| Plan: | Elst, bedrijventerrein De Aam |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1734.0022ELSTbedrijfter-VSG2 |
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Een toelichting op de bestemmingen is hierna opgenomen.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hierboven is beschreven. Tevens is aangesloten bij de meest actuele landelijke standaard voor de regels en de verbeelding, te weten de Standaard Vergelijk BestemmingsPlannen 2008 en de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.
Het doel van dit bestemmingsplan is het beheer van de bestaande ruimtelijke situatie in het plangebied met ruimte voor kleine ontwikkelingen (via wijzigingsbevoegdheden of afwijkingen). Verwezen wordt kortheidshalve naar hoofdstuk 4 van deze toelichting voor een beschrijving van het plan.
Agrarisch
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische activiteiten, kwekerijen en nutsvoorzieningen. Tevens is onder voorwaarden een medegebruik van de gronden in de vorm van evenementen toegestaan.
Voor gebouwen geldt dat deze worden gebouwd binnen het bouwvlak. De maatvoering is opgenomen op de verbeelding. De inhoud van de bedrijfswoning is in de regels gemaximeerd.
Tevens is nog een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op grond van deze wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om de gronden met een agrarische bestemming die zijn aangeduid als 'wro-zone – wijzigingsgebied 1' onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming “Bedrijventerrein”, indien er geen sprake meer is van een bedrijfsmatige uitoefening van agrarische activiteiten. Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid wordt bewerkstelligd dat de gronden een passende bestemming kunnen krijgen.
Bedrijventerrein
Ter plaatse van het plangebied is de milieuzonering uit het geldende bestemmingsplan overgenomen in voorliggende bestemmingsplan. Hiermee geldt ter plaatse van de bedrijfspercelen een milieuzonering die de bestaande rechten respecteert. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat van de gevoelige functies in de omgeving van het plangebied gewaarborgd.
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor bedrijven binnen de milieu categorieën 2 tot en met 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Op de verbeelding is voor bedrijven die buiten de toegepaste milieucategorieën vallen met een aanduiding aangegeven op welke locatie welke vorm van bedrijf is toegestaan.
Detailhandel is uitsluitend onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Tevens zijn binnen deze bestemming bij de bedrijven behorende kantoren toegestaan. Uitsluitend bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan. Voor gebouwen geldt dat deze worden gebouwd binnen het bouwvlak. De maatvoering is opgenomen op de verbeelding. De inhoud van de bedrijfswoning is in de regels gemaximeerd.
In het plangebied geldt ter plaatse van de bouwvlakken een bebouwingspercentage van 100%. Voor dit percentage is gekozen om voldoende bouwmogelijkheden te bieden binnen de bouwvlakken.
Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het plan onder voorwaarden te wijzigen voor het toestaan van een bedrijf dat is opgenomen in de naast hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan ter plaatse is toegestaan. Dit geldt voor een bedrijf dat voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van die naast hogere categorie. Ook mogen bedrijven een lagere milieucategorie toegewezen krijgen.
Ten noorden/westen van de Eisenhowerplas is ter versterking van herkenbaarheid en (economische) structuur een clustering van volumineuze detailhandel beoogd en aangeduid als “dhv” - “detailhandel volumineus”.
Wonen en Tuin
De woonfunctie is een hindergevoelige functie in het plangebied. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie, zoals bedrijventerrein, is door middel van een wijzigingsbevoegdheid toegestaan. Als gevolg van het beheergerichte karakter van het bestemmingsplan wordt niet voorzien in toevoeging van nieuwe woningen. Daarnaast mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig aanvaardbare grenzen.
Binnen het plangebied is onderscheid gemaakt in de bestemmingen wonen en tuin, waarbij de bestemming wonen meer toestaat op het gebied van aan- en uitbouwen. De bestemming wonen onderscheidt vrijstaande en dubbele woningen met één of twee bouwlagen. Bij recht is een aan huis verbonden beroep toegestaan. Dit omdat hiermee tegemoet wordt gekomen aan de wens van velen om ook thuis enige activiteiten/werkzaamheden te ontplooien. Op grond van de regels kunnen burgemeester en wethouders afwijken en een woon-/werkeenheid of een recreatieve voorziening toestaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Tevens is het mogelijk een afwijking toe te staan en een bijgebouw te gebruiken als afhankelijke woonruimte, indien dit in het kader van mantelzorg noodzakelijk is.
De bestemming Tuin heeft betrekking op bij woningen gelegen (voor)tuinen. Binnen de bestemming mogen uitbouwen in de vorm van erkers worden gebouwd bij de binnen de bestemming Wonen gelegen hoofdgebouwen.
Verkeer / Verkeer - Railverkeer
De gronden binnen de bestemming Verkeer zijn bestemd voor wegen en straten en alle daarbij horende voorzieningen. De gronden binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer zijn bestemd voor spoorwegen en daarbij horende voorzieningen.
Water
De bestemming Water heeft betrekking op water en bijbehorende oevers en voorzieningen. Gebouwen mogen niet worden gebouwd.
Groen
De gronden binnen de bestemming Groen zijn bestemd voor onder andere groenstroken en speelvoorzieningen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen. Verder zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
Leiding - Gas
De dubbelbestemming Leiding - Gas - heeft betrekking op de bescherming van een ter plaatse aanwezige gasleiding. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten dienste van de dubbelbestemming. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van deze bouwregels om bouwen conform de onderliggende bestemming(en) toe te staan.
Leiding - Riool
De dubbelbestemming Leiding - Riool - heeft betrekking op de bescherming van een ter plaatse aanwezige rioolpersleiding. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten dienste van de dubbelbestemming. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van deze bouwregels om bouwen conform de onderliggende bestemming(en) toe te staan.
Waterstaat - Waterlopen
De dubbelbestemming Waterstaat - Waterlopen heeft betrekking op de bescherming van watergangen en hun oevers. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten dienste van de dubbelbestemming. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van deze bouwregels om bouwen conform de onderliggende bestemming(en) toe te staan.
Waarde - Archeologie
In het bestemmingsplan zijn de gebieden met bekende archeologische waarde bestemd als Waarde - Archeologie. De gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Door middel van deze regeling wordt voorkomen dat zondermeer bekende bodemschatten door bepaalde activiteiten verloren gaan.
Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze bestemming eenmalig kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
Waarde - Archeologische verwachting 1 tot en met 2
De gebieden met een (zeer) hoge, middelmatige en lage archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als Waarde - Archeologische verwachting 1 tot en met 2. Deze gebieden worden eveneens beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Het volgende geldt in de bestemming:
Binnen de bestemmingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze dubbelbestemming noodzakelijk kan zijn.
wro-zone - wijzigingsgebied 1
De agrarische bestemming kan worden gewijzigd naar de bestemming “Bedrijventerrein”, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Hoofdzakelijk is van belang dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.
Veiligheidszone - lpg
De gronden binnen de veiligheidszone - lpg zijn bedoeld voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met een lpg-installatie. Op die gronden mogen geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten, zoals woningen of scholen, worden gerealiseerd.
Veiligheidszone -bevi
De gronden ter plaatse van de aanduiding veiligheidszone - bevi (dubbelbestemming) zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de aanwezigheid van een gasontvangststation.
Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.