Kloosterblokje IV, 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. en de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte hebben gezamenlijk het woongebied Kloosterblokje in ontwikkeling gebracht. In totaal betreft het hier in totaal 108 woningen, in diverse typen en prijsklassen. Ruimte voor Ruimte heeft in totaal 8 zelfbouwkavels gerealiseerd.

Na een verkoopperiode van 2,5 jaar heeft Ruimte voor Ruimte geconcludeerd dat de kavels in hun huidige vorm niet optimaal aansluiten bij de vraag in de markt.

Destijds heeft Ruimte voor Ruimte in de planvorming zich verzekerd van actuele inzichten uit de markt. Echter heeft Ruimte voor Ruimte moeten concluderen dat het langdurig doorzetten van de economische crisis tot gevolg heeft, dat de kavels inmiddels minder aansluiten bij de huidige vraag. Ruimte voor Ruimte moet constateren dat het huidige aanbod in een aantal opzichten niet goed aansluit op de nieuwe economische realiteit en met name de sterk gewijzigde vastgoedmarkt. Een markt die vooral potentiele kopers dwingt binnen de strikte kaders van (financierbare)stichtingskosten te blijven. Haalbare stichtingskosten liggen daarbij zeer aanzienlijk lager ten opzicht van de vastgoedmarkt voor de crisis.

De doelgroep voor onderhavige ontwikkeling is door dit alles aanzienlijk gewijzigd. Voor het topsegment is deze aanmerkelijk kleiner van omvang geworden. Verruiming moet worden gezocht aan de onderkant van de markt van Ruimte voor Ruimte, hetgeen betekent dat een eenvoudiger product tegen lagere productkosten moet kunnen worden aangeboden. Dit alles blijkt tevens uit een door de gemeente Moerdijk uitgevoerd woningbehoefteonderzoek. Hierin is aangegeven dat er behoefte is aan dit type woningen in de kern Willemstad.

De ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft daarom de gemeente verzocht om planologische medewerking aan het herverkavelen van de bouwstrook van 6 woningen in het noorden van het Kloosterblokje, zodanig dat daar 8 woningen mogelijk worden. Met deze herverkaveling wordt bereikt dat de kavels in oppervlakte worden teruggebracht. Daarmee ontstaan courantere kavels, die beter aansluiten bij de vraag in de markt.

Aan de noordzijde worden op deze wijze 2 extra kavels gerealiseerd. Het totaal van 108 woningen blijft onveranderd. Aangezien het planvoornemen niet volledig mogelijk is binnen het vigerende bestemmingsplan is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het bestemmingsplangebied is gelegen ten zuidoosten van de woongebieden van Willemstad. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 5,5 ha.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied is gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan Kloosterblokje IV Willemstad, vastgesteld door de gemeenteraad van Moerdijk d.d. 12 februari 2012.

1.4 Leeswijzer

Na de inleiding in voorliggend hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen activiteit behandeld, waarna in hoofdstuk 4 een beknopte weergave van de relevante wetgeving en beleid is opgenomen. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische planopzet en hoofdstuk 7 op de uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 8, tot slot, worden de procedurele aspecten rondom het bestemmingsplan beschreven. In het hierop volgende hoofdstuk wordt een nadere beschrijving van de bestaande situatie gegeven.

Hoofdstuk 2 Relatie bestemmingsplangrenzen en beoogde herverkaveling Ruimte voor Ruimte kavels

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt uitgelegd hoe de bestemmingsplangrenzen zijn gekozen. Aan de orde komt de verhouding tussen de voorgenomen herverkaveling van de zelfbouwkavels, en de relatie met de rest van de reeds in gang gezette ontwikkeling van Kloosterblokje IV.

2.2 Beheerplan- of ontwikkelplan

In februari 2012 is het vigerende bestemmingsplan vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn maximaal 108 woningen toegestaan in het plangebied.

De eerder genoemde zelfbouwkavels van Ruimte voor Ruimte zijn gelegen aan de noordelijke woonstraat in het plan. Deze opzet is destijds gekozen om de overgang van de extensieve woningtypologie aan de Priorindreef naar de nieuwe woonbebouwing zo goed mogelijk te laten aansluiten. De rood gekleurde woningen in de planschets hieronder geven de Ruimte voor Ruimte kavels aan, zoals mogelijk gemaakt in het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 2.1 Oorspronkelijke situatie noordelijke bouwstrook Kloosterblokje IV

Zoals gemeld in hoofdstuk 1, is het onderhavige plan geïnitieerd door Ruimte voor Ruimte, om tot een herverkaveling te komen van de bouwstrook met 6 zelfbouwkavels. Beoogd wordt om binnen dezelfde bouwstrook 8 kavels met woningen mogelijk te maken. In die zin wordt met dit nieuwe bestemmingsplan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling in de vorm van 2 extra vrijstaande woningen in de hieronder aangegeven bouwstrook aan de Piorindreef.

Figuur 2.2 De bouwstrook waarin de twee extra woningen worden toegevoegd

De gemeente Moerdijk heeft er echter voor gekozen om het totale vigerende plan te actualiseren. De redenen daarvoor zijn verschillend:

• er wordt zo geen afbreuk gedaan aan het uitgangspunt dat er maximaal 108 woningen kunnen worden gerealiseerd; de toevoeging van 2 zelfbouwkavels in de bouwstrook van 6 betekent dus automatisch dat in de rest van het plan minder woningen kunnen worden gebouwd; waar deze mindering plaats zal vinden is afhankelijk van hoe de ontwikkelpartner Van Wanrooij Projectontwikkeling dit zal invullen; hiervoor hoeft het plan niet te wijzigen aangezien er geen minimale bouwhoeveelheden zijn opgenomen in het plan;
• er ontstaat geen 'postzegelplan' ten behoeve van de herverkaveling van de Ruimte voor Ruimtekavels binnen het nu vigerende bestemmingsplan;
• na de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan is de standaard voor bestemmingsplannen van de gemeente Moerdijk geactualiseerd, naar aanleiding van wijzigingen in landelijke wetgeving; deze actualisatie kan nu meteen in het onderhavige plan worden verwerkt.

In de rest van het plan, dus buiten de bouwstrook met 6 Ruimte voor Ruimte zelfbouwkavels, vinden geen inhoudelijke wijzigingen plaats, die een verzwaring mogelijk maken van de ruimtelijke ontwikkelingen, die in het vigerende plan al mogelijk zijn. In die zin kan dat gedeelte van het plan worden getypeerd als een beheersplan.

Er wordt in dit bestemmingsplan dan ook gefocust op de ruimtelijk relevante afwegingen die moeten plaatsvinden ten gevolge van de voorgenomen herverkaveling van de 6 zelfbouwkavels, en zullen niet ingaan op de rest van het plan.

Zoals hiervoor al aangegeven blijft een groot deel van de ontwikkelmogelijkheden onveranderd.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Aard en omvang van het plan

Binnen onderhavig plan worden in totaal maximaal 108 woningen gerealiseerd. In het noordoostelijk deel worden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan twee extra Ruimte voor Ruimte kavels gerealiseerd aan de Talingkreek.

Figuur 3.1 Nieuwe verkavelingsschets totale plangebied

In de rest van het plangebied worden twee woningen minder gerealiseerd. Dit past geheel in het flexibele karakter van het plan waarbij wel het maximum van 108 bepalend is.

3.2 Bebouwingsstructuur

De oorspronkelijke bebouwingsstructuur verandert niet van opzet. Deze kan door het toevoegen van slechts twee woningen worden gehandhaafd.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Verkeer

De verkeersstructuur verandert niet ten opzichte van het oorspronkelijke plan.

3.3.2 Parkeren

Het onderhavige plan brengt geen wijziging in de parkeerdruk in het plan. Het aantal woningen binnen het totale gebied neemt niet toe. Voor de twee extra woningen in de bouwstrook geldt dat er twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Deze verplichting is er enkel voor Ruimte voor Ruimte kavels. Bij de andere bouwstroken in het plangebied wordt er maar beperkt parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. In de meeste gevallen geen of een parkeerplaats per woning. Deze zijn voor hun parkeerbehoefte op voorzieningen in het openbaar gebied aangewezen. Door twee woningen toe te voegen, waarvoor de verplichting geldt dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden, zal de parkeerdruk binnen het openbaar gebied per saldo zelfs licht afnemen.

 Figuur 3.2 Inrichting openbaar gebied en parkeerdruk Kloosterblokje IV (oude situatie)

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen. In onderhavige ontwikkeling betreft dit de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast is een woningbehoefteonderzoek van de gemeente Moerdijk opgenomen. De wijziging is dermate klein van aard dat ander beleid niet of nauwelijks relevant is.

4.2 Relevant beleid

4.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de "ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Om toepassing van de Ladder voor duurzame ontwikkeling in de praktijk te faciliteren is een handreiking ontwikkeld. In deze handreiking wordt de ladder, die uit drie treden bestaat (zie figuur 4.1), nader toegelicht.

Figuur 4.1: Ladder voor duurzame verstedelijking

Nut en noodzaak van de ontwikkeling van het plan 'Kloosterblokje IV, 1e herziening' is getoetst op basis van de drie treden van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voldoet aan de ladder:

• 1. Planrealisatie voorziet in een regionale behoefte. De ontwikkeling betreft een verdichting binnen bestaand stedelijk gebied, met als doel beter aan te sluiten op de huidige vraag.
• 2. Voorliggend plan betreft herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied, gericht op de ontwikkeling van 8 kleinere kavels in plaats van 6 grote kavels op een bouwstrook. De 2 extra woningen zullen op een andere plaats in het plangebied in mindering worden gebracht. De ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd.
• 3. Omdat de regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied is op te vangen, is trede drie van de ladder niet aan de orde.

4.2.2 Woningbehoefteonderzoek

Het 'Woningbehoefteonderzoek 2010-2015 gemeente Moerdijk' geeft de meest recente inkijk in de woningbehoefte in Willemstad. De algemene gemeentebrede conclusie uit dat onderzoek is dat er behoefte is aan goedkope woningen, meer huurwoningen en meer geschikte woningen voor senioren. Met deze planherziening wordt aansluiting gezocht bij deze conclusie.

Binnen het te herziene plandeel moet sprake blijven van Ruimte voor Ruimtewoningen. Daarmee gaat het vanzelf om vrijstaande woningen. Daarnaast zijn er grote bouwtitelkosten die vanuit de Ruimte voor Ruimteregeling op de kavels drukken. Door deze kosten en het vrijstaande karakter gaat het bij Ruimte voor Ruimtewoningen altijd om hoger segmentwoningen.

In het woningbehoefteonderzoek wordt een ondergrens van 400.000,- EUR gehanteerd voor het hoger segment. Het genoemde woningbehoefteonderzoek geeft aan dat er een vraagoverschot optreedt voor woningen vanaf 400.000,- EUR, dus meer vraag dan aanbod. Toch blijken de huidige kavels incourant. Waarschijnlijk is de oorzaak gelegen in het feit dat de totale stichtingskosten voor een particulier (grondprijs, kosten woning, inrichting kavel) aanzienlijk hoger liggen dan de genoemde 400.000,- EUR.

Met de huidige kavelverdichting en verkleining komen de stichtingskosten voor een particulier dichter bij die ondergrens van het hoger segment. Daarmee wordt beter aangesloten op de huidige marktvraag zoals deze uit het woningbehoefteonderzoek blijkt. Daarnaast wordt een zelfbouwwoning per definitie ontworpen om direct aan individuele eisen te voldoen. Zelfbouwers bouwen daarbij het meest levensloopbestendig, zodat deze woningen ook voor senioren geschikt zijn. Doordat de kavels couranter worden, worden de mogelijkheden voor doorstroming vergroot. Doorstroming kan meer huurwoningen beschikbaar maken. In die zin draagt deze planherziening, zij het summier, bij aan een marktgericht woningaanbod in Willemstad.

Hoofdstuk 5 Onderzoek planeffecten

5.1 Algemeen

In het kader van de 1e herziening van Bestemmingsplan Kloosterblokje IV zijn geen aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De bestemming van de gronden wordt niet gewijzigd. Alleen wijzigt in de eerder genoemde bouwstrook het aantal toegestane woningen.

De aspecten Bodem, Archeologie en Flora en Fauna worden voor de volledigheid beschreven. Er is wel gekeken naar de gewijzigde uitgangspunten op het gebied van water en geluid.

Het toevoegen van de twee woningen in de bouwstrook leidt niet tot meer woningen in het plangebied. Op het gebied van Externe veiligheid en de Luchtkwaliteit treden derhalve ook geen wijzigigen op ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Zorgvuldigheidshalve zijn deze aspecten wel beschreven.

5.2 Bodem

Op basis van het oorspronkelijke bestemmingsplan Kloosterblokje IV is door het Grond,- gewas- en milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” B.V. in maart 2005 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In zowel de bovengrond als in de ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. In het grondwater uit de peilbuizen P3 en P4 werden destijds lichte verontreinigingen xylenen aangetoond.

Op basis van de voorliggende resultaten werden vervolgonderzoek en/of nader te nemen maatregelen niet noodzakelijk geacht, er zijn met betrekking tot de huidige situatie en de voorgenomen activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.

Inmiddels is de locatie bouwrijp gemaakt en voldoet derhalve aan de kwaliteitseisen. Op dit moment wordt het plangebied in fasen ontwikkeld. In het middengebied wordt al gewoond, het zuidelijk gebied wordt als tweede fase worden gerealiseerd. De zelfbouwkavels in het noorden liggen braak, met uitzondering van de verkochte “kavel 7”. Dat is de westelijke van de twee kavels in het noordoosten van het plan. Deze is verkocht en wordt momenteel bebouwd.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen herverkaveling.

5.3 Archeologie

Door Becker en van de Graaff is in opdracht van Agel adviseurs een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor het vigerende plan uit 2012. Op basis van het bureauonderzoek werd geconcludeerd dat voor het plangebied een lage archeologische verwachting geldt.

Het regiobureau Breda heeft op 8 juli 2010 een advies uitgebracht aangaande het aspect archeologie. op basis hiervan heeft de gemeente besloten het gebied vrij te geven voor het aspect archeologie tot een diepte van 5,5 m –mv. Mochten toekomstige werkzaamheden dieper gaan dan dit, dan dient hier alsnog een verkennend booronderzoek te worden uitgevoerd om te bepalen of de top van het dekzand intact genoeg kan zijn om archeologische waarden te kunnen bevatten. De herverkaveling vindt plaats binnen een bestaande woonbestemming.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen herverkaveling.

5.4 Water

In het plangebied is ten behoeve van de ontwikkeling van het woongebied een nieuw gescheiden rioolstelsel aangelegd voor het huishoudelijke afvalwater en het regenwater, overeenkomstig de door de gemeente Moerdijk en het Waterschap Brabantse Delta opgestelde uitgangspunten.

De dimensionering is afgestemd op het nieuwbouwplan zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan is alleen sprake van een verplaatsing van woningen. Per saldo neemt het aantal woningen niet toe. Gesteld kan daarom worden dat per saldo het verhard oppervlak ook niet toeneemt.

Omdat op grond van het vigerende bestemmingsplan het waterbezwaar groter is dan de ondergrens van de retentie eis, is retentie binnen het plangebied vereist. Binnen de stedenbouwkundige invulling van het plangebied is daarom ruimte vrij gemaakt voor open water. In overleg met de gemeente Moerdijk en waterschap Brabantse Delta is bepaald dat de verbrede waterloop (categorie A), gelegen ten westen van het plangebied, deels gebruikt kan worden als retentievoorziening. Uit de eerdere planvorming waarbij intensief overleg tussen gemeente Moerdijk en Waterschap heeft plaatsgevonden volgt dat de vereiste bergingscapaciteit voor het totale plangebied 1.580 m3 bedraagt. De inmiddels gerealiseerde bergingscapaciteit bedraagt: 1.910 m3. Er is dus een overcapaciteit.

De voorgenomen herverkaveling heeft geen of nauwelijks gevolgen voor het geprognosticeerde toekomstige verharde oppervlak. Het totaal woningaantal blijft namelijk gelijk. Het regenwater van het verhard oppervlak van de zelfbouwkavels zal worden afgevoerd uit de tuin naar de omliggende retentievoorziening.

Het nu voorliggende bestemmingsplan resulteert niet in extra verhard oppervlak. Extra bergingscapaciteit is daarom ook niet nodig. De aangepaste waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap. InVerbroken kruisverwijzing naar 'Vooroverleg en informatieavond'is de reactie van het waterschap opgenomen.

5.5 Geluid

Bij de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan is een hogere grenswaarde verleend voor de woningen parallel aan het Steenpad. Een van deze woningen is gelegen in de bouwstrook waar nu twee extra woningen worden gebouwd. De bouwstrook komt echter niet dichter bij het Staanpad te liggen waardoor de hogere grenswaarde voor de eerste woning vanaf het Steenpad ongewijzigd blijft. De woningen verderop in de bouwstrook voldeden en voldoen na de planherziening nog steeds aan de grenswaarden.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen herverkaveling.

5.6 Flora- en fauna

Het plangebied is reeds bouwrijp gemaakt. Er zijn dan ook geen ecologische en/of natuurwaarden te verwachten. Bij start van de bouwwerkzaamheden dient er rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Dit loopt van half maart tot augustus. Indien er in deze periode gestart wordt met de bouwwerkzaamheden dient er voor aanvang te worden vastgesteld dat er op of in de directe nabijheid van het perceel geen broedplaatsen aanwezig zijn, zodat er geen verstoring plaatsvindt.

Conclusie

Flora en fauna vormt geen belemmering voor een verdere doorgang van de voorgenomen herverkaveling.

5.7 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• 1. grenswaarden niet worden overschreden;
• 2. de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• 3. het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit;
• 4. het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Aangezien er geen woningen worden toegevoegd vormt luchtkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen herverkaveling.

5.8 Bedrijven en milieuzonering

Binnen het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd. In de directe omgeving zijn ook geen bedrijven gelegen. Onderhavige ontwikkeling ondervindt derhalve geen hinder van bedrijven en schaadt deze ook niet in hun bestaande rechten.

5.9 Externe Veiligheid

Met betrekking tot het aspect externe veiligheid inrichtingen is de Risicokaart van Noord-Brabant geraadpleegd. Op basis van de risicokaart is vastgesteld dat het meest nabijgelegen risicovolle bedrijf het Zwembad Willemstad betreft, welke is gevestigd aan Grintweg 1 te Willemstad. Het zwembad is gelegen op een afstand van 560 meter ten noorden van het plangebied. Gezien deze ruime afstand kan gesteld worden dat voor wat betreft het aspect externe veiligheid er geen beperkingen zijn voor de voorgenomen herverkaveling.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. Bij interpretatieverschillen is de digitale verbeelding bindend boven de analoge verbeelding. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de bestemmingsplanvorm, de systematiek en leeswijzer bij de regels.

6.2 Planregels

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de regels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Wijze van meten

In Artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en, zo nodig, hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). In het bestemmingsplan Kloosterblokje IV, 1e herziening worden de volgende (enkel)bestemmingen onderscheiden:

Artikel 3 Groen

Artikel 4 Tuin

Artikel 5 Verkeer

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

Artikel 7 Water

Artikel 8 Wonen.

De genoemde artikelen zijn allen geactualiseerd naar de meest recente standaarden. De aard van de artikelen is echter niet veranderd. Uitgezonder hierop is de bestemming wonen. Binnen de bouwstrook aan de noordzijde van het plangebied is het nu mogelijk twee extra woningen te realiseren. Bovendien is het in deze strook uitsluitend toegestaan om vrijstaande woningen te realiseren. Binnen het totale plangebied verandert het aantal woningen echter niet. Daarnaast geldt de dubbelbestemming Artikel 9 Leiding - Riool.

6.2.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en de algemene procedureregels.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling, overeenkomstig artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening, is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 11 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels zijn bouwregels opgenomen die gelden binnen alle bestemmingen.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In deze bepaling wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Aangegeven wordt van welke regel met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden en waarvoor.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

In artikel 13 is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 14 Overige regels

In het artikel overige regels zijn de overige zaken geregeld die niet elders kunnen worden ondergebracht.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 16 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen extra woningen mogelijk. Het betreft uitsluitend een verandering van de bouwlocatie binnen het plangebied. Door kleinere kavels te realiseren wordt de haalbaarheid van het plan vergroot. Het plan is volledig voor rekening en risico van initiatiefnemer.

Exploitatieplan

Gelet op het feit dat het bestemmingsplan geen extra woningen toestaat, is het opstellen van een exploitatieplan niet verplicht. De gemeente heeft wel afspraken gemaakt met initiatiefnemer en deze vervat in een anterieure overeenkomst. Daarin is het kostenverhaal voor de gemeente geregeld.

7.2 Handhaving

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is het handelen in strijd met de bestemmingen verboden. Door bij het ontwerpen van het plan tijdig te overleggen met de gebruikers van het gebied, is ernaar gestreefd een bestemmingsplan op te stellen dat voldoende ruimte biedt aan de gebruikers en bewoners. Indien zich strijdige en ongewenste ontwikkelingen of activiteiten voordoen, staan een aantal bevoegdheden ter bevordering van de naleving van de planregels ter beschikking. Bij de toepassing van deze bevoegdheden tot het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom wordt gebruik gemaakt van een opgesteld draaiboek. De controle op de naleving van het bestemmingsplan wordt uitgevoerd door het team Handhaving van de afdeling Veiligheid, Vergunningen en Handhaving (V.V.H.). Nadat een feit is geconstateerd zal, behoudens spoedeisende gevallen, eerst de overtreder worden benaderd om aan de overtreding een einde te maken. Dit kan door middel van staken en het opheffen van de strijdigheid. Indien de strijdigheid niet wordt beëindigd, zal aan het dagelijks bestuur van de gemeente worden voorgelegd om door middel van bestuursdwang of door het opleggen van een dwangsom te bevorderen dat de situatie in overeenstemming wordt gebracht met het bestemmingsplan. Daartoe zal aan de overtreder een schriftelijke waarschuwing worden verzonden waarin is vermeld binnen welke termijn de overtreding moet worden beëindigd. Tevens staat in de waarschuwing vermeld welke actie vanwege de gemeente kan worden verwacht indien de strijdigheid niet wordt beëindigd. De kosten voor het toepassen van bestuursdwang worden verhaald op de overtreder.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Vooroverleg

De wijzigingen in dit plan zijn dermate marginaal dat ervoor gekozen is om het direct als ontwerp ter inzage te leggen. Het wettelijk vooroverleg heeft wel plaatsgevonden. Met de omwonenden is dit plan reeds op de informatie-avond op 10 september 2014 besproken. De reacties van het wettelijk vooroverleg en de informatieavond zijn opgenomen in Verbroken kruisverwijzing naar 'Vooroverleg en informatieavond'.

8.2 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan Kloosterblokje IV, 1e herziening ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad.

8.3 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan Kloosterblokje IV, 1e herziening kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan Kloosterblokje IV, 1e herziening.