Locatie Bongersstraat 241-245 Ulft

4.4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

4.4.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het plangebied

In juni 2008 is ten behoeve van dit bouwplan een stedenbouwkundig advies opgesteld waarin veel aandacht is besteed aan de ruimtelijke kwaliteit die moet worden nagestreefd. Dit advies is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De inhoud van deze paragraaf is daaraan ontleend. Om een volledig beeld te krijgen van de inrichtingseisen moet deze bijlage worden geraadpleegd.

Bij de inpassing van de nieuwe woningen moeten een aantal randvoorwaarden in acht worden genomen die samenhangen met de wijze waarop het gebied ten noorden van het plangebied in het kader van het project Hutten Zuid moet worden ingericht en de wijze waarop het pad langs de Oude IJssel moet worden aangelegd. Deze randvoorwaarden kunnen als volgt worden samengevat.

• Het gebied tussen Hutten Zuid deelpan 1 en de nieuwe woningen in het plangebied moet ingericht worden als een “groene scheg”. Dat wil zeggen dat het gebied zich vanaf de Bongersstraat moet verbreden in de richting van de Oude IJssel;
• De nieuwe kavels worden van twee zijden ontsloten. De twee noordelijke kavels worden door de scheg ontsloten. De uitwerking hiervan moet zeer zorgvuldig gebeuren. Het ontwerp van de ontsluiting (vormgeving, materiaal- gebruik) is een integraal onderdeel van de inrichting van de groene scheg;
• In de scheg wordt nadrukkelijk niet geparkeerd. Op de kavels wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd voor bezoekers middels een ruime parkeernorm;
• Het uitzicht van de woningen van Hutten Zuid deelplan 1 richting rivier en Engbergen dient niet verstoord te worden door de nieuwe woningen;
• Het nieuwe pad langs de rivier moet voldoende breedte hebben en een aantrekkelijk profiel. Het ligt op een dusdanige hoogte dat het hooguit incidenteel overstroomt;
• De voetgangers die over het pad lopen moeten niet in de tuinen van de nieuwe woningen kunnen kijken.

4.4.2 Het stedenbouwkundige plan

Onderstaande afbeelding geeft het stedenbouwkundige plan weer. Er worden drie nieuwe bouwkavels ontwikkeld van elk circa 800 m2.

4.4.2.1 Ontsluiting

De kavels worden van twee zijden ontsloten. De zuidelijke kavel via de Cappettilaan en de twee noordelijke kavels door de scheg. De uitwerking van deze noordelijke ontsluiting moet zeer zorgvuldig gebeuren. Het ontwerp van deze ontsluiting is een integraal onderdeel van de inrichting van de scheg, qua vormgeving en materiaalgebruik. Van belang is dat er absoluut niet geparkeerd wordt in de scheg. De ontsluiting van de twee noordelijke kavels wordt gecombineerd met de aanleg van een waterschapspad en de doorgaande fiets- en voetgangersverbinding in één integraal ontwerp. Op de kavels worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor bezoekers. Een ruime norm moet daarbij worden aangehouden.

4.4.2.2 Thema

Het thema is “wonen in een wal”. Het terrein waarop de nieuwe woningen gebouwd worden wordt deels wordt opgehoogd waardoor aan de rivierzijde een aarden wal ontstaat. Onderlangs de wal, aan de oever van de Oude IJssel, wordt een doorgaande voet- en fietsverbinding aangelegd. Doordat het hoogteverschil tussen de aarden wal (16.90 NAP) en het pad langs de rivier (14.00 NAP) bijna 3 meter bedraagt is de privacy van de nieuw te realiseren woningen gewaarborgd.

4.4.2.3 Ontwikkelingsschets

Bij de inrichting van het pad langs de rivier en de oever moeten de volgende profielen worden aangehouden (gezien vanuit de rivier):

• rietzone (EVZ)
• pad en bomen
• talud

4.4.2.4 Positionering

De rooilijn van de drie nieuw te bouwen woningen loopt terug in de richting van de scheg op een dusdanige manier dat de vorm van de scheg wordt benadrukt en het uitzicht van de tegenoverliggende woningen (van Hutten Zuid Fase 1) zo min mogelijk wordt belemmerd. Ook het talud van de meest noordelijke kavel in het plangebied is hiertoe afgerond.

De aflopende rooilijn heeft gevolgen voor de positie van de woningen op het kavel. De meest zuidelijk gelegen woning ligt het dichtste bij de oever van de rivier en het daarop aan te leggen voetpad. Deze woning zal zijn buitenruimte voornamelijk hebben aan de zuidzijde van de woning. Het meest noordelijk gelegen woonhuis heeft juist de meeste ruimte aan de rivierzijde.

4.4.2.5 Percelen

Het terrein waarop de woningen worden gebouwd heeft een verloop in hoogte. De entrees van de woningen (aan de westzijde) liggen op de bestaande maaiveldhoogte (14.80 NAP). Naar de rivier toe loop het niveau vervolgens op tot maximaal 16.20 NAP. De begane grondverdieping op de bestaande maaiveldhoogte zet zich in het opgehoogde deel van het terrein voort als een halfverdiepte bouwlaag. De bewoners beschikken daardoor over een verhoogde tuin of een verhoogd terras met een weids uitzicht op de rivier.

De woningen hebben de vorm van villa's en bestaan uit maximaal drie bouwlagen, waarvan de onderste laag halfverdiept wordt gerealiseerd. Vanaf 16.00 NAP kunnen de bovenste twee lagen gebouwd worden. De tweede bouwlaag wordt deels aan het oog ontrokken door het bovenste deel van de aarden wal (16.90 NAP). De horizontaliteit van de bouwmassa is overheersend. De breedte dient de hoogte te overtreffen. Dit is terug te zien in het gevelbeeld van de woningen.

4.4.2.6 Beplanting en erfafscheiding

Voor het aanzicht is het van belang dat er op de aarden wal rondom de percelen geen hoge erfafscheidingen worden geplaatst. Vanuit de tuinen kunnen eventueel trapjes worden aangelegd naar het pad. Met opgaand groen op de (helling van de) wal kan de privacy van de bewoners, indien gewenst, nog beter worden gewaarborgd.

Het talud van het kavel aangrenzend aan de groene scheg dient met extra zorg te worden ingeplant om de kwaliteit van het uitzicht van de tegenoverliggende woningen te kunnen garanderen. Enkele bomen en opgaand groen markeren de aanzet van het talud. Aantrekkelijk groen flankeert de inrit naar de kavels.

De invulling van de erfafscheidingen tussen de drie kavels onderling is vrij, met de volgende restricties:

• Voorbij de rooilijn bedraagt de maximale hoogte van lijnvormige erfafscheidingen (haag, schutting) 1,0m;
• Hoger, niet lijnvormig groen is voorbij de rooilijn wel toegestaan;
• Aan noordwestelijke toegangsweg: hoge haag langs westzijde, lage haag aan oostzijde met daartussen parkeergelegenheid voor bezoekers;
• Aan zuidelijke toegangsweg: hoge haag in overleg met bewoners van aangrenzende percelen.