Voorhout-Oost

2.4 Ontwikkellocaties

Binnen het plangebied bevinden zich enkele ontwikkellocaties. Twee van deze ontwikkelingen hebben een wat grootschaliger karakter, de Jacoba van Beierenweg 49 - 51a en Kerkzicht 3. Voor deze ontwikkelingen is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld en in de bijlage van dit bestemmingsplan gevoegd. Aan de Jacoba van Beierenweg tussen 40 en 46 wordt 1 woning toegevoegd, deze ontwikkeling is in deze toelichting beknopt beschreven. Aan het Cayennehof wordt voorts een stuk wat voorheen in gebruik was als groen bestemd als wonen, zonder bouwvlak. Ter plaatse is erfbebouwing toegestaan en het gebruik van de gronden als tuin.

Voorts bestaat op twee locaties door middel van een uitwerkingsplan de mogelijkheid om woningbouw te realiseren. Het gaat hierbij om restlocaties aan de Jacoba van Beierenweg, naast nr. 37 en de Engelselaan tussen 17 en 20, die zijn overgebleven uit het voorgaande bestemmingsplan 'Hoogh Teijlingen 1997'. Het betreft hier ontwikkelingsruimte die in juridisch-planologische zin al mogelijk is binnen het bestemmingsplan. Voor een locatie binnen het plangebied wordt de nadere aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied' opgenomen. Het gaat om een locatie op de hoek van de Jan van der Jagtstraat en de Schoutenlaan. Bij het gebruikmaken van de uitwerkings- of wijzigingsmogelijkheid geldt dat de uitvoerbaarheid van het plan moet worden aangetoond op diverse sectorale aspecten zoals bodemkwaliteit, flora- en fauna, water, externe veiligheid, luchtkwaliteit en geluidshinder.

2.4.1 Ontwikkellocatie Jacoba van Beierenweg 49 - 51a

Woonstichting Vooruitgang is voornemens om het tijdelijke kinderdagverblijf (KDV) en de tijdelijke buitenschoolse opvang (BSO) op deze locatie te vervangen door een permanente vestiging. De nieuwbouw gaat plaatsvinden op de gronden achter de bestaande bebouwing van Jacoba van Beierenweg 49, 51 en 51a. Nu de planvorming in een vergevorderd stadium is, wordt de voorgenomen ontwikkeling met een directe bouwtitel opgenomen in dit bestemmingsplan.

In deze paragraaf staat een korte beschrijving van de ontwikkeling gegeven. Een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing is toegevoegd als bijlage 1 bij deze toelichting.

Op termijn wil de woonstichting Vooruitgang de nieuw te bouwen maatschappelijke voorziening mogelijk herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Dit is echter een toekomstplan en maakt nog geen onderdeel uit van het onderhavige bestemmingsplan.

Figuur 2.8 Impressie ontwikkeling Jacoba van Beierenweg 49 - 51a.

Het voorlopig ontwerp gaat uit van een langwerpig gebouw dat evenwijdig aan het appartementengebouw wordt gesitueerd. De lengte van het gebouw (47 m) sluit aan op de gezamenlijke breedte van de gebouwen aan de Jacoba van Beierenweg 49 - 51a. Het beoogde gebouw krijgt twee bouwlagen en een kap. De bouwlagen krijgen ieder een hoogte van ca. 3,3 m. De goothoogte wordt daarmee ca. 6,6 m. De nokhoogte van het gebouw zal ca. 8,4 m bedragen.

Behalve de ontwikkeling van een nieuw gebouw, krijgt de voormalige bollenschuur aan Jacoba van Beierenweg 49 een nieuwe functie. De bollenschuur zal in de toekomst gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. De definitieve invulling hiervan is nog niet bekend, maar om vast op deze ontwikkeling vooruit te lopen is ter plaatse de bestemming Maatschappelijk opgenomen.

De parkeerbehoefte van deze ontwikkelingen bedraagt – op basis van de huidige indeling in functies en ruimten - in totaal 44 parkeerplaatsen. Op eigen terrein worden 25 parkeerplaatsen gerealiseerd. De Dirck Verhagenstraat wordt opnieuw ingericht waardoor er ruimte ontstaat om 19 parkeerplaatsen te realiseren. Dit betekent dat de 29 vereiste parkeerplaatsen worden aangelegd. Het parkeren is hiermee op een goede manier opgelost.

Een verdere beschrijving van de ontwikkellocatie is gegeven in de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1). Bij de relevante milieuaspecten, in hoofdstuk 4 van deze toelichting, is kort toegelicht of de diverse milieuaspecten een belemmering vormen voor de ontwikkeling. Een uitgebreidere beschrijving van de milieu- en omgevingsaspecten is voorts opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing.

2.4.2 Bestemmingswijziging van Cayennehof

Ter plaatse van de speelplaats aan Cayennehof tussen nummer 20 en 22 is de bestemming gewijzigd van Groen naar Tuin en Wonen - 2. Ter plaatse is geen nieuwe woning toegestaan. Wel kan de grond gebruikt worden voor erfbebouwing en ingericht worden als tuin. Voor deze wijziging zijn geen uitgebreide onderzoeken noodzakelijk. Omdat in het verleden hier wel een woning werd geprojecteerd, was het voorgaande initiatief getoetst door de Omgevingsdienst West-Holland op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De uitkomst van deze beoordeling is nog wel per thema in het hoofdstuk 4 Onderzoek beschreven. Daarbij wordt vooropgesteld dat de ruimtelijke en milieukundige impact met de huidige bestemmingswijziging minder zwaar is.

2.4.3 Ontwikkellocatie Kerkzicht 3

Ter plaatse van Kerkzicht 3 geldt in het vigerend bestemmingsplan een uit te werken bestemming 'nader uit te werken woongebied'. De gemeente en ontwikkelaar zijn voornemens om op deze locatie een HOED (huisartsen onder 1 dak) met 19 appartementen te realiseren. Omdat de ontwikkeling al voldoende is uitgekristalliseerd, is in het onderhavige bestemmingsplan een directe bestemming opgenomen voor deze locatie. Voor de locatie zijn de volgende stedenbouwkundige voorwaarden van toepassing:

De rooilijn sluit aan op de bestaande bebouwing:

• voor Raadhuisplein loopt de rooilijn gelijk met die van de uitbouw/garage en de rooilijn van Jacoba van Beierenhof;
• voor Kerkzicht loopt de rooilijn gelijk aan de zijgevel van de woning Jacoba van Beierenweg 5;
• het kopvolume wordt vormgegeven als stedenbouwkundig accent en is circa 1,8 meter naar voren geschoven aan Kerkzicht en circa 1,5 meter aan het Raadhuisplein.

Voldoende afstand ten opzichte van de bestaande woningen:

• als afstand tot de woning Raadhuisplein 2 wordt minimaal 6,5 meter aangehouden;
• als afstand tot de achtergevel van de woning aan de Jacoba van Beierenweg 5 geldt minimaal 19 meter.

De hoogte sluit aan op de bestaande bebouwing:

• voor de begane grond laag een maximale hoogte van 3,9 meter voor maatschappelijke functies;
• de vleugels van het gebouw maximaal twee bouwlagen met een kap met een goothoogte van 7,8 meter. De kap krijgt een dakhelling van 45 graden met een nokhoogte van maximaal 10,8 meter;
• het stedenbouwkundig accent is maximaal met 4 lagen ( 13,10 meter);
• de liftschacht is maximaal 1 meter hoger dan het stedenbouwkundig accent.

Parkeren op eigen terrein:

• parkeren wordt op eigen terrein opgelost conform de parkeernomen van de gemeente Teylingen;
• de groenstrook langs het Raadhuisplein blijft vrij van bebouwing;
• parkeren aan het Raadhuisplein wordt groen ingepast.

 

Voor een uitgebreide toelichting op de planbeschrijving wordt verwezen naar de Ruimtelijke Onderbouwing Kerkzicht. De milieu- en omgevingsaspecten zijn ook opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. De onderzoeken behorende bij de ontwikkeling zijn gebundeld in bijlage 3 van dit bestemmingsplan.

2.4.4 Jacoba van Beierenweg tussen 40 en 46

Ter plaatse van de Jacoba van Beierenweg tussen nummer 40 en 46 wijzigt de bestemming naar Wonen - 1 en Tuin, ten behoeve van één woning. De goot- en bouwhoogte van deze woning bedraagt ten hoogste respectievelijk 4 m en 11 m. De inhoud van de woning bedraagt bijna 700 m3. Voor verschillende sectorale aspecten is onderzoek uitgevoerd naar de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Deze onderzoeken zijn verwerkt bij de betreffende thema's in hoofdstuk 4 onderzoeken. Alle onderzoeken ten behoeve van deze ontwikkeling zijn gebundeld en als bijlage 4 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Figuur 2.10 Situatietekening Jacoba van Beierenweg tussen 40 en 46

2.4.5 Uitbouw Kroeskarperlaan

Voor de woningen aan de Kroeskarperlaan nummer 1-9, 11-21 en 23-35 is voor de uitbreiding van de eerste verdieping een uitbouw op het dakterras toegestaan. De uitbouw heeft de volgende afmetingen:

• een bruto oppervlakte van circa 21,5 m2
• de oostgevel heeft een lengte van 3,4 m
• de westgevel heeft een lengte van 1,98 m
• de goot- en bouwhoogte niet meer bedragen dan de bestaande hoogste goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw op het bouwperceel. Bedoeld worden de goot- en nokhoogte van het hoofdgebouw, zoals die bestaan op de datum van vaststelling van het aangepaste bestemmingsplan.

De massa van de uitbouw past bij de architectuur van de woning en is stedenbouwkundig verantwoord vanwege de situering van het bouwblok aan het water en het individuele karakter van de kap. Om de architectuur van het bouwblok niet aan te tasten zal wel gekozen moeten worden voor een uniforme uitbouw voor alle woningen. De uitbouw zal eerst door welstand goedgekeurd moeten worden. Door middel van de specifieke bouwaanduiding achtergevel ('sba-agl') wordt de uitbouw in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

2.4.6 Wonen uit te werken

Wonen - uit te werken - 1, Engelselaan tussen 18a en 20

Vanuit het vigerende bestemmingsplan is nog een niet ontwikkelde locatie overgebleven aan de Engelselaan, tussen nummer 18a en 20. Op deze locatie wordt nu voorzien van ten hoogste 2 vrijstaande of twee-aaneen gebouwde woningen. Voor de maximale goot- en bouwhoogte van de 2 woningen, alsook de omvang van de woning, wordt aangesloten bij de naastgelegen woningen. Dit betekent dat de goothoogte maximaal 6 m zal bedragen en de bouwhoogte 11 m. Dit biedt ruimte voor een woning met 2 woonlagen en een kap. Ook dienen de woningen te passen binnen het straatbeeld van de Engelselaan. De woningen moeten daarom aansluiting vinden bij de voorgevellijn van de naastgelegen woningen.

Wonen - Uit te werken – 2, Jacoba van Beierenweg naast 37

Vanuit het vigerende bestemmingsplan is nog een niet ontwikkelde locatie overgebleven aan de Jacoba van Beierenweg. Om hier alsnog invulling aan te geven wordt de uit te werken bestemming uit het thans vigerende bestemmingsplan overgenomen. De uitwerkingsregels zijn wel beperkt ten opzichte van de bestaande uitwerkingsregels. Dit heeft te maken dat het voorgaande uit te werken bestemming een vele malen groter gebied betrof. Op deze locatie wordt nu voorzien van ten hoogste 2 vrijstaande of twee-aaneen gebouwde woningen. Voor de maximale goot- en bouwhoogte van de 2 woningen, alsook de omvang van de woning, wordt aangesloten bij de naastgelegen woningen. Dit betekent dat de goothoogte maximaal 6 m zal bedragen en de bouwhoogte 11 m. Dit biedt ruimte voor een woning met 2 woonlagen en een kap. Ook dienen de woningen te passen binnen het straatbeeld van de Jacoba van Beierenweg. De woningen moeten daarom naar deze weg zijn gekeerd en aansluiting vinden bij de voorgevellijn van de naastgelegen woningen (nr. 37, 39 en 41).

2.4.7 Wro- zone - wijzigingsgebied: Schoutenlaan / Jan van der Jagtstraat

Op de hoek van de Schoutenlaan en de Jan van der Jagtstraat is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bouw van een woning. Bij deze wijzigingsbevoegdheid zijn verschillende voorwaarden opgenomen, hieronder zijn de belangrijkste voorwaarden opgesomd:

• De woning moet in de rooilijn staan met overige woningen aan de Jan van der Jagtstraat;
• hoogte overeenkomstig naastliggende woningen aan de Jan van der Jagtstraat;
• geen bebouwing direct aan de Schoutenlaan, hiervoor circa 3,5 m aanhouden;
• parkeren ten behoeve van de nieuwe woning op eigen erf 2 parkeerplaatsen;
• geen verslechtering van de parkeervoorzieningen ten opzichte van de huidige situatie.