Bedrijventerreinen Beilen

5.2 Ruimtelijke en functionele hoofdopzet

Hierna komt de visie voor de aspecten bedrijven, detailhandel, horeca, sport, wonen, groen en water, verkeer en duurzaamheid aan de orde. Deze visie is gebaseerd op de functionele en ruimtelijke analyse van de bestaande situatie en de analyse van ruimtelijk relevante beleidsstukken op de diverse overheidsniveaus.

5.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit heeft een belangrijke plaats gekregen binnen het provinciaal omgevingsbeleid. In de omgevingsvisie is opgenomen dat bij herstructurering of nieuwe aanleg van werklocaties een beeldkwaliteitsplan moet worden opgesteld waarin een aantal aspecten nader moeten worden uitgewerkt. Aangezien Ossebroeken en Dambroeken een belangrijke beeldbepalende functie hebben, gelden hiervoor de navolgende eisen.

Ossebroeken

Bij de realisering van bedrijfsgebouwen die worden gesitueerd in de 'zichtzone' langs de A28 dient rekening te worden gehouden met de onderstaande beeldkwaliteitscriteria.

• Alle bedrijfsfuncties (inclusief opslag en stalling) dienen in één samenhangende bouwmassa te worden ondergebracht, waarbij wel onderscheid kan worden gemaakt in de verschillende onderdelen van het bedrijf door middel van een geleding van de bouwmassa.
• Het gebouw dient te worden gesitueerd in een ruime en groene omgeving waarbij het privé-groen op een logische wijze overgaat in het groen langs de waterpartij.
• Het is mogelijk en wenselijk dat één of enkele gebouwen deels in het water worden geplaatst daar waar de waterpartij langs de A28 een extra breedte bezit (water op eigen terrein).
• De gevel of hoek van het gebouw gericht naar de A28 dient een representatief uiterlijk te hebben. De hoogte mag plaatselijk (over maximaal een derde van het grondoppervlak van het gebouw) tot maximaal 18 meter hoogte worden gebouwd (hoogte accenten).
• De representatieve zijde dient met name functies te bevatten, zoals kantoor- en vergaderruimtes, directievertrekken en kantine, die gebaat zijn bij een vrij uitzicht.
• Het materiaal- en kleurgebruik van de gebouwen dient op elkaar te worden afgestemd, waarbij één neutrale basiskleur wordt gekozen en waarbij één bijzonder deel van het gebouw (bijvoorbeeld het hoogteaccent) een eigen kleur en materiaalgebruik kan krijgen om het individuele karakter van het bedrijf (de bedrijfskleur) te laten zien.

Bij realisering van de bedrijfswoningen en –gebouwen in de zone langs de Brunstingerleek dient aandacht te worden geschonken aan de onderstaande beeldkwaliteitscriteria.

• De bedrijfswoningen dienen te worden georiënteerd op het fietspad langs de Brunstingerleek, waarbij de nokrichting van de woning min of meer recht op de waterloop staat en evenwijdig aan de hoofdverkavelingsrichting.
• De bouwmassa en bouwvorm bestaat uit één bouwlaag met een kapverdieping. De goothoogte gaat op een logische wijze over in het openbaar groen langs de Brunsingerleek.
• Direct achter (ten oosten van) de kavel van de bedrijfswoning is het bijbehorende bedrijfsgebouw gelegen. Het bedrijfsgebouw kan tegen de bedrijfswoning aan gebouwd worden of daarvan los staan en heeft een maximale bouwhoogte van 9 meter.
• Het materiaal- en kleurgebruik van de dienstwoningen en bijbehorende bedrijfsgebouwen is genuanceerd en streekeigen. Met het landschap en het groen contrasterende kleuren worden niet toegestaan.

Bij de realisering van bedrijfsgebouwen die worden gesitueerd langs de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein dient rekening te worden gehouden met de onderstaande beeldkwaliteitscriteria.

• De gevel of de hoek van het gebouw gericht naar de hoofdontsluiting dient een representatief uiterlijk te hebben.
• De hoofdingang van het bedrijf alsmede eventuele showrooms met een open karakter, bevinden zich aan de zijde van de hoofdontsluiting.
• Het voorerf van de bedrijven is open en groen ingericht en kan deels worden gebruikt voor parkeren.
• Voor de voorgevel bevinden zich geen hekken die het bedrijfsperceel omsluiten en afsluiten.

Dambroeken

• Om het deelgebied de gewenste representatieve uitstraling te geven, dienen de bedrijfsgebouwen als een eenheid te worden ontworpen; losstaande bijgebouwen en buitenopslag van materialen zijn onwenselijk.
• Een eentonig beeld van grote, vlakke wanden dient te worden voorkomen. Variatie in de gevelopbouw en het zichtbaar maken van entree en/of kantoorgedeelten zijn daarom belangrijk. Dat kan door deze functies in vorm te laten afwijken van de (eventuele) bedrijfshal, bijvoorbeeld door een herkenbaar volume en afwijkend kleur- en materiaalgebruik.
• De regels bepalen dat de gebouwen maximaal 12 meter hoog mogen zijn (drie bouwlagen). Bij gebouwen hoger dan 4 meter is het wenselijk inzicht te geven in het aantal bouwlagen door dit in de gevel te laten terugkomen.
• In het algemeen wordt uitgegaan van platte afdekkingen. Met name voor delen van de gebouwen is het echter goed voorstelbaar voor andere dakvormen te kiezen.

Navolgende afbeelding geeft clusters binnen het deelgebied Dambroeken weer. Per cluster gelden bepaalde beeldkwaliteitseisen.

Afbeelding : Beeldkwaliteitseisen per cluster (bron: Bestemmingsplan "Bedrijventerrein Dambroeken")

Cluster A vormt de bebouwingsrand langs de Domoweg. De gebouwen presenteren zich hier langs een waterpartij en staan met de gevel in/aan het water. Het gevelfront is transparant, anders gezegd, er blijven tussen de gebouwen openingen over die zicht bieden op het gebied erachter. Ook de gebouwen zelf geven een transparante indruk door het gebruik van glas, metaal en andere lichte materialen in de gevel- en dakdetaillering. Moderne kleuren en materialen overheersen. In afwijking van de andere zones mag de bebouwing niet geheel uit drie, maar moet gedeeltelijk uit twee lagen bestaan.

Doordat de voorgevels ten opzichte van elkaar verspringen, verdienen de hoeken met de zijgevels extra aandacht.

De bebouwing van cluster B presenteert zich aan de op- en afrit van de A28. Indien sprake is van een kantoor- en een bedrijfsgedeelte is veel aandacht nodig voor de compositie van het gebouw. De gebouwen zijn van moderne snit, maar hebben elk een eigen identiteit. De samenhang wordt vooral gezocht in het kleurgebruik; uitgegaan wordt van lichte kleuren.

Belangrijk bij cluster C is een goede overgang naar het open buitengebied. Een afwisseling van groen en bebouwing is het uitgangspunt, met langs de Beilerstroom een bomenrij. Zorgvuldig is omgegaan met de overgang van het bedrijventerrein naar de Beilerstroom.

Voor cluster D geldt dat een aansprekende, duidelijke vormgeving van een bebouwingselement staat voorop.

5.2.2 Bedrijven

Het gemeentebestuur streeft naar het handhaven van de bestaande (dienstverlenende) bedrijvigheid. Dit is van essentieel belang voor het behoud van de werkgelegenheid en leefbaarheid van de kern. In dat licht bezien, is het zaak de gevestigde bedrijven te dienen met een actueel planologisch regiem, waarbinnen door de bedrijven zo optimaal mogelijk kan worden geproduceerd. Ook de opzet en inrichting van het terrein dienen hieraan bij te dragen.

5.2.3 Detailhandel

De gemeente streeft voor wat betreft de vestiging van detailhandel naar concentratie in de centra van de kernen met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen. Handel in dergelijke goederen dient in beginsel plaats te vinden buiten de winkelcentra, zoals bijvoorbeeld op bedrijventerreinen.

Binnen het plangebied zijn enkele detailhandelsvestigingen, waaronder handel in landbouwvoertuigen en stenen, bouwmarkt en een fietsenwinkel. Aangezien dergelijke detailhandel niet thuishoort in de centra van de dorpskernen van de gemeente Midden-Drenthe zijn de detailhandelsvestigingen positief bestemd middels het opnemen van deze bedrijven in de bedrijvenlijsten. Genoemde detailhandel valt binnen de milieucategorieën 1 en 2 en levert in het algemeen geen belemmeringen op voor andere bestemmingen.

5.2.4 Horeca

De huidige reguliere horecafuncties betreffen gegroeide situaties en dienen derhalve behouden te blijven. Daarnaast is het gewenst het huidige feitelijke aanbod uit te breiden met een hotel, een casino, bar-dancing/café en een fast- en slowfood restaurant langs de A28 (Dambroeken). Ook is het gewenst de viskraam een permanente plaats te geven op het parkeerterrein. Het gebruik van Dambroeken ten behoeve van leisure is planologisch reeds toegestaan. De middenstand in Beilen zal profiteren van het leisurepark en de werkgelegenheid onder jongeren krijgt een stimulans.

Navolgende afbeelding geeft een impressie van het beoogde leisurepark weer.

Afbeelding 5.1: Impressie leisurepark (bron:Fundament Real Estate BV, d.d. 24 november 2011)

5.2.5 Wonen

Hoewel het gemeentebestuur in beginsel het primaat bij de bedrijvigheid op de bedrijventerreinen heeft gelegd, verdient ook de huidige woningbouw aandacht. De woningen in de deelgebieden stammen uit verschillende perioden en leiden tot een afwisselend bebouwingsbeeld. Het is gewenst deze gegroeide situatie te behouden, mits sprake is van harmonie tussen de functies.

De woningen in het plangebied zijn gelegen in alle deelgebieden en zijn overwegend in gebruik als bedrijfswoning. Een enkele woning staat qua gebruik niet ten dienste van het bedrijf maar is destijds wel als zodanig vergund.

De woningen zijn alle bestemd conform de destijds verleende vergunning en derhalve als bedrijfswoning. Bedrijfswoningen behoren bij het ter plaatse gevestigde bedrijf en mogen worden uitgebreid dan wel veranderd. Uiteraard is hierbij rekening gehouden met de eventuele ruimtelijke en milieuhygiënische gevolgen van deze wijzigingen voor de omgeving. Nieuwe woningbouw is in beginsel niet toegestaan tenzij sprake is van vervanging van planologisch bestaande woningen. Hierdoor wordt voorkomen dat de bestaande milieuruimte wordt beperkt. Middels een wijzigingsbevoegdheid zijn nieuwe bedrijfswoningen toegestaan in de deelgebieden Hanekampen en Ossebroeken.

5.2.6 Groen en water

Binnen het plangebied kan een onderscheid worden gemaakt in waardevol (met name afschermend) groen en minder waardevol groen. Het waardevolle groen draagt in belangrijke mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein en de omgeving. Het heeft een functie voor de belevingswaarde, de gebruikswaarde en /of ecologische waarde. Het minder waardevolle groen is minder beeldbepalend en draagt derhalve in mindere mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit.

Voorliggend bestemmingsplan is gericht op behoud van het bestaande waardevolle groen. Dit groen is dan ook als zodanig bestemd. Het overige groen wordt opgenomen binnen andere bestemmingen, zoals 'verkeer', waardoor hier meer flexibiliteit is.

Het water in het plangebied speelt landschappelijk een belangrijke rol. De oude bekenstructuur rondom de kern Beilen biedt grote mogelijkheden voor waterbeheer, landschapsontwikkeling en water in de kern. Voor zover de beken zijn gelegen in het plangebied, zijn deze als zodanig bestemd ("water").

5.2.7 Verkeer

De deelgebieden kennen een goede ontsluiting voor het auto- en vrachtverkeer. Om deze ontsluiting te waarborgen, is de verkeersstructuur in het plangebied als zodanig bestemd. Waar mogelijk wordt gekozen voor ruime bestemmingen, zodat toekomstige infrastructurele aanpassingen mogelijk zijn binnen het bestemmingsplan. Aanpassing van de infrastructuur kan aan de orde zijn om te komen tot een logische, veilige en overzichtelijke infrastructuur, hetgeen uit oogpunt van sociale kwaliteit wenselijk is.

Op wegen op bedrijventerreinen blijft een snelheid van 50 km/u gelden.