Bestemmingsplan Centrumgebied Roden

Artikel 15 Wonen - Boerderij

15.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Boerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, in de vorm van boerderijen;
• b. aan huis verbonden werkactiviteiten en/of een bed & breakfast;
• c. de instandhouding van de bestaande hoofdvorm van het hoofdgebouw;

alsmede voor:

• d. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met daaraan ondergeschikt:

• e. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
• f. groenvoorzieningen;
• g. nutsvoorzieningen;
• h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

• i. gebouwen;
• j. tuinen, erven, en terreinen;
• k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• l. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

De rijksmonumentale panden zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument'. Voor rijksmonumenten gelden de beschermende bepalingen van de Monumentenwet 1988.

15.2 Bouwregels

15.2.1 Hoofdgebouwen

Voor een hoofdgebouw gelden de volgende regels:

• a. een hoofdgebouw dient uitsluitend binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. het aantal hoofdgebouwen, in de vorm van een boerderij, bedraagt per bouwvlak ten hoogste één;
• c. het aantal wooneenheden per hoofdgebouw bedraagt niet meer dan één;
• d. het wonen mag uitsluitend plaatsvinden in het hoofdgebouw;
• e. de voorgevel van het hoofdgebouw wordt in de naar de weg gekeerde bouwgrens gebouwd;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van het hoofdgebouw hoofdzakelijk in en evenwijdig aan die gevellijn te worden gebouwd;
• g. de oppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 200 m²;
• h. de goot- en bouwhoogte bedragen ten hoogste 3,5 m, respectievelijk 9 m, dan wel ten hoogste de bestaande goot- en bouwhoogte indien deze meer bedragen;
• i. het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap, waarvan de dakhelling minimaal 30° en maximaal 60° dient te bedragen;
• j. bij verbouw en vervangende bouw dient de bestaande hoofdvorm van de boerderij behouden te blijven.

15.2.2 Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen

Voor een aanbouw, een uitbouw en een bijgebouw gelden de volgende regels:

• a. aan-, uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak, dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' te worden gebouwd;
• b. de afstand tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 3 m;
• c. de afstand van de dichtstbijzijnde gevel van een vrijstaand bijgebouw tot het hoofdgebouw bedraagt niet meer dan 25 m;
• d. de afstand van aan-, uitbouwen en bijgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt minimaal 3 m, dan wel de afstand van de bestaande aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens indien deze minder bedraagt;
• e. de gezamenlijke oppervlakte van aan-, uitbouwen en al dan niet vrijstaande bijgebouwen, niet zijnde de voormalige bedrijfsbebouwing, bedraagt per hoofdgebouw ten hoogste 100 m²;
• f. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3,5 m bij een platte afdekking en maximaal 80% van de bouwhoogte van het hoofdgebouw bij het toepassen van een kap, dan wel ten hoogste de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt;
• g. indien een aan- of uitbouw of bijgebouw wordt voorzien van een kap, bedraagt de dakhelling minimaal 30° en maximaal 60°.

15.2.3 Voormalige bedrijfsgebouwen

Voor voormalige bedrijfsgebouwen, zoals stallen, werktuigloodsen en dergelijke, gelden de volgende regels:

• a. een gebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd, dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
• b. de goothoogte bedraagt ten hoogste 4,5 m, dan wel ten hoogste de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt;
• c. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 12 m, dan wel ten hoogste de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt;
• d. voormalige bedrijfsgebouwen moeten zijn voorzien van een kap, waarvan de dakhelling niet minder dan 20° en niet meer dan 60° mag bedragen.

15.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

• a. indien het voor de voorgevel of een naar de weg dan wel naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht mag de bouwhoogte niet meer dan 1 m bedragen;
• b. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedragen.

15.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verschijningsvorm van de gebouwen met de aanduiding 'karakteristiek';
• de verkeersveiligheid,

nadere eisen stellen aan:

• a. de goot- en bouwhoogte van gebouwen;
• b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm van de panden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', in die zin dat aangesloten dient te worden bij de goot- en bouwhoogte en dakvorm van het bestaande gebouw.

15.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, mits de noodzaak wordt aangetoond en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid,

afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 15.2.2, ten behoeve van het realiseren van extra stalruimte bij woningen voor het uitoefenen van een agrarische hobby, met dien verstande dat:

• 1. de bijbehorende oppervlakte cultuurgrond minimaal 20.000 m2 bedraagt;
• 2. er dient te worden gebouwd in de onmiddellijke nabijheid van de eigen woning;
• 3. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
• 4. de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt;

• b. lid 15.2.2 sub e, ten behoeve van de bouw van aan- en uitbouwen en al dan niet vrijstaande bijgebouwen voor zover hiermee de maximale toegestane oppervlakte, zoals daar genoemd, wordt overschreden, met dien verstande dat:

• 1. indien in de bestaande situatie niet meer dan 200 m2 aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen aanwezig is, eenmalig vervangende nieuwbouw tot een maximum oppervlak van 100% van het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag plaatsvinden;
• 2. indien in de bestaande situatie meer dan 200 m², maar minder dan 500 m² aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen aanwezig is, een eenmalige vervangende bouw en/of verbouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag plaatsvinden tot een maximum oppervlak van 50% van het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen boven de 200 m², met dien verstande dat op de oppervlakte van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geen reductie van toepassing is;
• 3. indien in de bestaande situatie reeds meer dan 500 m² aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen aanwezig is, een eenmalige vervangende bouw en/of verbouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag plaatsvinden tot een maximum oppervlak van 50% van het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen boven de 500 m², met dien verstande dat op de oppervlakte van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geen reductie van toepassing is.

• c. lid 15.2.1, ten behoeve van het splitsen van twee wooneenheden in het hoofdgebouw, mits:

• 1. de inhoud van het te splitsen hoofdgebouw minimaal 1.000 m³ bedraagt;
• 2. de gesplitste wooneenheden elk een minimale inhoud van 500 m³ hebben;
• 3. per wooneenheid maximaal 50 m² aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag worden gerealiseerd, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt.

15.5 Specifieke gebruiksregels

15.5.1 Toegestaan gebruik

a Inpandige opslag

Het gebruik van de bijgebouwen voor de inpandige opslag van caravans, boten en daarmee gelijk te stellen goederen is toegestaan.

b Aan huis verbonden werkactiviteiten

De uitoefening van aan huis verbonden werkactiviteiten is toegestaan, met dien verstande dat:

• 1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
• 2. de aan huis verbonden werkactiviteit uitsluitend inpandig mag worden verricht;
• 3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en de bijbehorende mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 60 m²;
• 4. indien er tevens sprake is van een bed & breakfastvoorziening, de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer mag bedragen dan onder 3 is genoemd;
• 5. degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die de aan huis verbonden werkactiviteit uitoefent;
• 6. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt, hetgeen inhoudt dat:

• de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
• niet met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken ten behoeve van bedrijven die vergunningplichtig of meldingplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
• werkactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of gelijk te stellen zijn met de categorieën 1 en 2 als vermeld in de Staat van Bedrijven die als bijlage bij de regels is opgenomen;
• behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met de aan huis verbonden werkactiviteit, geen detailhandel mag plaatsvinden;
• het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.

c Bed & breakfast

Het gebruik van de woning en de bijbehorende voor een bed & breakfastvoorziening is toegestaan, uitsluitend indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
• 2. de vestiging van een bed & breakfastvoorziening is uitsluitend binnen de bestaande bebouwing op het bouwperceel toegestaan;
• 3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende gebouwen mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 60 m2;
• 4. indien er tevens sprake is van een aan huis verbonden werkactiviteit, dan mag de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer bedragen dan onder 3 is genoemd;
• 5. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die de bed & breakfastvoorziening uitoefent;
• 6. aan maximaal vijf personen mag nachtverblijf worden verschaft;
• 7. een bed & breakfastvoorziening mag geen tekenen van een wooneenheid, zoals een keuken vertonen;
• 8. als een bed & breakfastvoorziening wordt uitgeoefend in een vrijstaand bijgebouw, dan moet het bijgebouw op het bij de woning behorende erf staan;
• 9. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
• 10. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.

d Paardenbakken

In de bestemming is het gebruik van de gronden voor paardenbakken toegestaan, uitsluitend indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. per woning is maximaal één paardenbak toegestaan;
• 2. de oppervlakte van de paardenbak mag niet meer bedragen dan 1.200 m²;
• 3. de paardenbak dient te worden geplaatst op of aan het bouwperceel, binnen een afstand van 30 m van het perceel;
• 4. de afstand tot de woning van derden bedraagt minimaal 30 m;
• 5. de afstand tot het perceel van derden bedraagt minimaal 3 m;
• 6. er mag geen sprake zijn van onevenredige negatieve effecten op de omgeving en de kwaliteit van het woongenot van derden;
• 7. de omheining bestaat uit een open constructie met een maximale hoogte van 1,5 m.

15.5.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:

• a. de bewoning van al dan niet vrijstaande bijgebouwen;
• b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een bedrijf, anders dan in de zin van aan huis verbonden werkactiviteiten.

15.6 Afwijken van de gebruiksregels

15.6.1 Kinderdagverbiljven

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 15.1 ten behoeve van de vestiging van kinderdagverblijven, mits:

• 1. het kinderdagverblijf in ruimtelijke en visuele zin past binnen het woongebied;
• 2. geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking;
• 3. het bebouwingsbeeld niet wordt aangetast;
• 4. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.

15.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen te slopen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'.
• b. De onder a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden hersteld, de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet is te handhaven en/of het delen van het pand betreft die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm wordt veroorzaakt.