Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost" uit 2011 is de ontwikkeling voorzien van een nieuw woongebied, Pelgrimsche Hoeve. De realisatie van het nieuwe woongebied dient als financiële basis voor de herstructurering van het bedrijventerrein De Terp, dat direct ten zuiden van het nieuwe woongebied ligt. Beide ontwikkelingen samen zijn aangeduid als het plan "Nuland Oost" en dragen bij aan de vergroting van de leefbaarheid van de kern Nuland.

 

In het vigerende bestemmingsplan is Pelgrimsche Hoeve opgenomen als globale bestemming en is met een uitwerkingsplicht de ontwikkeling van het woongebied mogelijk.

 

Voor Pelgrimsche Hoeve is een stedenbouwkundige visie opgesteld, waarin een gefaseerde ontwikkeling van 275 woningen is opgenomen. Voorliggend uitwerkingsplan maakt de uitvoering van de eerste fase van Pelgrimsche Hoeve mogelijk. De eerste fase bestaat uit 15 kavels ten behoeve van vrijstaande woningen en twee onder één kapwoningen.

 

1.2 Visie Pelgrimsche Hoeve

Voor het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve is een stedenbouwkundige visie opgesteld. De visie geeft een beschrijving van het gebied en gaat in op het beleidskader, de randvoorwaarden en uitgangspunten die een rol spelen bij de ontwikkeling van het woongebied, het stedenbouwkundig planconcept en diverse structuren daarbij, zoals de verkeersstructuur en de waterstructuur.

 

Op basis van deze totaalvisie is het plan nader vormgegeven voor fase 1, waar onderhavig uitwerkingsplan op is gericht. De visie maakt integraal onderdeel uit van het uitwerkingsplan en is derhalve opgenomen in bijlage 1.

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied voor fase 1 is gelegen aan de noord / noordwestzijde van het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve en bedraagt circa 1,5 hectare. Het gebied is thans in gebruik als weiland en akker.

 

In onderstaande figuur is een luchtfoto opgenomen met de situering van fase 1 binnen het woongebied Pelgrimsche Hoeve. Met een rode ellips is globaal aangegeven waar de woonkavels zijn gelegen die in fase 1 worden uitgegeven. Naast uit te geven woonkavels bevat het plangebied voor fase 1 ook openbaar gebied, bestaande uit ondermeer ontsluitingswegen en groen.

 

 

Figuur 1.1 Luchtfoto locatie woongebied Pelgrimsche Hoeve (blauwe lijn) en globale begrenzing fase 1 (rode ellips)

 

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost" (vastgesteld op 31 mei 2011). Op de gronden geldt de globale bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’, die is bestemd voor de realisatie van een nieuw woongebied, bestaande uit woningen en de daarbij behorende voorzieningen. Daarnaast is deze bestemming bedoeld voor (ontsluitings)wegen, straten, paden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. In de uitwerkingsregels is een aantal voorwaarden opgenomen die in acht moeten worden genomen bij het opstellen van het uitwerkingsplan. Om te voorkomen dat reeds op basis van de uit te werken bestemming een omgevingsvergunning afgegeven kan worden, is een bouwverbod opgenomen, dat geldt tot het moment dat voor de betreffende gronden het uitwerkingsplan onherroepelijk wordt. Het volledige artikel is ter toelichting in onderstaand kader opgenomen.

 

  

Om de eerste fase van het woongebied mogelijk te maken wordt deze globale woonbestemming in voorliggend plan nader uitgewerkt. In deze toelichting wordt gemotiveerd dat het plan voldoet aan de uitwerkingsregels en dat de beleids-, waarden- en milieuaspecten niet worden geschaad.

 

1.5 Bij het plan behorende stukken

Voor de totstandkoming van het plan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1' zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als bijlagen opgenomen:

• Visie Pelgrimsche Hoeve, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0101510;
• Verkennend bodemonderzoek Pelgrimsche Hoeve te Nuland, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0099487;
• Waterparagraaf Pelgrimsche Hoeve fase 1 te Nuland (gemeente Maasdonk), Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer 326809.EHV.413.N001versie02;
• Akoestisch onderzoek nieuwbouw Pelgrimsche Hoeve, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0101524;
• Memo Pelgrimsche Hoeve, geluidsbelasting gemeentewerf met depot, RMB, april 2013.

1.6 Leeswijzer

Hoofdstuk 1 is de aanleiding van voorliggend uitwerkingsplan beschreven, alsmede de ligging van het plangebied en de uitwerkingsregels uit het moederplan. In hoofdstuk toelichting hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het stedenbouwkundige plan dat op basis van de visie is uitgewerkt voor fase 1.
Hoofdstuk toelichting hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de onderzoeken die in het kader van het uitwerkingsplan zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied. In hoofdstuk toelichting hoofdstuk 4 wordt de juridische planopzet beschreven, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk toelichting hoofdstuk 5 aandacht wordt besteed. De procedure en het vooroverleg komen tot slot aan bod in hoofdstuk toelichting hoofdstuk 6.

 

Voor wat betreft het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke beleid, alsmede de stedenbouwkundige visie, wordt verwezen naar de 'Visie Pelgrimschoe Hoeve', dat is opgenomen in bijlage 1.

 

2 Planbeschrijving

 

2.1 Algemeen

In het vorige hoofdstuk is de stedenbouwkundige visie voor het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve uiteengezet. Dit hoofdstuk gaat in op de stedenbouwkundige uitwerking van fase 1, waarvoor dit uitwerkingsplan is opgesteld.

 

2.2 Stedenbouwkundige uitwerking

2.2.1 Stedenbouwkundig plan

Vanuit de visie voor Pelgrimsche Hoeve en op basis van de genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten is fase 1 verder uitwerkt. In figuur 2.1 is het stedenbouwkundig plan voor fase 1 opgenomen.

 

Fase 1 is voorzien aan de noord / noordwestzijde van Pelgrimsche Hoeve. Aan de zuidzijde van de Zandstraat wordt het bestaande lint verdicht. Hier worden zes kavels ontwikkeld in fase 1, die rechtstreeks op de Zandstraat ontsluiten.

 

Daarnaast worden langs beide zijden van de nieuwe ontsluitingsweg negen woonkavels geprojecteerd. Langs de weg is ruimte voor groen en parkeren in het openbaar gebied. Waar de bebouwing voor fase 1 stopt, ligt een brinkvormige wadi in het openbaar gebied. Deze wordt gebruikt voor de bergingsopgave voor fase 1. Naast waterbergingsfunctie biedt deze driehoek ruimte voor spelen.

 

Het is mogelijk om de toekomstige hoofdontsluiting alvast zichtbaar te maken in het landschap door zandpaden aan te leggen, eventueel ondersteund door een groenstructuur. Hierdoor is door voetgangers en fietsers het gebied al te gebruiken en kan het toekomstige groen alvast groeien.

 

In de navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op het programma, infrastructuur en parkeren en het watersysteem.

 

 

Figuur 2.1 Stedenbouwkundig plan fase 1

 

2.2.2 Programma

Fase 1 biedt ruimte aan 15 woningbouwkavels. Op basis van de visie zijn deze kavels geschikt voor een mix van vrije kavels, hoekwoningen en 2 onder 1 kap woningen.

 

De bebouwing in het plangebied heeft een dorpse sfeer die aansluit op de bestaande bebouwing in de omgeving. De goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 4,5 meter en de bouwhoogte maximaal 8,5 meter. Naar de pleintjes toe zijn accenten mogelijk. Ter plaatse is een hogere goot- en bouwhoogte toegestaan, namelijk resp. maximaal 6 meter en 10 meter.

 

Aan de Zandstraat en aan de nieuwe hoofdstructuur zijn platte daken uitgesloten. De toepassing van zadeldaken heeft de voorkeur, ook een samengestelde kap is mogelijk. Nokrichtingen zijn vrij te bepalen.

 

De afstand van vrijstaande woningen tot de voorste kavelgrens bedraagt 5 meter en tot de zijdelingse erfgrenzen 3 meter. Voor 2 onder 1 kap-woningen gelden dezelfde afstanden, alleen kan de bebouwing aan één zijde in de erfgrens worden gebouwd.

 

Voor het plangebied zullen geen welstandeisen worden vastgesteld. Wel is in het moederplan de beoogde sfeer voor Pelgrimsche Hoeve beschreven en zijn de beelden uit onderstaande figuur 2.3 opgenomen. Deze sfeerbeelden worden onderstaand ter inspiratie weergegeven, omdat het aansluit bij de ambities die ten grondslag liggen aan het stedenbouwkundig plan.

 

De woningen aan de Zandstraat sluiten wat betreft sfeer het beste aan op de landelijke woningen langs de bebouwingslinten in de omgeving (bovenste twee beelden in figuur 2.3). Binnen het plangebied is een dorpse sfeer passend, die aansluit bij de jaren 80 en ‘90 woonwijken aan de westzijde (onderste twee beelden in figuur 2.3).

 

 

Figuur 2.2 Verkaveling fase 1

 

 

Figuur 2.3 Sfeerbeelden bebouwing

 

2.2.3 Infrastructuur en parkeren

Ontsluitingsstructuur

 

In fase 1 kan een groot deel van de hoofdontsluiting van Pelgrimsche Hoeve worden aangelegd. De Zandstraat wordt via een nieuwe ontsluitingsweg verbonden met de Pelgrimsstraat. Langs de Zandstraat en langs de nieuwe ontsluitingsweg zijn de eerste 15 kavels gesitueerd. De ontsluitingsweg kan zuidwaarts richting Industriestraat worden doorgetrokken. Op die manier wordt het bouwverkeer buiten de kern om afgewikkeld richting de Rijksweg en wordt de woonomgeving ten westen van het plangebied niet onnodig belast.

 

De Pelgrimsche Hoeve wordt ingericht volgens de principes van 'duurzaam veilig'. Het wordt in zijn geheel een 30 km/u gebied. Het gekozen profiel heeft voldoende breedte voor twee trottoirs, aan twee zijden langsparkeren en een wegbreedte van 4,70 meter, waarop het verkeer in twee richtingen rijdt. De trottoirs en parkeerstroken worden aan beide zijden onderbroken door inritten en bomen.

 

Parkeren

 

De 15 kavels die in het plangebied voor fase 1 zijn opgenomen, zijn bedoeld voor een mix van vrije kavels, hoekwoningen en 2 onder 1 kap woningen. Langs de ontsluitingsweg is ruimte voor langsparkeren aan de straat. Voor de vrije kavels en de 2 onder 1-kap woningen is parkeren op eigen terrein verplicht. Afhankelijk van de situering van de inritten en de hoeveelheid bomen zijn in het openbaar gebied ter plaatse van de nieuwe woningen maximaal circa 15 openbare parkeerplaatsen aan te leggen. Geconcludeerd kan worden dat er wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

 

2.2.4 Watersysteem

Het watersysteem voor fase 1 is uitgewerkt in het kader van de watertoets. De hoofdlijnen van de waterparagraaf zijn beschreven in paragraaf toelichting paragraaf 3.3 van deze toelicting. De volledige waterparagraaf is opgenomen in bijlage 3 van voorliggend uitwerkingsplan en bij de visie Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1).

 

In een nog op te stellen waterhuishoudingsplan voor fase 1 wordt de waterhuishouding tot besteksniveau uitgewerkt. Later wordt gefaseerd ook de waterhuishouding voor de rest van het woongebied verder uitgewerkt. De planning hiervan is nog niet bekend.

 

3 Gebiedsinventarisatie

3.1 Algemeen

De milieuaspecten archeologie, flora en fauna, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geurhinder en bedrijvigheid, zijn in het kader van het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost" voldoende in kaart gebracht. De resultaten en conclusies zijn nog representatief voor voorliggend uitwerkingsplan; derhalve wordt voor deze aspecten verwezen naar de toelichting van het moederplan.

 

In het kader van de ontwikkeling van Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1 zijn onderzoeken uitgevoerd naar bodem, water, geluid en bedrijvigheid als gevolg van de gemeentewerf. Daarbij is gekeken naar de inpasbaarheid van fase 1 in de omgeving. De uitkomsten zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven. De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagen.

 

3.2 Bodem

Bodemopbouw

 

Volgens de Bodemkaart van Nederland 2000 liggen binnen het toekomstige woongebied Pelgrimsche Hoeve hoge zwarte enkeerdgronden, ontwikkeld in leemarm en zwak lemig fijn zand (zEZ21). Ten zuiden van de (oude) Rijksweg liggen beekeerdgronden, ontwikkeld in leemarm en zwak lemig fijn zand (pZg21). Binnen het gebied zijn geen TNO-boringen (DINOloket) gelegen.

 

Afgaand op de 43 boringen uit het bodemkundig veldonderzoek (Het Veldwerkbureau, april 2013) is de gemiddelde bodemopbouw voor het plangebied van Pelgrimsche Hoeve fase 1 bepaald en weergegeven in tabel 3.1. Aandachtspunt is dat het gebied ter hoogte van de zuidelijke ontsluiting niet is onderzocht. Ten tijden van het onderzoek was het nog niet bekend dat deze ontsluiting binnen het plangebied van fase 1 zou vallen.

 

Tabel 3.1 Gemiddelde bodemopbouw plangebied fase 1

 

 

Waterdoorlatendheid bodem

 

De doorlatendheidsmetingen en de schattingen, uitgevoerd tijdens het bodemkundig veldonderzoek (Het Veldwerkbureau, april 2013), tonen aan dat de waterdoorlatendheid van de bodem binnen Pelgrimsche Hoeve fase 1 over het algemeen (matig) goed geschikt is voor de infiltratie van hemelwater. Aandachtspunt is dat het gebied ter hoogte van de zuidelijke ontsluiting niet is onderzocht.

 

Voor de infiltratie van water wordt meestal de minimale waarde van 0,5 meter per dag (m/d) gehanteerd. In de teelaardelaag (tot circa 0,7 m –mv) en de inspoelingslaag (circa 0,7 tot 1,1 m –mv) ligt de doorlatendheid grotendeels tussen de 0,5 en 1,0 m/d. In de bodem onder de inspoelingslaag tot aan de verkende bodemdiepte ligt de doorlatendheid grotendeels tussen 1,0 en 2,0 m/d.

 

Bodemkwaliteit

 

Om inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2), bestaande uit een vooronderzoek en veld- en laboratoriumwerkzaamheden. Onderzocht is het gebied voor fase 1 en de directe omgeving. Navolgend worden de belangrijkste bevindingen weergegeven.

 

Op de onderzoekslocatie zijn zowel in de bovengrond als in de ondergrond geen verontreinigingen aangetroffen. In het grondwater zijn eveneens geen verontreinigingen aangetroffen. Er zijn wel licht verhoogde gehalten gemeten. In het noordelijke deel van de onderzoekslocatie is in de bovengrond van één mengmonster een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Voor de overige parameters en in de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen.

 

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium, cadmium, koper en zink (boven de streefwaarde) gemeten. Voor de overige parameters zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen.

 

Er is geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek.

 

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woongebied. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor is een gebiedsspecifiek beleidskader van kracht voor het toepassen van grond.

 

Conclusie

 

De bodemkwaliteit binnen het plangebied vormt geen belemmering voor de realisatie van fase 1.

 

3.3 Water

Voor het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve en specifiek voor fase 1 is een waterparagraaf opgesteld (zie bijlage 3. Onderstaande tekst is een beknopte samenvatting van de waterparagraaf en beschrijft de hoofdijnen van de huidige situatie en opzet van de toekomstige duurzame waterhuishouding. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt derhalve verwezen naar de waterparagraaf.

 

De waterparagraaf maakt eveneens onderdeel uit van de Visie Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1).

 

Huidige bodem- en watersituatie

 

Ontwerpgrondwaterstand en GLG

 

De wisseling in de grondwaterstand wordt uitgedrukt met behulp van de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG). Daarbij wordt de GHG vaak als maatgevende grondwaterstand gehanteerd voor de toetsing van het ontwerp. Deze maatgevende grondwaterstand wordt de “ontwerpgrondwaterstand” genoemd. Voor Pelgrimsche Hoeve fase 1 is de ontwerpgrondwaterstand geschat op NAP +4,2 m en de GLG op NAP +3,5 m.

 

De schatting is gebaseerd op verschillende bronnen, te weten: de Bodemkaart van Nederland, grondwaterdynamiekkaarten uit de Wateratlas Noord-Brabant, de peilbuizen uit het grondwatermeetnet van de gemeente Maasdonk en het voor fase 1 uitgevoerde bodemkundig veldonderzoek. Aandachtspunt is dat voor het gebied ter hoogte van de zuidelijke ontsluiting geen veldonderzoek heeft plaatsgevonden.

 

Door de verzamelde gegevens te interpoleren en met elkaar te vergelijken, is een schatting gemaakt van de ontwerpgrondwaterstand en de GLG. Hieruit blijkt dat de waarden van de GHG en GLG van de informatiebronnen nagenoeg overeen te komen. Een aandachtspunt is dat er van de peilbuizen maar over de afgelopen drie jaar meetgegevens voorhanden zijn, terwijl voor het bepalen van de GHG en GLG van 8 opeenvolgende jaren gegevens nodig zijn.

 

Oppervlaktewater

 

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Aa en Maas. In en rondom het gebied zijn geen waterlopen categorie A (leggerwatergang) en categorie B (schouwsloot) aanwezig. Op circa 200 m ten noorden van de Zandstraat ligt een waterloop categorie A die richting het noorden afwatert. Aan de zuidzijde van de A59 is tevens een waterloop categorie A gelegen.

 

In/aan de randen van het woongebied Pelgrimsche Hoeve liggen wel enkele greppels zoals naast de Zandweg, Industriestraat en de Schotsheuvel. Het plangebied van fase 1 heeft te maken met de greppel bij de Zandweg en Industriestraat.

 

Riolering

 

In het bestaand stedelijk gebied, gelegen ten westen van het nieuwe woongebied, is een gemengd rioleringstelsel gelegen. Op hoofdlijnen watert het stelsel richting het westen af.

 

Binnen de westrand van het plangebied van het nieuwe woongebied ligt een transportleiding beton Ø800 mm van de gemengde riolering, die richting het noorden afstroomt. Ten noorden van de Zandstraat, op circa 70 meter ten noorden van het gebied, komt de leiding uit in een bergbezinkbassin (BBB). De overstort van de BBB op oppervlaktewater ligt verder richting het noorden.

 

Toekomstige duurzame waterhuishouding

 

Hemelwaterbehandeling

 

Afgaand op de huidige bodem- en watersituatie blijkt het plangebied van Pelgrimsche Hoeve fase 1 (matig) goed geschikt te zijn voor de infiltratie van hemelwater.

 

Het hemelwater dat afstroomt van de daken van de woningen wordt binnen de kavels geborgen en geïnfiltreerd. Het hemelwater dat afstroomt van de particuliere opritten en eventueel overige terreinverharding, zoals terrassen, wordt gezamenlijk met het van de openbare verharding (wegen, parkeerplaatsen, trottoirs) afstromende hemelwater afgevoerd naar de openbare wadi's.

 

Binnen het totale woongebied is ruimte opgenomen voor drie centrale wadi's, één wadi in het noordoosten van het gebied en een wadizone in het zuiden van het gebied. In de wadi's wordt het afstromende hemelwater van de particuliere opritten en openbare verharding geborgen en geïnfiltreerd.

 

Tijdens neerslag lopen de wadi's vol met hemelwater. Bij grotere buien (kunnen) de wadi's overstromen op aanliggend maaiveld van het groen en de wegen. De hoogtes van het groen, wegen en woningen wordt zo bepaald dat het hemelwater niet richting/in de woningen stroomt. De vloerpeilen van de woningen komen in ieder geval 0,3 m boven de nabijgelegen weg te liggen. Na neerslag lopen de wadi's met behulp van infiltratie leeg.

 

In het openbaar gebied vindt de afvoer zoveel mogelijk bovengronds plaats via molgoten. Hierop wordt de ophoging van het gebied, het wegprofiel en het hoogteverloop van de wegen afgestemd.

 

In een nog op te stellen waterhuishoudingsplan voor fase 1 wordt de waterhuishouding tot besteksniveau uitgewerkt. Later wordt ook de waterhuishouding voor de rest van het woongebied nog uitgewerkt. De planning hiervan is nog niet bekend.

 

Hemelwaterberging particulier gebied

 

De voorkeur gaat uit om voor de hemelwaterberging op de woonkavels bovengrondse bergingsvoorzieningen toe te passen. Het toepassen van infiltratiekratten heeft vanuit de gemeente Maasdonk niet de voorkeur omdat het functioneren van de kratten minder goed gewaarborgd kan worden. De situering van de bergings-/infiltratievoorzieningen is aan de ontwikkelaar en/of toekomstige eigenaar van de kavel. Alle uitgangspunten waar de particuliere bergingsvoorzieningen aan moeten voldoen, zijn opgenomen in de waterparagraaf.

 

Hemelwaterberging openbaar gebied

 

Met behulp van de HNO-tool is de benodigde berging in het openbaar gebied van het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve en van het plangebied van fase 1 bepaald. In onderstaande tabel is de uitbreiding aan verhard oppervlak en de benodigde berging opgenomen.

 

Tabel 3.2 Uitbreiding verhard oppervlak en benodigde hemelwaterberging

 

 

Berging fase 1

 

Voor fase 1 komt de benodigde berging uit op circa 422 m³ bij de bui T=10 + 10%. Het grootste deel hiervan stroomt af naar (twee van) de drie centrale wadi's. Een deel stroomt af naar de zuidelijke wadizone. In de drie centrale wadi's en de zuidelijke wadi blijft nog 1.608 m³ beging over. Samen met de beschikbare berging in de noordoostelijke wadi blijft er nog 1.988 m³ over voor de rest van het woongebied.

 

Ont- en afwatering

 

Afgaand op de geschatte gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de maaiveldhoogtes, blijkt het gebied van het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve, waaronder ook fase 1, niet overal te voldoen aan de minimale ontwateringsnormen. Omdat verlaging van de grondwaterstand niet is toegestaan, dienen de woningen, wegen en het maaiveld binnen gebieden met onvoldoende ontwatering te worden opgehoogd.

 

Binnen het op te stellen waterhuishoudingsplan voor fase 1 en de uitwerking van de waterhuishouding voor het totale woongebied worden de hoogtes van de wegen, kavels, groen en wadi's nader uitgewerkt. Naast de ontwateringsnormen heeft vooral de bovengrondse afwatering via molgoten en het wegprofiel invloed op de hoogtes. Tevens is het bij het bepalen van de hoogtes van belang dat er een grondbalans wordt opgesteld, zodat gericht gewerkt kan worden aan een zoveel mogelijk gesloten grondbalans (alleen grond aanvoeren).

 

Afvalwaterafvoer

 

Binnen het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve komt een vrijverval afvalwaterriolering te liggen welke (grotendeels) wordt aangesloten op de bestaande afvalwaterriolering in de Pelgrimstraat. Voor het zuidelijk en zuidoostelijk deel van het gebied is het gezien de lengte tot aan de riolering in de Pelgrimstraat en het daarbij horende verval waarschijnlijk noodzakelijk om de riolering deels aan te sluiten op de bestaande riolering in de Industriestraat.

 

Afgaand op de in totaal 275 woningen komt de piekafvoer van de afvalwaterafvoer uit het totale woongebied uit op 8.250 l/uur, ofwel 8,25 m³/uur. Dit is gebaseerd op 2,5 inwoners per woning en een piekafvoer van 12 liter per inwoner per uur.

 

Bij het opstellen van het waterhuishoudingsplan voor fase 1 en de uitwerking van de waterhuishouding voor het totale woongebied wordt ook de afvalwaterriolering nader uitgewerkt, zoals de structuur, hoogteligging en diameter van de riolering en de aansluitpunten op de bestaande riolering.

 

Oppervlaktewater

 

De bestaande greppels krijgen zoveel mogelijk een plek binnen het plan. Wanneer het handhaven van één of meerdere greppels niet mogelijk is, wordt bepaald of maatregelen nodig zijn voor het garanderen van de af- en ontwatering van het gebied.

 

3.4 Geluid

Onderzoek

 

In het kader van het bestemmingsplan Nuland-Oost is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten van wegverkeerslawaai. De resultaten (in de vorm van geluidcontouren) zijn vastgelegd in Grontmij rapportage A1031306 V5 d.d. 3 maart 2011. Ten behoeve van voorliggend uitwerkingsplan voor fase 1 is een gedetailleerd akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij de gevelbelasting ter plaatse van de 15 nieuwe woningen is bepaald. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 4.

 

Fase 1 van Pelgrimsche Hoeve ligt binnen de geluidszones van de zoneplichtige stedelijke wegen Schotsheuvel, Zandstraat oost (ten oosten van Schotsheuvel) en Zandstraat west (tussen Schotsheuvel en ca. 210 meter ten westen daarvan).

 

Volgens de huidige wetgeving geldt geen zone voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Hierdoor is het geluid van deze wegen uitgesloten van de verplichte toetsing aan de wettelijke grenswaarden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden echter de cumulatieve geluidsbelastingen van alle relevante wegen, dus ook de 30 km/uur wegen, inzichtelijk gemaakt doch niet getoetst. In het onderzoek zijn dan ook de Industriestraat en de Haverstraat beschouwd.

 

Als toetsjaar is 2023 aangehouden.

 

Overwegingen

 

Uit het onderzoek blijkt dat enkel ten gevolge van de Zandstraat (60 km/uur) een overschrijding plaats vindt van de voorkeursgrenswaarde. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Zandstraat bedraagt 61 dB. Hiermee wordt de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder binnen de bebouwde kom niet overschreden.

 

Een aangepast invulling van het plangebied zal er toe leiden dat er slechts enkele woningen binnen de fase gerealiseerd kunnen worden, hiermee lijkt aanpassing van het stedenbouwkundig plan geen zinvolle maatregel.

 

Ten aanzien van de aanleg van stilasfalt type B kan gesteld worden dat de geluidniveaus tot circa 10 dB gereduceerd kunnen worden, hiermee kan voor een deel van de woningen voldaan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, echter lossen niet alle knelpunten hiermee op. Bovendien gaat het hier om de aanleg van slechts 270 m lengte aan stilasfalt, terwijl over het algemeen wordt gesteld dan bij de aanleg van stil asfalt minimaal 500 meter dient te worden aangelegd.

 

Maatregelen in de vorm van schermen zijn stedenbouwkundig niet inpasbaar en daarom niet nader beschouwd.

 

Ten aanzien van een eventuele hogere grenswaarde procedure kan gesteld worden dat kan worden voldaan aan de criteria uit het hogere grenswaarden beleid van de gemeente Maasdonk. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt niet meer dan 66 dB en ook kan er voldaan worden aan de eis van minimaal 1 geluidluwe gevel.

 

Gemeente Maasdonk is voornemens het snelheidsregime op het westelijke deel van de Zandstraat West te verlagen naar 30 km/uur. Op dat moment dient de Zandstraat niet meer getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. Voor de Zandstraat oost kan worden voldaan aan de grenswaarde uit de Wet geluidhinder. Vanuit de Wet geluidhinder zijn er in deze situatie geen knelpunten. Ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening kan worden gesteld dat het plan in deze situatie geen gecumuleerde geluidbelasting heeft die hoger is dan 66 dB, tevens is er binnen het plan sprake van tenminste 1 geluidluwe gevel. Vanuit dit oogpunt kan worden gesteld dat ook in deze situatie er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

Ten aanzien van de gevelwering van de nieuw te bouwen woningen dient wel onderzoek gedaan te worden naar deze gevelwering in het kader van het voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB.

 

Conclusie

 

Met inachtneming van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de toekomstige woningbouw.

 

3.5 Bedrijvigheid

In Nuland Oost zijn de volgende relevante omliggende bedrijven geïnventariseerd:

• Gemeentewerf;
• Agrarisch bedrijf Zandstraat 60 Nuland
• Hondenkennel van Van Bokhoven aan de Schotsheuvel;
• (nieuwe) bedrijven aan de Industriestraat.

Van deze bedrijvigheid in de omgeving hebben alleen de gemeentewerf en het agrarisch bedrijf mogelijk een hindercirkel over het uit te werken woongebied. Het gedeelte waar de hindercirkel van het agrarische bedrijf Zandstraat 60 overheen ligt, wordt pas in een latere fase ontwikkeld. Bij de verdere uitwerking van dat betreffende plandeel wordt de situatie van het agrarische bedrijf Zandstraat 60 nader onderzocht.

 

Voor fase 1 is derhalve alleen de situatie van de gemeentewerf nader onderzocht.

 

3.5.1 Gemeentewerf met depot

Aan de noordzijde van de Zandstraat is de gemeentewerf met depot gelegen. In het bestemmingsplan Nuland Oost is rekening gehouden met een indicatieve geluidsafstand van 50 meter van de toekomstige woningen tot de werf. Omdat het vermoeden bestond dat de geluidsbelasting van de werf en depot vanwege de activiteiten ter plaatse lager ligt, is door RMB in april 2013 een indicatieve berekening uitgevoerd. In bijlage 5 zijn de resultaten opgenomen.

 

De meeste activiteiten van de gemeentewerf vinden op het achterterrein plaats. Deze afstand is zo groot tot het plangebied dat deze activiteiten niet relevant zijn. Per dag rijden circa 5 kleine vrachtwagens van en naar het depot. Op het terrein wordt maximaal een half uur geladen of gelost en de activiteiten vinden alleen plaats in de dagperiode plaats (tussen 07.00 uur en 19.00 uur).

 

Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat het LAr,LT maximaal 36 dB(A) bedraagt. Het maximaal geluidsniveau bedraagt ten hoogste 66 dB(A). Deze geluidsniveaus leiden niet tot onacceptabele hinder voor de voorgenomen woningbouw.

 

Aanvullend wordt opgemerkt dat stofhinder afkomstig van de gemeentewerf met depot geen hinder vormen voor de toekomstige woningen, doordat de opslag minimaal is en de activiteiten aan de noordzijde van het perceel plaatsvinden.

 

Conclusie

 

De gemeentewerf en het depot vormen geen belemmering voor de toekomstige woningbouw in het plangebied.

 

3.6 Verkeer

Met behulp van het gemeentelijk verkeersmodel is de invloed van de ontwikkeling Pelgrimsche Hoeve op het omliggende wegennet in beeld gebracht. Drie kruispunten in het dorp zijn bekeken in 2020, met en zonder woningbouw (volledig woningbouwprogramma), voor motorvoertuigen zowel in de ochtend- als de avondspits. De resultaten zijn opgenomen in de bijlagen bij de Visie Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1).

 

Uit het model blijkt dat de gekozen structuur geen sluipverkeer oplevert door de bestaande wijk. Andersom vindt er ook geen uitwisseling plaats.

 

Het kruispunt Bedrijfsstraat - Rijksweg en rotonde Rijksweg - Hoogstraat zijn doorgerekend met toekomstige intensiteiten. De berekeningen laten zien dat de capaciteit in de toekomst ruim voldoende is.

 

Geconcludeerd wordt dat de nieuwe ontsluitingsstructuur en de ontwikkeling van de woonwijk geen problemen oplevert voor het bestaande weggennet.

 

4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van fase 1 van Pelgrimsche Hoeve juridisch is vertaald.

 

Het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

 

In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

 

Invulling van de uitwerkingsplicht

 

Door gefaseerde invulling van de uitwerkingsplicht zal in de toekomst een nieuw woongebied Pelgrimsche Hoeve ontstaan. Met het voorliggende uitwerkingsplan geeft het college van burgemeester en wethouders uitvoering aan de uitwerkingsplicht voor fase 1 van het woongebied.

 

De uitwerking heeft betrekking op een gedeelte van het plandeel ‘Woongebied – uit te werken’. Deze globale bestemming moet door burgemeester en wethouders nader worden uitgewerkt in een zogeheten uitwerkingsplan. Bij de nadere uitwerking van de bestemming dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Aan deze regels is middels het onderhavige uitwerkingsplan voldaan. Het uitwerkingsplan vormt dan ook geen zelfstandig nieuw bestemmingsplan omdat het beleidskader, de essentiële elementen van het programma, door de gemeenteraad van Maasdonk reeds is vastgesteld. Bij de uitwerking wordt de “globale” bestemmingregeling vervangen door een uitgewerkte bestemmingsregeling, dat de basis vormt voor directe bouwtitels.

 

De regels van voorliggend plan sluiten inhoudelijk aan bij de regeling in het moederplan. Voor zover de artikelen betrekking hebben op bedrijvigheid of andere zaken die niet van toepassing zijn voor fase 1 van het woongebied, zijn de betreffende onderdelen verwijderd uit de regels. Hiermee is een zelfstandig leesbare regeling beoogd. Het uitwerkingsplan is net als het moederplan opgesteld conform de bestemmingsplanstandaarden 2008.

 

4.2 Planregels

4.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

 

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf toelichting paragraaf 4.2.2)

• begrippen;
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf toelichting paragraaf 4.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf toelichting paragraaf 4.2.4)

• anti-dubbeltelregel
• algemene bouwregels
• algemene gebruiksregels
• algemene aanduidingsregels
• algemene afwijkingsregels
• algemene wijzigingsregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf toelichting paragraaf 4.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

4.2.2 Inleidende regels

artikel 1

 

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

 

artikel 2

 

In artikel artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

 

4.2.3 Bestemmingsregels

De regels van artikel 3 tot en met 5 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

 

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag. Een wijzigingsbevoegdheid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te wijzigen binnen de kaders, zoals aangegeven in het betreffende artikel.

 

Artikel Groen

 

Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterberging. Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied op deze grond aan te leggen. Op de grond kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan. Parkeren op de gronden binnen deze bestemming is niet toegestaan.

 

Artikel Verkeer

 

De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bestemd voor wegen, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn binnen deze bestemming toegestaan.

 

Artikel Wonen

 

Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen toegestaan. Daarnaast is het mogelijk met een omgevingsvergunning een aan huis verbonden bedrijf toe te staan. Aanbouwen, dan wel (vrijstaande) bijgebouwen mogen niet gebruikt worden als zelfstandige woning en/of afhankelijk woonruimte. Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om van dit verbod af te wijken in een omgevingsvergunning en onder voorwaarden mantelzorg toe te staan.

 

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3 meter beneden peil. Burgemeester en wethouders kunnen hieraan wel nadere eisen verbinden gelet op de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied.

 

4.2.4 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregels opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

 

artikel 6

 

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

 

artikel 7

 

Op basis van dit artikel is toegestaan dat afwijkende afmetingen en afstanden in die gevallen dat deze afwijken zijn toegestaan op grond van een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten, geldend zijn in afwijking van de bouwregels zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.

 

artikel 8

 

In dit artikel is voor alle bestemmingen een verbod opgenomen om de gronden te gebruiken, te doen gebruiken of te laten gebruiken in strijd met de wijze of doel van de bestemming. Tevens is opgenomen in welke situaties in ieder geval sprake is van strijdig gebruik.

 

artikel 9

 

Het gehele plangebied is aangeduid als 'Wro-zone-grondwaterbeschermingsgebied'. In dit artikel is onder meer regelt dat voor een bepaald werk, geen bouwwerk zijnde, en bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. Deze omgevingsvergunning kan voorwaarden stellen aan het werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om zodoende de kwaliteit van het grondwater voor de drinkwatervoorziening te beschermen.

 

artikel 10

 

In dit artikel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in de bestemmingsregels geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Op grond van dit artikel kan worden afgeweken van maatvoering zoals opgenomen in het bouwregels en is het mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels indien strikte toepassing ervan kan leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik.

 

artikel 11

 

In dit artikel is aan het college de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een beperkte bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen. Op grond van dit artikel wordt het mogelijk om bestemmingsgrenzen maximaal 2,5 meter te verschuiven.

 

4.2.5 Overgangs- en slotregels

artikel 12

 

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

 

artikel 13

 

Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

 

5 Uitvoerbaarheid

De onderbouwing voor de financieel economische uitvoerbaarheid is reeds verzekerd in het moederplan en daarmee voldoende onderbouwd voor voorliggend uitwerkingsplan.

 

Het Exploitatieplan Nuland Oost 2011 dient in principe binnen één jaar nadat het onherroepelijk is geworden, te worden aangepast. Het aangepaste Exploitatieplan wordt momenteel herzien. De herziening wordt gebaseerd op een actuele grondexploitatie, die aansluit bij de hoofdlijnen uit de visie voor de Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1) en bij het stedenbouwkundig plan voor fase 1, zoals opgenomen in hoofdstuk toelichting hoofdstuk 2. De herziening van het exploitatieplan zal door de gemeenteraad worden vastgesteld en opnieuw ter inzage worden gelegd.

 

6 Procedure

6.1 Vooroverleg

In het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening heeft op 27 februari 2013 een overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de provincie Noord-Brabant, het waterschap Aa en Maas en de regionale Brandweer Brabant-Noord. Tijdens dit overleg is de globale stedenbouwkundige visie voor het gehele woongebied Pelgrimsche Hoeve gepresenteerd en is afgesproken op welke manier deze partijen bij het verdere traject van de uitwerkingsplannen betrokken willen worden.

 

6.2 Vaststelling

Het ontwerp uitwerkingsplan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1' ligt gedurende zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen uitsluitend belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders. Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de uitwerking.

 

6.3 Beroep

Na vaststelling van het uitwerkingsplan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1' kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter uitsluitend beroep open voor belanghebbenden, die of eerder een zienswijze hebben ingediend dan wel die tegen onderdelen die gewijzigd zijn vastgesteld bezwaar hebben.