Kom Westendorp 2010

7.3 Opzet van de regels

Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf', 'Detailhandel', 'Groen', 'Horeca', 'Maatschappelijk', 'Tuin', Tuin - Gaarde", Verkeer - Verblijfsgebied', 'Water' en 'Wonen'. Daarnaast zijn 'Waarde - Archeologische Verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische Verwachting 2' als dubbelbestemming opgenomen. Ook is een 'Wro-zone - wijzigingsgebied' als gebiedsaanduiding op de verbeelding weergegeven.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de regels bij het bestemmingsplan. De afzonderlijke bestemmingen worden nader toegelicht. Hierbij wordt ook verwezen naar de uitgangspunten van de verschillende bestemmingen, zoals in hoofdstuk 4 aan bod gekomen.

Bestemming 'Agrarisch'

In het plangebied zijn agrarische gronden opgenomen. Het betreft hier onbebouwde gronden. Per bouwperceel is maximaal één gebouw toegestaan van maximaal 50 m2 en 3 meter hoog. Daarnaast mogen alleen erf- en terreinafscheidingen gebouwd worden.

Bestemming 'Bedrijf'

Bestaande bedrijven in de woonomgeving krijgen de bestemming 'Bedrijf' en zijn nader aangeduid met de milieucategorie B. De bedrijven die hier onderscheidelijk worden toegelaten zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Twee autostallingsbedrijven en een autoshowroom zijn specfiek bestemd.

Binnen de bouwregels zijn normen gesteld voor de bedrijfsgebouwen, nutsvoorzieningen, bedrijfswoningen, bijbehorende gebouwen bij bedrijfswoningen, ondergronds bouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor al deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bebouwingspercentage, etc. Daarnaast zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor 'productiegebonden detailhandel als nevenactiviteit' en opslag. Onder voorwaarden kan afgeweken worden van de gebruiksregels voor bedrijven uit een lagere categorie.

Alle (openbare) nutsvoorzieningen in het plangebied zijn ook in de bedrijfsbestemming opgenomen, met als nadere aanduiding 'nutsvoorziening'. Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan voor zover op de verbeelding op de betreffende gronden een aanduiding is opgenomen. Deze wijze van regelen van bedrijfswoningen is overigens in alle niet-woonbestemmingen in dit bestemmingsplan hetzelfde. Het betreft hier in beginsel alleen de bestaande bedrijfswoningen.

Bestemmingen 'Detailhandel', 'Horeca' en 'Maatschappelijk'

De panden zijn bestemd naar de huidige legale situatie. Zo is bjivoorbeeld een winkel bestemd tot 'Detailhandel', een café tot 'Horeca' en een school tot 'Maatschappelijk'.

Binnen de bouwregels zijn normen gesteld voor de hoofdgebouwen, bedrijfswoningen, bijbehorende gebouwen bij bedrijfswoningen, ondergronds bouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor al deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bebouwingspercentage, etc. Bij de 'bestemming 'Maatschappelijk' is onder voorwaarden horeca of detailhandel als nevenactiviteit toegestaan. Alleen bestaande (bedrijfs)woningen zijn toegestaan. Daar waar een aanduiding 'evenemententerrein' is opgenomen zijn specifieke gebruiksregels opgenomen, die betrekking hebben op de intensiteit van het toegestane gebruik.

Bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'

Structureel groen heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Kleinere stukjes groen zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied', hetgeen meer flexibiliteit inhoudt. De openbare gebieden met een verblijfsfunctie zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblifjsgebied', zodat het openbaar gebied flexibel kan worden ingericht met groen, parkeerplaatsen, speeltuintjes en andere binnen deze bestemming passende functies. Binnen de eerder genoemde bestemmingen zijn ook waterpartijen (zoals sloten, vijvers en watergangen toegestaan. Grotere wateroppervlakten zijn echter specifiek tot 'Water' bestemd.

Bestemmingen 'Wonen', 'Tuin' en 'Tuin - Gaarde'

Woningen zijn alleen mogelijk binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voortuinen (en in principe ook de naar de weg gekeerde zijtuinen) worden bestemd als tuin; in tuinen mogen namelijk geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd (behalve een erker). De goot- en bouwhoogte van de woningen zijn in principe gesteld op 6 en 10 meter, tenzij de bestaande woningen beduidend lager zijn.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de grootte van de percelen. Op grotere percelen (meer dan 600 m2) is meer bebouwing toegestaan. Bestaande bouwmogelijkheden die nu nog onbenut zijn blijven in dit bestemmingsplan positief bestemd.

Binnen de bestemming wonen is - onder voorwaarden- een bed& breakfast bij rechte toegestaan. Een aan huis verbonden beroep is onder voorwaarden bij rechte mogelijk. Dit bestemmingsplan biedt tevens de mogelijkheid om bij rechte 'bijzondere woonvormen' toe te staan. Door van de regels af te wijken is een aan huis verbonden bedrijf (onder voorwaarden) mogelijk, maar ook worden hiermee mogelijkheden gegeven voor het voeren van detailhandel in voormalige winkelpanden.

Daar waar in de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - voormalig winkelpand' is aangegeven, is ook detailhandel toegestaan.

De bestemming 'Tuin - Gaarde' is toegekend aan percelen, die grenzen aan het buitengebied en niet echt het karakter van een tuin hebben, maar meer relatie hebben met het buitengebied. De bestemming 'Tuin - Gaarde' is gezien de inrichting van de percelen meer van toepassing dan alleen de bestemming 'Tuin'.

Dubbelbestemmingen Archeologie

Zoals reeds in paragraaf 5.2 is beschreven, kennen kleine delen van Westendorp een hoge archeologische verwachting. De rest van de kern kent een lage archeologische verwachting. Dit heeft ertoe geleidt dat er specifieke regels (verdeeld over twee specifieke bestemmingen) zijn opgenomen hoe met deze archeologische verwachtingen om te gaan bij nieuwe bouwplannen. Afhankelijk van de verwachtingswaarde moet bijvoorbeeld bij een bepaalde grootte en diepte archeologisch onderzoek plaatsvinden. Voordat besloten kan worden op een omgevingsvergunning zal een archeologisch deskundige hierover advies moeten geven.

Wro-zone - wijzigingsgebied

Ook biedt het plan mogelijkheden voor functiewijziging van voormalige bedrijfsbebouwing aan de Veldkamperstraat 3 en 5 door middel van het opnemen van een Wro-zone - wijzigingsgebied. Uitgangspunt hierbij is dat ontwikkelingen moeten aansluiten bij de bestaande structuur en schaalgrootte van Westendorp. Deze 'wijzigingslocatie' is opgenomen voor een gebied waarvoor wel gedacht wordt aan een mogelijke andere invulling, maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan.