Bleijdenhoeksestraat 2 Wouwse Plantage

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De agrarische bedrijfsvoering aan de Bleijdenhoeksestraat 2 in Wouwse Plantage is beëindigd. Het voornemen is daarop om de bestaande bedrijfswoning in gebruik te nemen als een reguliere burgerwoning. Vervolgens zal een groot deel van de bestaande opstallen, op één schuur na, gesloopt worden.

In het geldende bestemmingsplan Buitengebied Wouw is reeds geanticipeerd op dergelijke situaties en is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bouwvlakken met een agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan het initiatief middels gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid. Dit wijzigingsplan geeft hieraan invulling.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het bouwperceel aan de Bleijdenhoeksestraat 2 in Wouwse Plantage. Het perceel ligt in het landelijk gebied, ten noorden van de kern van Wouwse Plantage. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. In figuur 1.2 is een globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: aangepast van Google Maps)

1.3 Planologische regeling

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Wouw, zoals vastgesteld op 5 juni 2012 (onherroepelijk 21 augustus 2012). De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Agrarisch'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven, overige niet-grondgebonden agrarische bedrijven, een bedrijfswoning, waterhuishoudkundige doeleinden, kleinschalig kamperen met een maximum van 15 kampeermiddelen, doeleinden van openbaar nut, recreatief medegebruik en andere bijbehorende voorzieningen. Het gehele plangebied is voorzien van een bouwvlak. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan (bron: aangepast van www.ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de bestemming 'Agrarisch' is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.7.4) opgenomen, waarmee het mogelijk wordt gemaakt de bestemming te wijzigen naar 'Wonen - 2'. Aan het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden verbonden:

• a. wijziging vindt gelijktijdig plaats met wijziging van de overige gronden naar de bestemming Agrarisch, Agrarisch met waarden - 1, Agrarisch met waarden - 2, Agrarisch met waarden - 3 of Agrarisch met waarden - 4;
• b. het agrarische bedrijf ter plaatse dient te zijn beëindigd;
• c. de oppervlakte bijgebouwen bij de woning dient door sloop van overtollige bebouwing teruggebracht te worden tot 80m², waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gehandhaafd dient te blijven;
• d. in afwijking van het bepaalde onder c mag, ter stimulering van sloop van overtollige bebouwing, bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing de oppervlakte aan bijgebouwen tot een maximum van 200 m2 (inclusief te handhaven cultuurhistorisch waardevolle bebouwing) worden vergroot, met dien verstande dat per 100 m2 vergroting van de toegestane oppervlakte bijgebouwen telkens minimaal 500 m2 legaal opgerichte bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt;
• e. er mag, ter stimulering van sloop van overtollige bebouwing, bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing de bestaande inhoud van de woning worden vergroot tot maximaal 850 m3, met dien verstande dat per 50 m3 vergroting van de woning telkens minimaal 500 m2 legaal opgerichte bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt;
• f. de gesloopte oppervlakte mag slechts éénmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen en wordt niet in aanmerking genomen indien op de locatie al sloop van de bebouwing heeft plaatsgevonden, of sloop kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling of sloopsubsidie is verkregen op basis van de regeling beëindiging veehouderijtakken;
• g. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven;
• h. de regels van Wonen-2 worden van overeenkomstige toepassing verklaard.

In paragraaf 2.2 is het voornemen getoetst aan deze voorwaarden.

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de nieuwe situatie. Daarna wordt de nieuwe situatie getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheden. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst dat relevant is voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het provinciaal en gemeentelijk beleid. Onderwerp van hoofdstuk 4 zijn de omgevingsaspecten waaraan de nieuwe ontwikkeling is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid. Tenslotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het initiatief

Huidige situatie

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een voormalig agrarisch erf aan de Bleijdenhoeksestraat 2 te Wouwse Plantage. De bebouwing is in het noordoostelijke deel van het perceel gevestigd. Hier zijn een aantal grote schuren (bedrijfsgebouwen) en een bedrijfswoning aanwezig. Tussenliggend is sprake van verhard terrein. Zowel de bedrijfsgebouwen als de bedrijfswoning bestaan uit één bouwlaag met een kap. Aan de zuidzijde van het perceel, langs de oprit naar het naastgelegen perceel, staan enkele bomen. Aan de overige zijden van het perceel is geen sprake van een afscheiding in de vorm van beplanting. De overige gronden zijn ingericht als grasland.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Roosendaal. Ten westen van het perceel ligt een agrarisch vleesvee-bedrijf. Ten oosten is een melkveehouderij gevestigd. Voor het overige is sprake van verspreide bebouwing en agrarische gronden. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied (bron: Google Maps)

Voorgenomen situatie

Nu de bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd is het voornemen om het perceel uitsluitend als woonperceel in gebruik te nemen. Hierbij is het plan om de bestaande bedrijfswoning in gebruik te nemen als reguliere burgerwoning. Van de bestaande bedrijfsgebouwen wordt het merendeel gesloopt. De kwaliteit en het aanzicht zijn matig. Slechts één schuur zal in de voorgenomen situatie behouden blijven. Door de sloop van de overbodig geworden agrarische bedrijven en de sanering van het omliggende erf wordt een forse kwaliteitsslag gemaakt. De uitstraling van het perceel verbetert daardoor aanzienlijk. In figuur 2.2 is weergegeven, met groene omlijning, welke gebouwen op het perceel behouden dienen te blijven. In hoofdstuk 4 is de bodemsanering nader toegelicht.

Figuur 2.2 Te behouden bebouwing (met groene omlijning)

Landschappelijk

Om de landschappelijke kwaliteiten van het perceel te behouden en verbeteren is een beplantingsplan opgesteld. De kern van het ontwerp is het woonhuis met tuin. Dit deel wordt afgeschermd met hagen en geaccentueerd met enkele fruitbomen en een notenboom. Daaromheen ligt een aantal weides. Aan de buitenzijde worden deze begeleid door een aantal vrijstaande bomen. Aan de noordzijde, op de overgang met het open buitengebied, wordt over de hele perceelsbreedte in een scheerhaag voorzien. Op deze manier ontstaat een geheel met een groene uitstraling, dat goed past in de sfeer van het omringende buitengebied. De toelichting op de landschappelijke inpassing en het beplantingsplan is opgenomen in Bijlage 1. Een inrichtingsschets is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3. Inrichtingsplan

2.2 Planologische inpasbaarheid

De functiewijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen - 2' wordt planologisch geregeld door het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 3.7.4, van het bestemmingsplan Buitengebied Wouw. Hiermee kan het bestemmingsplan door Burgemeester en Wethouders, overeenkomstig artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro worden gewijzigd.

Aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn enkele voorwaarden verbonden:

De wijziging vindt gelijktijdig plaats met wijziging van de overige gronden naar de bestemming Agrarisch, Agrarisch met waarden - 1, Agrarisch met waarden - 2, Agrarisch met waarden - 3 of Agrarisch met waarden - 4.

De gronden binnen het plangebied (het agrarische bouwvlak) worden in dit geval voor een deel gewijzigd naar de bestemming 'Wonen - 2'. Voor de gronden die niet een woonbestemming krijgen, geldt dat de bestemming 'Agrarisch' gehandhaafd blijft zonder bouwvlak.

Het agrarische bedrijf ter plaatse dient te zijn beëindigd.

De agrarische bedrijfsvoering is in dit geval inderdaad beëindigd.

De oppervlakte bijgebouwen bij de woning dient door sloop van overtollige bebouwing teruggebracht te worden tot 80 m², waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gehandhaafd dient te blijven. In afwijking hiervan mag, ter stimulering van sloop van overtollige bebouwing, bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing de oppervlakte aan bijgebouwen tot een maximum van 200 m2 (inclusief te handhaven cultuurhistorisch waardevolle bebouwing) worden vergroot, met dien verstande dat per 100 m2 vergroting van de toegestane oppervlakte bijgebouwen telkens minimaal 500 m2 legaal opgerichte bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt.

Overtollige bijgebouwen (voormalige bedrijfsgebouwen) worden in dit geval verwijderd. De oppervlakte te slopen gebouwen bedraagt circa 540 m². Uiteindelijk blijft slechts één stal behouden en worden geen nieuwe bijgebouwen gerealiseerd. De betreffende stal zal qua constructie behouden blijven, waarbij het asbest dak zal worden verwijderd en vervangen door gepotdekselde dakbedekking. Deze stal heeft een oppervlakte van circa 297 m². Op basis van deze voorwaarde mag de stal in principe een oppervlakte van 200 m² bedragen. Dit aantal wordt overschreden omdat de te behouden stal een grotere afmeting kent. Door behoud van de voormalig agrarische stal wordt kapitaalvernietiging voorkomen en blijft het karakter van de voormalige boerderij behouden.

Om het groter aantal vierkante meters aan bijgebouwen zo goed mogelijk in te passen op het perceel is een uitgebreide landschappelijke inpassing opgesteld (zie bijlage 1). Hoewel sprake is van een groter oppervlak aan bijgebouwen, doet dit om deze reden geen afbreuk aan de landschappelijke waarden van het buitengebied.

Er mag, ter stimulering van sloop van overtollige bebouwing, bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing de bestaande inhoud van de woning worden vergroot tot maximaal 850 m3, met dien verstande dat per 50 m3 vergroting van de woning telkens minimaal 500 m2 legaal opgerichte bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt.

Voormalig agrarische bebouwing in het buitengebied mag een inhoud van maximaal 750 m³ hebben. De huidige (bedrijfs)woning heeft een inhoud van circa 450 m³. Een eventuele uitbreiding van de woning zal de grens van 750 m³ niet overschrijden. Er zal dus geen gebruik van deze compensatieregeling worden gebruikt.

De gesloopte oppervlakte mag slechts éénmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen en wordt niet in aanmerking genomen indien op de locatie al sloop van de bebouwing heeft plaatsgevonden, of sloop kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling of sloopsubsidie is verkregen op basis van de regeling beëindiging veehouderijtakken.

In dit geval wordt de gesloopte oppervlakte éénmaal ten behoeve van de extra m² bijgebouwen. Aan deze voorwaarde wordt dus voldaan.

De wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven.

In paragraaf 4.1 is uiteengezet dat er geen sprake is van het belemmeren van de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven.

De regels van Wonen-2 worden van overeenkomstige toepassing verklaard.

De regels van Wonen - 2 zijn voor het plangebied van overeenkomstige toepassing verklaard.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

De provincies en gemeenten krijgen in het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische Hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

Toetsing en conclusie

Voor een kleinschalige ontwikkeling als deze bevat het rijksbeleid geen relevante bepalingen. De functiewijziging is daarnaast niet als stedelijke ontwikkeling aan te merken in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De kwaliteit van Brabant'

In de Omgevingsvisie 'De Kwaliteit van Brabant' geeft de provincie Noord-Brabant aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van de leefomgeving van de inwoners van Brabant. De basisopgave betreft het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De focus ligt daarbij op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Extra focus op deze hoofdopgaven is nodig om een goede basis met een goede omgevingskwaliteit te behouden. Deze vier hoofdopgaven betreffen:

• werken aan de Brabantse energietransitie;
• werken aan een klimaatproof Brabant;
• werken aan de slimme netwerkstad;
• werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Vanuit alle opgaven wordt gewerkt aan een goede omgevingskwaliteit, zowel in de bebouwde als onbebouwde omgeving. Een aantrekkelijk landschap is daarbij essentieel voor een goede omgevingskwaliteit. In delen van het landelijk gebied staat de kwaliteit van de omgeving onder druk doordat zich een veelheid aan factoren voordoet. Zo is er onder meer sprake van toenemende leegstand en bevolkingskrimp, waardoor gebouwen verpauperen of een bron voor criminaliteit zijn.

In dit geval gaat het, gezien de aard en omvang van het voornemen, om een relatief klein project waarop provinciale belangen nauwelijks van toepassing zijn. In overeenstemming met de provinciale opgaven, wordt een voormalige agrarische bedrijfslocatie herontwikkeld tot woonlocatie. Dit voorkomt leegstand en verpaupering van het perceel. Bedrijfsgebouwen die niet meer in gebruik worden genomen worden gesloopt. Daarnaast wordt voor het perceel een geheel nieuwe landschappelijke inpassing ontwikkeld. De omgevingskwaliteit wordt hiermee flink vergroot. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het gestelde in de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Verordening Ruimte Noord-Brabant

In de verordening vertaalt de provincie de kader stellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen en op het verlenen van omgevingsvergunningen waarbij afgeweken wordt van bestemmingsplannen. Daarnaast regelt de Verordening ruimte de organisatie van het regionaal ruimtelijk overleg waarin afspraken over woningbouw, bedrijventerreinen en kantorenlocaties worden gemaakt.

Het plangebied valt conform de Verordening buiten het Bestaand stedelijk gebied en ligt in "Gemengd landelijk gebied". In de Verordening is ten aanzien van Wonen in artikel 6.7 lid 5 opgenomen dat een plan kan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning mits is verzekerd dat:

• er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
• overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• de vestiging van andere functies is uitgesloten in het geval er sprake is van afsplitsing van een voormalige bedrijfswoning.

In dit geval wordt de voormalige bedrijfswoning omgezet naar één burgerwoning en vindt geen splitsing van woonfuncties plaats. De overtollige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Er zal slechts één voormalige stal behouden blijven. Er worden geen andere functies op het perceel gevestigd. Daarmee wordt voldaan aan de regeling uit de Verordening.

Kwaliteitsverbetering van het landschap

De provincie hecht veel waarde aan de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van dit aspect zijn in artikel 3 van de Verordening meerdere regels opgenomen. Voor de invulling van de kwaliteitsverbetering van het landschap heeft de gemeente Roosendaal afspraken gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg (zoals genoemd in lid 3.2.5 van de Verordening).Deze afspraken zijn vastgelegd in het "Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant" (18-12-2014). In het Afsprakenkader zijn categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen benoemd. Bij die categorieën is vervolgens aangegeven wat hoe invulling kan worden gegeven aan kwaliteitsverbetering van het landschap, in overeenstemming met de Verordening ruimte.

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist.
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen, die worden gerealiseerd op basis van een erfbeplantingsplan of landschappelijk inpassingsplan. Indien al landschappelijke inpassing aanwezig is, wordt gezocht naar een andere manier waarop kan worden voldaan aan de gewenste kwaliteitsverbetering.
• Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen die niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst.

Categorie 1 is verdeeld in de subcategorieën a tot en met d. Subcategorie c betreft kleinschalige ontwikkelingen die plaatsvinden binnen bestaande en/of binnen de geldende planologische regeling passende bebouwing. Hiertoe behoort het wijzigen van een agrarische bedrijfsbestemming, met een omvang van minimaal 1 ha, in een woonbestemming, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 1500 m2, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 200 m² aan bijgebouwen resteert (wat voormalige agrarische bedrijfsbebouwing kan zijn). De beoogde ontwikkeling valt niet in deze categorie, omdat er meer dan 200 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing behouden blijft.

Tot categorie 2 behoort het wijzigen van een agrarische bedrijfsbestemming (zonder minimale omvang) in een woonbestemming, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5.000 m², overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige agrarische bedrijfsbebouwing resteert. De beoogde ontwikkeling valt in deze categorie, omdat minder dan 500 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing behouden blijft.

Bij categorie 2 is een goede landschappelijke inpassing van het bouw- of bestemmingsvlak vereist. Daarmee wordt beoogd het initiatief in samenhang met de al bestaande situatie en rekening houdend met de kwaliteiten van de omgeving, landschappelijk verantwoord in te passen. Hieraan wordt voldaan door een uitgebreide en gevarieerde erfbeplanting toe te voegen. De toelichting op de kwaliteitsverbetering en het erfbeplantingsplan is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Roosendaal 2025 (2013)

In deze ruimtelijke structuurvisie stelt de gemeente Roosendaal twee beleidsuitgangspunten om in te spelen op de ontwikkelingen in de nabije toekomst.

• Een duurzame ontwikkeling van een compact, compleet en verbonden Roosendaal.
• Een haalbare en betaalbare lokale ruimtelijke ontwikkeling.

Uit deze uitgangspunten volgen een aantal fundamentele keuzes, waarvan de volgende van belang zijn voor het voorliggende initiatief.

• Het buitengebied dient te worden ontzien van verstedelijking.
• Zuinig/duurzaam ruimtegebruik, waarbij efficiënt gebruik en hergebruik van bestaande ruimte en bebouwing het uitgangspunt is.
• De kwaliteit van de locatie is mede bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden of initiatieven.

In het buitengebied is landschappelijke inpassing van nieuwe functies onderdeel van het gemeentelijk afwegingskader.

Toetsing en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft het hergebruiken van voormalige agrarische bebouwing ten behoeve van het wonen. Hierdoor is sprake van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. Tevens wordt een deel van de overtollige bebouwing gesloopt, hetgeen bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en het beperken van bebouwing in het buitengebied. Het toekomstige woonperceel wordt, zoals uiteengezet in het landschappelijk inpassingsplan, op uitgebreide wijze landschappelijk ingepast. Geconcludeerd wordt dat het beoogde gebruik past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Roosendaal 2025.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Het plangebied ligt in het buitengebied. Om de locatie heen is sprake van enkele bedrijven. Ten oosten van het plangebied, aan de Plantagebaan 118 is een melkveehouderij gevestigd. Voor aan te houden afstanden ten opzichte van een dergelijk bedrijf, is het aspect 'geur' maatgevend. Conform de Wet geurhinder en veehouderijen geldt voor veehouderijen dat de afstand tussen het dichtstbijzijnde dierverblijf van de veehouderij en de buitenzijde van het geurgevoelig object buiten de bebouwde kom minimaal 25 meter moet bedragen. Daarnaast geldt voor intensieve veehouderijen (zoals hier ook sprake van is) dat de afstand tussen het emissiepunt van de veehouderij en de buitenzijde van het geurgevoelig object buiten de bebouwde kom minimaal 50 meter moet bedragen.

In dit geval valt de woning binnen beide gestelde afstanden ten opzichte van de melkveehouderij. Echter, omdat de woning reeds aanwezig is in de huidige situatie (als bedrijfswoning), zorgt de functiewijziging niet voor een beperking van de mogelijkheden van de melkveehouderij aan de Plantagebaan 118. In de huidige situatie moet al rekening gehouden worden met de aanwezigheid van de bedrijfswoning. Dat de functie van deze bedrijfswoning wijzigt naar een burgerwoning doet hier niets aan af. Er geldt daarom geen beperking van de bedrijfsvoering als gevolg van de functiewijziging. Dit is nader uiteengezet in bijlage 2.

Aan de Bleijdenhoeksestraat 4, ten zuidwesten van het plangebied, is een agrarisch vleesveebedrijf gevestigd. Voor een dergelijk bedrijf geldt in het landelijk gebied een afstand van 100 meter op basis van de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering. Het plangebied valt binnen deze richtafstand. Echter geldt, evenals in de situatie ten opzichte van de melkveehouderij aan de Plantagebaan 118, dat er geen belemmering van de bedrijfsvoering optreedt voor het bedrijf aan de Bleijdenhoeksestraat 4, omdat in dit geval al sprake is van een woning in het plangebied. Er wordt geen nieuwe woning gerealiseerd die dichter op het bedrijf gevestigd is. De functiewijziging, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning zorgt niet voor meer belemmering ter plaatse van het bedrijf aan de Bleijdenhoeksestraat 4.

Omdat de functiewijziging niet leidt tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven is geen nader onderzoek noodzakelijk in het kader van milieuzonering.

4.2 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van beschermde natuurgebieden. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot beschermde gebieden, kan worden gesteld dat dit wijzigingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft de Brabantse Wal. Aangezien het gaat om beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning zijn significante gevolgen voor beschermde natuurwaarden als gevolg van een toename in stikstofdepositie ook uitgesloten. Het bestemmingsplan is daarom uitvoerbaar in het kader van de Wnb.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de nieuwe wet Natuurbescherming. Op grond van deze wet mogen geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, worden verstoord. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

In de gewenste situatie wordt een aantal voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt. Deze activiteit zou kunnen samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten. Op grond hiervan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 3.

Het voorkomen van en negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het noodzakelijk om de opstallen buiten het broedseizoen te slopen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van deze analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.3 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

In het geldende bestemmingsplan zijn archeologische verwachtingswaarden beschermd door middel van archeologische dubbelbestemmingen. In het geldende bestemmingsplan is evenwel geen dubbelbestemming opgenomen ter plaatse van het plangebied.

Nadien is de Archeologische Beleidskaart Roosendaal opgesteld. Conform deze beleidskaart valt het plangebied binnen een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Ter plaatse geldt dat bij ingrepen met een minimale oppervlakte van 50 m² en dieper dan 0,5 meter in het maaiveld, een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

In dit geval worden slechts bestaande opstallen gesloopt en wordt de bodem verder niet geroerd. Dit betekent dat slechts wordt gewerkt in gronden die reeds zijn geroerd bij de realisering van de huidige opstallen. Mogelijk aanwezige archeologische waarden zijn daarom reeds verstoord. Er hoeft daarom geen onderzoek plaats te vinden naar deze waarden.

4.4 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In of in de nabijheid van het projectgebied bevinden zich volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Roosendaal geen cultuurhistorisch waardevolle objecten. Daarom is geen nader onderzoek naar cultuurhistorie noodzakelijk.

4.5 Water

Toetsingskader

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) Roosendaal 2014-2019

Vanuit de Wet Milieubeheer en de Waterwet heeft de gemeente de wettelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. In het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) formuleert de gemeente hoe zij deze zorgplicht invult en bekostigt.

Onderzoek

Met dit plan wordt slechts een functiewijziging op het perceel mogelijk gemaakt, waarbij de agrarische functie wordt omgezet naar een woonfunctie. Hierbij zullen overtollige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Dit houdt in dat de oppervlakte verharding zal afnemen, waardoor geen sprake is van een compensatie-opgave als gevolg van toegenomen verharding. Wat betreft riolering wordt gebruik gemaakt van de bestaande aansluitingen. Er worden geen fysieke ingrepen gedaan in de riolering van de woning. Omdat het slechts een functiewijziging betreft, waarbij overtollige gebouwen gesloopt worden, is er geen noodzaak maatregelen te nemen op het gebied van water.

4.6 Bodem

Voor het wijzigingsplan geldt als uitgangspunt dat de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Verdachte plekken dienen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Waar nodig moeten saneringsmaatregelen worden aangegeven. Bij nieuwbouw waarborgt de Wet bodembescherming dat er geen risico's voor de volksgezondheid aanwezig zijn.

Om te onderzoeken of de kwaliteit van de bodem voldoende is voor de voorgenomen functiewijziging, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Het onderzoeksgebied is in het onderzoek opgedeeld in vijf deellocaties. Ter plaatse van de deellocaties A, B en C zijn geen noemenswaardige verhogingen aangetroffen. Nader onderzoek of nadere maatregelen worden voor deze gebieden niet noodzakelijk geacht.

Ter plaatse van deellocatie D is een sterke grondverontreiniging met asbest aangetroffen. Geadviseerd wordt de toplaag onder de dakrand aan de zuidzijde van de middelste stal te saneren. Voorafgaand aan een eventuele sanering zal eerst een BUS-melding ingediend worden bij het bevoegd gezag.

Ter plaatse van deellocatie E is een asbestverontreiniging in het puin aangetroffen. Derhalve is hier sprake van een saneringsplicht. Geadviseerd wordt de asbestverontreiniging te saneren. Voorafgaand aan een eventuele sanering dient een melding verricht te worden bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Volgens het Besluit asbestwegen milieubeheer is het verboden een weg die asbest bevat, voorhanden te hebben.

De aangetroffen asbestverontreinigingen zullen worden gesaneerd en afgevoerd. Het gaat hierbij om circa 450 m³ vervuilde grond. Na de sanering is de bodem geschikt voor het voorgenomen gebruik. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.7 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Hier valt ook het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een (burger)woning onder. De geluidgevoelige ruimten komen niet dichter op de weg dan in de huidige situatie. De overige wegen met een geluidzone liggen op zodanige afstand van het plangebied, dat deze akoestisch gezien ook niet relevant zijn.

4.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Omdat het wijzigingsplan voorziet in een functiewijziging, waarbij van Agrarisch naar Wonen wordt gewijzigd, wordt geconcludeerd dat het Besluit NIBM van toepassing is. Het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied zal afnemen als gevolg van de functiewijziging. Er is niet langer een agrarisch bedrijf toegestaan, maar slechts een reguliere woning. Verder blijkt uit de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland dat in de omgeving van het beoogde initiatief de jaargemiddelde achtergrondconcentratie voor zwevende deeltjes (PM10) en stikstofdioxide (NO2) ruim onder de grenswaarden liggen. Als gevolg van deze ontwikkeling zullen deze grenswaarden niet worden overschreden.

Op basis van bovenstaande motivering is geen nader onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Voor het groepsrisico is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het groepsrisico onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Uit de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) blijkt dat er in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdkabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In het kader van het vooroverleg is het wijzigingsplan voorgelegd Defensie, Gasunie, Waterschap Brabantse Delta en Provincie Noord-Brabant (zie bijlage 5). Defensie, Gasunie en Waterschap Brabantse Delta hebben geen opmerkingen gemaakt ten aanzien van het plan.

De reactie van de Provincie Noord-Brabant had betrekking op het ontbreken van de voorwaardelijke verplichting tot sloop van overtollige agrarische bebouwing en de uitvoeringstermijn voor de realisering van de landschappelijke inpassing. Op beide punten is in de gewenste aanpassingen van de Provincie Noord-Brabant voorzien.

Het ontwerpwijzigingsplan met bijbehorende stukken heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen in te dienen omtrent het ontwerpwijzigingsplan. Er zijn gedurende de ter inzage termijn geen zienswijzen binnengekomen.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door een financieel haalbaar plan en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is niet aan de orde. De gemeentelijke kosten komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Hiervoor wordt een anterieure overeenkomst opgesteld.

Planschade

Tot slot wordt voor eventuele planschade een planschade overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente afgesloten.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

Verbeelding

Het wijzigingsplan Bleijdenhoeksestraat 2 Wouwse Plantage gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt het deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied Wouw.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Buitengebied Wouw zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. Om de aanleg van de landschappelijke inpassing en de sloop van overtollige agrarische bebouwing te borgen zijn voor deze aspecten voorwaardelijke verplichtingen opgenomen in de regels.