| Plan: | Kom Varsseveld 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1509.BP000030-DE01 |
Hieronder wordt ingezoomd op de belangrijkste ruimtelijke en functionele uitgangspunten van dit bestemmingsplan.
De gemeente Oude IJsselstreek heeft voor het actualiseren van haar bestemmingsplannen een Handboek bestemmingsplannen opgesteld. In dit handboek wordt een handleiding gegeven voor het standaardiseren van bestemmingsplannen. Er zijn normen vastgesteld waaraan bestemmingsplannen van de gemeente moeten voldoen, zodat de herkenbaarheid, kwaliteit en uniformiteit (inhoudelijk en technisch) gewaarborgd is. Het beschikbaar hebben van uniforme plannen heeft voordelen op het gebied van bruikbaarheid, raadpleegbaarheid, klantvriendelijkheid, rechtszekerheid en efficiency.
In het handboek is een standaard opgenomen voor het leggen van bouwvlakken voor de hoofdgebouwen en het plaatsen van de bijbehorende bouwwerken. Dit heeft tot gevolg dat in heel de gemeente dezelfde regels gaan gelden. In principe wordt hierbij uitgegaan van een maximale bouwvlakdiepte van 10, 12 en 15 meter bij respectievelijk rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Hierbij wordt uiteraard wel rekening gehouden met de bestaande bouwrechten en de karakteristiek van de wijken, zoals beschreven in paragraaf 2.2.1.2. Daar waar woningen nu beduidend minder diep zijn dan wat in lijn met het handboek in principe kan worden goedgevonden, wordt voor rij- en twee-onder-een-kapwoningen een maximale bouwvlakdiepte toegestaan van de diepte van de huidige woning plus twee meter, waarbij de totale maximum bouwvlakdiepte ook de 10 respectievelijk 12 meter niet mag overschrijden. De reden dat deze verscherping alleen voor rij- en twee-onder-een-kapwoningen geldt, ligt in het feit dat woninguitbreidingen niet mogen bijdragen in een verslechtering van het woonconfort bij de bewoners van aansluitende woningen.
Bij het actualiseren van bestemmingsplannen worden kleine uitbreidingen van woningen waar mogelijk direct toegestaan. Uitgangspunt hierbij is dat de inrichting van het gebied achter de woning zoveel mogelijk wordt overgelaten aan de bewoners.
Varsseveld is bij uitstek een woonkern, waar het goed vertoeven is. Bewoners krijgen meer flexibiliteit om hun perceel in te richten (woninguitbreiding, aan- en bijgebouwen), zoals zij dit graag zien. Woningen zijn alleen mogelijk binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken (dit in tegenstelling tot het oude bestemmingsplan Kom Varsseveld, waar met bouwstroken werd gewerkt). Hierbij is aansluiting gezocht bij hetgeen in het handboek omtrent bouwvlakken is opgenomen (zie paragraaf 4.2.1). Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voortuinen worden bestemd als tuin; in tuinen mogen namelijk geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd (behalve een erker). De goot- en bouwhoogte van de woningen zijn in principe gesteld op 7 en 10 meter.
Het bestemmingsplan "Kom Varsseveld 2010" voorziet in een planologische regeling voor de bestaande bebouwde kom van Varsseveld. In de kern liggen geen locaties waar nieuwe woningen gebouwd kunnen worden, anders dan die welke reeds op grond van een vastgesteld bestemmingsplan of verleende vrijstelling zijn toegestaan. Het bestemmingsplan bevat dus geen nieuwe bouwmogelijkheden voor woningen, maar maakt alleen de uitbreiding van bestaande woningen en de bouw van bijbehorende gebouwen mogelijk. Er wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen de grootte van de percelen. Op grotere percelen (meer dan 600 m2) is meer bebouwing toegestaan. Bestaande bouwmogelijkheden die nu nog onbenut zijn blijven in dit bestemmingsplan positief bestemd.
Binnen de bestemming wonen is een bed& breakfast bij rechte toegestaan. Wel gelden hier een aantal voorwaarden, omdat de woonfunctie niet in het geding mag komen en de ruimtelijke impact gering moet blijven.
Een aan huis verbonden beroep is onder voorwaarden bij rechte mogelijk. Door van de regels af te wijken is een aan huis verbonden bedrijf (onder voorwaarden) mogelijk. Bij beiden geldt dat de woonfunctie niet in het geding mag komen, en daarom moet de kleinschaligheid gewaarborgd worden. Detailhandel is niet toegestaan. Grote reclameborden zijn uiteraard ook niet toegestaan.
Steeds vaker ontstaat er vraag om zorgbehoevenden in de gewone woonomgeving te laten wonen. Meestal past dit binnen de bestemming wonen (zorghulp verlenen is in principe niet in strijd met het bestemmingsplan). Ook wanneer een aantal hulpbehoevenden gezamenlijk één huishouden runnen (al dan niet met 24-uurs-hulp vanuit een instelling) past dit binnen de functie wonen. Dit wordt echter anders wanneer de verschillende zorgbehoevenden allen een zelfstandige huishouding voeren (al dan niet met begeleiding via een zorginstelling en al dan niet met een gezamelijke woonkamer). Er mag immers maar één huishouden per woning bestaan. Derhalve biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid om bij rechte deze 'bijzondere woonvormen' (bestaande uit meerdere huishoudens) toe te staan.
Varsseveld geeft kleur aan stevige bedrijvigheid in de veelzijdige industrie, waarbij innovatie een steeds prominentere rol krijgt. De capaciteit aan industrieterreinen wordt binnen de gemeente niet vergroot of verkleind.
Bij de bestemming 'Bedrijventerrein' is een Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein opgenomen. Deze lijst is gebaseerd op de Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009.
Allereerst is gekeken naar het huidige planologische regime, en is daarbij zoveel mogelijk aansluiting gezocht qua categorisering. Daarnaast is er een inventarisatie gemaakt van de gevestigde bedrijven en bedrijfsactiviteiten op de bedrijventerreinen in Varsseveld. Vervolgens is bij de gevestigde bedrijven de milieucategorie bepaald aan de hand van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit alles leidt ertoe dat het middengedeelte van het bedrijfskamp milieucategorie 4.1 heeft gekregen (naar bestaande situatie). In de schil hieromheen (de randen van het bedrijventerrein) zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 3.1 respectievelijk 3.2.
Met dit bestemmingsplan worden de regels van de verschillende vigerende bestemmingsplannen voor delen van het bedrijventerrein, gelijkgetrokken, hetgeen voor een versimpeling van de regelgeving zorgt. De bestaande bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen zijn als zodanig bestemd. Nieuwe woningen op bedrijventerreinen zijn niet toegestaan. Met een specifieke aanduiding zijn perifere detailhandel, een sportcentrum en een verkooppunt motorbrandstoffen toegestaan.
Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het toestaan van detailhandel in goederen waarvan de verkoop in winkelcentra niet past in verband met de verstoring van het aldaar gewenste milieu, zoals detailhandel in volumineuze goederen of de verkoop van brand- en explosiegevaarlijke of andere milieubelastende stoffen en goederen.
Beeldkwaliteitskader
De bedrijven dienen een zekere uitstraling naar het openbaar gebied te hebben. Daarom is in deze actualisatie aansluiting gezocht bij het reeds geldende beeldkwaliteitsplan voor het bedrijventerrein en zijn de hiervoor geldende regels dienovereenkomstig overgenomen. Ieder bedrijf heeft een representatieve zone die gericht is op de weg. In deze zone zijn bepaale dingen wél en bepaalde dingen niet toegestaan. Achter de representatieve zone ligt de functionele zone, waar de rest van de gebruiksmogelijkheden van het perceel geconcentreerd zijn. De hierna genoemde aspecten zijn toepasbaar op alle bedrijven.
De navolgende richtlijnen zijn van toepassing op de representatieve zone:
De navolgende richtlijnen zijn van toepassing op de functionele zone:
In dit bestemmingsplan is ten opzichte van het bestaande beeldkwaliteitskader de eis voor het minimale bebouwingspercentage van 50% komen te vervallen, nu feitelijk is gebleken dat veel bedrijven niet aan deze eis voldoen (veel buitenopslag en weinig utilitaire bouw). Hiermee wordt bedrijven meer flexibiliteit geboden. Wel blijft het maximum bebouwingspercentage van 80% overeind. Ook is in dit bestemmingsplan de maximale bouwhoogte voor zowel de representatieve zone als de functionele zone op 12 meter gesteld (waar eerst de bouwhoogte in de representatieve zone enkele meters lager was). Naar onze mening uit representativiteit zich juist door architectuur en aankleding van de opstallen, en is de bouwhoogte ondergeschikt hieraan.
Losse bedrijven in de woonomgeving krijgen de bestemming 'Bedrijf'. De bedrijven die hier worden toegelaten zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Deze lijst bevat categorieën die aangeven onder welke omstandigheden activiteiten inpasbaar zijn. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in de woonomgeving wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:
In dit bestemmingsplan worden alleen bedrijven in categorie A en B bij rechte toegestaan. Bepaalde bedrijven hebben een specifieke aanduiding gekregen op de verbeelding om te waarborgen dat de bestaande bedrijfsactiviteiten blijvend kunnen worden uitgeoefend. Zodra deze bedrijven hun activiteiten beëindigen, kan echter enkel nog een bedrijf in de lagere categorie op de betreffende locatie worden gevestigd.
In de woonomgeving gelegen maatschappelijke voorzieningen, zoals verzorgingstehuis Den Es, de scholen, sporthallen, etc, worden bestemd met 'Maatschappelijk´. Andere voorzieningen, zoals detailhandel, dienstverlening, horeca, etc, kunnen in de woonomgeving plaatsvinden en worden dan ook als zodanig bestemd. Voor wat betreft horeca geldt dat deze specifiek wordt bestemd, en nader wordt aangeduid met een milieucategorie. Alleen horeca in de betreffende (of lagere) categorie is ter plaatse toegestaan. Hiervoor wordt verwezen naar de Staat van Horeca-activiteiten. Hiermee wordt voorkomen, dat ter plaatse (zwaardere) bedrijven ontstaan, die mogelijk (meer) hinder kunnen veroorzaken voor de woonomgeving.
Het kernwinkelgebied van het centrum van Varsseveld is specifiek bestemd tot 'Centrum'. Deze bestemming biedt de gewenste flexibiliteit door niet alleen detailhandel, maar ook andere vormen van bedrijvigheid, dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, kantoren, horeca (indien reeds aanwezig) alsook wonen in deze bestemming mogelijk te maken. Bij de keuze waar de bestemming 'Centrum' aan te geven is aansluiting gezocht bij het bestaande bestemmingsplan, alsook bij het Masterplan voor het centrumplan Varsseveld (waarin de grenzen van het winkelconcentratiegebied zijn bepaald). Locaties waar verschillende bestemmingen naast elkaar voorkomen (buiten het centrumgebied) zijn bestemd tot 'Gemengd 1 of 2'.
Voor al deze bedrijven en voorzieningen geldt dat deze op de verbeelding worden aangegeven door middel van een bouwvlak. Ook wordt aangegeven hoeveel procent van dit bouwvlak bebouwd mag worden. Tevens wordt de toegestane goot- en nokhoogte aangegeven.
De bestemming 'Verkeer' is opgedeeld in drie soorten: 'Verkeer', 'Verkeer - Spoorverkeer' en ' Verkeer - Verblijfsgebied'. 'Verkeer' is bestemd voor de wegen met een functie voor doorgaan verkeer. 'Verkeer - Spoorverkeer' is voor de stationsomgeving gebruikt. 'Verkeer - Verblijfsgebied' heeft betrekking op openbare gebieden met een verblijfsfunctie. Het is een flexibele bestemming, zodat het openbaar gebied flexibel kan worden ingericht met groen, parkeerplaatsen, speeltuintjes en andere binnen deze bestemming passende functies.
De bestemming 'Groen' is aangegeven aan die delen van het openbaar groen die worden aangemerkt als beeldbepalend, structureel groen. Binnen de bestemming 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer - Spoorverkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn ook waterpartijen (zoals sloten, vijvers en watergangen)toegestaan. Grotere wateroppervlakten zijn echter specifiek tot 'Water' bestemd.
Zoals in paragraaf 2.2.1.2 reeds is beschreven is de Varsseveldse woonwijk De Brie tot stand gekomen in de jaren '70 en begin jaren '80 van de vorige eeuw. Aan het ontwerp van de wijk ligt een duidelijke ideologie ten grondslag. Het idee was dat de voorzijde van de woningen georiënteerd is op de groene omgeving of op centraal gelegen groene ruimten, zodat iedereen uitkijkt over het groen. De auto-ontsluiting van de woning lag dan aan de achterzijde van de woning.
In de loop der tijd is er echter een spanningsveld ontstaan doordat de realiteit niet in lijn is met deze ideologie. Zo bevindt de voordeur van deze woningen zich aan de kant van de weg en benadert men de woning vanaf de kant waar de parkeerplaats is. Ook willen de bewoners graag de tuin privatiseren, waardoor de in het ontwerp beoogde wisselwerking/overgang tussen de tuinen en de openbare groene ruimten is mislukt. Dit heeft tot de conclusie geleid dat de feitelijke situatie en de situatie zoals deze is vastgelegd in het vorige bestemmingsplan precies omgekeerd zijn. Wat in het bestemmingsplan is aangegeven als voorzijde is in de praktijk de achterzijde van de woningen en vice versa.
Het voorgaande heeft geleid tot de volgende ruimtelijke uitgangspunten met betrekking tot De Brie:
Deze ruimtelijke uitgangspunten zijn eerder verwerkt in de "Stedenbouwkundige richtlijnen bouwmogelijkheden De Brie Varsseveld" en zijn met dit bestemmingsplan planologisch vastgelegd (onder andere door de bestemming 'Tuin' op te nemen).
In het Masterplan Centrum Varsseveld (december 2006) heeft de gemeente Oude IJsselstreek haar overall-visie voor het centrum van Varsseveld vastgelegd. Het masterplan geeft een integrale toekomstvisie voor het centrum. Uitgangspunt is een optimale concentratie van detailhandel, horeca, diensten en wonen, zodat een compact en levendig centrum ontstaat, ook na winkelsluitingstijd.
In het centrumplan is een winkelconcentratiegebied aangewezen. Bestaande en nieuwe centrumvoorzieningen worden in dit gebied geconcentreerd, zodat er een compact winkelcentrum ontstaat zonder lege plekken.
In het centrumplan Varsseveld zijn de volgende functionele uitgangspunten geformuleerd:
Wonen levert een bijdrage aan de levendigheid van het centrum en vergroot het draagvlak van voorzieningen. Aandachtspunten hierbij zijn de maat en schaal van de historische dorpskern en de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid.
Als onderdeel van het centrumplan zijn een aantal bouwprojecten door middel van een zogenaamde vrijstellingsprocedure gerealiseerd. Te denken valt bijvoorbeeld aan bouwplan Van Deutekom, waar wonen en commerciële ruimte samen gaan, en bouwplan De Borch, een uitbreiding van een bestaand kerkelijk centrum tot een Kulturhus, waar vele Varsseveldse verenigingen zich verzamelen. Ook krijgt de openbare ruimte een facelift. Deze plannen, waarvoor reeds een vrijstellingsprocedure is doorlopen, worden in dit komplan positief bestemd.
Het centrumplan heeft ook voor een 'sneeuwbal-effect' gezorgd, doordat in en rond het centrum vele particuliere initiatieven zijn ontstaan. Hiervoor zijn in het verleden gedeeltelijk ook vrijstellingsprocedures doorlopen.
Ook biedt het plan mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen door middel van het opnemen van een aantal locaties als Wro-zone - wijzigingsgebied. Uitgangspunt hierbij is dat ontwikkelingen moeten aansluiten bij de bestaande structuur en schaalgrootte van Varsseveld. Deze 'wijzigingslocaties' zijn opgenomen voor gebieden waarvoor wel gedacht wordt aan een mogelijke andere invulling, maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. Het betreft de volgende 'Wro-zone - wijzigingsgebieden':
1) Locatie Wilhelminaschool e.o.
Gelegen tussen de Prinses Irenestraat, Prins Willem Alexanderstraat en Koningin Wilhelminalaan: op deze locatie is thans een basisschool gevestigd, alsook een sporthal, een welzijns/ buurtschapsgebouw en een private sportschool. Door plannen om sport- en welzijnslocaties te clusteren en scholen te fuseren, kan deze locatie (geheel of gedeeltelijk) vrijkomen. De locatie is, gelet op de directe omgeving, zeer geschikt voor woningbouw (maximaal 25 woningen), kantoor en/of groen (park).
2) Locatie Van Pallandthal/ Maranathaschool/ Evenemententerrein
Gelegen tussen de Van Pallandtstraat, Schoolstraat, Dames Jolinkweg en Hofskampstraat: op deze locatie is thans een basisschool, alsook een zwembad en sporthal gevestigd. Het grote open terrein wordt als evenemententerrein (o.a. voor de kermis) gebruikt. Er zijn plannen om de sporthal te vergroten en de school te slopen en nieuw terug te bouwen. De openbare ruimte zal daarnaast tevens ingericht gaan worden als parkeergelegenheid (tevens te gebruiken als evenemententerrein). Omdat de exacte plannen nog niet vaststaan (maatvoering, exacte ligging bouwvlakken, etc.) wordt hier een 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgelegd, zodat de plannen eventueel met een wijzigingsplan tot uitvoer kunnen worden gebracht.
3) Locatie Doetinchemseweg 4-16
Deze locatie kenmerkt zich thans door commerciële ruimte op de begane grond, tuinen en parkeergelegenheid op het achterterrein en woningen op de eerste verdieping en hoger. Er zijn plannen om een gedeelte van dit terrein te slopen en nieuw op te richten, wederom voor een combinatie van commerciële ruimte, wooneenheden en parkeervoorzieningen. Nu de exacte plannen nog niet bekend zijn (maatvoering, exacte ligging bouwvlakken, etc.) wordt hier een 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgelegd, zodat de plannen eventueel met een wijzigingsplan tot uitvoer kunnen worden gebracht.
4) Locatie Spoorstraat 16/18
Ook deze locatie kenmerkt zich door commerciële ruimte op de begane grond, parkeergelegenheid op het achterterrein en een aantal (leegstaande) wooneenheden op de eerste en hogere verdiepingen. Ook hier geldt dat er plannen zijn voor sloop en vervangende nieuwbouw voor een combinatie van commerciële ruimte, wooneenheden en parkeervoorzieningen. Nu de exacte plannen nog niet bekend zijn (maatvoering, exacte ligging bouwvlakken, etc.) wordt hier een 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgelegd, zodat de plannen eventueel met een wijzigingsplan tot uitvoer kunnen worden gebracht.
5) Locatie tussen Burgemeester van de Zandestraat 1 en 1d
Voor deze thans onbebouwde locatie is een plan in voorbereiding voor de bouw van één grondgebonden woning. De plannen waren nog niet concreet genoeg om reeds bij rechte in dit bestemmingsplan mee te nemen.
6) Locatie Burgemeester van de Zandestraat 56
Gelet op de directe omgeving van deze locatie, zou het hier niet ondenkbaar zijn één grondgebonden woning te realiseren. Er zijn echter nog geen concrete plannen. Derhalve is ervoor gekozen hiervoor 'wro-zone - wijzigingsgebied' aan te geven voor de bouw van één grondgebonden woning.
7) Locatie Hummeltje Tummeltje
Op deze locatie, gelegen tussen de Essenkampstraat, Roggestraat en Karel Doormanstraat, is thans een peuterspeelzaal gevestigd. Er zijn plannen voor verplaatsing, waardoor deze locatie vrij komt. Deze locatie is zeer geschikt voor de bouw van 8 grondgebonden woningen.
8) Locatie Emmastraat, voormalige nummers 29-37
Op deze locatie stonden voorheen 5 seniorenwoningen, die vanwege nieuwbouwplannen reeds zijn gesloopt. Deze eerdere nieuwbouwplannen hebben echter geen doorgang gevonden, maar er ligt nog steeds een bouwtitel (bouwen binnen het bouwvlak). Door het opnemen van een 'wro-zone - wijzigingsgebied' liggen er mogelijkheden voor de bouw van maximaal 5 woningen, ook buiten het bestaande bouwvlak, mits ruimtelijk goed inpasbaar.
9) Locatie Burgemeester van de Zandestraat 6
Gelet op de directe omgeving van deze locatie, zou het hier niet ondenkbaar zijn één grondgebonden woning te realiseren. Er zijn echter nog geen concrete plannen. Derhalve is ervoor gekozen hiervoor 'wro-zone - wijzigingsgebied' aan te geven voor de bouw van één grondgebonden woning.
Voorwaarden
Voor alle 'Wro-zone - wijzigingsgebieden' geldt dat slechts medewerking wordt verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan, nadat aan alle gestelde voorwaarden wordt voldaan (zoals het regionale en gemeentelijke woningbouwbeleid, geldende milieuwetgeving, stedenbouwkundige en ruimtelijke aspecten, verkeersaspecten, etc.) en er dus geen sprake is van ruimtelijke of milieukundige belemmeringen. Welke voorwaarden exact gelden staat bij de regels nader omschreven.