kern Epen

Artikel 7 Centrum - 1

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.1.1

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. consumentverzorgende en kleinschalige ambachtelijke bedrijven;
• b. detailhandel;
• c. dienstverlening;
• d. horeca;
• e. kantoren;
• f. maatschappelijke doeleinden;
• g. kleinschalige recreatieve voorzieningen;
• h. wonen, daaronder mede begrepen aan huis gebonden beroepen en mantelzorg. Voor zowel aan huis gebonden beroepen als mantelzorg geldt dat moet worden voldaan aan de criteria zoals opgenomen in artikel 7.5;
• i. bijbehorende voorzieningen;

met dien verstande dat bij uitwisseling en/of omzetting van functies wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 7.1.3.

7.1.2

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden met daarop monumentale en karakteristieke gebouwen zoals opgenomen in bijlage 1 'overzicht monumenten en karakteristieke bouwwerken' bij de regels mogen mede worden gebruikt voor:

• a. verblijfsrecreatieve doeleinden;

met daaraan ondergeschikt:

• b. wellness;
• c. culturele, educatieve en sociale doeleinden;

met dien verstande dat wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 7.1.3 .

7.1.3

Nieuwvestiging van de onder artikel 7.1.1 en 7.1.2 opgenomen functies is toegestaan mits er in overwegende mate geen sprake is van zodanig gebruik dat:

• a. de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische, karakteristieke en/of architectonische waarden van de (aangrenzende) gronden en gebouwen in het geding komen;
• b. een onevenredig negatief effect op de omgeving ontstaat;
• c. er een verkeersoverlast ontstaat, waardoor het treffen van infrastructurele maatregelen noodzakelijk wordt;
• d. de parkeerbehoefte in het geding komt;
• e. er negatieve effecten ontstaan op de waterhuishouding.

7.1.4

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 23.2.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Algemeen

Op de voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. gebouwen, geen woning zijnde;
• b. woningen;
• c. bijgebouwen,
• d. bouwwerken geen gebouwen zijnde, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen,

met dien verstande dat voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 7.2.2 tot en met 7.2.4.

7.2.2 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'

Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels:

• a. gebouwen, geen woning zijnde en woningen moeten uitsluitend en bijgebouwen mogen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
• b. de functies onder artikel 7.1.1 anders dan wonen, worden op de begane grond uitgeoefend en wonen mag op de begane grond worden uitgeoefend;
• c. per bouwvlak mogen niet meer woningen worden opgericht dan:
  • 1. het aantal woningen dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' waar het afwijkende aantal aangeduide wooneenheden maximaal is toegestaan; ;
  • 2. er kunnen worden gebouwd krachtens een vóór inwerkingtreding van het bestemmingsplan verleende bouwvergunning;
  • 3. tenzij geen woning aanwezig is, dan is maximaal één nieuwe woning toegestaan;
  • 4. mits het monumentale of karakteristieke gebouwen betreft, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels, zijn binnen deze gebouwen één of meerdere nieuwe (zelfstandige) woningen toegestaan, onder de voorwaarden dat:
    • de nieuwe woningen passen binnen de Regionale Woonvisie 'Maastricht-Mergelland 2010-2020';
    • de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische, karakteristieke en/of architectonische waarden van de (aangrenzende) gronden en gebouwen niet in het geding komen;
    • geen onevenredig negatief effect op de omgeving ontstaat;
    • er geen verkeersoverlast ontstaat, waardoor het treffen van infrastructurele maatregelen noodzakelijk wordt;
    • op eigen terrein voldoende in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
    • er geen negatieve effecten ontstaan op de waterhuishouding.
• d. het bouwvlak mag geheel worden bebouwd;
• e. de voorgevel zal in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens worden gebouwd;
• f. er mag ten hoogste in 2 bouwlagen worden gebouwd;
• g. de hoogte van iedere afzonderlijke bouwlaag mag ten hoogste 3.50 m bedragen;
• h. de dakhelling van gebouwen, geen woning zijnde mag ten hoogste 60° bedragen.

7.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'

Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels:

• a. bijgebouwen mogen eveneens ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd;
• b. bijgebouwen mogen in ten hoogste 1 bouwlaag worden gebouwd waarvan de goothoogte lager of gelijk is aan de hoogte van de 1e bouwlaag van het hoofdgebouw;
• c. bijgebouwen mogen plat of met een kap van ten hoogste dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw worden afgedekt;
• d. het oppervlakte aan bijgebouwen mag per bouwperceel ten hoogste 70 m² mag bedragen, met dien verstande dat ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende bouwperceel bebouwd mag worden.

7.2.4 Overige regels

De hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag ten hoogste 2.60 m bedragen, met uitzondering van:

• a. de hoogte van erfafscheidingen, welke voor zover aanwezig voor de aan de zijde van de voorgevel naar de weg gekeerde bouwgrens ten hoogste 1.00 m en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens ten hoogste 2.00 m mag bedragen en;
• b. de hoogte van palen, masten en beeldende kunstwerken welke ten hoogste 8.00 m mag bedragen.

7.3 Nadere eisen

7.3.1

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van:

• a. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
• b. de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen;
• c. voorzieningen ter voorkoming van de hemelwaterproblematiek in verband met de nieuwe bebouwing.

7.3.2

De in artikel 7.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld:

• a. indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing;
• b. ter voorkoming van onevenredige nadelige gevolgen voor de milieusituatie, verkeersveiligheid, sociale veiligheid en gebruiksmogelijkheden en/of privacy van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• c. ter voorkoming van parkeerhinder indien op eigen terrein niet voldaan wordt aan de parkeerbehoefte;
• d. ter verbetering van de gebiedskwaliteit.

7.4 Afwijken van de bouwregels

7.4.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van plat afdekken gebouwen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning (voorheen: ontheffing) verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2.2 ten aanzien van de wijze van afdekken van gebouwen, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen onevenredige aantasting van het straatbeeld met zich meebrengt.

7.4.2 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van bouwen van bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning (voorheen: ontheffing) verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2.3 onder d ten aanzien van het bouwen van bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', met dien verstande, dat:

• a. het oppervlakte aan bijgebouwen ten hoogste 100 m² mag bedragen;
• b. de noodzaak daartoe vanuit de bedrijfsvoering is aangetoond;
• c. een goede stedenbouwkundige inpassing verzekerd is;
• d. het woonmilieu op de belendende percelen niet onevenredig wordt geschaad.

7.4.3 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning (voorheen: ontheffing) verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2.2 onder c waardoor één of meerdere nieuwe (zelfstandige) woningen zijn toegestaan, met dien verstande, dat:

• a. de woning binnen het bestaande hoofdgebouw gerealiseerd wordt;
• b. de woningbouw past binnen de uitgangspunten van het d.d. 12-11-2009 vastgestelde Woonplan 2010-2020 Gulpen-Wittem;
• c. een goede stedenbouwkundige inpassing verzekerd is;
• d. voldoende in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
• e. geen sprake is van milieuhygiënische belemmeringen;
• f. het woonmilieu op de belendende percelen niet onevenredig wordt geschaad.

7.5 Specifieke gebruiksregels

7.5.1 Strijdig gebruik

Onder gebruiken of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

• a. industriële doeleinden;
• b. groothandel;
• c. opslag anders dan inherent aan het toegelaten gebruik.

7.5.2 Aan huis gebonden beroepen

Een aan huis gebonden beroep is toegestaan onder de volgende voorwaarden:

• a. een aan huis gebonden beroep mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen;
• b. het mag maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de woning betreffen;
• c. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast;
• d. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning;
• e. het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
• f. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
• g. er vindt geen detailhandel plaats, met uitzondering van aan de activiteit inherente en ondergeschikte detailhandel.

7.5.3 Mantelzorg

Mantelzorg is toegestaan onder de volgende voorwaarden:

• a. mantelzorg mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen, met dien verstande dat mantelzorg in een vrijstaand bijgebouw slechts is toegestaan indien dit niet gepaard gaat met meer dan het toegestane oppervlak aan bijbouwen;
• b. de mantelzorgvoorziening bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden;
• c. de behoefte aan mantelzorg aangetoond is;
• d. de woonruimte geen eigen huisnummer heeft;
• e. het oppervlak van de mantelzorgvoorziening maximaal 100 m² bedraagt;
• f. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast;
• g. het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
• h. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
• i. zodra de noodzaak van de mantelzorgvoorziening is komen te vervallen, het gebruik als woonruimte wordt beëindigd.

7.6 Afwijken van de gebruiksregels

7.6.1 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van functies op de verdieping

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning (voorheen: ontheffing) verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.1.1 op de verdieping, mits:

• a. de functies van de ruimten op de verdieping bij het bedrijf op de begane grond horen. Het ontstaan van een afzonderlijk bedrijf op de verdieping is niet toegestaan;
• b. het stedenbouwkundige beeld ter plaatse niet wordt verstoord;
• c. middels akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;
• d. waarden en belangen van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad.

7.7 Wijzigingsbevoegdheid

7.7.1 Wijziging realisatie nieuwe woning in een monumentaal of karakteristiek bijgebouw

Burgemeester en wethouders kunnen het gebruik wijzigen van monumentale of karakteristieke bijgebouwen (zoals bedoeld in bijlage 1) die bestemd zijn als 'Waarde - Cultuurhistorie' en één of meerdere nieuwe (zelfstandige) woningen toestaan, onder de voorwaarden dat:

• a. de woning wordt gerealiseerd binnen het bestaande bijgebouw dat bestemd is als 'Waarde - Cultuurhistorie';
• b. geen (gedeeltelijke) sloop van monumentale en/of karakteristieke bebouwing plaatsvindt;
• c. de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische, karakteristieke en/of architectonische waarden van de (aangrenzende) gronden en gebouwen niet in het geding komen;
• d. geen onevenredig negatief effect op de omgeving ontstaat;
• e. het bestaande oppervlakte aan bijgebouwen niet mag toenemen;
• f. geen verkeersoverlast ontstaat, waardoor het treffen van infrastructurele maatregelen noodzakelijk wordt;
• g. op eigen terrein voldoende in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
• h. uit de noodzakelijke (milieu)onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor het beoogde gebruik;
• i. de effecten op de waterhuishouding in beeld zijn gebracht (watertoets);
• j. zoveel als mogelijk wordt aangesloten bij het bepaalde onder 7.2 van deze regels.

7.7.2 Wijziging ten behoeve van de toevoeging van een bouwvlak

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' een bouwvlak toevoegen ten behoeve van één extra woning, mits:

• a. de toegestane activiteiten ter plaatse zijn beëindigd;
• b. de woningbouw voldoet aan de provinciale woonvisie;
• c. de woningbouw past binnen de uitgangspunten van het d.d. 12-11-2009 vastgestelde Woonplan 2010-2020 Gulpen-Wittem;
• d. de woningbouw past binnen het ruimtelijk beeld zoals opgenomen in Bijlage 5 bij deze regels;
• e. de woning inpasbaar is vanuit het stedenbouwkundig beeld;
• f. de effecten op de omgeving, het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig zullen toenemen;
• g. uit de noodzakelijke (milieu)onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor het beoogde gebruik;
• h. de effecten op de waterhuishouding in beeld zijn gebracht (watertoets);
• i. zoveel als mogelijk wordt aangesloten bij het bepaalde onder 7.2 van deze regels.

7.7.3 Procedure wijziging

Burgemeester en wethouders volgen bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid de procedure als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.