31.2 Bouwregels
31.2.1 Algemeen
Op de voor 'Wonen - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
-
a. gebouwen ten behoeve van de in artikel 31.1 genoemde bestemming, uitsluitend binnen de aanduiding 'bouwvlak';
-
b. de daarbij behorende bijgebouwen, uitsluitend binnen de aanduiding 'bouwvlak' en de aanduiding 'bijgebouwen';
-
c. een botenhuis, uitsluitend aan bevaarbaar water en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - botenhuis';
-
d. bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten behoeve van de in artikel 31.1 genoemde bestemming, zowel binnen als buiten de aanduiding 'bouwvlak' en de aanduiding 'bijgebouwen';
met inachtneming van de volgende regels (artikel 31.2.2 tot en met 31.2.5).
31.2.2 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'
Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels:
-
a. binnen het bouwvlak is de bouw van bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde uitsluitend toegestaan als zij horen bij een binnen hetzelfde bouwvlak aanwezige woning;
-
b. het bouwvlak mag tot maximaal 100% worden bebouwd;
-
c. per bouwvlak is het aantal bestaande legale woningen toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' maximaal het aangeduide aantal wooneenheden geldt;
-
d. de gevels worden in de aangegeven bouwgrenzen geplaatst, met dien verstande dat de voorgevel wordt geplaatst in de naar de weg gekeerde bouwgrens;
-
e. woningen worden met een kap van minimaal 45° en maximaal 65° afgedekt, met dien verstande dat de kapvorm, zoals opgenomen in de kappenkaarten (Bijlage 7
Kappenkaart Blokzijl of Bijlage 8 Kappenkaart Vollenhove bij deze regels) wordt toegepast;
-
f. de goothoogte van een woning bedraagt:
-
1. maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' aangeduide maximale goothoogte;
-
2. de ter plaatse van de aanduiding 'goothoogte' aangeduide goothoogte of minimaal 0,25 meter minder dan of maximaal 0,25 meter meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'goothoogte' aangeduide goothoogte;
-
g. de bouwhoogte van een woning bedraagt:
-
1. maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' aangeduide maximale bouwhoogte;
-
2. de ter plaatse van de aanduiding 'bouwhoogte' aangeduide bouwhoogte of minimaal 0,25 meter minder dan of maximaal 0,25 meter meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'bouwhoogte' aangeduide bouwhoogte;
-
h. voor de maatvoering van bijgebouwen geldt het bepaalde in artikel 31.2.3;
-
i. voor de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt het bepaalde in artikel 31.2.5.
31.2.3 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'
Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels:
-
a. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen, met uitzondering van carports en botenhuizen, mag maximaal bedragen:
|
Oppervlakte bestaand bouwperceel
|
Oppervlakte bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'
|
| Bouwperceel tot 350 m²
|
50 m²
|
| Bouwperceel van 350 m² tot 700 m²
|
70 m²
|
| Bouwperceel van 700 m² tot 1.000 m²
|
80 m²
|
| Bouwperceel vanaf 1.000 m²
|
100 m²
|
-
b. de grond ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' wordt voor maximaal 60% per bouwperceel bebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' het aangeduide maximum bebouwingspercentage geldt;
-
c. bijgebouwen worden met een kap van minimaal 45° en maximaal 65° afgedekt, met dien verstande dat de kapvorm, zoals opgenomen in de kappenkaarten (Bijlage 7
Kappenkaart Blokzijl of Bijlage 8 Kappenkaart Vollenhove bij deze regels) wordt toegepast;
-
d. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3,50 meter;
-
e. de bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 80% van de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
-
f. voor de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt het bepaalde in artikel 31.2.5.
31.2.4 Botenhuizen
Voor het bouwen van botenhuizen gelden de volgende regels:
-
a. de goothoogte van een botenhuis bedraagt maximaal 3,50 meter;
-
b. de bouwhoogte van een botenhuis bedraagt maximaal 4,00 meter;
-
c. een botenhuis wordt met een kap van minimaal 30° en maximaal 60° afgedekt;
-
d. de oppervlakte van een botenhuis bedraagt maximaal 25 m², met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte' de aangeduide maximum oppervlakte geldt;
-
e. er mag maximaal één botenhuis per bouwperceel worden opgericht.
31.2.5 Overige regels
Voor het overige gelden de volgende regels:
-
a. de carport wordt op een afstand van minimaal 1,00 meter achter de voorgevelrooilijn gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte van een carport maximaal 3,00 meter bedraagt en de oppervlakte van een carport maximaal 20 m² bedraagt;
-
b. bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd, met uitzondering van erfafscheidingen en vlaggenmasten;
-
c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde bedraagt maximaal 6,00 meter, met dien verstande dat:
-
1. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 1,00 meter en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens maximaal 2,00 meter bedraagt;
-
2. ter plaatse van de aanduiding 'specifiek bouwaanduiding - tuinmuur' de bouwhoogte van de tuinmuur minimaal 1,80 meter en maximaal 2,80 meter bedraagt.
31.6 Afwijken van de gebruiksregels
31.6.1 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van aan huis verbonden bedrijven
-
a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 31.5.1, ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf als opgenomen in het overzicht aan huis gebonden bedrijven (Bijlage 3 bij deze regels), met dien verstande dat:
-
1. een aan huis verbonden bedrijf uitsluitend wordt uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen;
-
2. de bestaande bouwmogelijkheden niet mogen worden verruimd;
-
3. maximaal in totaal 35% van de toegestane bebouwde oppervlakte wordt gebruikt voor een aan huis verbonden bedrijf, tot een maximum van 25 m², met dien verstande dat niet meer dan 35% van de toegestane bebouwde oppervlakte wordt gebruikt ten behoeve van de in het onderhavige artikel en de artikelen 31.5.2 en/of 31.6.2 genoemde nevenactiviteiten tezamen;
-
4. de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning niet wezenlijk wordt aangetast;
-
5. er maximaal 2 personen werkzaam mogen zijn, waarbij minstens één persoon tevens de bewoner van de woning is;
-
6. het onbebouwde gedeelte van het perceel niet mag worden gebruikt voor beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten, met uitzondering van parkeren;
-
7. er ten hoogste één reclame-uiting is toegestaan met een maximale afmeting van 20 x 30 centimeter;
-
8. in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien op eigen terrein, waarbij als uitgangspunt geldt dat de bestaande parkeervoorzieningen niet onevenredig mogen worden belast;
-
9. er geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van detailhandel in aan het betreffende bedrijf gerelateerde producten, waarvoor maximaal 10% van de voor het aan huis verbonden bedrijf gebruikte oppervlakte mag worden gebruikt;
-
a. Een omgevingsvergunning, vrijstelling of ontheffing die ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is verleend voor een bestaand aan huis verbonden bedrijf wordt gelijkgesteld met de omgevingsvergunning als bedoeld onder sub a.
31.6.2 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van bed & breakfast
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 31.5.1 , ten behoeve van een bed en breakfast, met dien verstande dat:
-
a. er maximaal 10 slaapplaatsen per bouwperceel worden toegestaan, ten behoeve van een gelijktijdig nachtverblijf van maximaal 10 personen;
-
b. de slaapplaatsen moeten worden gerealiseerd in het hoofdgebouw (de woning);
-
c. maximaal 35% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw voor bed- en breakfastactiviteiten mag worden gebruikt, met dien verstande dat niet meer dan 35% van de toegestane bebouwde oppervlakte wordt gebruikt ten behoeve van de in het onderhavige artikel en de artikelen 31.5.2 en/of 31.6.1 genoemde nevenactiviteiten tezamen;
-
d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
-
1. de verkeersveiligheid;
-
2. het woon- en leefklimaat;
-
3. de milieusituatie;
-
4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
-
e. uit de noodzakelijke (milieu)onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor het beoogde gebruik;
-
f. de effecten op de waterhuishouding in beeld zijn gebracht (watertoets), waarbij geldt dat de bestaande waterhuishouding niet mag verslechteren als gevolg van de ontwikkeling;
-
g. in voldoende mate wordt voorzien in de parkeerbehoefte;
-
h. omliggende functies niet worden gehinderd.
31.6.3 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van mantelzorg
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 31.5.1, ten behoeve van mantelzorg in de woning of in bestaande bijgebouwen, met dien verstande dat:
-
a. het oppervlak van de mantelzorgvoorziening in de woning en/of bestaande bijgebouwen maximaal in totaal 75 m² bedraagt, met dien verstande dat de maximale oppervlakte aan bijgebouwen niet meer mag bedragen dan het bepaalde in artikel 31.2.3;
-
b. de tijdelijkheid in voldoende mate vaststaat;
-
c. specifiek voor mantelzorg in bestaande vrijstaande bijgebouwen de volgende regels gelden:
-
1. het vrijstaande bijgebouw dient binnen een afstand van 25,00 meter van de woning te zijn gesitueerd en een ruimtelijke eenheid te vormen met de woning;
-
2. realisatie van de afhankelijke woonruimte binnen de woning inclusief de aangebouwde bijgebouwen niet mogelijk is;
-
3. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de verkeersveiligheid;
- het woon- en leefklimaat;
- de milieusituatie;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
31.6.4 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van woningsplitsing
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 31.5.1, ten behoeve van splitsing van bestaande woningen, met dien verstande dat:
-
a. de te splitsen woning een inhoud heeft van minimaal 600 m³;
-
b. de woningen na splitsing elk afzonderlijk een inhoud hebben van minimaal 250 m³;
-
c. de splitsing vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
-
d. de verschijningsvorm van karakteristieke bebouwing niet mag worden aangetast;
-
e. de inhoud en oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet mag worden vergroot;
-
f. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
-
1. de verkeersveiligheid;
-
2. het woon- en leefklimaat;
-
3. de milieusituatie;
-
4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
31.6.5 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van samenvoegen van woningen
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 31.5.1, ten behoeve van het samenvoegen van woningen, met dien verstande dat:
-
a. de samenvoeging vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
-
b. de verschijningsvorm van karakteristieke bebouwing niet mag worden aangetast;
-
c. de totale inhoud en oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet worden vergroot;
-
d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
-
1. de verkeersveiligheid;
-
2. het woon- en leefklimaat;
-
3. de milieusituatie;
-
4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
31.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
31.7.1 Vergunningplicht
Het is verboden op of in de voor 'Wonen - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een verleende omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren en/of te laten uitvoeren:
-
a. het dempen van oppervlaktewater;
-
b. het vergraven van oevers;
-
c. het verleggen van watergangen.
31.7.2 Uitzonderingen
Het bepaalde in artikel 31.7.1 is niet van toepassing op:
-
a. normale onderhoudswerkzaamheden;
-
b. het aanleggen van een insteekhaven met een maximale oppervlakte van 25 m2;
-
c. werken of werkzaamheden in het kader van het normale bodemgebruik;
-
d. werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde (omgevings)vergunning/ontheffing mogen worden uitgevoerd.
31.7.3 Toetsingscriteria
De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 31.7.1 mag alleen worden verleend indien door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen voor de in artikel 31.1 genoemde waarden en doeleinden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van de bedoelde waarden, niet wezenlijk worden of kunnen worden verkleind.
31.7.4 Advies
Alvorens de vergunning te verlenen, wordt door het bevoegd gezag advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.
31.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
31.8.1 Vergunningplicht
Het is verboden op of in de voor 'Wonen - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tuinmuur' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de op de gronden aanwezige tuinmuur geheel of gedeeltelijk te slopen en/of gevelopeningen aan te brengen.
31.8.2 Uitzonderingen
Het bepaalde in artikel 31.8.1 is niet van toepassing op:
-
a. sloopwerkzaamheden, welke op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip verleende (omgevings)vergunning/ontheffing mogen worden uitgevoerd.
31.8.3 Toepassingscriteria
De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 31.8.1 kan alleen worden verleend indien:
-
a. de karakteristieke hoofdvorm dan wel de cultuurhistorische waarde niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijziging aan de muur kan worden hersteld;
-
b. de karakteristieke hoofdvorm dan wel de cultuurhistorische waarde in redelijkheid niet is te handhaven;
-
c. een positief advies wordt verkregen van de Monumentencommissie of een daarvoor in de plaats tredende commissie.