Bestemmingsplan Nuland Oost

2.2 Huidige gebruikssituatie

In onderstaande paragraaf wordt de huidige situatie binnen het plangebied beschreven en de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten.

2.2.1 Noordelijk plandeel

Het noordelijk deel van het plangebied, waar het nieuwe woongebied gerealiseerd zal worden, is thans in gebruik als weiland en akker. Daarnaast bevinden zich in dit deel van het plangebied nog twee woningen, zijnde de woningen aan de Zandstraat 56 en Schotsheuvel 17. Aan de Zandstraat 54 staat een (voormalig) agrarisch bedrijf met bedrijfswoning. Er zijn afspraken tussen de gemeente en de grondeigenaar over de beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering. In het bestemmingsplan zal dit perceel herbestemd worden en krijgt een woonbestemming.

2.2.2 Zuidelijk plandeel

In het zuidelijk deel van het plangebied bevindt zich het bedrijventerrein De Terp. Dit bedrijventerrein was voorheen kleiner dan in de huidige situatie. Het bedrijventerrein De Terp is in de IBISgegevens onder RINnr. 3246 opgenomen met een vermelding van een bruto oppervlakte van 4 ha. De oorspronkelijke grootte komt overeen met het bedrijventerrein dat in het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein' is opgenomen. In de loop van de tijd is het bedrijventerrein uitgegroeid tot de huidige omvang.

Op het bedrijventerrein is een drietal grote bedrijven gevestigd behorende tot milieucategorie 3.2 en hoger, zijnde Gebr. Van der Donk, Farmadomo en Bowie. Daarnaast bevindt zich op het bedrijventerrein een groot aantal kleinschalige bedrijven behorende tot milieucategorieën 1, 2 en 3.1 met in veel gevallen een bedrijfswoning. Op het bedrijventerrein staat tevens nog een aantal 'burgerwoningen'. Deze woningen zijn van oudsher in het gebied aanwezig. Tot slot liggen binnen het bedrijventerrein een voormalige kwekerij en een fietscrossterrein. Het fietscrossterrein wordt opgeheven.

Aan de Schotsheuvel liggen binnen het plangebied nog zes woningen. Deze woningen behoren bij het buurtschap Schotsheuvel. De woningen aan de Schotsheuvel maken onderdeel uit van een historisch lint.

Tussen de (oude) Rijksweg en de A59 ligt nog een onbebouwde strook grond. Deze strook is thans nog in eigendom van de Staat, maar er zijn afspraken om deze grond over te dragen aan de gemeente.

2.2.3 Infrastructuur en verkeer

Ten zuiden van het plangebied ligt de autosnelweg A59, die een verbinding vormt tussen 's-Hertogenbosch in het westen en Oss in het oosten. De kern Nuland heeft een aansluiting op de A59. Deze aansluiting ligt ten zuidwesten van het plangebied. De aansluiting vormt tevens een ontsluiting van de gemeente Maasdonk en de Maasdorpen in het achtergebied van Nuland op het hoofdwegennet. Dit verkeer maakt gebruik van de (oude) Rijksweg die geldt als hoofdontsluiting van de gemeente Maasdonk. Het verkeer van en naar de Maasdorpen wikkelt zich onder andere af via de (oude) Rijksweg en de Schotsheuvel verder naar het achtergebied. De (oude) Rijksweg ligt direct ten zuiden van het plangebied en de Schotsheuvel ligt direct ten oosten van het plangebied. Zie figuur 2.1.

Het bedrijventerrein De Terp wordt ontsloten via de Schotsheuvel op de (oude) Rijksweg. De ontsluiting via de Molenstraat is, door de aanwezige verkeersluis met wegversmalling, alleen geschikt voor personenauto's. De interne ontsluiting van de bedrijfspercelen vindt plaats via de Ambachtstraat (doodlopende weg), de Industriestraat, De Terp (doodlopende weg) en de Nijverheidsstraat die overgaat in een eigen weg. Deze eigen weg vormt ook een ontsluiting voor de bedrijven midden op het bedrijventerrein. (zie ook figuur 2.2)

Figuur 2.2 Huidige ontsluitingsstructuur plangebied

In de huidige situatie is de ontsluiting van het bedrijventerrein niet optimaal. De vindbaarheid van de bedrijven en de bereikbaarheid van de bedrijven wordt door de doodlopende wegen en de situatie met een eigen weg belemmerd. Bovendien is het vrachtverkeer voor de toegang tot het bedrijventerrein geheel aangewezen op de Schotsheuvel.

Ten noorden van het plangebied ligt de Zandstraat (zie figuur 2.1). Dit is de doorgaande weg tussen de kernen Nuland en Geffen. Vanuit de kern Nuland is er geen rechtstreekse verbinding met het noordelijk deel van het plangebied.