Hooghkamer 2011

8.2 Bestemmingsplan

Het digitale bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand met bijbehorende regels. Dit bestemmingsplan is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan.

Met de invoering van het digitale bestemmingsplan bestaat de plankaart (zoals die tot 1 juli 2008 bekend stond) formeel niet meer. Het digitale bestemmingsplan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. De analoge verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan is getekend op een schaal 1:2.000 en omvat 1 kaartblad (genummerd 1525-07-P01). Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

Plansystematiek
Voor de verschillende plandelen binnen Hooghkamer is andere plansystematiek toegepast. Zo is voor het openbaar gebied gekozen voor een "gedetailleerde" plansystematiek, die tot uitdrukking komt in de bestemmingen Verkeer, Water en Groen. Dit deel van het plangebied heeft zodoende een rechtstreekse bouw- en ontwikkelingstitel. Op deze wijze vormen deze bestemmingen ook een goede basis voor een eventuele onteigening in de toekomst. Doordat deze bestemmingen een zekere "overlap" in functies hebben gekregen kan bij de inrichting van het plangebied gebruik worden gemaakt van deze flexibiliteit. Zo kan bijvoorbeeld in de bestemming Water zowel water als oevers (groen) worden gerealiseerd en kan in de bestemming Groen ook water worden gerealiseerd. Dat wil zeggen dat bij de uitvoering de definitieve waterlijn ter weerszijde van de bestemmingsgrenzen kan worden gesitueerd. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld ook voor de bestemmingen Groen en Verkeer, waarbij op deze wijze handig gebruik van deze flexibiliteit kan worden gemaakt bij de situering van paden en bermen.

Voor de nieuw te ontwikkelen woonwijk kent het plan, met uitzondering voor de eerste fase van Hooghkamer, een globaal uit te werken woonbestemming. In de ontwikkelingsfase geeft deze plansystematiek de noodzakelijke flexibiliteit, terwijl de uitwerkingsplannen te zijner tijd in de beheerfase de bouwinitiatieven van de toekomstige bewoners in goede banen leidt. Er mag binnen deze bestemming nog niet worden gebouwd voordat het bestemmingsplan in één of meerdere uitwerkingsplannen is uitgewerkt. In de uitwerkingsregels zijn ook zogenaamde locatie-eisen opgenomen. Hierbij kan worden gedacht aan het aandeel sociale koop- en huurwoningen, alsmede vrij uitgeefbare kavels (particulier opdrachtgeverschap).

Voor de reeds gerealiseerde bebouwing in het gebied is, evenals voor de openbare ruimte en de eerste fase van Hooghkamer (zie de beschrijving van artikel 9: Wonen - 1), een bestemming met een directe bouwtitel opgenomen. Hierbij is aansluiting gezocht bij het Handboek bestemmingsplannen (versie 2.1) van de gemeente.

Relatie exploitatieplan
Speciale aandacht verdient in dit kader de bepaling in artikel 6.15, lid 2 Wro, waarin is bepaald dat een uitwerkingsplan dat betrekking heeft op een grondgebied waarvoor een exploitatieplan geldt met een globale ruimtegebruiksbeschrijving, niet in werking treedt dan nadat de daarop betrekking hebbende herziening van het exploitatieplan is vastgesteld en bekendgemaakt.

In feite wordt hier een methodiek voor het exploitatieplan geïntroduceerd dat overeenkomt met de systematiek van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting en dat hier naadloos op aansluit. Concreet betekent dit dat bij het vaststellen van het globale bestemmingsplan een globaal exploitatieplan hoort. Bij de uitwerking van het bestemmingsplan is de uitwerking en nadere detaillering van het exploitatieplan verplicht. Het zal duidelijk zijn dat de beoogde bestemmingsplanmethodiek een goede mogelijkheid biedt om tot kostenverhaal van publieke voorzieningen te komen.

Beschrijving regels
De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

Hieronder volgt een beschrijving van de belangrijkste bepalingen uit de Regels van het bestemmingsplan.

1. Inleidende regels;
In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

2. Bestemmingsregels;
De bestemmingsregels bevatten 10 bestemmingen, te weten:
artikel 3: Gemengd;
artikel 4: Groen;
artikel 5: Maatschappelijk;
artikel 6: Tuin;
artikel 7: Verkeer;
artikel 8: Water;
artikel 9: Wonen- 1;
artikel 10: Wonen- 2;
artikel 11: Wonen- 3;
artikel 12: Woongebied - Uit te werken

artikel 3: Gemengd
De bestaande functies langs de Jacoba van Beierenweg, zoals een slijterij, een horecabedrijf en een bankvestiging, met de bijbehorende erven en parkeerplaatsen, zijn opgenomen in deze bestemming. Datzelfde geldt voor de horecavestiging die aan de sporthal is gebouwd. De huidige hoofdbebouwing is in een bouwvlak opgenomen. De horeca-activiteiten mogen worden uitgeoefend voor zover deze activiteiten behoren tot categorie 1, 2a en 2b van de in Bijlage 1 bij de regels opgenomen Staat van horeca-activiteiten. Grootschalige horeca-activiteiten, zoals partycentra, zijn dan ook niet toegestaan.
Binnen de bestemming is het uitoefenen van aan huis gebonden beroepen bij recht toegestaan.
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning van het plan afwijken om kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning toe te staan. Datzelfde geldt voor het afwijken van de bij recht toegestane horecabedrijven, mits de uitstraling naar de omgeving (naar aard en omvang) te vergelijken is met de toegestane horecabedrijven.

artikel 4: Groen
In de bestemming Groen is het toekomstige park van Hooghkamer opgenomen, evenals de uitlopers langs de (Verlengde) Componistenlaan en de Molentocht. Daarnaast zijn de groene uitlopers in noordelijke richting ook als zodanig bestemd. Het is mogelijk om allerlei tot het park behorende zaken te realiseren, zoals waterpartijen, groenvoorzieningen, speelplaatsen en wandel- en fietspaden. Eventueel noodzakelijke nutsvoorzieningen zijn vanzelfsprekend ook toegestaan. De meeste van deze voorzieningen kunnen vergunningvrij worden gerealiseerd.
Omdat delen van de bestemming Groen van toepassing zijn op groenstroken waarachter woningen zijn gesitueerd is de realisering van perceelontsluitingen en calamiteitenpaden eveneens toegestaan. In de begripsbepalingen is aangegeven wat hieronder wordt verstaan.

artikel 5: Maatschappelijk
Maatschappelijke en culturele voorzieningen, horecabedrijven, sport en speelvoorzieningen, calamiteitenpaden en de bijbehorende gebouwde en ongebouwde voorzieningen zijn in deze bestemming toegestaan, het gaat hierbij om bestaande voorzieningen. maatschappelijke en culturele voorzieningen verstaat het bestemmingsplan: educatieve, (para-)medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke activiteiten, kinderopvang, religie en activiteiten ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca met en ten dienste van deze activiteiten. In het plangebied komen een aantal maatschappelijke voorzieningen voor. Het betreft de GGZ-instelling Duin en Bollenstreek, sporthal De Tulp, een medisch trainingscentrum annex fysiotherapie, alsmede het jongerencentrum @Hok.

Onder de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ondergeschikte detailhandel en horeca (zie artikel 5.3) dient bijvoorbeeld te worden begrepen een kantine en de kleinschalige verkoop van sportbenodigdheden in de sporthal. In de specifieke gebruiksbepalingen van de bestemming zijn de randvoorwaarden voor het uitoefenen van deze functies aangegeven. De horeca-activiteiten mogen slechts worden uitgeoefend voor zover deze activiteiten behoren tot categorie 1 van de in Bijlage 1 bij de regels opgenomen Staat van horeca-activiteiten. Het gaat daarbij om lichte horeca voor de verstrekking van kleine etenswaren, die veelal ter plaatse worden genuttigd.
Ondergeschikte detailhandel beperkt zich tot een oppervlakte van maximaal 50 m2, dan wel 5% van het gebouwoppervlak. Door deze maatvoeringseisen is de ondergeschiktheid naar de mening van de gemeente gegarandeerd. Hoewel dit niet in de regels van het bestemmingsplan is (of kan worden) opgenomen, zal de ondergeschiktheid ook worden gegarandeerd doordat de horeca- of detailhandelsactiviteiten beperkt zijn door de openingstijden van de voorziening waartoe zij behoren.

Uitzondering op bovenstaande situatie is het jongerencentrum @Hok. In dit jongerencentrum worden ook optredens van bands en dj's georganiseerd, waardoor de activiteiten niet kunnen worden ingedeeld in categorie 1 t/m 2b van de in Bijlage 1 bij de regels opgenomen Staat van horeca-activiteiten. De specifieke situatie is in de regels vastgelegd door middel van een aanduiding die een hogere horecacategorie(maximaal categorie 3) toestaat. Bij de bouw van het jongerencentrum is er rekening mee gehouden dat deze activiteiten kunnen plaatsvinden. Aan de noordzijde is een dichte gevel gerealiseerd, waardoor er een beperkte uitstraling is naar de omgeving. In het kader van het recentelijk uitgevoerde akoestische onderzoek is besloten aanvullende geluidwerende maatregelen aan de kleine zaal te treffen. Voor de realisatie van woningen heeft dit een beperkt gevolg dat door middel van een geluidzone op de verbeelding is aangegeven. Binnen deze zone mogen geen woningen binnen een uitwerkingsplan (op basis van artikel 12 van de regels) worden geprojecteerd.

artikel 6: Tuin
Deze bestemming regelt het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van de naar het openbaar toegankelijke gebied gekeerde zijden van de woonpercelen. De regeling is conform het Handboek bestemmingsplannen, versie 2.1.

Aan de Mozartlaan is de buitenruimte gesitueerd van een complex met onderwijs, buitenschoolse opvang en een peuterspeelzaal (schoolwoningen) met bovenliggende appartementen. Ten behoeve van deze voorziening is in de bestemming Tuin een afwijkende bouwregeling van toepassing. Ter plaatse van de aanduiding "speelvoorziening" is het realiseren van speelvoorzieningen ten behoeve van de bedoelde functies mogelijk.

artikel 7: Verkeer
Alle wegen die onderdeel uitmaken van de hoofdwegenstructuur van Hooghkamer zijn in deze bestemming opgenomen. Bermen en overige groenvoorzieningen, bermsloten en parkeervoorzieningen kunnen alle worden gerealiseerd binnen deze bestemming. Datzelfde geldt voor de spoorweg met de daarlangs gelegen bermen, taluds en eventuele watergangen.

In beginsel zijn alleen vergunningvrije bouwwerken toegestaan (bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). Gedacht kan worden aan nutsgebouwtjes, straatmeubilair en dergelijke.

Ten behoeve van de beperking van geluid als gevolg van deze (spoor)wegen is de realisatie van geluidsbeperkende voorzieningen, zoals geluidsschermen en -wallen, toegestaan. Speciaal voor de realisering van een geluidscherm langs de spoorweg is een aanduiding opgenomen waardoor een afwijkende bouwhoogte is toegestaan.

Omdat er voor het toekomstige woongebied akoestische berekeningen zijn gemaakt, is de as van de (spoor)weg, die ten grondslag heeft gelegen aan de berekeningen, in het bestemmingsplan opgenomen.

artikel 8: Water
Deze bestemming staat geheel ten dienste van de voor Hooghkamer te realiseren waterstructuur voor de waterhuishouding, inclusief oevers. Onder oevers worden ook eilandjes gerekend.
Het realiseren van bouwwerken, geen gebouw zijnde, die passen binnen de bestemming zijn toegestaan. Hierbij kan worden gedacht aan bruggen, kaden en duikers. Steigers zijn niet toegestaan voor zover deze een privaat karakter hebben, want deze staan niet ten dienste van de waterhuishouding.

artikel 9: Wonen - 1
Alle bestaande woonpercelen waarop een vrijstaande woning staat hebben deze bestemming gekregen. Het gaat daarbij met name om percelen langs de Jacoba van Beierenweg, de Componistenlaan en de twee kavels die binnen het nieuwe woongebied worden gehandhaafd. Alle hoofdgebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. De regeling is overgenomen uit het Handboek bestemmingsplannen, versie 2.1.
De in het handboek opgenomen bouwregels zijn ook hier van toepassing. Onderstaande afbeelding toont de "spelregels" voor de situering van gebouwen bij het hoofdgebouw in standaard situaties.

Afbeelding 13: Situering aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Naast deze bestaande woonpercelen is ook de eerste fase van Hooghkamer in deze bestemming opgenomen. De reden hiervoor is het feit dat deze eerste fase een directe bouwtitel nodig heeft. Vanwege de noodzakelijke flexibiliteit is het bouwen buiten het bouwvlak mogelijk binnen het gebied met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwen zonder bouwvlak". In feite is ter plaatse geen bouwvlak opgenomen. Het aantal woningen dat op deze wijze kan worden gebouwd bedraagt maximaal 81 (in combinatie met de bestemmingen Wonen - 2, en Wonen - 3).
Het percentage woningen dat via particulier opdrachtgeverschap binnen deze bestemming tot stand dient te worden gebracht bedraagt minimaal 0,5% en maximaal 1% van het totaal aantal woningen dat in Hooghkamer mag worden gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen zowel in het gebied ten oosten van de sporthal aan de Jacoba van Beierenweg, als in het gebied ten westen daarvan.

De gebruikelijke bouwregels uit het Handboek bestemmingsplannen zijn overgenomen in deze bestemming. Dat geldt ook voor de "dakterrassen-regeling". Omdat deze regeling echter zeer beperkend is voor de nog te realiseren woningen, is onder het kopje "afwijking van de bouwregels" bepaald dat (op grond van het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, sub c van de Wet ruimtelijke ordening) bij een omgevingsvergunning door het bevoegd gezag kan worden afgeweken van de "dakterrassen-regeling".

Bij recht is bepaald dat het uitoefenen van aan huis gebonden beroepen is toegestaan. Onder de specifieke gebruiksregels zijn de voorwaarden aan de uitoefening daarvan opgenomen. Overigens is in de Inleidende bepalingen het begrip "aan huis gebonden beroep" (artikel 1.8) gedefinieerd. Daarin is een belangrijke rol toegekend aan de vrije beroepen. Door de kamer van koophandel wordt onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek-, academisch-, dan wel HBO-niveau liggen'.
In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Voor de uitvoeringspraktijk van de kamers van koophandel is de volgende lijst samengesteld van personen die als vrije beroepsbeoefenaar gelden. Dit zijn:

• advocaat
• accountant-administratieconsulent
• alternatieve genezer
• belastingconsulent
• bouwkundig architect
• dierenarts
• fysiotherapeut
• gerechtsdeurwaarder
• huidtherapeut
• huisarts
• interieurarchitect
• juridisch adviseur
• kunstenaar
• logopedist
• medisch specialist
• notaris
• oefentherapeut Cesar/Mensendieck
• organisatieadviseur
• orthopedagoog
• psycholoog
• raadgevend adviseur
• redacteur
• registeraccountant
• stedenbouwkundige
• tandarts
• tandarts-specialist
• (al dan niet beëdigd) tolkvertaler
• tuin- en landschapsarchitect
• verloskundige

Een beroep dat niet in deze opsomming voorkomt, geldt in beginsel niet als 'vrij beroep', tenzij de onderneming/beroepsbeoefenaar anders aan kan tonen.
In de jurisprudentie is uitgemaakt, dat de uitoefening van vrije beroepen in overeenstemming is met de functie "woondoeleinden". Dit is rechtstreeks toegestaan. Voor bovengenoemde activiteiten is dus geen procedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening noodzakelijk, zolang deze activiteiten plaatsvinden in de woning (dus niet in de bijgebouwen) en voldoen aan het criterium dat het betrokken pand in overwegende mate zijn woonfunctie blijft behouden.

In dit bestemmingsplan is bepaald dat (onder voorwaarden) bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bovenstaande voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

artikel 10 Wonen - 2
In grote lijnen geldt dezelfde regeling als bij Wonen - 1, met dien verstande dat voor de bestemming Wonen - 2 geldt dat het hier gaat om aaneengebouwde woningen en twee-aaneengebouwde woningen.
Binnen het gebied met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwen zonder bouwvlak" dient het percentage woningen, dat via particulier opdrachtgeverschap tot stand wordt gebracht, tussen 0,5% en 1% te liggen van het totaal aantal woningen dat in Hooghkamer mag worden gerealiseerd. Het betreft twee-aaneengebouwde woningen in het gebied ten oosten van de sporthal aan de Jacoba van Beierenweg, alsmede woningen in fase 1a in de buurt van de Mozartlaan.

artikel 11 Wonen - 3
In grote lijnen geldt dezelfde regeling als bij Wonen - 1 en Wonen - 2, met dien verstande dat voor de bestemming Wonen - 3 geldt dat het hier gaat om gestapelde woningen. Bovendien is in afwijking van de beide andere woonbestemmingen geen afwijkingsregel opgenomen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, omdat deze niet passen in gestapelde woningen.

In het gebied met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwen zonder bouwvlak" dient het percentage sociale huurwoningen tussen 1,5% en 2% te liggen van het totaal aantal woningen dat in Hooghkamer mag worden gerealiseerd.

Binnen deze bestemming Wonen - 3 valt ook het gebouw (Amadeus) met schoolwoningen aan de Mozartlaan. De onderwijs- en kinderopvangfunctie mag worden uitgeoefend ter plaatse van de aanduiding "onderwijs".

artikel 12: Woongebied - Uit te werken
De bestemming maakt het mogelijk de woonwijk Hooghkamer te ontwikkelen. Burgemeester en wethouders dienen het plan uit te werken met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, lid b van de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de uitwerkingsregels in 12.2.2 t/m 12.2.12. In deze artikelen staan de specifieke uitwerkingsregels voor de verschillende deelgebieden, alsmede voor clusters van deelgebieden.

Van belang hierbij is de koppeling met het exploitatieplan (artikel 6.12 Wro), dat de gemeente gelijktijdig met dit bestemmingsplan heeft opgesteld. Het exploitatieplan vormt de basis voor het kostenverhaal van investeringen die moeten worden gedaan bij de ontwikkeling van de wijk. Te denken valt bijvoorbeeld aan het realiseren van infrastructuur en groenvoorzieningen.

In het bestemmingsplan is bepaald welk percentage sociale huurwoningen, welk percentage sociale koopwoningen en welk percentage woningen via particulier opdrachtgeverschap dienen te worden gerealiseerd. Deze percentages zijn gerelateerd aan het totaal aantal woningen (circa 850) dat in Hooghkamer wordt gerealiseerd. Een sociale huurwoning heeft een huur die onder de vrije sectorgrens ligt. Deze grens is vastgesteld op € 647,53 (prijspeil 1 januari 2010). Voor deze woningen is een huisvestingsvergunning verplicht. Sociale koopwoningen zijn woningen waarvan de prijs onder de vrije sectorgrens van € 195.000,00 ligt (prijspeil 1 januari 2010). Ook voor deze woningen is op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsvergunning verplicht. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf bouwgrond kan kopen (of in erfpacht kan krijgen) en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd.

In 12.2.1 zijn, voorafgaande aan de specifieke uitwerkingsregels per deelgebied, een aantal algemene uitwerkingsregels aangegeven waaraan burgemeester en wethouders zich dienen te houden. In 12.2.1, onder a. is het aantal woningen aangegeven dat in Hooghkamer kan worden gerealiseerd (850 woningen). Gelet op de percentages voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap, is hierbij een koppeling gemaakt met het aantal woningen dat in de "eerste fase" kan worden gerealiseerd (81 woningen). Dit heeft te maken met de verplichting om deze percentages te relateren aan het gehele plangebied (artikel 3.1, lid 1 Wro).

De minimale omvang van het percentage sociale huur- en koopwoningen is vastgelegd in 12.2.1, onder b. en is bepaald op 30%.

Daarnaast is bepaald hoe aan de bepalingen van de Wet geluidhinder kan worden voldaan. In beginsel kunnen burgemeester en wethouders geen woningen projecteren indien niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor spoorwegverkeer uit de Wet geluidhinder. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat voor delen van het plangebied op deze wijze geen uitwerkingsplan zou kunnen worden vastgesteld; althans voor zover woningen in die delen worden geprojecteerd.

Daarom is het alsnog mogelijk een uitwerkingsplan op te stellen indien burgemeester en wethouders hogere waarden hebben vastgesteld (of hebben laten vaststellen). De milieudienst West-Holland is gemandateerd om hogere waarden te verlenen. Het aantal en de hoogte van de te verlenen hogere waarden is door de milieudienst bepaald op basis van het aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende stedenbouwkundige plan33. Het besluit hogere waarden zal uiterlijk gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld. Hiertoe zullen de ontwerpbesluiten voor bestemmingsplan en hogere waarden gelijktijdig ter inzage worden gelegd.

In afwijking van het voorgaande kunnen burgemeester en wethouders een uitwerkingsplan vaststellen voor woningen indien deze met dove gevels (permanentgeluiddichte gevels) worden gerealiseerd. Woningen met dergelijke gevels onttrekken zich immers aan de normering van de Wet geluidhinder. Dit is belangrijk voor 5 woningen langs de spoorlijn (zie paragraaf 4.5).

Indien in de toekomst een uitwerkingsplan wordt vastgesteld dat uitgaat van een gewijzigde verkaveling is het mogelijk alsdan opnieuw een hogere waarde procedure te doorlopen.

Zoals hiervoor reeds werd aangegeven is per deelgebied bepaald welke uitwerkingsregels specifiek van toepassing zijn. Dit is beschreven in de artikelen 12.2.2 t/m 12.2.9. Zo is per deelgebied bepaald hoeveel woningen er mogen worden geprojecteerd.

Binnen het gebied dat is aangegeven met de aanduiding "geluidzone" (gedeelte van deelgebied 7 en 8) kunnen in beginsel geen woningen worden geprojecteerd. Eén en ander is het gevolg van de bedrijfsvoering op het perceel Jacoba van Beierenweg 118b (jongerencentrum @Hok). Artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit normeert het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidsniveau (LAmax), veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede de door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting. Voor één woning uit het stedenbouwkundige plan geldt dat de norm net niet wordt gehaald. Het toepassen van een dove gevel ter plaatse leidt er evenwel toe dat aan de norm kan worden voldaan. Om die reden is in de regels van dit bestemmingsplan bepaald dat, binnen het gebied dat is aangegeven met de aanduiding "geluidzone", geen woningen worden geprojecteerd, tenzij kan worden aangetoond dat voldaan wordt aan de normering van artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit. Deze bepaling leidt er derhalve toe dat de betreffende woning kan worden gerealiseerd. Dit is aangegeven in het aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende akoestische onderzoek van Het Geluidburo. Wanneer in de toekomst bij de uitwerking wordt afgeweken van het nu voorliggende stedenbouwkundige plan, kan deze bepaling eveneens de realisering van woningen binnen de geluidzone mogelijk maken. Voor die woningen geldt dan de verplichting om dat middels een apart akoestisch onderzoek aan te tonen.

Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om onder voorwaarden (zie artikel 12.2.12) delen van het programma uit te wisselen binnen clusters van deelgebieden. De onderlinge uitwisseling is slechts toegestaan tussen de deelgebieden 1 t/m 3, die tot de 3e fase behoren (artikel 12.2.10) en tussen de deelgebieden 4 t/m 8, die tot de 2e fase behoren (artikel 12.2.11).

Daarnaast is het mogelijk om het totaal aantal woningen in Hooghkamer te wijzigen van maximaal 850 naar maximaal 900 woningen (artikel 12.4.1) indien woningmarkttechnische redenen daar aanleiding toe geven. De verhoging van het aantal woningen dient via een wijziging op basis van artikel 3.6, lid 1 onder a Wro mogelijk te worden gemaakt. In voorkomende gevallen behoeft dit geen tijdverlies te betekenen omdat voor een uitwerkingsplan en een wijzigingsplan beide dezelfde procedure dient te worden gevoerd. Het voordeel van deze methode is, dat de wijziging (ex artikel 3.6, lid 1, onder a Wro) gelijktijdig met de uitwerking (ex artikel 3.6, lid 1, onder b Wro) kan plaatsvinden. Beide hebben dezelfde procedure en kunnen gelijktijdig en gecombineerd plaatsvinden. Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid heeft wel tot gevolg dat er een apart exploitatieplan zal dienen te worden vastgesteld.
De voorwaarden in artikel 12.4.2 zorgen er daarnaast voor dat de financieringscategorieën en de uitwerkingsmogelijkheden van andere deelgebieden geborgd zijn. Daarnaast is bepaald dat de gemeenteraad zich dient uit te spreken over de door het college van burgemeester en wethouders aangevoerde motivering om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen.
Deze wijzigingsbevoegdheid heeft uitsluitend betrekking op de bestemming Woongebied - Uit te werken en heeft dan ook geen betrekking op de omvang van het voor woningbouw bestemde gebied. Er zijn daarom geen consequenties voor de omvang van de openbare ruimte, waaronder het park.

Voor Hooghkamer is een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan is onderlegger geweest voor het opgestelde exploitatieplan. Omdat beide plannen tezamen de stedenbouwkundige kwaliteit van de toekomstige wijk beschrijven, zijn ze van belang voor het bestemmingsplan. Niet alle elementen uit deze plannen zijn echter geschikt om in het bestemmingsplan te worden geregeld. De elementen die met name van belang zijn geweest voor de vormgeving van dit bestemmingsplan zijn: de begrenzingen van de deelgebieden, het aantal te realiseren woningen, het aandeel sociale huur- en koopwoningen, alsmede woningen die via particulier opdrachtgeverschap dienen te worden ontwikkeld en de begrenzing van de hoofdstructuur van Hooghkamer (groen, water en verkeer).

Tot slot geeft artikel 12.3 het gebruikelijke bouwverbod. Zolang een uitwerkingsplan niet in werking is getreden kan er niet worden gebouwd. Onder de oude WRO werd meestal een mogelijkheid tot vrijstelling (nu afwijking bij een omgevingsvergunning) van deze bepaling opgenomen. In dit bestemmingsplan is dat niet het geval. Nu de Wro immers bepaalt dat een uitwerkingsplan niet in werking treedt voordat een herziening van het exploitatieplan is vastgesteld en bekendgemaakt (artikel 6.15, lid 2 Wro), kan van een gemeentelijke afwijking bij een omgevingsvergunning namelijk geen sprake zijn.

3. Algemene regels
De verplichte anti-dubbeltelregel (artikel 3.2.4 Bro) is opgenomen in artikel 13. De anti-dubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van bouwvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

In artikel 14 zijn de algemene bouwregels uit het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Teylingen opgenomen.
Artikel 15 geeft een tweetal algemene aanduidingsregels. Het door de gemeente bepaalde evenemententerrein (sporthal, jongerencentrum en omliggend parkeerterrein) is aangewezen als evenemententerrein (15.1). In verband met de geluiduitstraling van het jongerencentrum @Hok is een geluidzone op de verbeelding opgenomen. Binnen deze geluidzone mogen volgens artikel 15.2 geen woningen worden gerealiseerd.
Algemene afwijkingsregels, waarmee flexibiliteit voor de uitvoering wordt bereikt, zijn in artikel 17 opgenomen. Het betreft afwijkingen van de regels van het plan, voor zover dit, tengevolge van geringe afwijkingen of onnauwkeurigheden, noodzakelijk is voor een goede uitvoering van het plan te bewerkstelligen. De begrenzing van bestemmingen kan worden gewijzigd, voor zover dit noodzakelijk is voor een goede uitvoering van het plan, met dien verstande dat de genoemde wijziging ten hoogste 3 meter mag bedragen. De bepaling is overgenomen uit het Handboek bestemmingsplannen, versie 2.1.

De procedureregels voor uitwerkings- en wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen in artikel 18.

4. Overgangs- en slotregels
Het Bro geeft in artikel 3.2.1 en 3.2.2 verplichte formuleringen voor het overgangsrecht ten aanzien van bouwwerken en gebruik. Deze zijn in het bestemmingsplan opgenomen in artikel 20. Artikel 21 bevat de zogenaamde slotregel.

• 33. SVP Architectuur en Stedenbouw, 23 juni 2011.