Oosterhout

2.5 Juridische vormgeving

Het bestemmingsplan 'Oosterhout' bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

2.5.1 Opbouw van de bestemmingsregeling

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2008 en op de Wabo, het gemeentelijk handboek en de bestemmingsplannen van andere kernen in de gemeente Overbetuwe. Voor de inhoudelijke systematiek is aangesloten op de andere komplannen. Voor het bouwen is verder het Besluitomgevingsrecht (Bor) van belang. In de Bor zijn bouwvergunningvrije bouwwerken opgenomen. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk een nutsvoorziening met een maximale oppervlakte van 15 m² en een maximale hoogte van 3 meter vergunningsvrij te bouwen. In het bestemmingsplan zijn daarom de regels voor dergelijke nutsvoorzieningen niet opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke kort toegelicht.

Inleidende regels

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde. Het onderhavige bestemmingsplan bevat 14 bestemmingen en 6 dubbelbestemmingen.

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

Bestemmingsomschrijving
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, bos, detailhandel, horeca, wonen etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Nadere eisen
Ten aanzien van enkele in de regels genoemde ontwikkelingen zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen; onder meer ten aanzien van de situering en/of maatvoering op eigen terrein. De objectivering wordt verkregen door middel van duidelijke criteria.

Afwijken van de bouwregels
In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan het bevoegd gezag kan afwijken. Een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan wordt alleen toegestaan als dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenst ruimtelijk beleid. Dat wil zeggen dat als de gemeente vanuit beleidsmatige overwegingen een zekere flexibiliteit in het plan wil houden. De bevoegdheid tot het verlenen van de omgevingsvergunning wordt objectief begrensd en bevat duidelijke criteria.

Specifieke gebruiksregels
In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving.

Afwijken van de gebruiksregels
Een omgevingsvergunning om af te wijken van een gebruiksregel mag niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen, dat afwijken wel kan worden toegestaan ten behoeve van functies, die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Via de omgevingsvergunning kunnen geen 'nieuwe' functies worden toegestaan. Met andere woorden: de regeling kan worden opgenomen voor kleinere, planologisch minder ingrijpende, onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ingrijpende ruimtelijke ingrepen dienen geregeld te worden via een wijzigingsbevoegdheid.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde en van werkzaamheden. Bij een aantal artikelen is een regeling voor de omgevingsvergunning opgenomen: hierin worden bepaalde werken en/of werkzaamheden omgevingsvergunningsplichtig gesteld. Bij de beoordeling van de vraag of en in welke mate bepaalde werken en/of werkzaamheden toelaatbaar worden geacht gelden de volgende maatstaven. Werken en werkzaamheden die geen verband houden met de beoogde doeleinden, of die onevenredig afbreuk doen aan de beoogde waarden en kwaliteiten zijn ontoelaatbaar. De aanvaardbaarheid van werken of werkzaamheden, die wel verband houden met (één van) de beoogde doeleinden, is afhankelijk van de mate waarin deze werken en/of werkzaamheden afbreuk doen aan de overige doeleinden binnen de desbetreffende bestemming.

Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders hebben in sommige gevallen de bevoegdheid de bestemming te wijzigen.
Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
Deze bepaling bevat algemene regels omtrent ondergronds bouwen en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene wijzigingsregels
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene procedureregels
In deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een afwijkingsbevoegdheid en/of een wijzigingsbevoegdheid en het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde en van werkzaamheden.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

2.5.2 Beschrijving per bestemming

Het plan kent in totaal 14 bestemmingen en 6 dubbelbestemmingen. Deze worden hieronder kort toegelicht.

De bestemming 'Agrarisch'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Agrarisch' aangewezen grond is bedoeld voor de uitoefening van een grondgebonden agrarische bedrijf. Verder zijn op de gronden (boom)kwekerijen en onder voorwaarden nevenactiviteiten toegestaan. Bedrijfswoningen zijn toegestaan ter plaatse van de op de verbeelding gegeven aanduidingen.

Bouwmogelijkheden
Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Bedrijf'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Bedrijf' aangewezen grond is bedoeld voor bedrijven. De toegestane bedrijfscategorie bedraagt ten hoogste bedrijven uit de categorie 2. De brandweerkazerne is aangegeven door middel van een aanduiding. Nutsvoorzieningen (groter dan 25 m²) zijn uitsluitend toegestaan als dit door middel van een aanduiding op de verbeelding is aangegeven.

Bedrijfswoningen zijn toegestaan ter plaatse van de op de verbeelding gegeven aanduidingen.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Cultuur en ontspanning'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen grond is bedoeld voor sport- en spelactiviteiten. Verder is hierbij ondersteunende horeca toegestaan en overige bijbehorende voorzieningen.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Detailhandel'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Detailhandel' aangewezen grond is bedoeld voor detailhandel en aanverwante dienstverlening. Wonen is toegestaan op verdieping en ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning.

Bouwmogelijkheden"
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Dienstverlening'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Dienstverlening' aangewezen grond is bedoeld voor dienstverlening. Wonen is toegestaan op verdieping en ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Groen'

Gebruiks- en bouwmogelijkheden
De voor 'Groen' aangewezen grond is bedoeld voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten. Speelvoorzieningen en een hondenuitlaatplaats zijn toegestaan ter plaatse van een aanduiding op de verbeelding. Binnen de bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

De bestemming 'Horeca'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Horeca' aangewezen grond is bedoeld voor horecabedrijven in de categorie 1 en 2. Wonen is toegestaan op verdieping. Een feestzaal en/of een bedrijfswoning zijn uitsluitend toegestaan indien dit door middel van een aanduiding op de verbeelding is aangegeven.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Binnen het bouwvlak is een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. De eisen ten aanzien van de maatvoering zijn op de verbeelding weergegeven. Het aantal woningen mag niet worden uitgebreid.

De bestemming 'Kantoor'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Kantoor' aangewezen grond is bedoeld voor kantoren. Binnen deze bestemming is verder een pinautomaat aanwezig. Wonen is toegestaan ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Maatschappelijk'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen grond is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, waarbij ook ondersteunende horeca is toegestaan. Een begraafplaats, onderwijs, verenigingsleven en een bedrijfswoning zijn uitsluitend toegestaan indien dit door middel van een aanduiding op de verbeelding is aangegeven.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Sport'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Sport' aangewezen grond is bedoeld voor sport- en spelactiviteiten. Tennisbanen en een schietvereniging zijn uitsluitend toegestaan indien dit door middel van een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Het type sportfaciliteit dat is toegestaan is door middel van een aanduiding aangegeven.
Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. De eisen ten aanzien van de maatvoering, zijn op de verbeelding weergegeven.

De bestemming 'Tuin'

Gebruiks- en bouwmogelijkheden
De voor 'Tuin' aangewezen grond is bedoeld voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Er mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van het hoofdgebouw. De maatvoeringeisen staan in de regels genoemd.

De bestemming 'Verkeer - Verblijf'

Gebruiks- en bouwmogelijkheden
De wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie zijn bestemd als 'Verkeer - verblijf'. Autoboxen en een hondenuitlaatplaats zijn uitsluitend toegestaan indien dit door middel van een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Er mogen uitsluitend autoboxen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De bestemming 'Water'

Gebruiks- en bouwmogelijkheden
De voor 'Water" aangewezen waterberging, waterhuishouding en waterlopen en waterpartijen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De bestemming 'Wonen'

Gebruiksmogelijkheden
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bedoeld voor woningen met daarbij behorende uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Beroep- of bedrijf aan huis
In dit plan wordt de mate van publieksaantrekkende werking van de activiteiten als relevant onderscheid gehanteerd tussen activiteiten die wel gewenst zijn in een woonomgeving en activiteiten die onder omstandigheden gewenst kunnen zijn in een woonomgeving. De 'aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit' is rechtstreeks mogelijk, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Het 'Publieksgerichte aan huis gebonden beroep en bedrijf' is via een afwijking mogelijk.

Het onderscheid richt zich, zoals vermeld op het al dan niet publieksaantrekkend zijn van de activiteit. Hierbij is ervan uitgegaan dat een niet-publieksaantrekkende activiteit (geen verkeersaantrekkende werking / geen parkeerdruk) doorgaans zonder problemen in een woning al kunnen plaatsvinden. Het betreft activiteiten met een introvert karakter, die inherent zijn aan de woonfunctie, zoals kantoorfuncties en ateliers. Uitgangspunt is dat milieuvergunningplichtinge bedrijven niet worden toegestaan. Dit is van belang om te voorkomen dat activiteiten kunnen plaatsvinden, die weliswaar niet een publieksaantrekkend karakter hebben, maar die in verband met milieuaspecten niet bij de woonfunctie passen. De publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis kunnen wel verkeersaantrekkend zijn. Zij dienen echter kleinschalig en in te passen in de woonomgeving te zijn. Voorbeelden zijn persoonlijke dienstverlening (kapper / pedicure), medische / therapeutische dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid.

Bouwmogelijkheden
Hoofdgebouwen (woningen) mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De eisen ten aanzien van de maatvoering van de hoofdgebouwen zijn op de verbeelding weergegeven.

Aan de hand van het type woning en het aantal bouwlagen is een vaste goot- en bouwhoogte van woningen gegeven aan de woningen. Voor woningen met 1 bouwlaag is een standaard goot- en bouwhoogte opgenomen van 4 meter en 8 meter. Voor woningen met 2 bouwlagen is de standaard goot- en bouwhoogte van 6 meter en 9 meter.

Ook de regels die gelden voor bijgebouwen zijn aan het type woning en het aantal bouwlagen gekoppeld.

De dubbelbestemmingen
In het plangebied zijn 6 dubbelbestemmingen opgenomen. De dubbelbestemmingen strekken tot bescherming van ruimtelijk relevante belangen. Dubbelbestemmingen zijn opgenomen voor "Leiding – Gas", "Leiding – Hoogspanningsverbinding", "Leiding – Riool", "Waarde – Archeologie", "Water – Beschermingszone watergang" en "Waterstaat – Waterkering". Indien er strijd ontstaat tussen de bepalingen van de dubbelbestemming en de niet dubbelbestemming prevaleert het belang van de dubbelbestemming. Indien nodig is in de dubbelbestemming een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen.