Molenstraat 23-27

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Somnium Real Estate B.V. (hierna: Somnium) is voornemens om op de locatie gelegen aan de Molenstraat 23 t/m 27 te Zundert 19 appartementen te realiseren (zie figuur 1.1). Het plangebied bevindt zich tussen de Molenstraat en Heerdhof/Heerdgang in Zundert. Het plan bestaat uit de realisatie van een appartementengebouw aan de Molenstraat 25-27 en een appartementengebouw op het achtergelegen perceel. Het monumentale pand Molenstraat 23 wordt getransformeerd tot een beneden- en een bovenwoning. In de later gerealiseerde achterbouw zijn twee nieuwe woningen voorzien. Ook het achterterrein wordt opnieuw ingericht.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrumgebied Zundert' (onherroepelijk 13 december 2012). Voor het plangebied geldt de bestemming 'Centrum'. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan. Echter mag dit alleen ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’. Voor de locatie van de beoogde ontwikkeling geldt deze aanduiding niet. Hierdoor past de ontwikkeling niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld.

Figuur 1.1: indicatieve begrenzing plangebied. Bron ondergrond: Google Earth

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Molenstraat in het centrum van Zundert (zie figuur 1.2). De locatie wordt aan alle zijden omringd door het bestaand stedelijk gebied van Zundert. Aan de noordzijde bevindt zich een filiaal van de Albert Heijn. Direct aan de oost- en westzijde van het plangebied zijn appartementen aanwezig met op de begane grond bedrijvigheid in de vorm van detailhandel. Een deel van de westelijke en zuidelijke begrenzing bestaat uit grondgebonden woningen die door de Heerdgang worden ontsloten.

figuur 1.2: ligging plangebied in de gemeente Zundert. Bron ondergrond: Google Earth

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het bestemmingsplan 'Molenstraat 23-27' in werking treedt, geldt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Centrumgebied Zundert' (onherroepelijk 13 december 2012). Figuur 1.3 toont een uitsnede uit dit bestemmingsplan. Hierin heeft het plangebied de bestemming 'Centrum' Tevens heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archologie 2'. Binnen de bestemming 'Centrum' gelden de functieaanduidingen 'detailhandel', 'horeca' en 'wonen'. Verder zijn bouwaanduidingen en maatvoeringen opgenomen.

Figuur 1.3: uitsnede bestemmingsplan 'Centrumgebied Zundert' met witte stippellijn de ligging van het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In de toelichting van dit bestemmingsplan zijn achtereenvolgens de huidige en toekomstige situatie van het plangebied (hoofdstuk 2) en het beleidskader (hoofdstuk 3) beschreven. Hoofdstuk 4 gaat in de op realisatie- en uitvoeringsaspecten van het plan. Tot slot zijn de juridische aspecten (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstukken 6 en 7) beschreven.

Hoofdstuk 2 Situatiebeschrijving

2.1 Historische structuur

De Molenstraat waaraan het plangebied is gelegen, is de oude centrale route door Zundert. Vroeger was dit tevens de verbindingsweg tussen Breda en Antwerpen. Het plangebied was onderdeel van de noordelijke entree van Zundert. De historische bebouwing is deels bewaard gebleven.

Figuur 2.1: uitsnede historische kaart 1925 met ligging plangebied. Bron: Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich aan de Molenstraat in Zundert. De Molenstraat is een typisch dorpslint dat het hart vormt van de dorpskern. Het is de winkelstraat met belangrijke voorzieningen zoals het gemeentehuis, de kerk, het voormalig klooster en het museum. Typerend voor een dergelijk dorpslint is de grote variëteit aan bebouwing die door de jaren heen aan verandering onderhevig is geweest. Hierdoor vormt de bebouwing een bonte mix van bouwstijlen uit diverse perioden. De kwaliteit van de straat zit echter in het historische karakter en de panden uit eind 19e en vroeg 20e eeuw. De projectlocatie ligt ten zuidwesten van het voormalige klooster St. Anna dat enkele jaren geleden getransformeerd is tot winkels, horeca en woningen. Achter het voormalige klooster is een appartementencomplex gerealiseerd. Onderdeel van deze projecten was een herinrichting van het Sint Annahof tot parkeervoorziening. De thans voorliggende herontwikkeling betreft de panden Molenstraat 23 t/m 27. Nummer 23 betreft een historisch pand uit begin 20e eeuw waar een voormalige winkel in gevestigd was op de begane grond met daarboven een bovenwoning. Het pand Molenstraat 25 - 27 stamt uit de jaren ‘80 en betreft eveneens een voormalige winkel met bovenwoning. Dit pand zal worden gesloopt in het kader van de nieuwe ontwikkeling. Aan de achterzijde van dit pand bevind zich een braakliggend stuk grond met daarop enkele schuren. Op de onderstaande foto's is een impressie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2: huidige situatie plangebied gezien vanaf de Molenstraat. Bron: Google Earth

Figuur 2.3: huidige situatie plangebied gezien vanaf de Heerdgang. Bron: Google Earth

2.3 Toekomstige situatie

Het stedenbouwkundig concept gaat uit van transformatie van de huidige winkelruimte Molenstraat 23 tot wooneenheden en nieuwbouw op de locatie Molenstraat 25 - 27. De nieuwbouw aan de zijde Molenstraat voegt zich natuurlijk in het reeds aanwezige straatprofiel. Ook qua diepte en hoogte sluit het nieuwe pand aan bij de directe omgeving. De nieuwbouw wordt drie bouwlagen met een afgeknot schilddak, maar blijft met de gootlijn onder de goot van het naastgelegen monument. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via de Molenstraat.

Tussen de panden 23 en 25 gaat de bestaande steeg fungeren als ontsluiting naar het St. Annahof. Deze steeg is bestemd voor de bewoners van de nieuwe woningen en kan worden afgesloten met een hek. Achter de panden aan de Molenstraat aan het St Annahof wordt de achterbouw van de voormalige winkel eveneens getransformeerd tot wooneenheden. Achter de nieuwbouw op Molenstraat 25 wordt net als bij het naastgelegen pand een nieuw volume toegevoegd georiënteerd op het St Annahof. De bouwmassa krijgt hier een getrapte hoogte van drie naar twee bouwlagen in de richting van het Heerdhof. Tussen de panden in ontstaat een hofstructuur met binnentuinen ontsloten door de steeg. Dit resulteert in een vriendelijk woonmilieu, waarbij de huidige achterkant wordt omgevormd tot voorkant waardoor het St Annahof een kwalitatieve impuls krijgt.

De oriëntatie van de nieuwe woningen is voor de panden aan de Molenstraat tweezijdig zodat er echt aan de Molenstraat gewoond wordt maar de woningen toch ook van de zon aan de zuidzijde kunnen genieten. De woningen aan het St. Annahof zijn zuid georiënteerd zodat de privacy van de nieuwe woningen en buitenruimten optimaal blijft.

Onderstaande beelden geven een indruk van de toekomstige situatie.

Figuur 2.4 vogelvlucht impressie beoogde ontwikkeling. Bron: Oomen Architecten

Figuur 2.5: impressie beoogde ontwikkeling, gezien vanaf het zuiden. Bron: Oomen Architecten

Figuur 2.6: impressie vanaf de Molenstraat. Bron: Oomen Architecten

Verkeer

De woningen worden ontsloten via de Molenstraat. Het gaat om een beperkte toevoeging van woningen en de verwachting is dat de toename aan verkeersbewegingen geen problemen oplevert voor de verkeersafwikkeling op de Molenstraat en omgeving.

Parkeren
Voor de parkeerbalans van de beoogde ontwikkeling zijn de parkeernormen uit de 'Nota Parkeernormen Zundert, 2020' gehanteerd. In de toekomstige situatie worden in het plangebied circa 870 m2 winkelruimte, een loods (100 m²), een magazijn (150 m²) en twee bovenwoningen gesaneerd. De parkeerbehoefte in de huidige situaties bestaat uit in totaal circa 20 parkeerplaatsen. In de onderstaande tabel is de parkeerbehoefte van de huidige situatie weergegeven met tussen haakjes het huisnummer.

Tabel 2.1: parkeerbehoefte huidige situatie

In de huidige situatie zijn ter plaatse van de projectlocatie 62 openbare parkeerplaatsen aanwezig. In de beoogde situatie worden 19 appartementen gerealiseerd. Deze appartementen worden in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Iedere prijsklasse heeft een eigen parkeernorm. Tabel 2.2 geeft de parkeerbehoefte in de beoogde situatie weer.

Tabel 2.2: parkeerbehoefte in de beoogde situatie

In de toekomstige situatie worden in aanvulling op de bestaande parkeerplaatsen 14 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een sluitende parkeerbalans. Op de onderstaande figuur zijn de extra parkeerplaatsen die gerealiseerd worden rood omkaderd.

Figuur 2.7: parkeren in de beoogde situatie. De genummerde rood omkaderde parkeerplaatsen worden in de beoogde situatie toegevoegd. (Oomen Architecten, 2021)

Fietsparkeren

Fietsen kunnen in de bijbehorende schuurtjes van de woningen worden geparkeerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk is kort en voor zover relevant voor het plangebied het beleidskader opgenomen.

3.1 Europees- en Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In de SVIR schetst het Rijk ambities voor het toekomstige ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid voor Nederland. De SVIR vervangt verschillende nota’s, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Het Rijk richt zich met de SVIR op het versterken van de internationale concurrentiepositie. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat, de bereikbaarheid verbeteren en zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgezet voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de beschikbare ruimte optimaal wordt benut. Per 1 oktober 2012 is toetsing van bouwplannen aan deze ladder opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het SVIR zijn verder geen relevante opgaven benoemd die betrekking hebben op dit bestemmingsplan.

Conclusie

Toetsing van het voornemen aan de ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk. De betekenis van de nationale structuurvisie voor de ontwikkeling aan de Molenstraat te Zundert is verder zeer beperkt. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is gericht op rijksniveau en daarmee van een zodanig hoog abstractieniveau dat er geen concrete beleidskaders voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied afgeleid kunnen worden.

Het Nationaal Waterplan

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Deze watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. Sinds 2011 wordt de watertoets toegepast op plannen die gevolgen voor de waterhuishouding kunnen hebben. Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging.

Conclusie

De in dit plan beschreven ontwikkeling is onderworpen aan een watertoets. Op basis van informatie en randvoorwaarden van waterbeheerders, het waterbeleid en relevante bodemgegevens zijn de verschillende wateraspecten uitgewerkt in de waterparagraaf (paragraaf 4.2.2).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het op 30 december 2011 in werking getreden en het op 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt het Rijk een aantal regels over de inhoud van bestemmingsplannen. De onderwerpen waar het Barro regels over stelt zijn: project mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied en defensie (met uitzondering van radar). Voor de in het Barro genoemde onderwerpen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening alle bestemmingsplannen binnen een jaar aan de bepalingen uit die algemene maatregel van bestuur voldoen.

In het Barro zijn geen regels opgenomen die betrekking hebben op het programmeren van de woningbehoefte en/of de bouw van nieuwe woningen in steden of dorpen.

Conclusie

Net als de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt het Barro zich op ontwikkelingen die landelijke of grootschalige implicaties hebben. Omdat er geen landsbelangen in het geding zijn of komen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, kan geconcludeerd worden dat het Barro zich niet verzet tegen die ontwikkelingen.

Besluit ruimtelijke ordening

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De begrippen “bestaand stedelijk gebied” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling“, opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro, blijven ongewijzigd.

Conclusie

Toetsing van het voornemen aan de ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk, mede omdat de provincie Noord-Brabant hecht aan duurzaam ruimtegebruik (zie de paragrafen over het provinciaal beleid). De toetsing aan de ladder vindt plaats in paragraaf 4.2.10.

3.2 Provinciaal beleid

Brabantse Omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld door Provinciale Staten. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. In de Omgevingsvisie staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevings-kwaliteit centraal. De provincie Noord-Brabant heeft ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie kwam in de afgelopen jaren, in samenwerking met een groot aantal partijen en inwoners, tot stand. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hieronder vallen vier hoofdopgaven.

Brabantse energietransitie

De doelstelling voor de energietransitie is tweedeling: het verminderen van energieverbruik en de verduurzaming van energie om in 2050 energieneutraal te zijn. Voor 2030 is de doelstelling om de reductie van broeikasgassen met ten minste 50 procent te verminderen ten opzichte van de uitstoot in 1990. Daarnaast dient 50 procent van de energie duurzaam opgewekt te worden.

De provincie kiest voor een richting gevende en stimulerende rol. De hoofdrol voor de realisering wordt ingevuld door gemeenten en initiatiefnemers. De provincie blijft intensief in gesprek met de regio's om tot een gezamenlijk beeld van de kansen en koers voor een regio te komen en de opgave te realiseren.

Klimaatproof Brabant

Als gevolg van klimaatverandering ontstaan meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de fysieke leefomgeving. De doelstelling is om in 2050 klimaatbestendig te zijn met een waterrobuuste inrichting. Dit wil zeggen dat de risico' s vanwege deze weerextremen in 2050 aanvaardbaar, draagbaar en beheersbaar zijn. In 2030 dienen de eerste grote klimaatbestendige en waterrobuuste gebiedsopgaven gerealiseerd te zijn.

De provincie stelt samen met andere partijen (gemeenten, waterschappen, bedrijven en maatschappelijke organisaties) een strategie op om het water beheer op te vangen. Grondeigenaren zoals agrariërs en natuurterreinbeheerders spelen een belangrijke rol bij deze strategie.

Slimme netwerkstad

De provincie Noord-Brabant heeft als doelstelling voor 2030 om met Brabantse partijen samen te werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Binnen het netwerk Brabant vragen oplossingen voor een verschillende benadering. Enerzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk en anderzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en het aanhaken op get centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur binnen laag-dynamische gebieden te koesteren.

De verantwoordelijkheid voor de aanpak van de integrale verstedelijkingsopgave is een samenspel tussen gemeenten, marktpartijen, burgers en de provincie. De provincie wilt een actieve rol spelen bij de verstedelijkingsopgave door onder andere regionale afspraken, zoals over zorgvuldig ruimtegebruik en prognoses woningbehoefte, te bevorderen en het mogelijk maken van participatie in gebiedsgerichte stedelijke opgaven.

Concurrerende, duurzame economie

De provincie Noord-Brabant wilt een top kennis- en innovatieregio blijven. Om dit te blijven zal een omslag gemaakt moeten worden naar een verregaande circulaire economie waarin digitalisering steeds belangrijkers wordt.

De transitie is op de eerste plaats een opgave voor de sector en hangt af van gezamenlijke acties met partijen. Om deze transitie te ondersteunen zet de provincie ook haar regulerende bevoegdheden in. Regels moeten geen belemmering vormen voor innovaties. duurzame, concurrerende en circulaire economie.

Conclusie

Na het vaststellen van de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant zal een doorvertaling gemaakt moeten worden in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht.

Structuurvisie ruimtelijke ordening
Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld en bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040).

De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie, maar bindt gemeenten niet rechtstreeks. Het vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten, zoals die geboden worden door de Wet ruimtelijke ordening, inzet. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte 2014 (zie onder) zijn de kaderstellende elementen uit de structuurvisie vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

In de structuurvisie wordt uitgegaan van een concentratie van verstedelijking. Bovenregionale bedrijventerrein- en woningbouwopgaven worden opgelost in het stedelijk concentratiegebied. In het overig stedelijk gebied is verdere verstedelijking alleen mogelijk om te voorzien in eigen behoefte. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). De provincie vraagt gemeenten om in regionaal verband afspraken te maken over de verdeling van het programma voor wonen en werken om concurrentie tussen gemeenten en overproductie van onder andere woningen te voorkomen. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Dat betekent dat er ruimte is om uitsluitend de eigen woningbehoefte van een kern in die kern op te vangen.

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding 'Bestaand stedelijk gebied - Kernen in het landelijk gebied'. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) opgevangen. In regionaal verband worden er afspraken gemaakt over de verdeling van het programma voor wonen, werken en voorzieningen. Middels onderhavige woningbouwontwikkeling wordt er voorzien in de lokale woonbehoefte binnen de daarvoor bestemde structuur.

Conclusie

Het beoogde plan past in de beleidslijnen van de SVRO, mits aangetoond kan worden dat sprake is van een regionale behoefte aan woningen (zie paragraaf 4.2.10). Het beoogde plan omvat het realiseren van 19 nieuwe appartementen in Zundert, welke worden geïntegreerd in de bestaande stedelijk structuur. Hierbij is sprake van zorgvuldige ruimte gebruik.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim omgevingsverordening is op 5 november 2019 in werking getreden. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels (net als dat de Verordening ruimte Noord-Brabant een uitwerking is van de SVRO). De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant).

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor ruimtelijke procedures.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven
In hoofdstuk 2 van de Interim omgevingsverordening staan rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven. Er gelden onder andere rechtstreeks werkende regels voor activiteiten in grondwaterbeschermingsgebieden en stiltegebieden, voor activiteiten rond provinciale wegen, voor ontgrondingen en voor handelingen die te maken hebben met bepaalde beschermde dier- en plantensoorten. Ook voor het kappen van houtopstanden buiten de bebouwde kom en voor veehouderijen gelden rechtstreeks werkende regels.

Instructieregels voor gemeenten
In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. De instructieregels zijn overgenomen uit de Verordening ruimte Noord-Brabant en gelden voor bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen waarmee van het bestemmingsplan wordt afgeweken. De regels zijn een doorvertaling van het provinciaal beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit
Bij een evenwichtige toedeling van functies dient invulling gegeven te worden aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit is in deze verordening opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• a. zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6 interim omgevingsverordening);
• b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7 interim omgevingsverordening);
• c. meerwaardecreatie (artikel 3.8 interim omgevingsverordening).

Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik
Vanwege zorgvuldig ruimtegebruik is nieuwvestiging in het buitengebied niet toegestaan. In het plan worden geen nieuwe bedrijven toegestaan. Daarnaast dient bij stedelijke ontwikkeling toepassing gegeven te worden aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). In paragraaf 4.2.10 van de toelichting is reeds onderbouwd dat met het voorliggend bestemmingsplan past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering
De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De gewenste uitbreidingsrichting moet aanvaardbaar zijn. De intensiteit van de afweging hangt af van het gebied en de ontwikkeling. Naarmate een ontwikkeling minder inbreuk maakt op de leefomgeving of de omgevingskwaliteit, is ook de afweging minder indringend. De beoogde ontwikkeling betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling in het centrum van Zundert. Hierbij wordt een onder andere een leegstaand gebouw vervangen voor woningbouw. Ook wordt een stuk braakliggend grond benut voor woningbouw. Met de ontwikkeling wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan het plangebied en worden gronden in het centrum van Zundert op een efficiënte wijze benut.

Artikel 3.8 meerwaardecreatie
Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat en de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Met de beoogde ontwikkeling wordt woningbouw gerealiseerd in Zundert. Hierdoor sluit de ontwikkeling aan bij de grote vraag naar woningbouw. Met de ontwikkeling wordt leegstand aangepakt en worden braakliggende gronden efficint benut. Het effect hiervan is dat meerwaarde wordt gecreëerd voor de gemeente Zundert.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Kern Zundert 2025
Voor de kern Zundert is door de gemeente Zundert een structuurvisie opgesteld. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen een toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kern tot 2025. De structuurvisie is een integraal document met ruimtelijk beleid op hoofdlijnen. In het document wordt onder meer ingegaan op hoe verder te gaan met het bestaande woongebied en nieuwe woningbouwontwikkelingen, de fysieke infrastructuur, de recreatieve potenties, het water en het groen in en rondom de kern. De in de structuurvisie beschreven analyses hebben geresulteerd in verschillende actiepunten en ruimtelijke opgaven die zijn vertaald in een visie voor de kern Zundert tot 2025. Deze visie is op de integrale structuurvisiekaart weergegeven. De legenda van de structuurvisiekaart heeft een heldere opbouw, die inzicht biedt in de acties die in de kern Zundert zullen worden uitgevoerd om de visie te realiseren. De legenda is opgebouwd aan de hand van drie hoofdgroepen, te weten: beheren, versterken en transformeren.

Figuur 3.1: Uitsnede Structuurvisiekaart Kern Zundert 2025. Rood omlijnd de indicatieve ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen binnen het 'centrumgebied' (zie figuur 3.1). Hierover wordt in de Structuurvisie aangegeven: "De kwaliteit van de openbare ruimte in het centrum van Zundert voldoet al lang niet meer aan de kwaliteitseisen die in deze tijd aan de openbare ruimte worden gesteld. De Molenstraat en aangrenzende pleinen, zien er slecht onderhouden en rommelig uit." De visie voor 2025 wordt als volgt geschetst: "De stedenbouwkundige verbeteringen in het centrum en de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte hebben geresulteerd in een herkenbaar centrum met een sterke identiteit en een eigen sfeer. Het nieuwe straatbeeld, de openbare ruimte en de gevels van de bebouwing, zorgen voor een aangename ruimte om te vertoeven. Door het openbaar gebied, het verbindend element in het centrum, structureel aan te pakken heeft de gemeente de ambities voor het centrum van de kern Zundert waargemaakt.

De gemeente heeft samen met marktpartijen de in het uitvoeringsplan genoemde ruimtelijke ontwikkelingen tot uitvoer gebracht. Ruimtelijke ontwikkelingen Structuurvisie Centrum Zundert Dit heeft ertoe geleid dat het centrum van Zundert een veilig en goed functionerend centrum tot tevredenheid van iedereen is. Het is een centrum met een stevig winkelaanbod. Daarnaast onderscheidt het centrum zich door een aangenaam verblijfsklimaat waarbij synergie is tussen winkelen, cultuur en horeca.

Door de herinrichting van de Molenstraat en de pleinen is het wooncomfort voor de bewoners van de Molenstraat en de Markt toegenomen. Met de herinrichting van de pleinen is een sterke identiteit aan deze pleinen gegeven en daarmee aan het centrum als geheel. Door het herinrichten en opwaarderen van de hoofdstraten buiten het directe centrumgebied is een extra bijdrage geleverd aan het goed functionerend centrum. De gedane inspanningen hebben ertoe geleid, dat de winkeliers en ondernemers geïnvesteerd hebben om een zo goed mogelijk voorzieningenniveau te kunnen aanbieden.

Door de herinrichting en opwaardering van de Molenstraat naar een éénrichtingsstraat is het straatbeeld aanzienlijk verbeterd. De straat is van een verkeersruimte getransformeerd naar een verblijfsruimte. De openbare ruimte is in zijn geheel afgestemd op het verblijven. Er is met de inrichting van het totale straatbeeld rekening gehouden met de integrale afstemming van de functies verkeer, winkelen en wonen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de visie die de Structuurvisie Zundert 2025 schets.

Woonvisie Zundert 2.0
Op 11 juli 2017 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Zundert 2.0 vastgesteld. Deze nieuwe woonvisie volgt relatief kort op de Woonvisie Zundert 1.0 van maart 2016. De Woonvisie 2.0 moet dan ook worden gezien als een actualisering. De Woonvisie Zundert 1.0 blijft het 'kader voor uitvoering' en de Woonvisie Zundert 2.0 geeft daarnaast inzicht in de laatste ontwikkelingen. De strategieën uit de Woonvisie Zundert 1.0 blijken in de praktijk succesvol te zijn en vormen nog steeds de politieke pijlers onder het woonbeleid. Beleidsmatig zijn er dan ook geen significante wijzigingen. Wel zijn er accenten gelegd. Versie 2.0 geeft inzicht in de actualiteiten van het hier en nu en de afgelopen jaren.

In Zundert hebben woningbouwprojecten een marktconforme differentiatie. Lokaal maatwerk per ontwikkelkern is hierbij een uitgangspunt. Per locatie wordt het spanningsveld tussen de stedenbouwkundige (on)mogelijkheden, het volkhuisvestelijke gewenste programma (kwantitatief en kwalitatief), de ruimtelijke claim daarvan (uitbreiding of inbreiding) en de financiële haalbaarheid daarvan zorgvuldig afgewogen en vertaald naar een definitief programma. Dit definitieve programma wordt afgestemd met de lokale makelaardij en vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Gebaseerd op de trend van verdere huishoudensverdunning én steeds verdergaande vergrijzing, alsmede uit de praktijk (via makelaars), blijkt dat er grote behoefte aan appartementen is in de gemeente, met name in de kernen Zundert en Rijsbergen.

Er is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, de aansluiting op de regionale agenda Wonen is duurzaam weggezet en om het woningbouwprogramma in tijd nog duurzamer weg te zetten is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking per kern een quick-scan gedaan naar toekomstige inbreidingslocaties welke stedenbouwkundig aanleiding geven te (her)ontwikkelen. Deze locaties zijn opgenomen in het woningbouwprogramma per kern. Het woningbouwprogramma per kern is dynamisch en wordt jaarlijks geactualiseerd. Het is eigenlijk de samenvatting per kern – kwantitatief - op één overzicht.

Ten aanzien van de Molenstraat is het volgende opnomen:

Nu de herinrichting van de Molenstraat vorm begint te krijgen is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt noodzaak om actiever in te zetten op integrale (her)ontwikkeling van A-locaties in het centrum van Zundert. Dit actiever inzetten reikt van het maken van stedenbouwkundige verkenningen tot en met feitelijke realisatie.

Woonvisie Zundert 2021-2025

Aangezien voorliggend plan opgestart is in tijden van de Woonvisie 1.0 en 2.0, maar nu richting indiening gaat, is ervoor gekozen om het plan eveneens te beschouwen in het licht van de meest recente woonvisie van de gemeente Zundert. Het gaat om de op 15 december 2020 vastgestelde “Woonvisie Zundert 2021-2025”. De woonvisie is een actualisering van de eerdere Woonvisies 1.0 en 2.0. Omdat de strategieën uit de Woonvisies 1.0 en 2.0 succesvol zijn gebleken is wordt ook in de Woonvisie Zundert 2021-2025 het werken volgens een “adaptieve strategie” voorgestaan. In de nieuwe Woonvisie wordt, vanwege de steeds ouder wordende inwoner, actief ingespeeld op “wonen en zorg” en ook heeft duurzaamheid een meer prominente rol gekregen dan voorheen in de woonvisie.

Op de locatie Molenstraat 23-27 worden appartementen toegevoegd aan de woningvoorraad. De ontwikkeling om appartementen toe te voegen op aan de bestaande woningvoorraad past binnen de nieuw opgestelde woonvisie. De locatie van de nieuw te realiseren appartementen is in de nabijheid van de voorzieningen in Zundert. De ontwikkeling is passend binnen de nieuwe woonvisie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen de doelstelling van de gemeente om de Molenstraat te herontwikkelen naar een volwaardig A-locatie. Tevens sluit de programmering van de ontwikkeling, te weten de realisatie van 19 appartementen aan bij de grote vraag naar woningen in de gemeente.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2020-2030 (GVVP)

Het geldende verkeers- en vervoersbeleid voor de gemeente wordt bepaald door het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Zundert 2020-2030 (GVVP), vastgesteld op 9 juni 2020. In het GVVP worden handvatten geboden voor toekomstige ontwikkelingen en wordt invulling gegeven aan een aantal praktische dagelijkse onderwerpen, zoals veilige inrichting van woonstraten, de snelheid van het verkeer, emmisieloze voertuigen, deelmobiliteit en parkeren rondom dorpscentra. In het GVVP zet de gemeente Zundert in op vijf ambities:

• 1. aantrekkelijk vestigingsklimaat;
• 2. aantrekkelijke woonkernen;
• 3. veilig en toegankelijk buitengebied;
• 4. gezonde en duurzame mobiliteit;
• 5. mobiliteit voor iedereen.

De Molenstraat waaraan het plangebied is gelegen, is in het GVVP aangewezen als erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 kilometer per uur.

Conclusie

In het GVVP komen geen specifieke doelen voor de Molenstraat aan bod. Het plan voldoet aan het GVVP 2020-2030 van de gemeente Zundert.

Nota Parkeernormen 2020

Het parkeerbeleid van de gemeente Zundert is vastgelegd in de Nota Parkeernormen, vastgesteld op 24 november 2020. De Nota Parkeernormen Zundert is een bijlage van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan. In de Nota worden de gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke plannen en projecten in de gemeente Zundert vastgesteld. De normen zijn vastgesteld om nu en in de toekomst te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte en de bereikbaarheid en leefbaarheid van de verschillende kernen van de gemeente Zundert te waarborgen.

Conclusie

Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen 2.3 en voldoet daarmee aan de Nota Parkeernormen van de gemeente Zundert.

Welstandsnota 2014

In de gemeentelijke welstandsnota zijn beleidsregels opgenomen over welstandscriteria. Daarbij gaat het om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte ontwikkelingskaders, specifieke objectgerichte welstandscriteria en sneltoetscriteria. De welstandscriteria hebben betrekking op de plaatsing van woningen/aanbouwen/ bijgebouwen, de vorm en maatvoering en ten slotte op de architectuurtypering, kleurstelling en het materiaalgebruik.

De locatie van de beoogde ontwikkeling valt in welstandsgebied ‘Zeer waardevolle welstandsgebieden (niveau 1)’ en in 'bijzondere welstandsgebieden' (niveau 2) (zie figuur 3.2). Zeer waardevolle welstandsgebieden worden slechts aangewezen als er sprake is van zeer hoge cultuurhistorische, landschappelijke, architectonische en/of stedenbouwkundige kwaliteiten en het gebied van cruciale betekenis is voor het totaalbeeld van de kernen of het landschap. Het welstandsbeleid voor deze gebieden is erop gericht de historische kwaliteit te behouden en waar mogelijk te versterken. Voor deze gebieden wordt het welstandsbeleid daarom uitgewerkt tot op een klein schaalniveau (architectonische detailleringen etc.).

Onder niveau 2 vallen de gebieden die om een zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen. Het gaat dan om de gebieden waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk is. Het welstandstoezicht dient gericht te zijn op het versterken van de bestaande en/of gewenste locaties die tot zeer waardevol welstandsgebied horen.

Figuur 3.2: uitsnede welstandsnota met ligging plangebied (rode cirkel)

Conclusie

Bij de planvorming voor de woningen wordt rekening gehouden met de welstandscriteria van de gemeente Zundert. Dit betekent dat het welstandsbeleid een integraal onderdeel vormt bij het ontwerp van ontwikkeling. Daarmee wordt aangesloten bij het welstandsbeleid.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Zundert
Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad Zundert de 'Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Zundert' vastgesteld. Met de beleidsvisie geeft de gemeente Zundert haar visie op de beheersing van veiligheidsrisico’s binnen de gemeentegrenzen. Door antwoord te geven op de vraag hoe veilig het in de gemeente moet zijn, wordt een ambitieniveau vastgelegd. Op basis van de visie is de beleidsvrijheid voor externe veiligheid ingevuld.

De ontwikkeling van het plangebied voorziet niet in de ontwikkeling van risicobronnen en vormt daarmee dus geen gevaar voor de aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten in de omgeving van het plangebied. Wel worden er (beperkt) kwetsbare objecten toegevoegd in de vorm van woningen.

Conclusie
Dit voornemen voorziet niet in de realisatie van functies in het invloedsgebied van een risicobron, daarmee is een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet aan de orde. Wel voorziet de ontwikkeling van het plangebied in de realisatie van kwetsbare objecten. De gevolgen op het gebied van externe veiligheid zijn beschreven in paragraaf 4.2.7.

Nota Archeologie gemeente Zundert
De gemeente Zundert heeft in 2011 de gemeentelijke Nota Archeologie vastgesteld. Het is noodzakelijk dat gemeenten in het ruimtelijk beleid waarborgen inbouwt voor de omgang met het bodemarchief. Dit is geregeld in de Nota Archeologie. De Nota is in 2012 vastgesteld inclusief de bijbehorende archeologische beleidskaart en de archeologieverordening. Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van behoudenswaardige archeologische resten. In paragraaf 4.1.1 is het plangebied in het kader van de Nota Archeologie en voorliggende ontwikkeling nader omschreven en toegelicht.

Hoofdstuk 4 Realisatie en uitvoeringsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de gebiedsaspecten die relevant zijn voor de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

4.1 Ontstaansgeschiedenis

4.1.1 Archeologie

Wettelijk toetingskader

In Europees verband was het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag was het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk in situ te behouden. Sindsdien geldt dat waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het Verdrag is in 1998 geratificeerd (Monumentenwet) en op 1 september 2007 via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) geïmplementeerd. De Wamz was een wijzigingswet en omvatteeen wijziging van de Monumentenwet 1988, de Wet Milieubeheer, de Ontgrondingenwet en de Woningwet, op grond waarvan overheden onder andere bij bodemingrepen verplicht rekening moesten houden met het behoud van archeologische waarden. Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Dit is niet veranderd met de inwerkingtreding van de Erfgoedwet (1-7-2016). Sindsdien is het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed geregeld door één integrale Erfgoedwet. De omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zal in de nieuwe Omgevingswet worden geregeld, die in 2022 in werking zal treden. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd

Gemeentelijk beleid

Op de gemeentelijke beleidskaart bevindt het plangebied zich in Archeologisch waardevol gebied 2. Binnen deze categorie vallen alle terreinen die op de Archeologische Monumentenkaart staan, alsook de historische dorpskernen, waarbinnen het plangebied gelegen is.

Figuur 4.1: Ligging plangebied binnen Archeologisch waardevol gebied 2 in gemeentelijke beleidskaart Archeologie (gemeente Zundert, 2011).

Er wordt niet voldaan aan de ontheffingscriteria. Om die reden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1.

Onderzoek

Bureauonderzoek

Het plangebied ligt als onderdeel van de historische kern Zundert op een hooggelegen dekzandrug tussen twee beekdalen. Dergelijke locaties zijn sinds de prehistorie erg aantrekkelijk voor bewoning. In en rondom Zundert zijn op verschillende locaties reeds archeologische resten uit het laat-paleolithicum/mesolithicum, ijzertijd en romeinse tijd aangetroffen. Mogelijk is er ook sprake van een esdek uit de (late) middeleeuwen en/of nieuwe tijd, waardoor eventuele oudere vindplaatsen zijn afgedekt. In ieder geval was het plangebied in het begin van de 19e eeuw bebouwd of in gebruik als erf.

Op basis van de ligging van het plangebied geldt er een hoge verwachting op de kans op het aantreffen van archeologische resten vanaf het laat paleolithicum tot en met de nieuwe tijd. De hoge verwachting voor archeologische resten uit de genoemde tijdvakken wordt benadrukt door de hoge archeologische verwachtingswaarde op de gemeentelijke beleidskaart, hoewel deze geen specifiek onderscheid maakt tussen de archeologische perioden.

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek (Bijlage 1) is gebleken dat het zetten van boringen onvoldoende zicht geeft op de bodemprofielen en dat het nodig is om proefsleuven aan te leggen. De resultaten van het veldwerk proefsleuvenonderzoek en mogelijk een daarop volgende (beperkte) opgraving worden bij de vaststelling van het plan meegenomen. Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Conclusie

Het aspect archeologie staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Na afronding van het veldonderzoek (proefsleuven eventueel gevolgd door een opgraving) kan deze vervallen.

4.1.2 Cultuurhistorie

Beleid

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Op 5 juli 2011 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2012 moet ieder nieuw bestemmingplan een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten. In aansluiting op de vaststelling van de Wet tot wijziging van de Monumentenwet 1988 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in mei 2011 zijn op 17 juni 2011 het Bro, het Besluit omgevingsrecht (Bor) en het Besluit archeologische monumentenzorg (Bamz) aangepast. Door een wijziging van het Bro moeten cultuurhistorische waarden voortaan vooraf in het proces van ruimtelijke ordening worden meegenomen, met name bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen. Het Bro bevat eisen waaraan de voorbereiding van een bestemmingsplan moet voldoen. Zo wordt er onder meer een beschrijving verlangd van de manier waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De wetgever wil hiermee bereiken dat aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan in het planproces naar voren wordt gehaald.

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet. Een groot deel van de bestaande wet- en regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2019 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Beleid provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven.

Onderzoek

Om de effecten van de voorgenomen ontwikkeling te bepalen, is met behulp van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant (zie figuur 4.1) geanalyseerd of er in het plangebied cultuurhistorische waarden aanwezig zijn en zo ja, welke waarden dat zijn.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de historische stedenbouw in het centrum van Zundert. Dit oude centrumgebied betreft een langgerekte lichtgebogen lineaire verkeersnederzetting (Molenstraat) met aan noordzijde een rechthoekig plein (Markt), welke zich ontwikkelde na aanleg en verbetering van wegen vanaf circa 1800. De structuur is nog aanwezig, doch bebouwingsbeeld, uitgezonderd direct rond kerk doch met name aan Markt, is ingrijpend gewijzigd. De aanwezige bebouwing bestaat uit overwegend winkel-woonhuizen en horeca (circa 1870-1940), Sint-Trudokerk (1927) met pastorie (circa 1790) en nabijgelegen klooster (1880-1900), aan de Markt het classistische raadhuis (1840).

Met betrekking tot de historische stedenbouw vormt de Molenstraat het historische lint waaromheen Zundert is ontstaan. Vandaar ook de oriëntatie van de panden naar de Molenstraat. De bebouwing daarachter betreft de tweede lijn en heeft minder statuur, zowel qua massa als qua architectuur. De ontsluiting van het achtergebied via secundaire routes benadrukken de opzet.

Naast de ligging binnen de historische stedenbouw, bevindt zich in het plangebied een monumentaal pand (Molenstraat 23) dat onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling. Het pand was voorheen in gebruik als een verfwinkel. Het interieur op de begane grond heeft als gevolg van deze eerdere transformatie naar winkelruimte niet meer de monumentale uitstraling van voorheen. Aan de buitenzijde van het pand worden geen wijzigingen aangebracht. Aan de binnenzijde wordt het pand gerenoveerd ten behoeve van de realisatie van appartementen. Aangezien het pand eerder al een keer is getransformeerd tot winkelruimte, worden bij de realisatie van de appartementen geen cultuurhistorische waarden aangetast.

Figuur 4.1: Cultuurhistorische waarden in de omgeving van het plangebied. Plangebied is aangeduid met de gele ster. Bron: Cultuurhistorische waardenkaart Provincie Noord-Brabant.

Conclusie
Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.2 Milieu- en overige aspecten

Ruimtelijke ordening en milieu zijn twee beleidsvelden die met elkaar te maken hebben, rekening met elkaar moeten houden en elkaar kunnen versterken. Het gemeenschappelijke doel dat aan beide beleidsvelden ten grondslag ligt, is het creëren van een goede kwaliteit van het leefmilieu (de omgevingskwaliteit). Om dit te bereiken, geldt voor bestemmingsplannen dat toetsing plaats dient te vinden aan specifieke ruimtelijke milieunormen zoals afstandsnormen en normen ten aanzien van geluid, bodem en luchtkwaliteit.

4.2.1 Bodem

Algemeen

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie.

Onderzoek

In mei en juni 2019 is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 2. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van een inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen bouwplannen ter plaatse.

Onderstaand zijn de bevindingen van de onderzoeken beschreven.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. Wel is het noodzakelijk om een aanvullend asbestonderzoek uit te voeren op de locaties waar asbestverdachte bijmengingen, met name beton, zijn aangetroffen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan het aanvragen van de omgevingsvergunning.

Conclusies

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Een aanvullend asbestonderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan het aanvragen van de omgevingsvergunning.

4.2.2 Water

Algemeen

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater.

Water- en rioleringsplan gemeente Zundert (WRP)

De gemeente Zundert wil de verschillende en veranderende waterstromen zo goed mogelijk regelen. Weer is echter extremer geworden dan vroeger: meer heftige buien en langere perioden van droogte. Er zijn daarom extra maatregelen in het riool en in het hele watersysteem nodig om te zorgen dat er niet teveel schade wordt veroorzaakt. Eens per vijf jaar maakte de gemeente Zundert een Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan.

De gemeente wenst echter meer aansluiting te zoeken bij aanpalende beleidsplannen en heeft daarom recent een Water- en rioleringsplan (WRP) opgesteld. Samen met gebiedspartners wil de gemeente zorgdragen voor een vooruitstrevend en robuust watersysteem. Er worden eisen gesteld aan nieuwe rioolaansluitingen en er wordt een aanvullende eis gesteld aan de berging van hemelwater. Bij nieuwe projecten is een waterberging van 40 mm regenwater op eigen terrein benodigd. Dit wordt berekend op basis van het totaal aangebracht nieuw verhard oppervlak (in m²). Daar waar technisch mogelijk is, moet het overige regenwater oppervlakkig worden afgevoerd.

Doel

Het doel van de watertoets voor dit bestemmingsplan in Zundert is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij de herontwikkeling van het plangebied.

Onderzoek

Maaiveldhoogte

Het maaiveld binnen het plangebied ligt op circa NAP 12m aan de Molenstraat zijde en 11m aan de achterzijde van het gebied. Dit is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4.2: Maaiveldhoogte plangebied in m +NAP (bron: AHN2).

Bodemopbouw

In DINOloket is 1 boringen aanwezig in de omgeving van het plangebied (zie figuur 4.3).

Figuur 4.3: locatie boringen ten opzichte van plangebied (rood omlijnd). Bron: DINOloket.

Deze boring (figuur 4.4) geeft inzicht in de bodemopbouw tot circa 60 meter onder maaiveld (m –mv) en met een maaiveldhoogte van NAP +12,44 m. Uit de boringen blijkt dat de bodem vrijwel volledig uit zand bestaat en gedeeltelijk uit leem.

Figuur 4.4: Boorprofielen boringen B50C0006 (bron: DINOloket).

Grondwater

In de omgeving van het plangebied is een bruikbare peilbuis (B50C0006-001) aanwezig die gedurende de periode 1951 - 2014 heeft gemeten. Het plangebied ligt ongeveer 400 m ten noord oosten van de locatie van de peilbuis. De maaiveldhoogte nabij peilbuis bedraagt NAP +12,4 m. De filterdiepte van de peilbuis is onbekend. In onderstaande grafiek is de optredende grondwaterstand van de peilbuis weergegeven.

Figuur 4.5: Grondwaterstand peilbuis B50C0006-001 (bron: DINOloket).

Oppervlaktewater  

Het plangebied bevat geen oppervlaktewater en is ook niet gelegen in of in de nabijheid van een Beschermd gebied, Attentiezone of beperkt beschermd gebied vanuit de Keur.

Vuil- en hemelwaterafvoer

In de omgeving van het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. De vuil- en hemelwaterafvoer wordt hierop aangesloten.

Waterkering

In of in de omgeving van het plangebied zijn geen keringen aanwezig.

Randvoorwaarden en uitgangspunten

In het kader van de watertoets zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten van waterschap Brabantse Delta en de gemeente Zundert verzameld. De belangrijkste randvoorwaarden van het waterschap en de gemeente zijn hieronder weergegeven:

• Bij alle bouwplannen dient gestreefd te worden naar een scheiding van vuilwater en (schoon) regenwater;
• Rekening houden met de hydraulische randvoorwaarden (2009) van het waterschap. Het waterschap heeft als uitgangspunt waterneutraal bouwen;
• Aanlegpeilen dienen afgestemd te worden op de grondwaterstand zodat permanent grondwateronttrekkende voorzieningen niet nodig zijn;
• Bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt;
• Niet afwentelen op anderen in ruimte en tijd;
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren);
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren);
• De wateropgave baseren op het daadwerkelijke toekomstig verhard oppervlak.
• Een waterbergingseis van 40 mm hemelwater op basis van het totaal aangebracht nieuw verhard oppervlak (in m²).

Toekomstige situatie

Ontwikkeling

De extra verharding als gevolg van de herontwikkeling bedraagt minder dan 2.000 m2. Daarom is het niet nodig compenserende maatregelen te nemen binnen het plangebied. Er wordt niet over de grens van 2.000 m2 voor ver- of nieuwbouw gegaan die als eis wordt gehanteerd door het waterschap. Dit betekent dat enkel het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Zundert van toepassing is.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van de ontwikkeling wordt aangesloten gescheiden van het hemelwater afgevoerd en aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

In de toekomstige situatie wordt het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) van bebouwing en verhardingen niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) aangesloten, maar separaat verwerkt conform de uitgangspunten van de waterbeheerder. Daarnaast wordt voldaan aan de 40mm waterbergingseis van hemelwater die geldt voor de uitbreiding van het verhard oppervlak.

Conclusie

Met inachtneming van de bovenstaande maatregelen vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2.3 Ecologie

Algemeen

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000- gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden. In de voorliggende Natuurtoets wordt niet ingegaan op de bescherming van houtopstanden omdat deze niet aan de orde is aangezien er geen bomen worden gekapt in voorliggend plangebied.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het ‘Natuurnetwerk Nederland’ (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Soortenbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

• 1. soorten van de Vogelrichtlijn;
• 2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
• 3. ‘andere soorten’ (onderdeel A ‘fauna’ en onderdeel B ‘flora’).

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving. Bij voorliggende toetsing wordt tevens beoordeeld of soorten met jaarrond beschermde nesten aanwezig zijn in het plangebied. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen jaarrond beschermde nesten (categorie 1 t/m 4) en mogelijk jaarrond beschermde nesten (categorie 5).

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Natuurnetwerk Nederland
Het Natuurnetwerk Nederland is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden; de Natura 2000-gebieden maken daar deel van uit. Naast de Natura 2000-gebieden bevat het NNN ook overige leefgebieden van soorten en – om isolatie te voorkomen - gebieden die een verbinding vormen tussen natuurgebieden. Het NNN is onderdeel van het actieve beleid om bedreigde dier- en plantensoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. De natuurgebieden die behoren tot het NNN en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het ‘nee, tenzij’- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNN. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Onderzoek

In het kader van dit bestemmingsplan is een natuurtoets uitgevoerd voor het plangebied. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 3. De resulaten hiervan worden onderstaand omschreven.

Soortenbescherming
Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels (potentiële nestplaatsen);
• Vogels met een jaarrond beschermd nest – gierzwaluw en huismus
• (waarschijnlijke/mogelijke nestplaatsen in bebouwing, leefgebied huismus);
• Vleermuizen (mogelijke verblijfsplaatsen in bebouwing, geschikt foerageergebied).

In de onderstaande tabel is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of er sprake is van een overtreding van de Wet natuurbescherming en onder welke voorwaarden het plan uitvoerbaar is.

* Bij voorliggende toetsing wordt uitgegaan van een overtreding.

Tabel 4.1: Overzicht conclusies en vervolgstappen soortbescherming

Naar aanleiding van de uitgevoerde natuurtoets is nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen en van vogels met een jaarrond beschermd nest (huismus en de gierzwaluw). De conclusies van dit onderzoek luiden:

• De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten of andere beschermde functies van het plangebied voor de vleermuis, huismus en gierzwaluw zijn redelijkerwijs uitgesloten.
• Gedurende het onderzoek werden geen essentiële vliegroutes van vleermuizen waargenomen.
• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis. Op basis van het lage aantal dieren dat hier aanwezig was om te jagen en het feit dat ze maximaal slechts enkele minuten aanwezig zijn in het plangebied om te jagen is het uitgesloten dat het een essentieel foerageergebied betreft.
• De ingreep leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot de huismus, gierzwaluw of vleermuizen.

Beschermde gebieden

Uit de bureaustudie blijkt dat binnen een beperkt aantal kilometers afstand van het plangebied enkele (Nederlandse en Belgische) Natura 2000-gebieden liggen. Als gevolg van het voornemen kunnen significante negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden niet bij voorbaat met zekerheid uitgesloten worden. Het uitvoeren van een AERIUS-berekening wordt echter niet noodzakelijk geacht, omdat een soortgelijk project in dezelfde straat niet tot een berekende bijdrage van groter dan 0,00 mol N/ha/jaar leidt op enig Natura 2000-gebied.

In het plangebied is geen NNN-gebied of Groenblauwe mantel aanwezig. Gezien het huidige gebruik van de omgeving zal het planvoornemen ook niet leiden tot aanvullende verstoring (NNN of Groenblauwe mantel). Er is zowel van indirecte als directe aantasting van de NNN en Groenblauwe mantel dan ook geen sprake. (Significant) negatieve effecten zijn uitgesloten. Er is daarom geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing.

Tabel 4.2: overzicht conclusies en vervolgstappen gebiedsbescherming

Bescherming houtopstanden
Het plangebied bevindt zich volledig binnen de bebouwde kom. Ten behoeve van de ontwikkeling worden geen beschermde houtopstanden gekapt.

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot de gebieds- en soortbescherming en de bescherming van houtopstanden.

4.2.4 Milieuzonering

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van 'gevoelig' objecten, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Afhankelijk van de mate waarin de bedrijven die opgenomen zijn in de VNG-publicatie milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot de woongebieden.

In de uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de categorieën ingedeeld. Voor het bepalen van de afstand tot woningen kan het gebied in twee typen worden ingedeeld, te weten 'rustige woonwijk / rustig buitengebied' of 'gemengd (buiten)gebied'. Bij gemengde gebieden wordt de hinder één categorie teruggebracht. In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de categorisering ten opzichte van de twee typen gebieden:

Milieucategorie		Richtafstanden tot gemengd gebied	Richtafstanden tot rustige woonwijk
1		0	10
2		10	30
3.1		30	50
3.2		50	100
4.1		100	200
4.2		200	300
5.1		300	500
5.2		500	700

Tabel 4.3: Categorisering en richtafstanden

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen in de kern van het winkelgebied van Zundert, waar diverse centrumfuncties zijn gesitueerd. In de directe omgeving liggen meerdere winkels, soms met woningen erboven gevestigd. Door de combinatie van woningen en winkels is op deze locatie sprake van een 'gemengd gebied'. Op basis hiervan kunnen de richtafstanden met een stap verlaagd worden.

In de omgeving van het plangebied geldt de bestemming Centrum. Op de aangrenzende percelen buiten het plangebied ligt de aanduiding 'wonen', wat betekent dat hier onder voorwaarden reeds woningen gevestigd mogen zijn. Daarnaast geldt hier de aanduiding detailhandel, waarvoor in gemengd gebied geen richtafstand van toepassing is. Voor de aanduiding 'horeca' geldt dat hier een horecabedrijf is toegestaan tot Horeca 4. In de begrippen behorende bij het vigerende bestemmingsplan 'Centrumgebied Zundert' (onherroepelijk 13 december 2012) is daarvoor opgenomen dat o.a. café, bars, hotels, pensions, eethuisjes en lunchrooms zijn toegestaan. Deze type horecabedrijven hebben binnen gemengd gebied een richtafstand van nul meter. Aan de geldende richtafstanden wordt voldaan.

Er is ook onderzocht in hoeverre de in het plangebied te vestigen woningen effect kunnen hebben op de bedrijfsvoering van de centrumfuncties in de omgeving. Aangezien er in de directe omgeving reeds woningen zijn toegestaan binnen de geldende Centrum bestemming, is er geen sprake van een hinderende werking.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering legt geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.5 Wegverkeerslawaai

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh), de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Voor het plangebied is uitsluitend het aspect wegverkeerslawaai relevant.

Normen wegverkeerslawaai

In hoofdstuk VI (wegen) van de Wgh zijn de geluidgrenswaarden vermeld met betrekking tot nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in geluidzones van wegen. De Wet geluidhinder kent een systematiek van een (voorkeurs)grenswaarde en ten hoogste toelaatbare geluidbelasting. Bij een geluidbelasting onder de (voorkeurs)grenswaarde gelden geen beperkingen van geluidwege. Een geluidbelasting hoger dan de van toepassing zijnde ten hoogste toelaatbare geluidbelasting is niet toegestaan. Een geluidbelasting tussen de (voorkeurs)grenswaarde en de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting is - onder voorwaarden (al dan niet treffen van geluidbeperkende maatregelen) - mogelijk. In dit geval moet het bevoegd gezag een zogenaamde hogere waarde vaststellen. Voor wegen is de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting 63 dB.

Aftrek conform artikel 110g van de Wgh

Al de in de Wgh genoemde grenswaarden voor de gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai betreffen waarden na de toegestane aftrek volgens artikel 110g van de Wgh. De numerieke invulling van deze aftrek is in artikel 3.4 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 (Rmg2012) geregeld. Conform dit artikel bedraagt deze aftrek 2 dB(A) voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen 70 km/uur of meer bedraagt en 5 dB(A) voor de wegen met een snelheid lager dan 70 km/uur. Het argument voor het mogen toepassen van deze aftrek is dat auto's in de toekomst stiller zullen worden als gevolg van voortschrijdende verbeteringen aan motoren en banden.

Onderzoek

In verband met onderbouwing van het bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidbelasting vanwege de Molenstraat (30 km/u) op de te projecteren woningen inzichtelijk te maken. Dit onderzoek is te vinden in Bijlage 5. Hierbij is uitgegaan van het toekomstig richtjaar (10 jaar na planvaststelling).

Uit het onderzoek volgt dat de maximale geluidbelasting vanwege de Molenstraat 56 dB Lden bedraagt. Deze waarde is daarmee lager dan de maximaal toelaatbare hogere waarde van 63 dB ingevolge de Wet geluidhinder. Voor 30 km/uur wegen geldt echter geen formeel toetsingskader ingevolge de Wet geluidhinder. Vaststelling van hogere waarden is derhalve niet aan de orde.

De geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woningen ter plaatse van de achterbouw van Molenstraat 23 en de nieuwe woningen aan de Sint Annahof, blijft onder de voorkeursgrenswaarde van 38 dB ingevolge de Wet geluidhinder.

De geluidwering van de gevel dient zodanig te zijn dat het resulterende geluidniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB. Er dient te worden beoordeeld of met de beoogde (bouw)materialen kan worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dit kan worden bepaald a.d.h.v. een onderzoek naar de geluidwering van de gevel. Uit het akoestisch onderzoek is namelijk gebleken dat er geen doelmatige maatregelen mogelijk zijn om het geluid vanwege de Molenstraat te beperken. De wettelijke grondslag ten aanzien van de geluidwering van de gevel is terug te vinden in het Bouwbesluit.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.2.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM-bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
• gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:

• 1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• 2. Kantoorlocaties: = 100.000 m2 brutovloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 brutovloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatiebepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Het huidige bouwplan bevat 19 nieuwbouwappartementen, waarmee de ontwikkeling ruim binnen de NIBM-grenzen valt. Er kan daarmee met zekerheid worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden.

Tabel 4.4: Overzicht grenswaarden luchtverontreinigende stoffen.

Aanvullend is de monitor van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit geraadpleegd. Op de meetpunten die het dichtste bij het plangebied liggen (Molenstraat), zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 allen lager dan de grenswaarden zoals opgenomen in de Wet Milieubeheer (zie tabel 4.4). De maximale waarden bedragen voor 2020:

• 19,2 NO2 µg/m3
• 19,1 PM10 µg/m3
• 6,9 PM10 overschrijdingsdagen
• 11,8 PM2.5 µg/m3

En voor 2030:

• 12,8 NO2 µg/m3
• 16,2 PM10 µg/m3
• 6,0 PM10 overschrijdingsdagen
• 9,1 PM2.5 µg/m3

Conclusie

Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden gesteld dat in het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmeringen voor het onderhavige bestemmingsplan.

4.2.7 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes, zoals spoorwegen of buisleidingen. Het juridisch kader voor externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). In het juridisch kader staan de begrippen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) centraal. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6-contour (die als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6-contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1%-letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. In veel gevallen geldt tevens een 'verantwoordingsplicht', wat betekent dat naast de rekenkundige omvang van het groepsrisico, tevens rekening moet worden gehouden met risicoreducerende maatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Door de Regionale Milieudienst West-Brabant (RMD) is de Beleidsvisie Externe Veiligheid opgesteld. Deze beleidsvisie is op 16 december 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. Voor het externe veiligheidsbeleid worden alle risico's in kaart gebracht zoals effectafstanden/risicocontouren van rijkswegen, provinciale wegen, gemeentelijke wegen, rail, buisleidingen (ook gasleidingen), propaantanks en inrichtingen (bedrijven met een risicocontour).

Gelijktijdig met de Beleidsvisie externe veiligheid, is de Signaleringskaart externe veiligheid opgesteld. Deze signaleringskaart is gebaseerd op gemeentelijke informatie, alsmede op de professionele risicokaart van de Provincie Noord-Brabant. De Signaleringskaart wordt periodiek geactualiseerd. De signaleringskaart kan als hulpmiddel worden gebruikt bij het bepalen van risico’s met betrekking tot de externe veiligheid.

Onderzoek

Onderstaande uitsnede uit de Signaleringskaart Externe Veiligheid laat zien dat het plangebied niet is gelegen binnen de 10-6-contour van risicobronnen. Wel is het plangebied gelegen binnen de signaleringsafstand van een transportas voor gevaarlijke stoffen. Dit betekend dat een verantwoording van het groepsrisico van toepassing is. Over deze transportassen wordt één LPG tankstation beleverd, enkele propaantanks, bevi-inrichting ARDO B.V. en het zwembad van Zundert. De voor het groepsrisico maatgevende stoffen zijn LPG en propaan (ook wel bekend als GF3), daar wordt in deze risicobeschouwing dan ook nader op ingegaan.

Figuur 4.6: Uitsnede signaleringskaart externe veiligheid, de gele ster geeft de globale ligging van het plangebied aan.

Het LPG tankstation heeft een doorzet van minder dan 500 m3 per jaar. Dit komt conform de handleiding risicoberekeningen Bevi neer op ongeveer 35 bevoorradingen en 70 passages van het plangebied per jaar. Voor de propaantanks geldt dat deze slechts enkele keren per jaar beleverd worden.

Op basis van de handleiding risico analyse transport (HART) kan de hoogte van het groepsrisico worden vastgesteld. In onderstaand figuur is weergegeven welke transportaantallen kunnen leiden tot een groepsrisico dat meer dan 10% van de oriëntatiewaarde bedraagt.

Figuur 4.7: Drempelwaarden GF3-vervoer voor overschrijding 10% van de oriëntatiewaarde weg binnen de bebouwde kom met tweezijdige bebouwing (Bron: HART)

Uit de bovenstaande tabel kan worden afgeleid dat bij een dichtheid van 70 personen per hectare (kental voor een drukke woonwijk, volgens handleiding risicoanalyse transport) op 10 m afstand van de weg er sprake moet zijn van 600 vervoersbewegingen aan GF3 per jaar). Op basis van de aanwezige risicobronnen die via het centrum van Zundert worden ontsloten, kan worden gesteld dat dit aantal transporten niet gehaald wordt. Dit betekent dat conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoording groepsrisico

De Omgevingsdienst Midden en West Brabant heeft in 2018 een inventarisatie gedaan naar transporten aan gevaarlijke stoffen over gemeentelijke wegen. Volgens deze inventarisatie vindt over het deel van de Molenstraat waaraan het plangebied is gelegen geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Wel vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats over de doorgaande weg Molenstraat – Prinsenstraat. Het gaat per jaar om 180 transporten met brandbare gassen (stofgroep GF3). Het plangebied ligt op meer dan 200 meter van deze transportas, maar binnen het invloedsgebied ervan (dat voor stofgroep GF 355 m bedraagt). Omdat het plangebied op meer dan 200 meter van deze transportroute ligt hoeft niet te worden getoetst aan artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes. D.w.z. de toetsing aan de hand van de vuistregels van het HART kan achterwege blijven.

Wel is een verantwoording van het groepsrisico nodig die ingaat op de mogelijkheden voor rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van de bevolking. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Standaard Verantwoording Groepsrisico van de gemeente Zundert en het bijbehorende standaardavies van de Veiligheidsregio Midden en West Brabant. Deze zijn opgenomen als bijlage 6 en bijlage 7.

De gevolgen van het onderhavige bestemmingsplan voor het groepsrisico zijn bekend en vormen samen met de aanwezige mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een calamiteit en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van in de nabijheid aanwezige personen de basis voor de verantwoording groepsrisico.

Het plangebied met omgeving wordt gekenmerkt door een laag groepsrisico. Het groepsrisico zal niet significant toenemen ten opzichte van de huidige situatie. In het plangebied zelf worden geen nieuwe risicobronnen mogelijk gemaakt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van de beschouwde scenario's en het feit dat het groepsrisico niet significant toeneemt acht de gemeente de ontwikkeling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt verantwoord.

4.2.8 Vormvrije m.e.r.- beoordeling

Wet- en regelgeving

De milieueffectrapportage is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. De Wm is een kaderwet waarin de uitgangspunten van het milieubeleid staan beschreven. In het Besluit m.e.r. staat wanneer een m.e.r. moet worden toegepast. Het besluit bevat bijlagen, waaronder de C- en D-lijst. Door middel van deze lijsten kan bij het opstellen van een ruimtelijk plan worden beoordeeld of het plan een ontwikkeling omvat die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kent. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit de C- en D-lijst geldt een m.e.r.-plicht respectievelijk m.e.r.-beoordelingsplicht. Als een voorgenomen ontwikkeling activiteiten bevat zoals opgenomen in de D-lijst van het besluit m.e.r. (kolom 1), maar beneden de drempelwaarden in deze lijst ligt (kolom 2), dan is er een vormvrije m.e.r.-beoordeling mogelijk.

Er dient bij elke m.e.r.-vorm een aanmeldnotitie te worden opgesteld. In overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit wordt beoordeeld of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Overigens moet daarnaast worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling aanzienlijke milieueffecten kan hebben, waarbij naast de drempelwaarden ook de omstandigheden ter plaatse worden betrokken. Dit in verband met het arrest van het Hof van Justitie van de EU van 15 oktober 2009 (C-225/08).

Bij een m.e.r.-plicht dient een milieueffectrapportage gemaakt te worden en bij een m.e.r.-beoordelingsplicht dient een afweging te worden gemaakt door het bevoegd gezag of een m.e.r. opgestart zal moeten worden.

Onderzoek

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten).

Het voornemen valt onder categorie D11.2 uit het Besluit milieueffectrapportage (zie tabel). Categorie D11.2 heeft betrekking op de aanleg, wijziging of uitbreiding van stedelijke ontwikkelingsprojecten met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Onderstaande tabel toont de activiteiten, gevallen, plannen en besluiten die plan-m.e.r.-plichtig resp. besluit-m.e.r.-beoordelingsplichtig kunnen zijn.

De ontwikkeling overschrijdt de drempelwaarden uit bovenstaande tabel niet. Op grond van art. 2 lid 5 onder b van het Besluit m.e.r. geldt een (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht. Deze beoordeling is opgenomen als bijlage 8 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Op basis van de aanmeldingsnotitie m.e.r. kan worden geconcludeerd dat de herontwikkeling van het plangebied niet leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

4.2.9 Kabels en leidingen

Er komen in het plangebied geen planologische relevante kabels en/of leidingen voor.

4.2.10 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik is een belangrijk onderdeel van de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte 2014. Daarmee wil de provincie Noord-Brabant de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en daarmee de huidige omvang van het bestaand stedelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de desbetreffende gemeente. In feite gaat het hier om de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De begrippen “bestaand stedelijk gebied” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling“, opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro, blijven ongewijzigd.

Onderbouwing behoefte

Als eerste wordt in beeld gebracht welke behoefte bestaat ten aanzien van wonen c.q. verstedelijking (welke vraag is aanwezig, kwantitatief en kwalitatief). De ruimtelijke ontwikkeling betreft het bestemmingsplan voor een woningbouwlocatie aan de Molenstraat in de gemeente Zundert. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 19 nieuwe woonappartementen.

Afstemming in de subregio Wonen Breda e.o.

Om de woningbehoefte in de provincie Noord-Brabant te bepalen, is de provincie verdeeld in woonregio's. Zundert maakt deel uit van de woonregio “subregio Wonen Breda e.o.”, waarin momenteel de gemeenten Altena, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg en Oosterhout deelnemen. Per regio wordt door de provincie een woningbehoefteprognose opgesteld. Afgesproken is dat de zogenaamde uitbreidingslocaties afgestemd worden tijdens dit regionale overleg. Daarnaast geven de deelnemende gemeenten jaarlijks inzicht in hun woningbouwplannen door het actualiseren van hun “overzicht woningbouwcapaciteiten” per gemeente (ook wel “de matrix”). De ontwikkeling Molenstraat 23-27 is al sinds lange tijd opgenomen in het overzicht woningbouwcapaciteiten. De prognose aan woningen voor de gemeente Zundert is in 2020 door de provincie gesteld op 530 woningen. Het prognosecijfer dat de provincie geeft wordt gezien als een goede richtlijn en indicatie voor de toekomstige behoefte. De woningbouwontwikkeling Molenstraat 23-27 in Zundert is passend binnen de gestelde prognosecijfers van de provincie.

De locatie Molenstaat 23-27 is een binnenstedelijke ontwikkellocatie. En betreft tevens een herstructurering in deze straat. De ontwikkeling draagt bij aan de centrumontwikkeling rondom de Molenstraat

Woonvisie 2.0

Zoals uit paragraaf 3.3 blijkt sluit de beoogde ontwikkeling tevens aan op de woonvisie 2.0 en de geactualiseerde woonvisie 2021-2025 van de gemeente Zundert. Binnen de gemeente is er namelijk een grote vraag naar woningbouw.

Conclusie

Met het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals voorgeschreven in artikel 3.1.6, lid 2, Bro, is aangetoond dat de ontwikkeling die is beoogd met dit bestemmingsplan voldoet aan de criteria van zorgvuldig ruimtegebruik.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop het voornemen dat in de voorgaande hoofdstukken beschreven is, vertaald is naar juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten gebouwen. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.1 Inleiding van de regels

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels bevat de inleidende regels en bevat 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 Algemene regels worden de algemene regels behandeld. Dit zijn onder meer de afwijkingsmogelijkheden en algemene bouwregels.

In hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

5.2 Regels

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bepalingen.

5.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen 

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Mocht er toch onduidelijkheid ontstaan, dan geldt de algemeen toegepaste betekenis dan wel de betekenis zoals opgenomen in de Dikke van Dale.

Artikel 2 Wijze van meten 

In het artikel 'Wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

5.2.2 Bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (= het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met de aangehaalde aanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Binnen het plan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer,  parkeer- en groenvoorzieningen, evenementen, ondergrondse afvalcontainers, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 4 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor alle woningen in het plangebied met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, erven, tuinen, parkeervoorzieningen en verhardingen. Verder zijn binnen deze bestemming mogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van aan huisverbonden beroepen en/of bedrijven. Dit gebruik is niet direct toegestaan, maar wordt mogelijk gemaakt door middel van een afwijking. Om per situatie een afzonderlijke afweging te kunnen maken is met een afwijking van de gebruiksregels de mogelijkheid opgenomen om dit gebruik binnen de woonbestemming toe te staan. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat de parkeersituatie goed is geregeld en dat het beroep of de bedrijfsmatige activiteit door de hoofdbewoner(s) wordt uitgeoefend. Eveneens is het wonen ten behoeve van de mantelzorg in vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen middels een afwijking van de gebruiksregels mogelijk gemaakt.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2 

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' omvat de gebieden met een ‘hoge archeologische waarde’ van de archeologische beleidskaart. Het betreft archeologische terreinen waarvan de feitelijke aanwezigheid en behoudenswaardigheid van archeologische resten is vastgesteld.

De beleidsdoelstelling voor deze categorie is 'duurzaam behoud' inclusief instandhouding. De volgende ontheffingscriteria zijn op deze categorie van toepassing:

• oppervlakte plangebied tot 100 vierkante meter (wettelijke ondergrens);
• diepte bodemingreep tot 40 centimeter onder maaiveld.

5.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Het artikel 'Anti-dubbeltelregel' bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. De redactie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden, zoals een regeling voor ondergronds bouwen en parkeren. Ondergronds bouwen is slechts mogelijk onder een bovengronds gebouw en tot een diepte van maximaal 5 meter. ten aanzien van parkeren is een aantal parkeerplaatsen voorgeschreven dat minimaal moet worden gerealiseerd.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte voor ondergeschikte bouwdelen zoals een liftkoker of schoorsteen, het oevrschrijden van het bouwvlak (voor zover binnen de bestemming), het verhogen van de bouwhoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde of het mogelijk maken van huisvesting voor arbeidsmigranten.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de bestemmingen nog een aantal algemene wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met toepassing van de afwijkingsbepalingen geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens en het overschrijden van het bouwvlak mits de overschrijding tevens een overschrijding van de bestemmingsgrens betreft.

Artikel 10 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure voor het stellen van een nadere eis en voor het besluit tot wijziging van het plan vastgelegd.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In de overgangsrechtregel is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 12 Slotregel

In de 'slotregel' is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat. Hieronder valt ook de bouw van een of meer woningen.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. De gemeente Zundert en de ontwikkelaar hebben voor dit plan een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de plannen. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

7.1 Inspraak en vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd aan de verschillende bij het plan betrokken instanties. Het Waterschap Brabantse Delta en de provincie Noord-Brabant hebben een reactie ingediend (Bijlage 10 en Bijlage 11). Zowel het Waterschap als de provincie staan positief tegenover het plan.

In het wateradvies geeft het Waterschap Brabantse Delta aan dat initiatiefnemer in het plan rekening moet houden met voldoende 'groen' op het buitenterrein en dat zo min mogelijk hemelwater af wordt gevoerd via de riolering, maar dat dit in het gebied in de bodem kan infiltreren. De aanwezige terreinverharding dient af te lopen naar de groenstroken in plaats van naar de riolering.

Het voorontwerpbestemmingsplan is daarnaast ter inzage gelegd in het kader van de inspraak voor de duur van zes weken. Tijdens deze periode zijn geen inspraakreacties ingediend.

Tevens is op 7 juli 2020 een omgevingsdialoog georganiseerd. Het verslag is in Bijlage 11 te vinden. Belangstellenden hebben hierbij de mogelijkheid gekregen om hun reactie door te geven en vragen te stellen over het voornemen.

Naast positieve reacties op het ontwerp en het voornemen om deze locatie te herontwikkelen, zijn ook zorgen geuit door omwonenden. Uit de reacties blijkt dat er zorgen zijn over de toekomstige parkeergelegenheid voor het bouwplan, het bouwverkeer tijdens de bouw en de bijbehorende veiligheid voor omwonenden en passanten. De intiatiefnemer heeft alle vragen beantwoord. Hierbij is aangegeven dat het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer bij de verdere planvorming steeds in dialoog wil blijven met omwonenden om te kijken hoe de verdere uitwerking plaats kan vinden met draagvlak van de omwonenden.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken, heeft met ingang van 13 mei 2021 tot en met 24 juni 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Het plan kan daarmee ongewijzigd worden vastgesteld.