RO herinrichting woonwagenlocatie Burg. Gommansstraat Venlo

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Om de veiligheid en leefbaarheid op de woonwagenlocaties te verbeteren is het, zoals vastgelegd in het Bestuursakkoord tussen de gemeente Venlo en alle woningcorporaties, noodzakelijk om de woonwagenlocaties te herinrichten. Een 8-tal woonwagenlocaties is in beheer/eigendom van woningcorporatie Woonwenz. Een van de her in te richten woonwagenlocaties, betreft de locatie aan de Burgemeester Gommansstraat 277 t/m 287.

Luchtfoto Burgemeester Gommansstraat – mei 2016

De gronden van de woonwagenlocatie aan de Burgemeester Gommansstraat zijn planologisch geregeld in het bestemmingsplan Stadsdeel Blerick (vastgesteld 25 september 2013 met IMRO-nummer NL.IMRO.0983.BPL2009018SDBLERCK-VA01). De gronden hebben binnen dit bestemmingsplan de bestemming "Wonen", voorzien van de aanduiding “woonwagenstandplaats". Als gevolg van de herinrichting ontstaat er vanuit fysiek oogpunt een aantal kleine strijdigheden ten op zichte van het bestemmingsplan (zie ook verder onder hoofdstuk 3).

De gemeente Venlo heeft aangegeven dat het herinrichten van de woonwagenlocatie op dezelfde locatie in principe niet bezwaarlijk is, maar dat daarvoor wel een (uitgebreide) afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) dient te worden gevoerd (Wabo, artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°). De te verlenen omgevingsvergunning, als ook onderhavige ruimtelijke onderbouwing, ziet enkel op het in planologisch opzicht regelen van de nieuwe locaties van de woonwagens (hoofdgebouwen). Een van de vereisten voor het kunnen voeren van deze procedure is dat een ruimtelijke onderbouwing wordt aangeleverd, waaruit geen belemmeringen voor het initiatief blijken. Onderhavig document betreft de ruimtelijke onderbouwing voor deze procedure.

1.2 Ligging en begrenzing locatie

De locatie bevindt zich in de kern van het stadsdeel Blerick, en is op onderstaande uitsnede middels een rode ster weergegeven.

Ligging besluitgebied

1.3 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing gaat nader in op de volgende aspecten:

• ontwikkeling (hoofdstuk 2);
• het vigerend bestemmingsplan (hoofdstuk 3);
• relevante milieu- en omgevingsaspecten (hoofdstuk 4);
• ruimtelijke aanvaardbaarheid (hoofdstuk 5);
• economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6).

Hoofdstuk 2 Ontwikkeling

2.1 Algemeen

Het doel van de herinrichting van de woonwagenlocaties in Venlo is het bewerkstelligen van veilige, leefbare en handhaafbare woonwagenlocaties. Aangezien de woonwagens op de woonwagenlocaties in Venlo momenteel niet voldoen aan de wettelijk geldende brandafstanden (afstand van 5 meter tussen de gevels van woonwagens) dienen de bestaande woonwagens op diverse plekken verplaatst te worden en worden de locaties in zijn geheel heringericht.

In het kader van de leefbaarheid wordt deze herinrichting tevens aangegrepen om de kwaliteit van de woonwagenlocaties te upgraden. Deze upgrade wordt bewerkstelligd door het waar nodig bouwen van nieuwe woonvormen (zoals bijvoorbeeld een chalet of een woning), en het waar nodig verwijderen van opstallen. Daarnaast wordt de openbare ruimte op de woonwagenlocatie waar nodig aangepast, door bijvoorbeeld het wijzigen van in- en uitritten, het aanleggen van parkeerplaatsen en het vervangen van de ondergrondse infrastructuur, de algemene nutsvoorzieningen en openbaar groen. In het kader van de handhaafbaarheid worden de woonwagenlocaties omkaderd met een tuinmuur.

De te verlenen omgevingsvergunning, als ook onderhavige ruimtelijke onderbouwing, ziet enkel op het planologisch opzicht regelen van de nieuwe locaties van de woonwagens (hoofdgebouwen). Het besluitvlak zal zich ook hier toe beperken. Concreet komt dit dus neer op alles dat is gelegen binnen het groene vlak zoals dat in bijlage 3 is weergegeven. Alles wat daar buiten valt (nieuwe bijgebouwen) wordt separaat geregeld middels overige omgevingsvergunningen.

2.2 Bestaande situatie

De woonwagenlocatie is reeds aan de Burgemeester Gommansstraat 277 t/m 287 te Blerick, gemeente Venlo gelegen en biedt ruimte aan 6 woonwagens. Reeds enige tijd zijn er echter maar 2 woonwagens voorzien van een klompenhok en bergingen op het achterterrein, aanwezig op de locatie.

Op de situatietekening in bijlage 1 is de bestaande situatie weergegeven en is tevens in rood het vigerende bouwvlak ingetekend. Onderstaande foto's geven de situatie vanuit de Burgemeester Gommansstraat weer.

Foto's huidige situatie

Ter plaatse van de locatie vigeert het bestemmingsplan Stadsdeel Blerick dat op 25 september 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Venlo.

2.3 Toekomstige situatie

De bestaande woonwagens zullen worden vervangen. Alle huurders van de standplaatsen krijgen bovendien een aanbod om een nieuwe woonvorm te huren. De keuze is aan de huurder zelf. De huurder kan er ook voor kiezen om de bestaande woonvorm te houden, of om zelf een nieuwe eigendoms-woonvorm te plaatsen. De definitieve keuze voor de woonvorm door de huurder zal in het laatste stadium plaatsvinden. De bedoeling van deze ruimtelijke onderbouwing is dan ook om deze toekomstige woonvormen mogelijk te maken en maximale afmetingen te stellen aan de nieuwe woonvormen. Binnen dat kader kan de huurder vervolgens kiezen voor een nieuwe woonvorm of voor het behoud van de huidige woonwagen.

De afmetingen van de nieuw te plaatsen chalets bedragen maximaal 7 meter breed, 13 meter lang, bouwhoogte ten op zichte van peil (maaiveld): 5 meter, goothoogte: 3,32 (afgerond 3,50) meter. De afmeting van het klompenhok bedraagt maximaal 1,50 x 3,22 meter. De totale oppervlakte van het chalet en het klompenhok bedraagt daarmee maximaal ca. 96 m².

Foto voorbeeld nieuw chalet

In bijlage 2 is een brochure bijgevoegd, waarin ook gevel- en dakaanzichten zijn opgenomen alsmede de uiterlijke verschijningsvorm van het chalet, zoals bijvoorbeeld de gevelbekleding (steenstrips).

In bijlage 3 is op de situatietekening het toekomstige bouwvlak ingetekend. Binnen dit bouwvlak zullen 6 woonwagens worden gesitueerd, met een maximale grootte van 7 x 13. De onderlinge afstand tussen de woonwagens (inclusief klompenhok) zal 5 meter bedragen zoals ook als uitgangspunt op de tekening is opgenomen.

Eventuele tijdelijke verplaatsing van de woonwagens tijdens de herinrichting zal zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvinden.

Tevens is in bijlage 4 een wijzigingstekening bijgevoegd met daarop in rood weergegeven de bestaande situatie en in groen de toekomstige situatie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Gelet op de specifieke aard van het onderhavige voornemen kan ten aanzien van het beleid volstaan worden met het behandelen van het gemeentelijk beleid; het vigerende bestemmingsplan.

3.1 Gemeentelijk beleid

3.1.1 Vigerend bestemmingsplan

De gronden van de woonwagenlocatie aan de Burgemeester Gommansstraat 277, 279, 281, 283, 285 en 287 zijn planologisch geregeld in het bestemmingsplan Stadsdeel Blerick (vastgesteld 25 september 2013). De gronden hebben binnen dit bestemmingsplan de bestemming “Wonen" met de aanduiding “woonwagenstandplaats". Het aantal woonwagens is niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar uitsluitend toegestaan binnen het opgenomen bouwvlak, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 meter en 5,5 meter en een bebouwingspercentage per standplaats van maximaal 60%.

Bouwregels (Artikel 18.2.3 Woonwagenstandplaats)

Voor woonwagenstandplaatsen en woonwagens gelden de volgende regels:

• a. woonwagens zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' en binnen het aangeduide bouwvlak;
• b. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3.5 meter en 5.5 meter*;
• c. de afstand tussen de woonwagens onderling dient minimaal 5 meter te bedragen;
• d. het bebouwingspercentage per standplaats voor woonwagens mag niet meer bedragen dan 60%;
• e. per standplaats is maximaal 1 bijgebouw toegestaan met een maximale oppervlakte van 25 m² en een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 4 meter;
• f. de bijgebouwen mogen uitsluitend in een bouwvlak worden gebouwd.

Verbeelding

Uitsnede verbeelding

*Op de verbeelding is een afwijkende maatvoering opgenomen voor de goot- en bouwhoogte van 4 meter voor zowel de goot- als de bouwhoogte.

Bevindingen

Alle gronden zijn voorzien van de bestemming "Wonen", met de functieaanduiding “woonwagenstandplaats".

Het aantal wooneenheden is niet begrenst. Wel dienen ze binnen het bouwvlak, uitgaande van een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 (of 4) meter en 5,5 (of 4) meter en een bebouwingspercentage per standplaats van maximaal 60% te worden opgericht.

Op de volgende punten past het voornemen niet binnen het vigerende bestemmingsplan:

• De bouwhoogte van de nieuw te bouwen chalets bedraagt maximaal 5 meter, terwijl het vigerende bestemmingsplan (uitgaande van de maatvoeringsaanduiding op de verbeelding) slechts maximaal 4 meter toestaat.
• De nieuwe woonwagens overschrijden de functieaanduiding “woonwagenstandplaats", maar zijn binnen het bouwvlak, dat gelijk is aan de bestemmingsgrens, gelegen.

Het klompenhok is 1,50 x 3,22 waardoor het oppervlak van het klompenhok 4,83 m² bedraagt. De afmeting van de berging bedraagt 2,75 x 6,25 waardoor het oppervlak 17,19 m² bedraagt. De bergingen zijn afgedekt met een plat dak waardoor goot- en bouwhoogte gelijk zijn. De hoogte van de bergingen is 2,80 m. De berging blijft hiermee binnen de toegestane afmetingen.

Conclusie

De chalets alsmede de bergingen overschrijden de toegestane afmeting, voor zover het de functieaanduiding “woonwagenstandplaats" betreft, alsmede de bouwhoogte.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingseffecten

Op de locatie is reeds een woonwagenlocatie aanwezig. Aangezien er reeds een milieugevoelig planologisch gebruik in de vorm van ‘wonen’ is toegestaan, wijzigt de functie ter plaatse niet en is als gevolg van de herinrichting geen sprake van de toevoeging van een meer milieugevoelige functie dan reeds planologisch mogelijk.

Met betrekking tot de onderstaande aspecten verandert er derhalve niets ten aanzien van de geldende planologische rechten/ bestaande situatie en is nader onderzoek (mede vanwege de kleinschaligheid van het initiatief in bestaand stedelijk gebied) derhalve niet nodig:

• Besluit m.e.r.;
• Natuur en landschap;
• Waterhuishouding;
• Geluid;
• Luchtkwaliteit;
• Externe veiligheid;
• Milieuzonering;
• Archeologie en cultuurhistorie;
• Verkeer en parkeren;
• Kabels en leidingen.

Vanwege de herinrichting en de daarmee samenhangende werkzaamheden zijn er nog twee onderzoeksaspecten die in het kader van een goede ruimtelijke ordening nadere onderbouwing behoeven, namelijk bodem en ecologie. Deze onderdelen worden hierna beschreven en getoetst.

4.1 Bodem

Volgens artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Ten behoeve van de inpassing van de reeds verworven rechten, is onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit. Onderstaand zijn de resultaten van het onderzoek en de conclusie op een rij gezet.

Milieuhygiënische kwaliteit van de grond

De onderzoekslocatie is onder te verdelen in twee deelgebieden: de woonwagenlocatie en het openbaar groen:

• Ter plaatse van de klinkerverharding (woonwagenlocatie en één proefgat ter plaatse van openbaar groen) is een slakkenlaag (fundering) aangetroffen tot een diepte van minimaal 0,25 m -mv en maximaal 0,5 m -mv (de einddiepte van de boringen/proefgaten door de verharding). De bovengrond en ondergrond ter plaatse van de gehele woonwagenlocatie bevat geen ten opzichte van de AW2000 verhoogde gehalten (indicatie vrij toepasbaar). De bodem ter plaatse van de klinkerverharding met funderingsmateriaal van slakken is tevens zintuiglijk onderzocht op asbest. Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Het funderingsmateriaal (slakken) voldoet op basis van indicatieve toetsing aan de maximale samenstellingswaarde voor niet vormgegeven bouwstof.
• De bovengrond ter plaatse van het braakliggende terrein en het terrein van de openbare groenstrook bestaat uit matig fijn, matig siltig zand (tot zwak humeus). Plaatselijk is de bovengrond zwak grindig. Het matige fijne en matig siltige zand is tot 5,5 m -mv (einde diepste boring) aangetroffen. De bovengrond ter plaatse van dit deel van de locatie is licht verontreinigd met zware metalen en PCB's (indicatief klasse Industrie). De ondergrond bevat een licht ten opzichte van de AW2000-waarden verhoogd gehalte kobalt (indicatief vrij toepasbaar). Asbestverdacht materiaal is zintuiglijk niet aangetroffen.

Conclusies en aanbevelingen 

• Aangezien er enkel sprake is van licht verhoogde gehalten in de bodem, is er vanuit de Wet bodembescherming (Wbb) geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van saneringsmaatregelen.
• De gevonden gehalten in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor het huidige en toekomstige gebruik van het terrein.
• Bij toekomstige (her)ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met het feit dat niet alle grond zonder meer vrij toepasbaar is. Bij grondwerkzaamheden dient rekening gehouden te worden met het eventueel vrijkomen van verontreinigde grond en materiaalstromen waarmee conform de geldende wet- en regelgeving (Besluit Bodemkwaliteit) op milieuhygiënisch verantwoorde wijze mee moet worden omgegaan. Dit onderzoek vormt geen wettig bewijsmiddel in het kader van het besluit bodemkwaliteit, bij afvoer van grond zal deze eerst gekeurd moeten worden voordat het elders toegepast mag worden.

Het verkennend bodemonderzoek zal als bijlage 5 worden bijgevoegd.

4.2 Ecologie

De Flora- en faunawet, die sinds april 2002 in werking is getreden en sinds 1 januari 2017 is vervangen door de Wet natuurbescherming, beschermt een groot aantal plant- en diersoorten (waaronder vrijwel alle gewervelde dieren en een aantal planten). Deze mogen (o.a.) niet gedood, verjaagd, gevangen en verontrust worden.

In het kader van de voorgenomen herinrichting van de woonwagenlocatie ter plaatse van de locatie Burgemeester Gommansstraat 277-287 te Blerick heeft een ecologisch onderzoek plaatsgevonden om vast te stellen of er beschermde soorten planten en dieren voor (kunnen) komen binnen de begrenzing van de planlocatie.

Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de ingreep niet tot een negatief effect en daarmee niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming (voorheen Flora- en faunawet) leidt. Er zijn in het kader van de Wet natuurbescherming geen vervolgstappen noodzakelijk om de ingreep binnen dit juridisch kader uit te kunnen voeren.

De ecologisch quickscan is als bijlage 6 bijgevoegd.

Hoofdstuk 5 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

De Burgemeester Gommansstraat is gelegen in de buurt de Klingerberg, die omsloten is door autowegen en verbindingswegen met de kern Blerick (Burgemeester Gommansstraat, N273, Eindhovense weg, H.R. Holstlaan).

De buurt is ruim van opzet met veel groen. Er is een grote verscheidenheid aan woningtypen, voornamelijk laagbouwwoningen, zowel eengezins- (rijtjes en vrijstaand) als seniorenwoningen. Rondom het plein Op den Akker zijn meergezinswoningen gesitueerd bestaande uit vijf lagen. De kwaliteit van de woningen is over het algemeen goed. Functiemenging treft men met name aan op en rond het plein, zijnde het "centrum" van de Klingerberg. De Klingerberg is een woonbuurt. Over het algemeen zijn het ruime eengezinswoningen met een eigen voor- en achtertuin. Dit geldt ook voor de directe omgeving van het besluitgebied, die tevens een van de verbindigswegen met de kern vormt.

Foto's groenstrook woonwagenlocatie Burgemeester Gommansstraat

Op de woonwagenlocatie is ruimte voor zes woonwagens. Reeds enige tijd zijn er echter nog maar slechts 2 woonwagens aanwezig. In de toekomstige situatie zal het aantal van zes woonwagens niet worden overschreden. Het aantal woonwagens neemt derhalve niet toe. Ruimtelijk-functioneel gezien wordt een woonwagenlocatie dan ook passend in de omgeving bevonden.

In stedenbouwkundig opzicht vindt er slechts op kleinschalige basis de volgende wijziging plaats, namelijk:

• de bouwhoogte, gemeten vanaf peil maaiveld, wordt gewijzigd van 4 meter naar maximaal 5 meter.
• de functieaanduiding “woonwagenstandplaats" wordt aangepast zoals middels de groene blokken aangegeven in bijlage 3.

Ook zijn er in de bestaande situatie reeds voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein aanwezig.

De ontwikkeling wordt niet belemmerd door aanwezige, storende milieuaspecten en veroorzaakt geen onoverkomenlijke hinder op de omgeving. Het geldende bestemmingsplan biedt echter geen afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden waarmee het plan gerealiseerd kan worden. Uit de hiertoe opgestelde ruimtelijke onderbouwing blijkt dat de gewenste functiewijziging niet bezwaarlijk is en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het initiatief wordt derhalve zowel ruimtelijk-functioneel als stedenbouwkundig inpasbaar in de omgeving bevonden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer een aangewezen bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet als het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Onderhavig voornemen heeft betrekking op de herinrichting van een bestaande woonwagenlocatie. Derhalve betreft voorliggend plan geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en is kostenverhaal niet noodzakelijk. Daarmee is ook het sluiten van een anterieure overeenkomst niet nodig. Aangezien de gemeente Venlo zelf initiatiefnemer is, is ook het sluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Procedure

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan dient de uitgebreide procedure zoals beschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te worden gevolgd.

Voor de uitgebreide procedure geldt afdeling 3.4 van de Awb. De Wabo geeft hierop enkele aanvullingen. Dit zijn onder andere:

• Aanvraag, ontwerpbesluit en/of het definitieve besluit moeten op grond van zowel de Wabo als het Besluit omgevingsrecht (Bor) in bepaalde specifieke gevallen aan specifieke personen of instanties worden toegestuurd. Te denken valt aan het orgaan dat de verklaring van geen bedenkingen afgeeft, de Inspectie, een ander bestuursorgaan dan het aangewezen bevoegd gezag, etc.
• Iedereen kan zienswijzen op het ontwerpbesluit indienen (art. 3.12 lid 5 Wabo). Alleen belanghebbenden kunnen bezwaar maken en in beroep gaan.
• De beslistermijn van zes maanden begint te lopen op de dag ná de dag van ontvangst van de aanvraag (art. 3.12 lid 7 Wabo).
• De beslistermijn van zes maanden mag éénmaal verlengd worden, met ten hoogste zes weken (art. 3.12 lid 8 Wabo).
• Indien er sprake is van een geval als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo (de toestemming uit de Wabo die in de plaats komt van het projectbesluit) wordt de kennisgeving van het ontwerpbesluit en de mededeling van het definitieve besluit in de Staatscourant geplaatst en gezonden aan de eigenaar van en eventuele beperkt gerechtigden op de in het ontwerpbesluit begrepen gronden, voor zover dat nodig is met het oog op de toepassing van artikel 85 van de onteigeningswet (art. dat nodig is met het oog op de toepassing van artikel 85 van de onteigeningswet (art. 3.12 lid 2 Wabo jo. art. 6.14 lid 2 Regeling omgevingsrecht). De mededeling van het definitieve besluit wordt tevens langs elektronische weg gedaan en beschikbaar gesteld (art. 6.14 Bor jo. Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008).

Terinzagelegging ontwerp-omgevingsvergunning De aanvraag, de ontwerp-omgevingsvergunning en de overige bijbehorende stukken hebben met ingang van PM t/m PM 2016 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze is geen gebruik gemaakt.

Bij de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan behoort onderhavige ruimtelijke onderbouwing en bijbehorend bodem- en geluidsonderzoek. Het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning wordt beschikbaar gesteld conform de vereisten, zoals die zijn vastgelegd voor ‘projectbesluiten’ in IMRO2012 en STRI2012, met het daarbij behorende besluitgebied c.q. de geometrische plaatbepaling.

6.2.2 Overleg

In artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht is artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening van toepassing verklaard. Voor deze procedure dient dan ook vooroverleg te worden gevoerd met diensten van het Rijk, provincie en het waterschap. Deze diensten kunnen aangeven dat in bepaalde gevallen vooroverleg niet noodzakelijk is.

Aangezien met het planvoornemen geen provinciale belangen worden geraakt, is vooroverleg met de provincie Limburg niet nodig.

Omdat het besluitgebied reeds nagenoeg volledig verhard is, is ook vooroverleg met het Waterschap Peel en Maasvallei niet noodzakelijk. Belangen van overige instanties zijn niet in het geding.