| Plan: | Wijdemeren, Kern Nederhorst den Berg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1696.BP0100kernNDB2008-va01 |
Alhoewel het plan in verschillende bestemmingen voorziet, wordt in meerdere artikelen gebruik gemaakt van dezelfde regels en uitgangspunten. Voordat per bestemming en/of artikel een uitleg wordt gegeven, worden deze algemene uitgangspunten eerst uiteengezet.
Hoogteregeling
De maatgevende hoogte voor de in het plangebied aanwezige hoofdgebouwen is doorgaans de goothoogte. De goothoogte kan worden overschreden door een kap. Het uitgangspunt voor het bepalen van de toelaatbare goothoogte van hoofdgebouwen is in eerste instantie de regeling uit de vigerende bestemmingsplannen.
Voor aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen op de gronden met de bestemming Wonen die buiten het bouwvlak liggen is de maximale goothoogte op 3 m bepaald. Dit komt overeen met de vigerende bouwmogelijkheden. Dit betekent dat op deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen een kap mag worden geplaatst.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf
Met betrekking tot de woonfunctie is het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, bedrijfs- of praktijkruimte. Detailhandel en horeca wordt geheel uitgesloten in verband met overlast.
Monumenten
In het plangebied bevinden zich diverse rijksmonumenten en één provinciaal monument. De bescherming voor deze panden is afdoende geregeld in de Monumentenwet 1988 en het gemeentelijk monumentenbeleid. De lijst met monumenten in het plangebied is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.
Beeldkwaliteit
Een deel van het plangebied valt onder het bijzonder welstandsregime.
In afwijking van de gebieden die niet onder een beschermd regime vallen, ligt hier de grens tussen de bestemming Tuin en Wonen in plaats van 1 m achter de voorgevel in principe op de lijn in het verlengde van de achtergevellijn. De ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze manier minder aangetast omdat de diverse aan-, uitbouwen en bijgebouwen minder zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Daar waar echter al voor de achtergevellijn is gebouwd, wordt de bestaande bebouwing meegenomen in de betreffende bestemming om te voorkomen dat de bestaande bebouwing onder het overgangsrecht valt.
Prostitutiebeleid
De gemeente Wijdemeren maakt deel uit van de regio Gooi en Vechtstreek. De in deze regio gelegen gemeenten hebben in samenwerking met de politie een gezamenlijk prostitutiebeleid opgesteld, dat handelt over vergunningverlening en limitering van het aantal seksinrichtingen in de regio, alsook de handhaving van de activiteiten die verband houden met seksinrichtingen.
Het regionaal college heeft het aantal prostitutiebedrijven in de 9 gemeenten aan een maximum gebonden. Elders in de gemeente Wijdemeren is recent een vergunning voor één prostitutiebedrijf afgegeven. Op grond van het maximumaantal seksinrichtingen dat in het regionaal prostitutiebeleid is opgenomen, zal derhalve binnen het plangebied geen prostitutiebedrijf mogelijk worden gemaakt.
Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.
Bij het bepalen van de bestemmingslegging van de in het plangebied aanwezige functies zijn de vigerende bestemmingsregelingen, de bestaande situatie en de visie, zoals weergegeven in hoofdstuk 2 van de toelichting, uitgangspunt.
Het grootste deel van de aanwezige functies in het plangebied is overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. Daarnaast worden door de bestemmingslegging enkele nieuwe functies mogelijk gemaakt. De uitgangspunten voor de bestemmingsregeling worden hieronder nader toegelicht.
Agrarisch met waarden
Deze bestemming is gelegd op agrarische gronden die van zowel landschappelijke, natuurhistorische als cultuurhistorische waarde zijn.
Bedrijf
Aan aanwezige bedrijven is de bestemming Bedrijf toegekend. Om inzicht te krijgen in de milieubelasting van gevestigde bedrijven, wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijfsactiviteiten gerangschikt zijn naar de mate van de belasting van het milieu. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten maakt onderdeel uit van de regels. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de milieucategorie zal zijn van de Staat waaronder het bedrijf valt. Iedere milieucategorie kan vertaald worden naar een minimaal aan te houden richtafstand ten opzichte van met name woongebied (meest gevoelige functie). In het geval van de ligging van bedrijven in een woongebied, worden op de bedrijfspercelen maximaal categorie B2-bedrijven toelaatbaar geacht.
Omdat het in dit plan gaat om relatief lage categorieën bedrijvigheid en de terreinen in een min of meer gemengd gebied zijn gelegen, zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Deze bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan, waar dit op de verbeelding, door middel van een aanduiding (bw), is aangegeven.
Ook op nutsvoorzieningen is een aanduiding geplaatst.
Ter plaatse van de wasserij aan de Vaartweg 20-21 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij de bestemming van de gronden gewijzigd kan worden in 'Wonen', 'Tuin', 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', ten behoeve van woningbouw.
Gemengd - 1
Het oorspronkelijke lint kenmerkt zich als een gemengd gebied. De in het lint aanwezige gebouwen waar sprake is van een combinatie van functies zijn bestemd voor Gemengd - 1. De verschillende functies zijn niet onlosmakelijk met elkaar verbonden en met elkaar uitwisselbaar. Derhalve is gekozen voor een gemengde bestemming.
Het gaat om de functies wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Daar waar bedrijven of horecabedrijven zijn gevestigd, is een aanduiding 'bedrijf' respectievelijk 'horeca' aangegeven. Uitsluitend hier zijn tevens bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' of horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Overeenkomstig het beleid van de gemeente, worden geen nieuwe horecabestemmingen opgenomen.
Gemengd - 2
Op kasteel 'De Nederhorst' en bijbehorende gronden is de bestemming Gemengd - 2 gelegd.
Om de cultuurhistorische waarden van het parkbos behorend bij kasteel 'De Nederhorst' te beschermen, moet voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij het bevoegd gezag (meestal college van burgemeester en wethouders). Het kasteel zelf mag gebruikt worden als kantoor en voor cultureel-educatieve doeleinden, waaronder een teken(film)studio. Het koetshuis is bewoond, zodat ter plaatse een bedrijfswoning is toegestaan. Middels een aanduiding (bw) is dit weergegeven op de verbeelding.
Horeca
Voor Nederhorst den Berg worden de horeca-activiteiten tot en met categorie 2 algemeen toelaatbaar geacht. Daarnaast worden overeenkomstig het beleid van de gemeente geen nieuwe horecabestemmingen opgenomen.
Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan waar dit op de verbeelding, door middel van een aanduiding (bw), is aangegeven en overige woningen zijn uitsluitend toegestaan op de verdieping.
Kantoor
Solitaire kantoren hebben de bestemming Kantoor gekregen.
Maatschappelijk
De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn als zodanig bestemd door middel van de bestemming Maatschappelijk. Dit omvat educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele, sporteducatieve en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen voorzieningen.
Voor deze voorzieningen is het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt genomen en daarbij wordt een beperkte ruimte gegeven voor uitbreiding om te kunnen inspelen op ontwikkelingen zoals groepsverkleining en dergelijke. Daar waar het gaat om specifieke voorzieningen, zoals een begraafplaats, is een aanduiding opgenomen.
Natuur
In het noordoosten van het plangebied ligt het natuurgebied de Spiegel- en Blijkpolderplas. Op dit laagveengebied met plassen, grasland en moerasbos is, naast de bestemming Natuur, de bestemming Water - 1 gelegd. Deze bestemmingen zijn gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden.
Langs het Ankeveensepad, (het ANBO terrein) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van 12 seniorenwoningen. De wijzigingsbevoegdheid ligt voor een gedeelte op de bestemming Recreatie. Omdat een deel van het wijzigingsgebied buiten Bestaand Bebouwd Gebied ligt is het noodzakelijk om ontheffing te krijgen van de provincie. Om te voorkomen dat de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt gebruikt voor het deel dat binnen Bestaand Bebouwd Gebied ligt is in de regels opgenomen dat alleen van de wijzigingsbevoegdheid als geheel gebruik kan worden gemaakt.
Recreatie
Het volkstuinencomplex in het noordoosten van het plangebied heeft de bestemming Recreatie gekregen.
Langs het Ankeveensepad, (het ANBO terrein) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van 12 seniorenwoningen. De wijzigingsbevoegdheid ligt voor een gedeelte ook op de bestemming Natuur, zie hiervoor.
Recreatie - Verblijfsrecreatie
Een aantal recreatiewoningen in het noordoosten van het plangebied heeft de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie gekregen.
Tuin
De bestemming Tuin is in principe toegekend aan de gronden aan de voorzijde van woningen. De gronden met de bestemming Tuin dienen onbebouwd te blijven. Hier zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, toegestaan. Dit heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving te waarborgen.
Openbaar gebied: Verkeer - Verblijfsgebied en Groen
In het openbaar gebied wordt een aantal daarin passende functies toegestaan. In eerste instantie gaat het om de bestemmingen Verkeer - Verblijfsgebied en Groen.
Gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden tot Verkeer - Verblijfsgebied bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen, maar ook speelvoorzieningen en dergelijke.
De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om per woning één boom in het openbare groen te planten.
Water
Op de openbare waterpartijen is de bestemming Water gelegd. Daar waar het gaat om specifieke voorzieningen, zoals steigers in de Vecht, is een aanduiding opgenomen.
Water - 1
In het noordoosten van het plangebied ligt het natuurgebied de Spiegel- en Blijkpolderplas. Op dit laagveengebied met plassen, grasland en moerasbos is naast de bestemming Water - 1, de bestemming Natuur gelegd.
Wonen
De regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden, welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt.
Er wordt uitgegaan van de volgende definities voor hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en bijgebouwen:
hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;
bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
Aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen kunnen in de bestemming Wonen worden gebouwd. Daarbij geldt binnen het bouwvlak dat de maximale goot- of bouwhoogte, zoals deze op de verbeelding is ingetekend, als maximale goot- of bouwhoogte van de aan- of uitbouw of het aangebouwde bijgebouw kan worden aangemerkt. Onbebouwde gronden binnen het bouwvlak van de bestemming Wonen mogen tevens worden gebruikt voor de uitbreiding van het hoofdgebouw.
Op enkele plaatsen zijn min of meer op zich zelf staande garages en/of bergplaatsen aanwezig. Deze zijn voorzien van de aanduiding 'garage'.
De bestemming Wonen is toegekend aan de gronden waar de hoofdgebouwen zich bevinden. De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf.
De regeling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aangaande vergunningvrije bouwwerken, is bij het leggen van de Woon- en Tuinbestemming eveneens in aanmerking genomen. De ligging van de voorgevelrooilijn en die van het zij- en achtererf, zijn in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bepalend voor de mogelijkheden van het oprichten van vergunningvrije bouwwerken zoals erfafscheidingen en van de erfbebouwing in de vorm van bijgebouwen en aan- of uitbouwen.
In gebieden waar de beeldkwaliteit geen bijzondere rol speelt en waar uit de ruimtelijke analyse niet is gebleken dat er speciale maatregelen hoeven te worden getroffen om het ruimtelijk beeld te behouden en of te versterken, wordt de grens van de bestemming Wonen in principe 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw gelegd. Daar waar al voor deze lijn is gebouwd, is de grens tussen Tuinen en Wonen op de voorgevel van deze bebouwing gelegd om te voorkomen dat de bestaande bebouwing voor deze grens onder het overgangsrecht valt.
Bouwregels
Voor de gronden met de bestemming Wonen geldt dat met betrekking tot de hoofdgebouwen de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de daarbij in acht te nemen verticale en horizontale maten.
Op die plaatsen waar zich momenteel gestapelde woningbouw bevindt, wordt dit gehandhaafd. Door middel van de aanduiding 'gestapeld', wordt aangegeven dat op die locatie tevens gestapeld mag worden gebouwd.
Op de gronden met de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw te gebruiken voor uitbreiding aan het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van de bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen bedragen tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van de gronden die als Wonen zijn bestemd dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd tot 75 m² indien de oppervlakte van de bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen buiten het bouwvlak ten minste 250 m² bedraagt. Voor een perceel is een 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen omdat hier meer oppervlak aan erfbebouwing is toegestaan (126 m²).
Ter plaatse van de aanduidins 'specifieke vorm van wonen - 1' is een ooievaarsnest toegestaan met een bouwhoogte van ten hoogste 9 m.
Voorstraat 1
Aan de Voorstraat 1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van een tweede woning. Akoestisch onderzoek heeft reeds plaatsgevonden en is opgenomen in bijlage 9 bij de toelichting.
Woon-zorgcentra De Kuijer en Horstwaarde
Het woon-zorgcentrum De Kuijer aan de Jozef Israëllaan en het nieuw te bouwen woon-zorgcentrum Horstwaarde aan de Kooi vervullen, in aanvulling op de woonfunctie, ook een hieraan gerelateerde zorgfunctie. Daarom hebben deze centra de bestemming Wonen met de aanduiding 'maatschappelijk - 2' toegekend gekregen.
Waarde - Archeologie - 1 t/m 3
De aanwezige archeologische waarden in het plangebied worden beschermd via de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 t/m 3. Op grond van deze dubbelbestemmingen is het voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden noodzakelijk eerst een archeologisch onderzoek te laten uitvoeren dan wel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan te vragen. Indien is aangetoond dat de te verrichten activiteiten de archeologische waarden niet zullen schaden kan worden gebouwd, dan wel kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden worden verleend.
De gemeente Wijdemeren heeft een archeologische waarden/beleidsadvieskaart opgesteld die als uitgangspunt is gebruikt voor de categorisering van de verschillende archeologisch waardevolle gebieden. Gelet op de verschillende verwachtingswaarden in het plangebied, geldt per dubbelbestemming een apart beschermingsregime. Dit varieert van de noodzaak tot het uitvoeren van een archeologisch onderzoek voor elke bouwactiviteit tot bouwactiviteiten die een oppervlakte beslaan van meer dan 50 m², dan wel 100 m².
Waterstaat - Waterkering
De in het gebied aanwezige waterkering is aangemerkt als Waterstaat - Waterkering. De betrokken gronden hebben als zodanig een dubbelbestemming gekregen. Vanwege de belangen van waterkering, is op de betrokken gronden een bouwrestrictie van kracht. Onder voorwaarden kunnen werken en bouwwerken op deze gronden worden gerealiseerd.
In het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels in deze bestemming dient advies gevraagd te worden aan de betrokken waterbeheerder.
Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels. Wat de hoogteaanduidingen betreft, is vermeld dat de op de verbeelding aangegeven hoogten als hoogst toelaatbaar in acht moeten worden genomen en in welke gevallen sprake mag zijn van overschrijdingen hiervan. Verder bevat dit hoofdstuk regels met betrekking tot overschrijding van bouwgrenzen, het buiten werking stellen van de bouwverordening en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Daarnaast is een regel opgenomen ter bepaling van de wettelijke regeling waarnaar in de regels wordt verwezen.
Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.