Noordelijke en Oostelijke Stadsrand

2.2 Functionele structuur

Het plangebied is te onderscheiden in vijf deelgebieden die functioneel van elkaar worden gescheiden (zie figuur 2.1):

• 1. Spoorzone;
• 2. Broekhin II;
• 3. Broekhin I;
• 4. St. Wirosingel;
• 5. Buitengebied.

Figuur 2.1 Deelgebieden

1. Spoorzone

De Spoorzone ligt tussen de spoorlijn, de N271, de A73 en Broekhin-Noord. Het deelgebied bestaat uit een langgerekte zone met overwegend agrarische percelen waarvan het merendeel zonder agrarische bedrijfsbebouwing. In verband met de aanleg van de A73 zal op enkele percelen natuurcompensatie plaatsvinden. Aan de Broekhin-Noord komen nog korte stukken lintbebouwing met burgerwoningen voor. Bedrijfsbebouwing betreft een autoschadebedrijf in het meest zuidwestelijk gelegen deel, een agrarisch bedrijf aan de Loyweg en een tankopslag en oliehandel ter hoogte van de rotonde Broekhin-Noord/N271.

Met uitzondering van de aan de Schouwberg gelegen bedrijfslocatie (autoschadebedrijf) worden alle gronden, bedrijven en woningen ontsloten vanaf de Broekhin-Noord. Het agrarische bouwperceel heeft echter tevens een ontsluiting vanaf de Loyweg.

Foto 2.1 Cerviduct

Het aan de overzijde van de A73 gelegen buitengebied (zie ook onder 5) bestaat uit agrarische gronden. In de meest noordelijke punt van dit deelgebied is een ecoduct (ook wel cerviduct genaamd) aangelegd (zie foto 2.1). Dit is een breed begroeid viaduct waar ook het groot wild veilig kan oversteken.

2. Broekhin II

Het tussen de A73, N271 en N280 gelegen gebied betreft het gebied Broekhin II. Broekhin II is uitstekend bereikbaar vanaf de nabijgelegen rijkswegen en provinciale wegen. Vanaf de A73 is Broekhin II bereikbaar via de aan de afslag gelegen N280/Wilhelminasingel en van daaraf via de N271/St. Wirosingel. Broekhin II is op twee punten aangesloten op de N271/St. Wirosingel. De N280 vormt tevens de belangrijkste aanvoerroute vanuit de diverse woongebieden van Roermond.

Foto 2.2 Retailpark/Outdoor Center

Het gebied is inmiddels voor een groot deel bebouwd in het kader van de ontwikkeling van het Retailpark, het Outdoor Center (zie foto 2.2) en het Mobility Park Roermond. Het circa 5 ha grote terrein ligt op het meest centraal gelegen deel langs de A73 en vormt een grootschalig centrum van winkels en andere op de consumenten gerichte voorzieningen. Het Retailpark biedt ruimte aan detailhandel, horeca en leisure met bijbehorende voorzieningen. Zo biedt het ruimte aan detailhandel voor onder andere bruin- en witgoed, huishoudelijke artikelen, sportbenodigdheden, speelgoed, woninginrichting en levensmiddelen. Ook is in het Retailpark een tv-studio van TV limburg gevestigd. De hier aanwezige detailhandel en horeca zijn onder meer: Albert Heijn, Xenos, Blokker, Mediamarkt, Intersport, Electroworld Tummers en Burger King. Een groot deel van het parkeren is hier opgelost door het realiseren van ondergronds parkeren onder de bebouwing. Samen met de overgangszone naar de omliggende gebiedsdelen beslaat het deelgebied een oppervlakte van 5,8 ha. Direct ten zuiden van het Retailpark is het Mobility Park Roermond gerealiseerd. Het betreft een fastfood horeca voorziening (Kentucky Fried Chicken) met bijbehorende parkeerplaatsen en een overloop parkeerplaats ten behoeve van het Retailpark. Voor de realisatie van een tankstation (zonder LPG en zonder shop) met wasstraat, stofzuigerplaatsen en bijbehorende voorzieningen op de gronden gelegen naast de Kentucky Fried Chicken wordt momenteel een afzonderlijke planologische procedure gevolgd. Direct ten noorden van het bestaande deel van het Retailpark zijn de gronden benut voor de vestiging van het Outdoor Center, gericht op outdoor detailhandel (Kampeerhal De Vrijbuiter en De Waard tenten).

3. Broekhin I

Het driehoekige noordwestelijk gelegen middengebied, wordt grotendeels ingenomen door het bedrijventerrein Broekhin l (zie foto 2.3). Op dit bedrijventerrein - gelegen tussen de Broekhin-Noord, N271 en N280 - hebben zich met name bedrijven in volumineuze goederen gevestigd. Doordat het parkeren nagenoeg volledig plaatsvindt op het eigen terrein, is er sprake van een relatief minder dicht bebouwingspatroon op het bedrijventerrein en van een minder door auto's bepaalde kwaliteit van de openbare ruimte. De omvang van de bedrijfsbebouwing varieert van circa 500-4.500 m².
Met name in de zuidwestelijke punt van dit gebied komen nog fragmenten van lintbebouwing voor aan de Broekhin-Noord en aan de Bob Boumanstraat. Hier ligt ook het Bisschoppelijk College Broekhin en een bijbehorend complex met sportvelden. Voor de gronden aan de Bob Boumanstraat (recht tegenover de school) is vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO verleend ten behoeve van de realisatie van 21 woningen. Het betreft de bouw van 4 appartementen, 6 tweeondereen kap woningen, 10 aaneengebouwde woningen en 1 vrijstaande woning. Voor alle woningen is tevens een bouwvergunning verleend met uitzondering van de vrijstaande woning. De gronden hebben de bestemming "Woongebied", net zoals de naastgelegen bestaande woningen. Binnen deze bestemming is het toevoegen van nieuwe woningen niet toegestaan. Het plan van vergunninghouder kan echter wel worden gerealiseerd, aangezien dat onder het overgangsrecht valt.

Foto 2.3 Bedrijventerrein Broekhin

4. St. Wirosingel

Het langgerekte zuidelijke deelgebied langs de St. Wirosingel kenmerkt zich door de grote ruimtelijke verscheidenheid. Het gebied wordt in het oosten scherp begrensd door de A73. Achter deze rijksweg strekt zich nog een deel van het min of meer open agrarische cultuurlandschap uit. Aan de westzijde is de begrenzing minder scherp doordat de hier aanwezige N271 door middel van beplantingen is ingepast. Ook is het grondgebruik aan de westzijde van de N271 geheel anders dan aan de oostzijde van de rijksweg. Aan de westzijde van de N271 ligt een woonwijk en het bedrijventerrein Spickerhoven rond de wegen Noordhoven-Zuidhoven.

Ook binnen de begrenzing van dit deelgebied is sprake van een zekere ruimtelijk-functionele verscheidenheid.

Foto 2.4 De Tegelarije

In het meest noordelijke deel bevindt zich het landgoed 'Tegelarije' (zie foto 2.4). Tegelarije is één van de nog resterende kastelen en versterkte huizen in de vroegere omgeving van Roermond. Het te Maasniel gestichte kasteel is in de 1e helft van de 17e eeuw gebouwd als een versterkte woning binnen een gracht. De basisvorm van de gedeeltelijk nog omgrachte Tegelarije bestaat uit een rechthoekig om een binnenplein gebouwd complex in één, twee en drie bouwlagen onder een kap met een in het zuidelijk deel opgenomen torengebouw in vier verdiepingen en kap. De vier - niet geheel gesloten bouwzijden - van het complex zijn voorzien van schilddaken, met uitzondering van de toren. De vierhoekige toren is voorzien van een stolpvormig vormgegeven piramidedak. Het oudste en voornaamste deel betreft de toren met het in drie bouwlagen gerealiseerd gedeelte in de zuidoosthoek van het complex.
Het oorspronkelijk aan Maasniel gerelateerde kasteel staat aan een dwarsweg vanaf de Elmpterweg. De aanleg van de A73, N271 en de oostwaarts gerichte verlenging van de N280 heeft ertoe geleid dat het kasteel nu een geïsoleerde ligging heeft. Het gebouwencomplex is niet opengesteld voor het publiek, maar is wel redelijk tot goed waarneembaar vanaf de Elmpterweg en de N271.

Direct ten zuiden van de Elmpterweg bevindt zich de Huis en Tuin Boulevard. Deze boulevard biedt ruimte aan detailhandel met bijbehorende voorzieningen voor plant en dier, doe-het-zelf en wonen. Onder andere Kwantum, Intratuin, Praxis en Gamma zijn hier gevestigd. Ook zijn hier de Aldi en Lidl gevestigd. Het gebied heeft twee aansluitingen op de St. Wirosingel. Direct ten zuiden van de Praxis is nog ruimte ten behoeve van de Huis en Tuin Boulevard beschikbaar conform een reeds verleende vrijstelling.
Op 17 september 2012 heeft het college in principe medewerking verleend door middel van het zogenaamde Wabo-projectbesluit voor de realisatie van gebouw 17 op de Huis en Tuin Boulevard met 2 detailhandelsvestigingen in de branche 'Wonen' op de gronden gelegen naast de Aldi. De formele aanvraag omgevingsvergunning met bijbehorende stukken is nog niet ingediend. De ruimtelijke procedure ten aanzien van dit verzoek is dan ook nog niet gestart en derhalve is het gebouw niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

In de zuidelijke punt van het deelgebied ligt een van origine agrarisch bedrijf aan de Spik 181. De oorspronkelijke vleesvarkenshouderij annex akker-fruitteeltbedrijf van Schreurs, heeft zich inmiddels uitgebreid met een verswinkel met de verkoop van (verse) agrarische/streekproducten die al dan niet van eigen productie zijn. Planologisch gezien is het ook mogelijk om een horecafunctie te realiseren. Daarnaast is het planologisch mogelijk om van het meest zuidelijk gelegen gebouw 6 vakantieappartementen en bij behorende voorzieningen te maken. De locatie ligt bij de rotonde van de Sint Wirosingel-Oranjelaan, waardoor de locatie goed bereikbaar is vanuit het stedelijk gebied van Roermond. Vanaf de rotonde leidt een nieuwe route langs de zuid- en oostzijde van de locatie naar een viaduct over de A73 en van daaraf naar het resterende buitengebied rond Asenray.

Daarnaast is het in de meest zuidelijke punt van het plangebied, aan de westzijde van de A73, planologisch mogelijk om op de zogenaamde verzorgingsplaats, een weggebonden horecavoorziening te realiseren ter plaatse van de aanduiding 'horeca'. In het voorheen vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Asenray' is eveneens de aanduiding 'horeca' opgenomen. Dit maakt het mogelijk op die locatie een weggebonden horecavoorziening te realiseren. De betreffende locatie wordt aan de zuidzijde begrensd door de tijdelijke toerit voor de A73. Aangezien deze tijdelijke toerit in 2013 niet meer in gebruik zal zijn, ontstaat er ruimte om ook ter plaatse van deze toerit en in iets zuidelijkere richting deze weggebonden horecavoorziening te realiseren. Aangezien er ruimte geschapen wordt door het verwijderen van de tijdelijke toerit wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij het voorheen vigerende bestemmingsplan, 'Rijksweg 73, Noordelijk deel, wegvak F'. In dit plan is ruimte voor de weggebonden horeca tot aan de zuidelijk van de verzorgingsplaats gelegen beek.
Het resterende gebied gelegen tussen de detailhandelszone en het agrarische bedrijf aan de Spik 181 bestaat uit waterberging in het noorden en een natuurzone ten noorden van het fietspad (in verband met de aanwezige dassenburcht) en agrarische grond in het zuiden. De agrarische gronden zullen mogelijk worden ontwikkeld als het bedrijventerrein Spickerhoven III.

5. Buitengebied

De gronden gelegen langs de oostzijde van de A73 bestaan voornamelijk uit agrarische gronden. De gronden zijn onbebouwd en behoren bij de agrarische bedrijven gelegen tussen de Raaystraat en de N271. De gronden sluiten aan bij het oostelijk gelegen, eertijds tot Boukoul behorende agrarisch gebied. Voor de aanleg van de grootschalige infrastructuur van de A73 en N280 sloten de gronden aan bij het nu ten zuiden van de N280 gelegen landgoed 'De Tegelarije'. De gronden kenmerken zich door het gevarieerde agrarische gebruik. Naast grasland en bouwland, komen ook enkele houtopstanden en - in aansluiting op de oostelijk gelegen agrarische percelen - fruitteelt voor. In het noordelijke deel van deze in de oorspronkelijke gradiëntzone van de Peelhorst naar het Maasdal gelegen gronden, vindt de aanleg plaats van een ecologische structuur.

In figuur 2.2 is samengevat de gebiedsopbouw weergegeven.

Figuur 2.2 Gebiedsopbouw