Ten Arlo 3, Zuidwolde

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

 

Op het perceel Ten Arlo 3 te Zuidwolde is initiatiefnemer voornemens de bestaande monumentale bijschuur te gaan bewonen. Tevens is het voornemen de monumentale woonboerderij op te splitsen tot twee wooneenheden. Het college van burgemeester en wethouders heeft bij de brief van 25 juli 2018 aangegeven in principe medewerking te verlenen aan dit plan.

 

Met dit plan worden twee nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt op het perceel Ten Arlo 3 te Zuidwolde. Daarmee zullen in de toekomstige situatie (in totaal) drie wooneenheden op het perceel aanwezig zijn.

 

1.2 Ligging plangebied

 

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden in de buurtschap Ten Arlo. In het omliggende gebied zijn verspreid woningen, agrarische- en agrarisch aanverwante bedrijven gelegen. Het perceel is plaatselijk bekend als Ten Arlo 3 te Zuidwolde en is kadastraal bekend als Zuidwolde, sectie Q nummer 190. In afbeelding 1.1 is een luchtfoto van het plangebied en de omgeving aangegeven. Het plangebied is daarbij aangeduid met een rode ster.

  

 

1.3 Verantwoording

 

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

  

1.4 Leeswijzer

 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het van toepassing zijnde ruimtelijke beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 is de indeling en de (juridische) opzet van het bestemmingsplan toegelicht. In hoofdstuk 6 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

  

2 Planbeschrijving

     

2.1 Huidige situatie

 

Op het perceel is een monumentale hallenhuisboerderij met middenlangsdeel, bijschuur en stookhut aanwezig. Daarnaast is een kapschuur aanwezig. Het perceel is geheel ingericht als woonerf. In 1992 is de boerderij met zorg verbouwd tot woonhuis in opdracht van initiatiefnemer. Daarbij is het erf passend ingericht.

 

Op het perceel is westelijk van de bijschuur, verhard als oprit en parkeergelegenheid. Het perceel is via een doodlopende weg ontsloten op de Noorderweg welke nagenoeg direct aansluit op de doorgaande weg tussen Hoogeveen en Zuidwolde. In afbeelding 2.1 is het aanzicht van het perceel met voornoemde bebouwing weergegeven.

 

 

In 2003 is de bijschuur met de vereiste vergunningen verbouwd tot bedrijfsruimte ten behoeve van een Beauty Boerderij Op Ten Arlo. De bedrijvigheid is inmiddels verplaatst naar het centrum van Hoogeveen. Daarmee is de bijschuur momenteel buiten gebruik.

 

Vanwege de monumentale status worden er eisen gesteld aan het onderhoud en materiaalgebruik waarmee de instandhouding van de monumentale panden op het perceel een aanzienlijke financieel inzet vergt.

 

Het perceel is gelegen binnen het gebied van de beheersverordening Buitengebied De Wolden en is daarin voorzien van de besluitvlakken ‘Wonen’, ‘Archeologisch Waardevol gebied’, ‘Beschermd Dorpsgezicht’, ‘geluidzone - industrie’ en ‘milieuzone - hydrologische beïnvloeding’. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij de beheerverordening weergegeven. Daarbij is het plangebied aangeduid met een rode belijning.

      

 

Op grond van 27.5 sub b (Specifieke gebruiksregels) is het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning, met uitzondering van het gebruik van woonhuizen ter plaatse de aanduiding 'aantal wooneenheden' in strijd met de beheersverordening.

 

Volgens 27.6 (Afwijken van de gebruiksregels) is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het voornoemde en toe te staan dat een woonhuis wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits de inhoud per woning na splitsing minimaal 450 m3 zal bedragen, er sprake is van een ruimtelijke, stedenbouwkundige, landschappelijke en/of volkshuisvestigingstechnische verbetering van het perceel en/of het hoofdgebouw. Daarbij mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden alsmede de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

 

2.2 Gewenste situatie

 

Bij de verkoop van het perceel Ten Arlo 3 bleek de omvang alsmede de kosten voor beheer en onderhoud van panden op bezwaren te stuiten. Er hebben zich inmiddels kopers aangediend mits de woonboerderij gesplitst kan worden naar twee woningen. Daarbij heeft men om de voornoemde reden geen belang bij de bijschuur.

 

Op basis van de voornoemde afwijkingsbevoegdheid behoort de splitsing van de boerderij tot de mogelijkheden. Voor de monumentale bijschuur is gezocht naar een passende functie. Vanwege de vestiging van de voormalige Beauty Boerderij Op Ten Arlo is de bijschuur voorzien van alle voorzieningen voor bewoning. Tevens heeft de bijschuur met een oppervlakte van 295 m² de omvang als een reguliere woning in het buitengebied. Daarmee is bewoning de meest passende functie.

 

Het college van burgemeester en wethouders heeft bij de brief van 25 juli 2018 aangegeven in principe medewerking te verlenen aan dit plan.

 

Met de kopers is vervolgens een (voorlopige) koopovereenkomst gesloten. Voor de financiering is een omgevingsvergunning dan wel bestemmingsplan, waarmee de voorgenomen splitsing is toegestaan, vereist. Op 30 augustus 2018 is vooruitlopend op dit plan een aanvraag omgevingsvergunning voor het splitsen van de monumentale boerderij Ten Arlo 3 ingediend. Deze aanvraag omvat de activiteiten bouwen, planologisch strijdig gebruik en wijzigen rijksmonument.

 

Initiatiefnemer zal de bijschuur gaan bewonen. Daarvoor is inmiddels op 24 augustus 2018 een aanvraag omgevingsvergunning strijdig planologisch gebruik voor het tijdelijk bewonen van de schuurwoning ingediend.

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij het bestaande bestemmingsvlak ‘Wonen’ opgedeeld wordt in twee bestemmingsvlakken ‘Wonen’. Een bestemmingsvlak ter hoogte van de te bewonen bijschuur en een bestemmingsvlak ter hoogte van de bestaande boerderij. Ter hoogte van de boerderij is voorzien in een aanduiding waarbij twee woningen zijn toegestaan.

   

Bij het bepalen van de regels is aangesloten bij de geldende beheersverordening.

 

3 Beleid

   

3.1 Rijksbeleid

 

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

 

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en vervolgens vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.  

 

Ondanks het bestaan van deze definities is het niet altijd duidelijk of een bepaalde ontwikkeling onder het begrip ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ valt en of de Ladder dus van toepassing is. In de loop der jaren heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een behoorlijk aantal uitspraken gedaan over welke ontwikkelingen nu wel of niet onder dit begrip vallen.

  

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladder plichtig is (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het voorgenomen plan voldoet daarmee aan artikel 3.1.6 tweede lid onder a van het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij is de aanleiding van dit plan gebaseerd op een wijziging van de gebruiksregels van het bestemmingsplan om in de bestaande boerderij en bijschuur in totaal drie woningen toe te staan.

 

Conclusie

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Omgevingsvisie Drenthe

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De geactualiseerde visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014. En op 26 september 2018 is de actualisatie Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld, welke op 1 november 2018 in werking is getreden.

 

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

 

Het behouden en ontwikkelen van de kernkwaliteiten is belangrijk voor een gezonde- en aantrekkelijke leefomgeving in Drenthe, maar even belangrijk is een gezond economisch klimaat, met voldoende bedrijvigheid en werkgelegenheid, en een gezond sociaal klimaat, met voldoende variatie in het aanbod van woonmilieus en voorzieningen met een hoge leefbaarheid. De provincie Drenthe wil voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaal economische structuur van Drenthe, met daarbij centraal het onderscheid tussen stad en land en het complementaire karakter van deze gebieden.

 

Op de visiekaart 2020 is het plangebied aangeduid als ‘Multifunctionele gebieden’. Multifunctionele gebieden zijn gebieden waar geen sprake is van een hoofdfunctie die leidend is. Van belang voor deze gebieden is dat de functies en kernkwaliteiten moeten worden behouden en worden ontwikkeld. Vaak is hier sprake van een gebiedsgerichte benadering waarbij maatwerk is vereist. Het uitgangspunt is dat van oudsher bestaande en/of dominante functie zo min mogelijk negatieve gevolgen mogen ondervinden van de ontwikkeling van nieuwe of andere functies.  

   

Kernkwaliteiten

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kaart.

 

Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale- economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofdstructuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemd.

 

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

 

Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘Esdorpenlandschap’. Binnen het esdorpenlandschap zijn de essen, vanwege de kenmerkende open ruimtes veelal omgeven met esrandbeplanting en de beekdalen, vanwege het onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand)beplanting, van provinciaal belang. Het provinciaal beleid is gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting en het behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van de karakteristieke beekdal(rand)beplanting.  

   

De karakteristieken van het esdorpenlandschap en de daarbij aangegeven provinciale belangen en beleidsuitgangspunten zijn nader uitgewerkt in het gemeentelijk landschappelijke ontwikkelingskader. In paragraaf 3.4 gemeentelijk beleid wordt daar nader op ingegaan.

 

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het ‘beschermingsniveau hoog’.  

  

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en waar mogelijk herstellen zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Voor de aardkundige waarden worden drie beschermingsniveaus, die verschillen in de mate van inzet van de provincie, onderscheiden. In dezen is zoals aangegeven sprake van het hoogste beschermingsniveau (Stergebied).In deze gebieden worden ontwikkelingen alleen toegestaan als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden. Daarbij dient zorgvuldig en verantwoord om gegaan te worden met de aardkundige waarden. Binnen de gebieden met een hoog beschermingsniveau, welke tevens zijn aangeduid als ster gebied worden ontwikkelingen met ingrepen in de bodem niet toegestaan.

 

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Archeologie aangeduid met het ‘beschermingsniveau 4: verwachte archeologische waarden, es’.  

  

Gebieden aangewezen met beschermingsniveau 4 zijn gebieden of terreinen met een archeologische verwachting aangeduid op de archeologiekaarten. Hieronder vallen alle essen en beekdalen, de Havelterberg en het Drentsche Aa-gebied, verwachte Celtic fields, offerveentjes, een burcht bij Zuidlaren en het vermoede traject van de prehistorische weg over de Hondsrug. Het provinciaal beleid stuurt op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek, conform de gangbare, in de beroepsgroep geldende kwaliteitseisen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Als archeologische waarden worden aangetroffen, verwacht de provincie deze door hun ruimtelijke spreiding, samenhang, zeldzaamheid, tijdsdiepte en/of goede fysieke kwaliteit van provinciaal belang zullen zijn.

 

Verder is het plangebied voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren.

   

Het plangebied is gelegen binnen ‘deelgebied 9: het Hollandscheveld en Hoogeveen - kruising van richtingen’.  

 

De structuur van dit gebied heeft geen duidelijke drager. Dit komt door de relatief complexe en kleinschalige aanpak van de oudere veenontginningen, vanaf de 17de eeuw. De (verlengde) Hoogeveensche Vaart vormt de basis en verbindende schakel in de veenontginningen. De structuur hiervan is nog steeds herkenbaar aan de ‘opgaanden’, die als ontginningsas dienden, en aan de verschillende kavelrichtingen van de -vele- ontginningsblokken, die aan de achtergrenzen bij elkaar komen. Richtinggevend voor dit deelgebied is het behouden van het onderscheid tussen de verschillende ontginningsblokken in het veengebied. Dit is vooral zichtbaar te maken op de grenzen van de blokken.  

  

Het beschermingsniveau respecteren is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

 

Het plangebied is betreffende de kernkwaliteiten natuur en rust niet voorzien van enige waarde aanduiding.

 

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen.

 

De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten (artikel 2.6).

 

Daarnaast mag een ruimtelijk plan dat gelegen is buiten het bestaand stedelijk gebied alleen voorzien in nieuwe woningbouw indien deze past binnen de afspraken die de woonregio en de provincie hebben gemaakt over de woningbouwprogrammering en de woonvisie (artikel 2.17). Tevens kan een ruimtelijk plan slechts in ruimte vragende ontwikkelingen voorzien op het gebied van woningbouw indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking gerechtvaardigd is. Incidentele bouwmogelijkheden zoals het splitsen van boerderijen in twee of meer woningen zijn op voornoemde uitgezonderd.

 

Conclusie:

De ruimtelijke ontwikkeling waarin dit plan voorziet blijft binnen de grenzen van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling waarin dit plan voorziet worden de voornoemde kernkwaliteiten niet aangetast. Zoals aangegeven in paragraaf 3.1 respectievelijk 3.4 wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, de woningbouwprogrammering en de woonvisie. Daarmee is dit plan in overeenstemming met het provinciaal beleid.

 

3.3 Waterschapsbeleid

 

Het plan is gelegen binnen het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het waterschap uitvoering geeft aan haar watertaken in de periode 2016-2021.

 

Dit plan voorziet in wijziging zodat drie woningen binnen het zijn toegestaan. Er is uitvoering gegeven aan de digitale watertoets. Uit deze toets volgt dat er van waterschapsbelang is. Zie paragraaf 4.7 van dit plan.

 

Conclusie

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurvisie De Wolden (2011)

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. Daarin staat hoe de gemeente in de toekomst met thema’s als wonen, leefbaarheid, landbouw, recreatie en natuur omgaat. Welke ontwikkelingen zijn gewenst en waar moeten die ontwikkelingen plaatsvinden. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.  

 

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

 

Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als ‘minder gaaf esdorpenlandschap’. Het esdorpenlandschap is het grootst in oppervlakte binnen de gemeente De Wolden. Dit is het landschap waar Drenthe bekend om is: essen, beken, velden en bossen in een samenhangend systeem. De structuur komt voort uit de natuurlijke eenheden en wordt gekenmerkt door kromme lijnen. In het esdorpenlandschap rond Zuidwolde is het systeem minder goed te zien, doordat hier in de vorige eeuw grootschaligere ontwikkelingen hebben plaatsgevonden.  

 

Dit plan voorziet in wijziging van de gebruiksregels zodat drie woningen binnen plangebied zijn toegestaan. Binnen de bestaande bebouwing worden twee woningen gerealiseerd door middel van het splitsen van de monumentale boerderij, en het gebruik van de monumentale bijschuur te wijzigen naar een derde woning. Dit plan zal de landschappelijke- en natuurlijke karakteristieken versterken, doordat de instandhouding van de monumentale bebouwing en het erf, gedeeld kan worden door meerdere huishoudens.

 

De structuurvisie geeft een eerste aanzet voor inpassing voor nieuwe ontwikkelingen op basis van de aangegeven landschapstypes. Dit toetsingskader is nader uitgewerkt in het LOK. Het woonplan 2017-2022 geeft een uitwerking op het thema wonen maar raakt daarbij ook het thema leefbaarheid.

  

Landschappelijk OntwikkelingsKader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

  

Het plangebied is gelegen binnen het gebied aangeduid als ‘Esdorpenlandschap’.  

 

De belangrijkste uitgangspunten bij aanpassingen aan erven in het essenlandschap zijn voor de gemeente (voor zover relevant):

• iets ‘roods’ gaat gepaard met iets ‘groens’;
• het silhouet van het erf waarbij bebouwing en beplanting elkaar afwisselen blijft behouden;
• vasthouden aan een onderscheid tussen een voorerf waar gewoond wordt en een achtererf waar wordt gewerkt en de bijgebouwen staan.  

 

Dit plan voorziet in een wijziging van de gebruiksregels zodat drie woningen binnen het plangebied zijn toegestaan. De woonfunctie is voorzien in de bestaande monumentale bebouwing. Met dit plan zijn geen wijzigingen aan de inrichting van het woonerf voorzien. Dit plan zal de landschappelijke- en natuurlijke karakteristieken versterken, doordat de instandhouding van de monumentale bebouwing en het erf, gedeeld kan worden door meerdere huishoudens.

 

Woonplan 2017-2022

Op 6 juli 2017 heeft de gemeenteraad het Woonplan 2017-2022: ‘Een leven lang wonen’ vastgesteld. Het woonplan is een sturingsinstrument voor woningbouw ontwikkelingen. In het woonplan worden onder andere aantallen en doelgroepen (per kern) benoemd. Bij het opstellen van dit Woonplan is een aantal beleidsdocumenten relevant. De belangrijkste zijn de structuurvisie 2010 ‐ 2032, de regionale woonvisie en het collegeprogramma 2014 ‐ 2018.  

 

Het woonplan voorziet in een fors woningbouwprogramma van in totaal 440 woningen tot en met 2022. Daarin worden alle doelgroepen voorzien, zowel onze eigen inwoners als nieuwe inwoners, starters, alleenstaanden, (jonge) gezinnen, senioren en zorgbehoevenden.

 

In de visie wordt gestreefd naar een woningbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen. In alle dorpen is er ruimte om te bouwen en net als in het vorige woonplan houdt de gemeente vast aan een risicodragende rol in de kerndorpen en een faciliterende rol in kleine kernen.

 

Daarbij is de voorkeur voor inbreiding, vanwege de landschappelijke kwaliteit. Daarbij het inzetten op de mogelijkheden voor herontwikkeling van vrijkomend vastgoed (sloop/nieuwbouw of hergebruik bestaand vastgoed als woonruimte.

 

Welstandsnota 2013

Op 13 december 2012 is de Welstandsnota 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarbij heeft de raad besloten grote gebieden van de gemeente tot het welstandsvrij te verklaren.

 

Het plangebied is op de kaart, behorende bij de welstandnota 2013, aangewezen als ‘Beschermde dorpsgezichten Ten Arlo en Kraloo’. Er is dus geen sprake van een welstandsvrij gebied. Voor de werkzaamheden betreffende de splitsing van de monumentale boerderij is een reeds op 30 augustus 2018 vooruitlopend op dit plan een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Deze aanvraag omvat de activiteiten bouwen, planologisch strijdig gebruik en wijzigen rijksmonument en doorloopt een afzonderlijk traject. Voor de bewoning van de monumentale bijschuur zijn geen bouwkundige ingrepen vereist.  

 

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

 

4 Omgevingsaspecten

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

 

Het plan omvat het creëren van drie woningen in reeds bestaande bebouwing.

 

4.1 Milieuzonering

 

Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende- en milieugevoelige activiteiten. Er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

 

Dit plan voorziet in het creëren van drie woningen binnen bestaande bebouwing binnen een bestaand bestemmingsvlak ‘Wonen’. Door het toevoegen van de nieuwe woningen zal geen nieuw milieuknelpunt ontstaan, omliggende bedrijven liggen op voldoende afstand.

 

In de nabijheid (straal 300 meter rond het kadastrale perceel) zijn de volgende percelen voorzien van een bedrijfsbestemming:

   

adres	bestemming	Afstand plangebied tot bestemmingsvlak
Ten Arlo 1 en 2	Agrarisch (agrarisch bedrijf)	ca. 64 meter
Hoogeveenseweg 17	Horeca	ca. 265 meter
Hoogeveenseweg 19	Bedrijf	ca. 269 meter
Hoogeveenseweg 23	Agrarisch (agrarisch bedrijf)	ca. 287 meter
Noorderweg 2	Agrarisch (agrarisch bedrijf)	ca. 101 meter

  

In afbeelding 2.2 is een uitsnede van de plankaart behorende tot de beheerverordening Buitengebied De Wolden weergegeven. Daarop zijn de voornoemde percelen en bestemmingen vermeld.

 

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is het toetsingskader voor de omgevingsvergunning milieu voor het aspect geurhinder van dierenverblijven van veehouderijen. Volgens de Wet geurhinder en veehouderij geldt een minimaal in acht te nemen afstand tussen de dichtstbijzijnde gevel van een stal waarin dieren worden gehouden en de gevel van het dichtstbijzijnde voor stank gevoelige object.

 

De gronden bestemd tot ‘agrarisch’ met de aanduiding ‘agrarisch bedrijf’ zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Grondgebonden agrarische bedrijfsvoering kan het houden van paarden, melkrundvee en zoogkoeien omvatten.  

 

De Wgv geeft vaste mimimaal aan de houden afstanden betreffende de voornoemde veesoorten. De minimumafstand geldt van de buitenzijde van het dierenverblijf tot de buitenzijde van het geurgevoelige object (gevel-tot-gevelafstand). Daarbij is een onderschrijd tussen de afstand geldend binnen de bebouwde kom en daar buiten.

 

De bebouwde kom is volgens rechtspraak het gebied dat door aaneengesloten bebouwing overwegend een woon- en verblijffunctie heeft en waarin veel mensen per oppervlakte-eenheid ook daadwerkelijk wonen of verblijven. De grens van de bebouwde kom van de Wgv volgt niet uit de Wegenverkeerswet 1994, maar net zoals in de ruimtelijke ordening bepaalt de aard van de omgeving waar de grens ligt. Om te spreken van bebouwde kom, moet er sprake zijn van op korte afstand van elkaar gelegen bebouwing, die is geconcentreerd tot een samenhangende structuur.

 

Ten Arlo is wel eens waar een buurtschap, echter is er geen sprake van aangesloten bebouwing. Zoals de voorstaande tabel reeds weergeeft is de bebouwing veelal niet op korte afstand van elkaar gelegen. Daarmee is in dezen getoetst aan de vaste minimumafstand geleden voor buiten de bebouwde kom.

 

Op grond van artikel 5 Wgh bedraagt de afstand van de buitenzijde van een dierenverblijf tot de buitenzijde van een geurgevoelig object ten minste 25 meter, indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

 

De genoemde grondgebonden agrarische bedrijven liggen op een afstand groter dan 25 meter van het plangebied.

 

Bedrijven en Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient hinder en gevaar te worden voorkomen. Dit kan voorkomen worden door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen).

 

Agrarische bedrijven

Ter plaatse van de voornoemde grondgebonden agrarische bedrijven is sprake van het houden van (melk)rundvee, paarden en een akkerbouwbedrijf.

 

In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgegeven voor de VNG staan uitgebreide lijsten met richtafstanden. Volgens de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ dient tot een rundveefokkerij (Sbi code 0141/2) een richtafstand van 100 m in acht te worden genomen. Tot een paardenfokkerij (Sbi code 0143) dient een richtafstand van 50 m in acht te worden genomen. Tot een akkerbouwbedrijf (Sbi code 011/012/013) dient een richtafstand van 30 m in acht te worden genomen. Deze voornoemde afstanden zijn gebaseerd op de grootste afstand bepaald op het aspect geur. De afstanden met betrekking tot geur, stof en gevaar zijn bepaald op ten hoogste 30 meter voor alle vorengenoemde vormen van landbouwbedrijven. Deze richtafstanden gelden voor een rustige woonwijk dan wel rustig landelijk gebied.  

 

Er is in dezen sprake van een verwevenheid van verspreid liggende bedrijvigheid. Daarbij is de Hoogeveenseweg, de doorgaande verbinding tussen Hoogeveen en Zuidwolde, onderdeel van de hoofdinfrastructuur. De bedrijvigheid en de Hoogeveenseweg zijn gelegen op enige afstand tot het plangebied waardoor er geen sprake is van zogenaamd gemengd gebied. Er is daarmee sprake van een matig gemengd gebied. In dezen zijn daarom de richtafstanden geldend voor een rustig landelijk gebied als uitgangspunt genomen.

 

De richtafstand dient bepaald te worden op basis van de maximale planologische mogelijkheden. Daarmee is de afstand plangebied tot het bestemmingsvlak van het betreffende agrarische bedrijf in acht genomen.

 

Het plangebied is op ca 64 meter van het bestemmingsvlak Ten Arlo 1 en 2 gelegen. Daarmee wordt betreffende de factor geur niet voldaan aan de richthinderafstand. De monumentale bijschuur waarin met dit plan een woning mogelijk is op ca 122 meter van het bestemmingsvlak Ten Arlo 1 en 2 gelegen en daarmee wordt de hinderrichtafstand voor geur wel behaald. Betreft de andere factoren wordt met dit plan wel voldaan aan de richthinderafstand.

  

Onderbouwd kan worden afgeweken van de richtafstand voor geur ten aanzien van de te splitsen woonboerderij, mits er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Zoals hiervoor is aangegeven wordt ruim aan de Wet geurhinder en veehouderij voldaan. Daarmee kan dit plan de bedrijfsvoering op het perceel Ten Arlo 1 en 2 niet belemmeren. In de bestaande situatie wordt de monumentale boerderij reeds geheel voor wonen gebruikt. Er is daarbij sprake van een goed woon- en leefklimaat. De planologische splitsing van de boerderij brengt daarin geen verandering.

 

Horeca

De binnen de bestemming ‘Horeca’ mogelijke bedrijfsvoering zijn in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' aangeduid met categorie 1 of 2. Daarbij dient een richtafstand van ten hoogste 30 meter in acht te worden genomen. Ter plaatse is een restaurant gevestigd. Volgens de handreiking dient ten opzichte van en restaurant een hinderrichtafstand van 10 meter te worden aangehouden.  

 

Dit plangebied ligt blijkens voorstaande tabel op een groter afstand van het bestemmingsvlak ‘horeca’. Er is daarbij sprake van een goed woon- en leefklimaat.  

 

Bedrijf

Op de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bedrijven categorieën 1 tot en met 3.1 toegestaan. Tot deze bedrijven dient een richtafstand van ten hoogste 50 meter in acht te worden genomen.

 

Het plangebied ligt blijkens voorstaande tabel op een grotere afstand van het bestemmingsvlak ‘Bedrijf’. Er is daarbij sprake van een goed woon- en leefklimaat.  

 

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen onoverkomelijke belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.2 Bodem

 

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan wordt toegelaten, passend wordt geacht in relatie tot de bodemkwaliteit. In dezen worden twee gevoelige functie (woning) mogelijk gemaakt. Het plangebied is reeds bestemd tot ‘Wonen’. Daarmee mag worden aangenomen dat de bodemkwaliteit voldoende is.  

 

Dit plan omvat een wijziging van de gebruiksregels. Met dit plan zijn daarmee geen werkzaamheden voorzien waarbij de grond geroerd wordt. Tevens is reeds van een bestemming ‘Wonen’ waarmee het aannemelijk is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de woonfunctie. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling waarin dit plan voorziet is bodemonderzoek achterwege gelaten.  

 

Conclusie:

Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.3 Geluid

 

Met dit plan is sprake van de toevoeging van twee geluidsgevoelige objecten binnen bestaande bebouwing. Ten aanzien van het geluid vormen de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer het toetsingskader. De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Spoorweglawaai is niet aan de orde.

 

Industrielawaai

Het plangebied bevindt zich binnen de geluidzone van het motorcrossterrein zoals is aangegeven in het bestemmingsplan. Nadien heeft een herijking van de geluidszone plaatsgevonden. In afbeelding 4.1 is de uitsnede van de herijkte geluidszone weergegeven. Daarbij is het plangebied aangeduid met een rode ster.

  

 

Het bestaande bestemmingsvlak ‘Wonen’ en daarmee de twee toe te voegen woningen zijn gelegen binnen de geluidszone. De afstand van het plangebied tot het motorsportterrein is ca. 730 meter. Er is een geluidsberekening door de Regionale gemaakt, deze geeft aan dat de geluidsbelasting enkele dB's beneden de voorkeursgrenswaarde van 50 dB uitkomt. Daarbij is geadviseerd om geen hogere waarde vast te stellen en geen aanvullende akoestische eisen op te leggen. De voornoemde berekening is als bijlage 2 bij gevoegd.

 

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen de zone (200 meter) van de doodlopende weg Ten Arlo waardoor er een afweging betreffende wegverkeergeluid dient plaats te vinden. Het plangebied is wel buiten de zone van de omliggende doorgaande wegen gelegen.

 

De voornoemde doodlopende weg is de toegangsweg naar het plangebied, het aangrenzende woonperceel Ten Arlo 4 en de tweede toegang tot het agrarische bedrijf Ten Arlo 1,2 en 2a. Het betreft een verkeerssluwe weg welke in hoofdzaak gebruikt wordt voor het verkeer naar de voornoemde drie percelen. Daarmee is het aannemelijk dat daarmee de gevelwaarde de voorgeschreven voorkeurswaarde niet overschrijdt.

 

Met dit plan wordt een woning in de monumentale bijschuur mogelijk gemaakt. De bijschuur is in 2003 verbouwd tot bedrijfsruimte voor Beauty Boerderij Op Ten Arlo. De bijschuur is daarmee reeds verbouwd ten behoeve van een gebruiksfunctie voor verzorging en/of behandeling (gezondheidszorgfunctie zoals bedoeld in het Bouwbesluit. Conform het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen wordt een gezondheidszorgfunctie gerekend tot de categorie ‘Andere geluidsgevoelige bestemmingen’. Daarmee is sprake van een bestaande situatie en kan een andere afweging achterwege blijven. Daarbij verandert er met de bewoning niets aan het bestaande woon- en leefklimaat.  

 

De monumentale boerderij wordt in de huidige staat geheel bewoond als zijnde een woning. Er is als het ware reeds sprake van een gevoelige functie. De splitsing naar twee woningen veranderd niets aan het bestaande woon- en leefklimaat.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in de ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

 

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
4. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

 

Met dit plan worden twee woningen toegevoegd. Er is in dezen sprake een project dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij draagt aan de luchtverontreiniging.  

 

Conclusie:

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

    

4.5 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

 

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

 

Dit plan voorziet in het creëren van twee aanvullende woningen binnen de bestaande bebouwing van de monumentale boerderij en het creëren van een derde woning in de monumentale schuur. De bestaande woning is een bestaande gevoelige functie. Betreffende de twee toe te voegen woningen dient het risico te worden afgewogen.

 

Inrichtingen

Volgens www.Risicokaart.nl van het interprovinciaal Overleg komen in de directe omgeving van het plangebied (straal 500 meter) geen inrichtingen voor die met gevaarlijke stoffen werken en daardoor een calamiteitenrisico vormen voor hun omgeving.

 

Transport gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving van het plangebied (straal 500 meter) zijn geen spoorwegen, wegen en/of wateren gelegen welke behoren tot het basisnet voor het transport van gevaarlijke stoffen.

 

Binnen een straal van 500 meter van de planlocatie zijn wel meerdere hogedruk aardgasleidingen van de GAS-unie gelegen. In tabel hieronder zijn de nabijgelegen buisleidingen en bijbehorende specificaties weergegeven. De leidingen zijn benoemd in de volgorde van hun ligging van noordelijke naar zuidelijke richting.

 

nummer/ naam leiding	Uitwendige diameter (inch)	Maximale werkdruk (kPa)	1%-letaliteitscontour (meter)	Afstand leiding tot het plangebied (meter)
N-520-10	6,26	4000	70	230
228475/ A-594	17,99	6620	240	325
10998/ A-594-01	12,76	6200	170	330
11474/ A-594-02	8,62	6620	120	335

  

Voor geen van deze leidingen is een PR 10-6 contour vastgesteld. Zoals uit de voorstaande tabel blijkt bevindt het plangebied zich buiten de 1% letaliteitscontour van de voornoemde buisleidingen. Daarmee is een nadere afweging van het plaatselijk en/of groepsrisico niet vereist.

 

De woningen zijn geschikt voor reguliere huishoudens waarbij de volwassen personen als voldoende zelfredzaam mogen worden verwacht. Het omliggende wegennetwerk is voldoende voor een goede bereikbaarheid voor hulpdiensten.

 

Conclusie

Vanwege externe veiligheid is er geen belemmering om dit bestemmingsplan vast te stellen.

   

4.6 Cultuurhistorie

 

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie oftewel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

 

Monumenten

Het plangebied, Ten Arlo 3 te Zuidwolde, is een rijksmonument (monumentnummer: 41104). Het monument is een boerderijcomplex, dat bestaat uit de boerderij zelf, de bijschuur en de stookhut.

 

Het boerderijcomplex is van cultuurhistorisch belang vanwege de afleesbare ontwikkeling van het boerenbedrijf, van architectuurhistorisch belang vanwege de vormgeving, het materiaalgebruik en de typologie. Daarnaast is het complex van stedenbouwkundig belang, vooral vanwege de betekenis in het beschermd gezicht Ten Arlo. De boerderij is van belang als hoofdelement van het complex. De overige opstallen zijn van belang in relatie tot het complex. In de monumenten beschrijving wordt de aanleg met keibestrating van belang geacht.

 

Met dit plan worden drie woningen op het perceel Ten Arlo 3 te Zuidwolde mogelijk gemaakt. Op 30 augustus 2018 is vooruitlopend op dit plan een aanvraag omgevingsvergunning voor het splitsen van de monumentale boerderij Ten Arlo 3 ingediend. Deze aanvraag omvat de activiteiten bouwen, planologisch strijdig gebruik en wijzigen rijksmonument. Vanwege de monumentale waarden is reeds vooroverleg gevoerd met gemeentelijke adviescommissie (Libau). In de brief van 5 juli 2018 waarin in principe medewerking is uitgesproken is aangeven dat de rijksdienst een voorlopig positief advies heeft afgegeven.

 

Met dit plan zijn aan de monumentale bijschuur geen bouwkundige aanpassingen voorzien.

  

Beschermd dorpsgezicht

In april 1988 is de historische kern Ten Arlo aangewezen als beschermd dorpsgezicht op grond van de monumentenwet. Het besluit tot aanwijzing van Ten Arlo als beschermd dorpsgezicht omvat het esgehucht, in casu de bestaande clusters, en een deel van de 19de-eeuwse hoevenreeks langs de Hoogeveenseweg, alsmede het tussengelegen en direct aangrenzende gedeelte van het escomplex. Het beloop van de grens volgt, zoveel dat mogelijk is, de grenzen van de percelen welke binnen de aangegeven hoofdstructuur van de nederzetting zijn gelegen.

 

Het doel van de aanwijzing is, de karakteristieke met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te geven voor een ruimtelijke ontwikkeling, die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voortbouwt.

 

Voor effectuering van de bescherming van het aangewezen dorpsgezicht moet deze in een bestemmingsplan worden ontwikkeld. De geldende beheersverordening bevat daarom een dubbele bestemming ‘Waarde - Beschermd dorpsgezicht’ ter hoogte van de gronden welke zijn aangewezen als mede een daaraan verbonden regels. Deze zijn met dit plan ongewijzigd in stand gelaten en daarmee is het aangewezen beschermd dorpsgezicht zoals bedoeld geborgd in het plan.

 

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Afbeelding 4.2 is en uitsnede van deze beleidskaart ter hoogte van het plangebied weergegeven.

 

Het plangebied is op de kaart aangeduid als ‘historische kernen (1832), buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingslocaties’. Voor deze gronden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm -Mv. Tevens is het plangebied aangeduid als ‘provinciaal belang archeologie’. Voor die gronden dient bij ingrepen boven de voornoemde gemeentelijke vrijstellingsgrens contact te worden opgenomen via de gemeente. Daarnaast is het plangebied gelegen binnen het archeologisch monument met nummer 14517. Deze is bekend onder het toponiem ‘TEN ARLO-DORP’.   

  

  

Met dit plan worden de gebruiksmogelijkheden gewijzigd waarbij drie woningen binnen het plangebied zijn toegestaan. De toe te voegen woningen zijn gelegen binnen de monumentale boerderij dan wel bijschuur.

 

Daarbij zijn geen werkzaamheden voorzien waarbij de grond geroerd wordt. Er is daarmee geen verplichting tot archeologisch onderzoek dan wel tot contact leggen met de provinciaal archeoloog.

 

Indien bij de uitvoering onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dienen deze direct te worden gemeld bij zowel de gemeente als de provinciaal archeoloog.

 

De dubbelbestemming ‘waarde-archeologie’ zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied blijft behouden in dit plan. Op basis daarvan is sprake van een vergunningstelsel met betrekking tot het roeren van grond tot een diepte van 30 cm respectievelijk 10 cm onder de bouwvoor, en kan een vergunning worden verleend indien op basis van onderzoek of anderszins aangetoond wordt dat, eventueel aanwezige waarden, niet aanwezig zijn dan wel niet verstoord zullen worden. Daarnaast geldt op grond voor het plegen van verstoringen door bodem ingrepen of anderszins, in een archeologisch monument een vergunningplicht.  

  

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk vastgesteld (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het plangebied aangeduid als beleidsgebied 1. Daarbij is aangegeven dat de cultuurhistorische waarde van dit gebied zeer hoog is. Bij nieuwe ontwikkelingen spelen cultuurhistorische waarden dan ook een essentiële rol. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe ontwikkelingen in de bestaande situatie wordt daarom aanbevolen. Iedere verandering zou moeten bijdragen aan het versterken van de bestaande cultuurhistorische waarden of deze tenminste niet aantasten.

 

Het plangebied is tevens gelegen binnen het ensemble gebied 7. Dit zijn waardevolle gebieden in de gemeente waarbij de cultuurhistorie bij uitstek kansen bieden voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen.

 

 

Een ensemble betreft een bijzondere combinatie van stedenbouwkunst en historisch cultuurlandschap. De oorspronkelijke nederzettingsstructuur is hier nog authentiek en herkenbaar aanwezig.

 

Het landschap is nog grotendeels intact en veel cultuurhistorische landschapselementen zijn bewaard gebleven. Hierdoor is het authentieke karakter van het landschap bewaard gebleven. In 1998 heeft de gemeente De Wolden in het gebied een landschapsproject uitgevoerd op basis van een financiering vanuit Tennet-regeling. Het landschapsherstel Ten Arlo was gericht op herstel van de es en de brink op Ten Arlo. De getroffen herstelmaatregelen zijn gelegen buiten het plangebied.

 

Met dit plan worden de gebruiksmogelijkheden gewijzigd waarbij drie woningen binnen het plangebied zijn toegestaan. De toe te voegen woningen zijn gelegen binnen de monumentale boerderij dan wel bijschuur. De monumentale waarden en karakteristieken worden met dit plan niet aangetast. Daarbij blijft met dit plan de in de beheerverordening opgenomen dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' behouden. Daarmee is het behoud, herstel en de uitbouw van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing geborgd in een vergunningstelsel.

 

Conclusie

Vanuit het aspect cultuurhistorie zijn er naar verwachting geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.7 Water

 

In het kader van dit plan is op 14 september 2018 de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets blijkt dat met dit plan geen waterschapsbelang wordt geraakt. Dat betekend dat de planvorming direct doorgang kan vinden, mits aan de waterparagraaf geen waterschapsbelang wordt toegevoegd. De standaard waterparagraaf is als bijlage 1 bij deze toelichting toegevoegd.

 

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.8 Ecologie

 

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming.

 

Met dit plan worden de gebruiksmogelijkheden gewijzigd waarbij drie woningen binnen bestaande bebouwing is toegestaan. De toe te voegen woningen zijn gelegen binnen de monumentale boerderij dan wel bijschuur.

 

De boerderij is reeds geheel ingericht en in gebruik voor wonen. In het kader van de voorgenomen splitsing zijn bouwkundige ingrepen voorzien om het pand op te delen in twee afzonderlijke delen. Op 30 augustus 2018 is vooruitlopend op dit plan een aanvraag omgevingsvergunning voor het splitsen van de monumentale boerderij Ten Arlo 3 ingediend. Deze aanvraag omvat de activiteiten bouwen, planologisch strijdig gebruik en wijzigen rijksmonument. De bijschuur wordt op grond van een omgevingsvergunning reeds tijdelijk bewoond. Daarbij zijn met dit plan geen bouwkundige aanpassingen aan de bijschuur voorzien.

 

Gezien de aard en omvang van dit plan zijn geen significante negatieve effecten op beschermde flora en fauna dan wel natuurgebieden te verwachten.

 

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.9 Verkeer en parkeren

 

Met dit project worden in de bestaande boerderij twee extra woningen mogelijk gemaakt. De bewoning van de bestaande woning blijft onbeperkt in gebruik. Dit project zal een toename van de verkeersintensiteit alsmede parkeerbehoefte omvatten.

 

De CROW-publicatie 317 geeft parkeercijfers en kencijfers verkeersgeneratie voor verschillende bestemmingen in de groepen wonen, werken, winkelen en boodschappen, sport, cultuur en ontspanning, horeca en (verblijfs)recreatie, gezondheidszorg en (sociale) voorzieningen en onderwijs.

 

Met de onderstaande parkeerbehoefte en verkeersintensiteit is gebaseerd op de normen vermeld voor ‘Koop, vrijstaand’ alsmede ‘Koop, twee-onder-een-kap’ gelegen in ‘niet stedelijk’ ‘buitengebied’. Daarbij is gerekend met het gemiddelde van de aangegeven normen. De bestaande woning is bij de berekening buiten beschouwing gelaten aangezien deze reeds een planologisch recht is.  

  

Parkeren

Met dit project is er sprake van de toename van de parkeerbehoefte van (2 x 2,3) 4.6 of te wel 5. parkeerplaatsen. Op het perceel is voldoende ruimte om deze extra behoefte op te vangen.

 

Verkeer

Met dit project is er sprake van de toename van (2 x 8) 16 verkeersbewegingen. Het perceel is via ten Arlo en Noorderweg nagenoeg direct aangesloten op de doorgaande verbindingsweg tussen Hoogeveen en Zuidwolde. Deze wegenstructuur is voldoende om de voornoemde relatief beperkte toename van het verkeer op te vangen.

 

Conclusie

Vanuit het aspect parkeren en verkeer zijn er geen belemmeringen betreffende dit project.

 

4.10 Besluit Milieueffectrapportage (m.e.r.)

 

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. (uitvoeringswetgeving met betrekking tot de m.e.r.) gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat de drempels voor de m.e.r.-beoordeling gewijzigd zijn van absolute in indicatieve waarden. Dit blijkt uit het aangepaste artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit. Onder dit artikelonderdeel vallen alle activiteiten die beneden de voor de m.e.r.-beoordeling gedefinieerde drempelwaarden vallen. Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag (in dit geval de gemeenteraad van Zuidwolde) zich er moet vergewissen of de activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden zoals bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffect-beoordeling.

 

Beoordeeld moet dus worden of er voor het op een later te nemen besluit een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Deze toets, die een nieuw element is in de m.e.r.-beoordeling, vindt plaats volgens het nee, tenzij principe. Dit betekent dat er geen MER hoeft te worden opgesteld, tenzij bij het verlenen van de omgevingsvergunning in de toekomst de vraag aan de orde is of er belangrijke, nadelige gevolgen voor het milieu op voorhand niet zijn uit te sluiten.

 

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije worden onderzocht?') moet aandacht besteed worden aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.

 

Naar aanleiding van het gestelde in de voorgaande paragraaf, moet er een toets worden uitgevoerd of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het uitgangspunt is dat het gaat om een bestaande kern, dat planologisch wordt aangepast aan de eisen van deze tijd. De toets kan gebeuren aan de hand van die aspecten, die hiervoor al aan de orde zijn geweest voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.

 

Om te bepalen of er sprake is van een m.e.r.-(beoordeling)plichtig project, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C of D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

 

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordeling)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

 

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit project besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

 

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer, afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Doorslaggevend is niet het feit of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan (ABRvS 31 januari 2018; ECLI:NL:RVS:2018:348). Uit rechtspraak blijkt dat als een functiewijziging niet gepaard gaat met een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte er geen sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit mer. Er is geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

 

Conclusie

Vanuit het besluit Milieueffectrapportage zijn er geen belemmeringen betreffende dit project.

 

5 Juridische vormgeving

  

5.1 Algemeen

 

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

 

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

 

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

 

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en in dit geval een wijzigingsbevoegdheid.

 

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels. In artikel 9 (algemene aanduidingsregels) zijn regels opgenomen betreffende de aanduidingen ‘geluidzone – industrie’ ‘Beschermd Dorpsgezicht’ en ‘milieuzone - hydrologische beïnvloeding. De bijbehorende bepalingen, zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied De Wolden, zijn overgenomen in dit plan.  

 

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

 

5.2 Nadere toelichting op de regels

 

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

 

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op de beheersverordening Buitengebied. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan.

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij binnen het bestaande bestemmingsvlak ‘Wonen’ op gedeeld wordt in twee bestemmingsvlakken ‘Wonen’. Een bestemmingsvlak ter hoogte van de te bewonen bijschuur en een bestemmingsvlak ter hoogte van de bestaande boerderij. Ter hoogte van de boerderij is voorzien in een aanduiding dat twee woningen zijn toegestaan.

 

Bij het bepalen van de regels is aangesloten bij de geldende beheersverordening.  

  

Wonen (Artikel 3)

De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor het wonen met daarbij behorende gebouwen, tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het bestemmingsvlak ter hoogte van de monumentale boerderij is voorzien van de aanduiding 'aantal wooneenheden', waarbij het aantal woningen ter plaatse maximaal twee mag bedragen. Het bestemmingsvlak ter hoogte van de bijschuur is niet voorzien van de voornoemde aanduiding, waarmee volgens de regels een woning is toegestaan. De aanduiding ‘karakteristiek’ is tevens behouden met dit plan.  

 

Daarbij zijn de bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, (specifieke)gebruiksregels, afwijkingsmogelijkheden zoals vermeld in de beheerverordening in dit plan opgenomen. Het gezamenlijk oppervlak aan bijbehorende bouwwerken is beperkt tot de bestaande situatie. In de huidige situatie is de maximale bebouwingsoppervlakte aan bijgebouwen verbruikt en daarom is een uitbreiding niet toegestaan.

 

Waarde – Archeologie (Artikel 4)

De dubbelbestemming ‘Waarde-archeologie’, zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied De Wolden blijft behouden in dit plan. De bijbehorende bepalingen, zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied De Wolden, zijn overgenomen in dit plan.  

 

Waarde - Beschermd dorpsgezicht (Artikel 5)

De dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd dorpsgezicht’, zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied blijft behouden in dit plan. De bijbehorende bepalingen, zoals vastgelegd in de beheersverordening Buitengebied De Wolden, zijn overgenomen in dit plan.   

 

6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

   

6.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer. Daarvoor is en planschade overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

  

6.2 Inspraak en overleg

 

Inspraak

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.

 

Door de initiatiefnemer zijn de eigenaren respectievelijk bewoners van de aangrenzende woningen geïnformeerd over dit plan. Daarbij zijn geen negatieve reacties ontvangen.

 

Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de provincie, het waterschap en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Voor de overweging van de ingebrachte vooroverleg reacties wordt verwezen naar de reactienota (bijlage 3).

 

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze inzagetermijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. In de periode van ter inzage legging zijn geen zienwijzen kenbaar gemaakt.