De Branding Cadzand-Bad

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Goed Leven'

De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijke beleid voor de gehele gemeente. De kern Cadzand-Bad is in de structuurvisie aangeduid als een concentratiegebied voor verblijfsrecreatie met thematisering natuurlijke kust. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om het bestaande toeristisch-recreatief product te verbeteren en te versterken. Een van de manieren hiervoor is om over te gaan tot seizoensverlenging door meer jaarrondvoorzieningen te faciliteren.

Het plan voor De Branding, waarbij recreatieappartementen aan de kern Cadzand-Bad worden toegevoegd, past in het beleid om te komen tot een verbetering van het bestaande toeristisch-recreatieve product. Door middel van het ondersteunende programma (in de commerciële ruimten) wordt ook gezorgd voor een bijdrage aan de doelstelling om meer jaarrondvoorzieningen binnen de gemeente Sluis te realiseren.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol

Ontwikkelingsplan

In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.

In het ontwikkelingsplan zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage leveren aan de beoogde versterking van het recreatieve product aangemerkt, onder meer de opwaardering van het Duinplein en omgeving, plan Cavelot en de realisatie van plan Duinhof. Bovendien wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk aangegeven dat de noord-zuid radialen als aanlooproutes van en naar het strand moeten worden versterkt. Op de knooppunten van de bestaande structuren en de radialen is het wensbeeld om te komen tot verbijzonderingen in de vorm van pleinen, trappen (dijk en duin), ontmoetingsplekken etc.

In de stedenbouwkundige visie uit het ontwikkelingsplan zijn de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap (zie paragraaf 3.2) betrokken. Zodoende wordt hier volstaan met een toetsing aan de voorwaarden.

Bijlage 10 Ontwikkelingsplan: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit

Bij het ontwikkelingsplan hoort een ruimtelijke visie en een beeldkwaliteitsplan. Beiden zijn opgenomen in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan.

Ruimtelijke visie

Ingestoken wordt op het ontwikkelen van de omgeving van het Duinplein tot een herkenbaar zwaartepunt van het centrumgebied. Aan de uiterste oostzijde van de boulevard blijft de positie van de tweede voorzieningenconcentratie van Cadzand-Bad behouden. De ruimtelijk-economische positie van dit centrum voor dagrecreatief verblijf wordt eveneens verder versterkt.

De vernieuwing en intensivering van bebouwing langs de boulevard gaan hand in hand met een integrale herinrichting van de openbare ruimte. Beide componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit als vervanging van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn, met als motto ‘natuurlijk en stijlvol’, uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan.

Beeldkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden De Branding

In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot nieuwe bebouwing van de locatie van het huidige restaurant De Branding. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan is tegemoet ingekomen in het voorliggende bouwplan voor De Branding.

• Het gebouw mag vervangen worden door een nieuw pand met een maximale nokhoogte van 19 m. Het pand heeft een kloeke kap. De kap bevat 1 of 2 woonlagen.
  Het nieuwe appartementencomplex krijgt een maximale bouwhoogte van 27 m gemeten vanaf het niveau van het Duinplein. Voor deze bouwhoogte is expliciet gekozen omdat hierdoor een bouwmassa ontstaat die beter aansluit op de bouwmassa van het te renoveren Strandhotel. Op deze wijze ontstaat vanaf het Duinplein bezien een fraai samenhangend bebouwingsbeeld. De kap bestaat uit twee bouwlagen. Dit wordt in dit bestemmingsplan verankerd door het opnemen van een goot- en een bouwhoogte. 
  
• De bouwmassa is smal en diep en camoufleert vanaf het Duinplein gezien de architectuur van het naastgelegen bestaande appartementencomplex. De voorgevel van de hoofdbouwmassa staat circa 5 m uit de voorste perceelsgrens. Het bouwvlak heeft een maximale diepte van circa 35 m.
  Het bouwvlak voor de hoofdbouwmassa is op 5 m vanuit de voorste perceelsgrens geprojecteerd. Dit wordt ook in dit bestemmingsplan vastgelegd door middel van gedifferentieerde hoogtebepalingen. De voorste strook ligt op een afstand van 4 tot 5 m uit de voorste perceelsgrens (vanaf de westkant naar de oostkant); hiervoor bedraagt de maximale bouwhoogte 5 m. Daarachter is de hoofdbouwmassa vanaf de eerste verdieping toegestaan. Het bouwvlak is in totaal circa 50 m diep. De bouwmassa van het nieuwe appartementencomplex krijgt een betere samenhang met die van het gerenoveerde Strandhotel. Vanaf het Duinplein bezien, resulteert dit een betere samenhang in de bebouwing. Daarnaast past de (gedeeltelijk) ondergrondse parkeervoorziening geheel binnen het bouwvlak, door het vergroten van het bouwvlak. Bovendien wordt door de grotere bouwmassa beter voldaan aan de voorwaarde dat het naastliggende appartementencomplex (Deurloo) vanaf het Duinplein wordt afgeschermd.
  
• Op de begane grond zit een horecafunctie met een hoogwaardige uitstraling naar de boulevard en het Duinplein.
  In het plan voor De Branding is een commerciële ruimte voorzien in de plint. Bij de functionele invulling van deze ruimte wordt ook een horecafunctie mogelijk gemaakt.

• Eventuele terrasafscheidingen staan in de perceelsgrenzen en zijn stijlvol in de architectuur van de hoofdbouwmassa geïntegreerd. Open opslag in de buitenruimte is niet toegestaan. Bijgebouwen als containerbergingen, fietsenstalling en dergelijke liggen achter op het perceel.
  Open opslag van goederen en materialen wordt in dit bestemmingsplan niet toegestaan. Het plan voorziet in de realisatie van inpandige bergruimten op de kelder- en benedenverdiepingen van het nieuwe appartementencomplex.

Voorts bevat bijlage 10 nog enkele voorwaarden aangaande de architectuur en de uitstraling van het bouwplan en de inrichting en aankleding van de openbare ruimten. Deze aspecten worden niet in dit bestemmingsplan geregeld maar via het spoor van de welstandseisen waaraan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst.

Parkeren

In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan is voor wat betreft het parkeren opgenomen dat bij de herontwikkeling van restaurant de Branding het parkeren voor bewoners van appartementen en het personeel opgelost moet worden op het eigen perceel.

Schilvisie Cadzand-Bad

De Schilvisie Cadzand-Bad geeft de stedenbouwkundige visie op de ontwikkelingen die hoofdzakelijk aan de randen van Cadzand-Bad zijn gelegen (zie figuur 3.1). Het gaat hierbij met name om uitbreiding van de kern aan de zuidzijde en herontwikkeling aan de oost- en westzijde van de kern. Deze beleidsvisie vormt het stedenbouwkundige toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in Cadzand-Bad en vormt gedeeltelijk een nadere invulling van (bijlage 10) van het ontwikkelingsplan.

Figuur 3.1. Projectgebied Schilvisie van Cadzand-Bad

Parkeren

Voor de geldende gemeentelijke beleidskaders voor verkeer en parkeren zal worden aangesloten bij de actuele (minimale) parkeernormen die ook in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn opgenomen.

Detailhandelsvisie Cadzand-Bad

Het winkelprogramma dat mogelijk wordt geacht voor het centrumgebied van Cadzand-Bad wordt gesitueerd aan het Duinplein en de Rode Wielingen. Duurzaam economisch functioneren van het winkelgebied is uitsluitend mogelijk als het gebied als een geheel functioneert, er een aantrekkelijk openbare ruimte is en dat er voldoende parkeergelegenheid is.

In totaal wordt een toekomstig winkelaanbod van 2.460 tot 2.900 m² brutovloeroppervlak (bvo) mogelijk geacht. Op dit moment is al 1.160 m² bvo detailhandel gevestigd in het centrumgebied van Cadzand-Bad. De haalbare uitbreiding van het winkelaanbod komt daarmee op 1.300 tot 1.740 m² bvo.

Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad maakt nieuwbouw van 3.000 m² bvo commerciële ruimte mogelijk. Hiervan maakt de nieuwbouw van detailhandel dan 1.300 tot 1.740 m² bvo deel van uit. Het overige deel van de nieuwbouw (1.260 tot 1.700 m² bvo) zal moeten bestaan uit horeca en dienstverlening. Deze laatste groep is zeer belangrijk voor het functioneren van de badplaats. Horeca en dienstverlening hebben daarom een relatief groot aandeel binnen het totale programma voor nieuwbouw van commerciële ruimte.

Het ondersteunende programma voor het plan van De Branding omvat 350 m² (bvo) aan commerciële ruimte. Concreet wordt gedacht aan een horecavoorziening en een detailhandel- of dienstverlenende functie.

Bestemmingsplan Boulevard De Wielingen

Het plangebied van De Branding ligt in het huidige bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 1993 en (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 januari 1994 onder nummer 94162/15 dir.II, RO. Aan de gronden waarop de recreatieappartementen De Branding zijn gepland, zijn de bestemmingen 'Woondoeleinden', 'Detailhandel en horecavestigingen' en 'Tuin' toegekend.

Figuur 3.2. Uitsnede bestemmingsplan Boulevard De Wielingen

Conform de voorschriften uit het bestemmingsplan is het binnen het plangebied toegestaan om de gronden ter plaatse van de bestemming Detailhandel en woondoeleinden te gebruiken voor detailhandel en woondoeleinden. Hierbij geldt bij deze locatie dat de begane grond bestemd is voor detailhandel en de volgende bouwlagen voor wonen.

Ten aanzien van de bouwvoorschriften geldt een maximum goothoogte van 14 m voor het zuidelijke bouwblok. En een goothoogte van 17 m voor het noordelijke blok. De bouwhoogte mag 5 m meer bedragen. Het plan bevat voorts een wijzigingsbevoegdheid waarmee de situering en omvang van de bouwvlakken kan worden gewijzigd.

De huidige planregeling staat de beoogde functies in het plan van De Branding reeds grotendeels toe (recreatief wonen, detailhandel). Alleen de bouwvolumes passen hier niet in. De nieuwe bouwmogelijkheden zijn echter noodzakelijk om het beoogde bouwplan, dat in samenhang met het Strandhotel is ontwikkeld, mogelijk te maken. Met het nieuwe plan wordt invulling gegeven aan de ambitie uit het ontwikkelingsplan om Cadzand-Bad tot een badplaats met allure te laten groeien.