Elst

Artikel 17 Wonen

17.1 bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen in woningen ter plaatse van de aanduiding:

  specifieke bouwaanduiding - MG	meergezinswoning
  specifieke bouwaanduiding - PT1	patiowoning, één bouwlaag
  specifieke bouwaanduiding - RY1	rijenwoning, één bouwlaag
  specifieke bouwaanduiding - RY2	rijenwoning, twee bouwlagen
  specifieke bouwaanduiding - RY3	rijenwoning, drie bouwlagen
  specifieke bouwaanduiding - VD1	vrijstaand of dubbelwoning, één bouwlaag
  specifieke bouwaanduiding - VD2	vrijstaand of dubbelwoning, twee bouwlagen
  specifieke bouwaanduiding - VD3	vrijstaand of dubbelwoning, drie bouwlagen
  specifieke bouwaanduiding - WW1	woonwagen, één bouwlaag

• b. bijzondere woongebouwen;
• c. kantoren ter plaatse van de aanduiding ´kantoor';
• d. een bedrijf in de categorieën 1 t/m 2 uit de staat van bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis';
• e. nutsvoorzieningen;
• f. parkeervoorzieningen;
• g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
• h. evenementen;
• i. de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen zoals tuinen, achterpaden, ontsluitingswegen en erven.

17.2 bouwregels

17.2.1

Op de gronden als bedoeld in artikel 17.1 zijn uitsluitend woningen en daarbij behorende andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming.

17.2.2

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd binnen het 'bouwvlak';
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd;
• c. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen uitgesloten';
• d. ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig zijn, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 m mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag ondergronds.

17.2.3

Voor het bouwen van het hoofdgebouw gelden aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen dienen met een minimum van 40% van de breedte van de voorgevel in de voorgevelrooilijn te worden gesitueerd;
• b. het bestaande aantal woningen mag niet worden vermeerderd uitgezonderd het genoemde aantal woningen ter plaatse van de aanduiding "maximaal aantal wooneenheden";
• c. uitsluitend voor het hoofdgebouw geldt dat de bestaande dakvorm (kap, platte afdekking, deels platte afdekking) niet mag worden gewijzigd;
• d. hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen voorts aan het volgende te voldoen:

VD1 = Vrijstaand of Dubbelwoning, één bouwlaag
VD2 = Vrijstaand of Dubbelwoning, twee bouwlagen
VD3 = Vrijstaand of Dubbelwoning, twee bouwlagen
RY1 = Rijenwoning, één bouwlaag
RY2 = Rijenwoning, twee bouwlagen
RY3 = Rijenwoning, twee bouwlagen
MG = Meergezinswoning
PT1 = Patiowoning, één bouwlaag
WW1 = Woonwagen, één bouwlaag

17.2.4

In afwijking van het bepaalde in artikel 17.2.2 geldt voor gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals voorzieningen voor telecommunicatie, water- en energiedistributie, dat de bebouwde oppervlakte niet meer dan 15 m2 en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen.

17.2.5

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde op het erf vóór de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag niet meer bedragen dan 1 m, met dien verstande dat pergola's zijn toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
• b. de bouwhoogte van erf- of terreinafscheidingen op het erf achter de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag niet meer bedragen dan 2 m;
• c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op het erf achter de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag niet meer bedragen dan 3 m;
• d. een zwembad uitsluitend mag worden gesitueerd op een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en tot de achtergrens van minimaal 1 m;
• e. het bebouwingspercentage voor het zwembad mag niet meer bedragen dan 50% van de gronden gelegen buiten het bouwvlak waarbij de bebouwde oppervlakte van het zwembad nooit meer mag bedragen dan 60 m2.

17.2.6

Overschrijding van het bouwvlak is toegestaan voor overhangende bouwdelen, zoals een overstek, overkapping en balkons, mits het bouwdeel ondergeschikt is en een diepte heeft van maximaal 1,5 m.

17.3 afwijking van de bouwregels

17.3.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.2 onder a, teneinde een uitbreiding van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. de uitbreiding vindt plaats binnen het bouwperceel;
• b. de goot- en bouwhoogte dienen te voldoen aan het bepaalde in artikel 17.2.3 onder d;
• c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

17.3.2

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.2 onder c en toestaan dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd overeenkomstig het bepaalde in artikel 17.2.2 onder b en 17.2.3 onder d ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' mits het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarden van de nabijgelegen gronden en bouwwerken.

17.3.3

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.3 onder c en een andere dakvorm dan de bestaande dakvorm toestaan.

17.3.4

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.3 onder d en toestaan de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en aan- en uitbouwen wordt vergroot tot 100 m2 mits de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

17.3.5

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.2 onder d, teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het betreft geen bebouwing in geaccidenteerd terrein;
• b. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m2, met dien verstande dat het bepaalde in artikel 17.2.3 onder d met het meerekenen van de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen niet wordt overschreden. Als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
• c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

17.3.6

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.4 teneinde het oprichten van gebouwen ten behoeve van grotere nutsvoorzieningen toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

• a. de bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 25 m2;
• b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m;
• c. de omgevingsvergunning mag de verkeersveiligheid niet in gevaar brengen;
• d. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

17.3.7

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.2.5, sub a en c teneinde hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m;
• b. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• c. de omgevingsvergunning niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
• d. de bouwhoogte van terreinafscheidingen genoemd in artikel 17.2.5 onder a niet meer bedraagt dan 2 meter.

17.4 specifieke gebruiksregels

17.4.1

Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 50 m2 mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse waarbij voor de parkeersituatie geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn, waarbij moet worden voldaan aan de maximale parkeernorm als opgenomen in bijlage 2 bij deze regels onder de kolom "rest bebouwde kom" en in de regel "matig stedelijk";
• d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
• e. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

17.4.2

Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, kan uitsluitend worden toegestaan, indien omgevingsvergunning ex artikel 17.5.5 wordt verleend.

17.4.3

Een kamerverhuurbedrijf is uitsluitend toegestaan via wijziging als opgenomen in artikel 17.6.2.

17.4.4

Een woon-/werkeenheid is uitsluitend toegestaan na verlening van omgevingsvergunning als opgenomen in artikel 17.5.1.

17.4.5

Het aanleggen van recreatieve voorzieningen binnen de functie wonen kan uitsluitend worden toegestaan indien en voor zover omgevingsvergunning als bepaald in artikel 17.5.2 is verleend. Voor het aanleggen van een zwembad is - met inachtneming van artikel 17.2.5. onder d - geen omgevingsvergunning nodig.

17.4.6

Voor evenementen gelden de volgende bepalingen:

• a. evenementen zijn uitsluitend in de vorm van medegebruik toegestaan;
• b. er dient sprake te zijn van een evenement in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/ verrichting van vermaak, op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak;
• c. het evenement duurt maximaal 7 (aaneengesloten) dagen inclusief opbouw en afbraak van bijbehorende voorzieningen, met dien verstande dat hiervan kan worden afgeweken als bedoeld in artikel 24.3.

17.4.7

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van:

• a. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft bijgebouwen;
• b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
• c. standplaats voor onderkomens, uitgezonderd:
  • 1. caravans, kampeerauto's en tenten indien gelijktijdig niet meer dan één caravan of kampeerauto en/of één tent per bouwperceel wordt c.q. worden geplaatst en deze niet wordt/worden gebruikt voor permanente bewoning, en;
  • 2. woonwagens ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - WW1'.

17.5 afwijking van de gebruiksregels

17.5.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.4.4, teneinde een woon-/werkeenheid toe te staan, waar deze niet op de kaart is aangeduid, mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:

• a. maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 75 m2 mag worden gebruikt voor publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
• b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse waarbij voor de parkeersituatie geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn, waarbij moet worden voldaan aan de maximale parkeernorm als opgenomen in bijlage 2 bij deze regels onder de kolom "rest bebouwde kom" en in de regel "matig stedelijk";
• d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
• e. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

17.5.2

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.4.5, teneinde een recreatieve voorziening toe te kunnen staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. de recreatieve voorziening maakt onderdeel uit van de tuin naar verschijningsvorm, oppervlakte en gebruiksmogelijkheden;
• b. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven;
• c. een afrastering ten behoeve van de recreatieve voorziening is toegestaan met een maximale bouwhoogte van 4 m;
• d. verlichtingsmasten zijn niet toegestaan;
• e. de afstand van de recreatieve voorziening in het geheel tot de zijdelingse perceelsgrens en achtergrens bedraagt minimaal 5 m.

17.5.3

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.4.7 onder a (strijdig gebruik) en worden toegestaan dat een bijgebouw bij een woning wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. een dergelijke bewoning is noodzakelijk vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. duidelijk is wie de zorgbehoevende(n) is of zijn;
• c. er wordt gebruikgemaakt van één in/uitrit door zowel verzorger als zorgbehoevende(n);
• d. de bereikbaarheid voor (aanleg van) algemene voorzieningen en nutsvoorzieningen en voor hulpdiensten blijft gewaarborgd;
• e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
• f. de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte mag niet meer dan 75 m2 bedragen;
• g. er ontstaat geen zelfstandige woning.

17.5.4

Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning verleend op grond van artikel 17.5.3 in, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

17.5.5

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 17.4.2 onder a, teneinde binnen een woning en/of bijgebouwen de uitoefening van een publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan:

• a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdieping) met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 50 m2 mag worden gebruikt voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
• b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse waarbij voor de parkeersituatie geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn, waarbij moet worden voldaan aan de maximale parkeernorm als opgenomen in bijlage 2 bij deze regels onder de kolom "rest bebouwde kom" en in de regel "matig stedelijk";
• d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving; in dit verband zijn alleen activiteiten toegestaan die vallen in categorie 1 en 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1 bij het plan);
• e. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer;
• f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

17.6 wijzigingsbevoegdheid

17.6.1

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ingevolge artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, deze bestemming te wijzigen teneinde een andere categorie bouwwijze toe te staan, dan de ter plaatse van de aanduiding aangegeven categorie, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. de te realiseren woning(en) dient/dienen te passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma.
• b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.
• c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische waarden.
• d. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast.
• e. de maatvoering leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
• f. in het geval er door de wijziging van categorie bouwwijze meer woningen worden toegestaan, gelden aanvullend de volgende voorwaarden:
  • 1. de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen is niet hoger dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
  • 2. uit onderzoek dient te blijken dat de bodemkwaliteit voldoet aan de eisen die woningbouw toestaan;
  • 3. uit onderzoek dient te blijken dat de luchtkwaliteit geen belemmering opwerpt voor woningbouw;
  • 4. uit onderzoek dient te blijken dat geen beschermde flora en fauna aanwezig zijn.

17.6.2

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming overeenkomstig artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijk ordening op onderdelen wijzigen teneinde gronden aan te duiden tot 'kamerverhuur', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. de functie is naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming;
• c. het mag niet betreffen activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten.

17.6.3

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het splitsen van woningen in twee woningen, mits:

• 1. de te splitsen woning, met eventueel bestaande voormalige inpandige bedrijfsruimten, een inhoud heeft van minimaal 800 m3;
• 2. de gesplitste woningen een inhoud hebben van minimaal 400 m3;
• 3. de oppervlakte of inhoud van de gesplitste woningen en de bijgebouwen niet wordt vergroot;
• 4. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
• 5. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.