Buitengebied Overbetuwe

5.2 Ontwikkelingsgericht beleid

5.2.1 Nevenactiviteiten en functieverandering

Door de Stadsregio Arnhem - Nijmegen is de notitie 'Functieverandering buitengebied' vastgesteld. De gemeente Overbetuwe heeft eigen beleid voor 'Functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied' vastgesteld. Dit beleid heeft als doel vrijkomende bebouwing in het buitengebied her te kunnen gebruiken om hierdoor de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren/op peil te houden. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt verwezen naar de bijlage Beleidskader.

Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. Door functieverandering van bestaande gebouwen kan tegemoet worden gekomen aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder daarvoor extra bouwlocaties toe te voegen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden. Deze staan opgenomen in de bijlage Beleidskader en zijn voor zover mogelijk opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Het beleid is van toepassing binnen de volgende gebiedsbestemmingen en wordt hieronder kort per gebiedsbestemming aangegeven.

Agrarisch en Agrarisch met waarden

Nevenactiviteiten

Nevenfuncties (waaronder dagrecreatie en zorg) worden toegestaan bij agrarische bedrijven in bestaande bedrijfsgebouwen. Welke nevenactiviteiten bij recht zijn toegestaan is opgenomen in bijlage 6 bij de regels. Bij recht is het mogelijk maximaal 25% van de bestaande bebouwing tot maximaal 350 m2 te gebruiken voor een nevenactiviteit. De bijbehorende voorwaarden staan in de regels van dit bestemmingsplan en een nadere toelichting staat in de beleidsregel Functieverandering.

Functieverandering naar wonen door sloop gebouwen en nieuwbouw

Bij bedrijfsbeëindiging van een (agrarisch) bedrijf waarbij sloop van alle opstallen (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning en karakteristieke opstallen) kan nieuwbouw ten behoeve van wonen plaatsvinden. De volgende bepalingen gelden:

Te slopen oppervlakte bedrijfsbebouwing	Aantal gebouwen en woningen
750 m2 - 1500 m2	- maximaal 2 woningen in één bestaand bedrijfsgebouw óf - maximaal 2 woningen in één nieuw woongebouw óf - maximaal 1 vrijstaande woning
1500 m2 - 3000 m2	- maximaal 3 woningen in één bestaand bedrijfsgebouw óf - 1 woning in één bestaand bedrijfsgebouw en maximaal 2 woningen in één nieuw woongebouw óf - maximaal 3 woningen in één nieuw woongebouw óf - maximaal 2 nieuwe vrijstaande woningen
> 3000 m2	- maatwerk wat niet in voorliggend generiek bestemmingsplan wordt geregeld

Hierbij geldt als aanvullende voorwaarde dat de gezamenlijke oppervlakte van nieuwe woongebouwen en woningen maximaal 50% mag bedragen van de gesloopte oppervlakte van gebouwen.

Inhoud woningen

De nieuw te realiseren woningen hebben een minimale inhoudsmaat van 400 m3 en een maximale inhoudsmaat van 800 m3.

Bijgebouwen

Bijgebouwen (garage/ berging) bij de nieuw te realiseren woningen (dus niet de voormalige bedrijfswoning) mogen een oppervlakte krijgen van maximaal 90 m2 per woning. De nieuwe bijgebouwen moeten binnen 20 m vanaf de nieuwe woning worden opgericht, minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning. binnen het voormalige bouwvlak/bestemmingsvlak.

Daar waar meerdere nieuwe woningen worden opgericht worden de bijgebouwen voor de nieuwe woningen bij voorkeur in één gebouw ondergebracht.

Ten behoeve van de te handhaven voormalige bedrijfswoning mag één bijgebouw met een maximale oppervlakte van 150 m2 behouden blijven voor machineberging, als er minimaal 1 ha grond in eigendom is/blijft die onderhouden moet worden.

Het totaal bebouwd oppervlak mag echter nooit meer bedragen dan maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de verdere realisering van ruimtelijke kwaliteit geldt het principe dat de bestaande perceelsontsluiting gebruikt wordt en dient parkeren op eigen erf plaats te vinden. Er dient wel altijd sprake te zijn van maatwerk.

Functieverandering naar werken

Bij het beoordelen van hergebruik naar werkfuncties wordt gebruik gemaakt van een indicatieve bedrijvenlijst. Deze is opgenomen als bijlage in de regels van dit bestemmingsplan.

Via een wijziging is het mogelijk een functieverandering naar werken te realiseren. Maximaal 50% van de bestaande bebouwing tot maximaal 750 m2 mag worden gebruikt voor de nieuwe werkfunctie. De overige bebouwing dient gesloopt te worden. Daarbij dient verder voldaan te worden aan de voorwaarden zoals aangegeven in de regels van dit bestemmingsplan. Indien sprake is van een verblijfs- of dagrecreatieve of maatschappelijke functie (zorg) dan mag maximaal 50% van de bestaande bebouwing tot maximaal 500 m2 worden gebruikt voor de nieuwe werkfunctie. Ook hier geldt dat de overige bebouwing gesloopt dient te worden en dat verder voldaan wordt aan de voorwaarden zoals aangegeven in de regels van dit bestemmingsplan.

Functieverandering bij glastuinbouw

Bij de beëindiging van glastuinbouwbedrijven geldt een bijzondere en eigen regeling. Wanneer alle glasopstanden (dus alle kassen) worden gesloopt mag 100% van de resterende bedrijfsgebouwen zoals opslag-, sorteerruimtes, koelcellen, ketelhuizen e.d. worden hergebruikt voor wonen en/of werken. Wanneer alle glasopstallen (kassen en overige bedrijfsgebouwen) worden gesloopt gelden de volgende mogelijkheden voor herbouw.

Agrarisch met waarden - Uiterwaarden

Nevenactiviteiten

Wat in de uiterwaarden expliciet geldt is dat de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied niet mogen worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van groot openbaar belang. Op grond daarvan worden de nevenfuncties die zijn opgenomen in bijlage 6 bij de regels bij recht toegestaan bij agrarische bedrijven in bestaande bedrijfsgebouwen. Bij recht is het mogelijk maximaal 25% van de bestaande bebouwing tot maximaal 350 m2 te gebruiken voor een nevenactiviteit.

Voor de bijbehorende voorwaarden wordt verwezen naar de regels van dit bestemmingsplan.

Functieverandering naar wonen door sloop gebouwen en nieuwbouw

Bij bedrijfsbeëindiging van een (agrarisch) bedrijf waarbij sloop van alle opstallen (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning en karakteristieke opstallen) plaatsvindt gelden de volgende bepalingen:

Te slopen oppervlakte bedrijfsbebouwing	Aantal gebouwen en woningen
750 m2 - 1500 m2	- maximaal 2 woningen in één bestaand bedrijfsgebouw of bijgebouw
1500 m2 - 3000 m2	- maximaal 3 woningen in één bestaand bedrijfsgebouw of bijgebouw
> 3000 m2	- maatwerk wat niet in voorliggend generiek bestemmingsplan wordt geregeld

Inhoud woningen

De nieuw te realiseren woningen hebben een minimale inhoudsmaat van 400 m3 en een maximale inhoudsmaat van 800 m3.

Bijgebouwen

Bijgebouwen (garage/ berging) bij de nieuw te realiseren woningen (dus niet de voormalige bedrijfswoning) mogen een oppervlakte krijgen van maximaal 90 m2 per woning. De nieuwe bijgebouwen moeten binnen 20 m vanaf de nieuwe woning worden opgericht, minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel.

Daar waar meerdere woningen worden opgericht in bestaande gebouwen dienen de bijgebouwen voor de nieuwe woningen bij voorkeur in één gebouw te worden ondergebracht.

Ten behoeve van de te handhaven voormalige bedrijfswoning mag één bijgebouw met een maximale oppervlakte van 150 m2 behouden blijven voor machineberging, als er minimaal 1 ha grond in eigendom is/blijft wat onderhouden moet worden.

Het totaal bebouwd oppervlak mag echter nooit meer bedragen dan maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de verdere realisering van ruimtelijke kwaliteit geldt het principe dat de bestaande perceelsontsluiting gebruikt wordt en dient parkeren op eigen erf plaats te vinden. Er dient wel altijd sprake te zijn van maatwerk.

Functieverandering naar werken

Ook in de uiterwaarden is het mogelijk om functieverandering naar werken toe te passen. Hierbij geldt expliciet dat de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied niet worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Verder mag de doorstroom van de rivier niet (verder) worden beperkt. Nieuwbouw is dan ook uitgesloten.

Bij het beoordelen van hergebruik naar werkfuncties wordt gebruik gemaakt van een indicatieve bedrijvenlijst. Deze is opgenomen in bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan.

Via een wijziging is het mogelijk een functieverandering naar wonen en/of werken te realiseren. Maximaal 50% van de bestaande bebouwing tot maximaal 500 m2 mag worden gebruikt voor de nieuwe werkfunctie. De overige bebouwing dient gesloopt te worden. Indien sprake is van een verblijfs- of dagrecreatieve of maatschappelijke functie (zorg) dan mag eveneens maximaal 50% van de bestaande bebouwing tot maximaal 500 m2 worden gebruikt voor de nieuwe werkfunctie. Ook hier geldt dat de overige bebouwing gesloopt dient te worden en dat verder voldaan wordt aan de voorwaarden zoals aangegeven staan in de regels van dit bestemmingsplan.

5.2.2 Recreatieve nevenactiviteiten

Met het vervallen van de Wet op de Openluchtrecreatie (WOR) is de verantwoordelijkheid voor de invulling van het recreatiebeleid bij de gemeente komen te liggen. De gemeente heeft de beleidsnota Recreatie en de Nota Kampeerbeleid vastgesteld.

Recreatieve nevenactiviteiten kunnen zorgdragen voor de komst van recreanten en toeristen naar het buitengebied van Overbetuwe. Door verschillende vormen van verblijfsrecreatie en dagrecreatie toe te staan, kan het aanbod aan recreatieve nevenactiviteiten divers worden. Het bestemmingsplan kan hiervoor de ruimtelijke mogelijkheden bieden.

Recreatieve nevenactiviteiten zijn in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij geen gevoelige activiteiten, mits geen sprake is van een geurgevoelig object/een gebouw (definitie, zoals opgenomen in art. 1 van Wgv). Als geen sprake is van een geurgevoelig object kunnen ze in principe overal worden toegestaan zonder de agrarische bedrijfsvoering op een agrarisch bouwvlak te hinderen. Dit geldt voor recreatieve nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven maar ook bij burgerwoningen.

Met een afwijking worden recreatieve nevenactiviteiten toegestaan bij agrarische bedrijven, omdat deze locaties veelal ruimte hebben op het agrarisch bouwvlak en er gebouwen aanwezig zijn waarbinnen de sanitaire voorzieningen kunnen worden opgericht. Daarnaast worden recreatieve nevenactiviteiten ook met een afwijking toegestaan bij burgerwoningen in het buitengebied, om hiermee ook de leefbaarheid van het buitengebied op peil te houden. Bij beide functies/in beide bestemmingen geldt de restrictie dat de activiteiten geen hinder mogen veroorzaken voor nabijgelegen functies en waarden. Onderscheid wordt gemaakt tussen recreatieve nevenactiviteiten welke binnen de bestaande bebouwing kunnen worden gerealiseerd en recreatieve nevenactiviteiten waarvoor ook buitenruimte wordt gebruikt.

Kleinschalig kamperen

Kleinschalig kamperen mag alleen worden toegestaan bij agrarische bedrijven en bij burgerwoningen als recreatieve nevenactiviteit. Echter, deze mogelijkheid wordt niet geboden aan agrarisch bedrijven welke zijn gelegen binnen de bestemmingen Agrarisch met waarden - Uiterwaarden en Agrarisch met waarden (waarde openheid). Het behoud van de waarden in deze twee gebiedsbestemmingen is belangrijk. Het toevoegen van kleinschalig kamperen is hier niet wenselijk.

De kampeermiddelen dienen op of aangrenzend aan het agrarisch bouwvlak geplaatst te worden, waarbij geen sprake mag zijn van stacaravans en/of trekkershutten. Maximaal 25 kampeermiddelen in de periode 15 maart - 31 oktober zijn per bouwvlak toegestaan. Buiten deze periode mogen geen kampeermiddelen op het terrein aanwezig zijn. Permanente bewoning wordt niet toegestaan (maximaal 45 aaneengesloten overnachtingen). Het sanitair ten behoeve van het kleinschalig kampeerterrein moet binnen bestaande bebouwing worden opgericht met een maximale oppervlakte van 50 m2. De landschappelijke inpassing van het terrein dient plaats te vinden met streekeigen beplanting van het erf. Hiervoor wordt verwezen naar het Landschapsontwikkelingsplan. Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Ten slotte mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving.

Bed & breakfast

Bed& breakfastvoorzieningen kunnen gerealiseerd worden binnen de bestaande bebouwing binnen de agrarische- en woonbestemming. Door het beperken van de oppervlakte is de ruimtelijke uitstraling beperkt en kan daardoor bij agrarische bedrijven en bij burgerwoningen worden toegestaan. Er mag maximaal 120 m2 van de oppervlakte van de bestaande bebouwing gebruikt worden voor deze voorziening, waarbij geldt dat elk slaapverblijf maximaal 30 m2 bedraagt. Er mag maximaal 14 aaneengesloten overnacht worden. Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Er mogen geen aanvullende voorzieningen worden opgericht, zoals een speeltuin, stallingen of detailhandel. Ten slotte mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving.

Recreatiewoningen/-appartementen

Recreatiewoningen/ -appartementen kunnen gerealiseerd worden binnen de bestaande bebouwing, binnen de agrarische- en de woonbestemming. Door het beperken van de oppervlakte is de ruimtelijke uitstraling beperkt, waardoor recreatiewoningen/ -appartementen bij agrarische bedrijven en bij burgerwoningen kunnen worden toegestaan. Er zijn maximaal drie recreatiewoningen/-appartementen toegestaan met een oppervlakte van maximaal 75 m2 per recreatiewoning/-appartement. Ook hier geldt dat permanente bewoning niet is toegestaan (maximaal 45 aaneengesloten overnachtingen). Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Ten slotte mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving.

Groepsaccommodaties

Groepsaccommodaties betreffen voorzieningen waarbij relatief veel (meer dan 10) bezoekers getrokken kunnen worden. Daarom wordt deze voorziening alleen toegestaan binnen de bestaande bebouwing van een agrarisch bedrijf op een agrarisch bouwvlak. Hierbij geldt dat maximaal 350 m2 van de oppervlakte van de bestaande bebouwing gebruikt mag worden voor het inrichten van een groepsaccommodatie. Ook hier geldt dat permanente bewoning niet is toegestaan (maximaal 45 aaneengesloten overnachtingen). Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Ten slotte mag er geen sprake zijn van onevenredige aantasting van belangen, functies en waarden in de omgeving.

Kleinschalig boerderijterras

Een kleinschalig boerderijterras kan worden opgericht bij een agrarisch bedrijf, bij de bestaande bebouwing op een agrarisch bouwvlak. In zijn totaliteit mag maximaal 200 m2 worden gebruikt voor deze activiteit. Hiervan mag maximaal 50 m2 buitenruimte worden ingericht met zitjes en/of picknickbanken in de openlucht bij een boerderij waar passanten en/of bezoekers uit kunnen rusten. De binnenruimte is dan beperkt tot een maximale oppervlakte van 150 m2 van de bestaande bebouwing.

Er mag geen horecavoorzieningen ontstaan waarbij alcoholische dranken worden verstrekt en maaltijden worden verzorgd, zoals een café, restaurant en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven. Het betreft hier dus een kleinschalig terras voor het schenken van thee/koffie, frisdranken en het aanbieden van kleine versnaperingen als cake en gebak.

Stapeling afwijkingsmogelijkheden

Om te voorkomen dat door een stapeling van afwijkingsmogelijkheden intensieve recreatieve functies ontstaan die leiden tot een te grote druk op het landelijk gebied of leiden tot zelfstandige bedrijven wordt de mogelijkheid om afwijkingsmogelijkheden te combineren beperkt.

Bij een combinatie van twee of meer van de genoemde afwijkingsbevoegdheden voor recreatieve nevenactiviteiten geldt de laagste toegestane vloeroppervlakte als totale toegestane maximum.

5.2.3 Inwoning

Inwoning wordt gedefinieerd als het bewonen van één woning voor twee huishoudens met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn.

In een groot aantal gevallen groeit deze vorm van bewoning uit tot een eigen vorm van bewoning waarbij beide wooneenheden elk hun eigen voorzieningen hebben. In principe wordt inwoning bij recht toegestaan binnen de bestemmingen waar volgens de regels woningen zijn toegestaan/ bestemd. Een gedeelte van de bestaande woning wordt ingericht voor een afzonderlijk huishouden, waarbij geldt dat er geen geheel zelfstandige tweede woning wordt gerealiseerd, ook niet op termijn. Nieuwbouw ten behoeve van inwoning wordt niet toegestaan. Er is dan ook geen tweede woning bestemd, of een aanduiding voor inwoning opgenomen.

5.2.4 Mantelzorg

Mantelzorg kan een oplossing zijn om ouderen en hulpbehoevenden langer in hun eigen omgeving te laten wonen en verblijven. Daarom heeft de gemeente Overbetuwe beleid opgesteld ten behoeve van mantelzorg. Dit beleid is in voorliggend bestemmingsplan opgenomen. Om mantelzorg mogelijk te kunnen maken is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen binnen de bestemmingen waar volgens de regels woningen zijn toegestaan/ bestemd. De omgevingsvergunning wordt verleend ten behoeve van degene die zorg behoeft. Bij mantelzorg dient altijd sprake te zijn van een afhankelijke woonruimte. Deze afhankelijke woonruimte mag maximaal 90 m2 bedragen en mag worden ingericht in een bijgebouw dat op geringe afstand is gelegen van het hoofdgebouw. Om de afhankelijke woonruimte voor mantelzorg in te kunnen richten, dient er aantoonbaar sprake te zijn van een tijdelijke zorgbehoefte. Dit kan bijvoorbeeld worden aangetoond door het overleggen van een medische indicatie. Nadat de zorgbehoefte of zorgrelatie is beëindigd vervalt de vergunning van de verleende afwijking en dient de ruimte binnen het bijgebouw in oude staat hersteld te worden.

5.2.5 Paardenbakken

De wens voor het oprichten van paardenbakken wordt steeds groter. Echter, paardenbakken leiden in de regel tot een schaalverkleining van het landschap. Deze schaalverkleining hangt veelal samen met het hekwerk dat rondom de bak wordt geplaatst en met de, in verhouding tot de akker- of weilandpercelen, kleine oppervlakte van dit type grondgebruik. Tevens draagt het recreatieve/hobbymatige karakter bij aan een (subjectieve) beleving dat het landschap onder druk van stedelijke invloeden staat. Dit wordt gezien als verrommeling van het landschap.

Om verrommeling tegen te gaan is de locatiekeuze van een paardenbak van groot belang. Vooral de aard en uitstraling van de activiteiten leiden ertoe dat een koppeling aan het (huis)perceel en aan bestaande bebouwing van groot belang is. Een bijzonder aandachtspunt voor de locatiekeuze is dat het zicht op het vrije veld niet belemmerd mag worden door (teveel) langs de weg gelegen paardenbakken. Bij bouwvlakken/ bestemmingsvlakken die aan de weg zijn gelegen geldt daarom in het algemeen dat de paardenbakken achter de bestaande bebouwing dienen te worden gerealiseerd. In uitzonderingsgevallen is niet zozeer het zicht loodrecht op de weg, maar evenwijdig aan de weg het meest bepalend voor de beleving van het agrarische landschap. In die gevallen verdient niet een plaatsing achter, maar naast de bestaande bebouwing de voorkeur.

achter bouwvlak

naast bouwvlak

Een landschappelijke inpassing in de vorm van hoogopgaande erfbeplanting is in zijn algemeenheid af te raden. Het landschappelijke effect van een paardenbak is niet te vergelijken met het effect van bebouwing. De extra beplanting zal de toename van de activiteiten eerder accentueren of uitvergroten dan verhullen. Wel is eventueel de inpassing door heggen of hagen mogelijk.

Om paardenbakken wel mogelijk te maken is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Paardenbakken worden mogelijk gemaakt op óf direct aansluitend aan agrarische bouwvlakken en op een bestemmingsvlak waar een woning op aanwezig mag zijn (volgens de regels). De maximale oppervlakte van de paardenbak bij een agrarische bedrijf bedraagt 1200 m2, de maximale oppervlakte van een paardenbak bij een woning bedraagt maximaal 800 m2. Er mogen geen lichtmasten bij de paardenbak worden opgericht. Omschakeling naar een manege is niet toegestaan.

5.2.6 Afwijkende nevenactiviteiten

Via een omgevingsvergunning kunnen ook nevenactiviteiten die niet zijn opgenomen in bijlage 6 (Lijst van nevenactiviteiten) van de regels worden toegestaan bij (agrarische) bedrijfs- en burgerwoningen in het buitengebied. Er mogen geen activiteiten plaatsvinden die vergunningplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer en er mag geen sprake zijn van onevenredige aantasting van in de omgeving aanwezige functies en waarden, of van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Voor de nevenactiviteit mag maximaal 25% met een absoluut maximum van 350 m² van de bestaande bebouwing worden gebruikt. Er mag geen detailhandel plaatsvinden, behalve de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde agrarische producten. Ook horeca en verblijfsrecreatie zijn uitgesloten, evenals buitenopslag. Het parkeren ten behoeve van de nevenactiviteit dient op eigen erf dient plaats te vinden.