Wijdemeren, Kern 's-Graveland en Landgoederen

3.3 Regels

Bij het bepalen van de bestemmingslegging van de in het plangebied aanwezige functies zijn de vigerende bestemmingsregelingen, de bestaande situatie en de visie, zoals weergegeven in hoofdstuk 2 van de toelichting, uitgangspunt.

Het grootste deel van de aanwezige functies in het plangebied is overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. De uitgangspunten voor de bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht.

Waarde - Cultuurhistorie

Het grootste deel van het plangebied is in 1986 aangewezen als beschermd dorpsgezicht in de zin van artikel 20 van de Monumentenwet. Alleen het gebied ten zuiden van de Gooise Vaart valt buiten deze bescherming.

In de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Holland wordt de buitenplaatsenzone gekenmerkt als zeer hoge cultuurhistorische waarde. De ruimtelijke samenhang van elementen en patronen en de concentratie van buitenplaatsen en landgoederen is zeldzaam in Nederland.

Vanwege de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht van de kern 's-Graveland en de landgoederen (zie bijlage 7), geldt dit bestemmingsplan als beschermend bestemmingsplan. Voor een belangrijk deel worden de aanwezige waarden in het plangebied al beschermd door de gedetailleerde bestemmingswijze (kaartbeeld). In de regeling zijn nadere regels opgenomen om de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in het beschermd dorpsgezicht te behouden en te versterken. Zo dienen bestaande kapvormen te worden gehandhaafd. De kappenkaart in bijlage 8 van deze toelichting dient hierbij als referentiekader. Enige flexibiliteit biedt de afwijkingsmogelijkheid om panden samen te voegen.

Wonen en Tuin

De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit twee bestemmingen bestaat: Wonen en Tuin.

De regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden, welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt.

Er wordt uitgegaan van de volgende definities voor hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

hoofdgebouw

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

aan- en uitbouw

Een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

bijgebouw

Een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen kunnen in de bestemming Wonen worden gebouwd. Daarbij geldt binnen het bouwvlak dat de maximale goot- of bouwhoogte, zoals deze op de kaart is ingetekend, als maximale goot- of bouwhoogte van de aan- of uitbouw of het bijgebouw kan worden aangemerkt. Onbebouwde gronden binnen het bouwvlak van de bestemming Wonen mogen tevens worden gebruikt voor de uitbreiding van het hoofdgebouw.

Op enkele plaatsen zijn min of meer op zichzelf staande garages en/of bergplaatsen aanwezig. Deze zijn voorzien van de aanduiding 'garage'.

De gronden met de bestemming Tuin dienen onbebouwd te blijven. Hier zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, toegestaan. Dit heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving te waarborgen.

De bestemming Wonen is toegekend aan de gronden waar de hoofdgebouwen zich bevinden. De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf.

De ligging van de voorgevelrooilijn en die van het zij- en achtererf zijn in het kader van de Besluit omgevingsrecht bepalend voor de mogelijkheden van het oprichten van vergunningvrije bouwwerken zoals erfafscheidingen en van de erfbebouwing in de vorm van bijgebouwen en aan- of uitbouwen.

In gebieden waar de beeldkwaliteit geen bijzondere rol speelt en waar uit de ruimtelijke analyse niet is gebleken dat er speciale maatregelen hoeven te worden getroffen om het ruimtelijk beeld te behouden en of te versterken, wordt de grens van de bestemming Wonen in principe 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw gelegd. Daar waar al voor deze lijn is gebouwd, is de grens tussen Tuin en Wonen op de voorgevel van deze bebouwing gelegd om te voorkomen dat de bestaande bebouwing voor deze grens onder het overgangsrecht valt.

Bouwregels

Voor de gronden met de bestemming Wonen geldt dat met betrekking tot de hoofdgebouwen de kaart zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de daarbij in acht te nemen verticale en horizontale maten.

Op die plaatsen waar zich momenteel gestapelde woningbouw bevindt, wordt dit gehandhaafd. Door middel van de aanduiding 'gestapeld' wordt aangegeven dat op die locatie tevens gestapeld mag worden gebouwd.

Op de gronden met de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw te gebruiken voor uitbreiding aan het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van de bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen bedragen tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van de gronden die als Wonen zijn bestemd dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd tot 75 m² indien de oppervlakte van de bij het hoofdgebouw behorende gronden binnen de bestemming Wonen, maar buiten het bouwvlak, ten minste 250 m² bedraagt.

Hoogteregeling

De maatgevende hoogte voor de in het plangebied aanwezige hoofdgebouwen is doorgaans de goothoogte. De goothoogte kan worden overschreden door een kap. Het uitgangspunt voor het bepalen van de toelaatbare goothoogte van hoofdgebouwen is in eerste instantie de regeling uit de vigerende bestemmingsplannen.

Voor aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen op de gronden met de bestemming Wonen die buiten het bouwvlak liggen is de maximale goothoogte op 3 m bepaald. Dit komt overeen met de vigerende bouwmogelijkheden. Dit betekent dat op deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen een kap mag worden geplaatst.

Aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteiten

Met betrekking tot de woonfunctie is het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, bedrijfs- of praktijkruimte. Detailhandel en horeca wordt geheel uitgesloten in verband met overlast.

Bed en breakfast

Conform het beleid worden in het bestemmingsplan mogelijkheden geboden voor bed en breakfast (logies en ontbijt). Binnen de bestemmingen Agrarisch, Gemengd-2 en Wonen zijn hiertoe regels opgenomen. Belangrijk is dat de woning eveneens door de hoofdbewoner moet worden bewoond, dat voor ten hoogste vier personen het bed en breakfast kan worden aangeboden en dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden. Ter plaatse van het recreatieknooppunt aan Noordereinde 54 is een aanduiding voor 'bed en breakfast' opgenomen. Hiervoor geldt de regel niet dat de hoofdbewoner eveneens in het gebouw woont.

Monumenten

In het plangebied bevindt zich een groot aantal monumenten. De bescherming voor deze panden en buitenplaatsen is afdoende geregeld in de Monumentenwet 1988 en het gemeentelijk monumentenbeleid. In bijlage 1 van de toelichting is een monumentenlijst opgenomen waarop de details van het betreffende monument zijn aangegeven.

Agrarisch

De agrarische bedrijven in het plangebied hebben de bestemming Agrarisch gekregen. Ter plaatse is de uitoefening van een grondgebonden veehouderijbedrijf toegestaan. Een woning is toegestaan ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning. Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak. Twee kwekerijen hebben een specifieke functieaanduiding gekregen. Er mag ondergeschikte detailhandel plaatsvinden.

De weidegronden hebben de bestemming Agrarisch met waarden gekregen. Bebouwing ter plaatse van deze gronden is uit oogpunt van de aanwezige waarden niet gewenst. Derhalve zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, toegestaan binnen deze bestemming.

Bos

De bospercelen in het plangebied hebben de bestemming Bos gekregen. De gronden zijn bestemd voor bosgebied in het algemeen, het behoud, herstel en onderhoud van de actuele en potentiële landschaps- en natuurwaarden in het bijzonder en verder voor extensieve en kleinschalige dagrecreatie (bijvoorbeeld een picknickgelegenheid). Alleen bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zoals afscheidingen, mogen hier worden gebouwd.

Bedrijf

De overige in het plangebied aanwezige bedrijven zijn voorzien van de bestemming Bedrijf.

In het plangebied komt het voor dat thans ook bedrijven uit een hogere categorie zijn gevestigd. Ter plaatse zullen zonder meer andere bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de categorie B1 en B2. Ervan uitgaande dat het in de huidige situatie noch (dringend) noodzakelijk (om redenen van milieuhinder) noch gewenst is (om reden van beschikbare middelen) om sanering dan wel verplaatsing van deze bedrijven na te streven en te realiseren, is het gewenst dat deze bedrijven de huidige bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie kunnen voortzetten. Dit houdt in dat ter plaatse zonder meer bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' worden toegestaan alsmede het ter plaatse gevestigde bedrijf. Dit gebeurt door middel van het toekennen van een specifieke aanduiding.

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Om inzicht te krijgen in de milieubelasting van de gevestigde bedrijven, wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. De Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' geldt voor bedrijven in een gebied waar sprake is van een menging met de functie wonen (zie bijlage 3 voor een algemene toelichting).

Aanduidingen

Een verzorgd straatbeeld draagt in belangrijke mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Uit oogpunt van die ruimtelijke kwaliteit is bouwen alleen binnen het bouwvlak toegestaan.

Omdat het in dit plan gaat om relatief lage categorieën bedrijvigheid en de terreinen in een min of meer gemengd gebied zijn gelegen, zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Deze bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan waar dit door middel van een aanduiding 'bedrijfswoning' is aangegeven.

Gemengd-1

Het lint kenmerkt zich als een gemengd gebied. De in het lint aanwezige gebouwen waar sprake is van een combinatie van functies zijn bestemd voor Gemengd-1. De verschillende functies zijn niet onlosmakelijk met elkaar verbonden en met elkaar uitwisselbaar. Derhalve is gekozen voor een gemengde bestemming.

Het gaat om de functies wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Daar waar bedrijven of horecabedrijven zijn gevestigd, is een aanduiding 'bedrijf' respectievelijk 'horeca' aangegeven. Uitsluitend hier zijn tevens bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' of horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Overeenkomstig het beleid van de gemeente worden geen nieuwe horecabestemmingen opgenomen.

Gemengd-2

Het plangebied omvat een groot aantal buitenplaatsen. Teneinde de instandhouding en het beheer van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in de vorm van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen te bevorderen, zijn deze buitenplaatsen voorzien van de bestemming Gemengd-2, waarbij de begrenzing is afgeleid van het vigerend bestemmingsplan Oud 's-Graveland. Op de buitenplaatsen vinden verschillende activiteiten plaats. Op de buitenplaatsen Schaep en Burgh en Boekesteijn zijn bijvoorbeeld de kantoren en het bezoekerscentrum van Natuurmonumenten gevestigd welke met een aanduiding zijn vastgelegd. Ook elders zijn kantoren gevestigd in buitenplaatsen. Verder worden de buitenplaatsen gebruikt voor wonen, culturele- en maatschappelijke activiteiten. Ook het zorghotel met bijbehorende medische faciliteiten en voorzieningen, gelegen aan de Leeuwenlaan 42, is door middel van deze bestemming mogelijk gemaakt. Het zorghotel is aangegeven met de nadere aanduiding 'zorginstelling'. Deze functies zijn door middel van een wijziging met elkaar uitwisselbaar, mits de aanwezige waarden van de buitenplaats niet worden aangetast.

Theekoepels zijn voorzien van een aanduiding. Grotere parkeerterreinen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding parkeerterrein. Buiten de bouwvlakken zijn in principe geen gebouwen toegestaan, maar voor ijskelders wordt een uitzondering gemaakt. Deze bouwwerken zijn van oudsher verbonden met buitenplaatsen.

Maatschappelijk

De begraafplaats in het plangebied is bestemd als Maatschappelijk, voorzien van een functieaanduiding.

Sport en Recreatie

Aan de zuidrand van het plangebied zijn sportvelden aanwezig. Deze hebben de bestemming Sport gekregen.

In het plangebied zijn eveneens recreatieve voorzieningen gevestigd. Het gaat hier om een volkstuincomplex en een speelterrein. Deze hebben de bestemming Recreatie gekregen.

Openbaar gebied

In het openbaar gebied wordt een aantal daarin passende functies toegestaan. In eerste instantie gaat het om de bestemmingen Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied en Groen. De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. De bestemming Verkeer wordt toegekend aan de wegen met een gebiedsontsluitingsfunctie. De overige gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden tot Verkeer - Verblijfsgebied bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Waarde - Archeologie - 3 t/m 5

De aanwezige archeologische waarden in het plangebied worden beschermd via de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 3 t/m 5. Op grond van deze dubbelbestemmingen is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een omgevingsvergunning voor het afwijken of een omgevingsvergunning voor het aanleggen nodig. Het toepassen van de afwijking of het verlenen van de omgevingsvergunning is slechts mogelijk, indien is aangetoond dat de te verrichten activiteiten de archeologische waarden niet zullen schaden.

Waterstaat - Waterkering

De in het gebied aanwezige waterkering is aangemerkt als Waterstaat - Waterkering. De betrokken gronden hebben als zodanig een dubbelbestemming gekregen. Vanwege de belangen van waterkering, is op de betrokken gronden een bouw- en aanlegrestrictie van kracht. Onder voorwaarden kunnen werken en bouwwerken op deze gronden worden gerealiseerd.

Prostitutiebeleid

De gemeente Wijdemeren maakt deel uit van de regio het Gooi en de Vechtstreek. De in deze regio gelegen gemeenten hebben in samenwerking met de politie een gezamenlijk prostitutiebeleid opgesteld, dat handelt over vergunningverlening en limitering van het aantal seksinrichtingen in de regio, alsook de handhaving van de activiteiten die verband houden met seksinrichtingen.

Het regionaal college heeft het aantal prostitutiebedrijven in de negen gemeenten aan een maximum gebonden. Elders in de gemeente Wijdemeren is recent een vergunning voor één prostitutiebedrijf afgegeven. Op grond van het maximumaantal seksinrichtingen dat in het regionaal prostitutiebeleid is opgenomen, zal derhalve binnen het plangebied geen prostitutiebedrijf mogelijk worden gemaakt.

Leiding - Gas

De in het gebied aanwezige gasleiding wordt bestemd met de dubbelbestemming Leiding – Gas. Vanwege de belangen van de gasleiding, is op de betrokken gronden een bouw- en aanlegrestrictie van kracht. Onder voorwaarden kunnen werken en bouwwerken op deze gronden worden gerealiseerd. Verder is er een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen voor diverse werkzaamheden in, op en aan de grond.