Bestemmingsplan Woningbouwplanning fase 1 en 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 24 november 2016 de beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek (hierna: WBP) vastgesteld. Op basis van de bevolkingsprognose en de daaruit voortvloeiende woonbehoefte is in de WBP het aantal nog te realiseren nieuwbouwwoningen naar beneden bijgesteld. Binnen de kaders van de WBP is de planvoorraad op basis van ruimtelijke en volkshuisvestelijke criteria opgedeeld in 'groene' en in 'rode' plannen. Voor de rode plannen is bepaald dat deze niet passen binnen de kwalitatieve woningbouwopgave voor de komende jaren. Voor deze plannen is een vervaldatum bepaald. Afhankelijk van de leeftijd van het bestemmingsplan hebben eigenaren nog 1½, 2 of 3 jaar de tijd gekregen om de bouwmogelijkheid alsnog te benutten. Voor een aantal locaties is nu de vervaldatum verlopen, waarbinnen zij nog de mogelijkheid hadden om te bouwen op het betreffende perceel.

Voor locaties waarbij er voor de gestelde vervaldatum alsnog tot realisatie is overgegaan, geldt dat deze positief bestemd worden. Van de locaties, waar voor de gestelde vervaldatum geen bouwplan is ingediend, zal door dit bestemmingsplan de bouwmogelijkheid komen te vervallen door bijv. het verwijderen van het bouwvlak of het geven van een andere bestemming welke overeenkomstig is met het huidige gebruik. Hiermee wordt invulling gegeven aan de bepalingen uit de WBP en wordt de planvoorraad opgeschoond.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft diverse percelen in de gemeente Oude IJsselstreek en deze komen voornamelijk voort uit de Notitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek of uit eerder woningbouwbeleid.
Al deze percelen tezamen vormen het plangebied van dit bestemmingsplan Woningbouwplanning fase 1 en 2. Het betreft de volgende adressen:

• Lichtenbergseweg 2, 2a, 4 en 4a, Silvolde
• F.B. Deurvorststraat 63, 65 en Deken Nijkampstraat 22, Ulft
• Van Nispenstraat 37, Ulft
• Dorpsstraat 15, Etten (achterzijde)
• Hoek Sinderenseweg/Harmenskampstraat, Sinderen
• Veldweg 14-16, Gendringen
• Marktplein, Terborg
• Sint Jorisplein, Terborg (achter nummer 16)
• Staringstraat 2, Terborg (achtertuin)
• Ettensestraat 17/Badweg, Terborg
• Varsseveldseweg, Terborg (perceel naast Silvoldseweg nummer 27)
• Geerdink-Johanninkweg, Megchelen (binnenterrein aan de achterzijde)
• Kasteelweg 8-8a, Sinderen
• Entinkweg 3, Varsseveld
• Nieuweweg 3, Megchelen
• Staringstraat (pastorietuin), Gendringen
• Rusthuisweg 2, Varsseveld

Op onderstaande afbeeldingen worden in kleur de locaties weergegeven.

Afb. 1 Lichtenbergseweg 2, 2a, 4 en 4a, Silvolde

Afb. 2 F.B. Deurvorststraat 63,65 en Deken Nijkampstraat 22, Ulft

Afb. 3 Van Nispenstraat 37, Ulft

Afb. 4 Dorpsstraat 15, Etten (achterzijde)

Afb. 5 Hoek Sinderenseweg/Harmenskampstraat, Sinderen

Afb. 6 Veldstraat 14-16, Gendringen

Afb. 7 Marktplein, Terborg

Afb. 8 Sint Jorisplein, Terborg (achter nummer 16)

Afb. 9 Staringstraat 2, Terborg (achtertuin)

Afb. 10 Ettensestraat 17/Badweg, Terborg

Afb. 11 Varsseveldseweg, Terborg (perceel naast Silvoldseweg nummer 27)

Afb. 12 Geerdink-Johanninkweg, Megchelen (binnenterrein aan de achterzijde)

Afb. 13 Kasteelweg 8-8a, Sinderen

Afb. 14 Entinkweg 3, Varsseveld

Afd. 15 Nieuweweg 3, Megchelen

Afb. 16 Staringstraat, Gendringen (pastorietuin)

Afb. 17 Rusthuisweg 2, Varsseveld

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan vervangt de geldende bestemmingsplannen voor de genoemde locaties in de paragraaf 1.2 Plangebied. Hierna wordt een opsomming gegeven van de plannen die door middel van dit bestemmingsplan gedeeltelijk worden herzien.

Naam bestemmingsplan		Datum vastgesteld gemeenteraad
Kom Silvolde		24-04-2008
Centrum Ulft, part.herz. F.B. Deurvorststraat e.o.	24-01-2002
Centrum Ulft, plan van wijziging Locatie Finis	30-10-2003
Kleine Kernen, locatie Schimmels III	26-06-2008
Gendringen - Noord 2006	27-09-2007
Kom Terborg	21-06-2012
Kom Megchelen 2010	22-06-2011
Buitengebied Oude IJsselstreek 2017		28-06-2018
Buitengebied, locatie Entinkweg 3 Varsseveld	21-06-2012
Centrum Gendringen	30-05-1991
Kom Varsseveld	23-06-2011
Kom Sinderen 2015	30-04-2015

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

Het plangebied bevat 17 percelen verspreid liggend door de gemeente. Onderstaand wordt beschreven waarom de betreffende locaties in dit bestemmingsplan zijn meegenomen en wat het oude bestemmingsplan en bestemming was en wat de nieuwe bestemming zal worden.

Woningbouwplanning fase 1

Bielysport, Lichtenbergseweg 2, 2A, 4 en 4A in Silvolde. Perceel kadastrale gemeente Wisch, sectie E, nr 3370

Bestemmingsplan Kom Silvolde, vastgesteld op 24-04-2008.

Voorheen stond op deze kavel de sportzaak Bielysport, de bebouwing is gesloopt en de kavel ligt al vele jaren braak. Een deel van de betonnen fundering van de oude bebouwing ligt er nog. De eigenaar van de kavel heeft voor de vervaldatum een omgevingsvergunning voor de bouw van vier woningen aangevraagd, deze vergunning is reeds verleend. Het bestemmingsplan wordt conform de verleende vergunning aangepast naar de bestemming 'wonen', aangevuld met de bouwaanduiding 'gestapeld' en maatvoering: maximaal vier wooneenheden.

De Leeuw, F.B. Deurvorststraat 63, 65 en Deken Nijkampstraat 22 in Ulft. Perceel kadastrale gemeente Gendringen, sectie T, nr 6473

Bestemmingsplan Centrum Ulft, partiele herziening, FB Deurvorststraat eo, onherroepelijk 22-02-2001.

In dit pand zijn momenteel twee woningen en detailhandelsruimte aanwezig. De eigenaar heeft voor de vervaldatum een omgevingsvergunning aangevraagd voor de herontwikkeling naar een vijftal woningen, deze vergunning is reeds verleend. Het bestemmingsplan wordt conform de verleende vergunning aangepast van de huidige bestemming 'centrumvoorzieningen', naar 'wonen', aangevuld met de bouwaanduiding 'gestapeld' en maatvoering: maximaal vijf wooneenheden.

Finis, Ir. Sassenstraat, van Nispenstraat 37 in Ulft. Perceel kadastrale gemeente Gendringen, sectie T, nr 7120

Bestemmingsplan Centrum Ulft, Plan van wijziging Locatie Finis, onherroepelijk 30-10-2003.

Dit pand is in gebruik als woning. Voor deze locatie is in 2003 een bestemmingsplan opgesteld dat voorzag in de herontwikkeling naar een viertal woningen. Het plan is niet in ontwikkeling genomen in de tussenliggende periode en er is voor de vervaldatum geen omgevingsvergunning aangevraagd. Het bestemmingsplan wordt conform de huidige situatie aangepast naar de bestemming 'wonen', met de bouwaanduiding vrijstaand. Een strook parallel aan de Ir. Sassenstraat en de hoek om aan de Van Nispenstraat krijgt de bestemming 'tuin'. Deze strook ligt in het verlengde van de voorgevellijn van de panden aan de Ir. Sassenstraat en het pand Van Nispenstraat 37. De bestemming 'tuin' wordt opgenomen om deze strook te vrijwaren van mogelijke bebouwing.

Schimmels fase 2, Dorpsstraat 15 in Etten (achterzijde) Perceel kadastrale gemeente Gendringen sectie M, nr 2543

Bestemmingsplan Kleine Kernen locatie Schimmels III, vastgesteld 26-06-2008.

De kavel is in gebruik als tuin van de woning aan de Dorpsstraat 15 in Etten. Er is voor de vervaldatum geen omgevingsvergunning aangevraagd. De bestemming blijft 'wonen', het bouwvlak waarop de tweede woning gebouwd kon worden, wordt verwijderd.

Veldweg 14-16 in Gendringen. Perceel kadastrale gemeente Gendringen, sectie K, nr 84. 

Bestemmingsplan Gendringen-Noord 2006, vastgesteld op 27-09-2007.

Op de kavel staan een tweetal woningen in een twee-aan-één opstelling. Het overige deel van de kavel is in gebruik als tuin. Op de kavel ligt een wijzigingsbevoegdheid, waarvoor er voor de vervaldatum geen aanvraag is ingediend om deze in procedure te brengen. Het bestemmingsplan blijft conform de huidige situatie 'wonen' met de bouwaanduiding twee-aan-één. De wijzigingsbevoegdheid wordt geschrapt.

Woningbouwplanning fase 2

Doetinchemseweg – Markt, Marktplein in Silvolde, perceel kadastrale gemeente, sectie F, nr 4263

Bestemmingsplan Kom Terborg, onherroepelijk sinds 17-08-2012.

Op de kavel staat een pand dat momenteel voor opslag in gebruik is. Er lag een omgevingsvergunning voor de bouw van detailhandelsruimte met daarboven twee appartementen. Op verzoek van de eigenaar is de omgevingsvergunning ingetrokken. De twee woningen worden elders (in leegstaand vastgoed) in de Sint-Jorisstraat 1 (voormalig VVV-kantoor) en Hoofdstraat 75 (voormalige kleuterschool) in Terborg gerealiseerd. De huidige bestemming 'detailhandel' blijft ongewijzigd, de aanduiding 'bedrijfswoning' wordt aangepast en de maximale bouwhoogte wordt teruggebracht naar 4,5 meter.

Geerdink-Johanninkweg in Megchelen (binnenterrein aan de achterzijde), percelen kadastrale gemeente Gendringen sectie I, nrs 1481, 1484, 1485, 1486, 1487

Bestemmingsplan Kom Megchelen 2010, vastgesteld op 22-06-2011

Kavel op het binnenterrein achter de woningen aan de Geerdink-Johanninkweg, de Lemp en de Pastoor Möldersstraat. De kavel is opgedeeld in een vijftal percelen die bij de tuin van de aanpalende woningen zijn aangetrokken. De huidige bestemmingen 'wonen' en 'tuin' blijven gehandhaafd, het bouwvlak wordt verwijderd.

Kasteelweg 8-8a in Sinderen. Percelen kadastrale gemeente Varsseveld, sectie C, nrs 2521 en 2522

Bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, vastgesteld op 28-06-2018.

Op de kavel staat een voormalige boerderij waarvoor voor de vervaldatum een omgevingsvergunning voor de splitsing naar twee woningen is verleend, het daadwerkelijk splitsen is tot heden nog niet gerealiseerd. In het bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek is de mogelijkheid tot splitsing niet opgenomen. De huidige bestemming 'wonen', waarbinnen één woning is toegestaan, wordt conform de vergunde situatie aangepast naar 'wonen', met de bouwaanduiding twee-aan-één.

Entinkweg 3 in Varsseveld, perceel kadastrale gemeente Varsseveld, sectie B, nr 7220

Bestemmingsplan Buitengebied, locatie Entinkweg 3 Varsseveld, onherroepelijk 17-08-2012

Voor deze kavel is in 2012 op basis van de destijds geldende regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) een bestemmingsplan opgesteld. Dit plan voorzag in de sloop van (een deel van) voormalige agrarische bebouwing, waarvoor een erf met in totaal drie woningen in de plaats zou komen. Het bouwplan is tot heden niet in ontwikkeling genomen, noch is er een omgevingsvergunning voor de vervaldatum aangevraagd. De bestemming is destijds al aangepast van 'agrarisch', naar 'wonen'. Binnen het bouwvlak is ruimte voor in totaal drie woningen. Doordat het plan niet voor de vervaldatum in ontwikkeling is genomen wordt het bestemmingsplan nu aangepast conform de huidige situatie zodat er nog één vrijstaande woning binnen het bouwvlak is toegestaan.

Kiwitz (Heymanshof) ,Nieuweweg 3 in Megchelen. Perceel kadastrale gemeente Gendringen, sectie I, nr 1515

Bestemmingsplan Kom Megchelen, onherroepelijk 22-06-2011.

Op deze kavel was in het oorspronkelijke bouwplan een twee-aan-één blok voorzien, op verzoek van de eigenaar is het plan gewijzigd naar één vrijstaande woning. Hiervoor is voor de vervaldatum de benodigde omgevingsvergunning aangevraagd en verleend. De bouwaanduiding wordt conform de vergunde situatie aangepast van de huidige bouwaanduiding twee-aan-één, naar vrijstaand.

Rusthuisweg 2 Varsseveld. Perceel kadastrale gemeente Varsseveld, sectie E, nr 3757

Bestemmingsplan Kom Varsseveld, onherroepelijk 07-03-2012

De kavel is momenteel in gebruik als tuin bij de aanpalende woning aan de Rusthuisweg 2. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van één vrijstaande woning. Het bouwplan is tot heden niet in ontwikkeling genomen, noch is er een omgevingsvergunning voor de vervaldatum aangevraagd. Het bouwvlak wordt uit het bestemmingsplan verwijderd, de huidige bestemming 'wonen' blijft gehandhaafd.

Overige locaties/kavels

Deze locaties zijn niet specifiek op de planningslijst uit de beleidsnotitie woningbouwplanning Oude IJsselstreek vermeld, maar vallen wel onder eerdere verval afspraken en/of de bepalingen uit de WBP.

Witte vlekken Terborg

Sint-Jorisplein 16 (achterzijde) in Terborg. Perceel kadastrale gemeente Wisch sectie B, nr 3162

Bestemmingsplan Kom Terborg, onherroepelijk 17-8-2012.

Zgn. witte vlek in het bestemmingsplan Kom Terborg. Vanuit het voorgaande bestemmingsplan daterend uit de jaren '80 lag op deze kavel een woningbouwmogelijkheid. In 2012 heeft de eigenaar van de kavel een brief ontvangen waarin aangekondigd is dat er nog 1 jaar de tijd was om alsnog tot realisatie over te gaan. Voor de vervaldatum is er geen omgevingsvergunning aangevraagd. De bouwmogelijkheid is tot heden nog niet uit het bestemmingsplan geschrapt. Het bouwvlak wordt nu uit het bestemmingsplan verwijderd, de bestemming 'wonen' blijft gehandhaafd.

Staringstraat 2 Terborg (achtertuin). Perceel kadastrale gemeente Wisch sectie F, nr. 2363

Bestemmingsplan Kom Terborg, onherroepelijk 17-8-2012

Zgn. witte vlek in het bestemmingsplan Kom Terborg. Vanuit het voorgaande bestemmingsplan daterend uit de jaren '80 lag op deze kavel een woningbouwmogelijkheid. In 2012 heeft de eigenaar van de kavel een brief ontvangen waarin aangekondigd is dat er nog 1 jaar de tijd was om alsnog tot realisatie over te gaan. Voor de vervaldatum is er geen omgevingsvergunning aangevraagd. De bouwmogelijkheid is tot heden nog niet uit het bestemmingsplan geschrapt. Het bouwvlak wordt nu uit het bestemmingsplan verwijderd, de bestemming 'wonen' blijft gehandhaafd.

Ettensestraat 17/Badweg in Terborg. Perceel kadastrale gemeente Wisch sectie F, nr. 3183.

Bestemmingsplan Kom Terborg, onherroepelijk 17-8-2012

Zgn. witte vlek in het bestemmingsplan Kom Terborg. Vanuit het voorgaande bestemmingsplan daterend uit de jaren '80 lag op deze kavel een woningbouwmogelijkheid. In 2012 heeft de eigenaar van de kavel een brief ontvangen waarin aangekondigd is dat er nog 1 jaar de tijd was om alsnog tot realisatie over te gaan. Voor de vervaldatum is er geen omgevingsvergunning aangevraagd. De bouwmogelijkheid is tot heden nog niet uit het bestemmingsplan geschrapt. Het bouwvlak wordt nu uit het bestemmingsplan verwijderd, de bestemming 'wonen' blijft gehandhaafd.

Varsseveldseweg Terborg (perceel naast Silvoldseweg nr. 27). Perceel kadastrale gemeente Wisch sectie B, nr 2401

Bestemmingsplan Kom Terborg, onherroepelijk 17-8-2012

Zgn. witte vlek in het bestemmingsplan Kom Terborg. Vanuit het voorgaande bestemmingsplan daterend uit de jaren '80 lag op deze kavel een woningbouwmogelijkheid. In 2012 heeft de eigenaar van de kavel een brief ontvangen waarin aangekondigd is dat er nog 1 jaar de tijd was om alsnog tot realisatie over te gaan. Voor de vervaldatum is er geen omgevingsvergunning aangevraagd. De bouwmogelijkheid is tot heden nog niet uit het bestemmingsplan geschrapt. Het bouwvlak wordt nu uit het bestemmingsplan verwijderd, de bestemming 'wonen' blijft gehandhaafd

Verborgen capaciteit

hoek Sinderenseweg/Harmenskampstraat. Perceel kadastrale gemeente Varsseveld, sectie C, nr 1823

Bestemmingsplan Kom Sinderen 2015, vastgesteld 30-04-2015

De kavel is momenteel in gebruik als dierenweide. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van twee woningen in een twee-aan-één opstelling. De bouwmogelijkheid heeft er tenminste 30 jaar gelegen en er is nog nooit enig initiatief getoond tot realisering daarvan. In 2015 heeft de eigenaar een brief ontvangen waarin is aangegeven dat het tot uiterlijk 1 juni 2016 alsnog mogelijk is om tot realisatie van de woningen over te gaan. Deze termijn is reeds ruimschoots verlopen, voor de vervaldatum is er geen omgevingsvergunning aangevraagd. Het bestemmingsplan wordt aangepast van de huidige bestemmingen 'wonen' en 'tuin', naar 'tuin-gaarde', dit conform het huidige gebruik van het perceel.

Pastorietuin Staringstraat Gendringen. Perceel kadastrale gemeente Gendringen, sectie K, nr 521. 

Bestemmingsplan centrum Gendringen, onherroepelijk 30-05-1991

De kavel maakt onderdeel uit van de pastorietuin. In het bestemmingsplan ligt een bouwmogelijkheid voor maximaal twee woningen. Op verzoek van de eigenaar zijn deze twee woningen elders gerealiseerd (locatie voormalige bioscoop Ulft, Hoek Roggestraat/Ir. Sassenstraat. Adres woningen Roggestraat 35a, 35b). Het bestemmingsplan wordt aangepast naar de bestemming 'tuin', dit conform het huidige gebruik van de kavel.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het voorliggende plan maakt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk, het beperkt zelfs de bestaande mogelijkheden voor stedelijke ontwikkelingen. Om die reden is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro, niet nodig. Er is immers geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in het voorliggende bestemmingsplan.

3.2 Provinciale omgevingsvisie en -verordening

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en omgevingsverordening

De visie is vastgesteld door Provinciale Staten op 19 december 2018 en is in werking getreden op 1 maart 2019. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. De focus ligt daarbij op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – wordt hieraan richting gegeven en door vier ‘spelregels’ of ‘Doe-principes’ – DOEN, LATEN, ZELF en SAMEN. Tezamen vormen zij het kader waar binnen wordt gewerkt en afwegingen worden gemaakt.
Ten aanzien van het thema wonen is in de omgevingsvisie het volgende opgenomen: "We gaan in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen".
In de Omgevingsverordening zijn regels en bepalingen over de inrichting en beheer van de ruimtelijke omgeving vastgelegd en is daarmee één van de instrumenten om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren.

3.3 Regionale woonagenda Achterhoek

Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de Regionale Woonagenda 2015-2025 vastgesteld. Hiermee is er een opvolger van de regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020, waarin afspraken zijn gemaakt over woningvoorraad in de Achterhoek. In de nieuwe woonagenda is afgesproken het aantal woningbouwplannen verder terug te brengen. Met de Regionale Woonagenda willen de samenwerkende gemeenten, corporaties en provincie de volgende doelstellingen en ambities bereiken:

• 1. Er zijn in 2025 voldoende woningen van een door bewoners en woningzoekenden gewenste prijs en kwaliteit voorhanden in de bestaande woningvoorraad.
• 2. Het eerder afgesproken aantal netto toe te voegen woningen op regioniveau (5.900) wordt met 10% verlaagd. Dit betekent dat er tussen 2015 en 2025 netto nog slechts 3.145 woningen worden toegevoegd. De woningcorporaties zijn van mening, dat er nog veel minder woningen toegevoegd moeten worden (nog slechts tussen 1.700 en 2.300 woningen). Meer bouwen vergroot de kans op leegstand en leidt tot een grotere sloopopgave (met name in de particuliere markt) vanaf het moment dat er sprake is van huishouden daling. Uitgaande van de feitelijke huishouden ontwikkeling en recente prognoses is het aannemelijk dat de hier genoemde verlaging niet de laatste zal zijn. Het is dus van belang hier RO-technisch rekening mee te houden.
• 3. Op termijn zal de sloop van woningen meer dan ooit noodzakelijk worden. Sloop/nieuwbouw is een gezamenlijke regionale opgave en levert een belangrijke bijdrage aan het instandhouden van de woonkwaliteit van de regio. Het draagt tevens bij aan het realiseren van de energiedoelstellingen en aan het vergroten van de woningvoorraad die levensloopbestendig is.
• 4. Bij de monitoring van de leegstand van woningen hanteren we de grens van maximaal 2%. Hierbij maken we onderscheid tussen huur en koop: huur maximaal 1% en koop maximaal 3%. Als de werkelijke leegstand hoger is dan genoemde percentages wordt aan de hand van een nadere analyse bepaald of maatregelen nodig zijn.
• 5. Binnen de bestaande woningvoorraad is enerzijds sprake van waardevermindering en anderzijds van waardetoevoeging. Per saldo streven we zowel op regionaal als op lokaal niveau op waardebehoud.
• 6. De leefbaarheidsaspecten worden door bewoners gewaardeerd met eenzelfde oordeel als uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2013 naar voren kwam.
• 7. Er zijn voldoende kwalitatief hoogwaardige en bereikbare voorzieningen (ontmoeting, onderwijs, sport, zorg) om in de behoefte van de inwoners te voorzien.
• 8. In het Akkoord van Groenlo is afgesproken toe te werken naar een energieneutrale Achterhoek in 2030. Een van de onderdelen hierbij vormt het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.

De afgelopen jaren hebben gemeenten, corporaties en provincie samen de schouders gezet onder de aanpak van de activiteiten, voortkomende uit de Regionale Woonvisie 2010-2020. Ditzelfde wordt nu opnieuw gevraagd bij de aanpak van de activiteiten uit de Regionale Woonagenda 2015-2025. In paragraaf 3.4. wordt nader ingegaan vertaling van de Regionale Woonagenda in het gemeentelijk woningbouwbeleid.

3.4 Notitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

Volgens de Regionale Woonvisie mocht de gemeente Oude IJsselstreek voor de periode 2010-2020 maximaal 685 nieuwe woningen toevoegen. Inmiddels zijn sinds 2010 bijna 400 woningen gebouwd of in aanbouw. In de nieuwe Regionale Woonagenda is afgesproken het aantal van 685 met 10% te verlagen. Dat betekent dat er binnen de gemeente tot 2025 nog ruimte is voor 220 nieuwe woningen.

Regionaal is afgesproken dat er een stoplichtmodel wordt gebruikt waarbij iedere gemeente de woningbouwplanning gaat rubriceren. Het uiteindelijke doel is om de woningbehoefte en de omvang van de woningvoorraad beter in evenwicht te brengen. Met het vaststellen van de Regionale Woonagenda in september 2015 heeft de gemeenteraad ook ingestemd met de uitgangspunten van het stoplichtmodel.

In de gemeente Oude IJsselstreek heeft een analyse plaats gevonden van de huidige plancapaciteit op basis van het regionaal geformuleerde stoplichtmodel. In de beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is dit nader uitgewerkt. Doel van deze beleidsnotitie is om de juiste woning op de juiste plek te realiseren, waarbij gezocht is naar een aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Het doel is om flexibel in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen in de woningmarkt. Een van de belangrijkste overwegingen voor het terugbrengen van de plancapaciteit is om leegstand in de bestaande woningvoorraad te voorkomen. Door nieuwe woningen te bouwen komen niet zozeer nieuwe woningen leeg te staan, maar heeft vooral effect op de oudere woningen aan de onderkant van de woningmarkt. Dit kan leiden tot verpaupering en heeft daarmee een negatieve invloed op de leefbaarheid. Naast leefbaarheid hebben deze gevolgen ook effect op de waardeontwikkeling van de bestaande voorraad. De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld.

Met dit bestemmingsplan "Woningbouwplanning fase 1 en 2" wordt uitvoering gegeven aan de provinciale/regionale afspraken en is daarmee in overeenstemming met het provinciale en regionale beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In het kader van dit bestemmingsplan Woningbouwplanning fase 1 en 2 is geen onderzoek uitgevoerd naar de diverse milieuaspecten en andere aspecten zoals water, archeologie en flora & fauna. Dit bestemmingsplan bevat geen nieuwe gebruiksmogelijkheden. Het beperkt alleen de mogelijkheid voor het realiseren van het aantal woningen vaak binnen de geldende bestemming. Om die reden is nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Wat is een bestemmingsplan

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden.

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

5.2 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
• 4. Overgangs- en slotregel. In het laatste hoofdstuk is een slotregel opgenomen, waarin de naam van dit bestemmingsplan staat vermeld.

5.2.1 Hoofdstuk 1, Inleidende regels

Hoofdstuk I bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

5.2.1.1 artikel 1

Artikel 1 bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd. Hierdoor wordt onduidelijkheid voorkomen.

5.2.1.2 artikel 2

Artikel 2 geeft aan op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels.

5.2.2 Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels

Bij de 'Bestemmingsregels' wordt per bestemming aangegeven wat wel (of niet) mag. In dit bestemmingsplan gaat het om de volgende bestemmingen:

5.2.2.1 Detailhandel

Winkels zijn toegestaan binnen de bestemming 'Detailhandel'. Onder detailhandel wordt verstaan 'het bedrijfsmatig te koop aanbieden van producten aan particulieren'.

5.2.2.2 Tuin

De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de voorzijde (of zijkant indien de woning op de hoek is gelegen) van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor erkers, erf- en terreinafscheidingen mogelijk.

De bestemming 'Tuin - Gaarde' is toegekend aan percelen, die grenzen aan het buitengebied en niet echt het karakter van een tuin hebben, maar meer relatie hebben met het buitengebied doordat het bijv. gebruikt wordt als dierenweide. De bestemming 'Tuin - Gaarde' is gezien de inrichting van de percelen meer van toepassing dan alleen de bestemming 'Tuin'.

5.2.2.3 Wonen

Binnen deze bestemming mag worden gewoond, met dien verstande dat er in een bijbehorend bouwwerk geen afzonderlijke woning mag komen. Woningen (de hoofdgebouwen) in de bebouwde kom zijn alleen mogelijk binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor woningen in het buitengebied zijn grotere bouwvlakken aangegeven en moeten zowel de woningen als de bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de grootte van de percelen en of een perceel binnen of buiten de bebouwde kom ligt. Op grotere percelen in de bebouwde kom (meer dan 600 m2) is meer bebouwing toegestaan.

Binnen de bestemming 'wonen' zijn -onder voorwaarden- een aantal andere functies toegestaan:

- een bed& breakfast,

- een aan huis verbonden beroep,

- een aan huis verbonden bedrijf (met een vergunning).

- bijzondere woonvormen (met een vergunning).

Het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten aan huis is slechts toegestaan middels ontheffing. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden. Maximaal 35% van de oppervlakte van de woning tot ten hoogste 50 m2 mag gebruikt worden voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit. Hierbij is eveneens de voorwaarde opgenomen dat dit niet mag leiden tot onaanvaardbare verkeers- of parkeeroverlast.

Bij de woonfunctie is er bewust voor gekozen om zogenaamde “aan huis verbonden beroepsactiviteiten” mogelijk te maken. Dit komt tegemoet aan de wens van vele mensen om op kleine schaal voor zichzelf te beginnen. Dergelijke aan huis verbonden beroepen zijn niet milieuhinderlijk voor de omgeving en goed ruimtelijk inpasbaar. Belangrijk is wel dat het ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een woning is in de eerste plaats woning en geen ruimte voor het beroep. Het is daarom van belang dat het kleinschalig is en blijft. Dit houdt in dat de bewoner van de woning de beroepsuitoefenaar is.

5.2.2.4 Archeologie

Omdat er in delen van het plangebied archeologische verwachtingswaarden zijn, zijn hiervoor bepaalde regels opgenomen hoe met deze archeologische waarden en verwachtingen om te gaan bij nieuwe bouwplannen. Zo moet bij een bepaalde grootte en diepte archeologisch onderzoek plaatsvinden. Voordat besloten kan worden op een omgevingsvergunning zal een archeologisch deskundige hierover advies moeten geven.

5.2.3 Hoofdstuk 3, Algemene regels

De algemene regels zijn regels die voor alle onderdelen van het plan van toepassing zijn. Deze algemene regels bestaan ondermeer uit de anti-dubbeltelregel, de algemene aanduidings-, de algemene gebruiks-, algemene afwijkings- en algemene wijzigingsregels.

5.2.4 Hoofdstuk 4, Overgangs- en slotregel

5.2.4.1 Overgangsregel

Overgangsrecht is van toepassing op situaties (gebruik) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan van het nieuwe plan afwijken, dan wel op basis van een geldige bouwvergunning nog gebouwd mogen worden (bouwwerken). Met deze overgangsregels wordt duidelijk dat de bestaande afwijking qua gebruik niet mag worden vergroot en het bouwwerk mag alleen maar goed onderhouden worden en niet volledig worden herbouwd. Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.

5.2.4.2 Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke wijze de regels van dit bestemmingsplan moeten worden aangehaald.

5.3 Verbeelding

Voor het maken van de verbeelding wordt gebruik gemaakt van de volgende gegevens:

• Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) voor de ondergrond,
• Adresgegevens en gebouwen uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG),
• Kadastrale gegevens,

De verbeelding moet helder en duidelijk leesbaar zijn. Daarom bevat de verbeelding alleen informatie die juridisch relevant is.

Verschil digitale en analoge verbeelding

Er is een verschil tussen de digitale en analoge verbeelding. De digitale kaart lijkt minder informatie te bevatten dan de analoge kaart. Door op de verbeelding te klikken, verschijnt de planinformatie. De digitale kaart is bindend.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan "Woningbouwplanning fase 1 en 2" beperkt de mogelijkheden om nieuwe woningen te realiseren.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met het voorkomen van planschade.
Er zijn voorbereidingsbesluiten genomen teneinde daarmee (passieve) voorzienbaarheid te creëren waardoor er geen risico meer is op planschade. Zie ook paragraaf 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Voorbereidingsbesluiten

Op 5 december 2016 is op de gemeentepagina van zowel de website als de Gelderse Post het besluit over het vaststellen van de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek gepubliceerd. Op de website is de complete notitie te raadplegen met daarbij de bijlage met het overzicht van groene en rode plannen. De locaties op dit overzicht zijn vervolgens opgenomen in een voorbereidingsbesluit. Er zijn twee voorbereidingsbesluiten genomen door de gemeenteraad te weten:

• Voorbereidingsbesluit woningbouwplanning (fase 1), raadsbesluit d.d. 24 mei 2018
  Het voorbereidingsbesluit is gepubliceerd in de Staatscourant en Oude IJsselstreek Vizier van 6 juni 2018. Met ingang van 7 juni 2018 is op www.ruimtelijkeplannen.nl het besluit en de betreffende locaties te raadplegen.
• Voorbereidingsbesluit woningbouwplanning (fase 2), raadsbesluit d.d. 18 oktober 2018
  Het voorbereidingsbesluit is gepubliceerd in de Staatscourant en Oude IJsselstreek Vizier van 5 december 2018. Met ingang van 6 december 2018 is op www.ruimtelijkeplannen.nl het besluit en de betreffende locaties te raadplegen.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Woningbouwplanning fase 1 en 2' heeft vanaf 13 juni 2019 tot en met 24 juli 2019 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. Voor de samenvatting en de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de 'Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' welke als bijlage bij het vaststellingsbesluit is opgenomen.

6.2.3 Ambtshalve wijzigingen

6.2.3.1 Kasteelweg 8/8a Sinderen

In het geldende bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek 2017 is onder meer voor het perceel Kasteelweg 8/8a te Sinderen, kadastraal bekend gemeente Varsseveld, sectie C, nrs. 2521 en 2522, een gebiedsaanduiding “overige zone – groene ontwikkelingszone” opgenomen. De gronden ter plaatse van de aanduiding “overige zone - groene ontwikkelingszone” zijn, naast de daar geldende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en ontwikkeling van landschappelijke en ecologische waarden. In het ontwerpbestemmingsplan Woningbouwplanning fase 1 en 2 is abusievelijk deze aanduiding niet opgenomen.

Voorstel: 

op het perceel Kasteelweg 8/8a te Sinderen tevens een gebiedsaanduiding “overige zone – groene ontwikkelingszone” leggen.

6.2.3.2 Sint Jorisplein Terborg (achter nummer 16)

In het bestemmingsplan “Woningbouwplanning fase 1 en 2” is abusievelijk geen rekening gehouden met de archeologische waarden op het perceel Sint Jorisplen Terborg (achter nummer 16), kadastraal bekend gemeente Wisch, sectie B, nrs. 3159 (ged.) en 3162 (ged.). Op basis van de Cultuurhistorische inventarisatie, waarde-, verwachtingen en maatregelen kaart (archeologische verwachtingen kaart) heeft het perceel archeologische waarden. Deze dienen in bestemmingsplanregels en op de verbeelding te worden aangeduid.

Voorstel: 

op (delen) van de percelen kadastraal bekend gemeente Wisch, sectie B, nrs. 3159 (ged.) en 3162 (ged.) de dubbelbestemming “Waarde – archeologische verwachting I” en “Waarde – Archeologie II” leggen.