Bestemmingsplan Centrumgebied Roden

Artikel 3 Buitenplaats

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Buitenplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. aan huis verbonden werkactiviteiten en/of een bed & breakfast;
• c. maatschappelijke voorzieningen;
• d. dienstverlening;
• e. horeca I en II, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
• f. museum, ter plaatse van de aanduiding 'museum';
• g. uitsluitend een gracht, ter plaatse van de aanduiding 'water';

alsmede voor:

• h. de bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de buitenplaats,
• i. evenemententerrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein';
• j. kampeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein';

met daaraan ondergeschikt:

• k. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
• l. groenvoorzieningen;
• m. nutsvoorzieningen;
• n. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

• o. gebouwen;
• p. tuinen, erven, en terreinen;
• q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• r. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

De bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de buitenplaats wordt nagestreefd door middel van het behoud en herstel van de volgende kenmerken:

• de rechthoekige grachtengordel;
• het lanenstelsel (eiken/beuken) dat de huisplaats en de weilanden omsluit;
• de rechte toegangslaan met linden op de as van het huis;
• de noordelijk van het huis gelegen grotendeels omgrachte moestuin annex boomgaard (thans weiland met enkele fruitbomen);
• de zuidelijk en westelijk van het huis gelegen weilanden;
• de boogbrug en het toegangshek;
• de zeshoekige duiventil.

Het hoofdgebouw en de zogenaamde bouwhuizen van de buitenplaats Mensinge (Huis te Roden) zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument'. Voor de gehele bestemming gelden de beschermende bepalingen van de Monumentenwet 1988.

Het kampeerterrein is bestemd voor verblijfrecreatieve voorzieningen in de vorm van staanplaatsen voor mobiele kampeermiddelen - zoals tenten, tourcaravans en campers - en standplaatsen voor bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf - uitsluitend in de vorm van tenthuisjes en trekkershutten -, inclusief de daarbij behorende gebouwen ten behoeve van sanitaire voorzieningen, onderhoud en beheer, dienstverlening en detailhandel en horecavoorzieningen. Stacaravans en recreatiewoningen zijn niet toegestaan, met uitzondering van de bestaande zeven stacaravans en twee recreatiewoningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen buitenplaats

Voor een hoofdgebouw gelden de volgende regels:

• a. een hoofdgebouw dient uitsluitend binnen het bouwvlak te worden gebouwd ;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van het hoofdgebouw hoofdzakelijk in en evenwijdig aan die gevellijn te worden gebouwd;
• c. het aantal woningen bedraagt niet meer dan één;
• d. het aantal bouwlagen bedraagt niet meer dan twee;
• e. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande gebouw.

3.2.2 Bouwwerken voor recreatief nachtverblijf

Voor bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein' gelden de volgende regels:

• a. de oppervlakte van een trekkershut of tenthuisje bedraagt ten hoogste 30 m2;
• b. de bouwhoogte van een trekkershut of tenthuisje bedraagt ten hoogste 3,5 m;
• c. bij trekkershutten en tenthuisjes mogen geen bijgebouwen worden gebouwd;

3.2.3 Voorzieningengebouwen

Voor voorzieningengebouwen ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein' gelden de volgende regels:

• a. de gezamenlijke oppervlakte van voorzieningengebouwen bedraagt ten hoogste 5% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak;
• b. de goothoogte van voorzieningengebouwen bedraagt ten hoogste 3 m, dan wel de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt;
• c. de bouwhoogte van voorzieningengebouwen bedraagt ten hoogste 5,5 m, dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt.

3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van de duiventil bedraagt ten hoogste 6 m;
• b. er mogen geen erf- en terreinafscheidingen op of bij standplaatsen voor bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf worden gebouwd;
• c. de bouwhoogte van speeltoestellen en vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 8 m;
• d. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaats en bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een grotere horizontale oppervlakte dan 2 m2 en/of een grotere hoogte dan 1,5 m, voor zover gebouwd wordt buiten het bouwvlak.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Toegestaan gebruik

a Aan huis verbonden werkactiviteiten

De uitoefening van aan huis verbonden werkactiviteiten is toegestaan, met dien verstande dat:

• 1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
• 2. de aan huis verbonden werkactiviteit uitsluitend inpandig mag worden verricht;
• 3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en de bijbehorende gebouwen mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 45 m²;
• 4. indien er tevens sprake is van een bed & breakfastvoorziening, de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer mag bedragen dan onder 3 is genoemd;
• 5. degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die de aan huis verbonden werkactiviteit uitoefent;
• 6. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt, hetgeen inhoudt dat:

• de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
• niet met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken ten behoeve van bedrijven die vergunningplichtig of meldingplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
• werkactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of gelijk te stellen zijn met de categorieën 1 en 2 als vermeld in de Staat van Bedrijven die als bijlage bij de regels is opgenomen;
• behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met de aan huis verbonden werkactiviteit, geen detailhandel mag plaatsvinden;
• het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.

b Bed & breakfast

Het gebruik van de woning en de bijbehorende gebouwen voor een bed & breakfastvoorziening is toegestaan, uitsluitend indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
• 2. de vestiging van een bed & breakfastvoorziening is uitsluitend binnen de bestaande bebouwing op het bouwperceel toegestaan;
• 3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende gebouwen mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 45 m2;
• 4. indien er tevens sprake is van een aan huis verbonden werkactiviteit, dan mag de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer bedragen dan onder 3 is genoemd;
• 5. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die de bed & breakfastvoorziening uitoefent;
• 6. aan maximaal vijf personen mag nachtverblijf worden verschaft;
• 7. een bed & breakfastvoorziening mag geen tekenen van een wooneenheid, zoals een keuken vertonen;
• 8. als een bed & breakfastvoorziening wordt uitgeoefend in een vrijstaand bijgebouw, dan moet het bijgebouw op het bij de woning behorende erf staan;
• 9. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
• 10. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.

c Evenementen

Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' is het gebruik van de gronden voor evenementen toegestaan, mits:

• 1. het aantal evenementendagen niet meer bedraagt dan 30 per kalenderjaar (dit is exclusief opbouwen en afbreken);
• 2. het aantal bezoekers maximaal 8.000 per evenement bedraagt.

3.4.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:

• a. de bewoning van al dan niet vrijstaande bijgebouwen;
• b. het gebruik van gronden voor reclamedoeleinden anders dan voor het op de gronden gevestigde beroep/bedrijf;
• c. het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein' voor permanente bewoning;
• d. het gebruik van de gronden van het kampeerterrein voor stacaravans/chalets, met uitzondering van de bestaande stacaravans/chalets;
• e. het gebruik van het kampeerterrein anders dan in het kader van bedrijfsmatige exploitatie;
• f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein' ten behoeve van zelfstandige horeca en detailhandel.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.5.1 Vergunningplicht

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• 1. het vellen, rooien of beschadigen van houtopstanden;
• 2. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
• 3. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, diepploegen, egaliseren en ophogen;
• 4. het aanleggen of verharden van wegen, fiets-, voet- en ruiterpaden en dagrecreatieve voorzieningen, zoals picknickplaatsen, parkeervoorzieningen en de inrichting van visoevers.

3.5.2 Uitzonderingen vergunningplicht

De in lid 3.5.1 bedoelde vergunning is niet vereist indien het werken en/of werkzaamheden betreffen:

• 1. die reeds in uitvoering zijn op het moment van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan;
• 2. die het normale onderhoud tot doel hebben;
• 3. die graafwerkzaamheden vormen als bedoeld in de Wet informatieuitwisseling ondergrondse netten.

3.5.3 Voorwaarden

• a. De in lid 3.5.1 bedoelde vergunning mag geen onevenredige afbreuk doen aan de in lid 3.1 omschreven waarden.
• b. Indien de omgevingsvergunning gevolgen kan hebben voor de waterhuishouding, wordt de aanvraag voor de vergunning voorgelegd aan het betreffende waterschap met het verzoek de aanvraag te voorzien van een deskundigenadvies.