor is een zaakgebonden overgangsrecht ontstaan voor de op dat moment permanent bewoonde chalets (ongeveer 70%). Voor de overige reacreatieverblijven (ongeveer 15%) geldt dat permanente bewoning in strijd is met de bestemming verblijfsrecreatie. Voor de resterende 15% van de chalets geldt dat deze óf niet permanent bewoond worden, óf dat permanente bewoning na 31 oktober 2003 is ontstaan.

Om de permanente bewoning toch geheel positief te bestemmen dienen alle chalets te worden bestemd als 'Wonen-2'. Daarnaast zijn bepaalde gedeelten van de percelen bestemd als 'Tuin'. Dit om ongewenste bebouwing op deze gedeelten te voorkomen.

Voor het overige geldt dat de gronden zijn bestemd overeenkomstig het huidige gebruik, te weten:

• 'Groen': de groene gedeelten in het park krijgen deze bestemming alsmede de braakliggende ruimte aan de uiterste westkant van het park;
• 'Water': het in het park aanwezige water wordt als zodanig bestemd;
• 'Verkeer - Verblijf': de in het park aanwezige verkeersstructuren en openbare parkeerplaatsen worden als zodanig bestemd.
• Wonen -1: opgenomen voor de reeds bestaande woning met bijbehorend werkterrein aan de Oude Groenestraat.

Verder zijn dubbelbestemmingen opgenomen ter bescherming van de in het plangebied aanwezige waterkering en de in het plangebied aanwezige hoogspanningsverbinding. Daarnaast zijn dubbelbestemmingen opgenomen ter bescherming van eventueel in de bodem voorkomende archeologische waarden.

Hoofdstuk 3 BESTAAND BELEID

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. De bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving of een sectorale blik met negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van Nederland dient met de nieuwe structuurvisie gekeerd te worden. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys;
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit,
• Duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Deze criteria zijn leidend voor het formuleren van ruimtelijk rijksbeleid.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt zich op de volgende 13 nationale belangen behoren onder de voorname drie streefdoelen:

Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland
Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren (nationaal belang 1);

• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie (nationaal belang 2);
• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen (nationaal belang 3);
• Efficiënt gebruik van de ondergrond (nationaal belang 4).

Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid
Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen (nationaal belang 5);

• Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem (nationaal belang 6);
• Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen (nationaal belang 7).

Waarborgen kwaliteit leefomgeving
Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's (nationaal belang 8);

• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling (nationaal belang 9);
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (nationaal belang 10);
• Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten (nationaal belang 11);
• Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten (nationaal belang 12);
• Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13).

Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Figuur 3. Ladder voor duurzame verstedelijking (bron ministerie van I&M, 2012)

De omzetting van chalets naar reguliere woningen beschouwd de gemeente als 'administratieve correctie', waarin we kunnen motiveren dat er geen wezenlijke gevolgen voor de bestaande voorraad en/of aanwezige planvoorraad optreden. De kwalitatieve en kwantitatieve behoefte zijn aangetoond en het omzetten naar reguliere woningen is vanwege het administratieve karakter niet opgenomen in de binnenregionale woningbouwprogrammering (zie verder paragraaf 3.2 onder het kopje 'Binnenregionale woningbouwprogrammering'). Weliswaar is sprake van een 'stedelijke functie', maar niet van de toevoeging ervan. Daarbij kan worden aangegeven dat het Park Tergouw in ruimtelijk opzicht onderdeel uitmaakt van de kern Oosterhout en voldoet aan de defintie van 'bestaand stedelijk gebied' zoals volgt uit de Bro.

Conclusie
Het onderhavige plan bevindt zich niet in de nationale hoofdstructuur en omvat geen ontwikkelingen van landsbelang. Het beleid inzake het positief bestemmen van permanente bewoning van chalets wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. Gemotiveerd is dat voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. De omzetting van chalets naar reguliere beschouwd de gemeente als 'administratieve correctie', waarin we kunnen motiveren dat er geen wezenlijke gevolgen voor de bestaande voorraad en/of aanwezige planvoorraad optreden.

3.2 Provinciaal- en regionaal beleid

Streekplan
Provinciale Staten heeft op 29 juni 2005 het Streekplan Gelderland 2005 vastgesteld. Het streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2015. Het streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan.

Structuurvisie
Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. De inhoud van het streekplan blijft voor de provincie de basis voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening. Gemeenten krijgen een grotere eigen verantwoordelijkheid in het afhandelen van hun locale zaken.

Op de kaart Ruimtelijke structuur van het streekplan, is het plangebied aangewezen als internationaal stedelijk gebied KAN 'Bebouwd gebied 2000' (zie figuur 3.1).

Bebouwd gebied
Om zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en stedelijke vernieuwing te stimuleren geldt als uitgangspunt dat de regio’s een aanzienlijk deel van het bouwprogramma voor wonen en werken accommoderen in bestaand bebouwd gebied. De regio’s geven zelf aan welk aandeel van de uitbreiding van de woningvoorraad zij willen realiseren in bestaand bebouwd gebied (intensiveringspercentage). Door op regionaal en netwerkniveau de transformatie- en bouwprogramma’s af te stemmen kan de verbreding in aanbod worden gerealiseerd.

Ruimtelijke verordening Gelderland
Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen.

Voorschriften
De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (voorheen Streekplan Gelderland 2005), streekplanuitwerkingen en –herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd.

Thema's
De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn:

• verstedelijking;
• wonen;
• detailhandel;
• recreatiewoningen/ -parken;
• waterwingebied;
• grondwaterbeschermingsgebied;
• oppervlaktewater ten behoeve van drinkwatervoorziening;
• ecologische hoofdstructuur;
• waardevol open gebied;
• nationaal landschap.

Het plangebied is in de Verordening aangeduid als 'Nieuwe bebouwing onder voorwaarden toegestaan'.

Beleidslijn permanente bewoning van recreatieparken
De beleidslijn van minister Dekker van VROM uit 2003 aangaande permanente bewoning van recreatieparken is opgenomen in artikel 8 van de verordening. In een bestemmingsplan dient permanente bewoning van recreatiewoningen in recreatieparken te worden uitgesloten. Omzetting van permanent bewoonde recreatiewoningen naar een woonbestemming in recreatieparken kan worden toegestaan, indien deze bewoning reeds dateert van op of vóór 31 oktober 2003 en deze recreatiewoningen niet gelegen zijn binnen het groen blauwe raamwerk, de weidevogel- en ganzengebieden en concentratiegebieden voor intensieve teelten, en meer dan de helft van het aantal recreatiewoningen permanent bewoond is. Volgens de minister kunnen gemeenten de afweging maken om bij de omzetting van de bestemming van complexen waarbij in het merendeel sprake is van onrechtmatige bewoning het gehele complex aan de recreatiemarkt te onttrekken.

Binnenregionale woningbouwprogrammering

Op dit moment werken de Stadsregionaal samenwerkende gemeenten aan een binnenregionale woningbouwprogrammering. Dit is één van de afspraken uit de Woonagenda, waarbij de (capaciteit in) woningbouwplannen per subregio geprioriteerd worden. Dit past bij de afspraken die volgen uit het provinciale Kwalitatieve Woonprogramma (KWP3).

 

Overbetuwe behoort binnen het traject van de Woonagenda tot de subregio Arnhem en omstreken. In het overleg met de deelnemende partners in deze subregio, wil de gemeente de omzetting van chalets naar reguliere woningen in Park Tergouw niet meenemen in de prioritering. Wij beschouwen de omzetting namelijk als 'administratieve correctie' met geen wezenlijke gevolgen voor de bestaande voorraad en/of aanwezige planvoorraad (capaciteit in nieuwbouwplannen). Hieronder is dit nader gemotiveerd.

 

Kwantitatief

Ongeveer 85% van de 256 chalets/chaletplaatsen wordt al lange tijd permanent bewoond (bij 70% o.b.v. een zaakgebonden overgangsrecht, bij 15% o.b.v. een persoonsgebonden overgangsrecht). Binnen deze 85% hebben vrijwel alle de huishoudens zich ingeschreven in het GBA; per januari 2014 zijn er 201 huishoudens ingeschreven. Deze huishoudens zijn dus ook meegenomen in de prognoses met het Socrates-model. De verhuisgeneigdheid is hierbij overigens laag i.v.m. andere parken.

 

Kwalitatief

In Park Tergouw is sprake van een zeer karakteristiek en onderscheidend woonmilieu. Er is sprake van houten chalets, met een gemiddelde chaletoppervlakte van 75 m2. De huidige koopprijzen varieren van circa € 50.0000 tot € 290.000 (gemiddeld ongeveer € 150.000). De houten chalets zijn gelegen in een groen, bosrijk park en hebben een gemiddelde (relatief beperkte) kavelgrootte van 400 m2. In de bestaande voorraad en in de huidige planvoorraad (harde en zachte capaciteit) voor de subregio wordt niet voorzien in een dergelijk woonmilieu. Daarmee is er geen concurrentie aan de orde. De omzetting van chalets naar reguliere woningen zal dan ook niet leiden tot een gewijzigde woningbehoefte die effecten heeft voor de bestaande voorraad. Immers, de specifieke behoefte waarin Park Tergouw voorziet, wordt elders niet aangeboden.

Conclusie provinciaal beleid
Het park Tergouw is niet gelegen in het groen blauwe raamwerk, de weidevogel- en ganzengebieden en concentratiegebieden voor intensieve teelten en er is - behoudens vervangende nieuwbouw geen toename van het aantal chalets mogelijk gemaakt. Op het park bevinden zich circa 256 chalets/chaletplaatsen, waarvan meer dan de helft permanent is bewoond. Slechts 15% van de chalets is niet permanent bewoond of de permanente bewoning is na 31 oktober 2003 ontstaan. Het plan voldoet hiermee aan het beleidskader van de provincie. Voor het kleine percentage dat niet voldoet aan de voorwaarden voor omzetting naar een woonbestemming heeft de gemeente de afweging gemaakt om het gehele park te legaliseren en een woonbestemming te geven met als redenen dat:

• het Park Tergouw nagenoeg geheel reeds lange tijd geheel bewoond is;
• het Park Tergouw ruimtelijk gezien deel uit van de kern Oosterhout;
• In het bestemmingsplan heeft het park maar gedeeltelijke een bestemming gekregen. Om de discrepantie op te heffen, geen forse handhavingszaak te starten en door de ligging van het park ten opzichte van de kern Oosterhout is besloten de woningen op het park als zodanig te bestemmen.

Aangezien het percentage dat niet voldoet aan de voorwaarden gering is en de minister expliciet heeft aangegeven dat gemeenten deze afweging mogen maken wanneer meer dan de helft van het park permanent is bewoond, acht de gemeente - bekrachtigd door de provincie - deze beleidskeuze te billijken.
Daarbij beschouwd de gemeente de omzetting van chalets naar reguliere beschouwd als 'administratieve correctie', waarin gemotiveerd wordt dat er geen wezenlijke gevolgen voor de bestaande voorraad en/of aanwezige planvoorraad optreden.

Kwalitatief woonprogramma
Provincie Gelderland, gemeenten en woningcorporaties pakken woonbeleid regionaal aan. Mensen zijn immers steeds minder gebonden aan een bepaalde gemeente. De provincie zorgt ervoor dat het regionale aanbod van woningen zo goed mogelijk aansluit op de vraag.

In haar woonbeleid hanteert de provincie Gelderland twee belangrijke uitgangspunten:

• het woningaanbod moet aansluiten bij de voorkeur van bewoners
• goedkope woningen, huurwoningen en woningen geschikt voor ouderen krijgen prioriteit.

Woonvisie
Om ontwikkelingen op de regionale woningmarkt inzichtelijk te maken, heeft de provincie een driedelige woonvisie opgesteld. Daarin staan onder meer:

• deel a: de uitgangspunten van het woonbeleid
• deel b: analyses van problematieken van de Gelderse regio's
• deel c: afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties.

Het KWP beslaat een periode van tien jaar. Er liggen enorm veel bouwplannen klaar, waarvan we nu al weten dat die niet allemaal afgerond kunnen worden. In deze economisch moeilijke tijden is dat onhaalbaar. Het KWG en gemeenten kijken samen welke plannen wel en snel uitgevoerd kunnen worden. De voorkeur gaat hierbij uit naar binnenstedelijke plannen. Voor de gemeente Overbetuwe zijn de volgende afspraken gemaakt:

Het referentiekader kent voor de KWP3-periode een bruto en een netto aantal aan de woningvoorraad toe te voegen woningen, respectievelijk 34.900 en 26.000. Het verschil wordt veroorzaakt door de aanname van de aantallen te slopen woningen in de jaren 2010-2019 op basis van de feitelijke trend in het verleden. De aanname hier is dat het merendeel van de geraamde 8.900 te slopen woningen in de categorie goedkope huur zal vallen.


Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Dorps wonen
De leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de dorpen zijn een belangrijk aandachtspunt. Demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en ontgroening hebben een grote invloed op de sociaal-economische vitaliteit van de dorpen. Woningbouw voor starters en ouderen, voorzieningen zoals scholen, buurthuizen, etc. en de bereikbaarheid daarvan zijn belangrijke thema's. Daarbij blijft de vraag naar landelijke woonmilieus aanhouden. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen.

3.2.1 Gemeentelijk beleid

Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten. Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen.

Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern.

Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente. Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel. Om te voorkomen dat de stedelijke ontwikkelingen het landelijke gebied overspoelen, is een grens tussen beide gebieden nodig.

Oosterhout
Oosterhout ligt binnen de stedelijk zone, waardoor er ruimte aanwezig is voor stedelijke en regionale ontwikkelingen. Daarbij moet wel de eigen identiteit van Oosterhout zoveel mogelijk behouden worden, zodat de kern als zelfstandig dorp herkenbaar blijft. Daarom is het ongewenst dat Oosterhout aan de Waalsprong van de Nijmegen vastgroeit. Aan de rand van de Waalsprong is de bufferzone opgenomen, zoals die volgens afspraken tussen beide gemeenten is afgesproken.

Conclusie
In Oosterhout is ruimte om woningen toe te voegen door de ligging in het stedelijke zone. Het is niet gewenst dat het dorp Oosterhout vastgroeit aan Oosterhout in de Waalsprong. Park Tergouw grenst aan beide kernen van Oosterhout. Tergouw betreft echter een bestaand park. Er wijzigt derhalve niets aan de afgesproken bufferzone. Ten behoeve van het positief bestemmen van de permanente bewoning van het park biedt het gemeentelijk beleid geen sturing. Door de gemeente is echter besloten om de discrepantie van het park op te heffen en het park positief te bestemmen.

Hoofdstuk 4 MILIEUHYGIENISCHE EN PLANOLOGISCHE VERANTWOORDING

4.1 Flora en fauna

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een flora- en faunaonderzoek dient een beoordeling te worden gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. In het onderhavige plan wordt een bestaand park positief bestemd als wonen. De bestaande vakantie woningen / chalets verkrijgen een woonbestemming in plaats van de (deels) verblijfsrecreatiebestemming. In het gebied vinden geen fysieke wijzigingen plaats. Het plan heeft derhalve geen invloed op het leefgebied van flora en fauna. Gesteld kan worden dat door het onderhavige plan de belangen van flora en fauna niet worden geschaad en vorm derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.2 Archeologie

Het plangebied Park Tergouw is op de 'Archeologische beleidskaart' van de gemeente Overbetuwe grotendeels aangeduid als categorie 4 (dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'), voor een klein deel als categorie 3 (dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1') en voor een klein deel als categorie 5 (dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'), zie figuur 4.1. Binnen categorie 4 dient een archeologisch onderzoek plaats te vinden indien meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm in de grond wordt geroerd. In categorie 3 dient een onderzoek uitgevoerd te worden indien meer dan 50 m² en dieper 30 cm in de grond wordt geroerd en binnen categorie 5 dient een onderzoek uitgevoerd te worden indien de ingreep in de grond meer bedraagt dan 500 m² en dieper reikt dan 30 cm.

In het onderhavige plan wordt echter niet in de grond geroerd. Het betreft uitsluitend het positief bestemmen van de permanente bewoning van de chalets. Het gebruik blijft ongewijzigd. Het aspect archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.3 Waterparagraaf

Met het ondertekenen van het Nationaal Bestuursakkoord Water (juli 2003) hebben de betrokken partijen (het Rijk, IPO, VNG en UvW) afgesproken de watertoets toe te passen bij alle nieuwe ruimtelijke -waterhuishoudkundig relevante- plannen en besluiten op alle bestuursniveaus. De watertoets is met ingang van 1 november 2003 wettelijk verplicht voor structuurvisies, bestemmingsplannen, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 Bro met het waterschap. In het onderhavige plan wordt permanente bewoning van de chalets op het Park Tergouw positief bestemd. In het onderhavige plan vinden geen fysieke wijzigingen plaats. Er wordt derhalve geen verhard oppervlak toegevoegd. Tevens vinden er geen wijzigingen plaats in de waterstructuur in het plangebied. Dit betekent dat de vijverpartij in het plangebied blijft behouden. Het water in het park vormt een basis voor de concentrische verkaveling en functioneert als reservoir voor (overtollig) hemelwater.

Direct grenzend aan de westzijde van het plangebied is een A-watergang gelegen. Direct grenzend aan de noordzijde van het plangebied B-watergang gelegen. Bij deze watergangen horen onderhoudsstroken die vrij gehouden moeten blijven. De onderhoudsstroken zijn opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan.

Primaire waterkering - Waaldijk
Binnen het plangebied ligt een gedeelte van de Waaldijk. Deze primaire waterkering maakt onderdeel uit van de dijkring Betuwe/Tieler- en Culemborgerwaarden en is in beheer bij Waterschap Rivierenland. Het waterkeringsbelang is in onderhavig plan planologisch beschermd door de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' en de aanduiding 'dijk 1'. Voor werken of werkzaamheden binnen de keurzones rond de waterkering is vaak een vergunning van het waterschap nodig.

4.4 Bodem

Bij de verkenning van de mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren moet de bodemkwaliteit worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te kunnen verzekeren dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie, die middels het herzien van het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. De functie verblijfsrecreatie is echter net zo gevoelig als de functie wonen. In het onderhavige bestemmingsplan wordt derhalve niets gewijzigd. Tevens worden geen nieuwe woningen toegevoegd. Een bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.1

Richtafstandenlijsten
Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven in de VNG-publicatie. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Twee omgevingstypen
De richtafstanden in de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Park Tergouw kan worden aangewezen als 'rustige woonwijk'.

Op basis van het bestemmingsplan bevinden zich in de nabijheid geen van belang zijnde bedrijven. De bedrijven die wel in de nabijheid zijn gelegen zijn door het bestemmingsplan beperkt tot de categorieën 1 en 2. Dit betekent dat de grootste aan te houden afstand vanaf een dergelijk bedrijf 30 meter bedraagt. Conform het bestemmingsplan is het meest in de nabijheid gelegen bedrijf op een afstand van circa 80 meter vanaf een woning in het plangebied gelegen. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan.

Binnen het plangebied is aan het entreegebouw en omliggende bebouwing een gemengde bestemming toegekend waarbinnen met name sport- en wellnessvoorzieningen (uitsluitend in gebouwen) met de daarbij behorende ondersteunende en ondergeschikte horeca-activiteiten en een praktijk voor fysiotherapie zijn toegestaan. Ook is de bestaande kantoorfunctie van het entreegebouw toegestaan binnen deze bestemming. Het dichtstbijzijnde chalet ligt op ongeveer 10 meter van het entreegebouw en omliggende gronden. De kantoren en praktijk voor fysiotherapie zijn categorie 1 functies. De functies sport- en wellness zijn categorie 2 functies en zijn alleen toegelaten in de gebouwen, waardoor eventuele hinder gereduceerd wordt. Daarbij is in de huidige situatie reeds een sportvoorziening (categorie 2 functie) in het entreegebouw gevestigd en zal de uitbreiding, die dit bestemmingsplan biedt, niet zorgen voor het toestaan van functies die meer hinderlijk zijn dan nu reeds mogelijk is. Voorwaardelijk verplichtend is geregeld dat nieuw te vestigen functies in het entreegebouw volgens de 'VNG-Brochure bedrijven en milieuzonering' vallend in milieucategorie 2 middels een rapport dienen aan te tonen dat voldaan wordt aan de eisen uit het Activiteitenbesluit.

4.6 Akoestiek

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt.

Woningen zijn geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder. Het plangebied bevindt zich binnen de geluidszone van een weg (Waaldijk) waarbinnen een akoestisch onderzoek verplicht is. Ten behoeve van het plan is een tweetal akoestische onderzoeken naar wegverkeer uitgevoerd.2 In deze paragraaf zijn uitsluitend de conclusies opgenomen. De gehele rapportages zijn opgenomen in de bijlagen.

Akoestisch onderzoek wegverkeer
Er wordt niet op alle punten voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Vrijwel alle woningen aan de eerstelijn gezien vanaf de Waaldijk hebben met een belasting van 49 dB een kleine overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Voor de woningen met een hogere geluidsbelasting van 48 dB dient een Hogere waarde vastgesteld te worden. Dit zijn de meeste woningen van de eerstelijnsbebouwing, gezien vanaf de Waaldijk.

Met een hoogst berekende waarde van 49 dB wordt niet voldaan aan de ambitieklasse zoals opgenomen in de Nota Geluidsbeleid van de gemeente Overbetuwe. Aan de voorwaarden zoals opgenomen in de nota Hogere Grenswaarden van de gemeente Overbetuwe kan worden voldaan. Het is aan de gemeente Overbetuwe om eventuele voorwaarden te stellen om een Hogere waarde vast te stellen, of om de overschrijding teniet te doen bijvoorbeeld door stil asfalt aan te leggen.

Om toch in de woningen te mogen blijven wonen wordt een procedure hogere grenswaarden doorlopen. Tegelijkertijd met de ter visie legging van het onwerpbestemmingsplan wordt het besluit hogere grenswaarden ter visie gelegd.

In de bouwplanfase zijn eventueel extra maatregelen aan die woningen noodzakelijk. Dit is door nader onderzoek aan die woningen duidelijk gemaakt (zie onderstaand).

Nader onderzoek externe scheidingsconstructies
In dit rapport is de karakteristieke geluidwering van de externe scheidingsconstructies van de verschillende verblijfsruimtes van een drietal chalets bepaald.

De chalets voldoen aan de gestelde eis van minimaal 20 dB voor wat betreft de karakteristieke geluidwering.

4.7 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer. Bij de start van een project moet onderzocht worden of het effect relevant is voor de luchtkwaliteit. Hierbij moet aannemelijk gemaakt worden, dat luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Het onderhavige plan betreft het positief bestemmen van permanente bewoning van chalets. Verblijfsrecreatie wordt derhalve gewijzigd in wonen. De verkeergeneratie zal niet tot nauwelijks wijzigen. Bovendien behoren woningen tot 1 van de categorieën die automatisch 'Niet In Betekende Mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit (1500 woningen met 1 ontsluitingsweg). In het onderhavige plan worden 256 woningen positief bestemd. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.8 Belemmeringen

Het park wordt doorsneden door een 150kV hoogspanningsleiding. De leiding heeft een indicatieve magneetveldzone van 80 meter aan weerszijden van de lijn. Aan deze zone mogen in principe geen nieuwe gevoelige objecten worden toegevoegd. Het positief bestemmen van permanente bewoning geldt doorgaans wél als toevoeging van nieuwe gevoelige objecten. In voorliggende situatie geldt dat bij ruim 70% van de chalets die onder of nabij de hoogspanningsleiding zijn gelegen, er sprake is van een zaakgebonden overgangsrecht. Dit houdt in dat hier planologisch-juridisch al sprake is van legale permanente bewoning en daarmee gevoelige objecten.

Voor de overige chalets geldt dat permanente bewoning in strijd is met de bestemming verblijfsrecreatie. Hierbij geldt dat in geval van aantoonbaar permanente bewoning vóór 31 oktober 2003 op grond van aanstaande wetgeving een persoonsgebonden overgangsrecht van kracht wordt. Deze situatie geldt voor circa 15% van de chalets. Voor de resterende 15% van de chalets geldt dat deze óf niet permanent bewoond worden, óf dat permanente bewoning na 31 oktober 2003 is ontstaan. In deze gevallen worden derhalve gevoelige objecten toegevoegd.

Door VROM (inmiddels het Ministerie van I&M) is een tweetal brieven opgesteld omtrent hoogspanningslijnen. Er wordt geadviseerd om zo weinig mogelijk nieuwe situaties te creëren waarbij kinderen langdurig in de nabijheid van hoogspanningslijnen verblijven. Hiervan is sprake binnen gevoelige bestemmingen, dit zijn woningen, scholen, crèches en kinderopvang. Ondanks het feit dat de bewoning juridisch niet is verankerd in het vigerende bestemmingsplan wordt feitelijk gezien reeds lange tijd permanent gewoond. Gezien dit gegeven en dat in 85% van de woningen permanente bewoning reeds legaal is, is besloten het gehele park positief te bestemmen.

Tot slot heeft het Rijk 1,7 miljard euro gereserveerd om hoogspanningsleidingen ondergronds te leggen.

4.9 Externe veiligheid

In het kader van de externe veiligheid is het van belang om een onderzoek uit te voeren naar de invloed van de in de nabijheid aanwezige inrichtingen en transportroutes in relatie tot de bestemmingsplanontwikkeling in het voorliggend plan. Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat de afstand tussen gevoelige bestemmingen en activiteiten met gevaarlijke stoffen voldoende blijft.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het betreft de risico's die worden veroorzaakt door activiteiten binnen en buiten het plangebied, die relevant kunnen zijn voor het plangebied en de toetsing van deze risico's aan de normen voor externe veiligheid.

Concreet gaat het om:

• risicoveroorzakende leidingen in en nabij het plangebied;
• andere risico-opleverende transportroutes/wegverkeer over water-, spoor- en/of autowegen;
• risicoveroorzakende inrichtingen zoals LPG-tankstations en bedrijven;
• luchthavens.

Conclusie
De meest in de nabijheid gelegen risicovol object betreft een gasleiding van de Gasunie op een afstand van circa 600 meter vanaf het plangebied. Deze afstand is echter dusdanig groot dat het geen (toegenomen) risico kan vormen voor het onderhavige plan. Bovendien neemt het aantal mensen in het plangebied niet toe. Het groepsrisico zal daarom ook niet toenemen. Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE PLANOPZET

5.1 Algemene opzet

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Oosterhout, Park Tergouw' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
De inventarisatie en visie op het plangebied, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet en een korte beschrijving van de handhavings- en uitvoeringsaspecten.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Gemengd', 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer-Verblijf', 'Water', 'Wonen-1', 'Wonen-2' en de dubbelbestemmingen 'Waarde -Archeologie', 'Waarde -Archeologische verwachting 1', 'Waarde -Archeologische verwachting 2', 'Waarde -Archeologische verwachting 3' en 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Bij de overwegingen over de gewenste opzet van het bestemmingsplan staat men voor het dilemma dat er enerzijds een duidelijke behoefte is aan minder regelgeving.

Daarnaast moet het plan flexibel zijn om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen. Daarvoor zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze regelingen bieden weliswaar ruimte voor bepaalde ontwikkelingen, er kunnen echter geen directe rechten en/ of plichten aan worden ontleend. Er zal altijd een belangenafweging plaatsvinden. Als echter wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden, is die afweging marginaal.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

5.2 Toelichting op de verbeelding

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Gemengd
Gebruik
De gronden met de bestemming Gemengd zijn bestemd voor onder andere sport- en wellnessvoorzieningen, met de daarbij behorende ondergeschikte en ondersteunende horeca- activiteiten. Daarnaast zijn tevens kantoren toegestaan en is een praktijk voor fysiotherapie mogelijk. Binnen de bestaande woning is het wonen toegestaan.

Bouwen
Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale toegestane goot- en bouwhoogte is op de verbeelding weergegeven.

Groen
Gebruik
De gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor onder andere groenvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Bouwen
Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een specifieke regeling opgenomen.

Tuin
Gebruik
De gronden met de bestemming Tuin zijn onder andere bestemd voor tuinen en parkeervoorzieningen ten dienste van het aangrenzende hoofdgebouw.

Bouwen
Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan. Indien reeds bestaande bebouwing aanwezig is, valt deze onder het overgangsrecht. Reeds bestaande carports en overkappingen zijn wel toegestaan.

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn maximale hoogtes opgenomen.

Verkeer-Verblijf
Gebruik
De gronden met de bestemming Verkeer-Verblijf zijn onder andere bestemd voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie.

Bouwen
Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve voor nutsvoorzieningen toegestaan.

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn maximale hoogtes opgenomen.

Water
Gebruik
De gronden met de bestemming Water zijn onder andere bestemd voor waterberging en waterhuishouding.

Bouwen
Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan. Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn maximale hoogtes opgenomen.

Wonen -1
Gebruik
De gronden met de bestemming Wonen - 1 zijn bestemd voor onder andere het wonen. Deze woonbestemming is opgenomen voor de reeds bestaande woning met werkterrein aan de Oude Groenestraat. Voor het werkterrein is een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen.

Bouwen
Het hoofdgebouw is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale toegestane goot- en bouwhoogte is op de verbeelding weergegeven. Binnen en buiten het bouwvlak zijn bijgebouwen toegestaan met in totaal een maximale oppervlakte die is weergegeven in de regels.

Wonen - 2
Gebruik
De gronden met de bestemming Wonen - 2 zijn bestemd voor onder andere het wonen. Deze woonbestemming is opgenomen voor de bestaande chalets. Er zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan.

Bouwen
Voor het hoofdgebouw is op de verbeelding geen bouwvlak opgenomen. Het zogenaamde bouwvlak is in de regels verbaal geregeld:

• een bestemming Tuin voor de voorgevel van de woning;
• minimaal 40% van de voorgevel van de woning dient in de voorgevellijn gesitueerd te worden;
• aan één zijde dient minimaal 30% van de breedte van het perceel onbebouwd te blijven met een minimum van 3 meter.

De maximale goot- en bouwhoogte is in de regels opgenomen. Indien sprake is van een hellend dak dient voldaan te worden aan een maximale hellingshoek van 45°.

Het bestaande aantal woningen mag niet worden vermeerderd. De kopse kant van het hoofdgebouw dient georiënteerd te zijn op de bestemming Tuin.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn toegestaan op een afstand van minimaal 3 meter tot de voorgevel of het verlengde daarvan. De maximale goot- en bouwhoogte is in de regels opgenomen.

Leiding - Hoogspanningsverbinding
In het plan is een dubbelbestemming opgenomen, ten behoeve van het beheer en onderhoud van de hoogspanningsverbinding. Gebouwen mogen niet worden gebouwd. Voor de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde is een regeling opgenomen.

Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen-1'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Dubbelbestemmingen Archeologie
In het plan zijn meerdere dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen-1'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

6.1.1 Wettelijk (voor)overleg

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangegeven dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van de betrokken gemeenten, waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan betrokken partijen. Van Liandon namens TenneT, de provincie Gelderland en het Waterschap Rivierenland is een overlegreactie ontvangen. In de bijlage is een verslag van het (voor)overleg en de hieruit voortvloeiende wijzingen opgenomen.

6.1.2 Planprocedure: inspraak en zienswijzen

Inspraak
Het bestemmingsplan heeft op grond van de gemeentelijke inspraakverordening van 27 februari 2014 tot en met 9 april 2014 voor eenieder te inzage gelegen. Naar aanleiding van de verschillende reacties is het plan op onderdelen bijgesteld. Een verslag van de doorlopen inspraakprocedure en de hieruit volgende wijzigingen is opgenomen als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan.

Zienswijzen
De Wet ruimtelijke ordening bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene Wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage dient te leggen, zodat belanghebbenden hun zienswijzen naar voren kunnen brengen. Het vaststellen van dit bestemmingsplan is een bevoegdheid van gemeenteraad. Zij nemen daarbij ook een standpunt in met betrekking tot de eventueel ingediende zienswijzen. De indieners van eventuele zienswijzen worden hierover geïnformeerd. Vervolgens wordt het vaststellingsbesluit ter inzage gelegd. Tegen het vaststellingsbesluit kan rechtstreeks beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt, betreft een particulier initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te verankeren is voor rekening en risico van de particuliere initiatiefnemer een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan (inclusief benodigde onderzoeken op het gebied van milieuhygiëne) opgesteld.

De realisering en de kosten voor deze planherziening zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente slaat de initiatiefnemer door middel van leges aan voor de functieverandering. Via de leges worden onder andere de ambtelijke uren doorberekend. Daarnaast wordt tussen de initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst opgesteld. De planherziening heeft geen financiële consequenties voor de gemeente.

Bijlagen

Bijlage 1 Beeldkwaliteitplan Park Tergouw

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeer

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek scheidingsconstructies

Bijlage 4 Rapport inspraak en vooroverleg

• 1. Bedrijven en milieuzonering handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordenings-praktijk, uitgave VNG, 2009
• 2. Akoestische rapportage betreffende een akoestich onderzoek dat dient ter ondersteuning van een ruimtelijke onderbouwing van een plan aan de Oude Groenestraat 6 te Oosterhout, Abovo Acoustics, 18 oktober 2013. Akoestisch rapport betreffende de berekening van de geluidwering van de relevante uitwendige scheidingsconstructies van een drietal chalets op het recreatiepark Tergouw aan de Oude Groenestraat te Oosterhout (Gld.), Abovo Acoustics, 30 november 2013.