Kom Varsseveld 2010

7.3 Opzet van de regels

Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf', 'Bedrijventerrein', 'Bos', 'Centrum', 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Groen', 'Horeca', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', 'Tuin', 'Verkeer', 'Verkeer - Spoorverkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Water' en 'Wonen'. Daarnaast zijn Leiding - Brandstof', 'Leiding - Gas' en 'Waarde - Archeologie' als dubbelbestemming opgenomen, en zijn een 'Wro-zone - wijzigingsgebied' en een 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' op de verbeelding weergegeven.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de regels bij het bestemmingsplan. De afzonderlijke bestemmingen worden - geclusterd - nader toegelicht. Hierbij wordt ook verwezen naar de uitgangspunten van de verschillende bestemmingen, zoals in hoofdstuk 4 aan bod gekomen.

Bestemmingen 'Agrarisch' en Bos'

In het plangebied zijn agrarische gronden opgenomen. Het betreft hier onbebouwde gronden, behorende bij agrarische bedrijvne. Per bestemmingsvlak is maximaal één gebouw toegestaan van maximaal 50m2 en 3 meter hoog. Daarnaast mogen alleen erf- en terreinafscheidingen gebouwd worden. In de bestemming 'Bos' mag niet bij rechte worden gebouwd. Onder voorwaarden is afwijking van de bouwregels mogelijk voor het oprichten van een gebouw van maximaal 25m2.

Bestemmingen 'Bedrijf' en 'Bedrijventerrein'

Het bedrijventerrein is bestemd als 'Bedrijventerrein´. Hier zijn bedrijven tot maximaal de milieucategorieën 3.1, 3.2, respectievelijk 4 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein toegestaan. Bestaande bedrijven in de woonomgeving krijgen de bestemming 'Bedrijf' en zijn nader aangeduid met de milieucategorie A, B of C. De bedrijven die hier onderscheidelijk worden toegelaten zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Voor een nadere uitleg over de bedrijfscategorieën en de keuzes, die hiervoor in dit bestemmingsplan zijn gemaakt, wordt verwezen naar paragraaf 4.2.3 en paragraaf 4.2.4.

Binnen de bouwregels zijn normen gesteld voor de bedrijfsgebouwen, nutsvoorzieningen, bedrijfswoningen, bijbehorende gebouwen bij bedrijfswoningen, ondergronds bouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor al deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bebouwingspercentage, etc. Daarnaast zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor 'productiegebonden detailhandel als nevenactiviteit', ´buitenopslag' en ´detailhandel en horeca bij verkoop van motorbrandstoffen zonder lpg´ (deze laatste enkel bij bestemming ' Bedrijventerrein' ). Onder voorwaarden kan afgeweken worden van de gebruiksregels voor bedrijven uit een lagere categorie, en speciaal bij de bestemming 'Bedrijventerrein' voor detailhandel buiten winkelcentra en detailhandel in volumineuze goederen.

Alle (openbare) nutsvoorzieningen in het plangebied zijn ook in de bedrijfsbestemming opgenomen, met als nadere aanduiding 'nutsvoorziening'. Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan voor zover op de verbeelding op de betreffende gronden een aanduiding is opgenomen. Deze wijze van regelen van bedrijfswoningen is overigens in alle niet-woonbestemmingen in dit bestemmingsplan hetzelfde. Het betreft hier in beginsel alleen de bestaande bedrijfswoningen.

Bestemmingen 'Centrum', 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Horeca', 'Kantoor' 'Gemengd 1 en 2' en 'Maatschappelijk'

De bestemming 'Centrum' is gebruikt in het kernwinkelgebied, waar veel winkels, kantoren en horecapanden zich bevinden. De percelen zijn hiermee flexibel inzetbaar nu diverse functies mogelijk zijn. Buiten het centrum zijn de panden meer concreet bestemd (naar de huidige situatie). Zo is bjivoorbeeld een winkel bestemd tot 'Detailhandel', een café tot 'Horeca' en een wijkcentrum of sporthal tot 'Maatschappelijk'. Daar waar meerdere bestemmingen op één perceel/ pand plaatsvinden is ervoor gekozen de bestemming 'Gemengd' te hanteren, waarbij bij 'Gemengd - 1' geen detailhandel is toegestaan en bij 'Gemengd - 2' wel.

Binnen de bouwregels zijn normen gesteld voor de hoofdgebouwen, bedrijfswoningen, bijbehorende gebouwen bij bedrijfswoningen, ondergronds bouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor al deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bebouwingspercentage, etc. Bij de 'bestemming 'Maatschappelijk' is onder voorwaarden horeca of detailhandel als nevenactiviteit toegestaan. Alleen bestaande (bedrijfs)woningen zijn toegestaan.

Bestemmingen 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer - Spoorverkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'

Zoals reeds in hoofdstuk 4 is aangegeven heeft structureel groen de bestemming 'Groen' gekregen. Kleinere stukjes groen zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied', hetgeen meer flexibiliteit inhoudt. De openbare gebieden met een verblijfsfunctie zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblifjsgebied', zodat het openbaar gebied flexibel kan worden ingericht met groen, parkeerplaatsen, speeltuintjes en andere binnen deze bestemming passende functies. De bestemming 'Verkeer' is bestemd voor de wegen met een doorgaand- verkeer- functie. De bestemming 'Verkeer - Spoorverkeer' is voor de stationsomgeving gebruikt. Binnen alle eerder genoemde bestemmingen zijn ook waterpartijen (zoals sloten, vijvers en watergangen toegestaan. Grotere wateroppervlakten zijn echter specifiek tot 'Water' bestemd.

Bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'

Hiertoe wordt allereerst verwezen naar paragraaf 4.2.2. Woningen zijn alleen mogelijk binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voortuinen worden bestemd als tuin; in tuinen mogen namelijk geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd (behalve een erker). De goot- en bouwhoogte van de woningen zijn in principe gesteld op 7 en 10 meter.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de grootte van de percelen. Op grotere percelen (meer dan 600 m2) is meer bebouwing toegestaan. Bestaande bouwmogelijkheden die nu nog onbenut zijn blijven in dit bestemmingsplan positief bestemd.

Binnen de bestemming wonen is - ondervoorwaarden- een bed& breakfast bij rechte toegestaan. Een aan huis verbonden beroep is onder voorwaarden bij rechte mogelijk. Door van de regels af te wijken is een aan huis verbonden bedrijf (onder voorwaarden) mogelijk. Dit bestemmingsplan biedt tevens de mogelijkheid om bij rechte 'bijzondere woonvormen' toe te staan.

Dubbelbestemmingen 'Leiding - Brandstof', 'Leiding - Gas' en 'Waarde - Archeologie'

Het plan bevat drie dubbelbestemmingen. In het bedrijventerrein Hofskamp is een aardgasleiding aanwezig. Hier ligt ook een NAVO-brandstofleiding. Bij de bestemmingen 'Leiding - Brandstof' en 'Leiding - Gas' geldt dat hier, in afwijking van het bepaalde bij de andere op deze gronden voorkomende bestemming(en), alleen ten behoeve van deze dubbelbestemming mag worden gebouwd, waarbij gebouwen niet niet toegestaan zijn. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden in de bodem. Bij een aanvraag om een vergevingsvergunning voor het oprichten van een bowuwerk groter dan 100 m2 dient daarom een archeologisch rapport te worden overgelegd.

Daarnaast is een wijze voor het verlenen van een omgevingvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan deze regels toegevoegd (eerder aanlegvergunningenstelsel genoemd).

Vrijwaringszone - molenbiotoop

Nieuwe bebouwing in de molenbiotoop dient te voldoen aan de “Uitvoeringsregeling Gelderse Molenverordening”, zoals deze op 16 november 2007 door de provincie Gelderland is vastgesteld. Voor de molenbiotoop wordt door berekening de toelaatbare hoogte van obstakels in een straal van 400 m rondom de molen bepaald.

Voor een traditionele korenmolen, zoals de nog functionerende ronde stenen stellingmolen “De Engel” in Varsseveld is het uitgangspunt dat zowel de vrije windvang als het zicht op de molen gegarandeerd moeten worden. Hiertoe is in dit plan het gebied binnen een straal van 400 meter rond de molen als molenbiotoop aangewezen. Voor deze zone geldt een restrictie ten aanzien van de bebouwings- en beplantingsmogelijkheden. De bepalende maat hierbij is de afstand van het maaiveld tot het onderste punt van de verticaal staande wiek (5,40 m in het geval van deze molen). Rondom de molen dient in principe een zone van 100 m te worden gehanteerd, waarbinnen de bebouwing de hoogte van de stelling niet overstijgt. De molen staat aan de rand van de kern en wordt omringd door bebouwing, die de hoogte van de stelling al deels overstijgt. Er kan daarom worden geconstateerd dat de stellingmolen in de huidige situatie al enigszins wordt beperkt voor wat betreft de vrije windvang. Het streven is er daarom op gericht om de vrije windvang èn het zicht op de molen niet te verminderen.

In de regels en op de verbeelding worden de consequenties van een molenbiotoop in een straal van 400 meter rond de molen in beeld gebracht. Binnen het molenbiotoop geldt, afhankelijk van de afstand tot de molen een toegestane maximum hoogte voor bebouwing en beplanting, die de aantasting van de windvang van de molen dient te voorkomen. Hiervoor is een formule (zie regels), waarbij wordt uitgegaan van een tweetal constanten, maar ook rekening wordt gehouden met de 'ruwheid' van het oppervlak rond de molen, die van invloed is op de windsnelheid.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels en toestaan dat gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering en/of de waarde van de molen als landschapsbepalend element. Daarvoor moet vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de adviesinstantie van de provincie Gelderland.

Wro-zone - wijzigingsgebied

Ook biedt het plan mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen door middel van het opnemen van een aantal locaties als Wro-zone - wijzigingsgebied. Uitgangspunt hierbij is dat ontwikkelingen moeten aansluiten bij de bestaande structuur en schaalgrootte van Varsseveld. Deze 'wijzigingslocaties' zijn opgenomen voor gebieden waarvoor wel gedacht wordt aan een mogelijke andere invulling, maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. Hiertoe wordt specifiek verwezen naar paragraaf 4.2.8, waarin nader is ingegaan op de verschillende 'Wro-zone - wijzigingsgebieden'.