Facetbestemmingsplan Eemsmond gebouwd erfgoed

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de gemeente Eemsmond bestaat een grote zorg voor het eigen erfgoed. Een zorg die wordt ingegeven door het feit dat het erfgoed voor een belangrijk deel bepalend is voor het karakter van de gemeente, het erfgoed de gemeente aantrekkelijk maakt en inwoners zich ermee verbonden voelen.

Omdat de gemeente constateert dat met het (voorgenomen) slopen van panden zonder zicht op een passende herinvulling of herontwikkeling van de locatie, de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente gevaar loopt, heeft de gemeente Eemsmond een voorbereidingsbesluit genomen op 13 oktober 2016. Met dit voorbereidingsbesluit wordt de sloop van gehele bouwwerken binnen het gemeentelijk grondgebied aangehouden. Met een nadere afweging kan worden bepaald in welke gevallen een omgevingsvergunning voor het slopen kan worden verleend.

Ook de provincie Groningen bekommert zich om het erfgoed binnen haar provincie en in het bijzonder in het aardbevingsgebied. In de verordening van de provincie is dan ook in artikel 2.9.2 een rechtstreeks werkende regel opgenomen dat het binnen het aardbevingsgebied, waartoe de hele gemeente Eemsmond wordt gerekend, verboden is om gebouwen geheel of gedeeltelijk te slopen. Het verbod vervalt als uit een gemeentelijke inventarisatie blijkt dat een gebouw niet als karakteristiek is aan te merken.

Vanuit de gemeentelijke wens om de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en in het bijzonder het erfgoed te behouden, gelet op het voorbereidingsbesluit en gelet op de bepalingen vanuit het Bro en de provinciale verordening, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan biedt, in verlengde van het voorbereidingsbesluit, bescherming aan gebieden waar de cultuurhistorische, landschappelijke en/of stedenbouwkundige waarden onder druk kunnen komen te staan als geen nadere afweging kan plaatsvinden ten aanzien van sloop en nieuwbouw van panden, bijvoorbeeld als gevolg van schade door de gaswinning in het gebied.

Daarnaast worden met dit bestemmingsplan de karakteristieke panden in de gemeente Eemsmond vastgelegd en voorzien van een regeling die toeziet op het, voor zover mogelijk, in stand houden van de ruimtelijk relevante kenmerken van deze panden die een belangrijk onderdeel zijn van het erfgoed in de gemeente.

Daarbij ligt in dit bestemmingsplan niet alleen de focus op het behoud van panden. In veel gevallen kan sloop van panden worden toegestaan, mits wordt voldaan aan voorwaarden waaronder sloop kan plaatsvinden. Afhankelijk van de situatie wordt bekeken of behoud voorop moet staan, bijvoorbeeld als het gaat om panden die cultuurhistorisch gezien een hoge waarde hebben of dat sloop tot de mogelijkheden behoort, eventueel met voorwaarden voor herontwikkeling van de locatie.

1.2 Plangebied

Dit facetbestemmingsplan voorziet in een regeling die nadere voorwaarden stelt aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor het slopen van panden in de gemeente. Deze nadere voorwaarden zijn ofwel gekoppeld aan gebieden met bijzondere ruimtelijke kwaliteit, ofwel aan karakteristieke panden/objecten en karakteristieke boerderijen binnen de gemeente. In alle andere gevallen zal de plicht voor een omgevingsvergunning voor de sloop van een pand komen te vervallen. Het facet-bestemmingsplan omvat dan ook de hele gemeente, maar zal niet overal dezelfde uitwerking kennen.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 beschrijft de ontstaansgeschiedenis en kwaliteiten van het plangebied. Hoofdstuk 4 geeft een kenschets van de dorpskarakteristiek en in hoofdstuk 5 wordt de belangrijkste bebouwingstypologie weergegeven. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de keuze en selectie van karakteristieke panden en gebieden. Hoofdstuk 7 beschrijft de maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 8 komt de juridische vormgeving aan bod.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan wordt rekening gehouden met het relevante beleid van andere (hogere) overheden. Daarnaast is ook het eigen gemeentelijk beleid van belang. Hierna volgt een overzicht van het relevante beleid.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Erfgoedwet

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting in 2021) in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening wordt gehouden. Op deze manier is een meer gebiedsgerichte benadering mogelijk. Deze benadering is gericht op het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van een bestemmingsplangebied, door te anticiperen op de voorkomende archeologische, historisch-geografische en historisch-(steden)bouwkundige waarden.

Voorliggend bestemmingsplan is opgezet om het aanwezige bebouwde erfgoed in de gemeente Eemsmond van een passende bescherming te voorzien, een en ander in nauwe samenhang met de omgeving (dorp/landschap). Daarmee sluit dit bestemmingsplan bij uitstek aan op de insteek van de Erfgoedwet.

2.2 Provinciaal beleid

Provinciale Staten van Groningen hebben op 1 juni 2016 de nieuwe Omgevingsvisie en bijbehorende verordening vastgesteld.

2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie 2016 - 2020

De provinciale Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen, zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen, samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden.

In de provinciale Omgevingsvisie is het beschermen en versterken van de kenmerkende landschapsstructuren en het culturele erfgoed dat bijdraagt aan de identiteit en variëteit van de diverse landschappen in de provincie Groningen als een van de speerpunten van het beleid benoemd en als provinciaal belang geduid.

“Landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorisch erfgoed zijn van belang voor een gevoel van verbondenheid met eigenheid van de streek, een plezierige leefomgeving en voor toerisme en recreatie. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke provincie om te wonen, werken en recreëren. Tegelijk staat het cultureel erfgoed onder druk door de gevolgen van gaswinning. Een grote inzet op het versterken en daarmee in stand houden van ons cultureel erfgoed is daarmee een belangrijke opgave."

Landschap

De gemeente Eemsmond wordt landschappelijk gezien gerekend tot het deelgebied Wierdenland en Waddengebied. De (voor dit bestemmingsplan) relevante gebiedskenmerken van dit deelgebied zijn:

• het contrast tussen de grootschalige open kweldervlaktes, de wierdedorpen en de beslotener dorpen op de kwelderwallen;
• de historisch gegroeide dorpsstructuur met doorzichten op het landschap vanuit dorpslinten en andersom (vanuit het landschap op de karakteristieke dorpsilhouetten);
• de ritmiek van boerderijreeksen met erven in het groen en tussenliggende open ruimtes en agrarische bebouwing als in de ruimte verspreid liggende groene eilanden;
• de opstrekkende verkaveling van het dijkenlandschap en de onregelmatige verkaveling van het wierdenlandschap;
• het verbindend systeem van maren, dat aansluit op wierdendorpen en een stelsel van trekvaarten en wegen;
• het kronkelend verloop van oorsprong natuurlijke waterlopen, zoals voormalige kweldergeulen en rivier- en beeksystemen (de Fivel);
• monumentale boerderijen, borgen en kerken en borg-, kerk- en kloosterterreinen.

Cultureel erfgoed

De provincie Groningen ziet dat het cultureel erfgoed in haar provincie onder druk staat onder andere door leegstand en de staat van onderhoud. Bovendien wordt het erfgoed extra bedreigd door schade als gevolg van de gaswinning. De provincie wil dan ook sturen op het in beeld brengen van het culturele erfgoed en vraagt van gemeenten een passende inspanning om het erfgoed in het buitengebied te beschermen. In het aardbevingsgebied, waartoe ook Eemsmond behoort, ligt daarbij een extra opgave voor het beschermen van het cultureel erfgoed in de kernen.

2.2.2 Provinciale Omgevingsverordening 2016 - 2020

De beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vastgelegd in regels in de provinciale Omgevingsverordening. In deze verordening zijn dan ook regels opgenomen met betrekking tot het cultureel erfgoed. Deze verordening is vastgesteld op 1 juni 2016 maar wordt inmiddels op onderdelen aangepast. Ook voor wat betreft het onderdeel cultureel erfgoed.

In de herziene verordening wordt in artikel 2.9.1 aangegeven dat "een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het aardbevingsgebied regels stelt ter bescherming van de hoofdvorm van karakteristieke en beeldbepalende gebouwen. De provincie heeft in haar verordening opgenomen dat, voor zover het bestemmingsplan betrekking heeft op karakteristieke gebouwen.

Onder een karakteristiek gebouw wordt verstaan een gebouw van cultuurhistorische waarde op grond van karakteristieke hoofdvorm, architectuur, landschappelijke en/of stedenbouwkundige situering, bijdragen aan de herkenbaarheid van de omgeving, gaafheid of zeldzaamheid.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Strategische visie Eemsmond

De Strategische visie Eemsmond (16 januari 2001) vormt een ruimtelijk kader voor het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Er worden uitgangspunten geformuleerd voor ontwikkeling waarbij bescherming van de landschapkwaliteiten voorop staat.

In de strategische visie geeft de gemeente voor elke kern een dorpsprofiel met daarin een historisch-ruimtelijke karakteristiek, een overzicht van de consequenties en thema's die volgen uit de strategische visie en een koers voor het dorp voor de komende jaren. Het dorpsprofiel bevat daarmee de belangrijkste ingrediënten voor het opstellen van integrale dorpsplannen, bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen.

2.3.2 Identiteitsstudies

Voor verschillende dorpen (Uithuizen, Warffum, Uithuizermeeden, Roodeschool, Kantens en Usquert) heeft de gemeente tussen 2005 en 2009 identiteitsstudies vastgesteld. Deze identiteitsstudies bevatten een visie op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de kern en geven globaal de randvoorwaarden aan waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. In de identiteitsstudies wordt een reeks aspecten beschreven (historische opbouw, stedenbouwkundige kenmerken, bebouwings- en groenstructuren), waarmee kan worden vastgesteld welke specifieke kenmerken en elementen van het dorp bepalend zijn voor het karakter van het dorp.

2.3.3 Ontwikkelingsperspectief Platteland en dorpen Eemsdelta

De gemeenten Eemsmond en Loppersum hebben in gezamenlijkheid een ontwikkelingsperspectief opgesteld voor het platteland en de dorpen. Dit Ontwikkelingsperspectief Platteland en dorpen Eemsdelta (vastgesteld door de gemeenteraad op 16 februari 2012) is gebruikt als bouwsteen voor de Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030 die onder leiding van de provincie Groningen is opgesteld (zie paragraaf 3.1).

In het Ontwikkelingsperspectief is naast een samenvatting van relevant beleid een sterkte-zwakte-analyse uitgevoerd voor het gebied. De analyse heeft een beeld opgeleverd van de sterke en zwakke punten van de regio voor de bepaling van de (strategische) beleidsdoelen. Deze zijn afgezet tegen de kansen en bedreigingen die door autonome ontwikkelingen of door ontwikkelingen elders op het gebied afkomen en waarop gemeenten zouden kunnen anticiperen. Dit heeft vervolgens geleid tot speerpunten per thema:

• natuur, landschap en cultuurhistorie;
• kustverdediging;
• economie en landbouw;
• wonen, voorzieningen en leefbaarheid;
• recreatie en toerisme;
• verkeer en vervoer.

2.3.4 Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta

In het convenant Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta (26 april 2012) hebben 35 partijen, waaronder de gemeente Eemsmond, aangegeven gezamenlijk te willen werken aan de leefbaarheid in de regio. Dit is uitgewerkt in het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta - Beter leven voor minder mensen (Stuurgroep PLUS Wonen en Voorzieningen Eemsdelta, 7 november 2012). De bevolking in de Eemsdelta krimpt en verandert van samenstelling. Het aantal ouderen groeit en het aantal jongeren neemt af. Voorzieningen op het gebied van wonen, werken, school en zorg komen daardoor onder druk te staan. Het Woon- en Leefbaarheidsplan bevat maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren.

Inmiddels is het Woon- en Leefbaarheidsplan geactualiseerd; Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021 – Noord-Groningen Leeft! (Stuurgroep Plus Wonen en Voorzieningen, De Marne en Eemsdelta, december 2016). Een herijking bleek nodig vanwege de grote impact van de aardbevingen op de leefbaarheid. Doelstelling van het nieuwe Woon- en Leefbaarheidsplan is dat voor 2021 de leefbaarheid ten minste terug is op het niveau van 2011. "Voor een deel heeft dat met 'stenen' te maken (sterke, duurzame en toekomstbestendige woningen bijvoorbeeld), maar ook met goede zorg, voor iedereen passend onderwijs en sociale vitaliteit. En het gaat over vertrouwen, samenwerking, energie en 'eigenaarschap': het gevoel mee te kunnen denken en beslissen over je eigen woon- en leefomgeving."

Het Woon- en Leefbaarheidsplan heeft de volgende vijf kernopgaven geformuleerd:

• sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen;
• nieuwe kansen voor kinderen;
• van zorgstructuur naar zorgprestatie;
• het wonen van de toekomst;
• krachtige kernen.

2.3.5 Kernkwaliteiten Cultuurhistorisch Erfgoed Eemsmond

De nota Kernkwaliteiten Cultuurhistorisch Erfgoed Eemsmond (april 2011) is een ruimtelijk document, bedoeld om inzichtelijk te maken hoe landschap en nederzettingspatronen zijn ontstaan. Door de ontstaansgeschiedenis van het landschap te omschrijven, wordt ook duidelijk wat de kernkwaliteiten van deze gemeente zijn. Per dorp worden de kernkarakteristieken aangegeven met daarbij regieaanwijzingen op welke wijze met deze kernkarakteristieken zou moeten worden omgegaan.

2.3.6 Beeldkwaliteitsplannen en welstandsnota

In 1989 en in 1994 zijn door de gemeenteraad beeldkwaliteitsplannen vastgesteld. Deze beeldkwaliteitsplannen zijn destijds gemaakt door de Stichting Provinciale Welstandszorg (huidig Libau) voor alle dorpen in de gemeente Eemsmond. In 2014 zijn deze beeldkwaliteitsplannen geactualiseerd. De beeldkwaliteitsplannen hebben tot doel de bebouwing in onderlinge samenhang te beschouwen en te waarderen.

De huidige welstandsnota van de gemeente Eemsmond is vastgesteld op 13 oktober 2016. De welstandsnota biedt een kader voor beleid en advisering met betrekking tot de beeldkwaliteit van de bebouwing in de gemeente. Daarvoor wordt eerst de structuur per gebied beschreven en de ruimtelijke opbouw ervan wordt geanalyseerd. Vervolgens vindt een waardering plaats van de verschillende kwaliteiten, waarna de kaders zijn aangegeven waarbinnen de bebouwing zich kan ontwikkelen.

De gebiedsindeling vanuit de welstandsnota geeft een goed beeld van de kenmerken van elk van de deelgebieden, gebaseerd op de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied. Daarmee is de gebiedsindeling uit de welstandsnota bij uitstek geschikt om de basis te vormen voor de begrenzing van dit facetbestemmingsplan dat zich richt op die gebieden die belangrijk zijn voor de identiteit en karakteristiek van de gemeente.

Hoofdstuk 3 Landschapstypologie

3.1 Ontstaansgeschiedenis

Rond 2500 voor Christus bestaat het noorden van Groningen nog uit waddengebied. Daarna groeide door veenvorming en aanslibbing het land aan. Van 1000-600 voor Christus treedt een transgressiefase (periode van stijging van de zeespiegel) op waarin door sedimentatie een langgerekte boogvormige kwelderwal wordt gevormd. Deze kwelderwal loopt van Adorp via Warffum naar Usquert en buigt dan in zuidelijke richting af via Rottum, Kantens en Middelstum. Rond het begin van de jaartelling is deze oude kwelderwal aangegroeid tot een omvang die in het westen Eenrum en in het oosten Oldörp omvat.

Binnen deze kwelderwal ligt een lagergelegen middengebied dat bij latere transgressiefasen regelmatig overstroomt. Ten oosten van de kwelderwal bevindt zich de Fivelboezem, het mondingsgebied van de rivier de Fivel in de Waddenzee.

Tot de eerste bedijkingen rond 1100 staat Noord-Groningen onder invloed van de zee. Transgressiefasen worden afgewisseld door regressiefasen (perioden van betrekkelijke rust met weinig overstromingen). Het resultaat hiervan is een landschap dat uit zeeklei bestaat, variërend van zandige klei tot zware zeeklei. Over het ingepolderde deel hiervan is opnieuw een dek van klei afgezet. De Fivelboezem slibt geleidelijk dicht. Dit later aangeslibde land ligt, evenals het binnen de kwelderwal gelegen gebied, lager dan de kwelderwal. Het aanslibben van kwelderland buiten de eerste dijken zet zich voort, waardoor dit gebied in de achttiende en negentiende eeuw kan worden ingepolderd. Deze polders liggen over het algemeen iets hoger dan het oude land, dat bovendien is ingeklonken.

3.2 Bewoningsgeschiedenis

De eerste bewoners in het gebied van de huidige gemeente Eemsmond vestigen zich waarschijnlijk rond 600 voor Christus op de kwelderwal. Deze is dan zo hoog opgeslibd dat hij voor bewoning geschikt is. De transgressiefase die optreedt tussen 500-50 voor Christus, noodzaakt de bewoners tot het ophogen van hun woonplaatsen, waardoor wierden ontstaan: onder andere in Warffum, Usquert, Kantens en Rottum. Door de toenemende bevolkingsdruk en voortdurende opslibbing, breidt de bewoning zich later ook uit over de lagere delen van het gebied, onder andere in oostelijke richting. Zo ontstaan vanuit de oude nederzettingen zogenaamde dochternederzettingen: Eppenhuizen, Startenhuizen en Zandeweer.

In het lage middengebied ten westen van de kwelderwal ontwikkelt zich op een oeverwal de wierde Stitswerd.

Om zich tegen de overstromingen van de zee te beschermen, wordt vanaf circa 1100 begonnen met de aanleg van dijken. Een van de eerste dijken is de Oude Dijk, een zeedijk die de gehele Groningse kust omvatte en nu grotendeels is verdwenen. Met de aanleg van deze dijk wordt ook een begin gemaakt met de inpoldering van de Fivelboezem.

Deze inpoldering leidt tot problemen met de afwatering van het gebied. Oorspronkelijk vindt de afwatering plaats via een systeem van west naar oost lopende prielen die het water naar de Fivelboezem afvoeren. Een deel van dit natuurlijke afwateringssysteem is in het huidige stelsel van maren en tochten bewaard gebleven. Door het dichtslibben en bedijken van de Fivelboezem kan het water echter niet meer naar de voormalige zeeboezem worden afgevoerd. Halverwege de vijftiende eeuw vindt dan ook een omkering van de stroomrichting plaats. Bovendien worden er enkele nieuwe waterwegen voor een betere afwatering gegraven.

In 1717 breken als gevolg van de Kerstvloed over de gehele kustlijn dijken door. Deze worden hersteld en verzwaard, waarbij het traject vanaf Pieterburen naar het oosten toe, meer naar buiten wordt verlegd. Hierdoor komen de Uiterdijkse Landen (nu genoemd Oostpolder en Uithuizerpolder) binnen de zeewering te liggen.

600 voor Christus (bron: M. Bügel)

Jaar 0 (bron: M. Bügel)

800 na Christus (bron: M. Bügel)

Dijkenstructuur (bron: M. Bügel)

3.3 Landschapstypen

De ontstaans- en bewoningsgeschiedenis van het gebied heeft geleid tot een divers landschap met verschillende landschapstypen:

• het wierden- en marenlandschap;
• de kwelderwal;
• het dijkenlandschap.

3.3.1 Wierden- en marenlandschap

Het wierden- en marenlandschap is het oudste landschap binnen de gemeente en ontstaan in een tijd dat de zee een sterke invloed had. De wierden, de kronkelende, oostwest lopende, maren en daardoor ontstane grillige verkavelingspatronen, zijn het wezenskenmerk van dit landschap. De onregelmatige blokverkaveling is op een aantal plekken in dit gebied nog duidelijk zichtbaar.

Het landschap kenmerkt zich door grote openheid, de meeste wegen zijn onbeplant. Bebouwing is vaak gekoppeld aan het onregelmatige landschappelijke patroon. De solitaire boerderijen zijn vaak voorzien van zware erfbeplanting. De boerderijen liggen doorgaans als losse groene eilanden in het open landschap. Kenmerkend is een carré van bomen rondom het historisch erf. De bebouwing ligt binnen dit carré en doorsnijdt de houtsingel niet.

Binnen het gebied staan op diverse plekken kleine arbeiderswoningen, vaak direct aan de weg.

3.3.2 Dijkenlandschap/kustpolders

Het dijkenlandschap is gegroeid bij het bedijken van het aanslibbende land. Achter de oude dijk ligt een kenmerkende opstrekkende heerdenverkaveling. Het land dat wordt aangewonnen in het verlengde van een bedrijf, wordt eigendom van de betreffende boer. Wel draagt de boer dan ook zorg voor het onderhoud van het land en de bedijking. Als resultaat hiervan strekken langgerekte percelen zich vanaf het oude land in noordelijke richting uit tot aan de opeenvolgende kustlijnen. Wordt de afstand tot de hoofdboerderij te groot, dan wordt in de polder een zogenaamde 'polderboerderij' gevestigd, met een woning voor de bedrijfsleider. Deze boerderijen zijn vaak eenvoudiger uitgevoerd en later meestal verzelfstandigd. In de Uithuizerpolder liggen de nieuwe polderboerderijen in een reeks langs de Noorderdijk.

Op enkele oude dijken ontstaan nederzettingen van landarbeiders, herders en vissers. Oudeschip vormt het jongste dijkdorp in de gemeente. In de Oostpolder zijn de boerderijen verspreid over de polder te vinden. Wel volgen deze boerderijen het noord-zuidgerichte verkavelingspatroon. Dat beeld is nog steeds aanwezig. Groene dijken, het lineaire verkavelingspatroon en stoere boerderijen in een open, grootschalig landschap kenmerken het gebied.

3.4 Kwelderwal

Op de overgang van het wierdenlandschap naar het dijkenlandschap, ligt de kwelderwal Warffum-Oosteinde. Door deze wal wordt het onderscheid tussen landschappen extra benadrukt. Zuidelijk het marenlandschap, noordelijk het dijkenlandschap.

Kenmerkend voor de kwelderwal is de reeks aan dorpen die in de loop van de eeuwen is ontstaan. De oudste wierdenreeks loopt van Usquert, Helwerd, Rottum, Eelswerd, Kantens en via Middelstum naar Lellens. In tweede instantie groeit een dorpenreeks op de kwelderwal van Warffum via Oldörp (later Uithuizen) naar Oosteinde.

Het landschap op de kwelderwal is minder open en kent meer beplanting. Het silhouet van de kwelderwal wordt gedomineerd door dorpen (met kerktoren), beplante boerenerven en beplante wegen. De bebouwing ligt aan doorgaande wegen over de kwelderwal, boerenerven liggen aan wegen die het onregelmatige verkavelingspatroon volgen.

Hoofdstuk 4 Dorpskarakteristiek

De karakteristiek van de dorpen in de gemeente wordt grotendeels bepaald door de hoofdstructuur van de dorpen. Deze hoofdstructuur valt meestal samen met de wijze waarop de dorpen zijn gegroeid: op de wierde, langs de oude uitvalswegen, aan de waterwegen naar Stad en Ommeland en in reeksen boerderijen langs de oude dijken.

In het navolgende wordt voor elk van de dorpen een beschrijving gegeven van de wijze waarop de verschillende dorpen zijn ontstaan, hun ruimtelijke karakteristiek en hun kwaliteiten en kenmerken. De beschrijving beperkt zich min of meer tot de bebouwing die is ontstaan voor 1950, omdat dit facetbestemmingsplan van toepassing is op met name gebieden die voor de oorlog zijn ontstaan en drager zijn van de identiteit van elk van de kernen.

4.1 Uithuizen

4.1.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Uithuizen is in de tiende eeuw ontstaan op een kwelderwal. Het dorp is gesticht vanuit de wierde Oldörp, ten westen van Uithuizen. Uithuizen kan worden gezien als een tussenvorm tussen een wierdedorp en een dorp met een lineaire structuur. Het gebied heeft zeven borgen gekend, waarvan nu alleen de Menkemaborg resteert.

Tot 1850 is de lintbebouwing geconcentreerd rond de Hoofdstraat en wat bebouwing rond de haven. Tussen 1850 en 1900 neemt de bebouwing aanzienlijk in omvang toe. Dit komt mede door de aanleg van de Schoolstraat, parallel aan de Hoofdstraat. Door deze ontwikkeling krijgt het dorp een aaneengesloten bebouwing met stedelijk karakter. De aanleg van de spoorweg Groningen-Sauwerd-Roodeschool draagt hier ook aan bij

Aan het eind van de negentiende eeuw ontstaat langs de uitvalswegen lintbebouwing. In noordelijke richting vindt dit plaats langs strakke polderwegen richting de Oude Dijk en in zuidelijke richting langs het Boterdiep. De verdichting van de bestaande structuur gaat gestaag verder, met uitbreiding tussen de Schoolstraat en het spoor. Ook bouwt onder meer de Stichting Uithuizer Woningbouw tussen 1921 en 1926 aan het Boterdiep zes opvallende dubbele woningen.

In het hart van het dorp staan veel woningen direct aan de straat. Dit is zeer bepalend voor het cultuurhistorisch beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp tussen het dijkenlandschap en het marenlandschap.

De straatwanden en linten zijn verder gegroeid langs de verschillende uitvalswegen en hebben een minder continue beeld. Langs de Talmaweg is de bebouwingstypologie redelijk eenduidig, maar vormen de Industrieweg en het spoor een onderbreking. De Havenweg, maar vooral de Brouwerijstraat en de Oosterstraat laten een sterk wisselend beeld zien.

4.1.2 Karakteristiek

Op grond van historisch, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is het dorp onder te verdelen in:

• centrumgebied;
• uitlopers van het centrumgebied;
• margegebied langs het spoor;
• villagebied;
• Uithuizen-Noord;
• R.P. Dojesweg en omgeving;
• 't Lage van de Weg.

Centrumgebied (oude kern)

Onder het centrumgebied wordt globaal verstaan het gebied tussen de Hoofdstraat en de Schoolstraat vanaf het westelijk begin tot en met De Blink en de Leeuwstraat. Het gebied kenmerkt zich door het steenachtig karakter van de straat. Dit wordt veroorzaakt door het nagenoeg ontbreken van privégroen aan de straat en door de gesloten straatwanden. Zelfs waar de panden vrij van elkaar staan, blijft het karakter van de gesloten straatwand behouden. Hierdoor is een sterke samenhang aanwezig tussen bebouwing en straat- en pleinruimte.

De gebieden rond de Jacobikerk en De Blink vormen specifieke plekken. Voor het hele centrumgebied geldt een afwisseling van woon-, winkel- en bedrijfsbebouwing en andere centrumfuncties. De bebouwing kenmerkt zich door een hoge mate van variatie. Het beeld van de gesloten straatwand is hier bepalend.

Uitlopers van het centrumgebied (uitvalswegen)

Deze gebieden zijn nog duidelijk met het centrum verbonden en bevinden zich langs de Havenweg, de Brouwerijstraat, de Talmaweg en de Oosterstraat/Heerdweg. Dicht tegen het centrum zijn de gebieden meer steenachtig van karakter, maar ontbreekt de typische centrumbebouwing. Aan het begin van de Havenweg en de Oosterstraat is de bebouwing zeer gevarieerd. Voor het overige staan de vrijstaande panden zo dicht opeen dat een straatwand wordt gevormd.

De verschijningsvorm van de woningen is gevarieerd, maar is wel per groep overeenkomstig. Er is waardering voor veelal gave en oorspronkelijke bebouwing uit de verschillende tijdsperioden en voor de groepering per bouwstijl.

Verder van het centrum verwijderd, staan de panden op grotere afstand van de straat en hebben de tuinen daardoor meer invloed op het beeld. Samenhang tussen straat en wand is het meest duidelijk bij tweezijdige bebouwing.

Margegebied langs het spoor

Hier wordt het gebied bedoeld tussen de bebouwing aan de Schoolstraat en het spoor. Er komen verschillende functies voor. Als gevolg van de grote ruimte aan het spoor oogt het gebied kleinschalig ondanks een enkel groot gebouw. Het gebied grenst zowel met voor- als achterzijde van de bebouwing aan het spoor. Dit gebied kent vanuit cultuurhistorie geen hoge beschermingswaarde.

Villagebied (oude kern)

Het betreft hier het gebied met voornamelijk villabebouwing aan de Oosterstationsstraat, Borgstraat, Borgweg en Menkemaweg. De Oosterstationsstraat en de Borgstraat zijn meer steenachtig van karakter. De grote afzonderlijke panden vormen een gesloten straatwand. Er is een sterke samenhang tussen openbare ruimte en straatwand. Bij de andere straten is de bebouwing jonger, staat verder van de weg en is vaak ruimer gesitueerd. De totaalindruk is beduidend groener. Het beeld van forse bebouwing langs de Oosterstationsstraat en Borgstraat kan als waardevol worden aangemerkt.

Uithuizen-Noord (uitvalswegen)

Hier gaat het met name om de Departementsstraat en De Laan. De gebieden zijn lineair van karakter. Door de gelijksoortige bebouwing aan weerszijden van De Laan komt dit hier het sterkst tot uitdrukking.

De bebouwing is gevarieerd van leeftijd, vorm en grootte. Ze bestaat overwegend uit vrijstaande panden, op betrekkelijk korte afstand van elkaar en van de weg. In de Departementsstraat is alleen de oudere bebouwing in het plan meegenomen. Er is hier sprake van vrijstaande, verwante bebouwing op betrekkelijk korte afstand van elkaar en de weg.

R.P. Dojesweg en omgeving (vooroorlogs geplande bebouwing)

Deze gebieden bevinden zich aan de buitenkant van het dorp langs de Talmaweg, Kwekersweg, R.P. Dojesweg en de Treubweg. Het betreft hier ruim gesitueerde, vrijstaande lintbebouwing vooral van het type krimpenhuis. Het groen is bepalend voor het karakter. Grotendeels gaat het hier om landarbeidershuizen die zijn gerealiseerd door de uitvoering van de Landarbeiderswet (1918). Met financiele hulp van het Rijk kon een landarbeider een plaatsje kopen geschikt voor woning en land. Na dertig jaar was alles vrij en eigen.

Bebouwing aan de noordoostzijde van het dorp bestaat vooral uit het type Krimpenhuis op ruime percelen. Er is veel waardering voor de veelal gave en oorspronkelijke bebouwing.

't Lage van de Weg (uitvalswegen)

De bebouwing aan Bovenhuizen vormt een centrumachtig gebied aan de doorgaande weg. Opvallend zijn de overwegend korte afstand op de weg en de grote dichtheid die een duidelijke straatwand tot gevolg hebben. Specifieke bebouwing markeert het enige kruispunt.

Zowel aan de oost- als aan de westzijde bepalen markante boerderijen de entree van het dorp. Vanaf het kruispunt aan Bovenhuizen vormt de Lageweg een tweezijdig bebouwingslint in noordelijke richting. De bebouwing is naar aard en plaatsing gevarieerd van karakter, waarbij de dichtheid naar het noorden toe afneemt.

Nabij Bovenhuizen staan aan beide zijden van de straat een aantal dubbele woningen. Het straatje valt vanaf Bovenhuizen nauwelijks op. Omdat het in het verlengde ligt van de Lageweg doet het toch mee in het beeld van het dorp. Het gebiedje kenmerkt zich door het open karakter dat veroorzaakt wordt door de zeer geringe dichtheid en het nagenoeg ontbreken van erfscheidingen. Het betreft hier slechts enkele woningen met bijgebouwen die op grote onderlinge afstand staan. Hier is sprake van een open karakter (zonder erfscheidingen) en een beeld met diverse bebouwing

Lintbebouwing Oude Dijk

Als gevolg van de inpoldering verloor de Oude Dijk zijn functie en raakte in verval. Het bebouwingslint is oost-westgericht met diverse bebouwing: kleinere boerderijen, maar ook grootschalige boerderijen en woningen. De bebouwing is gesitueerd op de grens van twee verschillende landschapstypen. Met name de grote boerderijen worden als waardevol beschouwd.

4.1.3 Kwaliteiten

De belangrijkste kwaliteit van Uithuizen: de twee verschillende landschappen die in en om het dorp op de kwelderwal ervaren kunnen worden. Aan de noordkant het dijkenlandschap en aan de zuidzijde het marenlandschap. De relatie tussen de beide landschappen is op sommige plekken nog aanwezig. De woonlinten aan de noordkant hebben een sterke structuur die nadrukkelijk is gebaseerd op de onderliggende verkaveling van de polder.

Waardevol is ook de historische dorpskern en het Boterdiep die bijna tot in het hart van Uithuizen loopt. De borg en zijn directe omgeving is een kernkwaliteit voor Uithuizen. Het marenlandschap aan de zuidkant van Uithuizen is ook een kernkwaliteit. In de woonwijk Dingewold II is de waterpartij ontworpen op de zichtlijnen tussen de Jacobikerk en de Meistertoren. De laanbeplanting van de J.F. Kennedylaan en de J. Cohenstraat is een prettige continue begeleiding van deze ontsluitingsweg.

Aan de zuidwestkant van Uithuizen ligt los van het dorp in het marenlandschap de historische wierde Oldörp. Deze wierde is van archeologische en landschappelijke waarde. In het zuiden van Uithuizen, aangrenzend aan het dorp, ligt een zone met bos en open grasweides dat van recreatieve waarde is voor Uithuizen. Tussen Uithuizen en Uithuizermeeden is de openheid en het contact met het open landschap gering, omdat bospartijen voor een deel de weg begeleiden en deze ook aanwezig zijn in het zuidelijk tussengebied.

Het Boterdiep met zijn lintbebouwing is niet alleen een ruimtelijke element voor Uithuizen, maar is ook van historische betekenis.

4.2 Uithuizermeeden

4.2.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Ten oosten van Uithuizen wordt het aangeslibde gebied als hooi- en weiland, ofwel 'meeden' in gebruik genomen. Uithuizermeeden wordt in 1250 een zelfstandige parochie. De structuur van het dorp wordt bepaald door het tracé van een opdijk tussen twee zeewerende dijken. Uithuizermeeden kent twee kernen: rond de Mariakerk (Torenbuurt) en ter plaatse van de kruising spoor en weg in het noorden.

Aanvankelijk bevindt de lintbebouwing zich alleen ten zuiden van de Hoofdstraat. Na 1850 wordt de lintbebouwing uitgebreid langs beide zijden van de weg. Deze lintbebouwing is bepalend voor het cultuurhistorisch beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp.

Het oostelijk deel van het dorp is ontstaan na aanleg van de nieuwe Kadedijk (middendijk) in 1651.

In en om het dorp hebben verschillende borgen gestaan, waarvan de Rensumaborg als zodanig bewaard is gebleven.

De straten en linten zijn verder gegroeid langs uitvalswegen en geven een wisselend beeld. Van grote invloed op de verder ontwikkeling van Uithuizermeeden is de aanleg van de spoorlijn van Groningen naar Roodeschool. Rond de kruising tussen spoor en weg ontstaat een kom van bebouwing.

In de periode 1900 - 1940 wordt de komvorming bij het spoor versterkt door verdichting van bouwactiviteiten rondom de oude kern. Ook vindt er een uitbreiding plaats in de richting van de haven. Later ontstaat uitbreiding bij de kom ten oosten van de Hoofdstraat.

4.2.2 Karakteristiek

Op grond van historisch-stedenbouwkundige en beeldkenmerken zijn in het gebied verschillende delen te onderscheiden. De volgende gebieden zijn te onderscheiden:

• eenzijdig lint;
• centrumgebied;
• tweezijdig lint;
• Torenbuurt;
• gebied rondom centrum;
• Uitlopers en Hefswal en Lutjewegje.

Eenzijdig lint (oude kern)

Dit gebied betreft de bebouwing aan de Hoofdstraat en een deel van de Torenstraat. Het bebouwingsbeeld is tamelijk gevarieerd. De bebouwing bestaat uit dwarshuizen en vrijstaande bebouwing. De panden staan niet allemaal op gelijke afstand en verschillen onderling in grootte en detaillering. De bebouwing bestaat veelal uit negentiende en twintigste eeuwse bebouwing.

Waar de eenzijdige bebouwing uit grotere panden bestaat, wordt de relatie tussen bebouwing en ruimte hoger gewaardeerd.

Centrumgebied (oude kern)

Dit stuk lintbebouwing aan de Hoofdstraat sluit aan bij het hiervoor behandelde gebied en eindigt ter hoogte van de Meidoornlaan. Het gebied is voornamelijk steenachtig van karakter. Er is hier sprake van gevarieerde bebouwing. De bebouwing is gesloten, direct aan de straat gelegen.

Daar waar de straatwanden gesloten en wat hoger zijn, is sprake van een hoge waardering. Ook het gevarieerde karakter van de bebouwing draagt bij aan een positieve waardering van het gebied.

Tweezijdig lint (oude kern)

Dit gebied bevat de bebouwing aan de Hoofdstraat ten oosten van het centrumgebied. Hoewel de overwegend bescheiden bebouwing ruimer is gesitueerd, is er toch sprake van wandvorming. De bebouwing bestaat grotendeels uit dwarshuizen en vrijstaande bebouwing.

Torenbuurt (oude kern)

Het gebied rondom de Mariakerk laat zich duidelijk als eenheid lezen. Er komen veel royale, ruim gesitueerde panden voor. De woonhuizen hier worden positief gewaardeerd.

Gebieden rondom het centrum en uitvalswegen

Het betreft de gebieden Burchtstraat, Bergsmastraat en Noorderstraat en de Stationsstraat. De bebouwing dateert van voor 1905. Elke straat heeft zijn eigen karakter. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit krimpenhuizen en dwarshuizen. Met uitzondering van de Stationsstraat is hier sprake van tamelijk gesloten straatwanden. De Stationsstraat bevat royale, ruim gesitueerde panden.

Uitlopers en Hefswal (uitvalswegen en vooroorlogs geplande bebouwing)

Het betreft hier de gebieden Langelandsterweg, Tuinbouwweg, Havenweg, Buurtwegje, Hefwalsterweg en Lutjewegje. De gebieden bevinden zich aan de buitenzijde van het dorp en zijn lineair van karakter, waarbij een- en tweezijdige bebouwing en open ruimte elkaar afwisselen. De vrijstaande lintbebouwing is grotendeels ruim gesitueerd.

4.2.3 Kwaliteiten

Belangrijke kwaliteit: (het samenspel van) de twee verschillende landschappen die in en om het dorp op de kwelderwal ervaren kunnen worden. Aan de noordkant het dijkenlandschap en aan de zuidzijde het marenlandschap. De relatie tussen de beide landschappen is nog steeds sterk in de open zones ten westen en ten oosten van Uithuizermeeden.

Verschillende interacties met dit landschap aan de rand van het dorp zijn aangemerkt als kwaliteit. Aan de noordzijde de specifieke uitzichtsituaties in de verkavelingsrichting, de landschappelijke overgang van dorp naar landschap aan de zuidkant. Aan de oostzijde de sterke rand van het dorp in de vorm van bebouwingslinten met voorkanten naar het landschap. Daarnaast vormt de borg en zijn directe omgeving, de fraaie aanrijroutes en het oude bebouwingslint als drager van Uithuizermeeden, een kwaliteit voor het dorp.

Het gebied ten noordoosten van Uithuizermeeden tot aan Hefswal heeft door bebouwing en groenstructuren niet meer het oorspronkelijke transparante karakter dat het dijkenlandschap kenmerkt. Het karakter van dit gebied is die van een (groene) kamer; een overwegend leeg binnengebied, omkaderd met afwisselend sterke of zwakkere diffuse randen.

4.3 Roodeschool

4.3.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Roodeschool ligt in de Oostpolder. Het gebied wordt in 1718 ingedijkt en daarna groeit de bevolking gestaag. Het dorp dankt zijn naam aan de rode kleur van de school die in 1830 wordt gebouwd.

Tot 1850 bestaat Roodeschool uit twee delen. De westelijke lintbebouwing bevindt zich langs de weg naar Uithuizermeeden. Het oostelijk gedeelte bestaat uit bebouwing rond de Hooilandseweg.

Tussen 1850 en 1900 groeit het westelijke gedeelte het snelst door de aanleg van de spoorlijn naar Roodeschool. Deze uitbreidingen bestaan voornamelijk uit arbeiderswoningen. Bij het station worden de meer luxe woningen gesitueerd. Ook komen er winkels en boerderijen bij. Met name ten noorden van de Hooilandseweg verrijzen eenvoudige arbeiderswoningen.

In het oostelijk deel van het dorp wordt in 1871 de gereformeerde kerk en bijbehorende pastorie gebouwd. Begin 1900 komen er een kosterswoning en een school bij.

In de periode tussen 1900 en 1940 vindt een verdichting plaats binnen de bestaande structuur.

4.3.2 Karakteristiek

Op grond van historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is het plangebied te onderscheiden in vier deelgebieden:

• Hooilandseweg;
• Roodeschool-Noord;
• Tilweg;
• Laanweg/Canadaweg.

Hooilandseweg (oude kern en bebouwing langs uitvalswegen)

De Hooilandseweg is de belangrijkste structuurlijn van het dorp. Het is de ontsluitingsweg en beelddrager van Roodeschool. De vrijwel aaneengesloten bebouwing is gevarieerd van samenstelling. De twee kerken vallen als gevolg hiervan vooral op door hun grotere bouwhoogte. Ze maken met de aangrenzende bebouwing deel uit van de straatwand, waardoor het doorgaande karakter van de weg wordt versterkt. Het overheersende lineaire karakter van de Hooilandseweg bindt ook de twee te onderscheiden bebouwingsconcentraties. Men verlaat het dorp voor het gevoel daardoor pas als de laatste bebouwing is gepasseerd.

In de westelijke bebouwingsconcentratie staat de bebouwing naar de kern toe, op geringere onderlinge afstand en tevens meer direct op de weg. In het oostelijke gedeelte van het dorp is de bebouwing wat ruimer gesitueerd. Dit geldt vooral voor het gedeelte tussen de twee hoofdmomenten, waar de aan een zijde van de weg geplaatste open bebouwing vooral bestaat uit boerderijen. Karakteristiek is de diversiteit van de bebouwing.

De aanwezigheid van gedifferentieerde woonmogelijkheden langs de beelddrager van het dorp wordt positief gewaardeerd.

Roodeschool-Noord (vooroorlogs geplande bebouwing)

Roodeschool-Noord beslaat het gebied ten noorden van de Hooilandseweg en wordt verder begrensd door de Prinsenhof, de Westerdijkstraat en de Trompstraat. De buurt kenmerkt zich door de afwisseling in situering en bebouwingstypen van de overwegend eenvoudige panden. De straten zijn voor een aanzienlijk deel eenzijdig bebouwd, waardoor de achtertuinen vaak doorlopen tot aan de achtergelegen straat. De combinatie van eenvoudige kleine panden, doorzichten en grote open tuinen geeft dit gebied een open, groen en geheel eigen karakter dat hoog wordt gewaardeerd.

De tweelaagse strokenbouw wordt hier met name door de hoogte ervan als negatief ervaren.

Beeldopbouw Tilweg (vooroorlogs geplande bebouwing)

De Tilweg wordt gekenmerkt door het gevarieerde karakter van bebouwing en ruimte. Deze ruimtelijke verscheidenheid wordt niet negatief gewaardeerd. De garage op de hoek met de Hooilandseweg bepaalt in sterke mate de entree van de straat. Het hier tegenover gelegen terrein is ingenomen door de gasinstallatie en het omringende openbaar groen.

Laanweg/Canadawegje (bebouwing langs uitvalswegen)

Het betrekkelijk open groene karakter van deze straten wordt positief gewaardeerd.

4.3.3 Kwaliteiten

De openheid van het dijkenlandschap en de relatie tussen het dorp en het landschap middels doorkijken en vergezichten vormen een belangrijke kwaliteit. Daarnaast is het hoofdlint een sterke drager voor het dorp, waarin fraaie staaltjes van vooroorlogse architectuur te zien zijn. Ook de secundaire linten aan de noordkant vormen waardevolle straatjes. De westelijke bebouwingsrand vormt een sterk en herkenbaar front voor Roodeschool. De open groene ruimtes in het zuidelijk gebied vormen waardevolle plekken in een dorp waar parken ontbreken.

4.4 Usquert

4.4.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Het dorp Usquert is in het begin van de jaartelling ontstaan als een radiale wierde op een kwelderwal. Tot 1850 is de vrijwel aaneengesloten bebouwing geconcentreerd langs de ringweg (Raadhuisstraat, Boermanjeweg, Schoolstraat en Hoofdstraat). Tussen 1850 en 1900 wordt een aantal nieuwe straten met soms opvallende arbeiderswoningen en winkeltjes aangelegd. Ook groeit het dorp langs uitvalswegen.

Ten zuiden van de wierde wordt de spoorlijn van Groningen naar Roodeschool aangelegd en komt er een verbinding met de wierde via de Stationsstraat. In de buurt van het station worden luxe villa's en een koffiehuis/hotel gebouwd.

Ook de haven bij Usquerdermaar komt tot ontwikkeling. Langs de uitvalswegen buiten het dorp ontstaan verschillende verzamelingen statige, luxe huizen. In de periode na 1900 vinden opnieuw uitbreidingen plaats langs uitvalswegen en bij de haven. De uitbreidingen bestaan voor een groot deel uit villa's.

Kenmerkend voor Usquert is het samenspel van eenvoudige landarbeiderswoningen op ruime kavels langs de Wadwerderweg in samenspel met de grote herenboerderijen. Dit gebied is daarom van bijzondere stedenbouwkundige waarde, omdat het de sociale verhoudingen van weleer goed weergeeft. Dit gebied heeft ook de status van beschermd gezicht.

De historische lintstructuren aan de westzijde van het dorp met de statige villa's en aan de oostzijde de enkelvoudige lintstructuren aan de rand van het dorp dragen veel bij aan de herkenbaarheid van Usquert. Aan de Oude Dijk is de boerderijstructuur nog aanwezig.

4.4.2 Karakteristiek

Op grond van historisch-stedenbouwkundige en beeldkenmerken zijn in het gebied verschillende delen te onderscheiden. De volgende gebieden zijn te onderscheiden:

• oude centrum;
• Usquert Zuid;
• Wadwerderweg;
• Streeksterweg;
• Lutjebos/Tuinbouwpad;
• Zijsterweg.

Oude centrum (oude kern)

De bebouwing rondom de kerk is overwegend gesloten van aard. Deze plek in het dorp heeft een besloten sfeer.

De oude korpskern wordt omsloten door een onregelmatig verlopende ringweg, onder meer gevormd door de Hoofdstraat, de Boermanjeweg en de Raadhuisstraat. Binnen deze ring vormt de bebouwing overwegend gesloten straatwanden, de buitenzijde van de ring is (met uitzondering van de oostzijde) veel opener en groener van karakter. In de oude dorpskern, rond de kerk, bestaat de beeldopbouw uit een gesloten straatwand, de bebouwing staat aan de straat.

Aan de buitenzijde van de ring is het beeld opener en groener. De tegenstelling in het ruimtelijk beeld binnen en buiten de 'ring' wordt positief gewaardeerd. De oude bebouwing in de kern concentreert zich vooral in het westelijk deel van de wierde. De grote panden bevinden zich rond de kerk en aan de Raadhuisstraat.

Het overige deel is duidelijk meer bescheiden van schaal. De panden staan daar dicht opeen en kort op de straat. De samenhang in het ontwikkelingspatroon van de wierde en de aard van de veelal nog aanwezige oude bebouwing wordt positief gewaardeerd. In dit deel kenmerkt de straatwand zich door dwarshuizen en ruime villa's.

Usquert Zuid (oude kern en uitvalswegen)

Usquert Zuid betreft de bebouwing ten zuiden van de spoorlijn, rond de haven van de Usquerder Maar. De spoorlijn snijdt het gebied af van de rest van het dorp. De Havendwarsstraat loopt nu dood tegen de spoordijk. Een belangrijk element vormt de heringerichte haven. Aan de zuidzijde van het water bevindt zich een bedrijventerrein met enkele loodsen; het beeld is rommelig.

De bebouwing heeft de meeste kwaliteit op de hoek van de haven en langs de Usquerderweg. Het begeleidende groen en de vormgegeven afsluiting van de haven zorgen voor enige samenhang ter plaatse. Overigens is er sprake van bebouwing die in een weinig geordend verband ten opzichte van de straat is geplaatst. Het karakter is als gevolg daarvan niet erg uitgesproken. De beeldopbouw is divers.

Wadwerderweg (beschermd gezicht)

De Wadwerderweg is een beschermd dorpsgezicht. De Wadwerderweg heeft twee gezichten, een rijk deel met grote villa's, vaak op ruime terreinen en een meer sober deel met eenvoudige arbeiderswoningen. Op de overgang tussen beide delen raakt de weg de provinciale weg ter plaatse van een markante boerderij die als het ware als scharnierpunt functioneert. Met uitzondering van deze plek wordt de relatie met de provinciale weg als negatief ervaren. De beeldkwaliteit van de gehele Wadwerderweg wordt positief gewaardeerd, waarbij ook de (historische) tegenstelling tussen beide gezichten van wezenlijk belang is. De beeldopbouw kenmerkt zich door ruime villa's en als een divers lint.

Streeksterweg (bebouwing langs uitvalswegen)

Aan de Streeksterweg verloopt het karakter van tamelijk besloten aan de westzijde tot meer open aan de oostzijde. Het groene westelijke deel met villabebouwing ligt feitelijk nog in het dorp. Het oostelijk deel met burgerwoningen en arbeiderswoningen vormt met eenzijdige bebouwing een inleiding op het open buitengebied. Het wisselend ruimtelijke beeld en de beeldkwaliteit en ritmiek van de panden wordt positief gewaardeerd. De beeldopbouw kenmerkt zich door een straatwand met dwarshuizen, villa's en diverse lintbouwing.

Lutjebos/ Tuinbouwpad (bebouwing langs uitvalswegen)

Aan Lutjebos en het Tuinbouwpad vindt men overwegend eenvoudige arbeiderswoningen in een open verkaveling. De eenzijdige lintbebouwing van Lutjebos is door de provinciale weg in tweeën gedeeld. Het landelijke karakter is hier een belangrijke kwaliteit.

Zijlsterweg (bebouwing langs uitvalswegen)

De bebouwing aan de Zijlsterweg levert een gevarieerd beeld op. Wel is er veel samenhang in situering wat een helder straatprofiel tot gevolg heeft, met aan de westzijde evenwijdig en aan de oostzijde loodrecht geplaatste panden. De variatie en het transparante ruimtelijke beeld leidt tot een positieve waardering. De beeldopbouw is een divers lint.

4.4.3 Kwaliteiten

Op de schaal van de kern vormt de context van twee verschillende landschappen (het dijkenlandschap en het marengebied) en de oude wierdestructuur de belangrijkste kwaliteit. De bijzondere kwaliteiten van het dorp bestaan uit de verschillende doorkijken op het landschap, een fraaie zuidelijke aanrijroute, de fraaie historische boerderijen her en der in het landschap en de bomenlaan op weg naar het tennispark en de begraafplaats.

De historische lintstructuren aan de westzijde van het dorp (Wadwerderweg) met de statige villa's en aan de oostzijde de enkelvoudige lintstructuren aan de rand van het dorp dragen veel bij aan de herkenbaarheid van Usquert.

4.5 Warffum en Breede

4.5.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

De voormalige gemeente Warffum bestaat uit het hoofddorp Warffum en het dorp Breede. De vroegere dorpen Oostervalge, Westervalge en Oudendijk zijn met Warffum vergroeid.

Het dorp Warffum ligt op een grote rechthoekige wierde en wordt gevormd door parallel aan elkaar gelegen straten. Deze structuur is nog dusdanig gaaf dat de wierde van Warffum tot beschermd dorpsgezicht is verklaard. De bebouwing van Warffum bevindt zich tot 1850 grotendeels op de wierde. De bebouwing bestaat uit woningen en huisvesting voor ambachten. Ook is er sprake van enige bebouwing aan de oude Zeedijk ten noorden van de wierde.

Tussen 1850 en 1900 wordt het dorp lineair uitgebreid. Binnen de bestaande structuur vindt verdichting plaats met een menging van arbeiders-, burger- en middenklaswoningen. In 1868 wordt de rijks-HBS gebouwd. Warffum krijgt een station aan de spoorlijn Roodeschool-Groningen. Rondom het station verrijzen enkele vrijstaande villa's. Ook vinden uitbreidingen langs de doorgaande wegen plaats. De verdichting langs de bestaande wegenstructuur gaat verder in de periode 1900-1940. Tussen de wierde en de Warffummermaar (omgeving Groot Hofstraat) worden arbeiders- en burgerwoningen gebouwd.

In 1933 begint de Landarbeidersstichting met de aanleg van Helpman. Dit wijkje met 20 landarbeiderswoningen bevindt zich langs twee straten ten westen van de Warffummermaar. Vanwege de stedenbouwkundige structuur is Helpman van bijzondere waarde. Het gebied tussen de haven en de spoorlijn wordt in de jaren dertig, veertig en vijftig ingevuld met ruime woningen.

De woningen langs de rechte, parallel lopende straten direct aan de weg in het hart van het dorp zijn zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp. De buurten en linten zijn verder gegroeid langs de uitvalswegen. De afwisseling van lintbebouwing en buurtjes met aan de noordzijde van de kern grotere open tussenliggende ruimten en een asymmetrisch straatprofiel geven het gebied een bijzonder karakter.

4.5.2 Karakteristiek

Op grond van historisch-stedenbouwkundige- en beeldkenmerken zijn in het gebied verschillende delen te onderscheiden, namelijk:

• centrum;
• uitlopers van het centrum;
• Juffer Marthastraat/Breede;
• Oude Dijk;
• Helpman.

Centrum (Warffum beschermd dorpsgezicht)

Het wegenpatroon van het centrum van Warffum wordt gevormd door een stelsel van in noord-zuidrichting parallel aan elkaar gelegen straten en paden. Door hun gestrekte beloop, hun nagenoeg rechte rooilijnen en het ontbreken van visuele afsluitingen op de uiteinden hebben deze straten een geringe ruimtelijke beslotenheid.

Kenmerkend zijn de steeds wisselende gezichtspunten als gevolg van de hoogteverschillen tussen het middendeel en de uiteinden van de straten.

Eveneens karakteristiek zijn de kerkenpaden, die ruimtelijk deels door woonbebouwing, door schuren en door hekken, hagen en schuttingen worden begrensd. Het kerkhof rondom de centraal op de wierde gelegen kerk vormt de enige open ruimte, maar is weinig opvallend omdat ze is opgenomen binnen het stratenpatroon.

De dorpsstructuur Ievert in samenhang met de deels historische bebouwing en de grotendeels vrije ligging van de wierde in het open landschap, een historisch-ruimtelijk waardevol beeld op en is derhalve aangewezen als beschermd dorpsgezicht.

Uitlopers van het centrum (bebouwing langs uitvalswegen en vooroorlogs geplande bebouwing)

Aansluitend op het centrum bevinden zich enkele villagebiedjes aan de oude invalswegen. De bebouwing staat op ruime, met veel groen ingeplante kavels, waardoor met name aan de Oosterstraat de overgang van de besloten centrumsfeer naar de aansluitende brede groene ruimte heel manifest wordt. De hoge ligging van de villa's en de terreinafscheiding door middel van de sloot heeft een hoge waardering.

Het buurtje met de in de dertiger en zestiger jaren gebouwde burgerwoningen tussen de Cronjestraat en het spoor wijkt door z'n gesloten front sterk af van z'n omgeving met zeer ruim gesitueerde villa's en open ruimtes.

Juffer Marthastraat/Breede (oude kern en bebouwing langs uitvalswegen)

Dit gebied omvat de oude uitlopers in oostelijke en westelijke richting, de Oostervalge, het meest westelijk gelegen gedeelte van de Westervalge, Breede, en de in 1937 aangelegde verbinding voor doorgaand verkeer, de Juffer Marthastraat. De laatste bestaat, met uitzondering van enkele villa's ten zuiden van de weg, uit een langgerekt eenzijdig bebouwingslint. Er is hier sprake van een breed ruimtelijk profiel, met name door de open groene ruimte aan de zuidzijde. De diversiteit in ruimte en bebouwing wordt positief gewaardeerd, voor zover deze aanwezig is.

De bebouwing aan de Juffer Marthastraat en het aansluitende noordelijke deel van de Oostervalge bestaat hoofdzakelijk uit burgerwoningen in de Amsterdamse School-stijl. Het kleurgebruik, donkerrode en bruine baksteen, is kenmerkend voor dit gedeelte van het gebied en verleent het een grote samenhang. Naar de uiteinden van het lint vertoont de bebouwing meer variatie in leeftijd, situering en grootte. Hier treffen we een afwisseling aan van eenvoudige arbeidershuisjes, boerderijen en iets ruimer gesitueerde burgerwoningen.

Oude Dijk (lintbebouwing Oude Dijk)

Het betreft hier een uit eenvoudige arbeiderswoningen bestaand buurtje langs de Oude Dijk, op het open landschap gericht, en aan de Katershorn en de Schapeweg. De weg ligt op een oud dijktracé. Het dijktalud, de hierachter gelegen sloot, het vele groen op eigen erf, alsmede het wijdse uitzicht dragen bij aan de positieve waardering van het gebied. De Katershorn heeft door z'n ligging achter de Oude Dijk het karakter van een privé achteraf gebiedje. Een bijzondere plek is het haast idyllisch aandoende gebiedje rond het sluisje.

De bebouwing is met uitzondering van de westzijde van de Schapeweg zeer afwisselend gesitueerd en is gevarieerd van samenstelling. Zo komen er enkele boerderijen voor en een stenen onderbouw van een oude korenmolen.

De iets recentere bebouwing aan de Schaapweg vormt een verbinding met het dorp. De westzijde bestaat

uit op gelijke afstand van elkaar geplaatste dwarshuizen. In tegenstelling tot in de rest van het gebied treffen we hier een gesloten straatwand aan. De grote eenheid in bebouwing Ievert een positieve bijdrage aan het beeld van de Schaapweg.

Helpman (vooroorlogs geplande bebouwing)

Helpman is een in het begin van de vorige eeuw ontwikkeld buurtje met ruim gesitueerde eenvoudige landarbeiderswoningen. Het gebied is zo verkaveld dat elk pand op een ruim eigen erf staat. De straat is daardoor voor een groot deel eenzijdig bebouwd. Kenmerkend zijn de krimpenhuizen. De panden staan op regelmatige onderlinge afstand en nagenoeg loodrecht op de weg. Het omringende groen speelt een grote rol in het beeld. Het betrekkelijk open groene karakter van dit gebied wordt positief gewaardeerd. De bebouwing draagt hier door z'n eenheid in situering en karakter sterk aan bij. Hier is sprake van een samenhangend buurtje waarvan de karakteristiek (situering, bebouwingstypologie en groene ruimte) behouden dienen te blijven.

4.5.3 Kwaliteiten

Warffum is een fraai wierdendorp met bijzondere cultuurhistorische ontwikkeling. Het dorp is deels als beschermd dorpsgezicht aangewezen. Kwaliteiten van dit dorpsgezicht zijn:

• wierdenstructuur met parallel lopende straten en paden;
• typerende situering van bebouwing zonder sterke concentraties;
• doorzichten tussen de bebouwing;
• gedeeltelijk vrije ligging van de wierde in het landschap;
• openheid bij de haven begrensd door bebouwing;
• wisselende gezichtspunten door de grote hoogteverschillen;
• de kenmerkende kerkpaden;
• terrein voormalige Groothof;
• pastorie met omvangrijke tuin.

Aan de Oosterstraat, de Stationstraat en de Westervalge wordt de villabebouwing positief gewaardeerd. Ook de samenhang in de buurt Helpman en van de lintbebouwing langs de Oude Dijk wordt als kwaliteit gezien.

4.6 Zandeweer

4.6.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Het dorp Zandeweer ligt op een zandrug en is ontstaan op een kruising van twee landwegen. In het centrum van Zandeweer staat een middeleeuwse kerk. De eerste helft daarvan stamt uit de dertiende eeuw, de tweede helft uit de vijftiende eeuw. Verder staat in Zandeweer de korenmolen Windlust.

In de periode voor 1850 groeit de lintbebouwing langs de weg. Tussen 1850 en 1940 breidt de lintbebouwing zich uit langs de weg ten noorden van de kern. Het betreffen voornamelijk arbeiderswoningen, eenvoudige burgerwoningen en enkele winkelpanden.

4.6.2 Karakteristiek

Op grond van historisch-stedenbouwkundige- en beeldkenmerken zijn in het gebied verschillende delen te onderscheiden, namelijk:

• Hoofdstraat/Poelweg;
• Veilingweg/Molenhorn/Noorderweg;
• Zandeweer-Zuid.

Hoofdstraat/Poelweg (oude kern)

De haaks op elkaar staande lineaire straten Hoofdstraat en Poelweg vormen de oude kern van Zandeweer. De direct aan de weg grenzende bebouwing geeft de Hoofdstraat een besloten karakter. De ruimtelijke kwaliteit wordt ondersteund door het traditionele negentiende eeuwse karakter van de bebouwing. Dit geldt vooral voor het gedeelte tussen de kerk en de bejaardenwoningen op de hoek van de Onnemaweg. Er is geen sprake van aaneengesloten bebouwing. De groene open plekken in de bebouwing vormen een waardevolle afwisseling in de straat en zijn onderscheidend ten opzichte van andere historische straatwanden in de andere kernen.

Centraal in de Hoofdstraat en de Poelweg bestaat de beeldopbouw uit een straatwand met dwarshuizen, de bebouwing staat (vrijwel direct) aan de straat. Dit is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp.

Aan de uiteinden van de straten gaat deze beslotenheid over in een opener beeld dat aansluit bij de daaraan grenzende gebieden. Het traditionele materiaal- en kleurgebruik voor bebouwing en bestrating zijn kenmerkend.

Op de hoek Hoofdstraat-Onnemaweg bevindt zich een open plek met twee hierop georiënteerde blokjes bejaardenwoningen. Deze plek wijkt hierdoor sterk af van het karakter van de Hoofdstraat. Aan de Poelweg is veel van de oorspronkelijke bebouwing vervangen door nieuwbouw. Deze staat op ruimere afstand van de weg en heeft een voortuintje. Hierdoor ontstaat een brokkelige rooilijn.

Vanaf de Hoofdstraat heeft de Poelweg een fraaie besloten entree. Tegenover de kruising met de Poelweg staat de dertiende eeuwse kerk met losstaande toren uit de vijftiende eeuw. Vanaf de Poelweg Ievert deze samen met de nauwe aansluiting aan de Hoofdstraat een boeiend traditioneel dorpsbeeld op. Het fraaie besloten dorpsbeeld rond kruising Hoofdstraat/Poelweg zou behouden moeten blijven.

Veilingweg/Molenhorn/Noorderweg (oude kern en bebouwing langs uitvalswegen)

Ten noorden van het oude centrum ligt de doorgaande weg die Doodstil verbindt met Eppenhuizen via de Molenhorn en met Oldenzijl via de Noorderweg. De Veilingweg heeft een lineair karakter. Het brede ruimtelijke profiel wordt versterkt door de vele openingen in de zuidelijke straatwand en de ondergeschiktheid van het begeleidende groen. De noordwand vormt een tamelijk gesloten gevelwand van vrijstaande bebouwing die met een Iichte knik overgaat in de vergelijkbare, maar ruimer gesitueerde bebouwing aan de Noorderweg.

De Molenhorn heeft door z'n slingerende verloop en afwisselend gesitueerde bebouwing een zeer gevarieerd karakter. De bebouwing geeft een afspiegeling van de ontwikkeling van het dorp. Vroeg negentiende eeuwse bebouwing wordt afgewisseld met dertiger jaren Amsterdamse School-panden. In het midden van de straat torent de op de monumentenlijst geplaatste fraaie molen Windlust hoog boven de bebouwing uit.

Zandeweer Zuid (na-oorlogs geplande bebouwing)

Ten zuiden van het centrum bevindt zich half verborgen achter de vijftiger en zestiger jaren bouwblokken aan het Frederiksoord een buurtje met verspreid gesitueerde door dicht groen ingepakte eenvoudige arbeiderswoningen. Aan de westzijde wordt het gebiedje begrensd door de eenzijdige naar het open landschap gerichte bebouwing aan de Onnemaweg. Het in zichzelf gekeerde karakter van het binnengebiedje wordt versterkt door deze ligging achteraf en het vele groen dat het zicht op de pandjes belemmert. De grotere glastuinbouwcomplexen maken de landschappelijke overgang minder geleidelijk. De kleinschaligheid aan de zuidzijde van Zandeweer is waardevol.

4.6.3 Kwaliteiten

De Hoofdstraat in Zandeweer heeft een absoluut bijzonder karakter met de vele (rijksmonumentale) dwarshuizen. Dit dorpsbeeld wordt als totaal beschermd. Het feit dat de straatwand niet aaneengesloten is met fraaie open ruimtes tussen de historische gebouwen, is een belangrijk ruimtelijk kenmerk. Ook de gave besloten dorpsstructuur rond de kruising Hoofdstraat/Poelweg wordt gewaardeerd. De karakteristieke plekken aan de noordzijde (dorsphuis) en zuidzijde (open groene hof) vormen fraaie entrees van het dorp.

4.7 Doodstil

4.7.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Doodstil is ontstaan op een knooppunt van wegen. Het betreft de kruising van het Boterdiep met de doorgaande verbinding tussen Rottum en Zandeweer via de til (=brug) over het Boterdiep.

Aan het begin van negentiende eeuw is amper sprake van een dorp, maar staan er slechts enkele huizen bij de brug. In de tweede helft van de negentiende eeuw vindt er langs het Boterdiep een kleine groei plaats in de vorm van een rij vrijstaande woningen. Die lintbebouwing breidt zich na de eeuwwisseling verder uit. Ook aan de Veilingweg en Barmerweg wordt gebouwd eveneens in de vorm van vrijstaande woningen en een enkele boerderij. Een opvallend fraai element is de omgrachte villa op de hoek Trekweg/Barmerweg bij de brug.

4.7.2 Karakteristiek

Gelet op de samenhang in historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken laat het dorp zich als een eenheid lezen. Er is daarom geen aanleiding Doodstil te onderscheiden in verschillende deelgebieden.

Het stedenbouwkundige patroon van Doodstil wordt gevormd door twee elkaar kruisende wegen, de Trekweg en de Veilingweg/Barmerweg. De Trekweg langs het Boterdiep heeft een lineair karakter. De bebouwing bevindt zich aan de westzijde. Aan de overzijde van het water staat slechts een enkel huis. Door het nagenoeg ontbreken van hoog opgaand groen heeft het dorp langs het Boterdiep een open karakter met een wijds uitzicht over het Groningerland.

Ter plaatse van de brug ontstaat enige vernauwing in het ruimteprofiel door concentratie van bebouwing en groen. Met name de Barmerweg heeft een besloten karakter door de tweezijdige bebouwing en de groene erven. De meeste bebouwing van het dorp staat aan de Trekweg ten noorden van de brug. Aan de Barmerweg en rond de brug bevinden zich enkele ruimer gesitueerde panden. De bebouwing in Doodstil is overwegend eenvoudig van karakter en in grootte overeenkomstig. Een uitzondering hierop is de rijk gedetailleerde fraaie en opvallend gelegen forse villa bij de brug.

De grote mate van variëteit in plaatsing, grootte en rooilijnen is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de oorsprong van het dorp.

4.7.3 Kwaliteiten

De ligging van het dorp in het landschap, aan een kruising van weg en water is bijzonder. De elkaar loodrecht kruisende lijnen van Trekweg versus Veilingweg/Barmerweg zijn beeldbepalend. De Trekweg is als lineair element langs het Boterdiep met de grote openheid richting landschap zeer kenmerkend. De Trekweg vormt daarmee een fraai contrast met het meer besloten karakter van de Veilingweg en Barmerweg waar het beeld wordt gedomineerd door dicht(er) groen langs de weg en het bochtige karakter ervan.

4.8 Eppenhuizen

4.8.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Eppenhuizen is gebouwd op een voormalige dijk. Het dorp is een zogenaamde 'dochternederzetting', dat vanuit de oudere wierdendorpen in de voormalige Fivelboezem wordt gesticht. Alleen de kerk staat op een verhoogd terrein. Het dorp zelf bestaat voornamelijk uit de slingerende Eppenhuizerweg.

Aan het begin van de negentiende eeuw bestaat het dorp slechts uit enkele woningen, boerderijen en de dorpskerk aan de Eppenhuizerweg.

In de tweede helft van de negentiende eeuw komt het dorp enigszins tot ontwikkeling. Aan de Eppenhuizerweg vindt uitbreiding plaats in oostelijke richting en haaks op de weg naar Kantens wordt een pad aangelegd naar de kerk waaraan enige eenvoudige arbeidershuisjes verrijzen.

4.8.2 Karakteristiek

Gelet op de samenhang in historische, stedenbouwkundige kenmerken en beeldkenmerken laat het dorp zich als een eenheid lezen. Er is daarom geen aanleiding Eppenhuizen te onderscheiden in verschillende deelgebieden.

De kern van het dorp wordt gevormd door de Eppenhuizerweg. Deze bestaat uit een slingerende weg waaraan zich, op wisselende onderlinge afstand, vrijstaande bebouwing bevindt. Het bochtig verloop van de weg en de afwisseling van bebouwing, groen en open doorzichten Ievert een gevarieerd straatbeeld op. De bebouwing staat overwegend dicht op de weg. Met het overdadige begeleidende groen geeft dit een besloten straatbeeld.

De bebouwing in het tussengelegen gebied varieert van kleine arbeidershuisjes tot keuterijen. Het traditionele karakter van de veelal negentiende eeuwse bebouwing dragen bij aan de positieve waardering voor dit gebied.

De Eppenhuizerweg komt uit op de spaarzaam bebouwde Kantsterweg. Aan de in zuidoostelijke richting lopende uitloper (zijtak) van de Kantsterweg staan enkele arbeidershuisjes. De hoger gelegen en vanuit het westen duidelijk zichtbare kerk ligt weliswaar in het verlengde van deze zijtak, maar is alleen bereikbaar via een paadje vanaf de Eppenhuizerweg. Hierdoor ligt dit gebiedje enigszins geïsoleerd ten opzichte van het eigenlijke dorp. De bebouwing aan dit deel van de Kantsterweg is visueel gescheiden van de bebouwing aan de Eppenhuizerweg door de markante, hoger gelegen schapenweide.

De grote mate van variëteit in plaatsing, grootte en rooilijnen is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de oorsprong van het dorp.

4.8.3 Kwaliteiten

Dorp en landschap zijn nauw met elkaar verweven. De variatie aan doorzichten naar het landschap, het slingerende wegbeeld en het overdadige groen zijn de belangrijkste kwaliteiten van Eppenhuizen.

4.9 Kantens

4.9.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Kantens is van oudsher een radiair wierdedorp op de kwelderwal. Centraal op de wierde staat de kerk uit de twaalfde eeuw. Rond deze kerk bevinden zich twee ringwegen, met haaks hierop radiaal lopende wegen. Deze structuur met een dubbele ringweg en een radiaal wegenpatroon is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp.

Tot 1850 is alleen de oostelijke kant van de wierde bebouwd met ruime woningen op grote, groene kavels. In de periode tussen 1900 en 1940 vindt een sterke uitbreiding van de bebouwing plaats op de westelijke helft van de wierde. Langs de uitvalswegen en het Boterdiep ontwikkelt zich een lint van bebouwing met zowel arbeiders- als burgerwoningen. Beeldbepalend voor het dorp zijn de Middeleeuwse kerk op de wierde en koren- en pelmolen De Grote Geert aan het Boterdiep.

Na de Tweede Wereldoorlog is het dorp langzaam verder gegroeid aan de westzijde van de wierde met een kleinschalige woonwijk. In diezelfde tijd zijn aan de westzijde van het dorp enkele bosgebieden aangeplant.

4.9.2 Karakteristiek

Op grond van historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is het gebied te onderscheiden in verschillende deelgebieden:

• Wierde;
• Langestraat;
• Uitlopers.

Wierde (oude kern)

De ringweg rondom de kerk manifesteert zich duidelijk. De ringweg onderaan de wierde laat zich wat minder als zodanig lezen, vooral als gevolg van het niet vloeiende ringvormige verloop en de grote wisselingen in het ruimtelijk profiel. Zo heeft de Bredewegstraat meer het karakter van een radiaal dan van de ringweg. Overigens wordt dit wel als een van de bijzondere karakteristieken van Kantens beschouwd, omdat een en ander een herkenbaar gevolg is van de ontwikkeling van het dorp langs het Boterdiep.

In het algemeen zijn de radialen wat meer gesloten van karakter dan de ringwegen. De bescheiden bebouwing staat hier overwegend dicht op de weg en bovendien bevordert het groen de beslotenheid. Het straatprofiel heeft aldus een sterke werking dat door de verschillende open plekken nauwelijks wordt aangetast.

Hoewel slechts gedeeltelijk bebouwd, kan de ringweg rond de kerk een zekere beslotenheid niet worden ontzegd, onder andere als gevolg van het beduidend lager gelegen kerkhof.

De Pastorieweg heeft een veel ruimer profiel en is open van karakter. De bebouwing is overwegend ruim gesitueerd. Er is een duidelijk verschil tussen de bebouwing in de buiten- en de binnenbocht. Aan de laatste zijde vertoont de bebouwing veel onderlinge verschillen, terwijl aan de overzijde de sfeer wordt bepaald door tamelijk overeenkomstige burgerwoningen uit de jaren '30 tot '50.

Aan de noordzijde is een deel van de Pastorieweg onbebouwd, waardoor een wijds uitzicht op het open landschap wordt geboden. Het tegenoverliggende terrein is in gebruik als kerkhof, waardoor dit gedeelte van de weg een maximale openheid kent. Met name de structuur van dit deelgebied van Kantens is nog sterk en zeer bepalend aanwezig. De ruimtelijk opzet wordt gesteund door de bebouwing, die op enkele uitzonderingen na in het huidige aanzien op zichzelf niet een hoge waardering krijgen.

Langestraat en Middelstumerweg (oude kern en uitvalswegen)

De Langestraat is de doorgaande weg van Middelstum naar Usquert. Grotendeels gelegen langs het Boterdiep raakt de weg als het ware de wierde. Hierdoor verkrijgt de weg een bijzondere karakteristiek: de op de wierde wat hoger gelegen bebouwing als een gesloten wand tegenover de grote open ruimte aan de oostzijde, met het laaggelegen diep daartussen. Waar de weg de wierde raakt, valt hij voor een groot deel samen met de als zodanig hier weinig herkenbare ringweg rond de wierde. Het doorgaande karakter is duidelijk overheersend.

De ruimtelijke opbouw van de Langestraat kent een sterke geleding. Vanaf Middelstum begint het met bescheiden, betrekkelijk ruim gesitueerde bebouwing met voortuinen. Ter plaatse van de ringweg is sprake van een gesloten straatwand die via een kleine marge direct aan de weg grenst. Deze zone wordt extra geleed door enkele opvallend grote panden, zoals de villa bij de Bredewegstraat en het voormalige gemeentehuis. Bovendien is in het centrum de bebouwing aan beide zijden van de weg gesitueerd, waardoor ten opzichte van de overigens eenzijdige bebouwing inderdaad het effect van een centrum wordt benaderd.

Een strook met ruim gesitueerde villa's vormt het laatste deel van de weg voordat ook aan de noordzijde het open landschap weer begint. Het vorengenoemde samenspel van factoren bepalen tezamen de bijzondere karakteristiek en waarde van dit deel van het dorp Kantens.

Uitlopers (uitvalswegen en oude kern)

Aan de rand van de wierde bevinden zich enkele straatjes waaraan aan het begin van de vorige eeuw bebouwing is verrezen. Enerzijds betreft het hier oude uitvalswegen, Oosterweg en Stitswerderlaan, anderzijds een nieuw aangelegde weg die een achteromverbinding maakt tussen de Pastorieweg en de doorgaande weg langs het Boterdiep. Deze Kolpendestraat is tweezijdig bebouwd en heeft door de knik in de weg en de vrijwel direct aan de straat grenzende bebouwing, een besloten karakter. Deze beslotenheid verdwijnt bij het passeren van de bocht waar een wijds uitzicht wordt geboden op het Boterdiep en het erachter gelegen open landschap.

Het begeleidende groen en de tuinen dragen bij aan de besloten sfeer van de eenzijdig bebouwde Oosterweg en Stitswerderlaan. De bebouwing aan deze straatjes vertoont veel overeenkomst in zowel grootte als karakter. Het karakter van de Kolpendestraat vertoont meer verwantschap met de bebouwing op de wierde. Het pandje bij de brug vormt een fraaie entree van de Oosterweg.

De ruimtelijke structuur van deze gebiedjes en de samenhang van de bebouwing zijn hier van grotere waarde, dan de panden afzonderlijk.

4.9.3 Kwaliteiten

De aanwezigheid van twee ringen en de verschillende radialen maken het karakter van het dorp. Dit is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp. De straatwanden en linten zijn beperkt verder gegroeid langs de Oosterweg en Middelstumerweg.

De kwaliteiten van Kantens liggen besloten in de gave wierdestructuur met een aantal karakteristieke panden en het omringende marenlandschap. Daarnaast is er waardering voor de contrasten tussen de verschillende randen van het dorp; bosachtige structuren versus sterke bebouwingsranden met voorkanten en een grote molen, geven het dorp zowel een introvert als een extravert karakter.

De oostzijde van Kantens vormt hierbij het gezicht van het dorp, terwijl aan de westkant het dorp zich verscholen houdt achter de bosstructuren. De afwisseling tussen de gebieden met een relatief hoge dichtheid en de open plekken in het dorp met doorkijken naar het landschap, zorgen voor veel afwisseling en sfeer. Fraai is ook aan de noordkant van de wierde de relatie tussen de kerk en de doorkijk naar het landschap.

4.10 Rottum

4.10.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Rottum is een radiaire wierde op een kwelderwal. In de dertiende eeuw wordt door de Benedictijner orde in Rottum het klooster Sint Juliana gesticht. Dit klooster is in 1658 gesloopt. Door deze sloop verdwijnt de oorspronkelijke indeling van de wierde en blijft alleen het radiale patroon over. Langs deze radiale wegen wordt eenvoudige bebouwing gesitueerd. Er worden een aantal boerderijen bijgebouwd.

In de periode tussen 1850 en 1940 vindt binnen de bestaande bebouwing vernieuwing plaats. De meeste veranderingen hebben zich binnen de structuur voorgedaan.

In het dorp staan de woningen vrij dicht op de straat en staan veel woningen door de radiale ontstaansgeschiedenis van het dorp in een vertande rooilijn ten opzichte van de weg. Dit is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp.

4.10.2 Karakteristiek

Gelet op de samenhang in historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken laat het dorp zich als een eenheid lezen.

Bepalend voor het stedenbouwkundig patroon van Rottum zijn de naar het midden van de wierde oplopende weg 't Lage Eind en de Tilbusscherweg. Samen met de op deze doorgaande route aansluitende Jan Boerweg en de doodlopende Kloosterweg wordt een driehoekig patroon gevormd dat het dorp een centrum verleent. De smalle straatjes, de overwegend tweezijdige bebouwing en de geringe afstand tot de weg, versterken het centrum en geven er een besloten karakter aan.

De vrijstaande huizen zijn op betrekkelijk geringe afstand van elkaar gebouwd, vooral in het centrumgebied rond de hoek Jan Boerweg-Kloosterweg. Langs de Tilbusscherweg is meer naar het westen sprake van een wat opener bebouwingsbeeld.

Het wat toevallige bebouwingsbeeld op de hoek Jan Boerweg-Tilbusserweg verstoort de ruimtelijke samenhang. Rond het eind van de Kloosterweg staan enkele verspreide panden die de afsluiting vormen van het dorp. Deze panden wijken nogal af van het algemene bebouwingsbeeld dat betrekkelijk veel overeenkomst vertoont in grootte en vorm.

4.10.3 Kwaliteiten

Het traditionele bebouwingsbeeld in samenhang met de historische ruimtelijke structuur wordt positief gewaardeerd. Het besloten bebouwde karakter in het centrum is een mooi contrast met het meer open bebouwingspatroon naar de randen van de kern. Het kerkhof aan de Kloosterweg vormt een bijzondere open plek. De excentrische ligging van de kerk als gevolg van de gedeeltelijke afgraving van de wierde is opvallend.

4.11 Stitswerd

4.11.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Stitswerd is een wierdedorp ontstaan op een lage overwal. Het is een dorp dat op zeer oude kaarten en geschriften is terug te vinden. De bebouwing op deze oeverwal is gebouwd voor 1850 en bestaat uit eenvoudige, vrijstaande gebouwen. Rond 1850 wordt de oude kerk vervangen door het huidige gepleisterde gebouw. In de periode tussen 1850 en 1940 groeit het dorp nauwelijks. Er komen enkele woningen en een haventje bij.

4.11.2 Karakteristiek

Gelet op de samenhang in historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken laat het dorp zich als een eenheid lezen. Er is daarom geen aanleiding Stitswerd te onderscheiden in verschillende deelgebieden. De analyse van de beeldopbouw is beschreven aan de hand van vakmatige kwalificaties en waarderingen op het gebied van ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische structuren.

Het feit dat het huidige Stitswerd nog maar een deel van de oorspronkelijke wierde omvat, Ievert een duidelijke ruimtelijke verscheidenheid op. Langs de oude rondweg, de Akkemaweg, is op veel plaatsen sprake van meer besloten ruimten die worden afgewisseld door doorzichten op het achterliggende open land. Aan de Stitswerderweg, die midden over de oorspronkelijke wierde loopt, wordt enige beslotenheid ervaren; meer bereikt door de beplanting dan door bebouwing.

De huidige kern van de wierde is compact bebouwd met panden van verschillende grootte. Doordat er overwegend dicht op de weg is gebouwd, ontstaan er in combinatie met het groen toch gedeelten met meer gesloten straatwanden. Daartussen en omheen vindt men open ruimten die in omvang en doorzicht variëren. De stedenbouwkundige structuur vormt voor Stitswerd een beeldbepalende voorwaarde. Ten aanzien van de bebouwing is vooral de verscheidenheid in aard en grootte waardevol, omdat daarmee nog de oorspronkelijke verscheidenheid van functies en bewoning in herinnering wordt gehouden

4.11.3 Kwaliteiten

Het dorp ademt zijn historische oorsprong door het op afstand herkenbare profiel van een Gronings dorp op een wierde, de toegankelijkheid middels slingerende wegen in het marenlandschap, de nog zichtbare wierde-opzet binnen het dorp en maat en schaal van karakteristieke bebouwing. Het is een dorp dat in gaafheid nauwelijks kan worden overtroffen.

Dorp en landschap vormen een eenheid. De smalle straten met wisselend bebouwingspatroon, het royaal aanwezige groen en diverse doorzichten naar landschap zijn een belangrijke kwaliteit van het dorp.

4.12 Oldenzijl

4.12.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Het dorp Oldenzijl is in de twaalfde eeuw ontstaan aan een dijk. Het dorp ontleent z'n naam aan de oude sluis (zijl) die heeft gelegen bij de kruising van het Meedstermaar en de oude dijk.

Wanneer dijken door de aanleg van nieuwe inpolderingen hun waterkerende functie verliezen, worden ze afgegraven. In het rechtlijnige wegenpatroon is de ontstaansgeschiedenis nog afleesbaar. Ook Oldenzijl vindt haar oorsprong aan een van de eerste dijken in het gebied. Kenmerkend is het geringe aantal dwarswegen.

Er is sprake van twee bebouwingsconcentraties. De eerste bebouwingsconcentratie bestaat uit twee haaks op elkaar liggende straten met een kerk, een school en enkele boerderijen en woningen. De andere concentratie betrekt het buurtschap Paaptil bij de brug, waar enige bebouwing is ontstaan. Tussen 1850 en 1940 wordt een beperkt aantal woningen en boerderijen bij gebouwd.

In het dorp staan de woningen op verschillende manieren aan de straat. De grote mate van variëteit in plaatsing, grootte en rooilijnen is zeer bepalend voor het cultuurhistorische beeld en de herkenbaarheid van de oorsprong van het dorp. Van belang is dat het karakter van de doorgaande weg behouden blijft.

4.12.2 Karakteristiek

Op grond van historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is Oldenzijl te onderscheiden in verschillende deelgebieden:

• Oldenzijlsterweg/Hommesweg;
• Paaptilsterweg.

Oldenzijlsterweg/Hommesweg

In samenhang met de kerk en de school vormt dit gebied duidelijk de hoofdbebouwing van Oldenzijl. De bebouwing aan de Hommesweg vertoont veel samenhang waarbij de nog duidelijk aanwezige traditionele karakteristieken het gebied duidelijk als eenheid laten lezen. Hoewel ook aan de Oldenzijlsterweg de bebouwing hoofdzakelijk traditioneel is, vertoont de situering en grootte zodanige verschillen dat van een veel gevarieerder beeld sprake is.

Ondanks de relatief grote open plekken oogt de Hommesweg als aaneengesloten bebouwing, hetgeen onder andere door het hoog opgaande groen aan de Oldenzijlsterweg niet het geval is. Beide straten zijn eenzijdig bebouwd.

Paaptilsterweg

Het gebied kent een zeer gevarieerde bebouwing. Voor zover er sprake is van enige samenhang, betreft dit de bebouwing nabij de brug. Behalve de brug bepaalt de bedrijfsbebouwing hier in belangrijke mate het beeld.

4.12.3 Kwaliteiten

De stedenbouwkundige opzet van Oldenzijl hangt nauw samen met de landschappelijke context. Deze samenhang is van waarde in Oldenzijl, waar doorzichten, de oude doorgaande weg en de beplanting op perceelsgrenzen het beeld bepalen.

4.13 Oosternieland

4.13.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Oosternieland is in de veertiende eeuw ontstaan langs een dijk en kent twee haaks op elkaar staande straten met ruime bebouwing. In de periode voor 1850 worden er een kerk, een school en enkele woningen en boerderijen gebouwd. Tot 1900 volgen er enkele kleine uitbreidingen.

Het dorp bestaat uit twee gedeelten, waarvan het westelijke deel rondom de oude kerk op een kleine wierde is gebouwd.

4.13.2 Karakteristiek

Op grond van historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is Oosternieland te onderscheiden in verschillende deelgebieden:

• Oosternielandseweg zuidelijk van de Tilweg;
• Tilweg;
• Oosternielandseweg westelijk van de Tilweg.

Oosternielandseweg zuidelijk van de Tilweg (oude kern)

Het gebied Oosternielandseweg ten zuiden van de Tilweg wordt als één geheel beschouwd, waarbij het gebied ten zuiden van de grote bocht zich als kern manifesteert. Hier staat de bebouwing overwegend dicht op de weg. Dit verleent het gebied een meer besloten karakter, dan de meer open bebouwing in het noordelijke gedeelte. Bij de laatste overheerst de relatie met het open landschap. De bebouwing is gevarieerd van karakter waarin de forse villa aan de entree van het dorp en enkele kleinere boerderijen op ruime erven markante punten vormen.

Tilweg (oude kern)

Deze kleine bebouwingsconcentratie onderscheidt zich vooral door de ligging ten noorden van de kruising ten opzichte van de rest van de bebouwing aan de Oosternielandseweg. Het hoog opgaande groen van de erven vormt een herkenbaar beeld in het landschap. Ten opzichte van de bescheiden bebouwing is de boerderij het meest markant.

Oosternielandseweg westelijk van de Tilweg (oude kern)

Het gebied rond de kerk is een duidelijk kerntje langs de weg en meer achteraf gelegen bebouwing waarvan de kerk het hoofdmoment vormt.

4.13.3 Kwaliteiten

De hoofdopzet van Oosternieland langs een dijk is landschappelijk gezien nog goed te herkennen. Er is in het dorp een nauwe afwisseling van bebouwing en open plekken met doorzichten naar het landelijk gebied. Deze afwisseling tussen geconcentreerde bebouwing en grote onbebouwde delen wordt positief gewaardeerd.

4.14 Oosteinde

4.14.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Oosteinde dankt zijn naam aan zijn ligging, het oosteinde van de Hooilandseweg. De locatie van het dorp is ook het oostelijke einde van de hooilanden van Uithuizermeeden. De hooilanden eindigen bij de Groote Tjariet ten oosten van het dorp.

Ter plaatse van de knik in de Hooilandseweg en de kruising met de noord-zuidverbinding vormt zich een concentratie van eenvoudige landarbeidershuisjes. Ook langs de Hooilandseweg ontstaat een met open gebieden afgewisseld bebouwingslint.

In de jaren '30 heeft de Hooilandseweg zich verder verdicht. In die tijd ontwikkelt zich ter plaatse van de noordelijke uitloper naar de Greedeweg eveneens bebouwing. Dit eenzijdige bebouwingslint ligt los van de kern van Oosteinde, maar hoort nog wel duidelijk bij het dorp.

4.14.2 Karakteristiek

Op grond van de historische, stedenbouwkundige kenmerken en beeldkenmerken is het plangebied onder te verdelen in de volgende gebieden:

• Hooilandseweg;
• centrumgebied;
• eenzijdige lintbebouwing;
• verspreide bebouwing rond het centrumgebied.

Hooilandseweg

De Hooilandseweg is een belangrijke verkeersader en vormt de verbinding tussen Uithuizen en Delfzijl. Hoewel ter plaatse van Oosteinde enige bebouwingsconcentratie is, blijft het doorgaande karakter van de weg hier beeldbepalend. Het gaat hier om traditionele en vroeg twintigste eeuwse bebouwing, hoofdzakelijk bestaande uit krimpenhuizen en dwarshuizen.

Centrumgebied (oude kern)

Tot het centrum wordt gerekend het gebied aan het begin van de Radsweg. Het centrumgebied kenmerkt zich door een gevarieerd ruimtebeeld. Dit wordt veroorzaakt door een wisselende situering van de panden die op zichzelf zeer verschillend zijn in grootte, vorm en functie.

Eenzijdige lintbebouwing

Aan de Radsweg en de Greedeweg ten noorden van de eigenlijke kern van Oosteinde en los daarvan bevindt zich een eenzijdig bebouwingslint. De vrijstaande panden staan nagenoeg alle loodrecht op de weg en op gelijke afstand hiervan.

Verspreide bebouwing rond het centrumgebied

Het gaat hier om enkele panden aan de Spijksterweg en het Zandwegje. De bebouwing vertoont overwegend grote verschillen in situering, grootte en vorm.

4.14.3 Kwaliteiten

Kenmerkend zijn de eenzijdige bebouwingslinten die een asymmetrisch straatbeeld opleveren en waar de relatie tussen bebouwing enerzijds en het landelijk gebied anderzijds nauw aanwezig is.

4.15 Oudeschip

4.15.1 Historisch-ruimtelijke kenschets

Het dorp Oudeschip wordt voor het eerst vermeld op een kaart uit 1820. Vanaf de achttiende eeuw worden verspreid in het jonge polderlandschap boerderijen gebouwd langs de wegen haaks op de in 1718 voltooide Middendijk.

Ter plaatse van de aansluiting van deze wegen en de Middendijk ontstaan vanaf het begin van de negentiende eeuw bebouwingsconcentraties. Met name in de tweede helft van de negentiende eeuw treedt een sterke groei op, onder invloed van de grote vraag naar arbeidskrachten in de landbouw, mede ten gevolge van de landaanwinst. Zowel langs de dijk als aan de hieraan parallel lopende Molenweg, ontstaan bebouwingslinten van voornamelijk eenvoudige arbeidershuisjes.

4.15.2 Karakteristiek

Op grond van historische, stedenbouwkundige en beeldkenmerken is het dorp onder te verdelen in:

• Dijkweg/ Molenweg;
• Derk Luddesweg.

Dijkweg/Molenweg

De ruimtelijke identiteit van de Dijkweg wordt bepaald door het dijklichaam dat, in samenhang met de eenvoudige bebouwing, aan de straat een betrekkelijk besloten karakter heeft. Bij de Molenweg is ook sprake van een dergelijk besloten karakter, alleen wordt dit hier veroorzaakt door de tweezijdige bebouwing. Ten opzichte van de bebouwing is er veel onderlinge overeenkomst.

Derk Luddesweg

De Derk Luddesweg kenmerkt zich door een meer open karakter, hetgeen onder meer wordt veroorzaakt door de deels eenzijdige bebouwing en het ruime wegprofiel. Het groen is hier veel ondergeschikter. De bebouwing vertoont weinig samenhang. De boerderij aan de Derk Luddesweg 14 markeert de entree van het dorp.

4.15.3 Kwaliteiten

Oudeschip heeft nog steeds een zichtbare relatie met de middendijk door de ligging van het bebouwingslint aan de voet van deze dijk. Bijzonder is het wiel ten westen van het dorp, waarbij de kronkel in de dijk dit wiel nog extra accentueert.

Hoofdstuk 5 Bebouwingstypologie

De historische bebouwing op het Hogeland weerspiegelt de sociale verhoudingen uit het verre verleden en varieert van zeer kleine en eenvoudige arbeiderswoningen tot imposante boerderijen en luxueuze renteniersvilla's. In de gemeente komen enkele typen boerderijen en woningen voor die als kenmerkend voor het gebied kunnen worden beschouwd door de veelvuldigheid waarmee ze zijn gebouwd. Ze worden gekenmerkt door een zeer specifiek eigen architectuur en hoofdvorm. Het gaat om de navolgende hoofdtypen.

5.1 Oldambtster-boerderij

In Noord-Groningen komen veel Oldambster-boerderijen voor. Bij het Oldambtster-boerderijtype is de schuur en het voorhuis van de boerderij onder een doorlopende noklijn ondergebracht, waarbij de schuur via sprongsgewijze versmallingen, de zogeheten krimpen, overgaat in het voorhuis. Vergrotingen van de schuurruimte vinden plaats door het toevoegen van een al dan niet haaks geplaatste bijschuur of door verdubbeling van de hoofdschuur. Ook driekapsschuren komen voor.

Het type is nauw verbonden met de agrarische geschiedenis van deze streek en is daarom van grote cultuurhistorische waarde. De bouwvorm komt veel in Groningen voor en wordt gezien als een uiting van streekeigen bouwen. Juist de relatief grote schaal van het type boerderij en de statige, sobere, doch strenge voorgevel kunnen worden gezien als een gebiedseigen kwaliteit.

5.2 Kop-hals-rompboerderij

De kop-hals-rompboerderij komt in het hele noordelijke kustgebied voor en heeft een kenmerkende gelede vorm, waarbij het voorhuis door een lagere hals met het grote schuurvolume is verbonden. Het woondeel van de boerderij is dus zichtbaar gescheiden van het bedrijfsdeel. Bij de latere typen wordt de kop van de boerderij vaak uitgevoerd als dwarshuis. De kop-hals-rompboerderij in Groningen stamt uit de zeventiende eeuw en wordt gebruikt voor zowel veeteelt als akkerbouw. In de gemeente komt de kop-hals-rompboerderij veelvuldig voor. De kop-hals-rompboerderij heeft een directe relatie met de agrarische ontwikkeling van de gemeente en is daarom van grote cultuurhistorische waarde. De bouwvorm wordt als streekeigen beschouwd.

Op het Hogeland liggen boerderijen dikwijls op een wierde. Bij de plaatsing op de wierde is niet de positie van de boerderij ten opzichte van de weg leidend, maar ten opzichte van het land. Door de wierden en de onregelmatigheid van het landschap is over de plaatsing geen eenduidige uitspraak te doen. Achter het woonhuis kunnen één, twee of zelfs drie bedrijfsgebouwen naast elkaar staan.

5.3 Groninger dwarshuis

Op het Hogeland is veel (dorps)bebouwing uitgevoerd als dwarshuis. Het dwarshuis is een overwegend symmetrisch woonhuis met de nok haaks op de kavelrichting en evenwijdig aan de weg.

De eerste voorbeelden van een dwars geplaatst huis komen in de late middeleeuwen voor. De echte opkomst vindt plaats in de negentiende eeuw. Dwarshuizen komen in grotere en kleinere varianten voor als huisvesting van arbeiders, de middenstand, notabelen en rentenierende herenboeren.

De uitvoering varieert van sober tot rijk gedecoreerd. De villa's die vanaf omstreeks 1900 worden gebouwd, zijn in uiteenlopende architectuurstijlen uitgevoerd. Het Groninger dwarshuis is een uiting van streekeigen bouwen en is nauw verbonden met de geschiedenis van de provincie Groningen en van de gemeente en is daarom van grote cultuurhistorische waarde.

5.4 Krimpenhuis

Verwant aan het Oldambtster-boerderijtype is het krimpenhuis. Kleinere boerderijen en arbeiderswoningen zijn in dit type uitgevoerd. Het is een veel voorkomend bouwwerk in Noord-Groningen met een vaak sober karakter. Het brede achterhuis gaat over in een smaller woongedeelte. Het type is nauw verbonden met de geschiedenis van de provincie en is daarom van grote cultuurhistorische waarde.

Hoofdstuk 6 Karakteristieke panden en gebieden

6.1 Inleiding

Vanuit de gemeentelijke wens om de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en in het bijzonder het erfgoed te behouden, heeft de gemeente een inventarisatie gemaakt van het erfgoed in de gemeente. Daarbij is in eerste instantie gekeken naar karakteristieken op pandniveau. Binnen de gemeente zijn diverse gebieden aanwezig met bijzondere kwaliteiten die kenmerkend zijn voor de eigenheid van de gemeente Eemsmond. De kwaliteiten van deze gebieden zitten niet alleen in de aanwezige bebouwing, maar overstijgen vaak het niveau van het individuele pand.

Om te komen tot karakteristieke panden en karakteristieke gebieden in de gemeente, is het van belang in beeld te brengen waar deze karakteristiek uit bestaat. Voorgaande hoofdstukken hebben een beeld gegeven van de kenmerken van het landschap, de karakteristieken en kwaliteiten van de dorpen en van de kenmerkende bebouwingstypologie.

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet op welke wijze de selectie en waardering van karakteristieke panden en karakteristieke gebieden tot stand is gekomen.

6.2 Karakteristieke panden

6.2.1 Inventarisatie panden

De inventarisatie van karakteristieke en beeldbepalende panden in de gemeente richt zich op de panden die voor 1950 zijn gebouwd. De eerste analyse is gedaan met gebruikmaking van bestaande informatie over ouderdom van panden en eerdere karakteristieke aanduidingen en op basis van visuele waarneming. Is een adres na deze eerste beoordeling als karakteristiek gezien, dan is er een verdere uitwerking gemaakt met motivering en foto.

6.2.2 Nadere typering bebouwing

De meest bepalende bouwwerken in het buitengebied van de gemeente Eemsmond zijn de boerderijen. In de dorpen is de verscheidenheid aan bebouwingstypologie groter. Naast woonhuizen gaat het daarbij ook om winkels, kerken, scholen, overheidsgebouwen et cetera. Wat de boerderijen betreft, is een nadere typering gemaakt om de kenmerken en kwaliteiten van de boerderijen goed te kunnen duiden en te relateren aan de inventarisatie. Er valt onderscheid te maken in enkele hoofdgroepen met daarbij behorende subgroepen:

• 1. Kop-hals-romptype (geschakelde bouwvolumes)

• traditioneel type met nokrichting allemaal gelijk;
• dwarshuistype (woonhuis dwars voorgeplaatst, veelal als latere uitbreiding van het woongedeelte);
• soms ook zonder de 'hals', dus kop-romp;
• villatype (veelal later toegevoegd woonhuis in rijke architectonische taal).

Kop-hals-rompboerderij in Usquert (rijksmonument)

• 2. Krimpentype (alles onder één nok met versmallingen (krimpen) naar het woongedeelte)

• algemeen voorkomend ook voor kleine boerderijen en/of arbeiderswoningen;
• Oldambtstertype (vanwege royale maatvoering en vaak met zaadzolders).

Oldambstertype, 'Boukemaheerd' in Uithuizen (rijksmonument)

• 3. Stelpboerderij (alles onder één nok en nauwelijks/geen krimpen)

Stelpboerderij in Usquert

Voor veel boerderijen geldt dat ze een rijke ontwikkeling kennen. Ze zijn gegroeid in omvang of zijn door de tijd heen op onderdelen aangepast. Dat geldt met name voor boerderijen die op een wierde zijn gelegen. Juist daar kunnen veel oude bewoningssporen liggen die niet allemaal meer zichtbaar zijn. Mede daardoor zijn wierden ook vanuit de archeologie interessant. Bij de inventarisatie is vooral gekeken naar het huidige exterieur van de gebouwen.

Bijschuren

Kenmerkend op het Groningerland is dat bij veel boerderijen de behoefte bestond aan veel opslagcapaciteit. Meest opvallend zijn daarbij de volgende modellen:

• aanbouwen van bijschuur (evenwijdig aan of haaks op de hoofdschuur);
• verdubbeling van de hoofdschuur (soms zelfs tot meer);
• vrijstaande schuren.

Bijschuren worden als kenmerkend meegenomen als ze onderdeel zijn van een karakteristieke of beeldbepalende boerderij.

6.2.3 Waardering van panden

De aanwijzing tot karakteristiek of beeldbepalend pand moet navolgbaar zijn, logisch en goed onderbouwd. Aan de hand van een wegingssysteem is bepaald of een pand al dan niet karakteristiek is. Daarmee wordt een objectivering nagestreefd. Alle panden van voor 1950 zijn beoordeeld op de volgende criteria:

• cultuurhistorische aspecten, zoals ontstaansgeschiedenis en lokaal belang;
• stedenbouwkundige aspecten, zoals ligging en ensemble;
• architectonische aspecten, zoals bouwstijl, zeldzaamheid en herkenbaarheid;
• authenticiteit, zoals gaafheid en kwaliteit.

Cultuurhistorische aspecten

Met cultuurhistorische waarde wordt aangegeven in hoeverre het gebouw en/of de functie als kenmerkend voor de ontwikkeling van de streek mag worden beschouwd. Dit aspect geeft tevens een indicatie van de historische waarde van het object.

Stedenbouwkundige aspecten

Met stedenbouwkundige waarde wordt aangegeven in hoeverre het bouwwerk bepalend is voor de ruimtelijke karakteristiek van de plek en/of de streek. Zodra bouwwerken een opvallende ligging (bij voorbeeld hoekpanden) en/of met een bijzondere verschijningsvorm (onder meer als gevolg van de functie) kunnen deze waarden meer aanwezig zijn. Indien sprake is van nadrukkelijke onderlinge samenhang dan scoort een gebouw ook op dit punt.

Architectonische aspecten

Met architectonische waarde wordt een duiding gegeven van de kwaliteit van het object zelf. Het gaat hierbij om de mate waarin het gebouw bepaalde historische stijlkenmerken toont, overeenkomstig de tijdsgeest en architectuur van het gebouw.

Authenticiteit in de zin van gaafheid en kwaliteit

Het gaat hierbij om de beoordeling van het exterieur. Gekeken is naar de kwaliteit van de oorspronkelijke hoofdvorm en gevels (voor zover waarneembaar). Indien er veelvuldige verbouwingen hebben plaatsgevonden of er sprake is van een sterk verwaarloosde situatie, is hier een geringe score gegeven.

Waardeoordeel en status van een pand

Op elk van de vier thema's is in het onderzoek een score bepaald:

• 1 = redelijk waardevol;
• 2 = waardevol;
• 3 = zeer waardevol.

Op basis van de toegekende punten wordt vervolgens bepaald of een gebouw al dan niet karakteristiek is. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen boerderijen die nog steeds agrarisch in gebruik zijn en alle overige panden die een onderverdeling kennen in karakteristieke en beeldbepalende bebouwing. Boerderijen worden als aparte categorie genomen vanwege enerzijds hun agrarische en bedrijfseconomische functie en anderzijds hun rol in de visuele belevingswaarde van het landschap.

• 1. Karakteristieke bebouwing: dit zijn gebouwen die op grond van hun hoofdvorm en ligging bijdragen aan de belevingswaarde van het landschap of het dorp waar ze gelegen zijn. Gebouwen in deze categorie scoren maximaal op de stedenbouwkundige aspecten en moeten ten minste 2 punten scoren op de andere drie onderdelen.
• 2. Boerderijen: dit zijn boerderijen die nog steeds agrarisch in gebruik zijn en vanwege hun functie en hun verschijningsvorm van groot belang zijn voor het karakter en het beeld van het buitengebied van Eemsmond. Boerderijen in deze categorie scoren minimaal 3 punten op de stedenbouwkundige waarde en minimaal 2 punten op de overige onderdelen.

6.2.4 Resultaat inventarisatie

De inventarisatie van karakteristieke panden heeft geleid tot de aanwijzing van:

• 157 boerderijen;
• 368 karakteristieke panden.

In Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan zijn respectievelijk de karakteristieke panden en de boerderijen benoemd en voorzien van een toelichting.

6.3 Karakteristieke gebieden

Voor het bepalen van de karakteristieke gebieden binnen de gemeente Eemsmond is gekeken naar die gebieden die kenmerkend zijn voor de ontwikkelingsgeschiedenis van de gemeente Eemsmond, het 'verhaal' van de gemeente vertellen en daarmee dragers zijn van de eigenheid en identiteit van de gemeente.

Het verhaal van de gemeente begint met het wonen op wierden in een gebied dat nog onder invloed staat van de zee. Later ontwikkelen zich dorpen op de kwelderwal van Warffum tot Oosteinde. De wierden (als oude woonplekken) en de oude dorpskernen worden daarom tot de karakteristieke gebieden van de gemeente gerekend.

In de loop van de negentiende eeuw groeien de dorpen langs bestaande uitvalswegen uit. De komst van de spoorlijn Groningen-Roodeschool geeft een nieuwe dimensie aan de groei van de dorpen op de kwelderwal. Ook al deze langzaam gegroeide gebieden, die een nauwe samenhang kennen tussen bebouwing en landschappelijke, dan wel stedenbouwkundige structuren, zijn als karakteristiek gebied opgenomen.

De na de Tweede Wereldoorlog (planmatig) gebouwde en ontwikkelde woongebieden hebben weliswaar een eigen identiteit en herkenbaarheid, maar zijn niet onderscheidend voor Eemsmond en in die zin dus ook niet ondersteunend aan het karakter en de eigenheid van de gemeente.

De karakteristieke gebieden omvatten daarmee de (oudst) bebouwde gebieden van de gemeente Eemsmond tot 1950. Om de karakteristieke gebieden te kunnen duiden en begrenzen, is gebruikgemaakt van GIS-data, historische kaarten en vooral ook van informatie vanuit de welstandsnota. Deze nota kent een indeling die is gebaseerd op de identiteit van het gemeentelijk grondgebied. Daarin is onder andere onderscheid gemaakt in beschermde dorpsgezichten, de dorpskernen, de uitvalswegen et cetera. Om zoveel mogelijk eenduidigheid te houden in het gemeentelijk beleid, is bij het begrenzen van de karakteristieke gebieden aansluiting gezocht bij de gebiedsindeling vanuit de welstandsnota. De beschermde dorpsgezichten zijn hierin ook opgenomen.

De welstandsgebieden:

• oude kernen;
• bebouwing langs uitvalswegen;
• vooroorlogs geplande bebouwing;
• lintbebouwing Oude Dijk;
• Wadwerderweg beschermd dorpsgezicht;
• Warffum beschermd dorpsgezicht;
• Borgen;

vormen samen het leeuwendeel van de karakteristieke gebieden die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze gebieden zijn verder aangevuld met de wierden zoals die zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening van de provincie Groningen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan is voor overleg toegezonden aan de wettelijke overlegpartners en heeft ter inzage gelegen van 8 mei 2017 tot en met 18 juni 2017. Dit heeft geleid tot drie overlegreacties en 32 inspraakreacties. De reacties zijn samengevat en beantwoord in de Bijlage 1 behorend bij de toelichting. Overeenkomstig de beantwoording en een aantal bezoeken naar aanleiding van inspraakreacties zijn diverse aanpassingen doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 16 februari 2018 tot en met 29 maart 2018 ter visie gelegen. De zienswijzen zijn samengevat in een Nota beantwoording zienswijzen. Het bestemmingsplan is naar aanleiding daarvan op onderdelen aangepast.

Daarnaast zijn er een aantal ambtshalve opmerkingen verwerkt in het bestemmingsplan voortkomend uit onduidelijkheden, omissies en naar aanleiding van afstemming van het bestemmingsplan met de gemeente Bedum.

Hoofdstuk 8 Juridische vormgeving

Voorliggend bestemmingsplan bevat een regeling die toeziet op het behouden en beschermen van karakteristieke panden en gebieden in de gemeente Eemsmond. Deze waarden staan onder druk door aardbevingen als gevolg van de gaswinning in Groningen.

Om die reden heeft de provincie Groningen expliciet verordonneerd in haar Omgevingsverordening dat karakteristieke panden per direct zijn beschermd via een sloopregeling en dat dit via een bestemmingsplan nader moet worden uitgewerkt. De gemeente Eemsmond heeft dat gedaan door specifieke panden en gebieden aan te wijzen die nadere bescherming behoeven. Op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt, zal de regeling uit de Omgevingsverordening Groningen vervallen.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is nadrukkelijk nagedacht hoever de bescherming met een sloopregeling zou moeten gaan. Die vraag is gesteld, omdat in het verleden in de meeste bestemmingsplannen een strikte scheiding werd gehanteerd tussen ruimtelijke ordening en welstand. Hoewel dit in de afgelopen jaren minder aan de orde is gesteld en er bovendien in het kader van de Crisis- en herstelwet al druk wordt geëxperimenteerd met integratie van (welstands)regels in bestemmingsplannen, wordt dit onderscheid totdat de nieuwe Omgevingswet in werking zal treden nog wel gemaakt. Welstandsaspecten worden dus in veel gevallen niet in een bestemmingsplan geregeld, maar via een apart spoor bij het verlenen van omgevingsvergunningen zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub a Wabo (bouwen). Los van de Crisis- en herstelwetplannen kunnen bijzondere architectonische waarden in een bestemmingsplan wel worden beschermd als deze een gebied een eigen sfeer geven en daarmee de ruimtelijke ordening mede haar karakter geven. Meestal komt dit tot uitdrukking in bestemmingsplannen die ook beschermd dorpsgezicht zijn, maar ook bij nieuwbouwplannen worden bijzondere waarden in bestemmingsplannen geregeld. Het bijzondere karakter van een gebied kan dus een rechtvaardiging zijn om het begrip ruimtelijke ordening (zolang het nog aan de orde is) ruimer te interpreteren en in dat kader ook bijzondere gebiedseigen regelingen te treffen.

De aardbevingsproblematiek in het gebied geeft een extra urgentie aan het vastleggen van de bestaande karakteristieken van het gebied. Door (mogelijke) bevingen staan deze karakteristieken onder druk. Daarom is het in tegenstelling tot andere gebieden noodzakelijk extra beschermende maatregelen te treffen om verval van de bebouwde omgeving tegen te gaan. Daarbij zijn zowel stedenbouwkundige als architectonische (welstands)aspecten betrokken. Een voorbeeld: Als er op één huis een schoorsteen of een dakkapel wordt weggehaald, dan heeft dat betrekkelijk weinig invloed op de totale omgeving, maar als dat in de hele omgeving gebeurt, dan is dat anders. Om die reden werden er tot voor kort geen uitgebreide sloopregelingen in bestemmingsplannen opgenomen. In het gaswingebied van Groningen is dat (helaas) anders.

In dit bestemmingsplan worden zowel ten aanzien van bouwen als ten aanzien van sloop maatregelen getroffen die vanwege het bijzondere karakter van het gebied dus verder gaan dan in andere bestemmingsplannen. Ook kleine onderdelen van aangewezen gebouwen die de architectuur betreffen, zoals schoorstenen et cetera zijn daardoor in een beschermende sloopregeling opgenomen.

De bestemmingsregeling gaat uit van een inventarisatie die in Bijlage 1 Karakteristieke gebouwen en andere bouwwerken en Bijlage 2 Karakteristieke boerderijen is opgenomen. Alle panden/objecten die hierin zijn benoemd en op de verbeelding zijn aangeduid (als perceel), vallen onder dit bestemmingsplan.

Facetregeling

De voorliggende regeling is juridisch vormgegeven als een facetbestemmingsplan. Dat wil zeggen dat de herziening niet rechtstreeks is verwerkt in de onderliggende bestemmingsplannen, maar dat het plan slechts een facet van deze onderliggende plannen herziet. De in dit bestemmingsplan opgenomen regeling voor het slopen van panden moet worden gezien als een aanvulling op de huidige regels van die plannen. De regels in de onderliggende bestemmingsplannen blijven onverkort van toepassing. De afstemming op bestaande bestemmings- of andere bouw- en sloopregelingen is opgenomen in Artikel 2 Van toepassingverklaring. Daarin wordt onder andere verwezen naar de sloopvergunningplicht die in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is opgenomen. Op grond van de gemeentelijke Erfgoedverordening en de aanwijzing als beschermd (dorps)gezicht (Warffum/Wadwerderweg) geldt namelijk al een algemeen verbod op slopen van bouwwerken zonder omgevingsvergunning.

In het kader van dit bestemmingsplan is steekproefsgewijs onderzocht of er overlap en tegenstrijdigheden zijn met de vigerende regelingen. Geconstateerd is dat er wel enige overlap is met regelingen uit deze bestemmingsplannen (bijvoorbeeld Centrum Uithuizen), maar dat er met name sprake is van een nadere aanwijzing en toetsingscriteria met dit facetplan.

De facetregeling herziet zowel bestaande digitale als bestaande niet digitale bestemmingsplannen. De eerste categorie bestaat uit plannen die zijn opgesteld conform IMRO 2008/2012 en SVBP 2008/2012 en digitaal ter inzage zijn gelegd als ontwerp. De tweede categorie bestaat uit de oudere plannen die als ontwerp ter inzage zijn gelegd voor 1 januari 2010. Conform artikel 8.1.2 van het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) zijn de eisen op het gebied van elektronische beschikbaarstelling en vaststelling niet van toepassing op deze tweede categorie. De gemeente heeft er echter voor gekozen één facetbestemmingsplan te maken die voor alle genoemde bestemmingsplannen geldt.

Het facetbestemmingsplan wordt ook digitaal beschikbaar gesteld en wat betreft de regels en verbeelding is aangesloten op de wettelijke standaardiseringsvereisten van de SVBP 2012 en zijn een overgangsregeling en een anti-dubbeltelregel uit het Bro opgenomen.

Opzet regeling

KARAKTERISTIEKE PANDEN/OBJECTEN

In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen waarin het vorengenoemde beleid is vertaald.

Daarbij is, conform de inventarisatie (zie Hoofdstuk 6), onderscheid gemaakt in twee categorieën:

• 'Specifieke vorm van waarde - karakteristiek'
• 'Specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij'

De regeling voor deze twee categorieën panden ziet toe op specifieke (ver)bouwregels van deze panden, rekening houdend met hun waarden. Dat is als volgt uitgewerkt:

• karakteristieke panden: vastleggen van de bestaande goot- en bouwhoogte, kapvorm, oppervlakte en gevelindeling van het pand. In Bijlage 1 Karakteristieke gebouwen en andere bouwwerken zijn deze opgenomen en nader omschreven;
• waardevolle boerderijen: vastleggen van de bestaande goot- en bouwhoogte, kapvorm en oppervlakte van het pand en voor zover relevant andere (architectonische) kenmerken van het pand, alsmede de ligging en/of situering op het erf van karakteristieke bijgebouwen, wat blijkt uit Bijlage 2 Karakteristieke boerderijen. In de lijsten die in deze bijlagen zijn opgenomen, is met een contour op de foto aangeduid welke gebouw(en) op het erf tot de waardevolle bebouwing worden gerekend. Voor waardevolle boerderijen is in de regels een onderscheid gemaakt tussen de bedrijfswoning en het bedrijfsgedeelte (de schuur/schuren). Daarbij geldt voor de woning/het voorhuis een strengere regelgeving en is voor het bedrijfsgedeelte in de regels ruimte gegeven om de bedrijfseconomische dynamiek op deze in agrarisch gebruik zijnde erven te kunnen faciliteren en begeleiden.

Van de bouwregels kan onder omstandigheden worden afgeweken. De voorwaarden staan in artikel 3.3 omschreven.

Voor elk van deze bijlagen bij de regels opgenomen panden (en op de verbeelding aangeduid) is een sloopverbod zonder omgevingsvergunning opgenomen in artikel 3.4. Aan het verlenen van de omgevingsvergunning voor het slopen zijn voorwaarden verbonden. Van belang is dat een deskundigenoordeel wordt gevraagd over het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning.

Karakteristieke panden/objecten, dus zowel de panden met de aanduiding 'karakteristiek' als met de aanduiding 'karakteristiek-boerderij' mogen zonder vergunning niet worden gesloopt. De verschillen tussen beide categorieën zitten in de toe te passen criteria.

Karakteristieke panden en bedrijfswoningen

Als sprake is van categorie 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' of de agrarische bedrijfswoning binnen de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' wordt een omgevingsvergunning voor het slopen slechts verleend indien:

• sprake is van een algemeen belang waarvoor het pand/object moet wijken; of
• instandhouding van het pand redelijkerwijs niet mogelijk is; of
• de karakteristieken niet meer aanwezig zijn; of
• een deel van het pand wordt gesloopt dat niet als karakteristiek/beeldbepalend wordt aangemerkt; of
• een deel van het pand wordt gesloopt dat weliswaar karakteristiek is, maar een vervanging plaatsvindt door gelijkwaardige delen. De gemeente Eemsmond hanteert als gelijkwaardig dat de vervangende delen in materiaal, kleur en uitstraling identiek zijn, dan wel in belangrijke mate de oorspronkelijke delen benaderen, waardoor voor het pand als geheel de kwaliteit overeind blijft of verbetert en een eenduidige uitstraling behouden blijft. Uiteraard is dit begrip niet volledig objectief te begrenzen. Daarom is ook een vergunning vereist en zullen deskundigen en de belanghebbenden in de omgeving kunnen worden betrokken om te bezien wat hieronder in voorkomende gevallen worden begrepen. Het is niet de bedoeling dit voor ieder onderdeel uitgebreid te beoordelen. In de meeste gevallen bestaat al consensus wat onder de kwaliteit moet worden begrepen.

In de afweging wordt onder andere gekeken naar:

• de cultuurhistorische waarde van het pand;
• de betekenis van het pand voor het dorp of voor het landschap (beleving, herkenning, uitstraling van het pand, relatie met omgeving);
• de betekenis van het pand voor de gemeenschap (vervult het pand nu of vanuit de historie een rol binnen de lokale gemeenschap);
• de bouwhistorie van het pand: ouderdom, ambachtelijke kwaliteit, architectuur, materiaal- en kleurgebruik;
• de staat van het pand en de ondergrond;
• de veiligheid van/rond het pand te garanderen op korte/lange termijn;
• de onderhoudsconditie van het pand en eventueel de aanwezigheid van aardbevingsschades;
• intrinsieke zwakheid van bouwmaterialen en bouwdelen.

In de afweging wordt door de gemeente dus nadrukkelijk gekeken in hoeverre een duurzame instandhouding van het pand mogelijk is, rekening houdend met de waarde van het pand nu en in de toekomst en de daarvoor benodigde investeringen. Daarbij is aangegeven dat de instandhouding van gebouwen/objecten met een maximale waardering van de cultuurhistorische waarde net iets hoger kan liggen dan wanneer sprake is van een lagere waardering.

BEDRIJFSSCHUREN
Voor bedrijfsschuren ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' wordt een omgevingsvergunning voor het slopen slechts verleend indien:

• sprake is van een algemeen belang waarvoor het pand moet wijken; of
• de karakteristieken niet meer aanwezig zijn; of
• een deel van het pand wordt gesloopt dat niet als karakteristiek wordt aangemerkt; of
• wanneer de bebouwing nog in gebruik is voor de agrarische functie en er een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan ligt voor vervangende nieuwbouw waaruit blijkt dat de nieuwbouw van gelijkwaardige kwaliteit is als het bestaande.

Voor de karakteristieke bedrijfsschuren is gekozen voor een afwijkende regeling, omdat hier de bedrijfseconomische dynamiek voorop staat. Dit betekent dat wanneer er een sloopaanvraag wordt ingediend voor de sloop van een agrarische bedrijfsschuur die ook nog als zodanig in gebruik is, deze wordt verleend indien er sprake is van een met maatwerk tot stand gekomen en door het college goedgekeurd plan voor herinrichting van de locatie. Doorgaans zal dit plan bestaan uit vervangende nieuwbouw. Dit nieuwbouwplan dient van gelijkwaardige kwaliteit te zijn als de te slopen bedrijfsschuur. Hieronder wordt verstaan nieuwbouw met een hoogwaardige ruimtelijke uitstraling, passend in de omgeving.

Voor de sloop van de bedrijfswoningen gelden dezelfde criteria als genoemd onder de categorie 'karakteristiek'.

KARAKTERISTIEKE GEBIEDEN

Naast een bescherming van panden op objectniveau, heeft de gemeente Eemsmond ook gekozen voor een gebiedsgerichte bescherming. Karakteristieke gebieden zijn gebieden die kenmerkend zijn voor de ontwikkelingsgeschiedenis van de gemeente Eemsmond, het 'verhaal' van de gemeente vertellen en daarmee dragers zijn van de eigenheid en identiteit van de gemeente. Het zijn in veel gevallen de gebieden die al sinds jaar en dag zijn bewoond, zoals de oude kernen op de wierden.

In deze gebieden zijn veel karakteristieke panden te vinden, maar de totale waarde van het gebied is meer dan alleen deze panden. Om de kwaliteit van deze gebieden te beschermen en te voorkomen dat door sloop van panden deze kwaliteit achteruitgaat, is voor deze gebieden een sloopverbod zonder omgevingsvergunning opgenomen voor alle in het gebied gelegen panden (ook panden die van zichzelf geen status hebben als karakteristiek pand of boerderij). Aan het verlenen van de omgevingsvergunning zijn voorwaarden verbonden die er op toe zien dat:

• zicht is op een passende herinrichting van de locatie (herbouw, andere functie);
• de sloop niet leidt tot achteruitgang van de kenmerkende stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied en de architectonische waarde van de binnen dit gebied aanwezige karakteristieke bebouwing. Die karakteristieke bebouwing is specifiek aangeduid. Zoals hiervoor al aangegeven, kan daarbij ook worden gekeken naar aanpassing van onderdelen van gevels of schoorstenen. Hoewel dit betrekkelijk marginale onderdelen lijken, moeten die vanwege de grote sloop- en vervangingsbehoefte in verband met de aardbevingen in samenhang worden beoordeeld. Een sloopregeling die ook op dit soort onderdelen toetst, is daarom te rechtvaardigen. Als in gebieden ook panden/objecten nader zijn aangeduid wordt door de gemeente dus nadrukkelijk gekeken in hoeverre een duurzame instandhouding van het pand mogelijk is, rekening houdend met de waarde van het pand nu en in de toekomst en de daarvoor benodigde investeringen. Daarbij is aangegeven dat de instandhouding van gebouwen/objecten met een maximale waardering van de cultuurhistorische waarde net iets hoger kan liggen dan wanneer sprake is van een lagere waardering. Aangezien voor aangeduide karakteristieke panden/objecten een zwaardere weging geldt om te kunnen slopen, is duidelijk dat als panden ook individueel zijn aangeduid als 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek' of 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek boerderij' de wegingscriteria die daarvoor gelden voorrang genieten.

VERGUNNINGSVRIJE BOUWWERKEN

Aandacht vraagt verder de sloop van vergunningsvrije bouwwerken (zoals een dakkapel op een achterdakvlak en zonnepanelen) zoals bedoeld in artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Uitdrukkelijk wordt hier gemeld dat dit soort bouwwerken niet onder het sloopverbod vallen. Dat wat volledig vergunningsvrij kan worden gebouwd, kan ook vergunningsvrij worden gesloopt. Uiteraard moet bij sloop wel worden voldaan aan de eisen van welstand in de zin dat excessen worden voorkomen. Dat laatste is echter niet in dit bestemmingsplan betrokken.

Mogelijk zullen in de toekomst bepaalde panden als monument worden aangewezen. Die panden vallen onder een ander regime (Erfgoedwet/-verordening). Dit is expliciet verwoord in Artikel 2 van dit bestemmingsplan.

De voorwaarden voor een sloopvergunning zijn mede afhankelijk van de bouwtechnische staat en de op grond daarvan te bepalen economische waarde. Hierbij zal ook worden gekeken naar de gebruiksmogelijkheden (gebruikswaarde van de panden).

Mocht er sprake zijn van:

• werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de gebruikelijke onderhoudswerkzaamheden, dan wel van ondergeschikte aard zijn;
• de noodzakelijke sloop van gebouwen ter voorkoming van instortingsgevaar in geval er sprake is van een acute bedreiging van veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing of percelen;

zijn de voorwaarden voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het slopen van panden niet van toepassing.

In de voorwaarden voor de vergunningverlening wordt in verschillende gevallen een deskundigenrapport vereist. In sommige gevallen kan daar echter ook weer van worden afgezien indien er reeds eerder onderzoek is gedaan of en sprake is van andere bijzondere omstandigheden zoals vergaand verval met eventuele veiligheidsrisico's, die snel handelen noodzakelijk maken.

Plangebied

Deze regeling is van toepassing op het bij dit bestemmingsplan horende plangebied. Het plangebied bestaat uit die gebieden waarvan de gemeente vindt dat ze bepalend zijn voor de identiteit van de gemeente. De begrenzing van de gebieden is ontleend aan de welstandsnota. Onder andere bedrijventerreinen en de naoorlogse woonwijken vallen buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.