Opperstraat

5.3 Hoofdopzet

Het plangebied ligt aan de rand van de huidige bebouwde kom. De realisering van de bouwopgave zal in het plangebied leiden tot een gemiddelde dichtheid van 17 woningen per hectare, een relatief lage (dorpse) dichtheid. Het plangebied vormt een contrast met het Woonzorgcomplex, dat in maat en schaal afwijkt van de overige bebouwing.

De wegen die rondom het Woonzorgcomplex liggen, krijgen een breder profiel met groen om de overgang naar de naastgelegen woningen vorm te geven. Alle andere wegen worden ingericht met een eenduidige opzet van de openbare ruimten en dorpse straatprofielen met aan weerszijden trottoirs en aan een enkele zijde langsparkeren.

Opzet verkavelingsplan

De hoofdstructuur heeft een sterk gelaagde opbouw, waarin oude en nieuwe patronen elkaar versterken. De bestaande richting van de infrastructuur en waterstructuren worden als belangrijke identiteitsdragers benut en gehandhaafd. Bestaande elementen krijgen een nieuwe betekenis in het stedenbouwkundig plan. De hoofdstructuur wordt bepaald door een aantal elkaar overlappende lagen van bestaande en nieuwe elementen.

Het plan wordt aangetakt op de bestaande wegen Madelieflaan, de Bovendonkseweg en de Bovenweg. Daarbij wordt de bestaande watergang in het plangebied behouden. Hierop aansluitend wordt een nieuwe verkavelingsstructuur opgezet.

Hoofdontsluiting en infrastructuur

De bestaande, licht gebogen weg, oostelijk van het Woonzorgcomplex en aansluitend op de Madelieflaan in het noorden, komt voort uit de noordelijk gelegen wijk. Deze weg wordt in de nieuwe verkaveling met dezelfde kromming doorgetrokken in zuidelijke richting naar de Bovenstraat. De watergang midden in het plangebied loopt noordzuidelijk en eindigt ook hier. Hierdoor ontstaat een groenblauwe entree bij de Bovenweg. De bestaande weg ten zuiden van het Woonzorgcomplex wordt doorgetrokken in oostelijke richting tot het bosperceel.

Het plan wordt hierdoor in het noorden met één nieuwe aansluiting aangetakt op Madelieflaan en in het zuiden met twee nieuwe aansluitingen op de Bovendonksestraat en Bovenweg. Verkeerskundige gevolgen van deze aansluitingen voor de betreffende wegen dienen nog onderzocht te worden.

De aansluiting met de Bovendonksestraat vormt de belangrijkste entree voor het nieuwe woongebied gezien vanuit het buitengebied. Vanuit het dorp is de Madelieflaan de belangrijkste ontsluiting. De entreewegen binnen het plangebied kennen een ruim profiel met aan beide zijden trottoirs en een groene bomenrij. Aan de weg die aansluit aan de Madelieflaan zijn aan één zijde langsparkeerplaatsen gelegen voor de aangelegen woningen.

Het woongebied wordt naast de drie entreewegen voor autoverkeer ook verankerd met het bestaande woongebied middels een langzaamverkeersverbinding nabij de bestaande watergang aan de noordzijde.

Groene as, hoven en woonstraten

Centraal in het plan ligt de bestaande watergang temidden van een brede groenstrook. Ten oosten van deze groene as zijn patiowoningen gelegen. Deze vormen door hun lineaire ligging in de groene as een overgang van de open groene ruimte naar het woongebied ten oosten hiervan. De patiowoningen vormen samen met de groene as de drager van de nieuwe wijk. De lineariteit van de patiowoningen wordt onderbroken door enkele kleinschalige (parkeer)hoven, waarbij de aansluiting naar het westelijke deel van de wijk ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie van de hoven. Op twee plaatsen is een verbinding voor autoverkeer gemaakt, de middelste verbinding betreft een langzaam verkeersverbinding.

Het woongebied ten oosten van de patiowoningen betreft een kleinschalig woongebied met zowel rijenwoningen, geschakelde woningen als vrijstaande woningen. Deze woningen zijn gelegen rondom een kleine rondgang van een woonstraat. Woonstraten zijn ingericht met aan beide zijden een trottoir en aan één zijde langsparkeren. Om blinde gevels aan openbaar gebied te voorkomen, zijn de woningen hier geschakeld, waarbij de garage de verbinding tussen twee woningen vormt. De buitenwanden van beide woningen betreffen hierdoor woonfuncties en krijgen ook ramen. Dit is ook op andere plaatsen in het plangebied van toepassing.

Aan de westzijde van de patiowoningen zijn enkele woonstraten gelegen die in oostwestelijke richting de verbinding vormen tussen de gebogen weg bij het Woonzorgcomplex en de groene as. Aan deze woonstraten zijn vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen gelegen en rijenwoningen aan de zuidzijde. Ten zuiden van deze woningen wordt de ruimte tussen de groene as en de gebogen weg ingericht met groen en water. Dit komt ten goede aan de woonkwaliteit van de woningen. Ook was er de wens voor een (groene) ontmoetingsruimte centraal in de wijk vanuit de bewoners van het WoZoCo. Daarnaast kan een deel van de waterberging van het plangebied hierin opgelost worden.

Aan de westzijde van het plangebied, bij de ontsluiting met de Bovendonksestraat is een woongebied met grotere kavels gelegen. Hier zijn vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen gelegen aan woonstraten. Tussen de Bovendonksestraat en de woningen in het plangebied ligt een groene zone met water, die ook dienst doet als waterberging voor het plangebied. Deze sluit aan op de reeds gerealiseerde groene zone ten westen van het Woonzorgcomplex.

De verkaveling

De verkavelingsstructuur van het plan wordt bepaald door 'dorpse' ruimtelijke patronen. De verkaveling benadrukt de individualiteit van de woning. De opbouw van het plan bestaat uit een goede mix van verschillende woningtypen. Naast vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen, geschakelde woningen en rijenwoningen. Daarnaast is in het plan ruimte gereserveerd voor een aantal (levensloopbestendige) patiowoningen, woningen waarbij de buitenruimte aan minimaal twee zijden omsloten is door de binnenruimte. Deze woningen zijn zowel geschikt voor starters als voor senioren. De verkaveling en de verschillende woningtypes zorgen ervoor dat de nieuwe buurt een gevarieerd en dorps uiterlijk krijgt.

Langs de Bovenweg ligt een aantal bestaande vrijstaande woningen. In het plan wordt dit bebouwingsbeeld doorgezet middels een aantal nieuwe vrijstaande woningen op ruime kavels.

Het totale project kent een woningbouwprogramma van circa 120 (nieuw te bouwen) grondgebonden woningen, waarbij de nadruk ligt op vrijstaande, geschakelde en twee-onder-één-kap woningen.

Parkeren

In het plan zijn ten aanzien van het parkeren twee principes gehanteerd.

Ten behoeve van de rijenwoningen en patiowoningen is het uitgangspunt om het bewonersparkeren 'formeel' te regelen. Met 'formeel' wordt bedoeld een parkeervoorziening in vakken (niet op de weg).

Het parkeren voor zowel bezoekers als bewoners dient plaats te vinden in de openbare ruimte, binnen korte (loop)afstand van de woning. Dit betekent dat aan de hoven (haaksparkeren) en langs de woonstraten (langsparkeren) parkeervakken worden gesitueerd. Voor haaksparkeervakken is een maat van 2,5x5m aangehouden, voor langsparkeervakken 2x6m.

Ten behoeve van de vrijstaande, geschakelde en twee-onder-één-kap woningen wordt het principe gehanteerd om het bewonersparkeren zoveel mogelijk op eigen terrein te realiseren middels een eigen garage met oprit. Bij de woningen aan de Bovenweg moeten twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, deze woningen krijgen dan ook een garage met dubbele oprit.

Het resterend benodigde deel van het (bezoekers)parkeren kan langs de woonstraten en in de hoven gerealiseerd worden.

Met een totaal aantal van 168 parkeerplaatsen op openbaar gebied, 58 woningen met garage en oprit (tellend als 1,0), 17 woningen met garage en lange oprit (tellend als 1,3) en 5 vrijstaande woningen (aan de bestaande linten) met garage en dubbele oprit (tellend als 1,8) komt het totaal aantal parkeerplaatsen op 257. Bij 121 woningen betekent dit een parkeernorm van 2,0. Dit voldoet ruim aan de gemeentelijke parkeernormen.